Andelsboligvurderingansvarhæftelsemangelvedligeholdelse

Guide: Hvem hæfter for mangler i en andelsboligforening?

På Andelsportal.dk får vi flere henvendelser fra andelshavere omhandlende mangler i forbindelse med køb og salg af en andelsbolig. For hvem hæfter egentligt for mangler i en andelsbolig. Er det køberen, sælgeren eller foreningen? Hvad er en mangel og hvordan gør man indsigelse, hvis man finder mangler i sin andelsbolig? Her får du den store guide til mangler og ekspertens gode råd til at håndtere ’mangel-sagerne’.

Der findes adskillige sager vedrørende mangler i andelsboliger, som i værste fald kan ende i en retssag sælger og køber imellem. Mangler er nemlig en væsentlig del af andelshandlen, som skal udbedres inden overtagelse. Men om det er foreningen eller sælger, der skal udbedre manglerne kommer helt an på, hvilken mangel vi snakker om. Vi går i dybden med reglerne for mangler i andelsboliger og får gode råd fra en ekspert til, hvordan man undgår at ende med håret i postkassen, når man køber en andelsbolig.

Hvad er en mangel?

Hvis en andelsbolig er undervedligeholdt eller har mangler i forhold til inventar og installationer, trækkes beløbet fra andelsværdien til at dække disse. Men hvordan defineres en mangel? En mangel kan defineres som:

”En genstand (køkken, badeværelse, dør m.fl.), der mangler en egenskab, som man vil forvente den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet”.

Det kan eksempelvis være en ubehandlet dørkarm, en skæv køkkenlåge, et hul i væggen eller en ødelagt stikkontakt. En mangel er altså noget, som burde være der eller burde virke, som ikke gør det.

Hvad er forskellen på mangler, afskrivninger og vedligehold?
Hvad er en mangel?
En mangel er en genstand, der mangler en egenskab, som man vil forvente den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet. Eksempelvis en manglende dørkarm, som sælger skal lave eller betale for ved salg.

Hvad er afskrivninger?
En afskrivning benyttes i forbindelse med de individuelle forbedringer andelssælgeren har foretaget i boligen, som afskrives over tid og lægges oveni andelsprisen ved salg. Fik man eksempelvis et nyt køkken for 10 år siden, vil der hvert år blive afskrevet en procentdel af prisen. Ved salg bliver forbedringen minus afskrivningen lagt oveni andelsprisen.
Læs mere om afskrivninger her.

Hvad er vedligehold af boligen?

Almindeligt vedligehold af andelsboligen bliver hverken afskrevet eller noteret som mangel. Det gælder eksempelvis maling af vægge og gulvbehandling.

Vurdering af mangler: Få lavet et el- og VVS-tjek

Når man sælger en andelsbolig kræver de fleste foreninger i dag, at sælger får lavet en vurderingsrapport, et el-tjek og et vvs-tjek. Her bliver andelsboligen gennemgået for fejl og mangler, som noteres i en rapport, der bliver udleveret til køberen af boligen. Det som tjekkene viser, er det som skal udbedres inden køber flytter ind eller alternativt skal fratrækkes i prisen. Det er dog ikke alle andelsboligforeninger, der kræver at der blive foretaget et tjek af boligen inden salg.

Spørger man fagmanden Emil Ozol-Ellekilde, som er Ejendomsmægler & Valuar hos Danbolig Erhverv, bør et tjek af boligen være et krav, som andelsboligforeningerne stiller ved alle boligsalg:

”Mit råd er, at foreningerne bør forlange, at det bliver gjort. For så får den nye ejer en liste over, hvad der ikke virker og hvis det ikke er udbedret ved fraflytning så ved man præcis, hvad det vil koste at få lavet. På den måde er køber sikret ikke at ende med en regning, da man med et tjek i hånden, kan gøre både sælger og forening opmærksom på manglerne.”

Hvis man har fået udført et tjek af en fagmand er det ligeledes nemt at kontakte den pågældende vurderingsmand eller håndværker i sager om uenighed, fortæller Emil Ozol-Ellekilde, som anbefaler at man kontakter fagmanden hurtigt ved uenighed.

Råd: Tjek altid boligen for fejl og mangler
Har andelsboligforeningen ikke selv krav om en vurdering og tjek af lejligheden inden salg, kan du som køber med fordel kontakte både sælger og bestyrelse og få godkendt, at du selv finder en fagmand til dette. Det er en god investering at få beset boligen af en fagmand, da fejl og mangler kan koste dyrt, den dag du selv skal sælge boligen igen.

Hvornår hæfter sælger og hvornår hæfter foreningen?

Spørger man Emil Ozol-Ellekilde skal man se købet af en andelsbolig som om, at man køber sig ind i en slags ’investeringsforening’, som lever af at drive ejendommen og sikrer en så billig husleje til andelshaverne som muligt. Det betyder også, at man køber retten til at bo til leje i foreningen. Derfor skal man forstå sin position, som var man en lejer og foreningen udlejer.

”Alle lejelovens almindelige regler gælder sådan set i forholdet mellem andelshaver (lejer) og forening (udlejer). Det betyder, at når noget i en lejlighed er galt så skelner man mellem, hvad der er indvendigt og udvendigt vedligehold. Indvendigt vedligehold er noget som parkeres på andelshaveren, mens udvendigt vedligehold parkeres hos foreningen,” forklarer Emil Ozol-Ellekilde og påpeger at denne skildring også giver klarhed i forhold til at placere spørgsmålet om, hvem der har ansvar for udbedring af mangler i forbindelse med salg.

”Hvis manglen er en del af den indvendige vedligeholdelse, eksempelvis huller i væggene, en manglende dørkarm eller en stikkontakt der hænger ud af væggen er det andelssælgerens ansvar. Hvis det er noget, som vedrører den udvendige vedligeholdelse, altså motorrummet, eksempelvis generel elektricitet, lodrette rør og den slags, så er det foreningen, der skal udbedre dette,” siger ejendomsmægleren fra Danbolig Erhverv.

Andelshaveren har ansvar for:

  • Indvendig vedligeholdelse
  • Indvendige sider af altanen
  • Håndtaget på indersiden af døren
  • Vandrette vandrør
  • Toilet

Andelsboligforeningen har ansvar for:

  • Udvendig vedligeholdelse
  • Etageadskillelser
  • Håndtaget på ydersiden af døren
  • Lodrette stigstrenge/rør
  • Låsen i døren

LÆS OGSÅ: Andelshaver vs. forening, hvem hæfter hvornår?

Med udgangspunkt i sondringen mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse ved man altså som køber, hvem man skal tage dialogen med i mangel-sager.

Hvor længe kan man lave en indsigelse?

Hvis det er foreningens ansvar at udbedre manglen, er det sådan set ligegyldigt om man har boet i lejligheden i en uge eller i ti år før man laver en indsigelse. Foreningen ved godt, at det er deres ansvar at udbedre udvendige mangler, hvilket som oftest også står skrevet i vedtægterne. Man skal derfor tage en dialog med foreningen og aftale det videre forløb. Er manglen indvendig skal man derimod reagere hurtigt.

”Det er vigtigt, at man som andelsboligkøber reklamerer indenfor de første 14 dage. Sælgerens penge bliver nemlig først udbetalt fra administratoren 14 dage efter overtagelsen. Det betyder at køber har 14 dage til at finde mangler i, for her er pengene stadig i foreningens varetægt. Informerer man om mangler kan foreningen nemlig tilbageholde pengene indtil sagen er afklaret og manglen er udbedret,” lyder det gode råd fra Emil Ozol-Ellekilde.

Når man skal reklamere over en mangel, skal man derfor tage hurtig affære. Man skal selvfølgelig rette henvendelse til sælgeren, men det er vigtigt, at man også informerer bestyrelsen og administratoren i foreningen. På den måde sikrer man sig, at alle er bevidste om reklamationen og pengene bliver tilbageholdt indtil de er udbedret.

”I det sekund sælgeren får udbetalt pengene, er der ingen garanti for at få dem. Selvom man godt kan gøre et krav en måned efter, hvis man først opdager en skjult mangel, kan det være svært at få pengene efterfølgende,” fortæller Emil Ozol-Ellekilde.

Anbefalinger bestyrelsen kan give til andelshaveren, som flytter ind:

et-flyttekasser

Vi anbefaler, at du ikke fylder lejligheden op med flyttekasser, før du har tjekket for fejl og mangler

to-roer

Tjek især at alle hårde hvidevarer, stikkontakter, toiletter og håndvaske virker. Er der varmt vand? Hvordan er trykket på vandet? Løber vandet normalt ud, eller er der en tilstopning?

tre-calendar

Husk at reklamere inden for de første 14 dage, hvis du finder en mangel

fire-samtale

Det er ikke nok at gøre sælger opmærksom på fejlene. Du skal også gøre bestyrelsen og administratoren opmærksom på reklamationen, så pengene kan tilbageholdes

Hvad gør man, hvis man finder en skjult mangel?

En skjult mangel er en mangel, som har været skjult ved gennemgangen af boligen. Det betyder, at man som køber med god grund, ikke har kunne vide, at manglen var til stede i boligen. Dette kan eksempelvis være et ødelagt gulv under et stort klædeskab eller, at man finder fugt i væggen, når man nedriver køkkenet.

Finder man en skjult mangel skal man rette henvendelse til sælger og bestyrelsen i foreningen. Man kan altså godt gøre krav på en mangel efter de 14 dage, men som tiden går kan sælgeren i bedre og bedre ret vælge ikke at udbetale pengene med argumentet at manglen ikke er sket i hans tid. Hvordan foreningerne håndterer disse sager er meget forskelligt. Nogle foreninger går selv ind og erstatter beløbet, mens andre lader det være en sag mellem køber og sælger.


Hvornår skal jeg bruge en boligadvokat?
Som udgangspunkt er det dyrt og omfattende at inddrage en boligadvokat. Jo længere tid der går før manglen anmeldes, jo sværere bliver det at bevise, at manglen er opstået i sælgerens tid. Det er en bedre ide at starte med at rette henvendelse til bestyrelsen og tage sagen derfra.
Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Kommentarer

Hej andelsportal.dk

Jeg har et spørgsmål som jeg håber I kan hjælpe mig med.
I forbindelse med at jeg har fået min lejlighed VVS-vurderet i forbindelse med forestående salg, siger VVS manden at gulvet er ulovligt og da det er ‘for’ hævet. I den forbindelse estimerer han at det vil koste mig 20.000-25.000 kr. Jeg overtog og købte lejligheden d. 1/1/2014, hvor der i vurdering og i overenskomstaftalen ikke er konstateret en fejl herom. Jeg er lidt i vildrede om hvordan jeg står i denne forbindelse. Naturligvis ser jeg ingen rimelighed i at jeg skal betale et så stort beløb for en ændring til badeværelset som jeg ikke har foretaget men som jeg blot overtog i god tro – baseret på skøn fra fagfolk. Er dette et personlig økonomisk ansvar som jeg må acceptere eller det noget andelsforeningen må bære eller er der en 3. mulighed?
Jeg ser frem til alle råd I kan give og hvis I har brug for flere informationer, lad mig det endelige vide.
MVH David

skriv et svar
David Jensen - 1 år siden

    Hej David

    Tak for din henvendelse. Hvis du ikke har været bevist om fejlen og en fagmand ligeledes har gennemgået boligen uden at påpege den, kan du se det som en skjult mangel. Jeg vil derfor anbefale, at du tager kontakt til bestyrelsen i din forening, så I kan aftale, hvordan I tilgår sagen herfra. Flere foreninger går selv ind og erstatter beløbet i disse sager, men det kan selvfølgelig variere fra forening til forening.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Hej hos andelsportalen,
Hvem hæfter, når der 6 år efter køb viser sig at være en hel masse ulovlige el-installationer i en andelsbolig? De har været skjult under nogle sænkede lofter, men der er ingen, der vil tage ansvar og nu står vi med håret i postkassen. Kan det passe, at den hænger på os? Udbedringen kommer til at ligge på 30.000+. Andelsbestyrelsen mener ikke ansvaret ligger i boligforeningen, og at “det er en sag mellem os og el-firmaet” – det er dog dem, altså andelsboligforeningen, der dikterer, hvem man må brug til el-tjek. Vi har kontaktet det firma, der har lavet el-tjekket, men har ikke hørt fra dem endnu.
Venlig hilsen,
Louise

skriv et svar
Louise Bak Phillipson - 1 år siden

    Hej Louise

    Tak for din henvendelse. Det lyder også til, at det er en ærgelig situation I er havnet i. Har I bevis på, at arbejdet er udført autoriseret af en elektriker og har en gyldig faktura, bæres ansvaret af den autoriserede virksomhed, som har udført arbejdet. Find derfor jeres vurderingsrapport frem og undersøg, hvorvidt de ulovlige elinstallation fremstår i rapporten. Det er nemlig væsentligt, at I kan bevise, at installationerne er sket under den tidligere sælger, ellers kan skyldsspørgsmålet være svært at placere.

    Uden dokumentation er det svært. For selvom I gør krav på udbedringer ved den skjulte mangel, kan det dog være svært at få pengene til udbedringen, så mange år efter – desværre. Som tiden går kan der nemlig argumenteres for, at manglen er sket i jeres tid. Foreningen er ikke forpligtet til at dække omkostningerne, da det er en sag mellem jer og sælger, eller jer og elfirma.

    Jeg håber I kommer godt videre med sagen.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Jeg står i en meget mærkelig situation.
Jeg købte en andel til overtagelse 1. januar – i starten af februar, da jeg er flyttet ind kan jeg ikke få mit Wifi til at virke og der kommer en You See mand ud – han konstatere at der sidder et uautoriseret stik og i værste fald for at få det ordnet skal gulvet brækkes op for at kunne få fat i kablet. Han anbefaler mig at få fat i bestyrelsen. Der kommer 2 bestyrelsesmedlemmer op og You See manden anbefaler så en workaround omkring den uautoriseret installation, således at han installerer et ældre stik end det de normalt bruger, det er der plads til ved siden af den uautoriseret installation for at få Wifi til at virke – men for at gøre det er han nødt til at cutte antenneforbindelserne som er i værelserne – dette bekræfter begge bestyrelsesmedlemmer er ok at gøre, og jeg spørger selvfølgelig bekymret til om jeg så ved en evt. fraflytning kommer til at hæfte økonomisk for at få det rette op igen, da jeg så selvfølgelig ikke vil sige ja – dette afkræfter begge bestyrelsesmedlemmer og siger at de nok skal vende tilbage med hvordan det fremover skal håndteres – jeg hører bare ikke noget og efter flere rykkere bliver det så sendt til administrator som vender tilbage med at det er en sag mellem bestyrelsen og mig eller sælger og mig, hvilket jeg ikke forstår da denne beslutning blev taget af bestyrelsen efter jeg overtog lejligheden – så nu står jeg som en lus mellem to negle – jeg synes ikke det er rimeligt at jeg kommer til at hæfte økonomisk for noget bestyrelsen har godkendt ved en evt. fraflytning – og jeg føler at de løber fra den godkendelse de lovede mig på at jeg ikke kommer til at hæfte økonomisk for det ved en evt. fraflytning – hvordan vil I tolke at jeg står og hvad kan/skal jeg reelt gøre – jeg føler mig rimelig magtesløs pft.Hilsen Pia

skriv et svar

Hvad nu hvis det samme sker og salget er et dødsbo??

skriv et svar
Morten Sørensen - 1 år siden

    Hej Morten,
    Tak for din henvendelse.
    Hvis der er mangler i et dødsbo, så vil jeg mene, at situationen er den samme. Altså manglerne skal trækkes fra det samlede beløb, når andelsboligen handles med arvingerne.
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 1 år siden

Hej Andelsportal.dk,

Jeg står i en situation, hvor jeg i 2008 køber en andelslejlighed, hvor der i vedtægter er gjort klart at alle forbedringer vedr. EL og VVS (samt større modifikationer) skal godkendes af Bestyrelsen, som derefter udstikker en rækker “regler” for udførelsen – blandt andet at det skal være autoriseret og dokumenteret på regning.

Da jeg køber lejligheden er der derfor gennemgået fuld VVS og EL syn samt vurdering af fast vurderingsmand i foreningen. Af min vurderingsrapport fremgår der ingen fejl eller mangler, eller andre bemærkninger i henhold til gennemgangen og de udfærdigede rapporter fra EL og VVS.

Jeg bor i lejligheden i 10 år (i god tro) og skal nu selv sælge den. Da jeg går igennem VVS syn’et ser VVS’eren så med det samme af afløbet på mit badeværelse er ulovligt (mangler en smøremembran – vådrumssikring). Jeg har ikke lavet om i badeværelset, hvorfor dette er det “originale” gulv og afløb fra da jeg selv køber lejligheden. Han giver et overslag der hedder 50.000 kr. inkl. murearbejder (da det er et omfattende projekt med helt nyt gulv og renovering af loft hos underboen – da der skal laves hul hele vejen igennem).

Jeg synes jo dette er en fuldstændig uretfærdig udgift for mig (enten ved at lave forbedringen inden salg, eller nedskrive min salgspris med 50.000 kr.), da jeg køber i god tro ud fra de rapporter der er udfærdiget af fagfolk, og en forbedring der er godkendt af foreningen (at de så ikke sikrer sig kvitteringer osv. for at “tjekke”, kan vel aldrig påhvile mig?).

Jeg har derfor talt med vores bestyrelsesformand, som oplyser at det er mig der hæfter for udbedringen, da det desværre er mig der bor der og skal sælge nu… Kan det virkelig passe? Jeg vil jo mene at det i en vis udstrækning er foreningens juridiske ansvar at regler og vedtæger overholdes – og i modsat fald, skal deres ansatte fagfolk bemærke disse ved en gennemgang.

Så ja, det korte af det lange: Stemmer det virkelig, at jeg som køber i god tro nu kommer til at hæfte for tidligere ejers ulovlige arbejde til trods for at foreningen har accepteret forbedringen og denne er godkendt af aut. VVS’er i sin tid? Bør udgiften ikke være foreningens lod, som derefter må gøre efterkrav hos VVS’eren, hvis de mener at det er denne der har handlet udenfor det aftalte arbejde han skulle udføre ved gennemgangen?

På forhånd mange tak for svar.

Venlig Hilsen
Jannie – en meget fortvivlet andelshaver.

skriv et svar
Jannie Nielsen - 1 år siden

    Hej Jannie

    Tak for din henvendelse. Det lyder også til, at det er en ærgelig situation du er havnet i. Har du bevis på, at arbejdet er udført autoriseret af en VVS og har en gyldig faktura, bæres ansvaret af den autoriserede virksomhed, som har udført arbejdet. Det er nemlig vigtigt, at du kan bevise, at installationerne er sket under den tidligere sælger, ellers kan skyldsspørgsmålet være svært at placere. Særligt hvis du har boet i boligen i mange år.

    Foreningen er ikke forpligtet til at dække omkostningerne, da det er en sag mellem dig og tidligere sælger, eller dig og VVS-firma.

    Da vi ikke sidder med juridisk rådgivning herinde, vil jeg anbefale, at du kontakter foreningens administrator eller en boligadvokat, hvis du ønsker at gå videre med sagen.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Hej Andelsportal
Vi har en kedelig sag ifm. køb af andelslejlighed som projektsalg.
Under opførelsen af vores kommende boligkompleks, kom vi ind på byggepladsen for med glæde, at følge opførelsen af vores kommende lejlighed ( det var ikke lovligt, det tænkte vi ikke over..) For ca 3 mdr siden opdager vi at der siver vand ned af væggene i 2 af værelserne. Vi informerer andelforeningens byggesagkyndig, som i øvrigt blev udpeget af bygherre, om vandindsivning og han vil følge op på det. Efter nogle dage spørger vi ham om vi kan mødes med ham i vores kommende lejlighed . På dagen mødtes vi og han konstaterer, at det er lidt bedre, men der er stadig lidt fugt på væggen. Han går, vi spørger om vi måtte blive i lejligheden lidt længere, han giver os lov….., men så helt uventet kommer der en byggeleder i hjelm og sikkerhessko og giver os en s…balde, og talte til os som om vi var indbrudstyve. Han accepterede ikke, at vi sagde vi havde aftale med byggesagkyndige og ringer til ham og byggesagkyndige siger , at vi IKKE havde nogen aftale , at det var tilfældigt vi mødtes….. Det fører til en diskussion med store bogstaver…
Nu til sagens kerne – vores straf : de kommende beboer fik tilbud om at være med til besigtigelsen af lejlighederne 3 uger før nøgleoverdragelsen og vi fik en mial fra vores bestyrelse om at bygherren ikke ønskede, at vi var tilstede, men kun byggesagkyndige. Man gjorde os opmærksom på at, andelslejligheden er andelsforeningens, så vi ikke behøver at være til stede. Nu nærmer sig daten for nøgle overdragelsen sidst på måneden og vi får en mail fra bestyrelsen igen, om at man heller ikke ønsker, at vi er der ved overdragelsen, det bliver byggesagkyndige, der får nøglen og giver den videre til bestyrelsen idet det jo ikke er vores lejlighed…..
Vores spørgsmål er, kan bygherren behandle os sådan , er det juridis ok? Det er jo os som skal deponere pengene på bygherrens konto før nøgleoverdragelsen og vi har ikke fået lov til at se hvilke mangler der måtte være….
Mange hilsner
Irena Nisenbaum

skriv et svar
Irena Nisenbaum - 1 år siden

    Hej Irena,
    Det lyder som en rigtig kedelig situation, som I er havnet i. Vi kan desværre ikke yde juridisk rådgivning herinde. Jeg vil derfor anbefale, at I tager kontakt til en advokat, som kan hjælpe jer med, hvordan I håndterer denne situation.
    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 1 år siden

Hej Andelsportal,

Jeg har en veninde som desværre har købt en andelslejlighed uden at få lavet el eller vvs tjek, og har heller ikke fået lavet nogen form for tilstands rapport.

Jeg finder på et senere tidspunkt så ud af at hun i sin el tavle ikke har nogen form for HPFI relæ, og at hun kun har en gammel sikringsboks fra 40-60’erne med med 1 gruppe.
For at gøre ondt værre så er alt el i hele lejlgheden gamle stofledninger, så det er en brand der bare venter på at blive antændt da der som sagt ingen beskyttelse er i tavlen.

Det blev desværre ikke opdaget inden for de første 2 uger.
Jeg vil dog stadig mene at det er en komplet ulovlig installation og sælger burde have fået det lavet da det blev et lovkrav tilbage i 2008, og som jeg forstår er andelsforeningen juridisk bindende til at sørge for at det blev lavet.

Kan det virkelig passe at hun selv skal betale for at få en elektriker ud for at installere et HPFI relæ, eller er det nogen som andelsforeningen burde betale?

Pft. 🙂

skriv et svar
Nicklas - 1 år siden

    Hej Nicklas,

    Tak for din henvendelse. Det er en ærgelig situation, som din veninde er havnet i. Har I bevis på, at arbejdet er udført autoriseret af en elektriker og har en gyldig faktura fra den tidligere ejer, bæres ansvaret af den autoriserede virksomhed, som har udført arbejdet. Hvis ikke er det svært at placere skylden hos den tidligere sælger, da det er svært at bevise, at installationerne er sket under den tidligere sælger.

    Jeg vil anbefale, at din veninde kontakter bestyrelsen i foreningen, og hører dem, hvad hun kan gøre i sådan en sag. Som udgangspunkt er foreningen ikke forpligtet til at dække omkostningerne, men nogle vælger at gøre det alligevel.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Hej Andelsportalen

Jeg har for nylig solgt min andelsbolig, men jeg står nu i en lidt kedelig situation.
Bygningen er lige knap 100 år gammel, og lejligheden er derfor med gamle Dannebrosdøre. Døren indtil soveværelset har små revner, hvilket køber har udpeget, som en skjult mangel. Da revnerne kan ses, mener jeg ikke de kan gå som en skjult fejl og mangel. Der har været udført et vurderingstjek af en fagmand, som ikke har noteret det i vurderingsrapporten.
Døren er i samme stand, som da jeg købte den.
Køber vil nu have næsten 20.000 i nedslag for en ny dør (de har indhentet et tilbud). Jeg mener dog ikke, at de har krav på en helt ny dør, da standen på døren tydelig kunne ses ved gennemgang af lejligheden inden overtagelse, og derfor ikke kan påpeges, som en skjult fejl og mangel.

