Andelsboligvurderingansvarhæftelsemangelvedligeholdelse

Guide: Hvem hæfter for mangler i en andelsboligforening?

På Andelsportal.dk får vi flere henvendelser fra andelshavere omhandlende mangler i forbindelse med køb og salg af en andelsbolig. For hvem hæfter egentligt for mangler i en andelsbolig. Er det køberen, sælgeren eller foreningen? Hvad er en mangel og hvordan gør man indsigelse, hvis man finder mangler i sin andelsbolig? Her får du den store guide til mangler og ekspertens gode råd til at håndtere ’mangel-sagerne’.

Der findes adskillige sager vedrørende mangler i andelsboliger, som i værste fald kan ende i en retssag sælger og køber imellem. Mangler er nemlig en væsentlig del af andelshandlen, som skal udbedres inden overtagelse. Men om det er foreningen eller sælger, der skal udbedre manglerne kommer helt an på, hvilken mangel vi snakker om. Vi går i dybden med reglerne for mangler i andelsboliger og får gode råd fra en ekspert til, hvordan man undgår at ende med håret i postkassen, når man køber en andelsbolig.

Hvad er en mangel?

Hvis en andelsbolig er undervedligeholdt eller har mangler i forhold til inventar og installationer, trækkes beløbet fra andelsværdien til at dække disse. Men hvordan defineres en mangel? En mangel kan defineres som:

”En genstand (køkken, badeværelse, dør m.fl.), der mangler en egenskab, som man vil forvente den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet”.

Det kan eksempelvis være en ubehandlet dørkarm, en skæv køkkenlåge, et hul i væggen eller en ødelagt stikkontakt. En mangel er altså noget, som burde være der eller burde virke, som ikke gør det.

Hvad er forskellen på mangler, afskrivninger og vedligehold?
Hvad er en mangel?
En mangel er en genstand, der mangler en egenskab, som man vil forvente den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet. Eksempelvis en manglende dørkarm, som sælger skal lave eller betale for ved salg.

Hvad er afskrivninger?
En afskrivning benyttes i forbindelse med de individuelle forbedringer andelssælgeren har foretaget i boligen, som afskrives over tid og lægges oveni andelsprisen ved salg. Fik man eksempelvis et nyt køkken for 10 år siden, vil der hvert år blive afskrevet en procentdel af prisen. Ved salg bliver forbedringen minus afskrivningen lagt oveni andelsprisen.
Læs mere om afskrivninger her.

Hvad er vedligehold af boligen?

Almindeligt vedligehold af andelsboligen bliver hverken afskrevet eller noteret som mangel. Det gælder eksempelvis maling af vægge og gulvbehandling.

Vurdering af mangler: Få lavet et el- og VVS-tjek

Når man sælger en andelsbolig kræver de fleste foreninger i dag, at sælger får lavet en vurderingsrapport, et el-tjek og et vvs-tjek. Her bliver andelsboligen gennemgået for fejl og mangler, som noteres i en rapport, der bliver udleveret til køberen af boligen. Det som tjekkene viser, er det som skal udbedres inden køber flytter ind eller alternativt skal fratrækkes i prisen. Det er dog ikke alle andelsboligforeninger, der kræver at der blive foretaget et tjek af boligen inden salg.

Spørger man fagmanden Emil Ozol-Ellekilde, som er Ejendomsmægler & Valuar hos Danbolig Erhverv, bør et tjek af boligen være et krav, som andelsboligforeningerne stiller ved alle boligsalg:

”Mit råd er, at foreningerne bør forlange, at det bliver gjort. For så får den nye ejer en liste over, hvad der ikke virker og hvis det ikke er udbedret ved fraflytning så ved man præcis, hvad det vil koste at få lavet. På den måde er køber sikret ikke at ende med en regning, da man med et tjek i hånden, kan gøre både sælger og forening opmærksom på manglerne.”

Hvis man har fået udført et tjek af en fagmand er det ligeledes nemt at kontakte den pågældende vurderingsmand eller håndværker i sager om uenighed, fortæller Emil Ozol-Ellekilde, som anbefaler at man kontakter fagmanden hurtigt ved uenighed.

Råd: Tjek altid boligen for fejl og mangler
Har andelsboligforeningen ikke selv krav om en vurdering og tjek af lejligheden inden salg, kan du som køber med fordel kontakte både sælger og bestyrelse og få godkendt, at du selv finder en fagmand til dette. Det er en god investering at få beset boligen af en fagmand, da fejl og mangler kan koste dyrt, den dag du selv skal sælge boligen igen.

Hvornår hæfter sælger og hvornår hæfter foreningen?

Spørger man Emil Ozol-Ellekilde skal man se købet af en andelsbolig som om, at man køber sig ind i en slags ’investeringsforening’, som lever af at drive ejendommen og sikrer en så billig husleje til andelshaverne som muligt. Det betyder også, at man køber retten til at bo til leje i foreningen. Derfor skal man forstå sin position, som var man en lejer og foreningen udlejer.

