LovforslagpolitiskaftaleValuarvurderingervurderingsnorm

Ny vurderingsnorm på tegnebrættet: Slut med uforudsigelige valuarvurderinger

En politisk aftale om nye retningslinjer for valuarvurderinger ligger klar. Den skal sikre lavere spænd mellem værdisætninger og mere tryghed for den enkelte andelshaver. Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) forventes at fremsætte retningslinjerne i foråret 2018.

To ejendomme af samme type, samme størrelse og sågar beliggende på samme vej. Og alligevel en forskel på 100 millioner kroner i ejendomsværdien hos de to andelsboligforeninger. En sag som denne har fået både andelshavere, valuarer, advokater og nu også erhvervsministeren op af stolen. Et nyt lovforslag om klarere retningslinjer og mere tryghed for andelshaverne forventes fremlagt i foråret 2018. Vi ser nærmere på det kommende forslag og har spurgt Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) og en garvet valuar om, hvad der forventes af de nye retningslinjer.

Juridisk spillerum giver mulighed for misvisende valuarvurderinger

En politisk aftale om en oprydning på valuarområdet er på vej. Aftalen kommer i kølvandet på, at erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) i foråret 2017 nedsatte en arbejdsgruppe, der skulle kigge andelsboligmarkedet efter i sømmene. Ifølge ministeren er valuarvurderingerne kommet under luppen, fordi valuarerne ganske enkelt værdisætter ejendommene vidt forskelligt. Til trods for tårnhøje vurderinger, som har millionspænd til forskel, følger valuarerne faktisk lovgivningen. Problemet er dog, at metoderne, der vurderes ud fra, er forskellige – og det skal der ændres på.

Valuarvurderingerne har førhen været et tilbud, som de danske andelsboligforeninger kunne benytte fremfor den offentlige ejendomsvurdering. Men eftersom den offentlige ejendomsvurdering er suspenderet og først forventes ændret og åbnet for brugsret i 2020, er valuarvurderinger nu et naturligt førstevalg for flere og flere andelsboligforeninger. Nye tal fra Danmarks Statistik viser, at 61 procent af landets andelsboligforeninger i 2016 anvendte den offentlige vurdering som værdiansættelsesmetode af deres ejendom. Et meget lille antal værdisætter efter anskaffelsesprisen, mens resten benytter valuarvurderinger.

„Jeg synes, det er godt, at andelsboligforeninger har forskellige valgmuligheder, når de værdiansætter deres forenings ejendom,“ skriver Brian Mikkelsen i en pressemeddelelse.

Jan Hansen, direktør i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, er enig men uddyber:

„Valuarvurderingen er en fin metode, men det er vigtigt, at udfaldet af vurderingerne er omtrent de samme, hvad enten foreningen benytter ‘Valuar A’ eller ‘Valuar B.“

Ændring af status quo – ny vurderingsnorm skal bane vejen

I skrivende stund er et udkast til de nye retningslinjer udarbejdet. Retningslinjerne er udarbejdet af flere interessenter fra andelsboligmarkedet – blandt andet Dansk Ejendomsmæglerforening og ABF. Idéen med den nye vurderingsnorm er at få retningslinjer op på et bekendtgørelsesniveau, så vurderingerne ensrettes. Det vækker glæde hos Ejendomsforeningen Danmark. I et høringssvar tilkendegiver de, at det er hensigtsmæssigt, at den faglige norm for udarbejdelse af valuarvurderinger kommer til at gælde for alle:

„Ministerens bemyndigelse bør benyttes til at fastlægge en bindende skabelon for valuarvurderinger. Skabelontvang vil medvirke til, at vurderingerne bliver udarbejdet på et mere ensartet grundlag, ligesom det bliver nemmere for revisorer, advokater og administratorer at sammenligne vurderinger og dermed kontrollere, om den enkelte vurdering lever op til de fastsatte normer.“

Også diplomvaluar Peter Ryaa og hans virksomhed Valuaren, der årligt udfører mere end 200 valuarvurderinger, ser frem til erhvervsministerens udspil. „Vi glæder os til mere detaljerede krav, så vi i valuarkredse vurderer ud fra samme parametre,“ fortæller Peter Ryaa og understreger: „Vi mangler grundighed og underbyggende regler, der sørger for, at vurderingen er foretaget af de rigtige personer. Der findes mange valuarer, som ikke har den fornødne uddannelse til at varetage den komplekse størrelse, som en andelsboligforening er.“

Ny vurderingsnorm

Den nye vurderingsnorm skal give mere transparens og overskuelighed for andelshaverne

En lav valuarvurdering er ikke ensbetydende med en korrekt vurdering

Tusinder af andelshavere venter spændt på de nye retningslinjer for valuarvurderinger. Det har nemlig betydning for, hvordan deres foreningers ejendom værdisættes – og dermed også for, hvad deres andelsboliger er værd. Store udsving i valuarvurderinger er lig med store udsving i andelspriserne. Det betyder, at både andelskøbere og andelssælgere risikerer at miste millionbeløb efter blot en enkel generalforsamling. Det er blandt andet også årsagen til de mange retssager om opblæste valuarvurderinger.

Det nye lovforslag vil efter sigende indeholde et gældende krav om, at vurderingerne skal foretages ud fra afkastprincippet, som er en af de mange måder at lave en valuarvurdering på. Afkastprincippet beregnes ud fra valuarens skøn omkring indtægter og udgifter og deraf det årlige overskud. På den måde bliver valuarens skønnede afkastprocent afgørende for, hvor meget værdien fastsættes til. Denne metode har resulteret i markant lavere vurderinger end andre metoder, og det har ikke udelukkende høstet roser. Nogle valuarer er særdeles utilfredse – idet afkastmetoden heller ikke nødvendigvis giver sikkerhed for korrekte valuarvurderinger. Der er kun én måde at sikre korrekte valuarvurderinger på: Anvend referenceejendomme, der dokumenterbart understøtter den opnåede pris.