Hvordan forholder jeg mig i denne situation?
På forhånd tak

skriv et svar

    Hej Camilla

    Tak for din henvendelse. Hvis ikke vurderingsmanden har nævnt døren som en forbedring, så er det fordi, at vurderingsmanden mener, at du ikke skal hæfte for en ny dør. En skjult mangel er en mangel, som ikke var synlig ved tjek og derfor vil jeg mene, at døren ikke er en skjult mangel. Det er dog en vurderingssag og derfor vil jeg anbefale, at I inddrager bestyrelsen, hvis der fortsat er uenighed om udbedringen.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 12 måneder siden

Hej Andelsportal

Min mand og jeg står som sælger af en andelsbolig og har et par spørgsmål..
Vi har solgt vores bolig under prisen, med et mundtligt nedslag grundet, at varmtvandsbeholderen og emhætten skulle skiftes. Køber ønsker yderligere nedslag grundet varmtvandsbeholderen kræver snarest udskiftning – vi accepterer dette. Købsaftale bliver underskrevet og dernæst bliver boligen gennemgået, sammen med køber, bestyrelse og os.

Der er en bemærkning til noget elinstallation, som var på samme måde da vi købte boligen for 10år siden, som bestyrelsen foreslår, at vi skal betale halvdelen af og så betaler foreningen den anden halvdel.
Hvem skal reelt betale denne eventuelle ikke korrekte installation? Den sidder i et skur som er stående op af huset – alle huse har dette skur og det er opført sammen med huset.

Kort efter gennemgang af huset, med køber og bestyrelse, bliver vi kontaktet.
Sælger har gennemgået huset og varmtvandsbeholderen er i dårligere stand end hun forventede – hun ønsker at vi betaler 15.000kr til en ny.
Kan hun tillade sig dette? Velvidende, at afslaget på andelen er givet netop fordi denne skal skiftes.
I så fald vi skal skifte beholderen, står det os vel frit for, selv at købe en varmtvandsbeholder og vælge vvs’er til opgaven?

Hun påpeger desuden af listen på køleskabet ikke lukker tæt – har hun noget at hente der?

Hvor lang tid efter kan hun reelt komme med nye ‘opdagelser’, når alt er skrevet under?

På forhånd mange tak 🙂

skriv et svar

    Hej Simone

    Tak for din henvendelse. Først og fremmest vil jeg anbefale, at I henvender jer til foreningens administrator og bestyrelse med disse konkrete spørgsmål, da reglerne for mangler varierer fra forening til forening. Jeg kan dog sige noget generelt om reglerne for mangler, men igen er det vedtægterne i den enkelte forening, som bestemmer retningslinjerne for mangelsagerne.

    Normalvis bliver der udarbejdet en vurderings-, VVS- og El-rapport, som afgør, hvad I er påkrævet at udbedre inden køber flytter ind. Som sælger af boligen har I mulighed for at udbedre skaden selv, også varmtvandsbeholderen, hvis I ønsker det. Angående el-installationen er det desværre meget almindeligt, at det er jer, der skal udbedre den – også selvom skaden ikke er opstået i jeres tid. Det er nemlig en sag, som er svær at bevise tilbage til den tidligere ejer, og derfor er det den nuværende ejer, som ofte står på mål for udbedringen. Ligesom i jeres forening vælger bestyrelsen dog nogle gange at dække en del af summen.

    Som der står i guiden, så kan sælger være svær at stille til ansvar, når pengene er udbetalt. Altså 14 dage efter køber er flyttet ind.

    Jeg vil igen anbefale, at I i samarbejde med foreningens bestyrelse eller administrator får aftalt et klart grundlag for, hvordan I skal forholde jer i denne sag, og hvad I hæfter for. Ligeledes om I skal betale for tætning af lister osv.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 11 måneder siden

Hej Andels portal

Jeg har lige solgt min andelsbolig.
Køber mener jeg skal betale for fejelister og
montering, fejelister om døre,
lejligheden har aldrig haft disse lister . udskiftning af 2 gulvbrædder som har været knækket i al den tid vi har ejet lejligheden 3 år. Udskiftning af toiletmøbel pga af vand fra bruser. Skab til køleskab som har en skramme. Mener det er bagateller. Hvad skal jeg accepterer
Vh Linda

skriv et svar
Henning Jakobsen - 10 måneder siden

    Hej Linda

    Tak for din henvendelse. Først og fremmest er mangelsager svære at vurdere uden en vurderingsrapport samt et el- og VVS-tjek. Ofte er det nemlig de mangler, der fremgår af vurderingstjekket, som du er forpligtet til at udbedre inden køber flytter ind. Hvis ikke du har en rapport at tage udgangspunkt i, så vil jeg anbefale, at du spørger bestyrelsen, hvordan I plejer at gøre mangler op i din andelsboligforening.

    Manglende dørkarme, toiletmøbler som ikke virker optimalt og ødelagte gulvbrædder vil være en mangel. Er disse ikke dokumenteret dengang du flyttede ind, kan du godt risikere at hæfte for dem. Skrammer og almindelig slid på eksempelvis vægge og gulv vil som udgangspunkt gå ind under ‘vedligehold’, som du ikke er forpligtet til at udbrede. Men det er igen en vurderingssag. Du kan læse uddybende om mangler i forbindelse med køb og salg i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 10 måneder siden

Hvis der ikke står hårde hvidevarer på vurderingen, hvilket man har gjort administrator opmærksom på, og køber har indsigelser ved disse, hvordan skal man så forholde sig til det? Normalt er der en liste over, hvilke hvidevarer der er i lejligheden, men hvis disse ikke står opført, tænker jeg at det ikke er fejl og mangler?

skriv et svar

    Hej Sia

    Tak for din henvendelse. Hårde hvidevarer bliver i de fleste andelsboligforeninger betragtet som løsøre. Det betyder, at de handles direkte mellem sælger og køber. Andelsboligforeningen er derfor ikke forpligtet til at udbedre dem.

    Indtil overdragelsesdagen vil køberen kunne nægte at overtage de hårde hvidevarer, uanset om han/hun har skrevet under på det i overdragelsesaftalen. Det er derfor sælger og køber imellem, som skal aftale, hvordan løsøre skal forhandles. Du kan læse mere her: https://www.andelsportal.dk/guides/lejlighedsvurdering-betaler-sig/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 9 måneder siden

Hej
Vi har netop overdraget vores andel. Toilettet løber, hvilket køber var gjort opmærksom på inden salgsaftalen blev underskrevet. Der er foretaget en vurdering af foreningens faste vurderingsmand, og toilettet er afskrevet i værdi, men det er ikke blevet bemærket, at det løber. Køber mener, der skal et nyt toilet til. Hvem er ansvarlig for at udbedre det løbende toilet? Hvis der skal et nyt toilet til, står vi som sælger eller køber for udgifterne? Det kan jo skrives på som forbedring.

