andelsboliglovandelskøbBrian Mikkelsenforældelsesfristpenge under bordetsorte penge

Andelsboligloven spænder ben for 
indsats mod sorte penge

Sorte penge ved salg af andelsboliger florerer stadig. Det er både problematisk for markedet, og strafbart at modtage penge under bordet, når man sælger sin andelsbolig. Alligevel indeholder lovgivningen en usædvanlig fordel for sælger, da køber kun har en frist på seks måneder til at anmelde sagen og få tilbagebetalt overprisen. Nu er boligordførere og erhvervsminister Brian Mikkelsen klar til at undersøge, om den korte forældelsesfrist bør ændres.

UPDATE
Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) fremsatte den 28. februar de 16 tiltag som lovforslag til ændring af andelsboligloven. Den nye andelsboliglov trådte i kraft den 1. juli 2018. En af ændringerne i andelsboligloven er en udvidelse af forældelsesfristen i forhold til sager om overpris. Det betyder, at hvor køber af en andelsbolig før havde 6 måneder til at stille sit tilbagebetalingskrav til sælger, vil køber fremover have tre år til det samme.

Læs mere her: Andelsboligloven vedtaget.

Der er en klar lov om maksimalpriser ved salg af andelsboliger, der siger hvor meget man må tage for en andelsbolig. Alligevel har flere sager om penge under bordet fyldt mediernes overskrifter den seneste tid. 30.000 kroner for toiletpapir eller 100.000 kroner for en gammel seng. Alt sammen transaktioner, der er et skalkeskjul for at kamuflere en overpris for andelsboligen. Overpriserne er ulovlig og kan medføre op til fire måneders fængsel til sælger, der modtager penge under bordet. Det står i Andelsboliglovens §5, som indeholder maksimalprisbestemmelsen.

Desværre spænder et hul i lovgivningen ben for, at køber kan gennemføre en overprissag og få sine penge tilbage, hvis der går mere end seks måneder. En forældelsesfrist på seks måneder er markant kortere end den generelle forældelsesfrist for pengekrav, som er på tre år. Vi spørger derfor politikerne, hvorfor lovgivningen spænder ben for at komme de sorte penge på andelsboligmarkedet til livs?

En klar forskelsbehandling i lovgivningen

Forældelsesloven er den lov, der blandt andet regulerer, hvor længe man som boligejer har krav på erstatning eller afslag i købesummen ved mangler. I Forældelseslovens kapitel 3 §3 står: Forældelsesfristen er 3 år, medmindre andet følger af andre bestemmelser. Det betyder, at boligejere har tre år til at få deres penge tilbage, hvis de har betalt for meget for boligen. Dette gælder dog ikke for andelsejere, som kun har seks måneder til at anmelde en overpris.

“Som jurist har jeg meget svært ved at forstå, hvordan man kan have et almindeligt forældelsessystem i dansk ret, som går ud på, at man som boligejer har tre år til at søge om sine penge, men at det er anderledes med andelsboliger,“ lyder det fra boligadvokat Erik Matthiesen fra Advodan, der referer til paragraf 16 stk. 3 i lov om andelsboligforeninger:

»Er overdragelsen sket i strid med §§ 5 eller 11, kan erhververen kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt. Kravet om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tidspunkt, hvor erhververen kendte eller burde have kendt sit krav. Forældelse afbrydes ved sagsanlæg.«

LÆS OGSÅ: Sådan fastsættes prisen på andelsboliger

Ligestil andelshaverne med andre boligejere

Det er ikke kun boligadvokat Erik Matthiesen, der undrer sig over denne forskelsbehandling i lovgivningen. Flere af de boligordførere, som vi har talt med, sætter også spørgsmålstegn ved, hvorfor andelshavernes krav om tilbagebetaling ikke er ligestillet med andre boligejeres. Boligordfører Merete Dea Larsen fra Dansk Folkeparti mener, at der skal laves en konkret indsats mod de ulovlige penge under bordet, hvor en ændring i loven om forældelsesfristen kunne være en del af løsningen.

“Det giver god mening, at der skal gives en bedre tidsramme og længere mulighed for andelskøbere at anmelde en overpris i. Der kan nemt gå mere end et halvt år, før man som køber måske tør gå ind i det. Det første halve år er man nemt optaget af både flyttetanker og indretningstanker, og er måske ikke helt opmærksom på den kriminelle handling ved penge under bordet,“ lyder det fra boligordføreren, som siger at forældelsesfristen også burde være på tre år ved andelskøb, ligesom ved andre boligformer.

Også boligordførere fra Radikale Venstre og Enhedslisten mener, at andelshaverne skal ligestilles med andre boligejere, når det kommer til forældelsesfristen.

“Jeg kan ikke forklare, hvorfor det skulle være anderledes på andelsboligmarkedet. Så jeg synes man skal have fundet ud af hvorfor, og umiddelbart lave fristen længere,“ lyder det fra Andreas Steenberg fra Radikale Venstre. Samme holdning deler Søren Egge Rasmussen fra Enhedslisten, der understreger, at det kun er rimeligt, hvis man ligestiller alle boligkøb med en forældelsesfrist på tre år.

Regnefejl kostede dyrt
I en sag om forældelsesfrister mistede en andelskøber sine penge grundet en regnefejl, der blev opdaget for sent. I sagen havde andelsboligforeningens revisor lavet en regnefejl i forbindelse med andelsboligsalget, da revisoren havde glemt at medregne en kursregulering. Fejlen betød, at andelshaveren havde betalt for meget for sin bolig. Da andelshaveren blev bevidst om regnefejlen, søgte personen om tilbagebetaling, men uden held. Landsretten holdte nemlig fast i, at fejlen først blev anmeldt efter de 6 måneder, og derfor blev sagen stævnet for sent. Dette til trods for, at sagen var af så teknisk en karakter, at det ville have været de færreste, som kunne gennemskue den manglende kursregulering.

Kun 6 måneder til at anmelde penge under bordet

Af Andelsboliglovens §15 fremgår det, at man får en bøde eller fængselsstraf i op til fire måneder samt et krav om tilbagebetaling, hvis man modtager penge under bordet ved et andelsboligsalg. Det er altså en handling, der er så strafbart, at man kan komme i fængsel for det. Men hvordan kan krav, der opstår ved en handling, der er så forbudt at den medfører fængselsstraf, kun få en frist på seks måneder til at anmeldes i?

»Hvordan kan noget være så dadelværdigt, at det er strafbelagt, og samtidig gives ham eller hende, der bliver snydt i transaktionen kun en frist på seks måneder til at stævne sælgeren i? Hvis man har bevis på, at man har betalt overpris, skal man som andelshaver virkelig rubbe neglene, ellers bortfalder ens krav på at få sine penge tilbage. Det forstår jeg ikke meningen med eller det rimelige i« – Erik Matthiesen

Spørger man Erik Matthiesen bør tiden ikke være afgørende for, at køber får sine penge tilbage i en sag om penge under bordet:

“Man kan se i dommene, at der er flere andelshavere, der kommer i klemme ved denne korte frist. Der kan jo nemt gå mere end et år, før man opdager, at man er blevet snydt, eller at nogle i bestyrelsen har regnet forkert. Her er det i udgangspunktet bare ærgerligt,“ fortæller boligadvokaten, og understreger, at det er de færreste andelskøbere, der er så regnskabskyndige, at de selv kan gennemskue alle tal og beregninger i forbindelse med en overtagelse.

LÆS OGSÅ: Hvad stiller man op, hvis man befinder sig i en overprissag?

Forkert kvadratmeter-beregning
I en anden sag købte en andelshaver en bolig, hvor der var regnet med et større kvadratmeter areal, end boligen egentlig havde. Andelsboligen var dermed købt til en overpris og fejlen blev først opdaget efter 6 måneder. Her lød dommen, at andelshaveren kunne få tilbagebetalt pengene, da det ikke var noget som andelshaveren kunne have haft kendskab til.

Brian Mikkelsen: Vi må se nærmere på forældelsesfristen

Sagerne findes, men forklaringen på, hvorfor der er forskelsbehandling i lovgivningen findes ikke. Derfor har vi spurgt erhvervsminister Brian Mikkelsen, hvorfor andelshaverne, som de eneste, skal underlægges en særlig kort forældelsesfrist.

“Forældelsesfristen i andelsboligloven går helt tilbage til vedtagelsen af den oprindelige andelsboliglov i 1979. Den kortere forældelsesfrist skyldes, at køber, i forbindelse med handlen, bliver gjort bekendt med en række oplysninger om foreningen og om andelen (…). Med det sagt, så synes jeg selvfølgelig ikke, at en køber skal kunne komme i klemme på grund af en kortere forældelsesfrist,“ lyder det fra Brian Mikkelsen, som derfor vil undersøge, om forældelsesfristen i andelsboligloven bør forlænges:

“Det skal være trygt at være køber af en andelsbolig, og med henblik på, at den nuværende forældelsesfrist er fra 1979 synes jeg, at det er hensigtsmæssigt, at vi får set nærmere på, om forældelsesfristen stadig er passende,“ siger ministeren.

Vi følger sagen

Der er altså stor opbakning til at se forældelsesfristen efter i krogene. På Andelsportal.dk vil vi følge sagen og se, om en ændring i forældelsesfristen bliver taget op i de nuværende forhandlinger, omkring drift af andelsboligsektoren.

Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Kommentarer

Der er dialog i den andelsboligforening mellem de to andelsbolig med ejere omkring udlejening af carport. Det er postnr. 5220 Odense SØ

Den andelsbolig nr. 49 vil give 150-200kr om mdr til andelsbolig med ejer nr. 77.

Andelsbolig medejer nr.77 tilbuder 500-600 kr. om mdr. til fremleje.

Nu siger, nr. 49, at det er alt for meget med 500-600kr. om mdr.
Har I en ide om, hvad det vil koste at fremleje pr. mdr.?

Mvh.
Anne Marie Sivgaard

skriv et svar
Anne Marie Sivgaard - 1 år siden

    Hej Anne Marie,

    Tak for din henvendelse. Det er første gang, at jeg hører om denne slags problemstilling. Derfor har jeg desværre heller ikke kendskab til lejeniveauet. Håber I finder en løsning.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden