Andelsboligvurderingansvarhæftelsemangelvedligeholdelse

Guide: Hvem hæfter for mangler i en andelsboligforening?

På Andelsportal.dk får vi flere henvendelser fra andelshavere omhandlende mangler i forbindelse med køb og salg af en andelsbolig. For hvem hæfter egentligt for mangler i en andelsbolig. Er det køberen, sælgeren eller foreningen? Hvad er en mangel og hvordan gør man indsigelse, hvis man finder mangler i sin andelsbolig? Her får du den store guide til mangler og ekspertens gode råd til at håndtere ’mangel-sagerne’.

Der findes adskillige sager vedrørende mangler i andelsboliger, som i værste fald kan ende i en retssag sælger og køber imellem. Mangler er nemlig en væsentlig del af andelshandlen, som skal udbedres inden overtagelse. Men om det er foreningen eller sælger, der skal udbedre manglerne kommer helt an på, hvilken mangel vi snakker om. Vi går i dybden med reglerne for mangler i andelsboliger og får gode råd fra en ekspert til, hvordan man undgår at ende med håret i postkassen, når man køber en andelsbolig.

Hvad er en mangel?

Hvis en andelsbolig er undervedligeholdt eller har mangler i forhold til inventar og installationer, trækkes beløbet fra andelsværdien til at dække disse. Men hvordan defineres en mangel? En mangel kan defineres som:

”En genstand (køkken, badeværelse, dør m.fl.), der mangler en egenskab, som man vil forvente den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet”.

Det kan eksempelvis være en ubehandlet dørkarm, en skæv køkkenlåge, et hul i væggen eller en ødelagt stikkontakt. En mangel er altså noget, som burde være der eller burde virke, som ikke gør det.

Hvad er forskellen på mangler, afskrivninger og vedligehold?
Hvad er en mangel?
En mangel er en genstand, der mangler en egenskab, som man vil forvente den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet. Eksempelvis en manglende dørkarm, som sælger skal lave eller betale for ved salg.

Hvad er afskrivninger?
En afskrivning benyttes i forbindelse med de individuelle forbedringer andelssælgeren har foretaget i boligen, som afskrives over tid og lægges oveni andelsprisen ved salg. Fik man eksempelvis et nyt køkken for 10 år siden, vil der hvert år blive afskrevet en procentdel af prisen. Ved salg bliver forbedringen minus afskrivningen lagt oveni andelsprisen.
Læs mere om afskrivninger her.

Hvad er vedligehold af boligen?

Almindeligt vedligehold af andelsboligen bliver hverken afskrevet eller noteret som mangel. Det gælder eksempelvis maling af vægge og gulvbehandling.

Vurdering af mangler: Få lavet et el- og VVS-tjek

Når man sælger en andelsbolig kræver de fleste foreninger i dag, at sælger får lavet en vurderingsrapport, et el-tjek og et vvs-tjek. Her bliver andelsboligen gennemgået for fejl og mangler, som noteres i en rapport, der bliver udleveret til køberen af boligen. Det som tjekkene viser, er det som skal udbedres inden køber flytter ind eller alternativt skal fratrækkes i prisen. Det er dog ikke alle andelsboligforeninger, der kræver at der blive foretaget et tjek af boligen inden salg.

Spørger man fagmanden Emil Ozol-Ellekilde, som er Ejendomsmægler & Valuar hos Danbolig Erhverv, bør et tjek af boligen være et krav, som andelsboligforeningerne stiller ved alle boligsalg:

”Mit råd er, at foreningerne bør forlange, at det bliver gjort. For så får den nye ejer en liste over, hvad der ikke virker og hvis det ikke er udbedret ved fraflytning så ved man præcis, hvad det vil koste at få lavet. På den måde er køber sikret ikke at ende med en regning, da man med et tjek i hånden, kan gøre både sælger og forening opmærksom på manglerne.”

Hvis man har fået udført et tjek af en fagmand er det ligeledes nemt at kontakte den pågældende vurderingsmand eller håndværker i sager om uenighed, fortæller Emil Ozol-Ellekilde, som anbefaler at man kontakter fagmanden hurtigt ved uenighed.

Råd: Tjek altid boligen for fejl og mangler
Har andelsboligforeningen ikke selv krav om en vurdering og tjek af lejligheden inden salg, kan du som køber med fordel kontakte både sælger og bestyrelse og få godkendt, at du selv finder en fagmand til dette. Det er en god investering at få beset boligen af en fagmand, da fejl og mangler kan koste dyrt, den dag du selv skal sælge boligen igen.

Hvornår hæfter sælger og hvornår hæfter foreningen?

Spørger man Emil Ozol-Ellekilde skal man se købet af en andelsbolig som om, at man køber sig ind i en slags ’investeringsforening’, som lever af at drive ejendommen og sikrer en så billig husleje til andelshaverne som muligt. Det betyder også, at man køber retten til at bo til leje i foreningen. Derfor skal man forstå sin position, som var man en lejer og foreningen udlejer.

”Alle lejelovens almindelige regler gælder sådan set i forholdet mellem andelshaver (lejer) og forening (udlejer). Det betyder, at når noget i en lejlighed er galt så skelner man mellem, hvad der er indvendigt og udvendigt vedligehold. Indvendigt vedligehold er noget som parkeres på andelshaveren, mens udvendigt vedligehold parkeres hos foreningen,” forklarer Emil Ozol-Ellekilde og påpeger at denne skildring også giver klarhed i forhold til at placere spørgsmålet om, hvem der har ansvar for udbedring af mangler i forbindelse med salg.

”Hvis manglen er en del af den indvendige vedligeholdelse, eksempelvis huller i væggene, en manglende dørkarm eller en stikkontakt der hænger ud af væggen er det andelssælgerens ansvar. Hvis det er noget, som vedrører den udvendige vedligeholdelse, altså motorrummet, eksempelvis generel elektricitet, lodrette rør og den slags, så er det foreningen, der skal udbedre dette,” siger ejendomsmægleren fra Danbolig Erhverv.

Andelshaveren har ansvar for:

  • Indvendig vedligeholdelse
  • Indvendige sider af altanen
  • Håndtaget på indersiden af døren
  • Vandrette vandrør
  • Toilet

Andelsboligforeningen har ansvar for:

  • Udvendig vedligeholdelse
  • Etageadskillelser
  • Håndtaget på ydersiden af døren
  • Lodrette stigstrenge/rør
  • Låsen i døren

LÆS OGSÅ: Andelshaver vs. forening, hvem hæfter hvornår?

Med udgangspunkt i sondringen mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse ved man altså som køber, hvem man skal tage dialogen med i mangel-sager.

Hvor længe kan man lave en indsigelse?

Hvis det er foreningens ansvar at udbedre manglen, er det sådan set ligegyldigt om man har boet i lejligheden i en uge eller i ti år før man laver en indsigelse. Foreningen ved godt, at det er deres ansvar at udbedre udvendige mangler, hvilket som oftest også står skrevet i vedtægterne. Man skal derfor tage en dialog med foreningen og aftale det videre forløb. Er manglen indvendig skal man derimod reagere hurtigt.

”Det er vigtigt, at man som andelsboligkøber reklamerer indenfor de første 14 dage. Sælgerens penge bliver nemlig først udbetalt fra administratoren 14 dage efter overtagelsen. Det betyder at køber har 14 dage til at finde mangler i, for her er pengene stadig i foreningens varetægt. Informerer man om mangler kan foreningen nemlig tilbageholde pengene indtil sagen er afklaret og manglen er udbedret,” lyder det gode råd fra Emil Ozol-Ellekilde.

Når man skal reklamere over en mangel, skal man derfor tage hurtig affære. Man skal selvfølgelig rette henvendelse til sælgeren, men det er vigtigt, at man også informerer bestyrelsen og administratoren i foreningen. På den måde sikrer man sig, at alle er bevidste om reklamationen og pengene bliver tilbageholdt indtil de er udbedret.

”I det sekund sælgeren får udbetalt pengene, er der ingen garanti for at få dem. Selvom man godt kan gøre et krav en måned efter, hvis man først opdager en skjult mangel, kan det være svært at få pengene efterfølgende,” fortæller Emil Ozol-Ellekilde.

Anbefalinger bestyrelsen kan give til andelshaveren, som flytter ind:

et-flyttekasser

Vi anbefaler, at du ikke fylder lejligheden op med flyttekasser, før du har tjekket for fejl og mangler

to-roer

Tjek især at alle hårde hvidevarer, stikkontakter, toiletter og håndvaske virker. Er der varmt vand? Hvordan er trykket på vandet? Løber vandet normalt ud, eller er der en tilstopning?

tre-calendar

Husk at reklamere inden for de første 14 dage, hvis du finder en mangel

fire-samtale

Det er ikke nok at gøre sælger opmærksom på fejlene. Du skal også gøre bestyrelsen og administratoren opmærksom på reklamationen, så pengene kan tilbageholdes

Hvad gør man, hvis man finder en skjult mangel?

En skjult mangel er en mangel, som har været skjult ved gennemgangen af boligen. Det betyder, at man som køber med god grund, ikke har kunne vide, at manglen var til stede i boligen. Dette kan eksempelvis være et ødelagt gulv under et stort klædeskab eller, at man finder fugt i væggen, når man nedriver køkkenet.

Finder man en skjult mangel skal man rette henvendelse til sælger og bestyrelsen i foreningen. Man kan altså godt gøre krav på en mangel efter de 14 dage, men som tiden går kan sælgeren i bedre og bedre ret vælge ikke at udbetale pengene med argumentet at manglen ikke er sket i hans tid. Hvordan foreningerne håndterer disse sager er meget forskelligt. Nogle foreninger går selv ind og erstatter beløbet, mens andre lader det være en sag mellem køber og sælger.


