Ny vurderingsnorm på tegnebrættet: Slut med uforudsigelige valuarvurderinger

OBS: Ekspertgruppen er nu kommet med deres anbefalinger, men intet vedtaget endnu. Læs anbefalingerne her:

To ejendomme af samme type, samme størrelse og sågar beliggende på samme vej. Og alligevel en forskel på 100 millioner kroner i ejendomsværdien hos de to andelsboligforeninger. En sag som denne har fået både andelshavere, valuarer, advokater og nu også erhvervsministeren op af stolen. Et nyt lovforslag om klarere retningslinjer og mere tryghed for andelshaverne forventes fremlagt i foråret 2018. Vi ser nærmere på det kommende forslag og har spurgt Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) og en garvet valuar om, hvad der forventes af de nye retningslinjer.

Juridisk spillerum giver mulighed for misvisende valuarvurderinger

En politisk aftale om en oprydning på valuarområdet er på vej. Aftalen kommer i kølvandet på, at erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) i foråret 2017 nedsatte en arbejdsgruppe, der skulle kigge andelsboligmarkedet efter i sømmene. Ifølge ministeren er valuarvurderingerne kommet under luppen, fordi valuarerne ganske enkelt værdisætter ejendommene vidt forskelligt. Til trods for tårnhøje vurderinger, som har millionspænd til forskel, følger valuarerne faktisk lovgivningen. Problemet er dog, at metoderne, der vurderes ud fra, er forskellige – og det skal der ændres på.

Valuarvurderingerne har førhen været et tilbud, som de danske andelsboligforeninger kunne benytte fremfor den offentlige ejendomsvurdering. Men eftersom den offentlige ejendomsvurdering er suspenderet og først forventes ændret og åbnet for brugsret i 2020, er valuarvurderinger nu et naturligt førstevalg for flere og flere andelsboligforeninger. Nye tal fra Danmarks Statistik viser, at 61 procent af landets andelsboligforeninger i 2016 anvendte den offentlige vurdering som værdiansættelsesmetode af deres ejendom. Et meget lille antal værdisætter efter anskaffelsesprisen, mens resten benytter valuarvurderinger.

„Jeg synes, det er godt, at andelsboligforeninger har forskellige valgmuligheder, når de værdiansætter deres forenings ejendom,“ skriver Brian Mikkelsen i en pressemeddelelse.

Jan Hansen, direktør i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, er enig men uddyber:

„Valuarvurderingen er en fin metode, men det er vigtigt, at udfaldet af vurderingerne er omtrent de samme, hvad enten foreningen benytter ‘Valuar A’ eller ‘Valuar B.“

Ændring af status quo – ny vurderingsnorm skal bane vejen

I skrivende stund er et udkast til de nye retningslinjer udarbejdet. Retningslinjerne er udarbejdet af flere interessenter fra andelsboligmarkedet – blandt andet Dansk Ejendomsmæglerforening og ABF. Idéen med den nye vurderingsnorm er at få retningslinjer op på et bekendtgørelsesniveau, så vurderingerne ensrettes. Det vækker glæde hos Ejendomsforeningen Danmark. I et høringssvar tilkendegiver de, at det er hensigtsmæssigt, at den faglige norm for udarbejdelse af valuarvurderinger kommer til at gælde for alle:

„Ministerens bemyndigelse bør benyttes til at fastlægge en bindende skabelon for valuarvurderinger. Skabelontvang vil medvirke til, at vurderingerne bliver udarbejdet på et mere ensartet grundlag, ligesom det bliver nemmere for revisorer, advokater og administratorer at sammenligne vurderinger og dermed kontrollere, om den enkelte vurdering lever op til de fastsatte normer.“

Også diplomvaluar Peter Ryaa og hans virksomhed Valuaren, der årligt udfører mere end 200 valuarvurderinger, ser frem til erhvervsministerens udspil. „Vi glæder os til mere detaljerede krav, så vi i valuarkredse vurderer ud fra samme parametre,“ fortæller Peter Ryaa og understreger: „Vi mangler grundighed og underbyggende regler, der sørger for, at vurderingen er foretaget af de rigtige personer. Der findes mange valuarer, som ikke har den fornødne uddannelse til at varetage den komplekse størrelse, som en andelsboligforening er.“

En lav valuarvurdering er ikke ensbetydende med en korrekt vurdering

Tusinder af andelshavere venter spændt på de nye retningslinjer for valuarvurderinger. Det har nemlig betydning for, hvordan deres foreningers ejendom værdisættes – og dermed også for, hvad deres andelsboliger er værd. Store udsving i valuarvurderinger er lig med store udsving i andelspriserne. Det betyder, at både andelskøbere og andelssælgere risikerer at miste millionbeløb efter blot en enkel generalforsamling. Det er blandt andet også årsagen til de mange retssager om opblæste valuarvurderinger.

Det nye lovforslag vil efter sigende indeholde et gældende krav om, at vurderingerne skal foretages ud fra afkastprincippet, som er en af de mange måder at lave en valuarvurdering på. Afkastprincippet beregnes ud fra valuarens skøn omkring indtægter og udgifter og deraf det årlige overskud. På den måde bliver valuarens skønnede afkastprocent afgørende for, hvor meget værdien fastsættes til. Denne metode har resulteret i markant lavere vurderinger end andre metoder, og det har ikke udelukkende høstet roser. Nogle valuarer er særdeles utilfredse – idet afkastmetoden heller ikke nødvendigvis giver sikkerhed for korrekte valuarvurderinger. Der er kun én måde at sikre korrekte valuarvurderinger på: Anvend referenceejendomme, der dokumenterbart understøtter den opnåede pris.

Diplomvaluar Peter Ryaa påpeger, at en ny vurderingsnorm ikke kan stå alene – uddannelse er også vigtigt: „Det er så vigtigt, at vi får uddannet vores valuarer ordentligt. Det er ikke nok med et kursus. Vi skylder de danske andelshavere at levere kompetente og ansvarlige vurderinger,“ påpeger Peter Ryaa.

Ambitionen er klar – det skal være trygt at være andelshaver

Erhvervsminister Brian Mikkelsen har ikke ønsket at kommentere, hvorvidt afkastprincippet bliver den gældende metode, men understreger, at ændringerne udelukkende foretages for at sikre mere retvisende valuarvurderinger, så det forbliver trygt at være andelshaver.

Mange andelsboligforeninger vil gerne have en høj vurdering, men det nye system betyder forhåbentligt, at der ikke længere vil være udfordringer med kunstigt opskruede ejendomsvurderinger. Skæve valuarvurderinger kan nemlig have betydning for både andelsboligforeningerne og andelshavernes privatøkonomi – og det kan den nye vurderingsnorm forhåbentligt dæmme op for.