andelsboliglovenBrian Mikkelsenforældelsesfristlovændringvurderingsnorm

Ny andelsboliglov vedtaget: Få overblik og ekspertkommentarer

Den nye og omdiskuterede andelsboliglov er netop blevet vedtaget og træder i kraft den 1. juli 2018. Vi ser nærmere på eksperternes kommentarer, og giver dig et overblik over lovforslagene her.

Det startede tilbage i forsommeren 2017, hvor erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) nedsatte en arbejdsgruppe, der skulle komme med konkrete anbefalinger til et mere robust andelsboligmarked. Anbefalingerne blev til i alt 16 konkrete tiltag, som omhandler alt fra krav til vedligeholdelsesplaner, nye vurderingsnormer og en udvidelse af forældelsesfristen. I tirsdags den 22. maj blev tiltagene sat til endelig afstemning i Folketinget, hvor lovforslagene blev vedtaget med ikraftsættelse den 1. juli 2018. Hvordan eksperterne har responderet på lovforslagene ser vi nærmere på her, og giver dig det endelige overblik over lovændringerne.

Tidslinje

  • Juni 2017:

    En nedsat arbejdsgruppe bestående af Andelsboligforeningers Fællesrepræsentaion(ABF), FinansDanmark og Erhvervsministeriet kom med 13 anbefalinger til en bred og mere ansvarlig drift af andelsboligforeningerne.

  • Efteråret 2017:

    Erhvervsministeren gik på baggrund af de 13 anbefalinger i dialog med Folketingets øvrige partier, hvor han fik opbakning fra Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre til en ny andelsboligpakke.

  • Den 8. november 2017:

    Tiltagene blev diskuteret på en åben høring, hvor en række eksperter på området og repræsentanter for andelsboligforeningerne var inviteret ind på Christiansborg.

  • Den 28. februar 2018:

    Erhvervsminister Brian Mikkelsen fremsatte 16 tiltag som lovforslag til ændring af andelsboligloven.

  • Den 15. marts 2018:

    Folketinget behandler lovforslagene første gang.

  • Den 22. maj 2018:

    Lovforslagene vedtages.

  • Den 1. juli 2018:

    Den nye andelsboliglov træder i kraft.

Forlængelse af forældelsesfristen

En af ændringerne i andelsboligloven er en udvidelse af forældelsesfristen i forhold til sager om overpris. Det betyder, at hvor køber af en andelsbolig før havde 6 måneder til at stille sit tilbagebetalingskrav til sælger, vil køber fremover have tre år til det samme. En god måde at imødekomme penge under bordet, hvis man spørger flere andelsboligaktører, og ligeledes en måde at sikre en andelshaver mod snyd eller regnefejl.

Loven om forældelsesfrist møder dog betænkeligheder fra Advokat Søren Nørkær Hansen fra advokatfirmaet Winsløv. Han mener nemlig, at en udvidet forældelsesfrist betyder usikkerhed hos sælgeren af andelsboligen. Til Berlingske Business udtaler han:

”Det vil potentielt skabe flere retssager, at man kan gå så langt tilbage i tid, og i hvert fald øge utrygheden for sælgere,” siger Søren Nørkær Hansen. Til kritikken svarer Brian Mikkelsen, at det aldrig kan være købers skyld have betalt en overpris. Et høringssvar fra Brian Mikkelsen lyder:

”Uanset årsagen til overprisen har sælger modtaget et beløb, som vedkommende ikke er berettiget til at oppebære, og det er ulovligt for sælger at modtage en overpris, hvorfor en sælger kan straffes med bøde eller fængsel. Sælger lider derfor ikke et egentligt tab ved at skulle fralægge sig sådanne beløb,” dertil uddyber han:


 » Hensynet til at beskytte den køber, der har betalt for meget, vægter for mig tungere end hensynet til den sælger, der – uanset god tro – har indrettet sig i tillid til at have modtaget beløbet «
 
Brian Mikkelsen, erhvervsminister

Én ting er sikker, nemlig at en ændring i forældelsesfristen ligestiller andelshavere med andre boligejere. Andre boligejere har nemlig også en forældelsesfrist på tre år, en tidsramme som nu også gælder andelshavere. Den nye forældelsesfrist på tre år gælder fra det tidspunkt, hvor andelsboligkøberen kendte eller burde have kendt til sit krav. Lovforslaget ændrer ikke ved forældelseslovens absolutte forældelsesfrist på ti år.

Nye krav til valuarvurderinger

Et andet omdiskuteret lovforslag er de nye krav til valuarvurderinger. Med den nye andelsboliglov opstilles nemlig en mere retvisende standard for valuarens opgaveløsning. De ændrede regler for valuarvurdering har til formål at imødekomme tårnhøje og vidt forskellige valuarvurderinger, der har været bredt diskuteret på andelsboligmarkedet. For at undgå vurderinger med millionspænd til forskel skal der nye retningslinjer til. Af den nye lov fremgår det:


 » For at sikre mere retvisende valuarvurderinger indeholder lovforslaget hjemmel til, at erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om, hvilke personer der kan udarbejde en valuarvurdering samt om vurderingsprincipper ved udarbejdelsen af vurderingen.«
 
Forslag fremlagt af erhvervsministeren

De nye retningslinjer er ikke nærmere beskrevet, men de er udarbejdet på baggrund af input fra flere interessenter fra andelsboligmarkedet – blandt andet Dansk Ejendomsforening og ABF. Og spørger man flere valuarer er der opbakning til de nye krav. Diplomvaluar Peter Ryaa, der årligt udfører mere end 200 valuarvurderinger i virksomheden Valuaren, er en af dem, der bakker op om klare retningslinjer.

”Vi mangler grundighed og underbyggende regler, der sørger for, at vurderingen er foretaget af de rigtige personer. Der findes mange valuarer, som ikke har den fornødne uddannelse til at varetage den komplekse størrelse, som en andelsboligforening er,“ fortæller Peter Ryaa.

Læs mere om den nye vurderingsnorm

 

Ændrede betingelser for konkursramte foreninger

En anden ændring, som fremgår af den nye andelsboliglov, omhandler nye betingelser for andelsboligforeninger, der går konkurs. Før kunne andelshavere overgå til lejere i ejendommen på lejelovens almindelige vilkår, men nu er en ny fastsættelsesmetode vedtaget. Ved konkurser skal lejen nemlig fastsættes som et gennemsnit af boligafgiften over de seneste fire år, hvilket kan resultere i en højere husleje, end lejeloven foreskriver.

De ændrede betingelser skal sikre, at andelshavere ikke spekulerer i at lade deres foreningen gå konkurs og på den måde slippe ud af gælden. En begrundelse som møder kritik af blandt andet foreningen AB i krise, som i et høringsvar skriver: ”Det rammer andelshavere, der allerede har haft store tab. Omvendt forærer forslaget milliarder til kreditorerne, der har givet de uansvarlige lån og foretaget overbelåning”.

 

Hvad betyder de nye regler for din andelsboligforening?

De nye lovforslag stiller også krav til bestyrelsesarbejdet, herunder bestyrelsens ansvar og opgaver. Loven kræver blandt andet, at ejendommens vedligeholdelsesbehov løbende vurderes og at der afgives skemabaseret centrale nøgletalsoplysninger om foreningens økonomi. Det bliver derfor interessant at følge, hvad den nye lov får af betydning for det daglige foreningsarbejde. Hos Andelsportal.dk følger vi sagen løbende og opfordrer til, at l deler jeres mening og råd til lovforslagene i en kommentar.

Læs mere om, hvad loven betyder for din forening
Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Skriv en kommentar