Hvornår skal jeg bruge en boligadvokat?
Som udgangspunkt er det dyrt og omfattende at inddrage en boligadvokat. Jo længere tid der går før manglen anmeldes, jo sværere bliver det at bevise, at manglen er opstået i sælgerens tid. Det er en bedre ide at starte med at rette henvendelse til bestyrelsen og tage sagen derfra.
Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Kommentarer

Hej andelsportal.dk

Jeg har et spørgsmål som jeg håber I kan hjælpe mig med.
I forbindelse med at jeg har fået min lejlighed VVS-vurderet i forbindelse med forestående salg, siger VVS manden at gulvet er ulovligt og da det er ‘for’ hævet. I den forbindelse estimerer han at det vil koste mig 20.000-25.000 kr. Jeg overtog og købte lejligheden d. 1/1/2014, hvor der i vurdering og i overenskomstaftalen ikke er konstateret en fejl herom. Jeg er lidt i vildrede om hvordan jeg står i denne forbindelse. Naturligvis ser jeg ingen rimelighed i at jeg skal betale et så stort beløb for en ændring til badeværelset som jeg ikke har foretaget men som jeg blot overtog i god tro – baseret på skøn fra fagfolk. Er dette et personlig økonomisk ansvar som jeg må acceptere eller det noget andelsforeningen må bære eller er der en 3. mulighed?
Jeg ser frem til alle råd I kan give og hvis I har brug for flere informationer, lad mig det endelige vide.
MVH David

skriv et svar
David Jensen - 8 måneder siden

    Hej David

    Tak for din henvendelse. Hvis du ikke har været bevist om fejlen og en fagmand ligeledes har gennemgået boligen uden at påpege den, kan du se det som en skjult mangel. Jeg vil derfor anbefale, at du tager kontakt til bestyrelsen i din forening, så I kan aftale, hvordan I tilgår sagen herfra. Flere foreninger går selv ind og erstatter beløbet i disse sager, men det kan selvfølgelig variere fra forening til forening.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 8 måneder siden

Hej hos andelsportalen,
Hvem hæfter, når der 6 år efter køb viser sig at være en hel masse ulovlige el-installationer i en andelsbolig? De har været skjult under nogle sænkede lofter, men der er ingen, der vil tage ansvar og nu står vi med håret i postkassen. Kan det passe, at den hænger på os? Udbedringen kommer til at ligge på 30.000+. Andelsbestyrelsen mener ikke ansvaret ligger i boligforeningen, og at “det er en sag mellem os og el-firmaet” – det er dog dem, altså andelsboligforeningen, der dikterer, hvem man må brug til el-tjek. Vi har kontaktet det firma, der har lavet el-tjekket, men har ikke hørt fra dem endnu.
Venlig hilsen,
Louise

skriv et svar
Louise Bak Phillipson - 7 måneder siden

    Hej Louise

    Tak for din henvendelse. Det lyder også til, at det er en ærgelig situation I er havnet i. Har I bevis på, at arbejdet er udført autoriseret af en elektriker og har en gyldig faktura, bæres ansvaret af den autoriserede virksomhed, som har udført arbejdet. Find derfor jeres vurderingsrapport frem og undersøg, hvorvidt de ulovlige elinstallation fremstår i rapporten. Det er nemlig væsentligt, at I kan bevise, at installationerne er sket under den tidligere sælger, ellers kan skyldsspørgsmålet være svært at placere.

    Uden dokumentation er det svært. For selvom I gør krav på udbedringer ved den skjulte mangel, kan det dog være svært at få pengene til udbedringen, så mange år efter – desværre. Som tiden går kan der nemlig argumenteres for, at manglen er sket i jeres tid. Foreningen er ikke forpligtet til at dække omkostningerne, da det er en sag mellem jer og sælger, eller jer og elfirma.

    Jeg håber I kommer godt videre med sagen.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 7 måneder siden

Jeg står i en meget mærkelig situation.
Jeg købte en andel til overtagelse 1. januar – i starten af februar, da jeg er flyttet ind kan jeg ikke få mit Wifi til at virke og der kommer en You See mand ud – han konstatere at der sidder et uautoriseret stik og i værste fald for at få det ordnet skal gulvet brækkes op for at kunne få fat i kablet. Han anbefaler mig at få fat i bestyrelsen. Der kommer 2 bestyrelsesmedlemmer op og You See manden anbefaler så en workaround omkring den uautoriseret installation, således at han installerer et ældre stik end det de normalt bruger, det er der plads til ved siden af den uautoriseret installation for at få Wifi til at virke – men for at gøre det er han nødt til at cutte antenneforbindelserne som er i værelserne – dette bekræfter begge bestyrelsesmedlemmer er ok at gøre, og jeg spørger selvfølgelig bekymret til om jeg så ved en evt. fraflytning kommer til at hæfte økonomisk for at få det rette op igen, da jeg så selvfølgelig ikke vil sige ja – dette afkræfter begge bestyrelsesmedlemmer og siger at de nok skal vende tilbage med hvordan det fremover skal håndteres – jeg hører bare ikke noget og efter flere rykkere bliver det så sendt til administrator som vender tilbage med at det er en sag mellem bestyrelsen og mig eller sælger og mig, hvilket jeg ikke forstår da denne beslutning blev taget af bestyrelsen efter jeg overtog lejligheden – så nu står jeg som en lus mellem to negle – jeg synes ikke det er rimeligt at jeg kommer til at hæfte økonomisk for noget bestyrelsen har godkendt ved en evt. fraflytning – og jeg føler at de løber fra den godkendelse de lovede mig på at jeg ikke kommer til at hæfte økonomisk for det ved en evt. fraflytning – hvordan vil I tolke at jeg står og hvad kan/skal jeg reelt gøre – jeg føler mig rimelig magtesløs pft.Hilsen Pia

skriv et svar

Hvad nu hvis det samme sker og salget er et dødsbo??