Med venlig hilsen
Irene

skriv et svar

    Hej Irene

    Tak for din henvendelse. Hvis I inden overdragelse har lavet en aftale om det løbende toilet – bør dette være gældende. Men jeg vil anbefale, at du kontakter foreningens bestyrelse, så de kan give et konkret svar i forhold til jeres vedtægter.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 9 måneder siden

Arealmangler

Hejsa. Hvordan forholder det sig med arealmangler i en andelsbolig. Jeg har haft en landmåler ude at foretage en opmåling og her er der en ret stor afvigelse imellem det opgivede boligareal jf. BBR (68m2) og det målte (48m2) – hvem hæfter for den mangel er det forening (og i givet fald, er det så ikke alle der skal kompenseres?) eller den tidligere andelshaver?

skriv et svar

    Hej Matias

    Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå, at du ønsker at undersøge denne forskel i kvadratmeter nærmere. Først og fremmest skal du undersøge, hvorvidt antallet af kvadratmeter har indflydelse på andelsboligens pris. Det gør du ved at se på, hvilken fordelingsnøgle, der anvendes i din andelsboligforening til at udregne den enkelte andelsboligs værdi. Normalvis sker dette ved at gange andelskronen med kvadratmeterprisen, men det er ikke i alle andelsboligforeninger, at denne fordelingsnøgle anvendes. Fordelingsnøglen af de enkelte andele fremgår af andelsboligforeningens vedtægter.

    Dernæst bør du undersøge, hvad der i foreningen medregninges i det endelige boligareal. Medregnes eksempelvis kælderrum, loftrum og altaner i antallet af kvadratmeter, så kan forklaringen måske findes her.

    Da der er mulighed for, at regnefejlen også kan gælde for andre boliger i foreningen bør du kontakte bestyrelsen. De kan også hjælpe dig godt videre i forhold til foreningens retningslinjer. Hvis du søger vejledning i forhold til kompensation og regler på området, så vil jeg anbefale, at du kontakter en boligadvokat.

    Vi har tidligere skrevet en artikel om overpriser, hvilket også inkluderer en regnefejl i kvadratmeterne. Den finder du her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/foraeldelsesfrister-andelskoeb/.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 8 måneder siden

Hej

Vi har pr. 1. november overtaget en ny lejlighed i det som hedder de parlamentariske selskaber under KAB:
https://www.kab-bolig.dk/om-kab/kunder-i-kab-faellesskabet/parlamentariske-selskaber
Vi har byttet lejlighed internt med en anden beboer i selskabet.

I boligforeningen er der beskrevet “spillereglerne” når man overtager en lejlighed; http://www.gronnegaarden.net/vurdering.html.
Det fremgår af dokumentet “principper for vurdering af boliger i Selskabet” bl.a.:
Ved overdragelse af bolig skal det ikke være nødvendigt for indflytter at foretage vedligehold, der overstiger udbedring af normalt slidtage. Alle boliger skal ved fraflytning være normalt vedligeholdt og indeholde de installationer, der gør boligen funktionelt og brugbart.

Samt:

2.    Vægge og lofter skal være uden løs puds, revner eller huller. Dog accepteres almindeligt slid. Pudsede og spartlede vægge og lofter, tapet/filt og maling vurderes ikke som forbedring.

Samt:

3. Ulovlige lofter og vægge (eksempelvis celotexplader og trælister) skal lovliggøres af fraflytter. Hvis de er godkendt af repræsentantskabet i forbindelse med opsætning eller i forbindelse med tidligere vurderinger, lovliggøres de, og eventuelle skader i forbindelse hermed udbedres for selskabet regning.”

Repræsentantskabet har IKKE gjort indsigelse mod den tidligere ejer (og den tidligere ejer inden da) og selskabet hæfter derfor for at lofter/vægge lovliggøres (der er ulovlige celotexplader begge steder). Lofterne er hevet ned og der er opstået en del skader i lofterne.
Selskabet har indvilliget i at lave hullerne, men oplyser de ikke laver noget ved væggene.
Bør de ikke også det jf. ovenstående?

Der udarbejdes EL tjek og selskabet skal udbedre ulovlige installationer.

Grundet lejlighedens stand er vi ikke flyttet ind og vi bor derfor forskellige steder, hvor vi har lejet os ind. Selskabet har meddelt at der er lang ventetid (10 mdr.) på deres håndværkere, hvilket naturligvis er usagligt og ikke acceptabelt. Hvad betragtes som rimelig ventetid før selskabet udbedrer de skader som er påført under arbejdet? Og hvad gør man hvis selskabet fastholder det skal være deres egne håndværkere som skal anvendes?

Hæfter selskabet ikke også for ulovlige VVS installationer?
Der løber blandt andet et gammelt gasrør gennem 3 værelser (og som var skjult grundet de sænkede lofter). Så nu har vi et gasrør, der er synligt og som ligger ca. 20 cm. under det oprindelige loft. Hvem skal fjerne det?

Med venlig hilsen
Michael

skriv et svar
Michael - 8 måneder siden

    Hej Michael

    Tak for din henvendelse. Det lyder til at være en ærgerlig situation, som I er endt i. Da dit spørgsmål er af juridisk karakter (og vi blot videreformidler nyheder på boligmarkedet) vil jeg anbefale, at du kontakter en boligadvokat med dine spørgsmål. Du kan også kontakte foreningens administrator, hvis I har en tilknyttet.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 8 måneder siden

Hej Andelsportalen.

Jeg har for nyligt købt en andelslejlighed som jeg renoverer fuldstændigt. Dette betyder dermed også nyt EL og VVS arbejde i lejligheden.

Jeg har i min omgangskreds et kæmpe netværk af håndværkere.
Må disse gerne udføre arbejdet i min andelslejlighed hvis man laver alt 110% lovligt som loven foreskriver det?

Eller SKAL man have faktura på arbejdet for at det skal kunne tælle med som en forbedring den dag man sælger?

skriv et svar
Andreas Albech - 8 måneder siden

    Hej Andreas

    Tak for din henvendelse. Du kan ikke kalde dit el- eller VVS-arbejde en forbedring medmindre, du har en faktura på, at det er udført af et autoriseret firma. Når du en dag skal fraflytte din andelsbolig, vil du nmelig blive bedt om at fremfinde dokumentation på arbejdet.

    Du kan læse mere om kravene her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/forbedringer-andelsboligen/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 8 måneder siden

Hej Nynne,

Jeg købte en andelslejlighed af selve andelsforeningen for et par år siden, en taglejlighed som foreningen tidligere havde udlejet men så solgte som andel.
Nu har jeg i forbindelse med anden renovation haft min skunk åbnet, og har fået konstateret at der er skimmel i skunkvæggen. Det er sket da skunken oprindeligt er konstrueret uden et dampspær og der således er kommet damp ind og kondensvand har samlet sig inden i selve skunken. Skaden er tydeligvis fra før jeg købte andelen.

Bestyrelsen har ved en række lignende sager svaret, at da skader som denne vedrører indvendig vedligeholdelse, og da den er købt som beset, har foreningen ikke har et ansvar for at udbedre skaden. Er det virkelig tilfældet at en skade som denne kan falde ind under “købt som beset” og at foreningen er ansvarsfri?

På forhånd tak for dit svar.

skriv et svar

    Hej Asger

    Tak for din henvendelse. Først og fremmest kan det variere fra forening til forening, hvem der skal udbedre fejl og mangler, da ansvaret er bestemt i foreningens vedtægter. Ansvaret for at udbedre skimmelsvamp er dertil svært at placere, da det kommer an på om fugtproblemerne er opstået ude eller inde. Jeg vil derfor først og fremmest anbefale, at du kontakter foreningens administrator eller en boligadvokat for en faglig vurdering.

    Er skimmelsvampen opstået indvendigt, så er det som udgangspunkt dit ansvar at udbedre skaderne. Er skimmelsvampen opstået i etageadskillelsen vil det være foreningens ansvar, da etageadskillelser er en del af fællesarealerne.

