Guide: Hvem hæfter for mangler i en andelsboligforening?
På Andelsportal.dk får vi flere henvendelser fra andelshavere omhandlende mangler i forbindelse med køb og salg af en andelsbolig. For hvem hæfter egentligt for mangler i en andelsbolig. Er det køberen, sælgeren eller foreningen? Hvad er en mangel og hvordan gør man indsigelse, hvis man finder mangler i sin andelsbolig? Her får du den store guide til mangler og ekspertens gode råd til at håndtere ’mangel-sagerne’.
Der findes adskillige sager vedrørende mangler i andelsboliger, som i værste fald kan ende i en retssag sælger og køber imellem. Mangler er nemlig en væsentlig del af andelshandlen, som skal udbedres inden overtagelse. Men om det er foreningen eller sælger, der skal udbedre manglerne kommer helt an på, hvilken mangel vi snakker om. Vi går i dybden med reglerne for mangler i andelsboliger og får gode råd fra en ekspert til, hvordan man undgår at ende med håret i postkassen, når man køber en andelsbolig.
Hvad er en mangel?
Hvis en andelsbolig er undervedligeholdt eller har mangler i forhold til inventar og installationer, trækkes beløbet fra andelsværdien til at dække disse. Men hvordan defineres en mangel? En mangel kan defineres som:
”En genstand (køkken, badeværelse, dør m.fl.), der mangler en egenskab, som man vil forvente den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet”.
Det kan eksempelvis være en ubehandlet dørkarm, en skæv køkkenlåge, et hul i væggen eller en ødelagt stikkontakt. En mangel er altså noget, som burde være der eller burde virke, som ikke gør det.
Hvad er forskellen på mangler, afskrivninger og vedligehold?
Hvad er en mangel?
En mangel er en genstand, der mangler en egenskab, som man vil forvente den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet. Eksempelvis en manglende dørkarm, som sælger skal lave eller betale for ved salg.
Hvad er afskrivninger?
En afskrivning benyttes i forbindelse med de individuelle forbedringer andelssælgeren har foretaget i boligen, som afskrives over tid og lægges oveni andelsprisen ved salg. Fik man eksempelvis et nyt køkken for 10 år siden, vil der hvert år blive afskrevet en procentdel af prisen. Ved salg bliver forbedringen minus afskrivningen lagt oveni andelsprisen. Læs mere om afskrivninger her.
Hvad er vedligehold af boligen?
Almindeligt vedligehold af andelsboligen bliver hverken afskrevet eller noteret som mangel. Det gælder eksempelvis maling af vægge og gulvbehandling.
Vurdering af mangler: Få lavet et el- og VVS-tjek
Når man sælger en andelsbolig kræver de fleste foreninger i dag, at sælger får lavet en vurderingsrapport, et el-tjek og et vvs-tjek. Her bliver andelsboligen gennemgået for fejl og mangler, som noteres i en rapport, der bliver udleveret til køberen af boligen. Det som tjekkene viser, er det som skal udbedres inden køber flytter ind eller alternativt skal fratrækkes i prisen. Det er dog ikke alle andelsboligforeninger, der kræver at der blive foretaget et tjek af boligen inden salg.
Spørger man fagmanden Emil Ozol-Ellekilde, som er Ejendomsmægler & Valuar hos Danbolig Erhverv, bør et tjek af boligen være et krav, som andelsboligforeningerne stiller ved alle boligsalg:
”Mit råd er, at foreningerne bør forlange, at det bliver gjort. For så får den nye ejer en liste over, hvad der ikke virker og hvis det ikke er udbedret ved fraflytning så ved man præcis, hvad det vil koste at få lavet. På den måde er køber sikret ikke at ende med en regning, da man med et tjek i hånden, kan gøre både sælger og forening opmærksom på manglerne.”
Hvis man har fået udført et tjek af en fagmand er det ligeledes nemt at kontakte den pågældende vurderingsmand eller håndværker i sager om uenighed, fortæller Emil Ozol-Ellekilde, som anbefaler at man kontakter fagmanden hurtigt ved uenighed.
Råd: Tjek altid boligen for fejl og mangler
Har andelsboligforeningen ikke selv krav om en vurdering og tjek af lejligheden inden salg, kan du som køber med fordel kontakte både sælger og bestyrelse og få godkendt, at du selv finder en fagmand til dette. Det er en god investering at få beset boligen af en fagmand, da fejl og mangler kan koste dyrt, den dag du selv skal sælge boligen igen.
Hvornår hæfter sælger og hvornår hæfter foreningen?
Spørger man Emil Ozol-Ellekilde skal man se købet af en andelsbolig som om, at man køber sig ind i en slags ’investeringsforening’, som lever af at drive ejendommen og sikrer en så billig husleje til andelshaverne som muligt. Det betyder også, at man køber retten til at bo til leje i foreningen. Derfor skal man forstå sin position, som var man en lejer og foreningen udlejer.
”Alle lejelovens almindelige regler gælder sådan set i forholdet mellem andelshaver (lejer) og forening (udlejer). Det betyder, at når noget i en lejlighed er galt så skelner man mellem, hvad der er indvendigt og udvendigt vedligehold. Indvendigt vedligehold er noget som parkeres på andelshaveren, mens udvendigt vedligehold parkeres hos foreningen,” forklarer Emil Ozol-Ellekilde og påpeger at denne skildring også giver klarhed i forhold til at placere spørgsmålet om, hvem der har ansvar for udbedring af mangler i forbindelse med salg.
”Hvis manglen er en del af den indvendige vedligeholdelse, eksempelvis større huller i væggene, en manglende dørkarm eller en stikkontakt der hænger ud af væggen er det andelssælgerens ansvar. Hvis det er noget, som vedrører den udvendige vedligeholdelse, altså motorrummet, eksempelvis generel elektricitet, lodrette rør og den slags, så er det foreningen, der skal udbedre dette,” siger ejendomsmægleren fra Danbolig Erhverv.
Andelshaveren har ansvar for:
- Indvendig vedligeholdelse
- Indvendige sider af altanen
- Håndtaget på indersiden af døren
- Vandrette vandrør
- Toilet
Andelsboligforeningen har ansvar for:
- Udvendig vedligeholdelse
- Etageadskillelser
- Håndtaget på ydersiden af døren
- Lodrette stigstrenge/rør
- Låsen i døren
Andelshaver vs. forening, hvem hæfter hvornår?
Med udgangspunkt i sondringen mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse ved man altså som køber, hvem man skal tage dialogen med i mangel-sager.
Hvor længe kan man lave en indsigelse?
Hvis det er foreningens ansvar at udbedre manglen, er det sådan set ligegyldigt om man har boet i lejligheden i en uge eller i ti år før man laver en indsigelse. Foreningen ved godt, at det er deres ansvar at udbedre udvendige mangler, hvilket som oftest også står skrevet i vedtægterne. Man skal derfor tage en dialog med foreningen og aftale det videre forløb. Er manglen indvendig skal man derimod reagere hurtigt.
”Det er vigtigt, at man som andelsboligkøber reklamerer indenfor de første 14 dage. Sælgerens penge bliver nemlig først udbetalt fra administratoren 14 dage efter overtagelsen. Det betyder at køber har 14 dage til at finde mangler i, for her er pengene stadig i foreningens varetægt. Informerer man om mangler kan foreningen nemlig tilbageholde pengene indtil sagen er afklaret og manglen er udbedret,” lyder det gode råd fra Emil Ozol-Ellekilde.
Når man skal reklamere over en mangel, skal man derfor tage hurtig affære. Man skal selvfølgelig rette henvendelse til sælgeren, men det er vigtigt, at man også informerer bestyrelsen og administratoren i foreningen. På den måde sikrer man sig, at alle er bevidste om reklamationen og pengene bliver tilbageholdt indtil de er udbedret.
”I det sekund sælgeren får udbetalt pengene, er der ingen garanti for at få dem. Selvom man godt kan gøre et krav en måned efter, hvis man først opdager en skjult mangel, kan det være svært at få pengene efterfølgende,” fortæller Emil Ozol-Ellekilde.
Anbefalinger bestyrelsen kan give til andelshaveren, som flytter ind:
Vi anbefaler, at du ikke fylder lejligheden op med flyttekasser, før du har tjekket for fejl og mangler
Tjek især at alle hårde hvidevarer, stikkontakter, toiletter og håndvaske virker. Er der varmt vand? Hvordan er trykket på vandet? Løber vandet normalt ud, eller er der en tilstopning?
Husk at reklamere inden for de første 14 dage, hvis du finder en mangel
Det er ikke nok at gøre sælger opmærksom på fejlene. Du skal også gøre bestyrelsen og administratoren opmærksom på reklamationen, så pengene kan tilbageholdes
Hvad gør man, hvis man finder en skjult mangel?
En skjult mangel er en mangel, som har været skjult ved gennemgangen af boligen. Det betyder, at man som køber med god grund, ikke har kunne vide, at manglen var til stede i boligen. Dette kan eksempelvis være et ødelagt gulv under et stort klædeskab eller, at man finder fugt i væggen, når man nedriver køkkenet.
Finder man en skjult mangel skal man rette henvendelse til sælger og bestyrelsen i foreningen. Man kan altså godt gøre krav på en mangel efter de 14 dage, men som tiden går kan sælgeren i bedre og bedre ret vælge ikke at udbetale pengene med argumentet at manglen ikke er sket i hans tid. Hvordan foreningerne håndterer disse sager er meget forskelligt. Nogle foreninger går selv ind og erstatter beløbet, mens andre lader det være en sag mellem køber og sælger.
Hvornår skal jeg bruge en boligadvokat?
Som udgangspunkt er det dyrt og omfattende at inddrage en boligadvokat. Jo længere tid der går før manglen anmeldes, jo sværere bliver det at bevise, at manglen er opstået i sælgerens tid. Det er en bedre ide at starte med at rette henvendelse til bestyrelsen og tage sagen derfra.
288 kommentarer
Hej
Jeg har købt en andelsbolig for 2 år siden.
Kort efter jeg er flyttede ind finder jeg ud af, at jeg får stød i badet hvis jeg rør ved blandingsbatteriet og de lodrette vandrør, samt en håndklædeholder i metal, som også er på badeværelset.
Der er ikke nogen el eller vvs rapport over lejligheden. Jeg finder desuden ud af at sælger kendte til dette problem, selv om det ingen steder står. Både naboerne og bestyrelsen ved dette.
Jeg tør ikke at bruge badet længere, og har også en pige på 3 år, som jeg heller ikke tør at lade være alene på badeværelset pga. dette.
Jeg er meget i tvivl om hvad jeg skal gøre ved det, og hvem der evt. skal betale for at få det udbedret, da jeg har læst mig frem til at det er foreningen, som har ansvaret for de lodrette vandrør, men samtidig får jeg også stød af at røre ved håndklædeholderen?
Håber i kan hjælpe mig.
Mvh Anders
Hej Anders
Mange tak for din besked. Det lyder som en rigtig uhensigtsmæssig situation. Vi sidder som journalister og kan derfor ikke yde konkret juridisk bistand. Med det sagt, lyder det for mig som en sag mellem køber og sælger, når det gælder blandingsbatteri og håndklædeholder. Men siden det er to år siden, at du er flyttet ind, og der ingen VVS- eller el-rapport er (og der intet sted står, at det er en kendt problematik), vil jeg umiddelbart mene, at det ville være en vanskelig sag at få køber til at skulle hæfte for. Mit råd vil være, at du kontakter en ekstern juridisk rådgiver, der kan afklare for dig, hvordan du er stillet. Har du ikke allerede inddraget bestyrelsen ift. de lodrette rør, vil jeg anbefale, at du gør dette først.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej,
Hvordan er sælger stillet hvis sælger af en andelsbolig har malet gulvene i en andelsbolig, hvilket ikke er lovligt iflg. vedtægterne, men bestyrelsen havde givet mundtligt tilsagn (men nu påstår at de aldrig har det), samt at bestyrelsesmedlemmer aldrig i de 8 år gulvene har været malet har kommenteret på det.
Gulvene er ikke nævnt i bestyrelsen gennemgang ved salg, hvor der medtaget et par mindre forbedringer, men ingen fradrag for mangler.
Kan køber, som har beset lejligheden før underskrift, fremstille krav om at gulvene skal slibes til sælger eller foreningen?
Hej,
Tak for din henvendelse. Køber påpeger en relevant problemstilling, når arbejdet på gulvene strider mod hvad der står i vedtægterne. Køber kan ikke overtage et mundtligt tilsagn og er derfor ringere stillet ved et eventuelt salg. Sælger og bestyrelsen bør finde en løsning på problemstillingen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Jeg har lige overtaget en andelsbolig med en udestue fra 2022. Der har været syn på boligen og i synsrapporten står at vinduerne i udestuen er fra 2022 – pris 40.000 plus opsætning 22.000, i vinduerne står at de er fra 2014. Sælger påstår at jeg er blevet oplyst om det, men det jeg har fået oplyst er ny udestue fra 2022. Hvordan de har fået synsmanden med på at dokumentere 10 år forkert ved jeg ikke. Jeg har lavet indsigelse på dette, men hvis ikke de giver sig, hvad kan jeg så gøre?
Mvh. Jane
Hej Jane
Mange tak for din besked. Da vil jeg råde dig til at forhøre dig hos en boligadvokat, der kan gøre dig klogere på dine muligheder.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej
Vi har solgt vores lejlighed, hvor køber har gjort indsigelse grundet brusekabinen ikke overholder krav om bassineffekt på x cm. Det er en tidligere ejer som har etableret badeværelset ved sammenlægning af to lejligheder (er sket i 2012) Efter etablering af badeværelset er badeværelset tjekket af VVS’er ifm fraflytning 3 gange, og ingen af gangene har fagmanden som har lavet rapporten påpeget denne fejl i brusekabinen (Den er tjekket af som OK). Vi har boet i lejligheden i 3 år, og har intet kendskab haft til denne “fejl”. Er det korrekt forstået at køber ikke kan gøre indsigelse til os, men til VVS-firma som gentagne gange har udarbejdet tjekket uden at angive det? Havde vi kendt til fejlen, havde vi nok valgt ikke at sælge, grundet de omkostninger der kan følge med ved etablering af et nyt badeværelsesgulv.
Vh.
Hej Linea
Mange tak for din kommentar. Jeg vil mene, at det er VVS’eren, der har udført seneste VVS-tjek, som køber skal gøre indsigelse mod. Med det sagt, sidder vi som journalister og ikke juridiske rådgivere, så vil du være sikker i din sag, vil jeg råde dig til at høre foreningens administrator ad eller en boligadvokat.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej jer.
Jeg står med en andel der er blevet solgt.
køber har pointeret nogle fejl/mangler.
her under er der en flænge i dørkarm på hoveddør, forening forskriver at vi står for indvendig vedligehold også på hoveddør.
hvordan defineres det inde og ude mht dette?
Har jeg ret til selv at udbedre evt. mangler som ikke blev opdaget ved vurdering?
– enten ved at udføre selv eller bestille egen håndværker?
mvh.
Hej Daniel,
Det er som du selv skriver adskilt i indvendig eller udvendig vedligeholdelse i mange foreninger. Jeg vil foreslå dig at høre jeres forening ad i forhold til flængen. Det kommer nok an på, hvor den sidder, hvor stor den er osv. Det kan også være en, der er kommet i forbindelse med til/fra flytning? Hvis det er en mangel, som skal udbedres for din regning, så må du gerne undersøge med en håndværker, hvor meget det koster at få den udbedret og/eller spørge køber om du må komme forbi og udbedre den selv.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Kære jer,
For 2,5 måned siden købte jeg andelsbolig, hvor jeg indenfor de 14 dage gjorde indsigelse ift. skjulte fejl og mangler. Et af punkterne er en ulovlig el-installation, som udgør en risiko for brænd. Dette er efterfølgende blevet vurderet af foreningens elektriker samt en ekstern elektriker, som begge har vurderet at el’et skal udbedres og vil koste 11.500kr. Det skal siges at vi faktisk har betalt for denne el-installation som en forbedring. Vi har både haft det igennem vores vurderingsmand, administration og bestyrelse som har meddelt os om at dette er noget forskriftmæssigt, som skal udbedres af sælger. Problematikken er nu, at sælger gerne selv vil bestemme den autoriseret, som skal udbedre el’et. Dette vil vi som købere ikke gå med til, da det trods alt er os der bor her og ejer lejligheden. Derudover ser vi ikke rationalet i at sælger står for al koordinering, da det i princippet er os der skal have regningen, så vi på et senere tidspunkt kan dokumentere, at vi har fået lavet et ordentligt stykke arbejde. Dertil vil vi gerne selv bestemme vores håndværker, så vi kan stå inde for det arbejde der bliver udført i vores lejlighed. Vi er med på at sælger skal have mulighed for at udfordre prisen ved at indhente et ekstra tilbud. Men hvem har egebntlig retten til at vælge den autoriserede? Der står ikke noget i foreningens vedtægter.
Med venlig hilsen,
Isabella
Hej Isabella,
Tak for din henvendelse.
Kan det være en løsning for jer, at I går i dialog med sælger, så han kan få lov at udfordre prisen, som du selv beskriver? Og at I eventuelt er til stede, når den autoriserede elektriker kommer forbi.
Regningen skal selvfølgelig tilfalde jer, som dokumentation på at arbejdet er betalt. Det kan stadig være jeres dokumentation selvom det er sælgers navn, der står på regningen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Vores mor afgik ved døden den 2.12.23. Forinden havde vi (min søster og jeg) solgt hendes andelsbolig – vi havde en aktiveret fremtidsfuldmagt. Overtagelsesdagen var den 1.1.2024. Den 21.12.23 afleverede vi nøglerne – og køber havde således disposition fra dette tidspunkt.
På afleveringsdagen opdagede vi et par revnede klinker i bryggerset – ca. 2 cm fra indgangsdøren, hvilket vi gjorde køber opmærksom på. Jeg bad Andelsboligforeningens formand om at undersøge nærmere, idet der tidligere har været en sætningsskade på ejendommen og at skaden på klinkerne formentlig er opstået efter denne sætningsskade.
Køber har gjort Administrator opmærksom på de knækkede klinker (14 dage efter overtagelsesdagen) og nu har administrator tilbageholdt 5.000 kr.
Spørgsmål: Gælder fristen for købers oplysning om mangler fra dispositionsdagen eller fra overtagelsesdagen?
Er det ikke korrekt at vi “forlanger” at AB kontakter foreningens forsikringsselskab – formanden påstår, at alle indvendige mangler betales af sælger – og er revnede klinker i det hele taget en mangel? Boligen blev solgt til Andelsprisen med fradrag af 28.000, idet gulvene skulle have en slibning. Diverse ekstra skabe, hylder, lamper m.v. medfulgte uden beregning.
Hej Anette,
Tak for din henvendelse.
Mange administrationsselskaber tilbageholder et beløb til eventuelle mangler, der først opdages efter overtagelse. Hvis den officielle overtagelsesdato er 1.1.24, så er det den der gælder.
Indvendige mangler hæfter andelshaver eller sælger som regel selv for. Jeg har desværre aldrig hørt, at man kan forlange at andelsboligforeningens forsikringsselskab betaler for mangler i en andelsbolig, som eksempelvis revnede klinker. Det er desværre ikke muligt at “modregne” løsøre, der bliver givet med, når der opstår mangler.
Venlig hilsen
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Jeg har lige overtaget andelsbolig, ved gennemgang oplyser sælger at ovnen i køkkenet virker som den skal, men udsynsmæssigt ser ovnrummet ud som om der er rengjort i et middel der ikke er egnet, da hun overtog boligen for 2 år siden så den også sådan ud, er det en fejl eller en mangel?
Alle håndklædekroge var fjernet fra badeværelset, da det var noget hun havde monteret ifh med renovering og som hun ville have med til sin nye bolig, er det under kategorien fejl eller mangler?
På forhånd tak
Hej Alexia
Mange tak for din kommentar. Står der noget i vurderingsrapporten om ovnen og de manglende kroge? I vurderingsrapporten har en uvildig vurderingsmand udpeget og vurderet manglerne, som sælgeren så skal betale for ved salget. Står der intet om ovnen eller krogene, lyder det til at vurderingsmanden ikke anser nogle af delene som hverken fejl eller mangler.
Når det kommer til ovnen, formoder jeg at det er en kosmetisk fejl og ikke noget, der kan kræves udbedret, når den fungerer som den skal. Hullerne efter de manglende kroge, formoder jeg går under bagatelgrænsen, og derfor noget man kan forvente, når man flytter ind i en tidligere beboet bolig.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
hvem vurderer, om noget kan anses for en mangel i forholdet mellem køber og sælger? Hvem har pligt til hvad?
Hej Audrée
Mange tak for din kommentar. I langt de fleste tilfælde er det en vurderingsmand, der vurderer andelsboligen. Sager om fejl og mangler er typisk en sag mellem køber og sælger.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej. Jeg har netop under renovering af besevlrelse opdaget at den fælles ventilationsskakt er revet ned og erstattet af spånplader. Jeg har boet i lejligheden i 20år. Jeg har fundet kvitteringer fra tidligere ejer og kan se at han har købt spånplader, som er stilet til badeværelset i 1991. Andelsforeningen mener jeg hæfter for genopbygningen af de 5 fællesventilationskanaler. Kan det passe? Den tidliger ejer bor stadigvæk i foreningen.
Hej Helle,
Det lyder som en kringlet sag. Og det er uden for vores kompetence at yde rådgivning i denne sag. Jeg vil foreslå dig at du kontakter en boligadvokat med dine spørgsmål.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Jeg har i Søndags 1. oktober overleveret min andelslejlighed.
Køber har desværre vist sig fra rigtig mange dårlige sider og jeg er nærmest ved at gå ned over den chikane hun udøver. Jeg har nu modtaget hendes mangelliste som er meget omfattende ned til mindste detaljer med billeder mm. De ting hun sender som mangler er ting jeg i alle mine køb af boliger har opfattet som forventelige. Mine spørgsmål er nu er der nogen hjælp at hente hos jer ? Nævner bare nogle få af de ting der undrer mig. Skal man bla. lappe hullerne i væggen ? De indsigelser køber har gjort , har jeg læst at hun skal få bekræftet af fagpersoner og sende mig et veldokumenteret økonomisk krav , er det korrekt ? er der krav/regler om hvordan jeg skal reagerer på hendes mail om mangler og indsigelser ? Vores Ejendomsadmin. har skrevet det er os selv der skal klare det, hvilket undrer mig. Ved at der tilbageholdes et beløb til 1. april 2024, hvorfor det ? og hvorledes skal man nogensinde kunne blive enige i en sag som denne som allerede er løbet af sporet. Er det vitterligt kun ansættelse af en bolig advokat der er muligt og ikke et sted som jer ? Hilsen en meget fortvivlet sælger 🙁
Hej Katrine
Mange tak for din kommentar. Det lyder som en rigtig ærgerlig situation. Til dit første spørgsmål om hullerne i væggen, så vil der typisk være tale om en mangel, såfremt der er tale om store huller, og det er sælgers ansvar at rette op på den mangel. Små huller hører ofte under bagatelgrænsen og er derfor ikke noget, som sælger skal rette op på. Jeg kan desværre ikke hjælpe med dine andre spørgsmål, som kræver mere indsigt i sagen. Men vi sidder som journalister og ikke juridiske rådgivere, og vi kan og må derfor ikke yde juridisk hjælp. Har administrator sagt, at det er en sag mellem køber og sælger, er det desværre sådan. Jeg vil derfor anbefale, at du forhører dig hos en boligadvokat.
Jeg håber, at dig og køber kan komme til enighed.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Jeg har modtaget indsigelser efter salg af min andel nogle måneder tilbage bl.a. mener sælger der er noget galt med armaturet på badeværelset.
Jeg fik lavet el/vvs tilsyn inden salg som har tjekket armaturet og har noteret at alt er som det skal være.
Hvad gør jeg ved det nu?
Hej Magnus
Mange tak for dit spørgsmål. Det er altid lidt vanskeligt at finde rundt i, når indsigelsen kommer så lang tid efter. Du er godt stillet, i og med at du har en el- og vvs-rapport, der beviser, at en fagmand ikke har fundet noget galt med armaturet. Spørgsmålet er, om det ikke nærmere er elektrikeren/vvs’eren, der har udført el-/vvs-tjekket, som indsigelsen skal rettes imod. Jeg vil anbefale, at I forhører jer hos foreningens administrator. Vi har desværre ikke juridiske rådgivere herinde.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Vi har haft en elektriker ude i vores nykøbte andelslejlighed efter vi er flyttet ind, som fortalte os, at vores gruppetavle til elsystemet er opsat ulovligt.
I det eltjek som vores sælgere har fået lavet stod der, at det elsystem, der var inden tjekket var lavet som noget “gør det selv”, men i fakturaen står der, at elektrikerne har udbedret det.
Vi har derefter fået endnu en elektriker ude for at høre om der faktisk var tale om en ulovligt opsat gruppetavle. Dette var den anden elektriker enig i, og sagde også at den var ulovligt opsat og at den kræver ændringer for at blive lovlig.
Jeg har efterfølgende snakket med administrationen for andelsforeningen, som sagde, at det jo nok er elektrikeren og ikke sælger vi skal gøre indsigelse mod, da det er dem som har lavet en fejl.
Ved i hvem der skal laves indsigelser mod eller skal man have fat i en boligadvokat
Mvh.
Mads
Hej Mads
Mange tak for dit spørgsmål. Jeg vil mene, at administratoren har ret og at det er elektrikeren, der har udført el-tjekket, som I skal gøre indsigelse imod.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej, Jeg bor i en gammel andelsboligforening, hvor jeg ved elektrikerbesøg har fået oplyst, at jeg bør få udskiftet det elektriske system i lejligheden, da det ikke lever op til normen. En bekendt, som er bestyrelsesformand, fortæller mig, at det bør være foreningens ansvar at stå for opgaven. Men administrator har videreformidlet mig fra bestyrelsen, at jeg alene må stå for opgaven og udgiften. Jeg antager, at min lejlighed heller ikke levede op til normen, da jeg købte den. Ligesom der formentlig er en stor dem af de øvrige andele i foreningen, som heller ikke er normførte. Det udgør vel en forhøjet brandrisiko for alle andelsejere, når elnettet ikke lever op til normen. Og hvis der opstår brand, som skyldes misligehold, risikerer man vel, at forsikringen ikke vil dække for skaderne. Har I et råd til mig? Mvh. Anne
Hej Anne
Mange tak for dit spørgsmål. Typisk er det andelshaver og ikke foreningen, der har ansvaret for elinstallationerne i boligen. Det vil sige alle elinstallationer som kun bruges af andelshaveren selv fra dennes HPFI relæ og rundt i lejligheden.
Ift. normen for elinstallationer, så er det vigtigt at huske på, at elinstallationers lovlighed bedømmes ud fra det tidspunkt, hvor de blev lavet (skønt der er særregler ift. HFI og HPFI relæer). Men er der tale om direkte ulovlige elinstallationer, er det naturligvis vigtigt at reagere herpå. Du kan evt. høre bestyrelsen ad, om den vil kommunikere ud til alle andelshaverne, at der er konstateret ulovlige elinstallationer i din lejlighed og opfordre til, at alle får undersøgt deres egne elinstallationer – men det er som sagt den enkelte andelshavers ansvar at sikre sig, at elinstallationerne er lovlige.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
God artikel om andelsbolig og mangler.
Bestyrelsen i vores andelsforening laver selv syn af lejligheder, ved salg. Af vurderingsrapporten, fremgår ingen mangler er ulovligheder. Hvem hæfter for en mangel, hvis synsmændene – altså bestyrelsen – har overset at en køkkenvask er flyttet hen i den anden ende af køkkenet og afløb er ulovligt udført? Det skal siges, at alle 55 køkkenvaske, sidder samme sted i alle lejligheder. Bestyrelsen anerkendte at det var deres fejl og lovede at udbedre. Der kom en ny bestyrelse, der først meddelte, at de selvfølgelig stod ved den tidligere bestyrelses beslutning. Dernæst holdt de mig hen i 12 måneder, for så at meddele, at de ikke ville dække. De siger det er sælgers ansvar, men et krav mod sælger efter så lang tid er jo vanskeligt.
Hej Jette
Mange tak for din henvendelse. At bestyrelsen først har lovet at udbedre fejlen for derefter at trække i land, er selvfølgelig rigtig ærgerligt, men sådanne sager er typisk en sag mellem køber og sælger. Jeg vil derfor anbefale, at du forsøger at kontakte sælger og bede vedkommende udbedre fejlen.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej Andelsportal
Min datter har købt en andelslejlighed. Hun har lavet indsigelser, men når man læser vurderingsrapporten så er det svært at tro at den der har udført vurderingsrapporten har været inde på badeværelset.
Men hvor står hun så rent juridisk.
Vi får hele tiden at vide at dette er en sag mellem køber og sælger, jeg er med på at det økonomiske er mellem sælger og køber, men de går jo ud fra en rapport der ikke stemmer i overens med virkeligheden og har derfor afvist de fejl vi har lavet en indsigelse om.
Den person der lavede vurderingsrapporten havde ikke set at fliserne på den ene væg var blevet fjernet for adskillige år siden og man havde derved fjernet den oprindelige vådrumsikring, desuden på en anden væg sidder fliserne helt løse så de falder af når man skubber til dem. Desuden er der flere steder helt sort af noget der ligner skimmelsvamp
Der blev lavet et El-tjek, hvor elektrikeren ikke kunne se helt åbenlyse ulovligheder.
Vedrørende VVS tjek som heller ikke havde opdaget 3 helt åbenlyse fejl, her har VVS firmaet udbedret den ene og sagt til min datter at der var ingen grund til at indblande sælger i disse fejl.
Men hun har trods alt betalt halv pris for begge tjek og vurderingsrapporten.
Efter min mening grænser dette til dokument falsk.
Hej Vaughn
Mange tak for din henvendelse. Det lyder som en rigtig kedelig situation, din datter sidder i. Vi sidder som journalister her på Andelsportal.dk og kan derfor ikke yde juridisk rådgivning. Jeg vil derfor anbefale jer, at I kontakter en boligadvokat, der kan hjælpe. Jeg vil mene, at I kan klage til vurderingsmanden, såvel til el-, og vvs-firmaet, der har udført hhv. el-, og vvs-tjekket. Her vil en boligadvokat kunne hjælpe jer i processen.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej andelsportalen!
Min kæreste og jeg har netop været igennem en lang og udmarvende proces med salg af vores andelsbolig.
Der korte af det lange er, at vi i henhold til købsaftalen skulle sørge for at vådrumssikre vores badeværelse inden overdragelse til sælger.
Da vi overtog var der en flisebelagt brusenische fra og i resten af rummet pudset letbeton. Det hele stammede fra renovering af badeværelset fra 2009, som ham vi købte lejligheden af havde stået for.
Men vi skulle altså sørge for at få lovliggjort med vådrumssikring til loft, hvilket vi fik en murer til at gøre og med et pænt resultat, hvor der blev ‘bygget videre’ rundt om den nuværende bruseniche med vådrumssikring og fliser i hele rummet.
Dette betalte vi ca 30.000 kr for.
Vi havde så fået besked om fra vores administrator, at vi kunne skrive denne udgift på som en forbedring, så der kunne blive lavet et tillæg til købsaftalen, HVIS boligforenings.vurderingmand vurderende arbejdet som en værende en forbedring.
Dette var netop det han gjorde, men her trak administrator så efterfølgende i land og mente pludselig ikke det kunne være en forbedring, idet vi jo jf købsaftalen havde skrevet under på at vi ville vådrumssikre rummet.(!) Så vi står ikke til at få noget for den herlighedsværdi vi har givet boligen ved salget – at det så er en ‘påtvunget’ forbedring der er lavet er vel underordnet, eller hvad mener I?
Og hvad råder I os til at gøre herfra?
Et lille tillægs spørgsmål;
Der blev fundet noget skimmelsvamp bag en væg indtil vores soveværelse (ca 1 M2), bagved tapet. En fagmand har været ude og lave tests og konstateret, at der er tale om en meget gammel skade som nok kan dateres til tiden hvor man ikke brugte nogen form for vådrumssikring (bygningen er fra 1910). Så går mit spørgsmål så på; om det virkelig kan være mig som sælger der skal finansiere udbedringen af denne gamle skade?Køber vil bruge en professionel til nedrens af væggen?
På forhånd tak for svar.
Vh
Thomas
Hej Thomas,
Tak for din henvendelse. Det lyder godt nok som en ærgerlig sag.
Vi er desværre ikke rådgivere herinde og har desværre ikke de rette kompetencer til at svare på dit spørgsmål.
Måske du kan få hjælp hos den vurderingsmand, der har udført vurderingen? Alternativt kan du måske bede administrator om at revurdere sagen med hensyn til, hvad de selv har oplyst jer om?
Jeg håber, at I finder en god løsning.
Venlig hilsen
Maria – Andelsportal.dk
Hej, jeg håber at i kan svare på, om det er værd at betale omkostningerne for en boligadvokat i mit tilfælde, eller om det mere sandsynligt er håbløst.
Jeg købte for 6 år siden en andel med et ældre badeværelse, som også er noget ældre end sælger jeg overtog fra. Der bliver altid lavet vurderingsrapporter, så tingene skulle være i orden.
I forbindelsen med mit eget salg blev der vurderet at fliser var skrukke grundet fugt, og murer vurdering var anbefalet. Jeg tilkøber besigtigelsesrapport af murer der kender bygningen, og der bliver vurderer at fliser er lagt oven på gammelt terasso gulv, der tidligere har været vådrumsgodkendt, men efter terassoen er brudt, er det ulovligt.
Terassoen blev brudt sidste år, da det blev pålagt at vi alle skulle have nye nedløbsrør og faldstamme. Jeg skrev med foreningen, og de sagte at håndværkerne der udførte arbejdet ikke blev påført at vurdere hvorvidt badeværelset ville være lovlig efter installation. Jeg har alt ovenstående på tekst.
Sagen er den, at jeg blev nødt til at sælge med tilbageholdelse af sum på 90.000 da vi var nødsaget til at opnå forbeholdet for salg ved køb af ny lejlighed, og det var umuligt at finde tid for murer og VVS til udbedring af skaden i tide. Så istedet for at kunne skrive det på som forbedring, mister jeg mine surt optjente penge. Ja, jeg kunne selvfølgelig lade være med at have solgt og miste penge i den anden ende istedet.
Jeg er ærgelig over at have købt en andel i god tro, og så få pålagt vvs installationer der nu koster mig dyrt.
Jeg er usikker på om der er noget at komme efter ved boligadvokat, min egen inboforsikring eller administrators forsikring?
Hej Martin,
Tak for din besked. Det lyder som en rigtig ærgerlig situation. Vi er desværre ikke rådgivere herinde. Jeg vil råde dig til at få din sag prøvet ved en boligadvokat – og sammen kan I vurdere om der er mere at komme efter.
Jeg har desværre ikke hørt om en indboforsikring eller administrators forsikring, der dækker det.
Jeg håber, at I kan finde en god løsning.
De bedste hilsner
Maria
Hej.
Jeg har købt en andelsbolig, hvor jeg efterfølgende er blevet opmærksom på ulovlige elinstallationer. El-installatør har fx fundet en skjult el-samling som man har været skjult bag en opsat “væg” træplade som dækker en hel væg, hvor samlingen er gemt bag. Jeg har gjort indsigelse, men fået besked fra bestyrelsen om at skjulte fejl er noget køber selv hæfter for. Det er ikke umiddelbart det jeg kan læse mig frem til. Kan det passe, at jeg hæfter for el-installationer som er ulovlige?
El-installatøren kunne med det samme se, at der var en skjult samling et sted, blot ved at se på en samling af ledninger som var tilgængelig i gangen. Efterfølgende fandt de ud at samlingen var på et værelse bag en opsat træplade som beskrevet.
Vh Latifa
Hej Latifa
Mange tak for din henvendelse. Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende herinde – og det kunne godt lyde som om, at du har brug for juridisk rådgivning. Med det sagt er det forskelligt fra forening til forening, hvordan skjulte fejl og mangler håndteres. Jeg kan forstå, at du allerede har kontaktet din bestyrelse – og ud fra, hvad du oplyser, lyder det som om, at de lader det være en sag mellem sælger og køber. Blev der ikke fortaget el-tjek i forbindelse med købet af andelsboligen? Eller står der intet i vurderingsrapporten, som blev foretaget i forbindelse med købet? Er der ikke udført eltjek eller står der intet i rapporten, som kan stille sælger til ansvar, vil jeg mene, at det er dit ansvar at bevise, at den ulovlige installation er udført af sælger. Dette kan dog være svært. Min anbefaling er, at du vender situationen med en boligadvokat. Vedkommende vil kunne give dig konkret juridisk rådgivning.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej
Tak for en meget fin beskrivelse ovenfor omkring mangler og udbedringer ved salg af andelsbolig. Jeg er 15 dage efter overdragelse 1. maj 2023 blevet kontaktet af køber, som gør opmærksom på, at et HPFI-relæ ikke virker. Han mener det påfalder mig, at udbedre dette. Jeg ved ikke meget om el, men bliver da i tvivl om, hvorvidt et sådant relæ hører under “generel elektricitet”.
Hej Amanda
Tak for din henvendelse.
HPFI-relæet er almindeligvis også en del af de installationer som gennemgås ved et eltjek, når du henviser til “generel elektricitet.” Er der udført eltjek og har fagpersonen ikke haft nogle anmærkninger, har du, i form af rapporten, et bevis på at fagpersonen ikke er stødt på fejl i installationen.
Er der ikke blevet udført et eltjek i forbindelse med salget af andelsboligen, og er manglen først fundet nu, kan man rette henvendelse til bestyrelsen i foreningen. Man kan altså godt gøre krav på en mangel efter de 14 dage, men som tiden går kan sælgeren i bedre og bedre ret vælge ikke at udbetale pengene med argumentet om, at manglen ikke er sket i vedkommendes tid. På dette tidspunkt er pengene fra salget nemlig blevet udbetalt fra administrationen, da dette sker efter 14 dage. Hvordan foreningerne håndterer disse sager er meget forskelligt. Nogle foreninger går selv ind og erstatter beløbet, mens andre lader det være en sag mellem køber og sælger.
Jeg anbefaler derfor, du forhører dig hos bestyrelsen omkring, hvad proceduren er for den pågældende andelsboligforening.
De bedste hilsener
Nicole/Andelsportal.dk
Hej
Jeg skal sælge min andelsbolig , og 24 timer inden overdragelse af nøgle kommer bestyrrelsen og kræver udvendig håndtag af terassedør, en brædde der er sket mindre skade på, på et skur skiftet. Samtidig kræver de et hundehegn i tråd nedtaget som forrige ejer satte op, fuldstændig skjult i hækken.
Er de i deres gode ret til at tilbageholde 20.000 for disse udbedringer og med så kort varsel ?
-jeg kunne selv have gjort det hele hvis jeg havde vidst besked i tide.
I vedtægter er der iøvrigt nævnt ret til at holde mindre dyr.
Mvh pia
Hej Pia
Mange tak for dit spørgsmål. Det kommer an på, hvad der står i foreningens vedtægter. Ifølge ABFs standardvedtægter må bestyrelsen gerne tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift m.m. Hertil må bestyrelsen gerne: ” tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen.” Og som jeg læser dit spørgsmål, vil jeg mene, at det er det, der gælder i dit tilfælde. Det lyder for mig til, at der er tale om mangler, og ifølge ABFs standardvedtægter skal foreningen gøre ”eventuelle krav gældende overfor sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen.” Der står desværre ingenting om en frist inden overtagelsesdato – og derfor vil jeg mene, at ja, de har ret til at tilbageholde de 20.000 kr. indtil manglerne er udbedret (såfremt I følger ABFs standardvedtægter)
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej,
Jeg er lige startet på en renovering i min andelslejlighed, som jeg har boet I i 10 år. I den forbindelse er det blevet klart, at de nedsænkede lofter er lavet ulovligt af den tidligere ejer. Det har jeg ikke var klar over, eller oplyst om, men står nu med en stor ekstra udgift.
Kan man få hjælp fra egen forsikring til dette, andelsboligforeningen eller skal man have fat i den tidligere ejer? Måske er der endda ikke noget at gøre?
Hej Line
Mange tak for din henvendelse. I den slags sager er det typisk en sag mellem dig og sælger. Da der er gået en del år, skal du være opmærksom på, at der kan gælde regler om forældelse ift. krav på erstatning, såfremt du vil føre en sag mod sælger eller det firma, som vedkommende har fået til at udføre arbejdet. Hvis du vil føre fag, vil jeg råde dig til at kontakte en boligadvokat.
De bedste hilsner
Michelle – Andelsportal.dk
Jeg overtager en andelslejlighed i næste uge som er blevet groft misvedligeholdt af tidligere ejer, der er allerede et fradrag på prisen som er bestemt på baggrund af en vurderingsrapport. Mange af priserne i vurderingsrapporten virker lavt sat ift. hvor meget det rent faktisk kommer til at koste at gøre den beboelig, kan jeg lave en indsigelse oven på en vurderingsrapport der allerede er lavet på baggrund af at priserne i rapporten ikke er sat højt nok?
Hej Viktoria,
Du kan altid forsøge at lave en indsigelse. I mange foreninger tilbageholdes et beløb til skjulte mangler i de første 14 dage efter overtagelse. Prøv at underøge om det også er tilfældet i den forening, som du flytter ind i. Og vær meget opmærksom på hvilke frister der er for indsigelse. Måske kan foreningens administrationsselskab (hvis der er sådan et) hjælpe dig med diverse frister i forhold til skjulte mangler.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Jeg har boet i min andelsbolig siden september 2021, og i lang tid har haft nogle allergiske symptomer .
I december 2022 blev min lejlighed konstateret med skimmelsvamp.
Skimmelsvampene findes i viduesbrystningerne i stuen og køkken
Andelsforeningen siger det er ikke deres ansvar, da det er indvendigt, og er andelshavers ansvar.
Min sælger siger han havde ikke nogle allergiske symptomer og kendte ikke noget til skimmelsvampene mens han boede der.
Jeg mener ikke det er mit ansvar, da skimmelsvampene er skjult under vinduesbrystningerne og er konstruktionsbetinget.
Ved i hvem har ansvar for forbedring i min lejlighed i dette tilfælde?
Ser frem til at høre fra jer.
mvh
AP
Hej AP,
Tak for din henvendelse.
Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat. Skimmelsvamp opstår typisk fordi, der mangler isolering i ydermuren og det er typisk foreningen, der har vedligeholdelsespligten der.
Bedste hilnser
Maria – Andelsportal.dk
Vores søn overtog en andelslejlighed for ca. 2 år siden. Som en del af inventaret overtog han et ældre komfur, som han nu har besluttet sig for at udskifte. Nu viser det sig desværre, at elektrikeren ikke kan installere det nye komfur, idet den eksisterende el tilslutning i køkkenet er mangelfuld. Det forklarer muligvis også det forhold, at sikringerne er røget adskillige gange, når min søn har brugt det komfur, som han overtog i forbindelse med overtagelse af andelslejligheden. Udbedring af den nuværende el i til komfuret i køkkenet vil kræve trækning af nye elkabler fra eltavlen til køkkenet, hvilket elektrikeren vurderer vil komme til at koste ca 12.000 kr.
Der er udført el-synsrapport i forbindelse med købet af andelslejligheden for ca. 2 år siden, og der var ingen bemærkninger.
Hvis den nuværende el tilslutning er mangefuld – eller muligvis ulovlig – kan min søn så gøre krav overfor for sælger om betaling for udbedring af dette? Og hvordan skal vi forholde os til det firma, som har udført el-synsrapporten i forbindelse med købet af andelslejligheden? Har de også et erstatningsansvar?
Hej Jakob,
Tak for din henvendelse.
Din søn kan prøve at kontakte sælger og bede vedkommende om at udbedre fejlen. Men det lyder som om, at sagen muligvis er forældet, da din søn har boet i lejligheden i mere end to år og vi ikke ved, hvornår den oprindelige el er blevet udarbejdet. Et el-tjek i en andelsbolig er ikke en garanti for at alle el-installationer er optimnale. Eksempelvis så forventes det ikke at utilgængelige el-installationer eller funktionen af hårde hvidevarer gennemgåes. Et el-tjek er ikke gyldigt i mere end et år.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Jeg er lige flyttet ind i en andelsbolig, og i onsdag var jeg til generalforsamling, hvor jeg så hørte at stue/havestuen (jeg vidste ikke at det var en havestue, den fungerer som stue for de fleste) åbenbart var utæt, og hos nogle så meget, at træværket var råddent. Der skal nu hjemtages tilbud, så vi alle kan få en tæt stue. Hvem skal betale for det? Er det beboeren eller foreningen?
Hej Sussie,
Tak for din henvendelse. Jeg vil råde dig til at læse i foreningens vedtægter eller spørge nogle fra foreningen hvem der har vedligeholdelsespligten.
Er du lige flyttet ind og har sælger været bevidst om utæthederne, så kan der være tale om en skjult mangel.
Bedste hilnser
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Noget af mørtlen på mit badeværelse i brusekabinen smuldrer. Det var de tidligere ejere af andelsboligen, der satte badeværelset op. Ifm. et stigstrenge- og faldstammeprojekt i foreningen blev det konstateret, at en rørinstallation var ulovlig. Den blev udrettet ifm. projektet, men det taler for, at de tidligere ejers arbejde på badeværelset er noget juks, hvorfor problemet med mørtlen også kommer af, at arbejdet på badeværelset godt kunne have haft en væsentligt højere kvalitet.
Da jeg købte andelen for lidt over 7 år siden, blev jeg ikke informeret om noget med badeværelset. Jeg overtog lejligheden med badeværelset som en forbedring.
Er det mit eget ansvar, at udbedre badeværelset, er det bestyrelsens (eftersom de blot har skrevet badeværelset på som en forbedring, desuagtet flere fejl i arbejdet) eller kan jeg på én eller anden måde blive dækket af en forsikring?
Hej Andreas,
I sådanne sager er det typisk en sag mellem dig og sælger. Der er nogle regler om forældelse som du skal være opmærksom på, hvis du vil føre en sag mod sælger eller det firma, som vedkommende har fået til at føre sagen. Hvis du vil føre sagen vil jeg råde dig til at kontakte en boligadvokat.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Hvem skal stå for indkøb af postkassen i en andelsboligforening ?
Hej Flemming,
Hvis postkasserne befinder sig på et fællesareal som eksempelvis en opgang, så plejer det at være foreningens ansvar.
Bedste hilnser
Maria – Andelsportal.dk
Hej Michelle –
Jeg har et spørgsmål om indsigelsesfristen på de 14 dage, mere konkret et spørgsmål om hvornår den periode løber fra. Vi står i en situation hvor vi bytter andelslejligheder. Sælger har behov for at komme ud af sine lån, mens vi først har mulighed for at flytte senere. Det betyder at vi har aftalt at gennemføre handlen nu, men først at flytte fysisk til sommer. Her opstår så problemet omkring indsigelsesfristen for skjulte fejl og mangler. Når vi ikke flytter har vi jo ikke muligheden for besigtigelse. Jeg talte med valuaren som mente at aftalen løber fra overdragelsen (altså fra man får nøglerne til lejligheden og flytter ind), men administrator mener at det er fra underskrivelsen af købsaftalen (således altså at indsigelsesfristen udløber uden besigtigelse). Hvordan tænker I at vi skal forholde os her? Tusind tak på forhånd for hjælpen!
Hej Rasmus
Mange tak for din kommentar. Vi sidder som journalister her hos Andelsportal.dk, og derfor må og kan jeg desværre ikke rådgive dig ift. din situation. Jeg vil derfor anbefale dig at kontakte en juridisk rådgiver eller en boligadvokat, der kan hjælpe dig videre.
De bedste hilsner,
Michelle / Andelsportal.dk
Hej med dig Michelle.
Håber du kan hjælpe mig med en problemstilling.
Jeg købte en andel i 2011, hvor der var en vurderingsrapport som indikerede et bad i badeværelset som er moderniseret i 2006, med et dertil VVS-tjek i forbindelse med badet. Dog eftersom jeg skal sælge lejligheden, har jeg fået udarbejdet et VVS-tjek, som indikerede at afløbet i badet var ulovligt – og altid har været det (efter moderniseringen i 2006). Imens arbejdet stod på med at udbedre dette, så viste det sig at de lodrette rør fra afløbet i badet og faldstammen også har været ulovlig. Der er altså tale om et afløb + rør dybt begravet i cement, som jeg simpelthen intet har anet noget om. Den tidligere ejer siger at det ikke er ham der har lavet badetog foreningen vil ikke betale for det. Er der noget jeg kan gøre? Synes det er lidt uretfærdigt at jeg selv skal betale for det projekt, som koster kassen – også selvom der er gået 12 år. Jeg købte jo andelen i god tro, uden fradrag for det ulovlige arbejde – men det er så mig regningen ender hos.
Der afskrives stadig på det oprindelige moderniserede bad fra 2006, og har nu fået udbedret badeværelset med nyt lovligt afløb, rist, fliser, større (lovlige) rør, vådrumsmembran osv.
Venlig hilsen en frustreret andelshaver.
* Imens arbejdet stod på med at udbedre dette, så viste det sig at de VANDRETTE rør….
Hej Jacob
Mange tak for din kommentar. Jeg kan godt forstå, at du er frustreret – det lyder som en rigtig træls situation. Som jeg læser din kommentar, blev der foretaget vvs-tjek ifm. dit køb af andelsboligen i 2011. Jeg vil mene, at du ville du kunne gå rettens vej med henblik på en erstatningssag fra det firma, der udførte vvs-tjekket, men da der er gået mere end 10 år, er jeg usikker på, om klagefristen er udløbet.
Ift. faldstammen, plejer man at sige, at det lodrette rør er foreningens fælles ansvar, mens det vandrette rør er den enkelte andelsbolighavers ansvar. Men det lyder som om, at den håndværker, der har udført arbejdet, har lavet en fejl. Da der er gået mere end 10 år siden arbejdet er udført, vil jeg dog også her mene, at klagefristen er overskredet. Min bedste anbefaling er, at du kontakter en boligadvokat, der kan give dig mere konkret rådgivning ift. dine muligheder.
De bedste hilsner,
Michelle / Andelsportal.dk
Vi bor i en Andelsbolig hvor vi har konstateret kraftig skimmel på spidsloftet. Dette skyldesmanglende udluftningssystem af luftrummet . Der er lavet et flyttesyn men intet er nævnt. Hvem står med ansvaret. Der er tale om en konstruktionsfejl. Er det andelsforening eller burde vurderingssagkyndig have set sådan et problem ?
Hej Kenneth
Mange tak for din henvendelse. Er spidsloftet en del af jeres boligareal? I så fald vil jeg mene, at det er jer som andelshaver, der har ansvaret for spidsloftet.
Normalt har man 14 dage fra overtagelsen til at få en vurderingsmand ud, samt at lave indsigelser på fejl og mangler. Dog er det muligt at klage på bagkant over fejl og mangler, som ikke er fundet i forbindelse med overtagelse af andelsboligen, selvom sagen bliver sværere, da sælger kan fralægge sig ansvaret, og sige fejlen ikke blev konstrueret under hans tid.
Jeg vil anbefale, at I kontakter bestyrelsen for at høre, hvordan de plejer at tage sig af fejl- og mangelsager, hvis der er gået mere end 14 dage. Nogle bestyrelser går ind i sagen, mens andre lader det være en sag mellem køber og sælger. Såfremt bestyrelsen ikke går ind i sagen, kan I også kontakte en boligadvokat, der kan hjælpe jer med at anlægge sag.
De bedste hilsner,
Michelle / Andelsportal.dk
Købte en andelslejlighed i 2021. Hele andelsboligforeningen blev gennem renoveret i år 2005/06 af et firma, som siden er lukket og slukket. Nu har man fundet ud af, at alle badeværelserne ikke er lavet efter forskrifterne, der mangler vådrumssikring, hvad gør man der ? Skal vi allesammen renovere badeværelserne som måske koster 60-80.000 kr. og er der mulighed for erstatning via forsikring eller lign. ? Mvh T. Jensen
Hej Tom
Mange tak for din henvendelse. Det lyder som en rigtig træls situation. Var firmaet medlem af en brancheorganisation? I så fald, er der en chance for, at I kan klage hertil og gøre brug af en garantiordning. Var firmaet ikke medlem af en brancheorganisation, kan I ikke klage til denne. Hertil vil jeg anbefale, at I tager fat i jeres forsikring og hører dem ad.
De bedste hilsner,
Michelle / Andelsportal.dk
Hej
Jeg solgte min andelslejlighed for godt 3,5 år siden i Næstved- velvidende at alt var i den fineste orden. Nu er jeg blevet bekendt fra den nye ejer, at gulv i badeværelset er utæt og der trækker vand ned i kælder. (Jeg har i min tid skiftet ca. 3 fliser da de var knækket i gulvet nær risten) Det er det eneste jeg har foretaget mig i den tid jeg har ejet lejligheden.
Sagen er den, at jeg nu vil modtage en stævning for etablering af nyt gulv i badeværelset.
Jeg mener at jeg har solgt lejligheden i go tro, uden at vide at der evt. har været fugtnedtræning i kælder fra gulvet.
Har I nogen erfaring herom, eller ved hvor jeg skal stille mig i denne henseende?
Med venlig hilsen
Thomas Phillip Jensen
22573938
Hej Thomas,
Jeg vil foreslå dig, at du kontakter en boligadvokat hvis du bliver stævnet. De kan give dig juridisk vejledning i, hvordan du håndterer sagen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej,
Hvordan takserer man fejl, der først opdages/måske opstår efter overdragelse af andelslejligheden? Et helt konkret eksempel er en emhætte, hvor kontakten til lyset har sat sig fast. Så når først lyset er tændt, sætter kontakten sig fast, og man skal istedet trykke på stikkontakten på væggen for, at slukke lyset i emhætten. Hvad ville man sætte dette til i vurderingsrapporten?
På forhånd tak for hjælpen.
Mvh Theresa
Hej Theresa,
Når fejl og mangler takseres, så kigger vurderingsmanden blandt andet på, hvor meget det vil koste at udbedre fejlen? Her kigger man også på om genstanden er funktionsdygtig eller om den skal udskiftes.
I forhold til skjulte fejl og mangler, så kan du læse her i artiklen, at du bør kontakte sælger/ bestyrelse hurtigst muligt, når du opdager en skjult mangel.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Min datter har netop skrevet under på en andelsbolig, som overtages om et par uger. Da vi var ude at se lejligheden i sin tid opdagede vi mange småfejl og mangler: huller i vægge og ved dørkarme, ufærdigt cement, halve gulvlister, maling på lister der skaller af, manglende liste i ovn og mangel ved rist i håndvask. Og sådan er der en lang liste. Sammen med kontrakten var der en vurderingsrapport fra den forrige ejer med dertilhørende forbedringer. Ingen af disse ovennævnte fejl er nævnt heri.
Nu er jeg bange for, at min datter selv skal stå for alle udgifter til at få alle fejlene udbedret – eller at en fremtidig køber vil kræve det på hendes regning.
Kan hun stille krav om at få afslag i pris grundet sådanne småfejl? Hun har jo skrevet under nu. Og i så fald kan sælger da vælge at annullere handlen?
Mvh Emilie
Hej Emilie
Tak for din henvendelse.
Hvis der ikke er blevet udarbejdet en vurderingsrapport i forbindelse med dette salg, men kun ved forrige salg, så er det mit forslag at denne skal laves. Det er nemlig sælgerens ansvar, at den indvendige vedligeholdelse af andelsboligen er i orden – og hvis der er uorden, er det sælger der skal betale for dette. Det vil være en uvildig vurderingsmand, der skal udpege og vurdere manglerne, som sælgeren så skal betale for ved salget.
Det er altid bedst at reklamere for manglerne så hurtigt som muligt. Hvis det ikke er muligt inden overdragelsen, har I 14 dage, hvor sælgeres penge stadig ligger hos andelsboligforeningen. Foreningen kan derfor tilbageholde sælger penge indtil manglerne er udbedret.
Det er forskelligt i hvor høj grad bestyrelsen blander sig i fejl og mangel sager mellem køber og sælger. Derfor skal I høre bestyrelsen, hvad andelsboligforeningens proces er for reklamation af fejl og mangler.
Godt nytår til jer begge.
Nicole – Andelsportal.dk
I min andelsforening har det altid været sådan, at når man købte en lejlighed og ville have afslebet gulvene, så måtte man selv stå for det og afslibningen talte ikke med som forbedring ved senere salg. Nu har ejendommens nye administrator indført at der bliver trukket i andelskronen hvis det vurderes at gulvene
trænger til afslibning, der bliver også trukket i andelskronen hvis det feks vurderes at en bordplade i køkkenet skal skiftes. Kan det være rigtigt?
Da jeg i sin tid købte min lejlighed var gulvene i stuerne malede uden at havde rengjorte først, gulvene i køkkenet var så vandskadede at jeg måtte have dem brækket op og udskiftet, bordpladen i køkkenet var ødelagt at knive det havde skrået direkte ned i bordpladen, skufferne i køkkenet lå oven i hinanden da listerne der skulle holde dem var faldet ud og manglede, der var ulovligt træloft i køkkenet sat op med så mange skruer at jeg måtte have lavet helt nye lofter. Alt det måtte jeg selv stå for. Mit køkken er nu mere end ti år gammelt og jeg forventer ikke at få noget oven i andelskronen for det, ej heller gulvet, men jeg er nu bange for at når jeg nu snart skal flytte at jeg får en regning på nyt køkken og afslibning af gulve, Fliserne i mit badeværelse trænger også til at blive udskiftet, jeg ser sådan på det at enten gør jeg det og lægger det oven i prisen som forbedring? men så bliver det mig som vælger fliserne eller også gør den der skal flytte ind det og vælger selv fliser, men bliver jeg så trukket i andelsværdi?
Med venlig hilsen
Jette
Hej Jette,
Det lyder som om, at I har skiftet praksis i forhold til forbedringer og mangler i jeres andelsboligforening og nu falder du i mellem to stole, da du købte andelsboligen under en anden praksis. Jeg vil foreslå dig, at du ser nærmere på, hvilken praksis I benytter. Bed bestyrelsen eller administrator om at fortælle dig dette. Eksempelvis er et køkken ofte først afskrevet over 20 år – det kan altså sagtens være, at dit køkken stadig har værdi. I forhold til fliserne på dit badeværelse, så kan du aldrig få mere for udskiftningen end selve udgiften – fordi man typisk følger de her regler om forbedringer, afskrivninger og mangler. Undersøg derfor nøje, hvilke regler, der gælder inden du foretager dig noget.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk 🙂
Sagen er den, at jeg netop har købt en andelsbolig. Sælger og andelsforeningen var klar over, at der var fugt/skimmelsvamp i lejligheden, men har valgt først at oplyse det EFTER betaling og underskrevet kontrakt. Det er synligt og lugter – jeg havde en fugttekniker ude for at se på det, og han mente, at det med stor sandsynlighed skyldtes nedløbsrøret, der ikke var blevet renset i over 10 år.
Foreningen vil ikke dække det. Kan det virkelig passe, jeg jeg selv skal hæfte for dette? Det er under 1 måned siden, at jeg købte andelen.
Hej Anne,
Mange tak for din henvendelse. Det lyder som en bøvlet sag. Jeg vil foreslå dig at lave en indsigelse og reklamere for fejlen. Måske er der ikke betalt det fulde beløb til sælger på nuværende tidspunkt?
Hvis du ikke kan få hjælp fra foreningen, så kan det blive en sag mellem dig og sælger og så skal du rette henvendelse til denne.
Jeg håber, at du finder en løsning.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Min datter har solgt sin andelsbolig.
Sælger har gjort indsigelse inden for 14 dage over ting, som køber mener er mangler.
Siden har køber ændret indsigelserne og frafaldet nogle og tilføjet andre.
Der er nu gået næsten 3 måneder.
Vurderingsmanden, der vurderede lejligheden inden salg, mener ikke, at køber har ret i sine indsigelser. Køber har så fået en anden vurderingsmand til at vurdere lejligheden. Denne vurderingsmand er uenig med den første vurderingsmand. Hvad gør man så?
Et af stridsspørgsmålene drejer sig om et gaskomfur, som er under køkkenbordets niveau og hvor to af brænderne er nogle centimeter for tæt på et højskab.. Køber mener, at hele køkkenet skal laves om, så komfuret kommer op i niveau og i afstanden til et højskabet øges. Vi mener, at lovliggørelsen kan klares ved at hæve komfuret op på en 5 cm sokkel og sætte ikke brændbart materiale, fx en stålplade, på højskabet. Kan køber selv fastlægge den meget dyre løsning, som en ombygning af køkkenet vil være? Det handler vel alene om, at gøre tingene i orden?
Et andet stridsspørgsmål er en el-rapport, som køber efterfølgende har fået lavet. Der er ikke krav i foreningen om el-rapport ved salg. I rapporten viser det sig, at en del af installationerne ikke lever op til nutidens krav. Fejlene stammer ikke fra arbejde udført i min datters ejertid. Bl.a. er der nogle steder tale om stofledninger fra huset opførelse.
Køber ønsker nedslag svarende til et (umiddelbart) meget dyrt tilbud.
Hvis min datter havde ladet lovliggørelsen udføre i sin ejertid ville vurderingsprisen være hævet med prisen for arbejdet. Hvis min datter betaler for lovliggørelsen nu, er det min datter, der har udgiften, mens køber scorer gevinsten ved et salg i kraft af den forbedring, som lovliggørelsen udgør. Er det korrekt?
Hvis min datter skal betale for lovliggørelsen, kan hun så selv anvise en autoriseret installatør? For køber handler det vel i den sidste ende om lovliggørelse og ikke om at bruge et meget dyrt tilbud?
Hej Torben
Tak for din kommentar. Det er en ærgerlig situation som flere oplever. Jeg vil anbefale, at I inddrager bestyrelsen eller en boligadvokat. Vi har nemlig ingen juridiske rådgivere siddende herinde.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej,
Vi er for nylig flyttet internt i vores andelsboligforening og har overtaget en tidligere leje-lejlighed, som foreningen nu har solgt os som andel.
Ifølge overdragelsesaftalen har vi kun mulighed for at gøre indsigelser i 6 dage efter købet, men vi er nu efter 5 mdr blevet opmærksomme på, at det oprindelige terrazzogulv i badeværelset er begyndt at slå store revner. Hvordan skal vi forholde os i en situation som denne? Jeg har læst at årsagen ofte kan ligge i I-bjælkerne under gulvet, som ruster og får det overliggende terrazzogulv til at revne, men det kan vi selvfølgelig ikke vurdere før gulvet evt. hakkes op.
Vil dette kunne gå under en “skjult mangel” når det ikke er noget vi har haft mulighed for at registrere på forhånd?
Hilsen Dennis.
Hej Dennis
Tak for din kommentar. Vi har ikke nogen juridiske rådgivere siddende herinde, så for konkret rådgivning er det en boligadvokat eller vurderingsekspert, du skal have fat i.
I artiklen, som du har læst her står:
“Finder man en skjult mangel skal man rette henvendelse til sælger og bestyrelsen i foreningen. Man kan altså godt gøre krav på en mangel efter de 14 dage, men som tiden går kan sælgeren i bedre og bedre ret vælge ikke at udbetale pengene med argumentet at manglen ikke er sket i hans tid. Hvordan foreningerne håndterer disse sager er meget forskelligt. Nogle foreninger går selv ind og erstatter beløbet, mens andre lader det være en sag mellem køber og sælger.”
Jeg synes, at du skal gå i dialog med bestyrelsen om vedligeholdelsesansvaret, da det er deres ansvar, hvis det er den bærende konstruktion.
De bedste sommerhilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej.
Vi står og skal til at købe en andelsbolig, nu har vi modtaget overdragelsespapirerene og der er lagt 23000 oveni beløbet fordi han vil have vi skal betale for udbedringerne af de ulovlige vvs og el ting som blev fundet under tjekket.
kan det passe vi skal betale for det?
Hej Martin
Tak for din kommentar og tillykke med boligen. Almindeligvis er det sælger, der skal betale udbedringerne og ellers fratrækkes det prisen. I kan dog altid spørge bestyrelsen eller en administrator, hvis I søger rådgivning. Vedtægterne burde også definerer, hvem der har ansvaret.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg har overtaget en andel pr. 1-5-22
Min søn og jeg gik rundt i huset samme dag og fandt vi en sætnings skade på indvendig væg mellem stue og badeværelse. Det vil sige der skade der også er skade på fliserne i badeværelset. Tog kontakt til sælger og bestyrelsesformanden samme dag.
Der var ikke fortalt at der var en sætning skade.
Hvordan forholder jeg mig i denne sag?
Jeg har modtaget en brev med at bestyrelseformanden at det ikke skyldes manglende udvendig vedligeholdelse og forening ingen ansvar har.
Når sælger ikke har oplyst fejlene ved salg. Hvem hæfter så får denne fejl
Mvh. Lone
Hej Lone
Tak for din kommentar. Det lyder til, at det er en sag mellem jer og sælger. Jeg vil dog anbefale, at du inddrager en ekspert. Du kan kontakte Newsec, som er vores branchepartnere og dykker ned i dilemmaet i denne artikel: https://www.andelsportal.dk/nyheder/den-store-vedligeholdelsesguide/ – eller inddrage foreningens administrator.
I har gjort det helt rigtige ved at skrive til bestyrelsen, så de kan tilbageholde midler indtil sælger og I er kommet i mål med udbedringssagen.
De bedste hilser
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej,
Min kæreste og jeg har overtaget en andel d. 15FEB. Vi aftaler at købe alle hårde hvidevarer af sælger.
Under renovering d. 25MAR opdager vi der er rådnet og potentielt skimmel svamp i gulvet, på et område svarende til halvdelen af en vaskemaskines størrelse. Der var en drypbakke ved overtagelse (men den billige fra IKEA som skal foldes i hjørnerne, den er så ringe…)
Vi tog kontakt til foreningen som svarer dette er mellem sælger og køber.
Sælger er kontaktet i foregårs og adspurgt om han ville hjælpe med at reparerer skaden, også siden vi købte hans hårde hvidevarer og havde opdaget det med det samme, hvis han havde fjernet vaskemaskinen. Der er i skrivende stund ikke modtaget svar.
Ud fra hvad vi læser på nettet kan sælgeren lidt selv vælge om de vil erstatte? Tænker alternativet er advokat, men advokatregninger vil med længder oversstige de reparationsomkostninger vi har!
Dækker hans gamle forsikring evt. stadig? Eller hvem ender med at skulle betale dette?
Takker på forhånd for svar!
Hej Niels
Tak for din kommentar. Det er en meget kompleks situation, og da vi sidder som journalister vil jeg anbefale, at du går i dialog med en boligadvokat eller administrator, der kan hjælpe med den juridiske del. I de generelle vedtægter står, at man som ny andelshaver har 14 dage til at gennemgå sin andel ved overtagelse. Man har også en almindelig forældelsesregel på tre år, men det er igen en juridisk ekspert, der kan vejlede i forhold til dette.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
jeg har for nyligt solgt min andel og er nu blevet kontakte af sælger( efter udløb af indsigelsesfristen) som har konstateret at der er en ulovlig elinstallation. Det drejer sig om eludtaget til opvaskemaskinen. Hvem hæfter for dette? Jeg fik udarbejdet en elrapport i forbindelse med salget men denne fejl blev ikke opdaget.
Der står ikke noget i vedtægterne andet end at sælger hæfter for skjulte mangler – også efter indsigelsesperioden.
Hej Nazila
Tak for dit spørgsmål. Det er altid en jungle at finde rundt i, når indsigelsen kommer efter udløb af perioden. Du er heldigvis godt stillet med en elrapport, da du kan bevise, at fagmanden ikke har anmeldt installationerne. Jeg vil anbefale, at I inddrager bestyrelsen og en eventuelt administrator og hører til, hvad I gør i denne situation. Desværre har vi ikke juridiske rådgivere siddende herinde.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej, min veninde har købt en andel hvor det er lavet vvs og eltjek. Desværre har elektrikeren ikke sat noget beløb på udtagning lampefod, 3 stk i alt. Vurderingsmanden skriver derfor et beløb på kr. 1.325. Bestyrelsen laver overdragelsesaftalen og min veninde får at vide, at der er afsat det her beløb. De har alle bilag og kan se at elektriker ikke har skrevet noget beløb.
Det viser sig at udgiften løber op i 10.000 kr., som min veninde ikke vil betale.
Hvordan skal hun forholde dig til dette, hvem har ansvaret. Hun ser ikke eltjekke, men stoler på beløbet kommer fra elektrikeren på de 1.325 kr. Først bagefter fortæller bestyrelsen hende, at det er et beløb vurderingsmanden har sat på. Vi forlanger i foreningen, at der laves eltjek, så bør bestyrelsen også sikre der står beløb på dette eltjek og hvis ikke, skal køberen så ikke oplyses herom?
Hej Dorthe
Jeg kan desværre ikke give konkret rådgivning – vi udarbejder blot journalistisk indhold.
Nu ved jeg ikke, hvad der står i vedtægterne til andelsboligforeningen. Almindeligvis er det dog ikke køberen, der afholder disse udgifter – det er oftest sælger eller måske endda foreningen. Det vil typisk stå i vedtægterne, hvem der gør det. Udgifterne plejer almindeligvis at afholdes med det beløb, som bestyrelsen tilbageholder ved salget. Dog plejer vurderingseksperterne at have ret godt styr på priserne – flere af dem har selv elektrikere og VVS’ere tilknyttet, som udfører el- og VVS-tjek.
Bedste hilsner,
Daniel – Andelsportal.dk
Jeg har just købt andelsrækkehus og opdager ved overtagelsen at gulvet på badeværelset har sat sig og der er gået fugt i underlaget. Bestyrelsen er blevet informeret og sælger ligeså. Vi er nu ved at indhente tilbud og alle der ser på sagen er enige om at både gulvet skal op og fliserne på væggene ned og alt inkl afløb skal reetableres, altså et nyt badeværelse. Foreningen forsikring dækker kun hvis der er vandforbrug uden anvendelse, hvilket vi ikke kan se der er. Hvad skal andelsforeningen dække, hvad skal sælger dække og hvad skal jeg selv dække? Med venlig hilsen Diana
Hej Diana
Vi har desværre ikke juridiske rådgivere tilknyttet – vi udarbejder blot journalistisk indhold – så vi kan desværre ikke give konkret rådgivning.
Generelt siger man, at andelsboligforeningen dækker udvendige skader og mangler, og sælger står for de indvendige skader og mangler. Såfremt du har indmeldt skaden inden for 14 dage efter overtagelse, bør andelsboligforeningen have tilbageholdt en del af købesummen til dækning af indvendige skader og mangler.
Bestyrelsen i din andelsboligforening kan henvende sig til ABF, såfremt de er medlem, og få konkret rådgivning.
Bedste hilsner,
Daniel – Andelsportal.dk
Hej
Min mor har for lidt over to år siden solgt sin andelslejlighed, den blev så efter godt halvandet år solgt videre til nogle nye. Dem hun købte lejligheden af havde fået lavet nyt køkken og bad som var en forbedring da hun købte den og som der så selvfølgelig var afskrevet noget på da hun solgte.
Nu har hun så modtaget en stævning fra ham hun solgte lejligheden til at der er fejl i noget konstruktion og at han vil have over 400.000 + sagens omkostninger fra hende. Hun har som sagt ikke lavet noget på hverken køkken eller bad, så kan det virkelig være hendes ansvar?
Hej Kira
Tak for dit spørgsmål. Du kan altid søge rådgivning hos en administrator eller boligadvokat, hvis du ønsker juridisk bistand – da vi sidder som journalister herinde. Med henvisning til den rapport, udarbejdet da din mor flyttede ind, vil jeg ikke mene, at de kan kræve denne udbedring, da hun ikke har lavet den som en forbedring. Det skal altså ses som en skjult mangel, som hun ikke selv har opdaget. Inddrag gerne bestyrelsen, så der ikke opstår misforståelser.
De bedste decemberhilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg har købt en andelslejlighed, hvor jeg efterfølgende har opdaget 2 fejl/mangler og gjort opmærksom på dette indenfor fristen på de 14 dage.
Den ene er, at der på gulvet i soveværelset har været vand på gulvet. Vandskaden er lige ved en fransk altandør, så det virker sandsynligt, at der har været åbent og er kommet vand ind. Dette er ikke nævnt i vurderingsrapporten og jeg så det ikke, da jeg var ude og se lejligheden, da der stod en seng, så man ikke kunne se det. Jeg har haft vurderingsmanden ude igen og vurdere og han mener, at det må jeg bare acceptere. Jeg er dog bekymret for, om jeg risikerer at hænge på en regning, hvis det efterfølgende viser sig, at der er vandskade under gulvet.
Den anden ting er nogle fliser i badeværelset, som sidder løs, faktisk så løs at de gaber. Vurderingsmanden vurderede det, da han var ude igen og har skrevet, at det skal udbedres.
I en note har han skrevet, at badeværelset er fra da bygningen blev opført og derfor opført uden vådrumssikring. Dette fremgik ikke af vurderingsrapporten som jeg fik før købet på trods af, at samme vurderingsmand har vurderet andre lejligheder i foreningen og skrevet, at de sandsynligvis er udført uden vådrumssikring (senest i august 2020), så da det ikke fremgår af vurderingsrapporten på min lejlighed formoder jeg, at der er vådrumssikring.
Jeg er jo lidt ked af efter købet af blive gjort opmærksom på, at der ikke er vådrumssikring, hvis jeg havde vidst det før jeg købte den, er jeg ikke sikker på, at jeg havde turde købe lejligheden af frygt for, at jeg pludselig står med en stor regning på grund af vandskade på grund af manglende vådrumssikring.
Hvordan forholder jeg mig til ovenstående?
På forhånd tak for hjælpen.
Bedste hilsner
Gitte
Hej Gitte
Tak for dit spørgsmål. Først vil jeg anbefale dig at kontakte en boligadvokat eller administrator for konkret rådgivning. Vi sidder nemlig som journalister herinde. Jeg vil dog henvise til disse brevkassespørgsmål med samme tema:
https://www.andelsportal.dk/brevkasse/fugt-gulv/
https://www.andelsportal.dk/brevkasse/haefter-ulovligt-loft/
https://www.andelsportal.dk/brevkasse/skjult-vandskade/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Vi har lige overtaget vores andelsbolig og har meddelt fejl og mangler til bestyrelsen af foreningen inden for 14 dage. de fortæller os, at de tilbageholder en sum, der ville kunne betale den udbedring. De siger derudover, at vi selv skal blive enige med sælger, om de her mangler. Sælger nægter, da hun mener den hænger på os, da vi ikke nævnte de ting på dagen vi overtog. Det står i kontrakten at vi havde 14 dage til at melde fejl, hvilket vi gjorde inden.
Hvad er vores rettigheder her og hvordan kan vi komme videre, når hun bare bliver ved med at sige nej?
mvh.
Lukkas
Hej Lukkas
Tak for din kommentar. Desværre er mangler en post, der ofte kommer til diskussion mellem sælger og køber. I har gjort det helt rigtige ved at rette henvendelse til bestyrelsen inden for 14 dage. I kan altså godt gøre krav på en mangel efter de 14 dage. Hvordan foreningerne håndterer disse sager er meget forskelligt. Nogle foreninger går selv ind og erstatter beløbet, mens andre lader det være en sag mellem køber og sælger, hvilket jo er tilfælde i jeres sag. Jeg anbefaler, at I inddrager en tredjepart til overdragelsen – administrator, vurderingsmand eller boligadvokat, så I kan få sagen afsluttet.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hejsa
Jeg kan se at du i beskrivelsen ovenfor oplyser at foreningen står for låsen i døren?
Jeg tænker det er en gråzone, da låsen jo er både en ud- og indvendig del af døren tror ikke, så kan du oplyse hvord det lige præcis juridisk er beskrevet. Og hvordan kan det være at foreningens medlemmer skal belastes af dette da jeg vil mene at det vil skabe ret meget præcedens for købere at forlange at få låsen udskiftet. Er det i øvrigt de samme regler gld for alm lejere?
Mvh
Laust
Hej Laust
Tak for dit spørgsmål. Denne formulering er taget fra ABF’s standardvedtægter, som du finder her: https://www.abf-rep.dk/media/200946/abfs_standardvedt_gter_2014__juni_2019.pdf
De kan naturligvis variere fra forening til forening alt efter, hvad der aftales på generalforsamlingen.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Laust
Tak for dit spørgsmål.
Det er typisk andelsboligforeningen, der som udgangspunkt har ansvar for al udvendigt vedligehold, herunder dørene til opgangen og låsen dertil. Det fremgår fx af ABF’s standardvedtægter §9 stk. 5: “Andelsboligforeningen er desuden ansvarlig for vedligeholdelse af varme-anlæg, herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, fælles for-synings og afløbsledninger i andelsboligerne, udskiftning af etageadskil-lelsen medmindre udskiftningen er nødvendiggjort af andelshaverens manglende vedligeholdelse af gulvbelægningen og udvendig vedligehol-delse samt udskiftning af hele vinduer samt hele døre, der fører ud af an-delsboligen.” Såfremt låsen ikke virker, vil det derfor være andelsforeningens ansvar at udskifte/reparere den. Jeg forestiller mig ikke, at andelshavere kan forlange en udskiftning, fordi “det har de lyst til”, såfremt den er fuldt funktionel. I kan dog godt have andet skrevet i jeres vedtægter.
Bedste hilsner,
Daniel – Andelsportal.dk
Hej
Jeg overtog et andelshus d. 1/10-20 og forud var det blevet gennemgået af en vurderingsmand med deltagelse af et bestyrelsesmedlem. 3-4 uger efter at jeg er flyttet ind opdager jeg at gulvet gynger voldsomt flere steder og efterhånden kan jeg se, at gulvbrædderne er flækket på langs en del steder. Jeg kontakter foreningen, som sammen med vurderingsmanden kommer og ser på det. De kan konstatere det samme, men mener ikke at det er noget som de eller sælger kan gøres ansvarlig for. Jeg bliver skriftligt opfordret til selv at få det udbedret. Udskiftning af omtalte gulv er vurderet af flere forskellige gulvlæggere/tømrere til at ville koste omkring 100.000. Hvordan skal jeg forholde mig? Er det noget som jeg på nogen måde kan kræve at foreningen helt eller delvist tager ansvar for?
Hilsen Tina
Hej Tina
Tak for din kommentar – og sikke en ærgerlig situation med gulvet. Gulve er ofte en gråzone i forbedringssnakken, da tidligere ejer kan have købt boligen med samme gulveproblemer, hvorfor han ikke kan holdes til ansvar. Du skal se nærmere i foreningens vedtægter, hvor intern vedligeholdelse er nedskrevet og se om der kan findes argumentation her for, at gulvene skal anses som en forbedring.
Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende herinde, så jeg vil anbefale dig at kontakte en boligadvokat eller ejendomsadministrator for konkret vejledning.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej, Jeg skriver som bestyrelsesmedlem på vegne af en andelshaver. Vores forening består af 16 identiske 2V lejligheder.
R hun køber i aug. 2019 en andel. Det er først her 2 år efter at hun fordi hun er på besøg i en anden lejlighed, at hun finder ud af at hendes radiator i køkkenet mangler. Og det er korrekt da alle lejligheder har en radiator siddende under vinduet i køkkenet. Hun har også haft svært ved at holde en normal temp. i køkkenet.
Vi går i gang med at kigge i gamle bestyrelsesmødereferater, og finder så ganske vist at beboeren X i 1988, har fået bestyrelsens tilladelse til at nedtage radiatoren. Andet står der ikke.
Siden radiatoren blev nedtaget har andelen haft mange ejere. X som nedtog radiatoren, Y, og Z som så sælger til R i 2019. I vurderingrapporten der er blevet lavet, er der intet nævnt om en manglende radiator, men vurderingsmanden ved jo heller ikke at der i køkkenet sidder en radiator. Det er lige som om at i perioden 1988-2019 er den radiator gået i glemmebogen, selvom der nok ingen tvivl er omkring at Z som sælger til R, har været vidende om at der mangler en radiator. Men uanset hvad – Kan R som købte andelen i 2019 rejse et krav mod sælger omkring den manglende radiator ? Og det er vel uanset om sælger vidste den manglede eller ej. Eller er det CERA som laver VVS rapporten og vurderingen, som inden de går i gang bør indhente oplysninger omkring hvor radiatorer skal sidde og hvor mange der i alt skal være, sådan at de kan kontrollere det og skrive en sandfærdig rapport.
Jeg synes jo godt man kan kategorisere det som en væsentlig skjult mangle, i og med at en ung dame vel ikke kan forventes at vide at der bør sidde en radiator, og at det også er naturligt at det går lang tid før hun finder ud af det, da det først er da hun kommer på besøg i en af de andre lejligheder og ser denne radiator.
Hej Mikkel
Tak for din kommentar. Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende herinde – og da jeres problematik kræver konkret rådgivning vil jeg anbefale, at I kontakter en boligadvokat eller administrator.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej,
Jeg skriver, da jeg skal sælge min andel, da jeg flytter over i en større i samme forening. I forbindelse med mit salg, har jeg fået foretaget et el-syn, som konstaterer flere ulovlige installationer. Dette er noget chokerende, da jeg modtog et el-syn fra sælger uden anmærkninger på noget og alt var som det skulle være, dengang jeg købte den. Det skal nævnes, at jeg ikke engang har boet i lejligheden et år og, at sælgers el-syn er mindre end et år gammelt på nuværende tidspunkt. Mit spørgsmål er derfor hvordan jeg er stillet i denne situation? Kan jeg stille sælger til ansvar for at skulle udbedre disse ulovlige installationer, som der nu konstateres? Og hvad er bestyrelsens rolle? Da de jo har godkendt sælgers syn ved salget til mig. Håber det hele giver mening.
På forhånd mange tak!
Hej Simone,
Mange tak for din henvendelse.
Det lyder som om, at der er tale om skjulte mangler. Jeg vil derfor anbefale dig at kontakte din bestyrelse og høre dem, hvordan I i jeres forening håndterer sager om skjulte mangler.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
De 14 dage man har til at finde skjulte fejl og mangler, hvornår tæller de fra?
Nøgle og overdragelsesdato var ikke den samme som den officielle overdragelsesdato, da der var forsinkelser pga. betaling. Derfor blev nøgler udleveret 2 dage senere end den “officiell” dato på kontrakten.
Hvilken dato tæller de 14 dage fra?
Hej Martin
Tak for din kommentar.Eksperten fra artiklen skriver, at sælgerens penge først bliver udbetalt fra administratoren 14 dage efter overtagelsen. Jeg vil tro, at administrator får oplyst den officielle overdragelsesdato – som den gældende. Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende herinde, så du anbefales at kontakte administrator eller en rådgiver for konkret vejledning.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Tusind tak for din besked, Nynne!
Hej!
Jeg har 1 måned og 1 uge efter overdragelse (overdragelse 15/5-21) fundet ud af, der er skimmelsvamp i det meste af lejligheden… Er det sælger, der skal hæfte for skjulte mangler/manglende vedligehold eller foreningen? Eller kommer det også an på, om det er udvendigt, at fugten/svampen kommer fra? Jeg har kontaktet bestyrelsen og sælger, men bestyrelsen ved ikke rigtigt, hvad de skal stille op og har henvist mig til egen forsikring… Men det går jeg ikke ud fra, har noget med dem at gøre? Eller har det? For jeg skal jo genhuses et sted, da lejligheden pt er ubeboelig…
Håber, du kan give mig lidt klarhed omkring det, da jeg er lidt i vildrede..
Mvh Sara Larsen
Hej Sara
Tak for din kommentar – – og sikke en ærgerlig situation. Først vil jeg lige starte med at nævne, at vi ikke har nogen juridiske rådgivere siddende herinde, hvorfor du skal kontakte en administrator eller boligadvokat for juridisk svar. Du har dog helt ret i, at ansvaret kommer an på om skimmelsvampen er forårsaget af udvendige skader (foreningens ansvar) eller indvendige skader (en sælger/forsikringssag). Læs mere i et ligende brevkasse-spørgsmål her: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/fugt-gulv/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej.
Jeg har en datter der har købt en andelsbolig, hvor der var lagt vinyl på gulvet
I køkken og gang. Sælger har efter køb oplyst at det er lagt på fordi gulvet
er stærkt beskadiget de nævnte steder. Gulvet er et massivt bøge
paket. Ejendommen er fra 2002. Det er et dødsbo, men det er arvingerne,
som har foranlediget at vinylen er blevet lagt på, så det defekte gulv kunne ikke kunne ses af køber. På vurderinges raporten er der gjort opmærksom på, at der er pålagt vinyl, men ikke at gulvet er beskadigt. Er det at forstå som en skjult fejl?
På forhånd tak
Hej Jens
Tak for din kommentar. Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende herinde, men ud fra beskrivelsen lyder det som en skjult mangel. Få derfor kontaktet bestyrelse, eventuelt administrator og sælger hurtigst muligt for at afstemme udbedring. Husk også at involvere bestyrelsen.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej.
Vi er i gang med at købe en andelsbolig, som bliver solgt af foreningen da lejligheden tidligere har været et lejemål. Hvilke regler kunne gælde her da der realt ikke har været en tidligere ejer, men det har været foreningen som har stået for den?
Der foreligger ingen El & VVS tjek eller en vurdering, lejligheden er i en meget forfalden stand. Kan jeg uden overstående godt komme med indsigelser når jeg har overtaget andelen. For fejl og mangler som jeg ikke er blevet oplyst om. På forhånd tak.
Hej Mikkel
Tak for din kommentar og tillykke med den nye andelsbolig. Kravene til, hvilke rapporter der skal udarbejdes i forbindelse med salg af en andelsbolig er beskrevet i foreningens vedtægter. Er det ikke et krav, at sælger – altså foreningen – skal udarbejde et el- eller VVS-tjek, så kan du som køber med fordel kontakte både sælger og bestyrelse og få godkendt, at du selv finder en fagmand til dette. Det er en god investering at få beset boligen af en fagmand, da fejl og mangler kan koste dyrt, den dag du selv skal sælge boligen igen.
Det er nemlig ud fra fagmandens vurdering, at du får en liste med udbedringer, som foreningen gerne skal udbedre.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej.
Vi har lige overtaget en andelslejlighed fyldt med store huller på væggene fra rawplugs som ikke er taget ud ordentligt. Vi er nu i tvivl om det er en mangel, eller om vi selv skal stå for opretningen af det?
Der står blot på vores overdragelsesaftale at lejligheden skal leveres i rengjort og ryddet stand.
I køkkenet var det ene skab fyldt med insekter, og vi har en mistanke om at der et insektbo. Kan vi godt bede sælger om at betale for skadedyrsbekæmperen her?
På badeværelset har sælger taget spejl og indbyggede skabe med sig. Vi har ikke betalt for dem i løsøre, men antog at det var en del af badeværelset.
Til vores store ærgrelse har det efterladt en masse huller i fliserne, og vi står nu i en situation hvor vi enten skal finde præcis de samme møbler for at genbruge de samme huller, eller lappe hullerne til og have grimme lappede fliser synlige. Er vi i vores ret til at få sælger til at dække udgiften ved enten et skift af fliser eller nye skabe? Eller må vi bide det sure æble og punge ud selv efter deres fejl?
Hej Peter,
Jeg vil foreslå jer, at I kontakter administrator eller bestyrelse i jeres nye boligforening hurtigst muligt og gør dem opmærksomme på de skjulte mangler I har fundet efter I har overtaget boligen. Mange foreninger sørger for at tilbagebeholde et beløb til skjulte mangler, som først udbetales 14 dage efter overtagelsen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Jeg har solgt en andel, som har gennemgået vvs-syn, el-syn og et generelt syn ved en synsmand, hvorefter jeg har udbedret manglerne. Efter overdragelsen har køber lavet en liste over mangler, som blev sendt til bestyrelsen, men ikke mig. Bestyrelsen orienterer mig efterfølgende i en meget uklart formuleret mail, dels med listen over manglerne og at jeg skal betale for et toilet, som ikke virker, og at de har bestilt en vvs’er. Jeg har protesteret, da huset har gennemgået tre syn og jeg har udbedret manglerne. Derudover gør jeg dem klart, at de ikke kan bruge mine penge uden min accept. Bestyrelsen har ignoreret mig, og nu udbetalt det tilbageholdte beløb minus beløbet for udbredningen af toilettet, men uden at sende mig en kopi af regningen. Må de det?
mvh
Maria
Hej Maria,
Det lyder som en uheldig situation. Vi har desværre ikke nogle rådgivere herinde. Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat for at få rådgivning.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej. Jeg har lige solgt min fars andelslejlighed, som han har boet i i 40 år. Vi har i forbindelse med salget fået udarbejde el og vvs rapport. Nu har køber (inden for 14 dage fra overtagelse) gjort indsigelse mod, at el installationerne ikke lever op til de nuværende krav og derfor ikke er lovlige. Jeg tænker at el installationerne er de oprindelige, da min far aldrig har ændret på dem og jeg går jo så ud fra, at de er lavet efter de regler der var dengang, som jo er mange år siden. Er der krav om når man sælger, at det skal opdateres til nuværende regler? Der er ikke nævnt noget om dette i el rapporten.
Udover dette, har de nævnt, at der er en bjælke i stuen som hænger ned og dette vil de gerne have noteret. Denne bjælke er ikke skjult og der er ikke nævnt noget om den i vurderingsrapporten. Kan de komme med noget senere der, hvis der skulle blive noget?
Hilsen Per
Hej Per
Tak for din kommentar. Jeg vil først og fremmest anbefale, at I inddrager bestyrelsen og administrator i sagen, så de kan gennemgå reglerne for tilbageholdelse af penge i forbindelse med fejl og mangler. Det er som udgangspunkt rapporterne, der er til grund for, hvad I skal betale – og I har derfor gjort det helt rigtige at indhente disse.
I vores brevkasse har en ekspert fortalt mere om, hvor lange man kan tilbageholde penge: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/bestyrelsen-tilbageholder-penge-fejl-mangler/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Vi overtager en andelslejlighed, hvor der er konstateret diverse mangler, på el og emhætte samt i badeværelse dør mm. Ialt anslået af synsfolk til 18000 kr.
Sælger tænker ikke at udbedre dette og får så ikke udebetalt de 18000 kr. Fint nok, hvis jeg udbedre de nævnte ting kan jeg så få udbetalt de beløb som synsrapporter nævner eller kun det beløb jeg aktuelt bruger eller slet ikke noget
Mvh
Jan
Hej Jan
Tak for din kommentar. Mangler skal enten udbedres inden du som køber flytter ind eller alternativt skal fratrækkes i prisen. Du får altså fratrukket beløbet i salgsprisen. El- og VVS-installationer skal gøres lovlige, da det er et krav, men andre mangler videreskrives til dig, så du skal udbedre dem inden du fraflytter boligen igen. Du kan altid gå i dialog med vurderingsmanden og administrator om dette.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Jeg har solgt min andel med overtagelse 15/12-2020.
Der er tilbageholdt 30.000 kr.
Jeg har siden 1. januar 2021 rykket et utal af gange for at få restsum udbetalt, da jeg ikke har modtaget indsigelse fra køber.
I en af mine henvendelser til administrator får jeg at vide, at der vist er gjort indsigelse omkring et vindue. Administrator vil kontakte bestyrelsen og jeg vil høre nærmere.
Jeg hører ikke yderligere. Og jeg rykker fortsat af flere omgange til administrator uden at få svar.
Jeg har derfor nu, efter 2½ måned uden at få svar eller udbetalt de sidste 30.000 at kontakte bestyrelsen.
Bestyrelsen oplyser, at køber har gjort indsigelse. Jeg har intet hørt fra køber, bestyrelse eller konkret fra administrator.
I salgkontrakten står der at køber har 14 dage til at gøre indsigelse til sælger.
Hvor længe må andelsforeningen tilbageholde de 30.000 og kan køber fortsat gøre indsigelse, når der ikke er tale om en skjult mangel.
Hej Janne
Tak for din kommentar – og sikke en ærgerlig situation. Almindelig praksis ved indsigelser er, at køber også skal gøre dig som sælger opmærksom på sit krav, så du er underrettet. Da vi ikke har nogle juridiske rådgivere siddende herinde vil jeg klart anbefale dig at gå i dialog med administrationen igen og høre til en konkret melding for, hvornår indsigelsen gøres op. Det kan godt tage en del tid med indsigelser, men det lyder underligt, at du ikke inddrages i processen. Ønsker du juridisk rådgivning, så er det en boligadvokat, du skal kontakte.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej. Vi har solgt vores andelslejlighed i november 2020. Køber har fundet flere fejl, nogle som vi ikke var klar over og som naturligvis skal laves. Der er holdt 40.000 kr tilbage hos administrator.
1: skimmelsvamp under køkkenvask. Vi anede det ikke, og det skal jo naturligvis laves. Men jo længere tid der går inden det bliver lavet, jo mere breder det sig vel? De er bange for Covid og ingen skader er udbedret endnu. Ligeledes med 2 mindre bordplader i køkkenet, skal vi betale for at de 3 bordplader i køkkenet er ens?
2: Gulvet er meget slidt. Var vi blevet boende havde vi skiftet det helt. Køber kommenterede gulvet under første fremvisning, købers svigersøn er tømmer og fortalte køber at gulvet så ud som man kunne forvente når vi har hund. De var altså klar over gulvet inden de skrev under. Der bliver efterfølgende påstået at de intet havde bemærket, så altså påstand mod påstand. Der er sat penge af til afhøvling af gulv. Men jeg kan blive i tvivl om gulvet overhovedet kan tåle at blive høvlet? 2 firmaer siger godt nok at det kan det godt kan gævles, men hvad nu hvis det viser sig at jeg har ret. Hvem skal så betale for nyt gulv?
Ligeledes er der ridser efter stol der er på synlig del af et gulv de ikke vil hav høvlet, som går ind under et skab. Det er ret tydeligt. Kan vi blive opkrævet for det senere?
Her er vi ikke enige om det er fair at vi skal betale for afhøvling af gulv.
3: Udsugning på badeværelse er gået i stykker mens vi flyttede? Vi ved det ikke men det skal jo også bare virke så fair nok.
Igen hvis ting bliver værre af ventetiden, i skrivende stund, 3 mdr. hvem skal betale for større skader end ved gennemgang af lejligheden som køber havde med en eller anden byggesagkyndig?
Håber at I kan hjælpe.
Vh Peter
Hej Peter
Tak for din kommentar – og sikke en ærgerlig situation.
Vi har desværre ikke nogen juridiske rådgivere siddende herinde og netop dit spørgsmål kræver en faglig vurdering. Jeg vil først og fremmest henvende mig til bestyrelsen og administrator for vejledning.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej 🙂
Jeg står og skal til at købe en andelslejlighed, der tidligere har været lejelejlighed og derfor er sælger foreningen selv. Vi køber for at sammenlægge med vores nuværende.
Det er konstateret ulovligt loft i to rum og de er dermed blevet taget ned. Pt. mangler der derfor at blive sat nye loft op.
I elsyns rapporten er der angivet flere fejl, der kræver udbedring.
Badeværelset har klinker der er revner i og der skal derfor vådrumssikres på ny. Jf. vurderingsrapporten mangler der flere døre og derudover har vi selv bemærket, at der mangler noget gulvbrædde et sted foran altanen.
Mine spørgsmål:
1. hvis de laver el, så alt bliver lovligt bliver det så anset som forbedringer? Og det samme med de lofter der pt. ikke er der?
2. Hvis der er flere mangler, som vi vel og mærke gør dem opmærksomme på, kan de så blot henvise til ‘købt som beset’?
Mvh
Hej Frederikke
Tak for din kommentar. Jeg vil først og fremmest anbefale dig at gå i dialog med bestyrelsen og eventuelt en administrator inden du påbegynder renoveringen.
Du skal dykke ned i vedtægterne for at se, hvordan forbedringerne defineres. I nogle foreninger er el-installationer en forbedring, mens det i andre er en del af alment vedligehold. Man får normalvis et nedslag i prisen på det, der skal udbedres.
De bedste hilsner
/Nynne – 3byggetilbud.dk
kære jer i andelsportalen
Jeg håber det er jer jeg kan få noget rådgivning fra, for:
Jeg havde inden salget fået lavet el- syn der efter udbedring af en bemærkning, godkendte lejlighedens installationer.
Nu kommer køber, på dagen for indsigelsesfrist, med indsigelse af elinstallationernes lovlighed, og har indhentet tilbud fra el firma i Jylland på udbedring/ renovering af installationerne i lejligheden på et beløb på 19.875 kr
Jeg har drøftet sagen med firmaet der lavede el-synet inden salg, og de forklarer sig med at et el tjek er stikprøver.
Administrations selskabet der står for købet, tilbageholder på grundlag af et tilbud fra et firma som køber har udbedt sig, et beløb på 20- 30.000 kr ( jeg har ikke kunnet få oplyst det nøjagtige beløb).
Der foreligger ikke en ny el- attest som dokumentation, hvilket jeg har læst i et af svarene der ligger på jeres hjemmeside at der skal .
Der står på vejledninger i håndtering af tvister om fejl og mangler at: “køber skal sørge for at det ønskede tilbagehold, på bedste vis, er dokumenteret f.eks ved fremsendelse af tilbud fra autoriseret håndværker”
Er det lovligt ?
På forhånd tak
Dbh.
Hanne Christensen
Sendt fra Outlook
Hej Hanne
Tak for din kommentar. Sikke en ærgerlig situation. Vi har desværre ikke nogle juridiske rådgivere siddende herinde, da vi formidler journalistisk indhold. Jeg vil derfor anbefale, at du inddrager en boligadvokat, hvis du ønsker juridisk vejledning.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Min kæreste og jeg har købt en andelslejlighed sammen.
Hver lejlighed i foreningen har sit eget gasfyr.
Fyret blev ved med at fejlmelde, hvilket resulterede i intet varmt vand og vi lavede derfor en indsigelse hos vores administrator inden for de 14 dage man har. En vvs’er lavede det og informerede om at fyret ikke kan tåle at blive slukket og tændt hver dag, hvilket sælger havde sagt til os at de gjorde.
Administrator sagde at vi skulle få det lavet og betale beløbet.
Nu siger administrator at sælger ikke er enige i indsigelsen og vi skal derfor selv bevise at det er deres fejl eller indgå forlig med sælger.
Det virker ikke rimeligt at vi skal bevise eller betale det.
Kan i sige hvad vi kan gøre herfra?
Vh
Christoffer
Hej Christoffer
Tak for din kommentar. Sikke en ærgerlig situation. Jeg vil anbefale, at I får VVS’erens til at dokumentere jeres sag. Han er fagmand og dermed en pålidelig kilde.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Kære Andelsportal.dk,
I min andelsforening lavede man i 2005 ombygninger i en stor portion andele da foreningen havde svært ved at få dem lejet ud i den daværende stand (dvs. at foreningen selv ejede disse lejligheder, da man byggede om, eller gav daværende ejere lån til at lave ombygningerne, samt hyrede firmaet til at lave ombygningerne). Siden solgte man dem videre uden at informere om, at der ikke var søgt bygge- og ibrugstagningstilladelse. Jeg købte en af disse andele 10 år senere hvor hverken sælger eller jeg havde en jordisk chance for at gennemskue, at man ikke havde søgt denne dokumentation. Siden har foreningen lavet sine retningslinjer for salg om, så man som sælger skal fremvise dokumentationen. Idag kan man ikke længere søge tilbagevisende lovliggørelse fra KK, istedet får man en dispensation. Det betyder imidlertid, at man ikke længere kan få rettet op på den mangelfulde dokumentation for man har jo ikke KK’s accept af at konstruktionen levede op til de gældende kriterier.
Foreningen kræver nu, at man ved salg skriver en lille tilføjelse til sin købsaftale, der går ud på, at foreningen ikke kan stilles til ansvar ved mangler, men at evt. mangler må ordnes mellem køber og sælger. Kan man på nuværende tidspunkt (15 år efter ombygning) stille krav om at foreningen skal tage ansvar for evt. mangler grundet deres ansvar i denne sag? Eller kan man alternativt som sælger anmode om at købsaftalen eksplicit nævner denne potentielle mangel, men at køber selv må hæfte? Det skal nævnes, at foreningen brugte det samme firma og samme ‘skabelon’ til samtlige ombygninger og at flere andre af disse ombygninger i de seneste par år har modtaget lovliggørelse fra KK – så selve konstruktionen i de andre lejligheder vil være iorden. Efter at have været igennem et virkeligt skuffende forløb omkring dette er jeg imidlertid blevet opmærksom på at man bliver nødt til at gå med livrem og seler, så man ikke pludselig bliver opkrævet dækning for mangler, som af KK ikke ville være set som konstruktionsmæssigt problematiske, men som en opportunistisk køber evt. vil prøve at malke.
Mange tak for en god og informativ hjemmeside! Håber at I kan kaste lidt lys over mine rettigheder/muligheder i denne sag.
Venligst, Lærke
Hej Lærke,
Mange tak for din henvendelse. Det lyder som en meget kompliceret sag og jeg kan godt forstå, at du er i vildrede.
Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat, som kan hjælpe dig videre. Herinde har vi desværre hverken jurister eller rådgivere siddende – og det lyder lidt som om, at det er det du har behov for.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Kære Andelsportal
Vi har netop solgt vores afdøde fars andelsbolig.
Inden salget var der en vurderingsmand ude for at vurdere og prissætte fejl og mangler.
I overdragelsesaftalen står der at lejligheden købes som beset.
Alligevel stiller foreningens administrator nu krav om, at vi udbedre de fejl og mangler der fremgår af vurderingsrapporten. Hvis vi vælger ikke at gøre dette, vil vi få tilsendt en regning for udbedringerne. Det vil sige at det ikke er det beløb vurderingsmanden har fastsat vi skal betale, men det reelle beløb som køber laver udbedringerne for.
Det skal lige siges at der er tale om helt almindelige fejl og mangler som følge af slitage m.m. Der er ikke tale om ulovlige forhold som fx forkerte el installationer.
Lejligheden er solgt til sammenlægning, men køber ønsker ikke at indgå aftale om at de blot får godtgjort det beløb vurderingsmanden har fastsat. Det betyder blandt andet at vi skal lave en bordplade i et køkken der formentlig skal rives ned alligevel.
Kan det virkelig være rigtigt? I så fald er det svært at se meningen med at have en vurderingsmand til at prissætte fejl og mangler.
Vi håber meget i kan hjælp os med at afklare denne tvist.
Hej Milene
Tak for din kommentar. Almindeligvis trækker man fejl og mangler fra den samlede andelsboligvurdering. Det betyder, at man som sælger kan vælge selv at udbedre manglerne i rapporten eller give køber et afslag i prisen svarende til, hvis de selv skal udbedre manglerne. I vil derfor skulle udbedre de fejl, som er en del af den indvendige vedligeholdelse af andelsboligen. I kan med fordel inddrage bestyrelsen, hvis I mener, at der er sket en fejl i forhold til det aftalte i forbindelse med salget.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal.dk – Vi har en lejlighed på Nørrebro, som vi ønsker at sælge for at få mere plads. Kan I svare på hvilke regler der er, når man i forbindelse med overtagelse får et nedslag for manglende vedligeholdelse af et køkken (kr. 75.000), da køkkenet var ubrugeligt. Vi har isat køkken m.m. og får nu at vide, at ved et salg vil nedslaget blive trukket vores samlede forbedringer. Der er tale om den samme vurderingsmand, men når vi spørger andre vurderingsmænd uformelt, oplyser de at der ikke bliver givet fradrag for tidligere nedslag. Vi kan ikke finde nogle steder hvor denne form for “afskrivning” fremgår.
På forhånd tak
Kære Nina,
Først og fremmest, mange tak for dit spørgsmål. Hvis i ikke er enige i det beløb der er blevet tilknyttet til udbedringerne, så foreslår jeg jer at læse denne brevkassebesvarelse, hvori et lignende dilemma bliver besvaret: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/forbedringsvaerdi-for-lav/
Ellers råder jeg jer til at inddrage bestyrelsen.
De bedste hilsner
Anton – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal, jeg håber I kan give mig et praj i den rigtige retning i forbindelse med en noget træls sag:
I forbindelse med salg af min andel med overtagelse d. 1/6-2020, har foreningen tilbageholdt 25.000 kr. til udbedring af fejl/mangler. Foreningens vedtægter angiver tydeligt at disse skal være afregnet senest tre uger efter overdragelse, altså d. 22/6-2020.
Da jeg vender hjem fra sommerferie midt-juli, kan jeg dog konstatere at dette ikke er sket. Jeg forsøger i den sammenhæng at kontakte både foreningens gamle (som stod for salget) samt nye administrator (som har administreret foreningen siden 1/7-2020) for at få en afklaring på dette, men disse henviste blot til hinanden så det kom jeg ikke så langt med. Jeg henvendte mig også per email til foreningens bestyrelse per 20/7-2020, men disse svarede ikke. Sidste uge d. 3/8-2020 sender jeg derfor endnu en email til foreningens bestyrelse hvor jeg beder dem overføre pengene til mig senest 10 dage efter. Jeg modtager dagen efter svar fra bestyrelsen om at de vil undersøge sagen og vende tilbage til mig senest d. 11/8-2020.
Mandag d. 10/8-2020 modtager jeg email fra den gamle administrator, som siger til mig at foreningen ikke vil udbetale de 20.000 kr. da køber har gjort indsigelse mod manglende døre i lejligheden. Jeg er ikke blevet informeret om dette før nu (altså d. 10/8), og vurderingsmanden (som foretog vurdering af lejligheden ved salg og var anbefalet af bestyrelsen selv) oplyser mig også om – da jeg ringer til ham – at dørene ikke er en mangel i lejligheden, da hængsler mm. er fjernet og at der derfor er tale om en åben planløsning – dette er også tydeligt angivet i vurderingsrapporten af lejligheden og overdragelsesaftalen indeholder herudover en “købt som beset”-passus. Vurderingsmanden siger yderligere at såfremt der blev installeret døre (inkl. hængsler mm.) i lejligheden er dette at betragte som en forbedring, og at sælger derfor ikke kan eller skal hæfte for denne.
Jeg skrev dette i en mail til både køber samt bestyrelse og ny samt gammel administrator og bad dem om at frigive de 20.000 kr. senest i næste uge. Jeg fik lynhurtigt svar fra køber, som skriver at han slet ikke vil have døre i lejligheden, men at bestyrelsen havde sagt til ham at han skulle melde det som mangel og at han derfor er bange for at han vil skulle hæfte for disse ved evt. videresalg på et tidspunkt. Jeg skrev derfor en yderligere mail til bestyrelsen/admin og bad dem forklare mig hvordan det dels hænger sammen at foreningen, som jeg forstår det, overskrider egne vedtægter i forhold til tidsfrist for ikke bare indsigelse mod fejl/mangler, men også for udbetaling af de 20.000 kr der burde have fundet sted d. 22/6. Herudover bad jeg dem forklare mig, hvorfor de rådgiver køber i denne retning, når de også selv har modtaget vurderingsrapporten forud for salget og hermed har godkendt denne som bilag til overdragelsesaftalen, som de også selv har underskrevet. Administrator er netop vendt tilbage til mig og melder blot at det er en sag mellem køber og sælger og at de derfor ikke vil frigive pengene før vi er nået til enighed. Herudover nægter de at svare på mine yderligere spørgsmål i forbindelse med overskridelse af tidsfrister og hermed overholdelse af foreningens egne vedtægter.
Mit spørgsmål er nu: Kan de det? – der er to overordnede aspekter:
1) Tvist ml. køber og sælger hvad angår påstand om “manglende døre” – jeg har skrevet til køber og anbefalet ham at kontakte vurderingsmanden, så han kan bekræfte det, jeg også fik at vide af denne, og herefter give skriftlig melding til bestyrelse og administrator. Dette afventer jeg pt svar på.
2) Tvist mellem foreningen og sælger om tidsfrister i vedtægter – kan foreningen bare vælge at ignorere egne vedtægter for tidsfrist i forbindelse med afregning/udbetaling af tilbageholdne midler samt i forbindelse med indsigelsesret fra købers side?
Mit næste skridt er umiddelbart at hyre en advokat – særligt i forhold til foreningen, men jeg tænkte jeg lige ville tage temperaturen på det herinde først.
Bh Anne
Hej Anne
Mange tak for din kommentar og sikke en ærgerlig situation. Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende herinde, så jeg vil netop anbefale dig at vende situationen med en boligadvokat.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
I forbindelse med salg af andelsbolig er boligen blevet gennemgået af en vurderingsmand. Vurderingsmanden har truffet følgende beslutninger som jeg ikke mener er korrekt:
Vurderingsmanden påstår at det er manglende vedligeholdelse, når der er huller i væggene efter ophæng af billeder, reoler, tv, hylder mv., og at disse huller skal udbedres inden andelen overdrages. De skal udbedres på en sådan måde, at hullerne fremstår med samme struktur som væggen/tapetet i øvrigt har, men at de lappede huller ikke skal males. Hvis det ikke er muligt at lappe hullerne og genskabe strukturen, skal jeg skifte den bane tapet, hvori hullet er. Jeg er uenig i den vurdering. Det er min opfattelse, at der dels ikke er tale om manglende vedligeholdelse, og da slet ikke væsentlig manglende vedligeholdelse, da man ikke kan vedligeholde eller lappe hullerne mens man bebor boligen, da hullerne på det tidspunkt pr. definition ikke findes (der er jo monteret noget i hullerne). Dernæst er det min opfattelse, at kan hullerne ikke lappes med en overfladestruktur som tapetet, da kan man ikke kræve at hele banen med tapet udskiftes, for hvad gør man, hvis den tapettype/-mønster ikke længere kan fås? Skal man da skifte tapetet på hele væggen, eller skal man smøre væggen over med en gang salgslak? Efter min opfattelse må køber, som ved almindelige bolighandler, tåle den type huller i væggene. Såfremt jeg ikke udbedrer, kræver andelsboligforeningen reduktion i prisen. (Køber har i øvrigt accepteret køb til den af andelsboligforeningen i årsrapporten anførte værdi, og har oplyst hele vil blive malet i forinden indflytning, og har accepteret at hullerne er der og udbedes af køber). Er det manglende vedligeholdelse, og skal jeg lappe disse huller? Der står ved andelsboligforeningens vedtægter om pris, at “Såfremt andelsboligens vedligeholdelsesstand er er usædvanlig god eller mangelfuld beregnes pristillæg eller prisnedslag under hensyntagen hertil”. Der er her ikke tale om en usædvanlig mangelfuld vedligeholdelse, hvorfor der ikke kan kræves prisnedslag.
På to af indervæggene (porebeton) er der en lodret revne i murens højde. Denne kræves også udbedret af mig. Det er ligeledes min opfattelse, at dette heller ikke manglende vedligeholdelse, men henhører under vedligeholdelse af bygningen, da det er i konstruktionen fejlen er opstået – altså noget jeg ikke har indflydelse på. Er det manglende vedligeholdelse og skal jeg udbedre en sådan skade (hvilket i praksis vil sige udspartling)? Heller ikke her mener jeg der er tale om usædvanlig mangelfuld vedligeholdelse, hvorfor der ikke kan kræves prisnedslag.
En af skabslågerne på badeværelset har en mindre krakelering i overfladen som følge af fugtpåvirkning. Vurderingsmanden kræver at lågen skal udskiftes, da det er manglende vedligeholdelse. Jeg deler ikke den opfattelse, da badeværelseselementerne er mere end 30 år gamle og efter ABFs vedledninger er afskrevet over 20 år. Dertil kommer, at funktionen som låge ikke er ødelagt. Kan de kræve at jeg skal udskifte lågen? Heller ikke her mener jeg der er tale om usædvanlig mangelfuld vedligeholdelse, hvorfor der ikke kan kræves prisnedslag, men altså en følge af over 30 års brug – altså 10 år mere end afskrivningsperioden.
Venlig hilsen
Anders
Hej Anders,
Tak for din henvendelse. Vi har desværre ikke nogle jurister eller rådgivere, der kan gå ind i uenigheder, som den du står i. Jeg vil anbefale dig at tage en dialog med bestyrelsen. Er det den samme vurderingsmand, som foreningen plejer at bruge og hvordan forholder man sig normalt til den slags vurderingsrapporter? Særligt hvis de har lavet en aftale med køber uden at tage højde for vurderingsmandens rapport.
Jeg håber, at I finder en god løsning på problemstillingen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal.dk
Jeg har også oprettet spørgsmålet under en anden kategori, men synes, at spørgsmålet er mere relevant her.
Mig og min kæreste er rendt ind i en meget kedelig sag, som grundlæggende handler om, hvem som er forpligtet til at dække udgifterne til udbedring af et ulovligt gulvafløb i vores andelslejlighed.
Sagen kort:
Den 8. juni 2017 overtog vi en andelslejlighed på Vesterbro, og i den forbindelse blev der udarbejdet en vurderingsrapport og et el-tjek. Der blev altså ikke udført et VVS-tjek ifm. salget.
I slutningen af vores ferie i juni / juli måned i år blev vi kontaktet af bestyrelsen i vores andelsforening, som meldte, at der dyppede vand fra vores gulvafløb på badeværelset ned i foreningens kælder. Bestyrelsen og foreningens VVS-firma fik adgang til lejligheden, hvor VVS-firmaet efter en gennemgang af badeværelse og rummet kælder kunne konstatere, at årsagen til det dryppende vand var, at der på et tidspunkt er blevet støbt et nyt gulv i badeværelset direkte oven på et gammel terrazzogulv. I den forbindelse er der ikke blevet lavet et nyt lovligt afløb, som er årsagen til, at der nu trænger vand ind imellem de to
gulvtyper, og som så løber ned i rummet i kælderen.
Vi har – bl.a. ved at lede i Københavns Kommunes Byggesagsarkiv (https://public.filarkiv.dk/101#e=1&p=eyJvbFZpZXdlck1vZHVsZSI6e319) – uden held forsøgt at finde ud af, hvem som har lavet det ulovlige gulvafløb. Både foreningens forsikring og vores egen forsikring har meldt, at de ikke dækker udbedringen, da der er tale om en ulovlig konstruktion.
Foreningens administrator har i forbindelse med sagen meldt, at det eneste vi kan gøre, er, at lave en indsigelse til dem vi købte lejligheden af med reference til en udvidet forældelsesfrist på 10 år på skjulte fejl og mangler, hvor de så kan gå tilbage til dem, de købte lejligheden af.
Vi har nu taget kontakt til sælger, som henviser til vurderingsrapporten, hvori der under ”Toilet og bad” kategorien i rapporten bl.a. står ”Vand og afløbsinstallationer – OK”. Og sælger mener derfor ikke, at man kan placere ansvaret for det ulovlige gulvafløb os dem.
I vurderingsrapportens generelle betingelser (under ”Grundlag for vurdering”) står der, at:
”Vurderingen er udført i overensstemmelse med paragraf 5 i lov om andelsboligforeninger, lejeloven og ABF’s retningslinjer og i øvrigt efter bedste skøn. Skjulte installationer og bygningsdele er ikke vurderet.
Sælger bærer det fulde ansvar for manglede oplysninger samt skjulte fejl og mangler, som konstateres efter sælgers fraflytning.”
Og her er et spørgsmål så, hvordan ”Skjulte installationer og bygningsdele” defineres? Kan et gulvafløb dækket af en rist siges at være en skjult installation? Vi har selvom forsøgt at finde en definition på nettet, men har kunne konstatere – i hvert fald som vi ser det – at der ikke findes en entydig definition.
Det er virkelig en trist sag – og en sag vi har brugt meget tid på, siden vi kom hjem fra den omtalte ferie – og vi vil meget gerne have jeres vurdering af sagen, og hvordan I anbefaler, at vi går videre herfra?
På forhånd tak for hjælpen og mange venlige hilsner fra
Jonas
Hej Jonas,
Mange tak for din henvendelse.
Det lyder som en meget kedelig sag med jeres badeværelse og ærgerligt, at det er landet oven i jeres ferie.
Jeg vil bestemt råde jer til at gøre som jeres administrator også foreslår og stille sælger til ansvar for fejlen. I kan stille et mangelkrav for fejlen. Hvis det er svært at komme igennem bør I kontakte en boligadvokat. I dette brevkassespørgsmål behandles en anden sag om skjulte mangler og her kan du også finde kontaktoplysninger på en boligadvokat, som vi ofte henviser til:
https://www.andelsportal.dk/brevkasse/skimmelsvamp-hvem-skal-udbedre/
Jeg håber I finder en løsning.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal,
Jeg har netop købt en andelsbolig med overtagelse pr. 1. august.
Dog er væggene i dårlig stand ift. det malearbejde, som er blevet udført: Fx malingpletter fra vægmalingen på loftet, filt og tapet som er dårligt sat op især omkring stikkontakterne og tapetsamlinger, etc.
Jeg har derfor overvejet at få fat i 3. parts vurdering, hvor lejlighedens stand vil blive gennemgået.
1) Hvem og hvor skal man henvende sig for at finde en 3. part? Er det en ejendomsmægler?
2) Er dårligt udført malearbejde (etc.) et grundlag for at inddrage en 3. parts vurdering, hvor sælger skal dække omkostningerne for en gen-maling?
På forhånd tak.
Dbh. Lasse
Hej Lasse
Tak for din kommentar. Grænsen for vedligeholdelse i andelsboligforeningen er ofte svær. Først og fremmest vil jeg anbefale, at du kigger i vedtægterne, hvor der står, hvad der er en forbedring og hvad der er vedligeholdelse. Normalvis er det vurderingsrapporten, der gælder, da andelsboligboliger ikke nødvendigvis skal overdrages i samme stand som en lejebolig tilknyttet et ejendomsselskab.
Jeg vil anbefale dig at inddrage bestyrelsen og høre dem og eventuel administrator, hvorvidt malerarbejdet skal ses som en mangel, som sælger skal udbedre. Ønsker du en vurderingsmand ud i lejligheden selv, så skal du også undersøge om bestyrelsen vil godkende dette som et relevant eftersyn. Du er velkommen til at bruge vores gratis service, hvis du skal have fat i en vurderingsmand med speciale i andelsboligforeninger: https://www.andelsportal.dk/indsendopgave/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportalen, jeg har købt en andel D.1/7-2020. Aftalt med sælger at hun tager ALT med sig, også hvidevarer og ja alt, udover væggene og loftet 🙂 samme dag ser jeg at gulvet der under hele processen(også i vurderingsrapporten) der har været dækket af et væg til væg gulvtæppe, er rimelig slidt, ringer og bestiller to slibemænd der kan komme og slibe gulvet, samt give det 3 gange lak. Bestyrelseformanden forbyder mig at gøre dette. Hans eneste belæg er at gulvet er så slidt at det vil være uansvarligt af foreningen at tillade endnu en gulvafslibning. Desuden vil hverken administrationen/bestyrelsen, eller andre hjælpe når man retter henvendelse. Har gjort indsigelse. Sælger fralægger sig selvfølgelig også sig ethvert ansvar. Desuden er der 72-80 huller i væggen i stuen med cirka 0,5-1 cm i diameter overalt, da sælger har hevet alle sine hylder ud og spartlet dem dårligt til. Hvad mener du/i jeg burde gøre hvis jeg hellere ikke rigtig har råd til at smide 10.000 kr + afsted efter en boligadvokat? (ps ja bestyrelsesformanden leger politimand, da der ingen steder i vedtægterne står jeg ikke må slibe /male eller ligne. Der står udelukkende at jeg skal skrive skriftlig til bestyrelsen/foreningen hvis der skal laves forbedringer/forandringer. Hjælp !!mvh Hajredin
Hej Hajredin
Jeg forstår godt din frustration, hvis du intet klart svar kan få. Generalforsamlingen er andelsboligforeningens øverste myndighed og du kan derfor tage op på næste generalforsamling, hvad reglerne for afslibning er og påpege, at reglerne bør defineres nærmere i vedtægterne. Det er almindeligvis administrator som vi henviser til i disse sager, da det er juridisk rådgivning, som du søger. Vi har desværre ikke nogle juridiske rådgivere siddende herinde.
Når man flytter ind i en andelsbolig har man som køber almindeligvis 14 dage til at reklamere for skjulte fejl og mangler til bestyrelsen, sælger og administrator.
Held og lykke.
Bh Nynne – Andelsportal.dk
Hej, jeg har Per dags dato lige overtaget en andelslejlighed. Der er cirka 70-75 huller i stuen efter tideligere ejer har taget alle vægbeslag osv osv af. Hullerne er alligevel 0,5-1 cm i diameter. Er dette en skjult mangel i og med de huller ikke var til at se da jeg kiggede på lejligheden i første omgang ?
Hej Dini
Tak for din kommentar og tillykke med den nye andelslejlighed. Jeg vil anbefale, at du hurtigst muligt og inden 14 dage efter overtagelse anmelder de fejl og mangler du finder til sælger samt til bestyrelsen. Det er nemlig vigtigt, at bestyrelsen også får besked, da de kan tilbageholde et beløb til udbedring. Bestyrelsen kan også vurdere, hvorvidt hullerne er en del af den almindelig slidtage eller om det er en mangel, der bør udbedres.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej.
Jeg skal sælge min andel, og der viser sig, at der mangler tagrender med afløb til faskine fra et skur og en overdækket terrasse, begge dele er noget tidligere ejer har lavet. Jeg mener, St udvendigt vedligeholdelse påhviler andelsforeningen, og ikke mig. Det har ikke været påtalt i den vurdering der lå til grund da jeg købte i 2013. Kan det passe, at jeg hænger på det, selvom jeg ikke ejer grunden/jorden?
Mvh Maria
Hej Maria
Tak for din kommentar. Du skal dykke ned i andelsboligforeningens vedtægter, hvor jeres vedligeholdelsesansvar er nedskrevet. Det kan nemlig variere fra forening til forening, hvem dette påhviler. Du har helt ret i, at det almindeligvis er andelsboligforeningen, der hæfter for udvendig vedligeholdelse, mens andelshaveren skal vedligeholde andelsboligen indendørs.
Ønsker du juridisk vejlending i forhold til skildringen i din forening vil jeg anbefale, at du kontakter en administrator eller går i dialog med bestyrelsen om, hvor du kan finde denne skildring i vedtægterne.
De bedste sommerhilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Min datter skal sælge sin andel og får et el tjek, hvor der opdages at der skal en ny sikringsgruppe i eksisterende eltavle. Da hun købte lejligheden for 6 år siden havde der været el tjek og alt var ok. Men den nye elektriker hun har ude siger der ikke er nok i 230V ril at trække komfur og der skal 400V til
Nu skal hun lave el for 10,000 kr.
Skal det trækkes fra andelsprisen eller kan hun udbedre og få det skrevet som forbedring på vurderingsrapporten?
På forhånd tak
Hej Laila,
Tak for spørgsmålet! De fleste andelsforeninger kræver at man får lavet et el-tjek ved fraflytning. Det tjekkene eventuelt viser, er det som skal udbedres inden køber flytter ind eller alternativt fratrækkes prisen.
Jeg vil først og fremmest anbefale dig, at du går i dialog med foreningens bestyrelse i forhold til, hvad proceduren er, når man finder en skjult mangel. Angående ny eltavle, så varierer afskrivningspraksisen fra forening til forening. Du bør derfor undersøge hvilken praksis, din datters forening anvender.
I de afskrivninger vi har angivet her på siden afskrives et nyt HPFI-relæ over 20 år (se under fanen “Afskrivning af el-installationer”): https://www.andelsportal.dk/guides/afskrivning-andelsboliger/#1440491631621-b6336b48-fb10
God dag.
Anton – Andelsportal.dk.
sikken servise
jeg har jo lige skrevet den
mange tak for svar
vil virkelig anbefale jer til andre
mvh jonni hansen
hej og tak for en dejlig portal om andelslejligheder
skal sælge min andelslejlighed på vesterbro
der er en del veligholds mangler
såsom maling vinduer-gulv-paneler- og andre ting- demontering af loft
men køber vil gerne overtage andelen da den er på 140kvm og selv
udbedre alle fejlene for ejen regning
kan man skrive sig ud af det på kontrakten
så den bare bliver solgt til andelskronen
Hej Jonni
Tak for din kommentar – og dejligt, at du kan lide vores portal 🙂
Jeg vil anbefale, at du aftaler med bestyrelsen i din forening, hvordan dette skrives ind i købsaftalen, så du ikke på bagkant kan blive pålagt et hæftelsesansvar. Bestyrelsen vil nok også anbefale, at foreningens administrator kommer ind over denne formulering.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej andelsportal.
Juli 2019 solgte jeg min andelslejlighed, og køber kontakter mig så nu, april 2020, da der har været nogle problemer med køkkenafløbet. Han skriver at det har været en ulovlig installation og at der desuden også er ulovlig installation på badeværelset. Han, somt deres administration mener at sælger skal betale for dette.
Jeg har ikke lavet nogle ændringer på dette mens jeg boede der, og der er desuden en vurderingsrapport hvor der også står at der ikke er lavet nogle ændringer i hverken el eller VVS. Hvad jeg kan læse ud fra de andre indlæg hæfter jeg ikke for noget nu. Men er det helt forkert?
Jeg mener jo bestemt ikke jeg skal betale da jeg hverken har lavet nogle ændringer, den er godkendt, både da jeg købte og solgte den af den samme vurderingsmand, og desuden er der gået så lang tid nu.
Håber i kan hjælpe 🙂
På forhånd tak.
Med venlig hilsen
Martin
Hej Martin
Tak for din kommentar. Jeg vil anbefale dig at læse dette brevkasse-spørgsmål som svar på dit spørgsmål:
https://www.andelsportal.dk/brevkasse/haefter-ulovligt-loft/
Jeg håber, at det kan hjælpe dig videre. Ønsker du juridisk vejledning, så vil jeg anbefale dig at kontakte en boligadvokat.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg har købt en andelslejlighed i en ejendom som tidligere var lejligheder. Dvs at lejligheden jeg har overtaget tidligere var en leje lejlighed og jeg har købt den af andelsboligforeningen. Ved renovation af bad viser det sig at afløbet fra gulvet er lavet med en ulovlig tilslutning. Jeg har kontaktet foreningen der henviser til ejedomens administrations-firma og de er ikke rigtig til at få noget svar ud af.
Jeg tænker at jeg har købt lejligheden af foreningen og de er vel sælger og hæfter for skjulte fejl eller?
Iøvrigt har det også vist sig at der er problemer med et par el-installationer.
Hilsen
Morten
Hej Morten
Tak for din kommentar. Jeg vil – ligesom bestyrelse anbefaler det – kontakte jeres ejendomsadministrator for et juridisk svar på dit spørgsmål om hæftelse og udbedring af ulovligt el. Jeg vil også anbefale, at du læser dette brevkassespørgsmål, hvor vores ekspert besvarer et lignede spørgsmål: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/haefter-ulovligt-loft/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej andelsportal
Jeg står i den situation at jeg har overdraget min andelslejlighed d. 22 november 2019.
Men modtager pludselig en mail fra foreningsformanden d. 20 Januar 2020 at jeg skal udbedre et problem i køkkenet samt en dør der giver en smæk lyd. Det skal siges at det først er nu jeg høre om det.
Første problem:
Vaskemaskinen står i køkkenet men kan ikke trækkes ud medmindre man fjerne det første gulvbræt. Dette har vi gjort vores mægler opmærksom på.
Vi har betalt os fra en køkkenmontør der har monteret hele køkkenet for 2-3år siden. Det er monteret en smule for lavt jf. vaskemaskinens størrelse, så den ikke kan trækkes ud, uden at fjerne et gulvbræt. Højden op til vores bordplade er over standard. (Vi har givet køber en halv pakke gulv med gratis, hvis der skulle ske noget med gulvet)
Anden problem:
Derudover har andelsboligforeningen valgt at lave udbedringer under salget af vores lejlighed. Under dette besøg af en ekstern virksomhed der anvender polsketømrer, begynder vores dør at give en smæk lyd, hvis man lukket den en smule for højt op. Dette gjorde vi viceværten opmærksom på, men mere er der ikke sket. Derudover er vi altid blevet gjort opmærksom på at vi ikke må udskifte fordøren fordi de skulle være ens.
Jeg ringer til formanden af andelsboligforeningen og han begynder at snakke om gratis advokathjælp til køber hvis ikke dette udbedres.
Mit spørgsmål er her som sælger, om det er mit ansvar?
Pengene er udbetalt til os d. 21 december år 2019.
Mvh Daniel
Hej Daniel,
Havde du/foreningen en vurderingsmand til at kigge lejligheden igennem for fejl og mangler inden overdragelsen? Og hvis der var en vurderingsmand, hvad skrev denne i rapporten? Du skriver, at det er formanden som har henvendt sig, men hvad siger køber?
Som udgangspunkt skal en andelslejlighed være uden fejl og mangler ved overdragelsen. Jeg ville derfor undersøge, hvad det vil koste at udbedre problemet i køkkenet samt døren med smæk lyd.
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal.
Først tak for en skøn side.
Jeg skal købe min farmors gamle københavner lejlighed her i foråret. Det er en andel som mine bedsteforældre har boet i over 60 år og ikke rigtig har vedligeholdt. Så der er en masse ting med den lejlighed.
Mit største issue er gulvet i hele lejligheden på 120 kvm. Der er lagt først gulvcement og derefter hamret masonit plader med en milliard søm ned i de originale gulvplanker over hele lejligheden. I vurderingsrapport står der at vurderingsmanden ikke kunne vurdere gulvene ordentlig idet min farmor og farfar havde væg til væg tæpper.
Mit spørgsmål er om gulvet er en mangel? Vi vil jo skulle tage masonit pladerne af, skrabe gulvcement af og sikkert slibe gulvene, før det er i normal stand. Gulvene er formentlig fyldt med tusind huller fra søm, måske er nogen af sømmene rustne og derfor vil gulvet være fyldt med sorte huller. Jeg ved ikke i præcist hvilket omfang gulvet er beskadiget eller ikke beskadiget.
Men er det en mangel sælger hæfter for når gulvet er i sådan en stand eller?
Tak for jeres hjælp.
Mvh
Hej Ditte,
Fedt, at du overtager din farmors gamle lejlighed.
Dit spørgsmål vil typisk være en vurderingssag. Det kommer nemlig an på et par ting. Har bestyrelsens i foreningen haft lignende sager? Og hvordan er udfaldet blevet i dem? Dertil skriver du, at det er dine bedsteforældres andelslejlighed, og at de har boet der i over 60 år, er det dem som har lagt masonitpladerne og gulvcementen? Du skriver også, at gulvet “formentlig” er fyldt med huller, så jeg går ud fra, at du ikke har det fulde overblik over omfanget af gulvet?
Jeg ville i første omgang kontakte bestyrelsen og administrationen for at høre dem ad. De burde kunne hjælpe dig videre.
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej,
Jeg står i en lidt dum situation som jeg håber i kan hjælpe med. Jeg købte for mindre et år siden en renoveret andelslejlighed. Nu viser det sig faldstammen på det nye badeværelse er blevet lavet forkert og ulovligt. Badeværelset blev sat i stand af sælger og da VVS rapporten ikke ser på installationer bag væggen fremgik det ikke af denne. Der er ingen tvivl om at det var sælger der satte det nye badeværelse op og har stået for den ulovlige VVS installation af faldstammen. Kan jeg stille krav mod sælger om at udbedre den ulovlige installation?
p.f.t. og bedste hilsner!
Hej David
Tak for din kommentar.
Med hensyn til faldstammerne, så er det som udgangspunkt andelsboligforeningen, der har ansvaret for “de lodrette rør”. Det vil sige alle stigstrenge og faldstammer frem til de individuelle forgreninger i de enkelte lejligheder. Er skaden sket her vil det altså være foreningens pligt at udbedre. Modsat vil det være din eller den tidligere beboers ansvar at vedligeholde de “de vandrette rør”. Det er alle rør, der går ud fra de lodrette rør (stigstrenge), og de rør, der går fra afløb og toilet til faldstammen.
Hvis du ikke har udført de ulovlige installationer og heller ikke var bekendt med, at faldstammerne er ulovlige vil du – kort fortalt – kunne møde den tidligere sælger med et krav, hvis forholdene omkring faldstammerne koster mere end 5-8% af købesummen at udbedre. Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/haefter-ulovligt-loft/
Det kan dog være svært at få fat i den tidligere sælger. Jeg vil derfor anbefale, at du først og fremmest involverer bestyrelsen og eventuelt jeres administrator i sagen.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Har netop solgt min andelslejlighed, hvor der blev gennemført både vvs- og eltjek. Køber er nu – inden for de 14 dages indsigelsesfrist – kommet med et krav om, at der er en fejl i vores gaskomfur, som skal udbedres – det store blus fungerer ikke. I det vvs-tjek, som er blevet udarbejdet, fremgår det dog, at det fungerer. Hvordan skal vi forholde os i den situation – hænger vi på regningen eller kan vi sende regningen videre til det vvs-firma, som ikke har opdaget fejlen?
Mvh.
Hej Thomas
Tak for din kommentar. Du er naturligvis bedre stillet, nu hvor du har en VVS-rapport i hånden at henvise til. Har man fået udført et tjek af en fagmand er det nemt at kontakte den pågældende vurderingsmand i sager om uenighed, så kan VVS’eren være med til at afgøre, hvor ansvaret er.
Jeg vil anbefale, at du også inddrager bestyrelsen snarest muligt.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
I forbindelse med vores køb af vores i hus i en andelsforening i 2015, var der en række fejl og mangler. Vi fik nedslag i pris og fik ordnet det.
For et par uger siden modtog vi et brev fra foreningen om, at vores vinduer ifølge lokalplanen har en forkert farve, og vi har indtil sommeren 2020 at få malet dem.
Det er de samme vinduer som var der da vi flyttede ind i den samme farve. Der vil koste rigtigt mange penge at få dem malet, og vi er desuden i tvivl om de overhovedet kan males, da overfladen ikke kan slibes ned uden at ødelægge den.
Burde dette forhold ikke være oplyst ved overtagelsen under fejl og mangler? Kan foreningen kræve at vi skal udbedre det her og nu? Hvis vi får skiftet vinduer på et tidspunkt, vil vi selvfølgelig gøre det på en måde så det overholder lokalplanen, men at kræve at vi skal rette op på det ud af det blå virker meget urimeligt.
Hej Andreas,
Tak fordi du skriver ind til os. Jeg ville indgå i en dialog med bestyrelsen. Er det kun jeres vinduer, som er i en forkert farve? Eller er de andre i foreningen i samme båd? For så kunne I jo overveje at få foreningen til at betale for malingen. Derudover ville jeg også rette henvendelse til kommunen (og bestyrelsen) og spørge om tidsfristen kan rykkes frem, så I har længere end til sommeren 2020 at få dem malet i. Men som udgangspunkt ville jeg indgå i en dialog med bestyrelsen. I forhold til, om den forkerte farve maling burde være oplyst ved købstidspunktet, kommer det også an på, hvornår lokalplanen er fra?
Jeg håber, at du kan bruge mit svar. Ellers skriver du bare igen.
Mvh
Ida – Andelsportal.dk
Angående byggetilladelse.
Hej, jeg står og skal til at flytte køkken i min andelsbolig fra et værelse til et andet. I den forbindelse skal jeg søge tilladelse. Det indebærer at jeg skal have en fuldmagt fra bestyrelsen til at søge. Mit spm er om bestyrelsen egentlig skal vurdere selve projektet og evt. have indsigelser til det, eller skal de bare give mig en fuldmagt TIL AT søge i kommunen og så er det Center for Byggeri i kommunen som vil tage stilling om lovlige forhold?
På forhånd tak.
Mvh,
Kasia.
Hej Kasia,
Det er op til jeres vedtægter. Du skal derfor have fat i dem. Her skal der stå hvad bestyrelsens rolle er i byggesager.
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Inden jeg købte min andelslejlighed i August, fik sælger at vide, af andelsboligforeningen, at 7 flækkede fliser på badeværelses skulle udskiftes, inden hun kunne få lov at sælge den. Sælger valgte derfor at få lavet hele gulvet, i samme omgang, hvilket kostede 50.000kr. Andelsforenings vurderingsmand betragtede skiftningen af gulvet som en forbedring, så sælger ville få pengene retur i og med, at forbedringen fik lejlighedens værdi til at stige tilsvarende med udgiften for “forbedringen”.
Under skiftningen af gulvet gik det op for mureren, at de flækkede fliser i gulvet stammede fra et rustent I-jern i etageadskillelsen. Derved var det angiveligt andelsforeningen der skulle have betalt for gulvet. (https://www.andelsportal.dk/guides/ansvar-vedligeholdelse-udskift/)
Som køber står jeg nu i en lidt sær situation. Jeg tjener akkurat for meget til at få hjælp fra Københavns Retshjælp, advokatvagterne refererer til Københavns retshjælp, min sag, som egentlig består af flere dele løber op i omkring 70.000kr., hvilket er for lidt til at en almindelig advokat vil tage den. Hvis jeg deler sagen op i brudstykker, så den kunne betragtes som 2 småsager, så vil gulvets pris antage en værdi af 47.000kr. dét er netop for lidt til at min forsikring vil dække omkostningerne og samtidigt ved jeg ikke, hvem jeg skal stævne – sælger eller andelsboligforeningen?
Andelsforeningens advokater skriver nu at andelsforeningen ikke vil tage noget ansvar og at det er sælgers manglende vedligeholdelse der er skyld i problemet. Én af fliserne var dog allerede flækket da sælger flyttede ind. Men jeg synes at det er besynderligt at man har betragtet det som en forbedring, indtil det øjeblik andelsforeningen blev stillet til ansvar. Så var det pludseligt en vedligeholdelse som sælger skulle have stået for.
Personligt ville jeg mene at det var andelsforeningen jeg skal stævne fordi vurderingsmanden havde betragtet, hvad der egentlig var en udbedring som en forbedring. Vurderingsmanden var klar over at det var I-jernet der var skyld i problemet da hun lavede en vurdering af lejligheden. Jeg er bange for at sådanne sager kan trække ud i langdrag og at jeg i sidste ende kunne ende med at tabe mere end jeg kan vinde. Andelsforeningen vil selvfølgelig forsøge at stille sælger til ansvar. Såfremt de får ret taber jeg sagen og skal betale omkostningerne.
Så lige nu har jeg betalt 50.000kr for et badeværelsesgulv på 3kvm som jeg ikke er ansvarlig for at skulle skiftes. Ingen af dem som kunne være ansvarlige vil tage ansvaret.
Hej Nichlas
Tak for din kommentar. Da vi desværre ikke er en juridisk instans, så vil jeg anbefale, at du kontakter en boligadvokat med speciale i andelsboligforeninger for et korrekt svar. Jeg kan dog bekræfte, at I-jernet er andelsboligforeningens ansvar, hvis ikke andet står nedskrevet i vedtægter.
Al held og lykke med sagen til dig. Har foreningen en administrator tilknyttet kan du også overveje at kontakte vedkommende for uddybning af vedligeholdelsesansvaret i andelsboligforeningen.
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg har en anderledes forespørgsel da min kæreste og jeg er sælger på en andelsejlighed. Den nye køber har oplyst at hun vil fjerne de sænkede lofter som har været der siden vi flyttede ind. Den nye køber spørger til hvordan erstatning pågår i tilfælde af at der forefindes en vandskade eller ulovlig elinstallation når hun river loftet ned.
Lofterne er mere end 25 år gammel og har spots som vores elektriker ikke kunne inspicere, men som ikke dannede grobund for nogen mistanke. Han mente alt var fint, men kunne naturligvis ikke kigge op under det sænkede loft.
Resten af el-tjekket var der ikke noget at komme efter, men vi frygter naturligvis at vi kommer til at stå uden vores penge og skal erstatte alt muligt vi ikke har været klar over.
Hvordan er vi stillet i det her tilfælde?
Mvh Kasper
Hej Kasper
Tak for din kommentar. Svaret på dit spørgsmål afhænger af, hvordan vedtægterne i din forening definerer vedligeholdelsesansvaret. I nogle foreninger går andelsboligforeningen selv ind og hæfter, hvis installationerne er gamle, mens andre argumenterer for, at når installationerne er inde i boligen, så skal I udbedre dem.
Jeg vil derfor anbefale, at du går i dialog med bestyrelsen, som kan præcisere dette.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg skal sælge min andelslejlighed. Loftet på badeværelset og i køkkenet er blevet sænket (før min tid) således at skorstensfejeren ikke kan rense kanalerne. For mig er dette ikke normal viden, dvs. jeg ikke kunne forventes at gøre indsigelser på det, da jeg flyttede ind for 6 år siden.
Min forening beder mig få ordnet dette og renset kanalerne inden salg. Jeg kender pt. ikke omfanget men det kan være lige fra et “lille indgreb” til at lofterne skal pilles ned. Men hvem betaler? Skorstensfejeren kommer, når foreningen sender bud efter dem, så alle lejligheder ordnes på een gang. Tæller det som udvendig eller indvendig vedligeholdelse?
MVH Stinne
Hej Stinna,
Tak fordi du læser vores artikler og stiller spørgsmål til dem.
Det er da godt nok en uheldig sag, men vi har faktisk haft et lignede spørgsmål, som vores ekspert har svaret på. Det finder du her:
https://www.andelsportal.dk/brevkasse/hvem-haefter-badevaerelse/
Derudover ville jeg nærlæse jeres vedtægter, og se hvad der står her om skjulte fejl og mangler. Til spørgsmålet om det tæller som udvendig eller indvendig vedligeholdelse, så ville jeg undersøge hvad kutymen er i jeres forening. Hvem har tidligere betalt, når skorstenfjeren har renset alle kanalerne?
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej Ida
Tak for svar. Det er foreningen – og ikke lejere/andelshavere – der betaler for skorstensfejeren. Det er også foreningen der bestiller skorstensfejeren.
Linket kunne jeg ikke rigtig drage nogen konklusioner af iht. min egen situation. Men jeg har været vedtægter og kontrakt igennem. Jeg kan ikke umiddelbart læse noget ift. fejl og mangler.
Det sænkede loft, der forhindrer adgang til trækkanalerne blev lavet for to andelshavere siden. D.v.s. byggeændringen er gået igennem godkendelse hos foreningen og herfter også godkendt ved hele to vurderinger, i hvert fald er de to sidste fraflyttere ikke blevet stillet til ansvar.
Det er derfor jeg synes, det er lidt speget, at sagen lander på mig. Egentlig mener jeg, at det er sløseri fra foreningen og vurderingsmanden i hele to salgsrunder, at dette ikke er blevet påtalt før. Og jeg mindes ikke at have skrevet under på en rapport/vurdering, der fortæller mig, at trækkanalerne er utilgængelige.
Jeg undersøger videre…
MVH Stinne
Hej igen Stinne,
Jeg ville overveje at kontakte en boligadvokat, eller få en synsmand ud, som kan give dig et skøn over, hvad det ville koste at renset rørerne.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Jeg købte for lidt under 2 år siden en andels lejlighed, hvor der var udført både el- og vvs tjek på. Nu står jeg og skal sælge og da jeg anvender samme el- og vvs selskab som min lejligheds tidligere andelshaver.
Det viser sig at HPFI relæet ikke virker selv om der er taget forbedringer for det og ifølge elektrikeren burde det holde mindst 10 år… er blev det så kun til 3 år. Det er trods alt en mindre udgift.
Værre er, at VVS manden påpeger at afløbet på badeværelset ikke er lovligt. Dette er til trods for at de selv godkendte det samme badeværelse for under to år siden inkl afløb. Selve arbejdet med at støbe gulvet og belægge det med mosaik er, i følge vurderingsrapporten fra da jeg købte andelen, lavet af den andelshaver der solgte andelen til mig.
Har VVS manden som godkendte afløbet ved forrige salg noget ansvar? Ellers er vvs-tjek jo ganske værdiløst.
Hej Christian,
Tak fordi du skriver ind til os.
Det lyder ikke særligt smart, at vvs’eren først godkender badeværelset og ved næste salg konstaterer, at det ikke er lovligt. Vvs’erne er dog dit vidneudsagn på, at du købte lejligheden i god tro, uden at noget var ulovligt – også selvom vvs’eren måske dengang lavede en fejlvurdering. Jeg vil foreslå, at du kontakter bestyrelsen. Det er nemlig forskelligt fra bestyrelse til bestyrelse, hvordan de håndterer de her slags sager. Jeg vil også foreslå, at du læser dette spørgsmål og svar fra vores ekspert – denne sag minder nemlig meget om din: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/hvem-haefter-badevaerelse/
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej Ida,
Tak for dit hurtige svar.
Jeg er ret forvirret og virkelig frustreret over den her proces, særligt fordi administration og vurderingsmand ikke har været særlig behjælpelige. Min vurderingsmand har dog læst rapporten og informeret mig om, at jeg kan kompensere for nogle knækkede fliser, hvis vi overhovedet ikke kan blive enige. Jeg forsøger at finde en løsning, men køber vil slet ikke forholde sig til det. Så jeg har lige et spørgsmål mere i forlængelse af det første;
Er der nogle konkrete regler for, hvad sælger hæfter for i sådan en situation her? Jeg skal vel ikke hæfte for en ‘hvis nu’, fordi køber mener, at fliserne på væggen måske falder af en dag, men ikke er løse nok til at gøre det endnu? Det hører vel under almindelig slidtage og er den risiko, man tager, når man køber en andelslejlighed? Jeg forstår godt, at køber vil helgardere sig på den måde, men jeg er uforstående overfor forventningen om, at jeg skal betale for en fejl/mangel, der ikke er aktuel.
Hilsen Maja
Hej Maja,
Jeg kan godt forstå din frustration. Og som udgangspunkt skal du ikke hæfte for en fejl eller mangler der ikke er sket. Det er derudover også meget vigtigt, at du inddrager din bestyrelse. Bestyrelsen skal du foreligge din vurderingsrapport, og så er det op til bestyrelsen at vurdere om rapporten er fyldestgørende nok. Hvis bestyrelsen godkender din vurderingsrapport, skal du have alle dine penge igen. Og hvis køber stadig mener, at denne er berrettiget til afslag i prisen på grund af klinkerne, så må køber selv gå videre med sagen og kontakte en boligadvokat. Du skal altså ikke foretage dig noget.
Du har altså gjort alt det rigtige, og du hæfter som sælger kun for det, som din vurderingsmand har skrevet ned som en fejl eller mangel i sin rapport. Og ikke for fejl og mangler som muligvis kunne opstå (som du selv skriver)
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal,
Jeg har et spørgsmål, som jeg håber, at I kan hjælpe mig med.
Jeg har solgt min andelslejlighed og den er købt som beset. Køber havde 14 dage til at lave en fejl og mangler liste, som vi herefter selv skulle finde løsninger på. Vi har brugt lang tid på det efterhånden, da vi ikke kan blive enige om nogle enkelte punkter. Køber mener, at hele den ene flisevæg er løs, men hverken min murer eller vurderingsmand har konstateret dette, inden jeg fraflyttede lejligheden. Køber har fået lavet en rapport af en bygningskonstruktør (der også har en tæt relation til køber), så det bliver den rapport mod min vurderingsmand og murers ord. Ifølge rapporten har det underliggende pudslag sluppet, hvilket jeg ikke forstår, hvordan bygningskonstruktøren har kunne vurdere?
Køber siger, at h*n ikke vil hæfte for de løse fliser, når h*n skal sælge lejligheden igen, så h*n mener, at jeg skal kompensere for, at hele væggen måske/måske ikke falder ned på et tidspunkt. Jeg mener selvfølgelig ikke, at jeg skal udbedre eller kompensere for en fejl eller mangel, der ikke gør sig gældende (endnu – og jeg holder stadig på, at væggen ikke er løs). Lejligheden er meget gammel og badeværelsesvæggene er sat op længe før min tid. Kan det virkelig passe, at jeg skal hæfte for dette, når fejlen (endnu) ikke er opstået og måske ikke gør det?
Tak for jeres hjælp!
Hilsen Maja
Hej Maja,
Tak fordi, at du skriver ind til os. Som du selv siger, så er det din vurderingsmand mod købers vurderingsmand. I sådan et tilfælde kan en løsning være, at gå igennem en boligadvokat. Eller få en tredje og igen uvildig vurdering af væggen. Du kan jo forhøre dig om køber ville være interesseret i at splitte udgiften til den tredje vurderingsmand samt at lade hans/hendes afgørelse af fliserne og væggen være afgørende. Dette er kun et forslag, du som . nævnt også holde på, at din vurderingsmand har retten på sin side, og få en boligadvokat indover.
Jeg håber, at det hele løser sig og at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej,
Jeg er ved at sælge min lejlighed. Ved vurderingen konstateres det, at der i køkken er etableret en ulovlig masonitvæg og dele af el installationerne er ulovlige. Udbedring af væggen indbefatter at afmontere store del af køkken, rive dele af væggen ned og installere en ny væg, og genmontere køkken (med tilpassede konstruktioner). Denne væg stammer fra forrige ejer og er ikke blevet identificeret ved den forrige vurdering, så det er ret beset ‘skjulte mangler’.
El installationer var ikke blevet identificeret ved El-rapport (der ikke lavet nogen, da jeg overtog), så det er nok en jeg må tage på mig som nuværende ejer.
Jeg er helt på det rene med, at jeg hæfter som den nuværende ejer. Men eftersom den forrige vurderingsrapport ikke har identificeret den ulovlige væg, er jeg nysgerrig på at afklare hvilket ansvar den virksomhed har som udfører vurderingsrapporten. I princippet har virksomheden ikke gjort arbejdet godt nok i betragtning af, hvor grundige disse vurderinger reelt set er (og bør være). Hvilket ansvar har de?
Jeg har kontaktet forrige ejer for at afklare om det er dem, der har monteret væggen eller om den allerede var monteret da de købte den.
Med venlig hilsen, Thomas
Hej Thomas
Tak for din kommentar. Det er en svær sag, og som du nævner gør den manglende el-rapport det svært at placere, hvornår elarbejdet blev udført ulovligt. Er fejlen skjult, som i dit tilfælde, så ville vurderingsmanden ikke kunne have set den, og derfor vil jeg som udgangspunkt mene, at du ikke kan rette ansvaret denne vej. Læs et lignende svar i vores brevkasse her: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/skjulte-fejl-og-mangler/
Hvis ikke, at du allerede har inddraget bestyrelsen, så vil jeg klart anbefale dig at inddrage dem først. I nogle sager går de ind og hjælper med erstatninger ved skjulte mangler, men det varierer fra forening til forening.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej.
Jeg har købt et andelshus i Kolding.
Det er solgt gennem EDC ejendomsmægler, der er ikke nogen fejl og mangel liste lavet på hus eller noget med el.
Jeg får så at vide fra sælger at ovnen er defekt kort tid inden jeg skal flytte ind og hun siger den er 10år gammel og værdien derfor er 0kr.
Jeg kontakter ejendomsmægler som ikke rigtig kender reglerne og mener hun nok har ret.
Jeg overtager så huset den 1.10 og finder så ud af
Ovnen er defekt
Spot i køkken er defekt
Ulovlig elinstallation ved kogeplade
Vandskader i skabene indvendigt på begge badeværelser
Vandhane på badeværelse er håndtaget knækket så der løber vand under og ud
Der er en defekt i hovededøren, nøglen skal lirkes når man skal låse op og i
Gulvet på 1.salen er sunket i et værelse, 3-5cm. Så listerne flyver oppe på væggen, dette har været skjult af seng samt kommode og rod. (Sælger siger det altid har været sådan, hvilket jeg ikke tror på for så ville hun selv have brokket sig dengang det blev lavet)
Huset er 14år gammelt og det er kun hende der har boet der og hun har selv fået lavet en del i huset fra start.
Foreningen har været og set det hele og vil mene en dekort på 10.000kr vil være rimeligt.
Sælger vil give 2000kr og ikke mere.
Jeg har hårdt brug for råd til hvad jeg kam/bør gøre og hvad kan betale sig at gøre?
Jeg har ingen steder på skrift at ovnen er defekt, dog erkender hun det ved at skrive hun vil give 2000kr til den billigste ovn som hun kan finde. Huset er dig købt med alle Siemens hård og hvidevarer og ikke billige og derfor mener foreningen ikke dette er rimeligt. Jeg har self købt ny ovn og sat ind så jeg kan få mad i hjemme.
Jeg har haft en elektriker ude der har lavet overslag på spot samt det ulovlige el. 4000kr
Ejendomsmægler samt forening er bakket ud og vi skal selv løse det herfra.
Foreningen tilbageholde pt 10.000kr.
Hvordan ser min sag ud hvis jeg skal have syn og skønsmand på og hvordan gør man?
Håber i kan gøre mig lidt klogere for det kunne Google ikke.
Mvh Mette
Hej Mette,
Sikken en redelighed. Da vi ikke er en juridisk instans, kan vi kun vejlede. I dette tilfælde, ville jeg indhente samtlige tilbud på, hvad det ville koste, at få alle fejl og mangler udbedret. Når du har et overslag på, hvad det cirka vil koste, ville jeg fremlægge dette for foreningen, jeres administration samt sælger. Herefter vil jeg aftale, det beløb som det koster, er det beløb, som bliver fratrukket i salgsprisen. Hvis du har foreningen på din side, står du stærkere. Jeg ville desuden også ringe til jeres administration for at få yderligere hjælp der, og kigge i jeres vedtægter. Vedtægterne er nemlig jeres øverste retningslinjer for køb og salg af jeres lejligheder.
Hvis du stadig er i tvivl, ville jeg kontakte en uvildig vurderingsmand. Han eller hun koster dog også penge, men så ville du få en præcis gennemgang. Alternativt kan du kontakt en boligadvokat med speciale i andelsboliger, men igen, kan det også blive en dyr affære.
Jeg håber, at sagen løser sig.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej. Vi har lige solgt mine svigerforældres andelsbolig, et dødsbo. Køber fik lov til at komme ind tre uger før overtagelsen da andelen alligevel stod tom og de gerne ville i gang med nyt køkken mv.
Vi har fået andelen synet og godkendt af bestyrelsen inden salget. Inden salget fik vi også skiftet gulvtæppe af en professionel i stuen, da det gamle var meget grimt efter mange hjemmehjælpere med sko på.
Køber overtog officielt andelen her 1. Oktober. I sidste uge får vi så pludselig besked om at køber har fået advokat på og ønsker stort nedslag i prisen.
Vi var til møde med dem i mandags, hvor vi ser, at de har hakket stor del af stuegulvet op (hvor der lige var lagt nyt tæppe) og køkkenet er revet ned.
Køber vil have krydsfinergulv i stuen istedet for den spartling, som har været der hele tiden. Da det hele er hakket op, kan vi kun forholde sig til, at alt var fint da vi ca. 1 mdr. før køber rykkede ind i huset fik lagt nyt tæppe på.
Dertil kommer at der er konstateret en fugtskade i væggen mellem køkken og badeværelse og køber ønsker både udbedringen af væggen, men også at vi betaler for flytning af både rør og ventilator (det har ike noget med fugtskaden at gøre).
Vi kan se at tømreren har lavet en rapport allerede 11/9, men vi hører ikke om sagen før en uge før købssummen skal udbetales. Tømreren skriver at gulvet var revnet, men det mener vi ikke det var og det er svært at se, når det er hakket op.
Hvad gør vi bedst?
Hej Pia
Tak for din kommentar. Først og fremmest vil jeg anbefale, at I med det samme inddrager bestyrelsen og foreningens administrator i sagen. Da problematikken er af juridisk karakter vil en administrator eller boligadvokat være de rette at tage dialogen med. Som jeg ser det, så hæfter I for fugtskaden, men ikke, at køber ønsker en anden gulvtype end den, I havde. Det er jo et individuelt præg på boligen.
Grunden til, at I med stor sandsynlighed hæfter for fugtskaden kan læses i dette brevkassespørgsmål: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/12298/
Held og lykke med sagen.
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportalen,
Jeg har et kringlet spørgsmål. Min forhændeværende udlejer gik konkurs og vi fik samlet nok lejere sammen til at stifte en andelsforening. Et stykke tid før konkursen klagede jeg til udlejer over nogle ødelagte fuger i badeværelsesgulvet. Der kom en ud og reparerede dem, en intern mand vidst nok. De er nu igen begyndt gå løs og jeg har konstateret at der er løse fliser. Mit dilemma ligger i jeg egentlig gerne vil flytte. Jeg kan dog ikke få fuld pris for min andel på nuværende tidspunkt, så jeg tvivler meget på eventuelle forbedringer ville kunne svare sig. Badeværelset er fra før reglerne om vådrumssikring, men en renovering af gulvet vil ikke være mulig uden at vådrumssikre hele badeværelset så vidt jeg forstår. Der kan forsøges med en reparation igen, men det er jo prøvet før uden videre held.
Mit spørgsmål er så, hvad skal jeg gøre? Den tidligere ejer (af hele ejendommen) er gået konkurs så kan nok ikke få noget ud af at køre en sag om dårlig vedligeholdelse den vej igennem. Hvis jeg foretager en reparation er jeg nervøs for at det kan betragtes som en renovering og det vil ikke være lovligt uden membran. Hvis jeg intet gør kan jeg vel ret beset være den dårlige vedligeholder. Jeg har dog ikke meget lyst til at bruge 100.000+ på et nyt badeværelse uden at kunne få pengene hjem.
Hej Søren
Tak for din kommentar. Da dit spørgsmål er komplekst vil jeg anbefale, at du tager en juridisk snak med en administrator eller boligadvokat. Hvordan er proceduren for salg i din andelsboligforening? Hvis I anvender en ekstern vurderingsmand, så vil han/hun kunne videregive, hvor meget reparationerne af fliserne på det nuværende badeværelse vil trække ned i salgsværdien.
Du vil måske finde dette brevkassespørgsmål relevant at læse: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/hvem-haefter-badevaerelse/
Det handler om, hvem der hæfter for et ulovligt badeværelse. Igen vil jeg anbefale, at du tager dialogen med en fagperson.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej, Jeg har overtaget en lejlighed hvor de tidligere ejere har boet der siden 1963, væggene er pæne men der er tydelige mærker efter hvad der har hængt på væggene. Der er ikke givet noget fradrag for at der ikke er blevet malet. Burde der ikke gives et fradrag for manglende vedligeholdelse?
Mvh
Elisabeth
Hej Elisabeth,
Tak for din henvendelse. Det er som udgangspunkt noget, der bør fremgå af jeres vedtægter. Hvis det står i vedtægterne, at lejligheden skal males, så er det et krav, hvis der intet står, eller måske står nævnt, at lejligheden ved fraflytning skal afleveres i pæn stand, så er det et spørgsmål om, hvad foreningen definerer som pæn stand og hvilke standarder lejlighederne typisk bliver afleveret i. Jeg ville I første omgang tage kontakt til formanden og høre hende ad.
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal
Jeg har et par spørgsmål vedr. en andelsbolig som jeg købte i april 2019.
Boligadministrationen har sagt, at disse problemer er noget vi selv skal finde ud af med sælger. Men jeg vil gerne vide om der er nogle egentlige retningslinier, så jeg ikke beder om noget urimeligt, eller ligeledes godt kan tillade mig at stille nogle krav.
Det drejer sig om en radiator, som skulle have skiftet ventilen, da den ikke kunne holde op med at varme. Sælger var bekendt med problemet inden salg. Det er nu lavet for et mindre beløb, men er det noget jeg skal gå videre med, eller er det en del af min egen vedligeholdelse?
Desuden har jeg, som løsøre, overtaget en vaskemaskine fra 2015, som var nedskrevet med 40%, i følge reglerne. Den er nu begyndt og have visse fejl. Garantien er udløbet. Hvem er den rette til at dække den udgift. Det var ikke et problem under salget, sælger er blevet gjort opmærksom på problemet.
Ser meget frem til at høre fra jer.
Med venlig hilsen
Majbrit
Hej Majbrit,
Som udgangspunkt er det sælger, der skal betale for ventilen. Vaskemaskinen er mere et gråfelt. Du har jo fået afslag i prisen, så her vil jeg mene, at der ikke er noget at komme efter.
Da vi ikke er en juridisk instans, kan vi kun vejlede.
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej Nynne,
Tak for dit svar.
Administrationen er desværre ikke til meget hjælp, så derfor rakte jeg ud til jer, da jeg tænkte, at I måske kunne hjælpe mig. Jeg har lige nogle yderligere spørgsmål, som jeg håber, at I kan hjælpe mig med.
Hvornår er en fejl/mangel en fejl/mangel?
Køber har skrevet, at de har haft en byggetekniker ude at kigge på væggen og fået vurderet, at hele flisevæggen er løs. Jeg har en murerven (med mange års erfaring og som har været i lejligheden), der siger, at fliserne lyder løse, fordi de er sat op med mørtel. Jeg havde også vurderingsmand ude ifm. salget af lejligheden, der ingen anmærkninger havde til væggen eller andet i lejligheden for den sags skyld. Væggen var som sagt hel, da jeg fraflyttede lejligheden og der manglede hverken fliser, fuger eller lignende. Lejligheden er jo købt som beset og fliserne er slet ikke sat op i min tid, så hæfter jeg for det?
Hvis køber har set ‘mangler/fejl’ (som fx det ‘defekte’/løse dørhåndtag), da h*n fik fremvist lejligheden, går dette så ikke ind under ‘købt som beset’? Vedkommende har jo sagt ja til lejligheden med den forudsætning, at dørhåndtaget ser sådan ud? Hvis h*n ønsker at ændre det, hæfter jeg vel ikke for det, når køber sagde ja til det ved at underskrive – eller er det ikke korrekt forstået?
Jeg ved, at nogle af tingene er småting, men jeg vil bare rigtig gerne forstå, hvordan og hvorledes reglerne er og hvem, der hæfter for hvad.
Jeg håber, at mine spørgsmål giver mening og I kan hjælpe mig.
Med venlig hilsen
Ditte
Hej Ditte,
Tak for din henvendelse. Du skriver, at køber har haft en byggetekniker ude og vurdere, at flisevæggen er løs. Er det noget køber har sendt dokumentation på? Derudover går jeg udfra, at du har dokumentation på, at din vurderingsmand har tjekket flisevæggen? Ang. det at lejligheden er “købt som beset”, så skal det stå i jeres vedtægter, hvis det er tilfældet.
Hvis du ikke selv har lavet flisevæggen, kan det i princippet være den tidligere ejer før dig, som skal betale, hvis altså flisevæggen er løs, og hvis det er den tidligere ejer før dig, som har lavet den. Men til en start, ville jeg bede om dokumentation for køber om, at han/hun har haft en beggetekniker ude. For hvis det er tilfældet er det ord mod ord. Altså købers byggetekniker mod din vurderingsmand.
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej med Jer
Jeg har netop købt en lejlighed og overtaget denne.
Der skal gøres indsigelser senest d. 15/10
Jeg har flere ting jeg vil gøre indsigelser:
– Køkkenet, der er ingen drypbakker under opvaskemaskine eller vaskemaskine og rørledninger i forbindelse hermed tvivlsom. Bordpladen hviler kun ovenpå opvaskemaskinen.
– Bad, afløbet drypper under vaske og vasken/armatur defekt.
– Radiatorerne virker ikke helt, ventil har sat sig.
– Stikkontakter tvivlsom installationer.
ER det realisk at gøre indsigelser for ovenstående?
mvh
Jacob
tlf 61313075
Hej Jacob,
Tak for din henvendelse.
Ja det vil jeg mene. Du skal dog være opmærksom på, hvem der har foretaget installationerne, lagt køkkenbordspladen på osv. Det kan nemlig godt være ejerne før ham/hende du købte lejligheden af. Hvorfor det ville være dem, det eventuelt skulle hæfte for fejl/mangler. Men I første omgang ville jeg lave et skrive til bestyrelsen samt administrationen, med de ting du mener er fejl og mangler ved overtagelsen.
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal,
Jeg har solgt min andelslejlighed (købt som beset) og har nu modtaget en fejl/manglerliste fra køber.
Nogle af tingene på listen har jeg ikke selv oplevet problemer med, mens jeg har boet i lejligheden (5+ år) og andre ting er lavet længe før, jeg flyttede ind. Ingen af tingene har været skjult for køber, da h*n var til fremvisning (har været forbi to gange). Jeg har fået foretaget vurderingsrapport, el-rapport og vvs-rapport, inden jeg satte lejligheden til salg og der var ingen anmærkninger på rapporterne.
Køber nævner bl.a. ‘løse’ fliser på den ene badeværelsesvæg (væggen er hel, der mangler hverken fliser eller fuger) og nogle problemer med hoveddørens lås og håndtag.
Kan du forklare mig, hvad det indebærer, når lejligheden er købt som beset, særligt i forhold til fejl og mangler? Jeg synes, at det er virkelig svært at navigere rundt i og der er desværre ikke meget hjælp at hente fra andelsforeningen på den front.
Tak på forhånd.
Mvh
Ditte
Hej Ditte
Tak for din kommentar. Jeg kan godt forstå, at du er forvirret, da fejl og mangler kan være noget af en jungle at finde rundt i. Som udgangspunkt er det vurderingsrapporten og de relevante el- og VVS-tjek, som køber og sælger skal tage udgangspunkt i. Køber kan dog godt finde fejl og mangler efter salget, som sælger skal udbrede.
Her vil jeg anbefale, at du inddrager bestyrelsen og foreningens administrator inden du udbrede de nævnte fejl. For er fejlene ikke en fejl – som det lyder til med fliserne – er du ikke berettiget til at udbedre dem. Men alt det kan bestyrelsen og administratoren hjælpe med at vurdere.
Held og lykke.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej andelsprotalen
Jeg har for nylig solgt min andelsbolig og køber har tilsendt mig en fejl og mangel liste indenfor de 14-dages reklamation med en mindre elfejl, hvilket jeg også har accepteret og der er tillbageholdt et beløb. Der er i forbindelse med salg lavet en vurderingrapport men ikke el og vvs tjek, hvilket er det andelsforeningen har krav på.
Ved besøg af elektriker har køber nu fundet ud af at hele eltavlens placering er ulovlig efter installering af brusekabine (som jeg lavet i min tid) er for tæt op ad den. Denne placering har ikke vurderingmand noteret. Jeg har ikke været bevist om at denne installation var ulovlig.
Står jeg som ansvarlig for hele denne udgift også efter reklamationstidens udløb.
Tak for jeres hjælp og gode råd.
Hej Karin
Tak for din kommentar. Køber kan godt henvende sig med fejl og mangler efter de 14-dage. De 14-dage er blot en tidsramme, der anbefales, da bestyrelsen stadig er i besiddelse af sælgers (dine) penge på dette tidspunkt. Jeg vil anbefale, at du inddrager bestyrelsen og eventuelt foreningens administrator i en sag som din. Nogle foreninger går nemlig ind selv og dækker de fejl, som vurderingsmanden ikke har medregnet, mens det i andre tilfælde er dit ansvar at udbedre. Indvendigt el er nemlig i de fleste foreninger, andelshaverens ansvar at udbedre.
Men tag en dialog med bestyrelsen inden nærmere udbedres.
Du er altid velkommne til at skrive igen, hvis vi kan være din sag mere behjælpelig 🙂
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsprotalen.dk
Jeg har fornyelig solgt min andelsbolig og køber har tilsendt mig en fejl og mangel liste indenfor de 14-dages reklamation, som man skal, hvilket jeg også har accepteret. Køber gjorde herefter opmærksom på en punkteret rude efter de 14-dages reklamation var gået. Spørgsmålet er om jeg skal betale for udskiftning af ruden eller om det er på køberens regning efterson han gjorde opmærksom på dette efter de 14-dage. Og hvor længe kan købe henvende sig til mig vedr. fejl og mangler.
De bedste hilsner.
J
Hej,
Tak for din kommentar. Køberen kan godt henvende sig med fejl og mangler efter de 14-dage. De 14-dage er blot en tidsramme, der anbefales, da bestyrelsen stadig er i besiddelse af sælgers (dine) penge på dette tidspunkt. Jeg vil anbefale, at du går i dialog med bestyrelsen, hvis du er enig i, at fejlen er opstået i den tid, du var ejer af boligen.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsprotalen.dk
Jeg har i lørdags overtaget en andelslejlighed i København. På overtagelsesdagen oplyser sælger mig om, at komfuret kun virker delvist. Ovnen er i stykker og 2 af blussene virker ikke. Er det en mangel som sælger skal betale?
Endvidere mangler der et hængsel til døren ind til soveværelset, så der ikke kan blive påsat en dør. Kan jeg også bede sælger om at betale for den mangel? Det vil nemlig kræve en håndværker at lave den forbedring.
på forhånd t usind tak for jeres hjælp
Hej Merel
Tak for din henvendelse. Først og fremmest er det rigtig godt, at du tager hurtig affære, da du har 14 dage fra overdragelsesdagen til at reklamere for mangler, mens andelsboligforeningen stadig er i besiddelse af sælgers penge. Du skal derfor reklamere over de to mangler til sælger og bestyrelse hurtigst muligt. Det er vigtigt, at bestyrelsen også får besked om manglerne. Herefter vil bestyrelsen afgøre om sælger skal betale jf. vedtægterne eller om ovnen og hængslerne ikke er en del af den indvendige vedligeholdelse.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal.dk,
Jeg har i juli solgt en andelslejlighed hvor køber har gjort indsigelser på fejl og mangler.
Jeg vil gerne høre jeres mening omkring en dør som binder i køkken, hvor køber ikke mener at døren kan lukkes ordentligt. Hvis den hænger på mig, kan jeg så vælge en mand der skal fixe det? Og er jeg forpligtet til at male døren igen, hvis det kræver at døren fx slibes til?
Et andet punkt som køber påpeger er en flig på hoveddør. Den sidder ved siden af låsen udvendigt/ på kanten. Flig er malet over med to slags maling. Dvs at flig er så gammel at den først er malet over med blåt som er hoveddørens oprigtige farve. Senere er opgang renoveret og døren/flig er overmalet med en gråbrun farve. Kan det passe at jeg skal hæfte for dette? Jeg ser det mere som en kometisk fejl, og der er altså ikke tale om en fejl, hvor dør/lås er i stykker og ikke kan lukke/låse mm. Der er tale om en flig som jeg ikke selv har lagt mærke til mens jeg boede i lejligheden, og jeg ville aldrig se det som en fejl/mangel.
Køber har også påpeget et håndtag som falder af fra et amatur i køkken. Det har jeg selv oplevet en gang – ca fire måneder efter at jeg har købt lejlighed. Jeg efterspænder håndtag, og jeg oplever ikke flere problemer. Hvordan forholder jeg mig til dette håndtag, når jeg ser det som almindelig slid i forhold til armaturets alder, og det faktum at det kan efterspændes?
Overtagelse skete den 15. juli. Der er fastfrosset 50.000kr. Jeg har stadig ikke fået et konkret beløb at forholde mig til fra køber. Kan det passe at der ikke findes nogle regler om det?
Hej Morten,
Tak for din henvendelse. Til dit første spørgsmål om døren i køkkenet der binder, så er det en mangel, da man må forvente, at en køkkendør skal kunne lukke. Til dit punkt nummer to omkring hoveddøren: Hvis fligen sidder udvendigt, er det som udgangspunkt bestyrelsen, der skal stå for at forbedre denne mangel. I forhold til hoveddøren, ville jeg gøre bestyrelsen og administrator opmærksom på dette. I forhold til håndtaget i køkkenet som falder af/sidder løst skal dette også udbedres.
Du til en start kontakte en håndværker, som kan klare begge ting, og få et tilbud på, hvad det vil koste at får det udbedret. Det tilbud kan du videresende til køber og sætte bestyrelsen samt administrator på som Cc. Ang. fligen på din hoveddør, så ville jeg afvente, hvad bestyrelsen og administrator siger.
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Kære Andelsportal
Jeg har købt en andelslejlighed, som mangler døre inde i lejligheden (stuedør og værelsesdør mangler). Andre lejligheder i foreningen har døre til disse rum, og det er tydeligt, at der har været døre i lejligheden en gang, da der er dørkarme med hængsler til alle rummene.
Jeg har inden for de første 6 dage efter overdragelsen gjort bestyrelsen (som i dette tilfælde også er sælger) og administrator opmærksom på denne mangel. Jeg har dog modtaget et svar om, at det ikke er noget, de vil gøre noget ved med henvisning til et punkt i overdragelsesaftalen, der har følgende ordlyd: “Andelslejligheden overdrages som den er og forefindes”.
Er de manglende døre “en mangel”, og har jeg i så fald en sag i dette tilfælde?
De bedste hilsner
Simon
Hej Simon,
Tak fordi at du skriver til os. Det er rigtig ærgerligt, at din andelslejlighed mangler døre, men reglen i vedtægterne er desværre gældende. Det du kunne havde gjort var at bede om et afslag inden du skrev under på købskontrakten for de manglende døre. Det er ikke sikkert, at du ville have fået det, men så kunne du havde overvejet, om du ønskede at købe andelen til at starte med.
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej andelsportal.
Jeg har et spørgsmål som jeg håber I kan hjælpe mig med.
Jeg har købt en andelsbolig pr. 1.8.2019.
Problemet er bare at selve lejligheden lugter fugtig, indelukket og jordslået. Jeg har haft problemer med vejrtrækningen og jeg har svært ved at sove om natten pga. lugten. Den person jeg har købt lejligheden af har ikke nævnt noget om de problemer og har sagt at der ikke er fugt eller skimmelsvamp. Kan jeg forlange at få tjekket lejligheden og få hende til at betale hvis det viser sig at der er noget galt?
På forhånd tak for hjælpen.
Mvh
Yasmin
Kære Yasmin,
Tak for din henvendelse.
Det lyder ikke særligt behageligt at være i din andelslejlighed. Jeg vil i første omgang anbefale dig, at du kontakter bestyrelsen og jeres administration i foreningen. Det er vigtigt, at de er inde over din problemstilling. Dernæst skal du kontakte et firma med speciale i at opdage og konstatere skimmelsvamp. Jeg vil også anbefale, at du spørg de andre i ejendommen, om de oplever noget lignende i deres lejligheder. Du er måske ikke den eneste, som har samme problem. Som udgangspunkt har du 14 dage til at finde fejl og mangler i lejligheden, men fristen kan løbe helt op til 3 år – og for skjulte fejl og mangler løber fristen helt op til 10 år. Du kan som udgangspunkt godt få sælger til at betale. Hvis sagen kører i hårdknude, kan du altid kontakte en boligadvokat.
Du finder et uddrag om fejl og mangler i sidste kapital i denne artikel: https://www.andelsportal.dk/guides/overdragelse-andelsboligen/
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej igen Ida .
Kunne ikke lige se om jeg fik svaret.
Jeg har en dialog med den sælger som har lavet de ulovlige elinstallationer, og hun har fået dem lavet.
Er der en paragraf for at hun skal betale for dem ?
Vh Jane
Hej Jane,
Den paragraf du hentyder til, er foreningens vedtægter. Det er her, der skal stå, hvis det er sælgers ansvar at udbedre manglefulde eller ulovlige elinstallationer. Det kan nemlig også være, at det er foreningen som påtager sig det ansvar. Jeg ville tage kontakt til formanden og administrator, særligt hvis du har på skrift, at det er sælger, som selv har lavet de ulovlige elinstallationer.
Mvh
Ida – Andelsportal.dk
Hej andelsportal.
Jeg solgte her pr. 1/8 min erhvervsandel. Køber har nu gjort mig bekendt med, at der er nogle ulovlige elinstalationer . De skal selvfølgelig udbedres .
Jeg har ejet boligen i 3 år, og har intet elarbejde udført .
Hvem hæfter for dette ? Mig eller den tidligere ejer jeg købte af for 3 år siden?
Foreningen har ikke sat krav om eltjek.
På forhånd tak
De bedste hilsner Jane
Kære Jane,
Tak for din henvendelse.
Som udgangspunkt er det den andelshaver, som har lavet de ulovlige elinstallationer, der skal stå for at udbedre dem. Du kan derfor godt risikere, at den tidligere ejer, som du omtaler, ikke er den som har fået lavet elinstallationerne. Det kan måske være ejeren før ham/hende. Det kan derfor godt være lidt af et puslespil at finde frem til, hvem der fik lavet elinstallationerne i sin tid.
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Mvh
Ida – Andelsportal.dk
Tak for svar, men den tidligere beboer har haft den i 35 år, så loven siger vel det er hende ?
Hun siger også selv hun har fået det lavet.
Er der en paragraf ?
De bedste hilsner og 1000 tak
Kære Jane,
Hvis du kan få på skrift, at sælger siger det er hende, så ville jeg tage kontakt til dit forsikringsselskab eller den forsikring I har tegnet i andelsboligforeningen. Derudover ville jeg gøre formanden og administrator opmærksom på, at du har på skrift, at sælger selv har lavet de ulovlige elinstallationer.
Mvh
Ida
Kære Andelsportalen,
Jeg købte en andelslejlighed med et nyetableret køkken for ca 4 år siden, for en måned siden røg skabsfronten af lågen på opvaskemaskinen, da skruerne over tid har løsnet sig (sælger lavede i sin tid hjemmelavede fronter på indkøbte underskabe), og jeg kan da se at der ikke er noget indbygget underskab til opvaskemaskinen som der ellers er angivet i vurderingsrapporten og jeg kan også konstatere at bordpladen hviler direkte på opvaskemaskinen, så denne er kilet fast og næsten ikke kan flyttes. Jeg har kontaktet foreningens administrationsselskab, som ikke kan gøre noget ved det og de anbefaler at jeg kontakter sælger. Er der noget at gøre nu eller er det forældet, og er der grund til bekymring over konstruktionen :-/?
Mvh
Kære Signe,
Tak for din henvendelse.
Du kan godt prøve at kontakte sælger. Men oftest vil det være svært at få sælger til at tilbagebetale. Men det kan selvfølgelig være, at sælger forstår din sag. Som udgangspunkt har du op til 3 år for at reklamerer for mangler. MEN forældelsesfristen på skjulte fejl og mangler kan suspenderes op til 10 år – for mangler som køberen hverken vidste eller brude blive bekendt med. Hvis du ønsker at gå videre med din sag, kan du overveje at kontakte en boligadvokat, her skal du dog være opmærksom på, at udgifterne til en boligadvokat ofte vil overstige, hvad det koster at udbrede din skabslåge.
Jeg vil anbefale, at du læser sidste afsnit i denne artikel:
https://www.andelsportal.dk/guides/overdragelse-andelsboligen/
Mvh
Ida – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal
Vi har købt en andel som er en sammenlægning af to etager. Vi opdager inden de 14 dage at trappeudveklsingen ikke er lavet korrekt. Vi laver en indsigelse og administrator tilbageholder et beløb stort nok til at dække en udbedring. Sælger siger at det er den tidligere ejer der har lavet det, så det er ikke hans ansvar, det må være foreningens ansvar. Administrator og bestyrelse siger at det er en sag mellem køber og sælger. Vi har fotodokumenteret konstruktionen og har et ingenørnotat der beskriver den ekstisterende udveksling som kritisk, ikke udført forsvarligt og noget der bør udbedres. Vi bliver snart nød til at få udveklingen lavet, da vi ellers ikke kan få gjort lejligheden indflytningsklar. Pengene bliver stadig tilbageholdt, men hvordan kommer vi som køber videre?
Venlig Hilsen Anne
Hej Anne,
Tak for din kommentar. Jeg kan godt forstå, at det er en frustrerende situation I er havnet i. Det er en meget juridisk sag og derfor vil jeg anbefale, at I kontakter en boligadvokat og hører, hvad næste skridt er. Det er positivt at administratoren tilbageholder sælgerens penge, og jeg vil håbe, at sælger vælger at udbedre skaden og derefter tage erstatningsansvaret op med den tidligere ejer, så I ikke længere er fanget i midten.
I kan eventuelt overveje at sende en mail til Erik Matthiesen, som også besvarer brevkassespørgsmål her på portalen: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/udbedring-tilstoppede-vandroer/
De bedste hilsner
Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportalen,
Jeg købte i december en andelsbolig med en masse forbedringer fra 2016. Ud fra vurderingen ser det ud til, at tidligere ejer har udført mange af renovationerne selv. F.eks. har han selv nedrevet og opsat det nye køkken (2016). Nu erfarer jeg, at køkkenbordpladen har givet sig og er er sænket en smule, således at der er 0,5 cm afstand mellem køkkenbordpladen og den træliste, der løber langt bordpladen – desuden hælder borpladen som resultat af dette. Jeg mistænker, at sælger i mangel på viden om opsætning af køkken ikke har undersøtttet bordpladen/køkkenelementerne ordentligt. I forbindelse med køb/salg af legligheden, var en del af forbedringerne løn til sælger for arbejdet i køkkenet (han er ikke håndværker). Jeg har altså betalt for 31 timers arbejde á 183 kroner.
Hæfter sælger for evt. dårligt håndværk, han har udført og ladet sig betale for via. salg? Eller er dette bare surt show for mig?
Mvh.
Johan
Hej Johan
Tak for din henvendelse. Det lyder til, at bordpladen er en skjult mangel. Jeg vil derfor anbefale, at du tager kontakt til bestyrelsen i din forening, så du kan høre nærmere om dine muligheder for udbedringen. Med stor sandsynlighed er der nok ikke andet at gøre end selv at udbedre fejlen, da det kan være svært at få sælger til at udbedre fejlen et halvt år efter overtagelse. Men jeg vil igen anbefale, at du kontakter bestyrelsen for rådføring.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportalen,
Jeg er igang med at købe en andelslejlighed. Det viser sig nu at gulvet har nogle flænger, hvilket højest sandsynligt skyldes at badeværelset ikke er lavet med en vådrumsmembran i år 2000 (før sælger), hvilket var et lovmæssigt krav. Samtidigt sidder afløbet også ulovligt og skal skiftes.
Hvis det viser sig at gulvet ikke har en vådrumsmembran betyder det, at væggene højest sandsynligt også bør laves om. I sidste ende kan det betyde at det koster 80.000kr i udbedringer. Sælger forventer at hun udbedrer dette og at det bliver tilskrevet værdien af andelen. Dvs. at jeg i sidste ende kommer til at betale for nedrivning af det gamle badeværelse, afløbet, opsætning af det nye badeværelse… Så de fulde 80.000kr., fordi hun mener at det kan betragtes som en forbedring.
Det er ikke fordi jeg forventer et “gratis” nyt badeværelse. Men de ting som er lavet som ikke er lovlige og skal ændres deraf, kan vel ikke give en værdistigning. Jeg ville mene at der skulle laves en vurdering af det nye badeværelses værdi efter opsætningen som kan tilskrives værdien af andelen.
Kan det være rigtigt?
Hej Niclas
Tak for din henvendelse. Som hovedregel lyder det, at hvis skaden i badeværelsesdele skyldes at andelshaveren ikke har tilset og vedligeholdt sine overflader kan du godt stille sælgeren til ansvar for udbedringen. Handler det derimod om nogle fejl i de bærende dele, så er det ofte foreningen, der vælger at udbedre skaden.
Jeg vil anbefale, at du inddrager bestyrelsen og eventuelt foreningens administrator, så de kan vurdere sagen.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportalen,
Jeg har købt en andelslejlighed med overtagelse for ca. 2 måneder siden. Efter overtagelse fandt jeg desværre nogle skjulte mangler, der ikke var taget med i vurderingsrapporten. En skade i en væg og en stor plet på køkkenbordet, der skal slippes for at komme væk.
Jeg har gjort indsigelser indenfor fristen til både sælger, forening og administration. Sælger og jeg kan ikke blive enige om bordpladen. Vi har haft bestyrelsen indeover, der har givet mig ret, vi har gjort brug af administrationens vurderingsmand, der også giver mig ret, men sælger vil fortsat gerne forhandle prisen ned.
Jeg har fået et tilbud fra en håndværker, der kan udbedre manglen. Sælger vil lige nu kun erstatte halvdelen af beløbet for at få udbedret manglen. Som jeg har forstået det skal sælger erstatte det beløb det koster at udbedre manglen og ikke kun noget af det, og prisen kan “kun” nedsættes, hvis sælger har et billigere tilbud fra en håndværker.
Hvordan kan man indgå forlig eller forhandle i sådan sag?
På forhånd tak for hjælpen.
Hej Stina
Tak for din henvendelse. Jeg vil anbefale, at du trækker på bestyrelsen, som i denne sag er på din side. Sælger har pligt til at udbedre manglen, så du kan eventuelt få sælger til at indhente tilbud på udbedringen, så sælger vælger det firma, som skal udbedre skaden. Måske kan sælger på den måde få indblik i prisniveauet for udbedring.
Alternativt vil jeg anbefale, at I får administratoren ind over sagen. Han eller hun vil kunne give juridisk vejledning.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej,
Først og fremmest tak for en super side, den har været så god og hjulpet mig utrolig meget.
Jeg har dog desværre været ude for en uheldig hændelse da jeg købte min første andelsbolig, her for knap en måned siden.
Inden for de første 14 dage opdager jeg en del fejl, hvor både vaske- opvaskmaskine ikke fungerer (noget med rørene åbenbart) ligeledes har sælger ikke overladt lejligheden i ordentligt stand og blandt andet ikke ordnet huller i væggene fra diverse møbler der har været hængt.
Derudover var der en del ulovlig mangler fra el rapporten som ikke var ordnet inden overtagelse. Dette var sat til at blive ordnet til omkring 5-6 tusind kroner. Da jeg så får en autoriseret elektriker til at kigge på det, viser det sig at det er en del mere omfattende og at de stik prøver fra el rapporten slet ikke har været nok og der er derfor et større el arbejde i vente for at få gjort alt lovligt – jeg er blevet givet en overslagspris på 40.000 kr,.
Sælger er desværre gået hen og blevet ubehagelig og kommer med argumenter såsom at det er gamle installationer og at det har fungeret fint for ham og mange af fejlene fra det nye el-syn var fra før han overtog lejligheden for knap 10 år siden.
Jeg vil derfor hører om jeg er i min gode ret til at reklamerer over mangler og kræver de ca 40-45 tusind det nu kræver at få lovliggjort?
Kan det i øvrigt ses som en forbedring? Da sælger kun vil give 10.oo0,. og mener at jeg kan skrive resten som forbedring?
Håber du kan forstå mit spørgsmål og hjælpe med råd.
Mange tak,
Mvh,
Benjamin
Kære Benjamin,
Hvis du har gjort sælger opmærksom på fejlene inden for 14 dage efter overtagelsen, så burde du kunne reklamere over fejl og mangler. Det er også vigtigt, at du gør bestyrelsen og administrator opmærksomhed på de fejl og mangler som skal udbedres, så de er informeret om sagen.
At det er en forbedring, kommer an på hvor lang tid du vælger at blive boende i din andelsbolig. Forbedringer bliver jo afskrevet over tid.
Ida – Andelsportal.dk
Mette har haft kontakt til administrator og først givet besked om alt var ok ca efter 1 måned da loftkontakten var blevet udskiftet og alt så ud til at virke men efter de ca 14 dage opstod en nye fejl ved den samme kontakt.
Hilsen
Verner
Tak for dit svar min datter har straks efter overtagelsen klaget over kontakten altså inden for tidsfristen men der gik næsten en måned før den blev lavet og alt var ok men efter ca 3 uger forsvandt strømmen fra den stikkontakt under loftafbryderen vennen kom ca 14 dage efter og fik det til at virke men så gik der kun ca 14 før strømmen igen forsvandt, der var opsat ny el tavle og hfi afbryder op som hun betalte men i vurderingen står der at el ikke er godkendt nok fordi der stadig er stofledninger i soveværelset men Mette har klaget inden for de 14 dage men da den fejl blev udbedret opstod der jo en ny fejl ved den samme kontakt har det ikke nogen betydning når man reparerer en fejl ( loftkontakten) opstår der en ny ved den samme kontakt
Mvh
Verner
Hej Verner
Det lyder til, at din datter har klaget som hun burde. Jeg vil anbefale, at I går til bestyrelsen og fremlægger sagen. Nogle foreninger går nemlig ind selv og udbedrer ulovlige el-installationer. Bestyrelsen vil også kunne give svar på, hvordan hun skal forholde sig ved strømfejl i fremtiden.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Nynne
Min datter har købt en andelslejlighed og kontakten til loftlister vad defekt så hun kontaktede sælger der kom sammen med en ven erkendte at kontakten skulle udskiftes og han ville prøve at skaffe en tilsvarende gammel fordi de gamle stofledninger var meget korte efter ca 14 dage kom vennen og skiftede kontakten hvorefter min datter meddelte sælger at alt var ok Men efter 14 dage forsvandt strømmen fra stikkontakten under den afbryder de havde skiftet vennen kom igen og han fik stikkontakten til at virke men efter ca 14 forsvandt strømmen igen så hun henvendte sig igen til sælger men sælger afviste og meddelte at nu var der gået næsten 3 måneder så nu var det hans ansvar mere selvom det kun var 3 uger siden vennen sidst var der det kedelige er at den stikkontakt der igen ikke virker er den hvor køl og fryser er tilsluttet så det er også gået ud over frostvarerne som var tøet op sælger brugte også den stikkontakt til hans køl og frys så den må have virket før vennen skiftede loftkontakten problemet er efter min mening gamle korte stofledninger som vennen også bande over.
Med venlig hilsen
Mettes far
Kære Verner,
Tak for din henvendelse.
Som udgangspunkt har køber, i dette tilfælde din datter, 14 dage til at gøre indsigelser mod indvendige mangler i andelsboligen.
Efter de 14 dage bliver pengene for salget nemlig udbetalt til sælger. Pengene har indtil da været tilbageholdt for netop at sikre, at der ikke er for mange fejl og mangler i andelsboligen. Jeg vil i fremtiden anbefale, at foreningen eller hvis din datter engang køber en ny andelsbolig, at I får lavet en vurderingsrapport over fejl og mangler af en fagmand.
Derudover er det også vigtigt at informere bestyrelsen og administratoren i foreningen. Som jeg læser din besked, har kommunikationen kun været mellem din datter og sælger. Ved at informere bestyrelsen og administrator bliver alle bevidste om reklamationen.
Bedste hilsner
Ida – Andelsportal.dk
Hej
Jeg overdragede min andel for 1 uge siden.
Næste dag sender køber mig billede af en utæthed under vasken. Den fejlede intet dagen før. Jeg siger ok til at betale nye reservedele. Hendes svigersøn har ordnet det og renset HELE systemet- som hun siger. Så nu er der regning på hans tid og reservedele, hæfter jeg for begge ell kun reservedele?
Hej Diana
Man kan som udgangspunkt ikke rekvirere et arbejde på en andens regning, med mindre man har fuldmagt hertil. Jeg vil derfor anbefale, at du tager dialogen med bestyrelsen i foreningen om, hvordan du forholder dig til denne efterkrævning. I de fleste tilfælde skal du selv have muligheden for at udbedre manglen, men det kommer an på, hvad der er bestemt i foreningens vedtægter.
Du kan eventuelt læse dette brevkassespørgsmål til inspiration: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/handvaerkerregning-ved-fejl-og-mangler/
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andels portal,
Jeg har netop solgt min andel.
Da jeg købte lejligheden i 2015, var der ikke krav om VVStjek, så dette fik jeg ikke lavet.
I VVS rapporten, som jeg har fået lavet ifm. mit salg, står der gasinstallation er ikke nedtaget og afproppes lovligt. Gasinstallationen der omtales, er de gamle gasrør der har løbet igennem hele andelsforeningen.
Man fik i foreningen afinstalleret gas i alle ejendommene, før min tid.
Før køber overtager lejligheden, er det et krav at ulovligheder skal udbedres. Men skal jeg lovliggøre gasinstallationerne, når de løber fra min lejlighed igennem min nabos lejlighed? Det er vel en lodret installation, og dermed foreningens ansvar?
De bedste hilsner Tine
Hej Tine
Tak for din henvendelse. Hvem der skal betale for udbedring af gas-installationerne i din lejlighed fremgår af foreningens vedtægter. Vi har fået et spørgsmål som dit i vores brevkasse tidligere. Læs svaret fra vores ekspert her: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/gasinstallation/
Jeg håber, at det var til en hjælp.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej,
Jeg har d.d. overtaget en lejlighed. På badeværelset er der hul i gulvet og der er er rør der blotlagt og rusten.
Det var ikke noget jeg lagde mærke til besigtigelse, men der har ikke nødvendigvis været skjult. Ville dette tælle som en mangel/fejl?
Hej Natascha
Tak for din henvendelse. I denne guide om vedligeholdelsesanvar kommenterer en boligadvokat på en situation som din: https://www.andelsportal.dk/guides/ansvar-vedligeholdelse-udskift/ . Skyldes revnerne i gulvet, at det bærende I-jern begynder at ruste, så er det foreningens ansvar at udbedre. Skyldes revnerne, at andelshaveren har misvedligeholdt gulvet, så er det andelshaverens ansvar at udbedre. Læs mere om det i guiden.
Bedste hilsner
Nynne – Andelsportal.dk
En vurderingsmand hyret af min andelsboligforening oplyste mig og vores hoved- og bagdør i lejligheden ikke er brandsikker ift. loven. Begge skal udskiftes. Han fortalte endvidere at det er foreningens ansvar, da det er foreningen der står for brandsikkerheden? Er det rigtigt?
Med venlig hilsen Katja
Kære Katja,
Tak for din henvendelse.
Det er andelsboligforeningen, der har pligten til udvendig vedligeholdelse af eksempelvis vinduer og døre. Dette betyder også, at en andelshaver ikke selv kan bestemme, hvilken type hoveddør lejligheden skal have.
Hvorvidt der er krav til brandsikre døre er bestemt af vedtægterne i andelsboligforening, men også nogle kommuner stiller krav til dette. Jeg vil derfor anbefale, at du går i dialog med bestyrelsen og undersøger dette nærmere. I nogle foreninger er det dig, der er ansvarlig for brandsikkerheden i din lejlighed (det indvendige) og andelsforeningen som har ansvaret for den udvendige brandsikkerhed (trappeopgangen, bygningensfacade osv.). Det kan dog variere fra forening til forening.
Skal du selv udskifte din hoved- eller bagdør med en brandsikker model, så skal du huske at have godkendelse fra din bestyrelse først.
En anden løsning kunne være, at du stiller et forslag på næste generalforsamling om fælles udskiftning af samtlige hoved- og bagdør i andelsboligerne på andelsboligforeningens regning.
Jeg vil anbefale dig at læse denne artikel igennem, den giver mange svar: https://www.andelsportal.dk/guides/ansvar-vedligeholdelse-udskift/
/Ida – Andelsportal.dk
Hej Nynne
Tak for dit svar.
Når eksperten siger at udvendig vedligehold, i udgangspunktet, påhviler andelsforeningen, så er der vel krav om ret tungtvejende argumentering hvis en andelsforening alligevel kræver at sælger skal udskifte alt udvendig træværk på andelsboligen i forbindelse med et salg (en udgift på op imod 40.000,-)?
Så skal dette vel enten fremgå af vedtægterne eller af seneste generalforsamlingsreferat, og historiske generalforsamlingsreferater kan ikke gøres gældende i forhold til sådanne økonomiske krav?
jf. Jeres oversigt over dokumenter, der skal indhentes i forbindelse med køb/salg af en andelsbolig, så er det ikke nødvendigt at bede om at historiske generalforsamlingsreferater udleveres.
Det kan derfor være vanskeligt at finde ud af, hvad der er gældende retningslinjer i andelsforeningen, hvis historiske generalforsamlingsreferater også kan anvendes.
Hej Mads
Du har helt ret i, at skildringen for vedligeholdelsesansvaret er svær. Særligt fordi, at de enkelte regler i foreningen netop reguleres af, hvad der er bestemt i vedtægterne. Både vedligeholdelse og nødvendige dokumenter ved salg, bør være nedskrevet i vedtægterne. Bor du i etageejendom vil det være andelsboligforeningen, der skal vedligeholde facaden og ejendommen, så jeg forstår godt, at du stiller spørgsmålstegn ved, hvor du står stillet i forhold til træværket.
Jeg vil anbefale, at du kontakter en administrator eller boligadvokat, der kan give juridisk rådgivning i forhold til jeres vedtægter. Vi har også skrevet denne guide om vedligeholdelse her: https://www.andelsportal.dk/guides/ansvar-vedligeholdelse-udskift/
Bedste hilsner
Nynne – Andelsportal.dk
Hej Ida
I artiklen skriver i at “Alle lejelovens almindelige regler gælder sådan set i forholdet mellem andelshaver (lejer) og forening (udlejer)”
Men læser man § 2 stk. 3. i lejeloven så fremgår det at “Med undtagelse af § 100, stk. 4, gælder loven ikke for leje af boliger, der er omfattet af § 1 i lov om almene boliger m.v.”
Det vil sige at lejeloven ikke gælde for andelsboliger.
Hvordan skal formuleringen forstås? Er retspraksis i andelsboligsager at følge lejeloven selvom den ikke gælder for andelsboliger?
Hej Mads
Tak for din kommentar. Eksperten i interviewet bruger skildringen mellem lejer og udlejer til at fortælle om vedligeholdelsesansvaret i andelsboligforeningen. Du skal derfor se citatet som et belæg for, at andelshaverne skal vedligeholde den indvendige del, mens den udvendige del er andelsboligforeningens ansvar.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg retter henvendelse, da jeg har solgt min andelslejlighed i Kbh med overdragelse den 1 februar 2019. Den 19 februar 2019 skriver administrator en mail til køber og mig at de 14 dages indsigelsesret er gået, og at en restsum på 25.000 kr vil blive betalt til mig hvis køber fortsat ikke har nogen indsigelser. Hertil svarer køber at der siden indflytning har været en forfærdelig stank fra badeværelset, og at hun har forsøgt med afløbsrens men dette har ikke hjulpet, derfor vil hun gerne at jeg skal betale for en ekspert til at komme ud og kigge på det. Inden salget fik vi lavet både et el- og VVS tilsyn som ikke viste nogen mangler ift dette. Jeg sagde også udtrykkeligt til køber, at hun måtte kontakte mig hvis der var noget, som ikke var i orden, hvilket hun ikke har gjort. Derudover må det formodes at køber ikke havde læst vedtægterne igennem, da hun ikke var klar over at der overhovedet fandtes en 14 dages indsigelsesret.
Mine spørgsmål lyder; tæller weekender med i de 14 dages indsigelsesret, eller er det kun hverdage? Og er de 14 dages indsigelsesret en lovgivning alt afhængig af foreningen?
Jeg mener jo ikke, at det er mig, som er ansvarlig for dette problem, men vil gerne have råd og evt afklaring på om man kan gå videre med dette til en advokat.
Ser frem til dit svar
Mvh Mette
Hej Mette,
Tak for din henvendelse.
Som du selv nævner i din kommentar, så har administratoren afgjort, at de 14 dages indsigelsesret er gået. Du bør derfor ikke være nervøs for, at weekenderne ikke tæller med i perioden. Hvis køber ønsker at gå videre med sagen, så vil det oftes være en sag, som køber skal tage med bestyrelsen, da indsigelsesperioden er afsluttet. Her skal det vurderes, hvorvidt manglen bliver kategoriseret som en ‘skjult mangel’ og hvem, der skal udbedre den. Nogle foreninger går ind og udbedrer fejlen selv, mens andre lader det være en sag mellem sælger og køber.
Da du har fået foretaget et VVS-tjek, så er du godt stillet i sagen, da du har en vurdering af toilettes tilstand, som du kan henvise til.
Du kan med fordel kontakte bestyrelsen eller administratoren i din nu ‘gamle’ forening, hvis du søger indsigt i, hvordan sagen vil blive håndteret herfra.
Ida – Andelsportal.dk
Jeg har solgt min andelsbolig for 2 måneder siden, og køber har sidenhen gjort indsigelser indenfor 14 dage. I mellemgangen, under et nedsænket loft, skulle der åbenbart være nogle ulovlige el installationer. Der er både udarbejdet VVS og el rapporter inden salg, af nogle fagfolk som andelsforeningen har gjort krav på. Vi har åbenbart også haft en emhætte som har været ulovlig opsat, og køber skriver, at de har været nødt til at skifte/rykke deres gasinstallation for at imødekomme kravet om at lovliggøre det. De har allerede tilsendt os en vvs-regnnng, på flytning af gasinstallationen uden at have drøftet det med os først? Er det virkelig os der skal betale det? Og de har indhentet et tilbud på over 30.000 for at lovliggøre elinstallationerne i mellemgangen, hvor vi skal betale for ny loft og maling og spartling? Er det ikk kun de ulovlige installationer som vi har pligt til at lovliggøre? Skal vi virkelig betale for ny gipsloft, maling og spartling? Har vi som sælger ret til at indhente vores egen tilbud på dette? Og sidst men ikke mindst så skulle der også være noget mangel på afdækningen, på eltavlen som de mener er ulovligt? Men dette fremgår ikke af el rapporten? hvordan skal vi forholde os til dette? Skal vi få den samme tilsynsmand som foreningen har anbefalet ud igen, for at lave en ny vurdering?
Hej Sabeen
Tak for din henvendelse. Hvis du ikke har været bevist om fejlene og en fagmand ligeledes har gennemgået boligen uden at påpege dem, kan du se det som en skjult mangel. Jeg vil derfor anbefale, at du tager kontakt til bestyrelsen i din forening, så I sammen kan tage en dialog om, hvordan I bør tilgå situationen. Nogle andelsboligforeninger vælger selv at gå ind og erstatte skjulte mangler, men det varierer fra forening til forening.
Har I dertil bevis på, at el-arbejdet er udført autoriseret af en elektriker og har en gyldig faktura, bæres ansvaret af den autoriserede virksomhed, som har udført arbejdet. Det er dog en vurderingssag og derfor vil jeg anbefale, at I inddrager bestyrelsen og eventuelt boligenforeningens administrator først og fremmest.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Nynne,
Jeg købte en andelslejlighed af selve andelsforeningen for et par år siden, en taglejlighed som foreningen tidligere havde udlejet men så solgte som andel.
Nu har jeg i forbindelse med anden renovation haft min skunk åbnet, og har fået konstateret at der er skimmel i skunkvæggen. Det er sket da skunken oprindeligt er konstrueret uden et dampspær og der således er kommet damp ind og kondensvand har samlet sig inden i selve skunken. Skaden er tydeligvis fra før jeg købte andelen.
Bestyrelsen har ved en række lignende sager svaret, at da skader som denne vedrører indvendig vedligeholdelse, og da den er købt som beset, har foreningen ikke har et ansvar for at udbedre skaden. Er det virkelig tilfældet at en skade som denne kan falde ind under “købt som beset” og at foreningen er ansvarsfri?
På forhånd tak for dit svar.
Hej Asger
Tak for din henvendelse. Først og fremmest kan det variere fra forening til forening, hvem der skal udbedre fejl og mangler, da ansvaret er bestemt i foreningens vedtægter. Ansvaret for at udbedre skimmelsvamp er dertil svært at placere, da det kommer an på om fugtproblemerne er opstået ude eller inde. Jeg vil derfor først og fremmest anbefale, at du kontakter foreningens administrator eller en boligadvokat for en faglig vurdering.
Er skimmelsvampen opstået indvendigt, så er det som udgangspunkt dit ansvar at udbedre skaderne. Er skimmelsvampen opstået i etageadskillelsen vil det være foreningens ansvar, da etageadskillelser er en del af fællesarealerne.
Du kan læse mere om vedligeholdelsesansvaret i denne artikel: https://www.andelsportal.dk/guides/ansvar-vedligeholdelse-udskift/
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportalen.
Jeg har for nyligt købt en andelslejlighed som jeg renoverer fuldstændigt. Dette betyder dermed også nyt EL og VVS arbejde i lejligheden.
Jeg har i min omgangskreds et kæmpe netværk af håndværkere.
Må disse gerne udføre arbejdet i min andelslejlighed hvis man laver alt 110% lovligt som loven foreskriver det?
Eller SKAL man have faktura på arbejdet for at det skal kunne tælle med som en forbedring den dag man sælger?
Hej Andreas
Tak for din henvendelse. Du kan ikke kalde dit el- eller VVS-arbejde en forbedring medmindre, du har en faktura på, at det er udført af et autoriseret firma. Når du en dag skal fraflytte din andelsbolig, vil du nmelig blive bedt om at fremfinde dokumentation på arbejdet.
Du kan læse mere om kravene her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/forbedringer-andelsboligen/
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Vi har pr. 1. november overtaget en ny lejlighed i det som hedder de parlamentariske selskaber under KAB:
https://www.kab-bolig.dk/om-kab/kunder-i-kab-faellesskabet/parlamentariske-selskaber
Vi har byttet lejlighed internt med en anden beboer i selskabet.
I boligforeningen er der beskrevet “spillereglerne” når man overtager en lejlighed; http://www.gronnegaarden.net/vurdering.html.
Det fremgår af dokumentet “principper for vurdering af boliger i Selskabet” bl.a.:
Ved overdragelse af bolig skal det ikke være nødvendigt for indflytter at foretage vedligehold, der overstiger udbedring af normalt slidtage. Alle boliger skal ved fraflytning være normalt vedligeholdt og indeholde de installationer, der gør boligen funktionelt og brugbart.
Samt:
2. Vægge og lofter skal være uden løs puds, revner eller huller. Dog accepteres almindeligt slid. Pudsede og spartlede vægge og lofter, tapet/filt og maling vurderes ikke som forbedring.
Samt:
3. Ulovlige lofter og vægge (eksempelvis celotexplader og trælister) skal lovliggøres af fraflytter. Hvis de er godkendt af repræsentantskabet i forbindelse med opsætning eller i forbindelse med tidligere vurderinger, lovliggøres de, og eventuelle skader i forbindelse hermed udbedres for selskabet regning.”
Repræsentantskabet har IKKE gjort indsigelse mod den tidligere ejer (og den tidligere ejer inden da) og selskabet hæfter derfor for at lofter/vægge lovliggøres (der er ulovlige celotexplader begge steder). Lofterne er hevet ned og der er opstået en del skader i lofterne.
Selskabet har indvilliget i at lave hullerne, men oplyser de ikke laver noget ved væggene.
Bør de ikke også det jf. ovenstående?
Der udarbejdes EL tjek og selskabet skal udbedre ulovlige installationer.
Grundet lejlighedens stand er vi ikke flyttet ind og vi bor derfor forskellige steder, hvor vi har lejet os ind. Selskabet har meddelt at der er lang ventetid (10 mdr.) på deres håndværkere, hvilket naturligvis er usagligt og ikke acceptabelt. Hvad betragtes som rimelig ventetid før selskabet udbedrer de skader som er påført under arbejdet? Og hvad gør man hvis selskabet fastholder det skal være deres egne håndværkere som skal anvendes?
Hæfter selskabet ikke også for ulovlige VVS installationer?
Der løber blandt andet et gammelt gasrør gennem 3 værelser (og som var skjult grundet de sænkede lofter). Så nu har vi et gasrør, der er synligt og som ligger ca. 20 cm. under det oprindelige loft. Hvem skal fjerne det?
Med venlig hilsen
Michael
Hej Michael
Tak for din henvendelse. Det lyder til at være en ærgerlig situation, som I er endt i. Da dit spørgsmål er af juridisk karakter (og vi blot videreformidler nyheder på boligmarkedet) vil jeg anbefale, at du kontakter en boligadvokat med dine spørgsmål. Du kan også kontakte foreningens administrator, hvis I har en tilknyttet.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Arealmangler
Hejsa. Hvordan forholder det sig med arealmangler i en andelsbolig. Jeg har haft en landmåler ude at foretage en opmåling og her er der en ret stor afvigelse imellem det opgivede boligareal jf. BBR (68m2) og det målte (48m2) – hvem hæfter for den mangel er det forening (og i givet fald, er det så ikke alle der skal kompenseres?) eller den tidligere andelshaver?
Hej Matias
Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå, at du ønsker at undersøge denne forskel i kvadratmeter nærmere. Først og fremmest skal du undersøge, hvorvidt antallet af kvadratmeter har indflydelse på andelsboligens pris. Det gør du ved at se på, hvilken fordelingsnøgle, der anvendes i din andelsboligforening til at udregne den enkelte andelsboligs værdi. Normalvis sker dette ved at gange andelskronen med kvadratmeterprisen, men det er ikke i alle andelsboligforeninger, at denne fordelingsnøgle anvendes. Fordelingsnøglen af de enkelte andele fremgår af andelsboligforeningens vedtægter.
Dernæst bør du undersøge, hvad der i foreningen medregninges i det endelige boligareal. Medregnes eksempelvis kælderrum, loftrum og altaner i antallet af kvadratmeter, så kan forklaringen måske findes her.
Da der er mulighed for, at regnefejlen også kan gælde for andre boliger i foreningen bør du kontakte bestyrelsen. De kan også hjælpe dig godt videre i forhold til foreningens retningslinjer. Hvis du søger vejledning i forhold til kompensation og regler på området, så vil jeg anbefale, at du kontakter en boligadvokat.
Vi har tidligere skrevet en artikel om overpriser, hvilket også inkluderer en regnefejl i kvadratmeterne. Den finder du her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/foraeldelsesfrister-andelskoeb/.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Vi har netop overdraget vores andel. Toilettet løber, hvilket køber var gjort opmærksom på inden salgsaftalen blev underskrevet. Der er foretaget en vurdering af foreningens faste vurderingsmand, og toilettet er afskrevet i værdi, men det er ikke blevet bemærket, at det løber. Køber mener, der skal et nyt toilet til. Hvem er ansvarlig for at udbedre det løbende toilet? Hvis der skal et nyt toilet til, står vi som sælger eller køber for udgifterne? Det kan jo skrives på som forbedring.
Med venlig hilsen
Irene
Hej Irene
Tak for din henvendelse. Hvis I inden overdragelse har lavet en aftale om det løbende toilet – bør dette være gældende. Men jeg vil anbefale, at du kontakter foreningens bestyrelse, så de kan give et konkret svar i forhold til jeres vedtægter.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hvis der ikke står hårde hvidevarer på vurderingen, hvilket man har gjort administrator opmærksom på, og køber har indsigelser ved disse, hvordan skal man så forholde sig til det? Normalt er der en liste over, hvilke hvidevarer der er i lejligheden, men hvis disse ikke står opført, tænker jeg at det ikke er fejl og mangler?
Hej Sia
Tak for din henvendelse. Hårde hvidevarer bliver i de fleste andelsboligforeninger betragtet som løsøre. Det betyder, at de handles direkte mellem sælger og køber. Andelsboligforeningen er derfor ikke forpligtet til at udbedre dem.
Indtil overdragelsesdagen vil køberen kunne nægte at overtage de hårde hvidevarer, uanset om han/hun har skrevet under på det i overdragelsesaftalen. Det er derfor sælger og køber imellem, som skal aftale, hvordan løsøre skal forhandles. Du kan læse mere her: https://www.andelsportal.dk/guides/lejlighedsvurdering-betaler-sig/
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andels portal
Jeg har lige solgt min andelsbolig.
Køber mener jeg skal betale for fejelister og
montering, fejelister om døre,
lejligheden har aldrig haft disse lister . udskiftning af 2 gulvbrædder som har været knækket i al den tid vi har ejet lejligheden 3 år. Udskiftning af toiletmøbel pga af vand fra bruser. Skab til køleskab som har en skramme. Mener det er bagateller. Hvad skal jeg accepterer
Vh Linda
Hej Linda
Tak for din henvendelse. Først og fremmest er mangelsager svære at vurdere uden en vurderingsrapport samt et el- og VVS-tjek. Ofte er det nemlig de mangler, der fremgår af vurderingstjekket, som du er forpligtet til at udbedre inden køber flytter ind. Hvis ikke du har en rapport at tage udgangspunkt i, så vil jeg anbefale, at du spørger bestyrelsen, hvordan I plejer at gøre mangler op i din andelsboligforening.
Manglende dørkarme, toiletmøbler som ikke virker optimalt og ødelagte gulvbrædder vil være en mangel. Er disse ikke dokumenteret dengang du flyttede ind, kan du godt risikere at hæfte for dem. Skrammer og almindelig slid på eksempelvis vægge og gulv vil som udgangspunkt gå ind under ‘vedligehold’, som du ikke er forpligtet til at udbrede. Men det er igen en vurderingssag. Du kan læse uddybende om mangler i forbindelse med køb og salg i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal
Min mand og jeg står som sælger af en andelsbolig og har et par spørgsmål..
Vi har solgt vores bolig under prisen, med et mundtligt nedslag grundet, at varmtvandsbeholderen og emhætten skulle skiftes. Køber ønsker yderligere nedslag grundet varmtvandsbeholderen kræver snarest udskiftning – vi accepterer dette. Købsaftale bliver underskrevet og dernæst bliver boligen gennemgået, sammen med køber, bestyrelse og os.
Der er en bemærkning til noget elinstallation, som var på samme måde da vi købte boligen for 10år siden, som bestyrelsen foreslår, at vi skal betale halvdelen af og så betaler foreningen den anden halvdel.
Hvem skal reelt betale denne eventuelle ikke korrekte installation? Den sidder i et skur som er stående op af huset – alle huse har dette skur og det er opført sammen med huset.
Kort efter gennemgang af huset, med køber og bestyrelse, bliver vi kontaktet.
Sælger har gennemgået huset og varmtvandsbeholderen er i dårligere stand end hun forventede – hun ønsker at vi betaler 15.000kr til en ny.
Kan hun tillade sig dette? Velvidende, at afslaget på andelen er givet netop fordi denne skal skiftes.
I så fald vi skal skifte beholderen, står det os vel frit for, selv at købe en varmtvandsbeholder og vælge vvs’er til opgaven?
Hun påpeger desuden af listen på køleskabet ikke lukker tæt – har hun noget at hente der?
Hvor lang tid efter kan hun reelt komme med nye ‘opdagelser’, når alt er skrevet under?
På forhånd mange tak 🙂
Hej Simone
Tak for din henvendelse. Først og fremmest vil jeg anbefale, at I henvender jer til foreningens administrator og bestyrelse med disse konkrete spørgsmål, da reglerne for mangler varierer fra forening til forening. Jeg kan dog sige noget generelt om reglerne for mangler, men igen er det vedtægterne i den enkelte forening, som bestemmer retningslinjerne for mangelsagerne.
Normalvis bliver der udarbejdet en vurderings-, VVS- og El-rapport, som afgør, hvad I er påkrævet at udbedre inden køber flytter ind. Som sælger af boligen har I mulighed for at udbedre skaden selv, også varmtvandsbeholderen, hvis I ønsker det. Angående el-installationen er det desværre meget almindeligt, at det er jer, der skal udbedre den – også selvom skaden ikke er opstået i jeres tid. Det er nemlig en sag, som er svær at bevise tilbage til den tidligere ejer, og derfor er det den nuværende ejer, som ofte står på mål for udbedringen. Ligesom i jeres forening vælger bestyrelsen dog nogle gange at dække en del af summen.
Som der står i guiden, så kan sælger være svær at stille til ansvar, når pengene er udbetalt. Altså 14 dage efter køber er flyttet ind.
Jeg vil igen anbefale, at I i samarbejde med foreningens bestyrelse eller administrator får aftalt et klart grundlag for, hvordan I skal forholde jer i denne sag, og hvad I hæfter for. Ligeledes om I skal betale for tætning af lister osv.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportalen
Jeg har for nylig solgt min andelsbolig, men jeg står nu i en lidt kedelig situation.
Bygningen er lige knap 100 år gammel, og lejligheden er derfor med gamle Dannebrosdøre. Døren indtil soveværelset har små revner, hvilket køber har udpeget, som en skjult mangel. Da revnerne kan ses, mener jeg ikke de kan gå som en skjult fejl og mangel. Der har været udført et vurderingstjek af en fagmand, som ikke har noteret det i vurderingsrapporten.
Døren er i samme stand, som da jeg købte den.
Køber vil nu have næsten 20.000 i nedslag for en ny dør (de har indhentet et tilbud). Jeg mener dog ikke, at de har krav på en helt ny dør, da standen på døren tydelig kunne ses ved gennemgang af lejligheden inden overtagelse, og derfor ikke kan påpeges, som en skjult fejl og mangel.
Hvordan forholder jeg mig i denne situation?
På forhånd tak
Hej Camilla
Tak for din henvendelse. Hvis ikke vurderingsmanden har nævnt døren som en forbedring, så er det fordi, at vurderingsmanden mener, at du ikke skal hæfte for en ny dør. En skjult mangel er en mangel, som ikke var synlig ved tjek og derfor vil jeg mene, at døren ikke er en skjult mangel. Det er dog en vurderingssag og derfor vil jeg anbefale, at I inddrager bestyrelsen, hvis der fortsat er uenighed om udbedringen.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal,
Jeg har en veninde som desværre har købt en andelslejlighed uden at få lavet el eller vvs tjek, og har heller ikke fået lavet nogen form for tilstands rapport.
Jeg finder på et senere tidspunkt så ud af at hun i sin el tavle ikke har nogen form for HPFI relæ, og at hun kun har en gammel sikringsboks fra 40-60’erne med med 1 gruppe.
For at gøre ondt værre så er alt el i hele lejlgheden gamle stofledninger, så det er en brand der bare venter på at blive antændt da der som sagt ingen beskyttelse er i tavlen.
Det blev desværre ikke opdaget inden for de første 2 uger.
Jeg vil dog stadig mene at det er en komplet ulovlig installation og sælger burde have fået det lavet da det blev et lovkrav tilbage i 2008, og som jeg forstår er andelsforeningen juridisk bindende til at sørge for at det blev lavet.
Kan det virkelig passe at hun selv skal betale for at få en elektriker ud for at installere et HPFI relæ, eller er det nogen som andelsforeningen burde betale?
Pft. 🙂
Hej Nicklas,
Tak for din henvendelse. Det er en ærgelig situation, som din veninde er havnet i. Har I bevis på, at arbejdet er udført autoriseret af en elektriker og har en gyldig faktura fra den tidligere ejer, bæres ansvaret af den autoriserede virksomhed, som har udført arbejdet. Hvis ikke er det svært at placere skylden hos den tidligere sælger, da det er svært at bevise, at installationerne er sket under den tidligere sælger.
Jeg vil anbefale, at din veninde kontakter bestyrelsen i foreningen, og hører dem, hvad hun kan gøre i sådan en sag. Som udgangspunkt er foreningen ikke forpligtet til at dække omkostningerne, men nogle vælger at gøre det alligevel.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal
Vi har en kedelig sag ifm. køb af andelslejlighed som projektsalg.
Under opførelsen af vores kommende boligkompleks, kom vi ind på byggepladsen for med glæde, at følge opførelsen af vores kommende lejlighed ( det var ikke lovligt, det tænkte vi ikke over..) For ca 3 mdr siden opdager vi at der siver vand ned af væggene i 2 af værelserne. Vi informerer andelforeningens byggesagkyndig, som i øvrigt blev udpeget af bygherre, om vandindsivning og han vil følge op på det. Efter nogle dage spørger vi ham om vi kan mødes med ham i vores kommende lejlighed . På dagen mødtes vi og han konstaterer, at det er lidt bedre, men der er stadig lidt fugt på væggen. Han går, vi spørger om vi måtte blive i lejligheden lidt længere, han giver os lov….., men så helt uventet kommer der en byggeleder i hjelm og sikkerhessko og giver os en s…balde, og talte til os som om vi var indbrudstyve. Han accepterede ikke, at vi sagde vi havde aftale med byggesagkyndige og ringer til ham og byggesagkyndige siger , at vi IKKE havde nogen aftale , at det var tilfældigt vi mødtes….. Det fører til en diskussion med store bogstaver…
Nu til sagens kerne – vores straf : de kommende beboer fik tilbud om at være med til besigtigelsen af lejlighederne 3 uger før nøgleoverdragelsen og vi fik en mial fra vores bestyrelse om at bygherren ikke ønskede, at vi var tilstede, men kun byggesagkyndige. Man gjorde os opmærksom på at, andelslejligheden er andelsforeningens, så vi ikke behøver at være til stede. Nu nærmer sig daten for nøgle overdragelsen sidst på måneden og vi får en mail fra bestyrelsen igen, om at man heller ikke ønsker, at vi er der ved overdragelsen, det bliver byggesagkyndige, der får nøglen og giver den videre til bestyrelsen idet det jo ikke er vores lejlighed…..
Vores spørgsmål er, kan bygherren behandle os sådan , er det juridis ok? Det er jo os som skal deponere pengene på bygherrens konto før nøgleoverdragelsen og vi har ikke fået lov til at se hvilke mangler der måtte være….
Mange hilsner
Irena Nisenbaum
Hej Irena,
Det lyder som en rigtig kedelig situation, som I er havnet i. Vi kan desværre ikke yde juridisk rådgivning herinde. Jeg vil derfor anbefale, at I tager kontakt til en advokat, som kan hjælpe jer med, hvordan I håndterer denne situation.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal.dk,
Jeg står i en situation, hvor jeg i 2008 køber en andelslejlighed, hvor der i vedtægter er gjort klart at alle forbedringer vedr. EL og VVS (samt større modifikationer) skal godkendes af Bestyrelsen, som derefter udstikker en rækker “regler” for udførelsen – blandt andet at det skal være autoriseret og dokumenteret på regning.
Da jeg køber lejligheden er der derfor gennemgået fuld VVS og EL syn samt vurdering af fast vurderingsmand i foreningen. Af min vurderingsrapport fremgår der ingen fejl eller mangler, eller andre bemærkninger i henhold til gennemgangen og de udfærdigede rapporter fra EL og VVS.
Jeg bor i lejligheden i 10 år (i god tro) og skal nu selv sælge den. Da jeg går igennem VVS syn’et ser VVS’eren så med det samme af afløbet på mit badeværelse er ulovligt (mangler en smøremembran – vådrumssikring). Jeg har ikke lavet om i badeværelset, hvorfor dette er det “originale” gulv og afløb fra da jeg selv køber lejligheden. Han giver et overslag der hedder 50.000 kr. inkl. murearbejder (da det er et omfattende projekt med helt nyt gulv og renovering af loft hos underboen – da der skal laves hul hele vejen igennem).
Jeg synes jo dette er en fuldstændig uretfærdig udgift for mig (enten ved at lave forbedringen inden salg, eller nedskrive min salgspris med 50.000 kr.), da jeg køber i god tro ud fra de rapporter der er udfærdiget af fagfolk, og en forbedring der er godkendt af foreningen (at de så ikke sikrer sig kvitteringer osv. for at “tjekke”, kan vel aldrig påhvile mig?).
Jeg har derfor talt med vores bestyrelsesformand, som oplyser at det er mig der hæfter for udbedringen, da det desværre er mig der bor der og skal sælge nu… Kan det virkelig passe? Jeg vil jo mene at det i en vis udstrækning er foreningens juridiske ansvar at regler og vedtæger overholdes – og i modsat fald, skal deres ansatte fagfolk bemærke disse ved en gennemgang.
Så ja, det korte af det lange: Stemmer det virkelig, at jeg som køber i god tro nu kommer til at hæfte for tidligere ejers ulovlige arbejde til trods for at foreningen har accepteret forbedringen og denne er godkendt af aut. VVS’er i sin tid? Bør udgiften ikke være foreningens lod, som derefter må gøre efterkrav hos VVS’eren, hvis de mener at det er denne der har handlet udenfor det aftalte arbejde han skulle udføre ved gennemgangen?
På forhånd mange tak for svar.
Venlig Hilsen
Jannie – en meget fortvivlet andelshaver.
Hej Jannie
Tak for din henvendelse. Det lyder også til, at det er en ærgelig situation du er havnet i. Har du bevis på, at arbejdet er udført autoriseret af en VVS og har en gyldig faktura, bæres ansvaret af den autoriserede virksomhed, som har udført arbejdet. Det er nemlig vigtigt, at du kan bevise, at installationerne er sket under den tidligere sælger, ellers kan skyldsspørgsmålet være svært at placere. Særligt hvis du har boet i boligen i mange år.
Foreningen er ikke forpligtet til at dække omkostningerne, da det er en sag mellem dig og tidligere sælger, eller dig og VVS-firma.
Da vi ikke sidder med juridisk rådgivning herinde, vil jeg anbefale, at du kontakter foreningens administrator eller en boligadvokat, hvis du ønsker at gå videre med sagen.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hvad nu hvis det samme sker og salget er et dødsbo??
Hej Morten,
Tak for din henvendelse.
Hvis der er mangler i et dødsbo, så vil jeg mene, at situationen er den samme. Altså manglerne skal trækkes fra det samlede beløb, når andelsboligen handles med arvingerne.
/Maria – Andelsportal.dk
Jeg står i en meget mærkelig situation.
Jeg købte en andel til overtagelse 1. januar – i starten af februar, da jeg er flyttet ind kan jeg ikke få mit Wifi til at virke og der kommer en You See mand ud – han konstatere at der sidder et uautoriseret stik og i værste fald for at få det ordnet skal gulvet brækkes op for at kunne få fat i kablet. Han anbefaler mig at få fat i bestyrelsen. Der kommer 2 bestyrelsesmedlemmer op og You See manden anbefaler så en workaround omkring den uautoriseret installation, således at han installerer et ældre stik end det de normalt bruger, det er der plads til ved siden af den uautoriseret installation for at få Wifi til at virke – men for at gøre det er han nødt til at cutte antenneforbindelserne som er i værelserne – dette bekræfter begge bestyrelsesmedlemmer er ok at gøre, og jeg spørger selvfølgelig bekymret til om jeg så ved en evt. fraflytning kommer til at hæfte økonomisk for at få det rette op igen, da jeg så selvfølgelig ikke vil sige ja – dette afkræfter begge bestyrelsesmedlemmer og siger at de nok skal vende tilbage med hvordan det fremover skal håndteres – jeg hører bare ikke noget og efter flere rykkere bliver det så sendt til administrator som vender tilbage med at det er en sag mellem bestyrelsen og mig eller sælger og mig, hvilket jeg ikke forstår da denne beslutning blev taget af bestyrelsen efter jeg overtog lejligheden – så nu står jeg som en lus mellem to negle – jeg synes ikke det er rimeligt at jeg kommer til at hæfte økonomisk for noget bestyrelsen har godkendt ved en evt. fraflytning – og jeg føler at de løber fra den godkendelse de lovede mig på at jeg ikke kommer til at hæfte økonomisk for det ved en evt. fraflytning – hvordan vil I tolke at jeg står og hvad kan/skal jeg reelt gøre – jeg føler mig rimelig magtesløs pft.Hilsen Pia
Hej hos andelsportalen,
Hvem hæfter, når der 6 år efter køb viser sig at være en hel masse ulovlige el-installationer i en andelsbolig? De har været skjult under nogle sænkede lofter, men der er ingen, der vil tage ansvar og nu står vi med håret i postkassen. Kan det passe, at den hænger på os? Udbedringen kommer til at ligge på 30.000+. Andelsbestyrelsen mener ikke ansvaret ligger i boligforeningen, og at “det er en sag mellem os og el-firmaet” – det er dog dem, altså andelsboligforeningen, der dikterer, hvem man må brug til el-tjek. Vi har kontaktet det firma, der har lavet el-tjekket, men har ikke hørt fra dem endnu.
Venlig hilsen,
Louise
Hej Louise
Tak for din henvendelse. Det lyder også til, at det er en ærgelig situation I er havnet i. Har I bevis på, at arbejdet er udført autoriseret af en elektriker og har en gyldig faktura, bæres ansvaret af den autoriserede virksomhed, som har udført arbejdet. Find derfor jeres vurderingsrapport frem og undersøg, hvorvidt de ulovlige elinstallation fremstår i rapporten. Det er nemlig væsentligt, at I kan bevise, at installationerne er sket under den tidligere sælger, ellers kan skyldsspørgsmålet være svært at placere.
Uden dokumentation er det svært. For selvom I gør krav på udbedringer ved den skjulte mangel, kan det dog være svært at få pengene til udbedringen, så mange år efter – desværre. Som tiden går kan der nemlig argumenteres for, at manglen er sket i jeres tid. Foreningen er ikke forpligtet til at dække omkostningerne, da det er en sag mellem jer og sælger, eller jer og elfirma.
Jeg håber I kommer godt videre med sagen.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej andelsportal.dk
Jeg har et spørgsmål som jeg håber I kan hjælpe mig med.
I forbindelse med at jeg har fået min lejlighed VVS-vurderet i forbindelse med forestående salg, siger VVS manden at gulvet er ulovligt og da det er ‘for’ hævet. I den forbindelse estimerer han at det vil koste mig 20.000-25.000 kr. Jeg overtog og købte lejligheden d. 1/1/2014, hvor der i vurdering og i overenskomstaftalen ikke er konstateret en fejl herom. Jeg er lidt i vildrede om hvordan jeg står i denne forbindelse. Naturligvis ser jeg ingen rimelighed i at jeg skal betale et så stort beløb for en ændring til badeværelset som jeg ikke har foretaget men som jeg blot overtog i god tro – baseret på skøn fra fagfolk. Er dette et personlig økonomisk ansvar som jeg må acceptere eller det noget andelsforeningen må bære eller er der en 3. mulighed?
Jeg ser frem til alle råd I kan give og hvis I har brug for flere informationer, lad mig det endelige vide.
MVH David
Hej David
Tak for din henvendelse. Hvis du ikke har været bevist om fejlen og en fagmand ligeledes har gennemgået boligen uden at påpege den, kan du se det som en skjult mangel. Jeg vil derfor anbefale, at du tager kontakt til bestyrelsen i din forening, så I kan aftale, hvordan I tilgår sagen herfra. Flere foreninger går selv ind og erstatter beløbet i disse sager, men det kan selvfølgelig variere fra forening til forening.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Viser 0 af 288 kommentarer