skriv et svar
Morten Sørensen - 7 måneder siden

    Hej Morten,
    Tak for din henvendelse.
    Hvis der er mangler i et dødsbo, så vil jeg mene, at situationen er den samme. Altså manglerne skal trækkes fra det samlede beløb, når andelsboligen handles med arvingerne.
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 7 måneder siden

Hej Andelsportal.dk,

Jeg står i en situation, hvor jeg i 2008 køber en andelslejlighed, hvor der i vedtægter er gjort klart at alle forbedringer vedr. EL og VVS (samt større modifikationer) skal godkendes af Bestyrelsen, som derefter udstikker en rækker “regler” for udførelsen – blandt andet at det skal være autoriseret og dokumenteret på regning.

Da jeg køber lejligheden er der derfor gennemgået fuld VVS og EL syn samt vurdering af fast vurderingsmand i foreningen. Af min vurderingsrapport fremgår der ingen fejl eller mangler, eller andre bemærkninger i henhold til gennemgangen og de udfærdigede rapporter fra EL og VVS.

Jeg bor i lejligheden i 10 år (i god tro) og skal nu selv sælge den. Da jeg går igennem VVS syn’et ser VVS’eren så med det samme af afløbet på mit badeværelse er ulovligt (mangler en smøremembran – vådrumssikring). Jeg har ikke lavet om i badeværelset, hvorfor dette er det “originale” gulv og afløb fra da jeg selv køber lejligheden. Han giver et overslag der hedder 50.000 kr. inkl. murearbejder (da det er et omfattende projekt med helt nyt gulv og renovering af loft hos underboen – da der skal laves hul hele vejen igennem).

Jeg synes jo dette er en fuldstændig uretfærdig udgift for mig (enten ved at lave forbedringen inden salg, eller nedskrive min salgspris med 50.000 kr.), da jeg køber i god tro ud fra de rapporter der er udfærdiget af fagfolk, og en forbedring der er godkendt af foreningen (at de så ikke sikrer sig kvitteringer osv. for at “tjekke”, kan vel aldrig påhvile mig?).

Jeg har derfor talt med vores bestyrelsesformand, som oplyser at det er mig der hæfter for udbedringen, da det desværre er mig der bor der og skal sælge nu… Kan det virkelig passe? Jeg vil jo mene at det i en vis udstrækning er foreningens juridiske ansvar at regler og vedtæger overholdes – og i modsat fald, skal deres ansatte fagfolk bemærke disse ved en gennemgang.

Så ja, det korte af det lange: Stemmer det virkelig, at jeg som køber i god tro nu kommer til at hæfte for tidligere ejers ulovlige arbejde til trods for at foreningen har accepteret forbedringen og denne er godkendt af aut. VVS’er i sin tid? Bør udgiften ikke være foreningens lod, som derefter må gøre efterkrav hos VVS’eren, hvis de mener at det er denne der har handlet udenfor det aftalte arbejde han skulle udføre ved gennemgangen?

På forhånd mange tak for svar.

Venlig Hilsen
Jannie – en meget fortvivlet andelshaver.

skriv et svar
Jannie Nielsen - 7 måneder siden

    Hej Jannie

    Tak for din henvendelse. Det lyder også til, at det er en ærgelig situation du er havnet i. Har du bevis på, at arbejdet er udført autoriseret af en VVS og har en gyldig faktura, bæres ansvaret af den autoriserede virksomhed, som har udført arbejdet. Det er nemlig vigtigt, at du kan bevise, at installationerne er sket under den tidligere sælger, ellers kan skyldsspørgsmålet være svært at placere. Særligt hvis du har boet i boligen i mange år.

    Foreningen er ikke forpligtet til at dække omkostningerne, da det er en sag mellem dig og tidligere sælger, eller dig og VVS-firma.