    Du kan læse mere om vedligeholdelsesansvaret i denne artikel: https://www.andelsportal.dk/guides/ansvar-vedligeholdelse-udskift/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 7 måneder siden

Jeg har solgt min andelsbolig for 2 måneder siden, og køber har sidenhen gjort indsigelser indenfor 14 dage. I mellemgangen, under et nedsænket loft, skulle der åbenbart være nogle ulovlige el installationer. Der er både udarbejdet VVS og el rapporter inden salg, af nogle fagfolk som andelsforeningen har gjort krav på. Vi har åbenbart også haft en emhætte som har været ulovlig opsat, og køber skriver, at de har været nødt til at skifte/rykke deres gasinstallation for at imødekomme kravet om at lovliggøre det. De har allerede tilsendt os en vvs-regnnng, på flytning af gasinstallationen uden at have drøftet det med os først? Er det virkelig os der skal betale det? Og de har indhentet et tilbud på over 30.000 for at lovliggøre elinstallationerne i mellemgangen, hvor vi skal betale for ny loft og maling og spartling? Er det ikk kun de ulovlige installationer som vi har pligt til at lovliggøre? Skal vi virkelig betale for ny gipsloft, maling og spartling? Har vi som sælger ret til at indhente vores egen tilbud på dette? Og sidst men ikke mindst så skulle der også være noget mangel på afdækningen, på eltavlen som de mener er ulovligt? Men dette fremgår ikke af el rapporten? hvordan skal vi forholde os til dette? Skal vi få den samme tilsynsmand som foreningen har anbefalet ud igen, for at lave en ny vurdering?

skriv et svar
Sabeen arshad - 5 måneder siden

    Hej Sabeen

    Tak for din henvendelse. Hvis du ikke har været bevist om fejlene og en fagmand ligeledes har gennemgået boligen uden at påpege dem, kan du se det som en skjult mangel. Jeg vil derfor anbefale, at du tager kontakt til bestyrelsen i din forening, så I sammen kan tage en dialog om, hvordan I bør tilgå situationen. Nogle andelsboligforeninger vælger selv at gå ind og erstatte skjulte mangler, men det varierer fra forening til forening.

    Har I dertil bevis på, at el-arbejdet er udført autoriseret af en elektriker og har en gyldig faktura, bæres ansvaret af den autoriserede virksomhed, som har udført arbejdet. Det er dog en vurderingssag og derfor vil jeg anbefale, at I inddrager bestyrelsen og eventuelt boligenforeningens administrator først og fremmest.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 4 måneder siden

Hej
Jeg retter henvendelse, da jeg har solgt min andelslejlighed i Kbh med overdragelse den 1 februar 2019. Den 19 februar 2019 skriver administrator en mail til køber og mig at de 14 dages indsigelsesret er gået, og at en restsum på 25.000 kr vil blive betalt til mig hvis køber fortsat ikke har nogen indsigelser. Hertil svarer køber at der siden indflytning har været en forfærdelig stank fra badeværelset, og at hun har forsøgt med afløbsrens men dette har ikke hjulpet, derfor vil hun gerne at jeg skal betale for en ekspert til at komme ud og kigge på det. Inden salget fik vi lavet både et el- og VVS tilsyn som ikke viste nogen mangler ift dette. Jeg sagde også udtrykkeligt til køber, at hun måtte kontakte mig hvis der var noget, som ikke var i orden, hvilket hun ikke har gjort. Derudover må det formodes at køber ikke havde læst vedtægterne igennem, da hun ikke var klar over at der overhovedet fandtes en 14 dages indsigelsesret.
Mine spørgsmål lyder; tæller weekender med i de 14 dages indsigelsesret, eller er det kun hverdage? Og er de 14 dages indsigelsesret en lovgivning alt afhængig af foreningen?
Jeg mener jo ikke, at det er mig, som er ansvarlig for dette problem, men vil gerne have råd og evt afklaring på om man kan gå videre med dette til en advokat.
Ser frem til dit svar
Mvh Mette

skriv et svar

    Hej Mette,

    Tak for din henvendelse.

    Som du selv nævner i din kommentar, så har administratoren afgjort, at de 14 dages indsigelsesret er gået. Du bør derfor ikke være nervøs for, at weekenderne ikke tæller med i perioden. Hvis køber ønsker at gå videre med sagen, så vil det oftes være en sag, som køber skal tage med bestyrelsen, da indsigelsesperioden er afsluttet. Her skal det vurderes, hvorvidt manglen bliver kategoriseret som en ‘skjult mangel’ og hvem, der skal udbedre den. Nogle foreninger går ind og udbedrer fejlen selv, mens andre lader det være en sag mellem sælger og køber.

    Da du har fået foretaget et VVS-tjek, så er du godt stillet i sagen, da du har en vurdering af toilettes tilstand, som du kan henvise til.

    Du kan med fordel kontakte bestyrelsen eller administratoren i din nu ‘gamle’ forening, hvis du søger indsigt i, hvordan sagen vil blive håndteret herfra.

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida L. Ipsen - 4 måneder siden

Hej Ida

I artiklen skriver i at “Alle lejelovens almindelige regler gælder sådan set i forholdet mellem andelshaver (lejer) og forening (udlejer)”

Men læser man § 2 stk. 3. i lejeloven så fremgår det at “Med undtagelse af § 100, stk. 4, gælder loven ikke for leje af boliger, der er omfattet af § 1 i lov om almene boliger m.v.”

Det vil sige at lejeloven ikke gælde for andelsboliger.

Hvordan skal formuleringen forstås? Er retspraksis i andelsboligsager at følge lejeloven selvom den ikke gælder for andelsboliger?

skriv et svar
Mads Thomsen - 4 måneder siden

    Hej Mads

    Tak for din kommentar. Eksperten i interviewet bruger skildringen mellem lejer og udlejer til at fortælle om vedligeholdelsesansvaret i andelsboligforeningen. Du skal derfor se citatet som et belæg for, at andelshaverne skal vedligeholde den indvendige del, mens den udvendige del er andelsboligforeningens ansvar.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 4 måneder siden

Hej Nynne

Tak for dit svar.

Når eksperten siger at udvendig vedligehold, i udgangspunktet, påhviler andelsforeningen, så er der vel krav om ret tungtvejende argumentering hvis en andelsforening alligevel kræver at sælger skal udskifte alt udvendig træværk på andelsboligen i forbindelse med et salg (en udgift på op imod 40.000,-)?

Så skal dette vel enten fremgå af vedtægterne eller af seneste generalforsamlingsreferat, og historiske generalforsamlingsreferater kan ikke gøres gældende i forhold til sådanne økonomiske krav?

jf. Jeres oversigt over dokumenter, der skal indhentes i forbindelse med køb/salg af en andelsbolig, så er det ikke nødvendigt at bede om at historiske generalforsamlingsreferater udleveres.

Det kan derfor være vanskeligt at finde ud af, hvad der er gældende retningslinjer i andelsforeningen, hvis historiske generalforsamlingsreferater også kan anvendes.

skriv et svar

    Hej Mads

    Du har helt ret i, at skildringen for vedligeholdelsesansvaret er svær. Særligt fordi, at de enkelte regler i foreningen netop reguleres af, hvad der er bestemt i vedtægterne. Både vedligeholdelse og nødvendige dokumenter ved salg, bør være nedskrevet i vedtægterne. Bor du i etageejendom vil det være andelsboligforeningen, der skal vedligeholde facaden og ejendommen, så jeg forstår godt, at du stiller spørgsmålstegn ved, hvor du står stillet i forhold til træværket.

    Jeg vil anbefale, at du kontakter en administrator eller boligadvokat, der kan give juridisk rådgivning i forhold til jeres vedtægter. Vi har også skrevet denne guide om vedligeholdelse her: https://www.andelsportal.dk/guides/ansvar-vedligeholdelse-udskift/

    Bedste hilsner
    Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 3 måneder siden

En vurderingsmand hyret af min andelsboligforening oplyste mig og vores hoved- og bagdør i lejligheden ikke er brandsikker ift. loven. Begge skal udskiftes. Han fortalte endvidere at det er foreningens ansvar, da det er foreningen der står for brandsikkerheden? Er det rigtigt?

Med venlig hilsen Katja

skriv et svar

    Kære Katja,

    Tak for din henvendelse.

    Det er andelsboligforeningen, der har pligten til udvendig vedligeholdelse af eksempelvis vinduer og døre. Dette betyder også, at en andelshaver ikke selv kan bestemme, hvilken type hoveddør lejligheden skal have.

    Hvorvidt der er krav til brandsikre døre er bestemt af vedtægterne i andelsboligforening, men også nogle kommuner stiller krav til dette. Jeg vil derfor anbefale, at du går i dialog med bestyrelsen og undersøger dette nærmere. I nogle foreninger er det dig, der er ansvarlig for brandsikkerheden i din lejlighed (det indvendige) og andelsforeningen som har ansvaret for den udvendige brandsikkerhed (trappeopgangen, bygningensfacade osv.). Det kan dog variere fra forening til forening.