”Alle lejelovens almindelige regler gælder sådan set i forholdet mellem andelshaver (lejer) og forening (udlejer). Det betyder, at når noget i en lejlighed er galt så skelner man mellem, hvad der er indvendigt og udvendigt vedligehold. Indvendigt vedligehold er noget som parkeres på andelshaveren, mens udvendigt vedligehold parkeres hos foreningen,” forklarer Emil Ozol-Ellekilde og påpeger at denne skildring også giver klarhed i forhold til at placere spørgsmålet om, hvem der har ansvar for udbedring af mangler i forbindelse med salg.

”Hvis manglen er en del af den indvendige vedligeholdelse, eksempelvis huller i væggene, en manglende dørkarm eller en stikkontakt der hænger ud af væggen er det andelssælgerens ansvar. Hvis det er noget, som vedrører den udvendige vedligeholdelse, altså motorrummet, eksempelvis generel elektricitet, lodrette rør og den slags, så er det foreningen, der skal udbedre dette,” siger ejendomsmægleren fra Danbolig Erhverv.

Andelshaveren har ansvar for:

  • Indvendig vedligeholdelse
  • Indvendige sider af altanen
  • Håndtaget på indersiden af døren
  • Vandrette vandrør
  • Toilet

Andelsboligforeningen har ansvar for:

  • Udvendig vedligeholdelse
  • Etageadskillelser
  • Håndtaget på ydersiden af døren
  • Lodrette stigstrenge/rør
  • Låsen i døren

LÆS OGSÅ: Andelshaver vs. forening, hvem hæfter hvornår?

Med udgangspunkt i sondringen mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse ved man altså som køber, hvem man skal tage dialogen med i mangel-sager.

Hvor længe kan man lave en indsigelse?

Hvis det er foreningens ansvar at udbedre manglen, er det sådan set ligegyldigt om man har boet i lejligheden i en uge eller i ti år før man laver en indsigelse. Foreningen ved godt, at det er deres ansvar at udbedre udvendige mangler, hvilket som oftest også står skrevet i vedtægterne. Man skal derfor tage en dialog med foreningen og aftale det videre forløb. Er manglen indvendig skal man derimod reagere hurtigt.

”Det er vigtigt, at man som andelsboligkøber reklamerer indenfor de første 14 dage. Sælgerens penge bliver nemlig først udbetalt fra administratoren 14 dage efter overtagelsen. Det betyder at køber har 14 dage til at finde mangler i, for her er pengene stadig i foreningens varetægt. Informerer man om mangler kan foreningen nemlig tilbageholde pengene indtil sagen er afklaret og manglen er udbedret,” lyder det gode råd fra Emil Ozol-Ellekilde.

Når man skal reklamere over en mangel, skal man derfor tage hurtig affære. Man skal selvfølgelig rette henvendelse til sælgeren, men det er vigtigt, at man også informerer bestyrelsen og administratoren i foreningen. På den måde sikrer man sig, at alle er bevidste om reklamationen og pengene bliver tilbageholdt indtil de er udbedret.

”I det sekund sælgeren får udbetalt pengene, er der ingen garanti for at få dem. Selvom man godt kan gøre et krav en måned efter, hvis man først opdager en skjult mangel, kan det være svært at få pengene efterfølgende,” fortæller Emil Ozol-Ellekilde.

Fire gode råd til indsigelse:

  1. Fyld ikke lejligheden op med flyttekasser før du har tjekket for fejl og mangler
  2. Tjek især at alle hårde hvidevarer, stikkontakter, toiletter og håndvaske virker (Er der varmt vand? Hvordan er trykket på vandet? Løber vandet normalt ud, eller er der en tilstopning?)
  3. Reklamér for mangler indenfor de første 14 dage
  4. Gør også bestyrelsen og administratoren opmærksom på reklamationer

Hvad gør man, hvis man finder en skjult mangel?

En skjult mangel er en mangel, som har været skjult ved gennemgangen af boligen. Det betyder, at man som køber med god grund, ikke har kunne vide, at manglen var til stede i boligen. Dette kan eksempelvis være et ødelagt gulv under et stort klædeskab eller, at man finder fugt i væggen, når man nedriver køkkenet.

Finder man en skjult mangel skal man rette henvendelse til sælger og bestyrelsen i foreningen. Man kan altså godt gøre krav på en mangel efter de 14 dage, men som tiden går kan sælgeren i bedre og bedre ret vælge ikke at udbetale pengene med argumentet at manglen ikke er sket i hans tid. Hvordan foreningerne håndterer disse sager er meget forskelligt. Nogle foreninger går selv ind og erstatter beløbet, mens andre lader det være en sag mellem køber og sælger.

Hvornår skal jeg bruge en boligadvokat?
Som udgangspunkt er det dyrt og omfattende at inddrage en boligadvokat. Jo længere tid der går før manglen anmeldes, jo sværere bliver det at bevise, at manglen er opstået i sælgerens tid. Det er en bedre ide at starte med at rette henvendelse til bestyrelsen og tage sagen derfra.
Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og vejledning om andelsboligmarkedet. Nynne brænder for kommunikation og er netop i gang med en kandidat i virksomhedskommunikation fra Copenhagen Business School. I øvrigt er hun selv for nyligt blevet andelshaver og har glædeligt fået andelstanken på tæt hånd.