    Da vi ikke sidder med juridisk rådgivning herinde, vil jeg anbefale, at du kontakter foreningens administrator eller en boligadvokat, hvis du ønsker at gå videre med sagen.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 7 måneder siden

Hej Andelsportal
Vi har en kedelig sag ifm. køb af andelslejlighed som projektsalg.
Under opførelsen af vores kommende boligkompleks, kom vi ind på byggepladsen for med glæde, at følge opførelsen af vores kommende lejlighed ( det var ikke lovligt, det tænkte vi ikke over..) For ca 3 mdr siden opdager vi at der siver vand ned af væggene i 2 af værelserne. Vi informerer andelforeningens byggesagkyndig, som i øvrigt blev udpeget af bygherre, om vandindsivning og han vil følge op på det. Efter nogle dage spørger vi ham om vi kan mødes med ham i vores kommende lejlighed . På dagen mødtes vi og han konstaterer, at det er lidt bedre, men der er stadig lidt fugt på væggen. Han går, vi spørger om vi måtte blive i lejligheden lidt længere, han giver os lov….., men så helt uventet kommer der en byggeleder i hjelm og sikkerhessko og giver os en s…balde, og talte til os som om vi var indbrudstyve. Han accepterede ikke, at vi sagde vi havde aftale med byggesagkyndige og ringer til ham og byggesagkyndige siger , at vi IKKE havde nogen aftale , at det var tilfældigt vi mødtes….. Det fører til en diskussion med store bogstaver…
Nu til sagens kerne – vores straf : de kommende beboer fik tilbud om at være med til besigtigelsen af lejlighederne 3 uger før nøgleoverdragelsen og vi fik en mial fra vores bestyrelse om at bygherren ikke ønskede, at vi var tilstede, men kun byggesagkyndige. Man gjorde os opmærksom på at, andelslejligheden er andelsforeningens, så vi ikke behøver at være til stede. Nu nærmer sig daten for nøgle overdragelsen sidst på måneden og vi får en mail fra bestyrelsen igen, om at man heller ikke ønsker, at vi er der ved overdragelsen, det bliver byggesagkyndige, der får nøglen og giver den videre til bestyrelsen idet det jo ikke er vores lejlighed…..
Vores spørgsmål er, kan bygherren behandle os sådan , er det juridis ok? Det er jo os som skal deponere pengene på bygherrens konto før nøgleoverdragelsen og vi har ikke fået lov til at se hvilke mangler der måtte være….
Mange hilsner
Irena Nisenbaum

skriv et svar
Irena Nisenbaum - 7 måneder siden

    Hej Irena,
    Det lyder som en rigtig kedelig situation, som I er havnet i. Vi kan desværre ikke yde juridisk rådgivning herinde. Jeg vil derfor anbefale, at I tager kontakt til en advokat, som kan hjælpe jer med, hvordan I håndterer denne situation.
    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 7 måneder siden

Hej Andelsportal,

Jeg har en veninde som desværre har købt en andelslejlighed uden at få lavet el eller vvs tjek, og har heller ikke fået lavet nogen form for tilstands rapport.

Jeg finder på et senere tidspunkt så ud af at hun i sin el tavle ikke har nogen form for HPFI relæ, og at hun kun har en gammel sikringsboks fra 40-60’erne med med 1 gruppe.
For at gøre ondt værre så er alt el i hele lejlgheden gamle stofledninger, så det er en brand der bare venter på at blive antændt da der som sagt ingen beskyttelse er i tavlen.

Det blev desværre ikke opdaget inden for de første 2 uger.
Jeg vil dog stadig mene at det er en komplet ulovlig installation og sælger burde have fået det lavet da det blev et lovkrav tilbage i 2008, og som jeg forstår er andelsforeningen juridisk bindende til at sørge for at det blev lavet.

Kan det virkelig passe at hun selv skal betale for at få en elektriker ud for at installere et HPFI relæ, eller er det nogen som andelsforeningen burde betale?

Pft. 🙂

skriv et svar
Nicklas - 7 måneder siden

    Hej Nicklas,

    Tak for din henvendelse. Det er en ærgelig situation, som din veninde er havnet i. Har I bevis på, at arbejdet er udført autoriseret af en elektriker og har en gyldig faktura fra den tidligere ejer, bæres ansvaret af den autoriserede virksomhed, som har udført arbejdet. Hvis ikke er det svært at placere skylden hos den tidligere sælger, da det er svært at bevise, at installationerne er sket under den tidligere sælger.

    Jeg vil anbefale, at din veninde kontakter bestyrelsen i foreningen, og hører dem, hvad hun kan gøre i sådan en sag. Som udgangspunkt er foreningen ikke forpligtet til at dække omkostningerne, men nogle vælger at gøre det alligevel.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 7 måneder siden

Hej Andelsportalen

Jeg har for nylig solgt min andelsbolig, men jeg står nu i en lidt kedelig situation.
Bygningen er lige knap 100 år gammel, og lejligheden er derfor med gamle Dannebrosdøre. Døren indtil soveværelset har små revner, hvilket køber har udpeget, som en skjult mangel. Da revnerne kan ses, mener jeg ikke de kan gå som en skjult fejl og mangel. Der har været udført et vurderingstjek af en fagmand, som ikke har noteret det i vurderingsrapporten.
Døren er i samme stand, som da jeg købte den.
Køber vil nu have næsten 20.000 i nedslag for en ny dør (de har indhentet et tilbud). Jeg mener dog ikke, at de har krav på en helt ny dør, da standen på døren tydelig kunne ses ved gennemgang af lejligheden inden overtagelse, og derfor ikke kan påpeges, som en skjult fejl og mangel.

Hvordan forholder jeg mig i denne situation?
På forhånd tak

skriv et svar
Camilla - 6 måneder siden

    Hej Camilla

    Tak for din henvendelse. Hvis ikke vurderingsmanden har nævnt døren som en forbedring, så er det fordi, at vurderingsmanden mener, at du ikke skal hæfte for en ny dør. En skjult mangel er en mangel, som ikke var synlig ved tjek og derfor vil jeg mene, at døren ikke er en skjult mangel. Det er dog en vurderingssag og derfor vil jeg anbefale, at I inddrager bestyrelsen, hvis der fortsat er uenighed om udbedringen.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 6 måneder siden

Hej Andelsportal

Min mand og jeg står som sælger af en andelsbolig og har et par spørgsmål..
Vi har solgt vores bolig under prisen, med et mundtligt nedslag grundet, at varmtvandsbeholderen og emhætten skulle skiftes. Køber ønsker yderligere nedslag grundet varmtvandsbeholderen kræver snarest udskiftning – vi accepterer dette. Købsaftale bliver underskrevet og dernæst bliver boligen gennemgået, sammen med køber, bestyrelse og os.

Der er en bemærkning til noget elinstallation, som var på samme måde da vi købte boligen for 10år siden, som bestyrelsen foreslår, at vi skal betale halvdelen af og så betaler foreningen den anden halvdel.
Hvem skal reelt betale denne eventuelle ikke korrekte installation? Den sidder i et skur som er stående op af huset – alle huse har dette skur og det er opført sammen med huset.

Kort efter gennemgang af huset, med køber og bestyrelse, bliver vi kontaktet.
Sælger har gennemgået huset og varmtvandsbeholderen er i dårligere stand end hun forventede – hun ønsker at vi betaler 15.000kr til en ny.
Kan hun tillade sig dette? Velvidende, at afslaget på andelen er givet netop fordi denne skal skiftes.
I så fald vi skal skifte beholderen, står det os vel frit for, selv at købe en varmtvandsbeholder og vælge vvs’er til opgaven?

Hun påpeger desuden af listen på køleskabet ikke lukker tæt – har hun noget at hente der?

Hvor lang tid efter kan hun reelt komme med nye ‘opdagelser’, når alt er skrevet under?

På forhånd mange tak 🙂

skriv et svar

    Hej Simone

    Tak for din henvendelse. Først og fremmest vil jeg anbefale, at I henvender jer til foreningens administrator og bestyrelse med disse konkrete spørgsmål, da reglerne for mangler varierer fra forening til forening. Jeg kan dog sige noget generelt om reglerne for mangler, men igen er det vedtægterne i den enkelte forening, som bestemmer retningslinjerne for mangelsagerne.

    Normalvis bliver der udarbejdet en vurderings-, VVS- og El-rapport, som afgør, hvad I er påkrævet at udbedre inden køber flytter ind. Som sælger af boligen har I mulighed for at udbedre skaden selv, også varmtvandsbeholderen, hvis I ønsker det. Angående el-installationen er det desværre meget almindeligt, at det er jer, der skal udbedre den – også selvom skaden ikke er opstået i jeres tid. Det er nemlig en sag, som er svær at bevise tilbage til den tidligere ejer, og derfor er det den nuværende ejer, som ofte står på mål for udbedringen. Ligesom i jeres forening vælger bestyrelsen dog nogle gange at dække en del af summen.

    Som der står i guiden, så kan sælger være svær at stille til ansvar, når pengene er udbetalt. Altså 14 dage efter køber er flyttet ind.

    Jeg vil igen anbefale, at I i samarbejde med foreningens bestyrelse eller administrator får aftalt et klart grundlag for, hvordan I skal forholde jer i denne sag, og hvad I hæfter for. Ligeledes om I skal betale for tætning af lister osv.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 4 måneder siden

Hej Andels portal

Jeg har lige solgt min andelsbolig.
Køber mener jeg skal betale for fejelister og
montering, fejelister om døre,
lejligheden har aldrig haft disse lister . udskiftning af 2 gulvbrædder som har været knækket i al den tid vi har ejet lejligheden 3 år. Udskiftning af toiletmøbel pga af vand fra bruser. Skab til køleskab som har en skramme. Mener det er bagateller. Hvad skal jeg accepterer
Vh Linda

skriv et svar
Henning Jakobsen - 4 måneder siden

    Hej Linda

    Tak for din henvendelse. Først og fremmest er mangelsager svære at vurdere uden en vurderingsrapport samt et el- og VVS-tjek. Ofte er det nemlig de mangler, der fremgår af vurderingstjekket, som du er forpligtet til at udbedre inden køber flytter ind. Hvis ikke du har en rapport at tage udgangspunkt i, så vil jeg anbefale, at du spørger bestyrelsen, hvordan I plejer at gøre mangler op i din andelsboligforening.

    Manglende dørkarme, toiletmøbler som ikke virker optimalt og ødelagte gulvbrædder vil være en mangel. Er disse ikke dokumenteret dengang du flyttede ind, kan du godt risikere at hæfte for dem. Skrammer og almindelig slid på eksempelvis vægge og gulv vil som udgangspunkt gå ind under ‘vedligehold’, som du ikke er forpligtet til at udbrede. Men det er igen en vurderingssag. Du kan læse uddybende om mangler i forbindelse med køb og salg i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 4 måneder siden

Hvis der ikke står hårde hvidevarer på vurderingen, hvilket man har gjort administrator opmærksom på, og køber har indsigelser ved disse, hvordan skal man så forholde sig til det? Normalt er der en liste over, hvilke hvidevarer der er i lejligheden, men hvis disse ikke står opført, tænker jeg at det ikke er fejl og mangler?

skriv et svar

    Hej Sia

    Tak for din henvendelse. Hårde hvidevarer bliver i de fleste andelsboligforeninger betragtet som løsøre. Det betyder, at de handles direkte mellem sælger og køber. Andelsboligforeningen er derfor ikke forpligtet til at udbedre dem.

    Indtil overdragelsesdagen vil køberen kunne nægte at overtage de hårde hvidevarer, uanset om han/hun har skrevet under på det i overdragelsesaftalen. Det er derfor sælger og køber imellem, som skal aftale, hvordan løsøre skal forhandles. Du kan læse mere her: https://www.andelsportal.dk/guides/lejlighedsvurdering-betaler-sig/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 3 måneder siden

Hej
Vi har netop overdraget vores andel. Toilettet løber, hvilket køber var gjort opmærksom på inden salgsaftalen blev underskrevet. Der er foretaget en vurdering af foreningens faste vurderingsmand, og toilettet er afskrevet i værdi, men det er ikke blevet bemærket, at det løber. Køber mener, der skal et nyt toilet til. Hvem er ansvarlig for at udbedre det løbende toilet? Hvis der skal et nyt toilet til, står vi som sælger eller køber for udgifterne? Det kan jo skrives på som forbedring.

Med venlig hilsen
Irene

skriv et svar

    Hej Irene

    Tak for din henvendelse. Hvis I inden overdragelse har lavet en aftale om det løbende toilet – bør dette være gældende. Men jeg vil anbefale, at du kontakter foreningens bestyrelse, så de kan give et konkret svar i forhold til jeres vedtægter.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden

Arealmangler

Hejsa. Hvordan forholder det sig med arealmangler i en andelsbolig. Jeg har haft en landmåler ude at foretage en opmåling og her er der en ret stor afvigelse imellem det opgivede boligareal jf. BBR (68m2) og det målte (48m2) – hvem hæfter for den mangel er det forening (og i givet fald, er det så ikke alle der skal kompenseres?) eller den tidligere andelshaver?

skriv et svar

    Hej Matias

    Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå, at du ønsker at undersøge denne forskel i kvadratmeter nærmere. Først og fremmest skal du undersøge, hvorvidt antallet af kvadratmeter har indflydelse på andelsboligens pris. Det gør du ved at se på, hvilken fordelingsnøgle, der anvendes i din andelsboligforening til at udregne den enkelte andelsboligs værdi. Normalvis sker dette ved at gange andelskronen med kvadratmeterprisen, men det er ikke i alle andelsboligforeninger, at denne fordelingsnøgle anvendes. Fordelingsnøglen af de enkelte andele fremgår af andelsboligforeningens vedtægter.

    Dernæst bør du undersøge, hvad der i foreningen medregninges i det endelige boligareal. Medregnes eksempelvis kælderrum, loftrum og altaner i antallet af kvadratmeter, så kan forklaringen måske findes her.

    Da der er mulighed for, at regnefejlen også kan gælde for andre boliger i foreningen bør du kontakte bestyrelsen. De kan også hjælpe dig godt videre i forhold til foreningens retningslinjer. Hvis du søger vejledning i forhold til kompensation og regler på området, så vil jeg anbefale, at du kontakter en boligadvokat.

    Vi har tidligere skrevet en artikel om overpriser, hvilket også inkluderer en regnefejl i kvadratmeterne. Den finder du her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/foraeldelsesfrister-andelskoeb/.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden

Hej

Vi har pr. 1. november overtaget en ny lejlighed i det som hedder de parlamentariske selskaber under KAB:
https://www.kab-bolig.dk/om-kab/kunder-i-kab-faellesskabet/parlamentariske-selskaber
Vi har byttet lejlighed internt med en anden beboer i selskabet.

I boligforeningen er der beskrevet “spillereglerne” når man overtager en lejlighed; http://www.gronnegaarden.net/vurdering.html.
Det fremgår af dokumentet “principper for vurdering af boliger i Selskabet” bl.a.:
Ved overdragelse af bolig skal det ikke være nødvendigt for indflytter at foretage vedligehold, der overstiger udbedring af normalt slidtage. Alle boliger skal ved fraflytning være normalt vedligeholdt og indeholde de installationer, der gør boligen funktionelt og brugbart.

Samt:

2.    Vægge og lofter skal være uden løs puds, revner eller huller. Dog accepteres almindeligt slid. Pudsede og spartlede vægge og lofter, tapet/filt og maling vurderes ikke som forbedring.

Samt:

3. Ulovlige lofter og vægge (eksempelvis celotexplader og trælister) skal lovliggøres af fraflytter. Hvis de er godkendt af repræsentantskabet i forbindelse med opsætning eller i forbindelse med tidligere vurderinger, lovliggøres de, og eventuelle skader i forbindelse hermed udbedres for selskabet regning.”

Repræsentantskabet har IKKE gjort indsigelse mod den tidligere ejer (og den tidligere ejer inden da) og selskabet hæfter derfor for at lofter/vægge lovliggøres (der er ulovlige celotexplader begge steder). Lofterne er hevet ned og der er opstået en del skader i lofterne.
Selskabet har indvilliget i at lave hullerne, men oplyser de ikke laver noget ved væggene.
Bør de ikke også det jf. ovenstående?

Der udarbejdes EL tjek og selskabet skal udbedre ulovlige installationer.

Grundet lejlighedens stand er vi ikke flyttet ind og vi bor derfor forskellige steder, hvor vi har lejet os ind. Selskabet har meddelt at der er lang ventetid (10 mdr.) på deres håndværkere, hvilket naturligvis er usagligt og ikke acceptabelt. Hvad betragtes som rimelig ventetid før selskabet udbedrer de skader som er påført under arbejdet? Og hvad gør man hvis selskabet fastholder det skal være deres egne håndværkere som skal anvendes?

Hæfter selskabet ikke også for ulovlige VVS installationer?
Der løber blandt andet et gammelt gasrør gennem 3 værelser (og som var skjult grundet de sænkede lofter). Så nu har vi et gasrør, der er synligt og som ligger ca. 20 cm. under det oprindelige loft. Hvem skal fjerne det?

Med venlig hilsen
Michael

skriv et svar
Michael - 1 måned siden

    Hej Michael

    Tak for din henvendelse. Det lyder til at være en ærgerlig situation, som I er endt i. Da dit spørgsmål er af juridisk karakter (og vi blot videreformidler nyheder på boligmarkedet) vil jeg anbefale, at du kontakter en boligadvokat med dine spørgsmål. Du kan også kontakte foreningens administrator, hvis I har en tilknyttet.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 måned siden

Hej Andelsportalen.

Jeg har for nyligt købt en andelslejlighed som jeg renoverer fuldstændigt. Dette betyder dermed også nyt EL og VVS arbejde i lejligheden.

Jeg har i min omgangskreds et kæmpe netværk af håndværkere.
Må disse gerne udføre arbejdet i min andelslejlighed hvis man laver alt 110% lovligt som loven foreskriver det?

Eller SKAL man have faktura på arbejdet for at det skal kunne tælle med som en forbedring den dag man sælger?

skriv et svar
Andreas Albech - 1 måned siden

    Hej Andreas

    Tak for din henvendelse. Du kan ikke kalde dit el- eller VVS-arbejde en forbedring medmindre, du har en faktura på, at det er udført af et autoriseret firma. Når du en dag skal fraflytte din andelsbolig, vil du nmelig blive bedt om at fremfinde dokumentation på arbejdet.

    Du kan læse mere om kravene her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/forbedringer-andelsboligen/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 måned siden

Hej Nynne,

Jeg købte en andelslejlighed af selve andelsforeningen for et par år siden, en taglejlighed som foreningen tidligere havde udlejet men så solgte som andel.
Nu har jeg i forbindelse med anden renovation haft min skunk åbnet, og har fået konstateret at der er skimmel i skunkvæggen. Det er sket da skunken oprindeligt er konstrueret uden et dampspær og der således er kommet damp ind og kondensvand har samlet sig inden i selve skunken. Skaden er tydeligvis fra før jeg købte andelen.

Bestyrelsen har ved en række lignende sager svaret, at da skader som denne vedrører indvendig vedligeholdelse, og da den er købt som beset, har foreningen ikke har et ansvar for at udbedre skaden. Er det virkelig tilfældet at en skade som denne kan falde ind under “købt som beset” og at foreningen er ansvarsfri?

På forhånd tak for dit svar.

skriv et svar
Asger - 4 uger siden

    Hej Asger

    Tak for din henvendelse. Først og fremmest kan det variere fra forening til forening, hvem der skal udbedre fejl og mangler, da ansvaret er bestemt i foreningens vedtægter. Ansvaret for at udbedre skimmelsvamp er dertil svært at placere, da det kommer an på om fugtproblemerne er opstået ude eller inde. Jeg vil derfor først og fremmest anbefale, at du kontakter foreningens administrator eller en boligadvokat for en faglig vurdering.

    Er skimmelsvampen opstået indvendigt, så er det som udgangspunkt dit ansvar at udbedre skaderne. Er skimmelsvampen opstået i etageadskillelsen vil det være foreningens ansvar, da etageadskillelser er en del af fællesarealerne.

    Du kan læse mere om vedligeholdelsesansvaret i denne artikel: https://www.andelsportal.dk/guides/ansvar-vedligeholdelse-udskift/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 4 uger siden