    Skal du selv udskifte din hoved- eller bagdør med en brandsikker model, så skal du huske at have godkendelse fra din bestyrelse først.

    En anden løsning kunne være, at du stiller et forslag på næste generalforsamling om fælles udskiftning af samtlige hoved- og bagdør i andelsboligerne på andelsboligforeningens regning.

    Jeg vil anbefale dig at læse denne artikel igennem, den giver mange svar: https://www.andelsportal.dk/guides/ansvar-vedligeholdelse-udskift/

    /Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Ipsen - 3 måneder siden

Hej,
Jeg har d.d. overtaget en lejlighed. På badeværelset er der hul i gulvet og der er er rør der blotlagt og rusten.
Det var ikke noget jeg lagde mærke til besigtigelse, men der har ikke nødvendigvis været skjult. Ville dette tælle som en mangel/fejl?

skriv et svar
Natascha - 3 måneder siden

    Hej Natascha

    Tak for din henvendelse. I denne guide om vedligeholdelsesanvar kommenterer en boligadvokat på en situation som din: https://www.andelsportal.dk/guides/ansvar-vedligeholdelse-udskift/ . Skyldes revnerne i gulvet, at det bærende I-jern begynder at ruste, så er det foreningens ansvar at udbedre. Skyldes revnerne, at andelshaveren har misvedligeholdt gulvet, så er det andelshaverens ansvar at udbedre. Læs mere om det i guiden.

    Bedste hilsner
    Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 3 måneder siden

Hej Andels portal,

Jeg har netop solgt min andel.
Da jeg købte lejligheden i 2015, var der ikke krav om VVStjek, så dette fik jeg ikke lavet.
I VVS rapporten, som jeg har fået lavet ifm. mit salg, står der gasinstallation er ikke nedtaget og afproppes lovligt. Gasinstallationen der omtales, er de gamle gasrør der har løbet igennem hele andelsforeningen.
Man fik i foreningen afinstalleret gas i alle ejendommene, før min tid.

Før køber overtager lejligheden, er det et krav at ulovligheder skal udbedres. Men skal jeg lovliggøre gasinstallationerne, når de løber fra min lejlighed igennem min nabos lejlighed? Det er vel en lodret installation, og dermed foreningens ansvar?

De bedste hilsner Tine

skriv et svar

    Hej Tine

    Tak for din henvendelse. Hvem der skal betale for udbedring af gas-installationerne i din lejlighed fremgår af foreningens vedtægter. Vi har fået et spørgsmål som dit i vores brevkasse tidligere. Læs svaret fra vores ekspert her: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/gasinstallation/

    Jeg håber, at det var til en hjælp.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden

Hej
Jeg overdragede min andel for 1 uge siden.
Næste dag sender køber mig billede af en utæthed under vasken. Den fejlede intet dagen før. Jeg siger ok til at betale nye reservedele. Hendes svigersøn har ordnet det og renset HELE systemet- som hun siger. Så nu er der regning på hans tid og reservedele, hæfter jeg for begge ell kun reservedele?

skriv et svar

    Hej Diana

    Man kan som udgangspunkt ikke rekvirere et arbejde på en andens regning, med mindre man har fuldmagt hertil. Jeg vil derfor anbefale, at du tager dialogen med bestyrelsen i foreningen om, hvordan du forholder dig til denne efterkrævning. I de fleste tilfælde skal du selv have muligheden for at udbedre manglen, men det kommer an på, hvad der er bestemt i foreningens vedtægter.

    Du kan eventuelt læse dette brevkassespørgsmål til inspiration: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/handvaerkerregning-ved-fejl-og-mangler/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden

Hej Nynne
Min datter har købt en andelslejlighed og kontakten til loftlister vad defekt så hun kontaktede sælger der kom sammen med en ven erkendte at kontakten skulle udskiftes og han ville prøve at skaffe en tilsvarende gammel fordi de gamle stofledninger var meget korte efter ca 14 dage kom vennen og skiftede kontakten hvorefter min datter meddelte sælger at alt var ok Men efter 14 dage forsvandt strømmen fra stikkontakten under den afbryder de havde skiftet vennen kom igen og han fik stikkontakten til at virke men efter ca 14 forsvandt strømmen igen så hun henvendte sig igen til sælger men sælger afviste og meddelte at nu var der gået næsten 3 måneder så nu var det hans ansvar mere selvom det kun var 3 uger siden vennen sidst var der det kedelige er at den stikkontakt der igen ikke virker er den hvor køl og fryser er tilsluttet så det er også gået ud over frostvarerne som var tøet op sælger brugte også den stikkontakt til hans køl og frys så den må have virket før vennen skiftede loftkontakten problemet er efter min mening gamle korte stofledninger som vennen også bande over.
Med venlig hilsen
Mettes far

skriv et svar

    Kære Verner,

    Tak for din henvendelse.

    Som udgangspunkt har køber, i dette tilfælde din datter, 14 dage til at gøre indsigelser mod indvendige mangler i andelsboligen.

    Efter de 14 dage bliver pengene for salget nemlig udbetalt til sælger. Pengene har indtil da været tilbageholdt for netop at sikre, at der ikke er for mange fejl og mangler i andelsboligen. Jeg vil i fremtiden anbefale, at foreningen eller hvis din datter engang køber en ny andelsbolig, at I får lavet en vurderingsrapport over fejl og mangler af en fagmand.

    Derudover er det også vigtigt at informere bestyrelsen og administratoren i foreningen. Som jeg læser din besked, har kommunikationen kun været mellem din datter og sælger. Ved at informere bestyrelsen og administrator bliver alle bevidste om reklamationen.

    Bedste hilsner

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Ipsen - 2 måneder siden

Tak for dit svar min datter har straks efter overtagelsen klaget over kontakten altså inden for tidsfristen men der gik næsten en måned før den blev lavet og alt var ok men efter ca 3 uger forsvandt strømmen fra den stikkontakt under loftafbryderen vennen kom ca 14 dage efter og fik det til at virke men så gik der kun ca 14 før strømmen igen forsvandt, der var opsat ny el tavle og hfi afbryder op som hun betalte men i vurderingen står der at el ikke er godkendt nok fordi der stadig er stofledninger i soveværelset men Mette har klaget inden for de 14 dage men da den fejl blev udbedret opstod der jo en ny fejl ved den samme kontakt har det ikke nogen betydning når man reparerer en fejl ( loftkontakten) opstår der en ny ved den samme kontakt
Mvh
Verner

skriv et svar

    Hej Verner

    Det lyder til, at din datter har klaget som hun burde. Jeg vil anbefale, at I går til bestyrelsen og fremlægger sagen. Nogle foreninger går nemlig ind selv og udbedrer ulovlige el-installationer. Bestyrelsen vil også kunne give svar på, hvordan hun skal forholde sig ved strømfejl i fremtiden.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden

Mette har haft kontakt til administrator og først givet besked om alt var ok ca efter 1 måned da loftkontakten var blevet udskiftet og alt så ud til at virke men efter de ca 14 dage opstod en nye fejl ved den samme kontakt.
Hilsen
Verner

skriv et svar

Hej,

Først og fremmest tak for en super side, den har været så god og hjulpet mig utrolig meget.

Jeg har dog desværre været ude for en uheldig hændelse da jeg købte min første andelsbolig, her for knap en måned siden.

Inden for de første 14 dage opdager jeg en del fejl, hvor både vaske- opvaskmaskine ikke fungerer (noget med rørene åbenbart) ligeledes har sælger ikke overladt lejligheden i ordentligt stand og blandt andet ikke ordnet huller i væggene fra diverse møbler der har været hængt.

Derudover var der en del ulovlig mangler fra el rapporten som ikke var ordnet inden overtagelse. Dette var sat til at blive ordnet til omkring 5-6 tusind kroner. Da jeg så får en autoriseret elektriker til at kigge på det, viser det sig at det er en del mere omfattende og at de stik prøver fra el rapporten slet ikke har været nok og der er derfor et større el arbejde i vente for at få gjort alt lovligt – jeg er blevet givet en overslagspris på 40.000 kr,.

Sælger er desværre gået hen og blevet ubehagelig og kommer med argumenter såsom at det er gamle installationer og at det har fungeret fint for ham og mange af fejlene fra det nye el-syn var fra før han overtog lejligheden for knap 10 år siden.

Jeg vil derfor hører om jeg er i min gode ret til at reklamerer over mangler og kræver de ca 40-45 tusind det nu kræver at få lovliggjort?

Kan det i øvrigt ses som en forbedring? Da sælger kun vil give 10.oo0,. og mener at jeg kan skrive resten som forbedring?

Håber du kan forstå mit spørgsmål og hjælpe med råd.

Mange tak,

Mvh,
Benjamin

skriv et svar
Benjamin A - 2 måneder siden

    Kære Benjamin,

    Hvis du har gjort sælger opmærksom på fejlene inden for 14 dage efter overtagelsen, så burde du kunne reklamere over fejl og mangler. Det er også vigtigt, at du gør bestyrelsen og administrator opmærksomhed på de fejl og mangler som skal udbedres, så de er informeret om sagen.

    At det er en forbedring, kommer an på hvor lang tid du vælger at blive boende i din andelsbolig. Forbedringer bliver jo afskrevet over tid.

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Ipsen - 2 måneder siden

Hej Andelsportalen,

Jeg har købt en andelslejlighed med overtagelse for ca. 2 måneder siden. Efter overtagelse fandt jeg desværre nogle skjulte mangler, der ikke var taget med i vurderingsrapporten. En skade i en væg og en stor plet på køkkenbordet, der skal slippes for at komme væk.

Jeg har gjort indsigelser indenfor fristen til både sælger, forening og administration. Sælger og jeg kan ikke blive enige om bordpladen. Vi har haft bestyrelsen indeover, der har givet mig ret, vi har gjort brug af administrationens vurderingsmand, der også giver mig ret, men sælger vil fortsat gerne forhandle prisen ned.
Jeg har fået et tilbud fra en håndværker, der kan udbedre manglen. Sælger vil lige nu kun erstatte halvdelen af beløbet for at få udbedret manglen. Som jeg har forstået det skal sælger erstatte det beløb det koster at udbedre manglen og ikke kun noget af det, og prisen kan “kun” nedsættes, hvis sælger har et billigere tilbud fra en håndværker.
Hvordan kan man indgå forlig eller forhandle i sådan sag?
På forhånd tak for hjælpen.

skriv et svar

    Hej Stina

    Tak for din henvendelse. Jeg vil anbefale, at du trækker på bestyrelsen, som i denne sag er på din side. Sælger har pligt til at udbedre manglen, så du kan eventuelt få sælger til at indhente tilbud på udbedringen, så sælger vælger det firma, som skal udbedre skaden. Måske kan sælger på den måde få indblik i prisniveauet for udbedring.

    Alternativt vil jeg anbefale, at I får administratoren ind over sagen. Han eller hun vil kunne give juridisk vejledning.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 måned siden

Hej Andelsportalen,

Jeg er igang med at købe en andelslejlighed. Det viser sig nu at gulvet har nogle flænger, hvilket højest sandsynligt skyldes at badeværelset ikke er lavet med en vådrumsmembran i år 2000 (før sælger), hvilket var et lovmæssigt krav. Samtidigt sidder afløbet også ulovligt og skal skiftes.

Hvis det viser sig at gulvet ikke har en vådrumsmembran betyder det, at væggene højest sandsynligt også bør laves om. I sidste ende kan det betyde at det koster 80.000kr i udbedringer. Sælger forventer at hun udbedrer dette og at det bliver tilskrevet værdien af andelen. Dvs. at jeg i sidste ende kommer til at betale for nedrivning af det gamle badeværelse, afløbet, opsætning af det nye badeværelse… Så de fulde 80.000kr., fordi hun mener at det kan betragtes som en forbedring.

Det er ikke fordi jeg forventer et “gratis” nyt badeværelse. Men de ting som er lavet som ikke er lovlige og skal ændres deraf, kan vel ikke give en værdistigning. Jeg ville mene at der skulle laves en vurdering af det nye badeværelses værdi efter opsætningen som kan tilskrives værdien af andelen.

Kan det være rigtigt?

skriv et svar
Niclas - 3 uger siden

    Hej Niclas

    Tak for din henvendelse. Som hovedregel lyder det, at hvis skaden i badeværelsesdele skyldes at andelshaveren ikke har tilset og vedligeholdt sine overflader kan du godt stille sælgeren til ansvar for udbedringen. Handler det derimod om nogle fejl i de bærende dele, så er det ofte foreningen, der vælger at udbedre skaden.

    Jeg vil anbefale, at du inddrager bestyrelsen og eventuelt foreningens administrator, så de kan vurdere sagen.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 3 uger siden

Hej Andelsportalen,

Jeg købte i december en andelsbolig med en masse forbedringer fra 2016. Ud fra vurderingen ser det ud til, at tidligere ejer har udført mange af renovationerne selv. F.eks. har han selv nedrevet og opsat det nye køkken (2016). Nu erfarer jeg, at køkkenbordpladen har givet sig og er er sænket en smule, således at der er 0,5 cm afstand mellem køkkenbordpladen og den træliste, der løber langt bordpladen – desuden hælder borpladen som resultat af dette. Jeg mistænker, at sælger i mangel på viden om opsætning af køkken ikke har undersøtttet bordpladen/køkkenelementerne ordentligt. I forbindelse med køb/salg af legligheden, var en del af forbedringerne løn til sælger for arbejdet i køkkenet (han er ikke håndværker). Jeg har altså betalt for 31 timers arbejde á 183 kroner.
Hæfter sælger for evt. dårligt håndværk, han har udført og ladet sig betale for via. salg? Eller er dette bare surt show for mig?

Mvh.
Johan

skriv et svar
Johan - 1 uge siden

    Hej Johan

    Tak for din henvendelse. Det lyder til, at bordpladen er en skjult mangel. Jeg vil derfor anbefale, at du tager kontakt til bestyrelsen i din forening, så du kan høre nærmere om dine muligheder for udbedringen. Med stor sandsynlighed er der nok ikke andet at gøre end selv at udbedre fejlen, da det kan være svært at få sælger til at udbedre fejlen et halvt år efter overtagelse. Men jeg vil igen anbefale, at du kontakter bestyrelsen for rådføring.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 uge siden

Hej Andelsportal

Vi har købt en andel som er en sammenlægning af to etager. Vi opdager inden de 14 dage at trappeudveklsingen ikke er lavet korrekt. Vi laver en indsigelse og administrator tilbageholder et beløb stort nok til at dække en udbedring. Sælger siger at det er den tidligere ejer der har lavet det, så det er ikke hans ansvar, det må være foreningens ansvar. Administrator og bestyrelse siger at det er en sag mellem køber og sælger. Vi har fotodokumenteret konstruktionen og har et ingenørnotat der beskriver den ekstisterende udveksling som kritisk, ikke udført forsvarligt og noget der bør udbedres. Vi bliver snart nød til at få udveklingen lavet, da vi ellers ikke kan få gjort lejligheden indflytningsklar. Pengene bliver stadig tilbageholdt, men hvordan kommer vi som køber videre?

Venlig Hilsen Anne

skriv et svar

    Hej Anne,

    Tak for din kommentar. Jeg kan godt forstå, at det er en frustrerende situation I er havnet i. Det er en meget juridisk sag og derfor vil jeg anbefale, at I kontakter en boligadvokat og hører, hvad næste skridt er. Det er positivt at administratoren tilbageholder sælgerens penge, og jeg vil håbe, at sælger vælger at udbedre skaden og derefter tage erstatningsansvaret op med den tidligere ejer, så I ikke længere er fanget i midten.

    I kan eventuelt overveje at sende en mail til Erik Matthiesen, som også besvarer brevkassespørgsmål her på portalen: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/udbedring-tilstoppede-vandroer/

    De bedste hilsner
    Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 14 timer siden