Ny andelsboliglov vedtaget: Få overblik og ekspertkommentarer
Den nye og omdiskuterede andelsboliglov er netop blevet vedtaget og træder i kraft den 1. juli 2018. Vi ser nærmere på eksperternes kommentarer, og giver dig et overblik over lovforslagene her.
Det startede tilbage i forsommeren 2017, hvor erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) nedsatte en arbejdsgruppe, der skulle komme med konkrete anbefalinger til et mere robust andelsboligmarked. Anbefalingerne blev til i alt 16 konkrete tiltag, som omhandler alt fra krav til vedligeholdelsesplaner, nye vurderingsnormer og en udvidelse af forældelsesfristen. I tirsdags den 22. maj blev tiltagene sat til endelig afstemning i Folketinget, hvor lovforslagene blev vedtaget med ikraftsættelse den 1. juli 2018. Hvordan eksperterne har responderet på lovforslagene ser vi nærmere på her, og giver dig det endelige overblik over lovændringerne.
Tidslinje
Juni 2017
En nedsat arbejdsgruppe bestående af Andelsboligforeningers Fællesrepræsentaion(ABF), FinansDanmark og Erhvervsministeriet kom med 13 anbefalinger til en bred og mere ansvarlig drift af andelsboligforeningerne.
Forlængelse af forældelsesfristen
En af ændringerne i andelsboligloven er en udvidelse af forældelsesfristen i forhold til sager om overpris. Det betyder, at hvor køber af en andelsbolig før havde 6 måneder til at stille sit tilbagebetalingskrav til sælger, vil køber fremover have tre år til det samme. En god måde at imødekomme penge under bordet, hvis man spørger flere andelsboligaktører, og ligeledes en måde at sikre en andelshaver mod snyd eller regnefejl.
Loven om forældelsesfrist møder dog betænkeligheder fra Advokat Søren Nørkær Hansen fra advokatfirmaet Winsløv. Han mener nemlig, at en udvidet forældelsesfrist betyder usikkerhed hos sælgeren af andelsboligen. Til Berlingske Business udtaler han:
”Det vil potentielt skabe flere retssager, at man kan gå så langt tilbage i tid, og i hvert fald øge utrygheden for sælgere,” siger Søren Nørkær Hansen. Til kritikken svarer Brian Mikkelsen, at det aldrig kan være købers skyld have betalt en overpris. Et høringssvar fra Brian Mikkelsen lyder:
”Uanset årsagen til overprisen har sælger modtaget et beløb, som vedkommende ikke er berettiget til at oppebære, og det er ulovligt for sælger at modtage en overpris, hvorfor en sælger kan straffes med bøde eller fængsel. Sælger lider derfor ikke et egentligt tab ved at skulle fralægge sig sådanne beløb,” dertil uddyber han:
» Hensynet til at beskytte den køber, der har betalt for meget, vægter for mig tungere end hensynet til den sælger, der – uanset god tro – har indrettet sig i tillid til at have modtaget beløbet «
Brian Mikkelsen, erhvervsminister
Én ting er sikker, nemlig at en ændring i forældelsesfristen ligestiller andelshavere med andre boligejere. Andre boligejere har nemlig også en forældelsesfrist på tre år, en tidsramme som nu også gælder andelshavere. Den nye forældelsesfrist på tre år gælder fra det tidspunkt, hvor andelsboligkøberen kendte eller burde have kendt til sit krav. Lovforslaget ændrer ikke ved forældelseslovens absolutte forældelsesfrist på ti år.
Nye krav til valuarvurderinger
Et andet omdiskuteret lovforslag er de nye krav til valuarvurderinger. Med den nye andelsboliglov opstilles nemlig en mere retvisende standard for valuarens opgaveløsning. De ændrede regler for valuarvurdering har til formål at imødekomme tårnhøje og vidt forskellige valuarvurderinger, der har været bredt diskuteret på andelsboligmarkedet. For at undgå vurderinger med millionspænd til forskel skal der nye retningslinjer til. Af den nye lov fremgår det:
» For at sikre mere retvisende valuarvurderinger indeholder lovforslaget hjemmel til, at erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om, hvilke personer der kan udarbejde en valuarvurdering samt om vurderingsprincipper ved udarbejdelsen af vurderingen.«
Forslag fremlagt af erhvervsministeren
De nye retningslinjer er ikke nærmere beskrevet, men de er udarbejdet på baggrund af input fra flere interessenter fra andelsboligmarkedet – blandt andet Dansk Ejendomsforening og ABF. Og spørger man flere valuarer er der opbakning til de nye krav. Diplomvaluar Peter Ryaa, der årligt udfører mere end 200 valuarvurderinger i virksomheden Valuaren, er en af dem, der bakker op om klare retningslinjer.
”Vi mangler grundighed og underbyggende regler, der sørger for, at vurderingen er foretaget af de rigtige personer. Der findes mange valuarer, som ikke har den fornødne uddannelse til at varetage den komplekse størrelse, som en andelsboligforening er,“ fortæller Peter Ryaa.
Ændrede betingelser for konkursramte foreninger
En anden ændring, som fremgår af den nye andelsboliglov, omhandler nye betingelser for andelsboligforeninger, der går konkurs. Før kunne andelshavere overgå til lejere i ejendommen på lejelovens almindelige vilkår, men nu er en ny fastsættelsesmetode vedtaget. Ved konkurser skal lejen nemlig fastsættes som et gennemsnit af boligafgiften over de seneste fire år, hvilket kan resultere i en højere husleje, end lejeloven foreskriver.
De ændrede betingelser skal sikre, at andelshavere ikke spekulerer i at lade deres foreningen gå konkurs og på den måde slippe ud af gælden. En begrundelse som møder kritik af blandt andet foreningen AB i krise, som i et høringsvar skriver: ”Det rammer andelshavere, der allerede har haft store tab. Omvendt forærer forslaget milliarder til kreditorerne, der har givet de uansvarlige lån og foretaget overbelåning”.
Hvad betyder de nye regler for din andelsboligforening?
De nye lovforslag stiller også krav til bestyrelsesarbejdet, herunder bestyrelsens ansvar og opgaver. Loven kræver blandt andet, at ejendommens vedligeholdelsesbehov løbende vurderes og at der afgives skemabaseret centrale nøgletalsoplysninger om foreningens økonomi. Det bliver derfor interessant at følge, hvad den nye lov får af betydning for det daglige foreningsarbejde. Hos Andelsportal.dk følger vi sagen løbende og opfordrer til, at l deler jeres mening og råd til lovforslagene i en kommentar.
10 kommentarer
Hvilket sager på en generalforsamling kan man kræve enstemmighed ?
F.eks valuarvurdering, m.v.
Hej Flemming
Tak for din kommentar. Det afhænger af vedtægterne i den enkelte forening, hvilket flertal det kræver at stemme de forskellige forslag igennem. Det er altså i vedtægterne, du finder de konkrete regler for stemmeflertal i din forening:
Enstemmighed betyder, at alle stemmeberettigede er mødt op, og alle stemmer for et givent forslag. Det sker meget sjældent, da det er en udfordring at få alle i foreningen til at møde op og stemme. Beslutninger, der i de fleste andelsboligforeninger kræver kvalificeret flertal: Nyt indskud, regulering af det indbyrdes forhold af boligafgiften, iværksættelsen af forbedrings- eller iværksættelsesarbejder, vedtægtsændringer osv. Du kan læse mere om enstemmighed i denne artikel: https://www.andelsportal.dk/guides/alt-om-generalforsamling/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
I den nye andelsboliglov er tilføjet § 7i, hvori jeg tolker, at generalforsamlingen ikke må vedtage forslag, der tilgodeser nogle andelshavere frem for andre.
Når en generalforsamling har stemt for et salg/opløsning af andelsforeningen, og én andelshaver som har købt for 1 år siden, står til et tab på mellem 100-150.000 kr ved et tvungent salg, pga den mæglerforeslåede udbudspris, er det så ikke en overtrædelse af denne nye paragraf i loven? Jeg kan naturligvis ikke finde retspraksis på området.
Vh Annette Roose Therkildsen
Hej Annette,
Jeg ville ønske, at jeg kunne hjælpe dig videre med dit spørgsmål, men vi har ikke de juridiske kompetencer til at besvare dit spørgsmål. Det er en administrator eller boligadvokat, som du skal have fat i.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg er medlem af en andelsboligforening med ca. 400 medlemmer, jeg har ønsket at se bilagsmappen men det har bestyrrelsen blankt afvist. Jeg har skrevet til dem at jeg selvfølgelig gerne tager hen på revisorens kontor for at se billagene, men de afviser stadig. Jeg kan læse på nettet at der er flere som har stået i samme situation, og har fået lov til at se deres forenings billag. For at jeg kan komme igennem til vores bestyrelse findes der så en lovparagraf jeg kan henvise til, for at få lov til at se billagene ?
Med venlig hilsen
Jack
Hej Jack
Tak for din henvendelse. Jeg vil henvise dig til dette brevkassespørgsmål, hvor en boligadvokat giver svaret på dit spørgsmål: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/formanden-viser-ikke-bilag/
De bedste hilsner
Nynne – Andelsportal.dk
Hej Nynne.
Jeg vil høre om en andelsboligforening skal lave den 15 årlige vedligeholdelses plan?
Hvis ja, skal de så præsentere det evt. på den førstkommende generalforsamling?
MvH
Jan
Hej Jan
Tak for din kommentar. Angående vedligeholdelsesplaner, så står der i andelsboligloven: “§ 6 c, stk. 2. For en andelsboligforening stiftet den 1. juli 2018 eller senere skal bestyrelsen endvidere påse, at andelsboligforeningens faste ejendom vedligeholdes i overensstemmelse med den vedligeholdelsesplan, der senest har været forelagt på foreningens generalforsamling. Bestyrelsen skal tillige påse, at vedligeholdelsesplanen dækker en periode på mindst 15 år og opdateres mindst hvert 5. år.”
Reglerne gælder altså for nystiftede andelsboligforeninger. Læs mere om vedligeholdelseskravet i denne artikel: https://www.andelsportal.dk/nyheder/lovaendringernes-betydning/. Her kommenterer en andelsboligekspert, at det altid er en god idé at planlægge vedligeholdelse af andelsboligforeningen 10, 15 eller 20 år ud i fremtiden.
Vedligeholdelsesplanen er et godt planlægningsredskab for bestyrelsen også på den lange bane. I får en rød tråd for vedligeholdelsesarbejdet på ejendommen og kan både planlægge og prioritere istandsættelse og økonomi. Læs mere om fordelene ved langsigtede vedligeholdelsesplaner her: https://www.andelsportal.dk/lp/vedligeholdelsesplan/
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg vil gerne vide om dette kan være rigtigt:
Jeg er formand i vores andelsboligforening Sanderum med 12 andele.
Vi har et swaplån i vores andelsf.
For 4 år siden faldt vore andelskrone med 50.000,-
Andelene kostede fra 175.000 til 200.000,-
Pga at andelskronen var 50.000,- lavere, blev det taget op til vores generalforsamling i samråd med vores administrator, at vi må tage samme pris som vi har givet for vores andelsboligere og er herefter vedtaget i vores vedtægter.
Mvh. Inge Kilde
Hej Inge
Tak for din henvendelse. Da dit spørgsmål er af juridisk karakter vil jeg anbefale, at du kontakter en boligadvokat eller får beregningen uddybet hos jeres administrator. Spørg eventuelt også jeres revisor, som skal godkende jeres regnskab, at udregningen er korrekt.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Viser 0 af 10 kommentarer