Diplomvaluar Peter Ryaa påpeger, at en ny vurderingsnorm ikke kan stå alene – uddannelse er også vigtigt: „Det er så vigtigt, at vi får uddannet vores valuarer ordentligt. Det er ikke nok med et kursus. Vi skylder de danske andelshavere at levere kompetente og ansvarlige vurderinger,“ påpeger Peter Ryaa.

Ambitionen er klar – det skal være trygt at være andelshaver

Erhvervsminister Brian Mikkelsen har ikke ønsket at kommentere, hvorvidt afkastprincippet bliver den gældende metode, men understreger, at ændringerne udelukkende foretages for at sikre mere retvisende valuarvurderinger, så det forbliver trygt at være andelshaver.

Mange andelsboligforeninger vil gerne have en høj vurdering, men det nye system betyder forhåbentligt, at der ikke længere vil være udfordringer med kunstigt opskruede ejendomsvurderinger. Skæve valuarvurderinger kan nemlig have betydning for både andelsboligforeningerne og andelshavernes privatøkonomi – og det kan den nye vurderingsnorm forhåbentligt dæmme op for.

Stefan Sander Grods
Om forfatteren: Stefan Sander Grods er kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk Han bidrager med nyheder og formidler guides omhandlende andelsboligmarkedet. Stefan har flair for kommunikation og formidling og er netop nu i gang med en kandidat i Human Ressource Management på Copenhagen Business School.
Kommentarer

Først tak for Andelsportalen.
Der er super meget godt i denne, men alligevel syntes jeg der mangler en væsentlig ting.
Nu er der jo en del andelsboliger med Fastrente swap og swap rentetrappe. Vi har valgt at gå tilbage til vores indskud i 2004., ved salg af andele, da vi har begge ovenstående typer afdragsfri lån.
Men nu er der nogle som mener, at vi nok skulle tage en valuar vurdering i stedet for, da priser og efterspørgsel på vores andele er opadgående.
Er det tilrådeligt at gøre dette på nuværende tidspunkt, da der er ny lovgivning på vej ???
Vi er ikke insolvente vi er solvente og ligger inden for den offentlige vurdering.
Hvordan udregnes en Valuar vurdering. når vi har Swap lån. ???

skriv et svar
Per Bergquist - 6 måneder siden

    Hej Per

    Mange tak for din henvendelse. Det glæder os at høre, at du finder vores portal brugbar.
    Da vi ikke er fagmænd herinde vil jeg anbefale, at du kontakter foreningens administrator eller en valuar angående dit spørgsmål om udregning i forhold til swap-lån.

    Valuarvurderingerne har været meget omdiskuteret og derfor er en ny vurderingsnorm også på tegnebrættet. Du kan læse mere om vurderingerne her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/hoeje-valuarvurderinger/. Her giver en valuar også sit besyv på, hvad en andelsboligforening skal være opmærksom på, når de ønsker at få foretaget en valuarvurdering. Et af hans råd er, at man ikke skal vælge en valuar direkte ud fra, hvem der er kendt for at værdiansætte højt. Ønsket om en høj vurdering er der for så vidt ikke noget underligt i – problemet opstår, hvis valuarvurderingen sker uden dokumentation og sans for realitet. En eventuel overpris kan nemlig på længere sigt skabe problemer i foreningerne – for hvis andelshavere køber sig ind til en urealistisk høj pris, kan det ende i en boligboble for foreningen, der risikerer at miste penge, hvis værdien falder igen.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 6 måneder siden

Hej
noget nyt omkring hvornår dette forslag fra Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K)forventes fremsat ? som jeg forstår det, så vil dette så blive gældende eller skal det først igennem folketinget etc. derefter

på forhånd tak.

skriv et svar

    Hej Søren,
    Mange tak for din henvendelse. Der er tale om en bekendtgørelse, som er udarbejdet af Dansk Ejendomsmæglerforening, og den forventes fremlagt inden længe. På nuværende tidspunkt er det Erhvervsministeriet, der ser den efter i sømmene, men vi ved desværre ikke, hvornår de er færdige med at se på den.
    Når der er nyt om den nye vurderingsnorm, så sørger vi for at skrive om det her på portalen.
    / Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 5 måneder siden

Kære Andelsportalen

I skriver blandt andet:

“Men eftersom den offentlige ejendomsvurdering er suspenderet og først forventes ændret og åbnet for brugsret i 2020, er valuarvurderinger nu et naturligt førstevalg for flere og flere andelsboligforeninger.”

Vides det, hvornår andelsforeninger kan forventes at måtte “bruge” den offentlige vurdering, der kommer i 2020? Og har det nogen betydning, at vurderingstermin for offentlig vurdering af erhvervsejendomme er blevet udskudt fra den 1. september 2019 til den 1. januar 2020?

Med venlig hilsen

Katrine

skriv et svar
Katrine Andersen - 2 måneder siden

    Hej Katrine

    Tak for din henvendelse. Det er korrekt, at de offentlige ejendomsvurderinger er udskudt til 2020. Det betyder, at andelsboligforeningerne må vente til 2020 før en ny offentlig vurdering af deres ejendomme er klar. Det er planen, at andelsboligforeningernes ejendomme skal vurderes i 2019 og udsendes i 2020. Vi følger status på vurderingerne løbende, men lige nu er det disse informationer, som ministeren har oplyst. Du kan læse mere om ejendomsvurderingerne her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/ejendomsvurderinger-udskydes-endnu-engang/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden