Tårnhøje valuarvurderinger – er de guld værd?

Den senere tid er antallet af valuarvurderinger hos andelsboligforeninger skudt i vejret; ikke mindst fordi flere foreninger derigennem håber på højere vurderinger. Men kan man regne med vurderingerne? Og hvem hæfter, hvis vurderingerne har været alt for høje? Vi taler med en person, der har oplevet de voldsomme stigninger og spørger en ekspert, hvad vurderingerne kan betyde.

Mere end 100 procent ’rigere’ ved ny vurdering

I det københavnske nordvest-kvarter ligger en andelsboligforening med små 50 lejligheder. Umiddelbart adskiller foreningen sig ikke fra mange andre foreninger, og de er da også hoppet med på bølgen af foreninger, der har indhentet en valuarvurdering på ejendommen – og med en gevaldig stigning i andelskronen til følge:

„Andelskronen steg fra cirka 350.000 til 907.000 kroner uden forbedringer svarende til en procentvis stigning på langt over 100 procent,“ fortæller en af ejendommens tidligere beboere, som Andelsportal.dk har talt med.

Forud for den nye fastsættelse af andelskronen fulgte flere overvejelser – for så høj en vurdering lød næsten for god til at være sand.

Op og ned, for og imod

„Jeg købte min lejlighed i 2010, hvorefter jeg gik igennem den sædvanlige ‘rejse’ som mange andre; frem til 2012 mistede den små fem procent i værdi, men fra 2013 gik det langsomt fremad, og i 2015 var der plus i forhold til den pris, jeg oprindeligt havde givet.

I 2016 hører foreningen om stigninger på markedet, og grundet flere års bemærkelsesværdigt lave stigninger i ejendomsvurderingen beslutter bestyrelsen at prøve en anden uvildig valuar,” forklarer den tidligere andelshaver i den økonomisk sunde forening. Han henviser til, at den tidligere valuar talte uden om, når man spurgte til de meget lave stigninger. Den nye valuar vurderede som bekendt ejendommen væsentligt højere, og hans omfattende dokumentation og sammenligningsgrundlag blev afgørende for foreningens valg af vurderingsmetode:

„På generalforsamlingen diskuterer vi længe, om vi bør fastsætte andelskronen ud fra den nye vurdering – principielt burde andelsboliger jo ikke være så dyre at komme i nærheden af. Men den nye valuar viser solid dokumentation, gennemsigtighed og sammenligner med det omkringliggende område modsat den gamle valuar. Og så tænkte vi, at det var dumt at holde maksimalprisen fiktivt lav uden grund,“ fortæller den tidligere andelshaver, der med husdrømme og stor efterspørgsel på andelsboligmarkedet efterfølgende solgte sin andel.

Høje vurderinger kan være bevidst urealistiske

Vurderingen i ovenstående eksempel er et ekstremt eksempel på en forskel i værdiansættelser, men tendensen til flere og højere vurderinger – og jagten på selv samme – er stigende. Ja, nogle foreninger vælger direkte valuarer ud fra, hvem der er kendt for at værdiansætte højt. Og ønsket om en høj vurdering er der for så vidt ikke noget underligt i – problemet opstår, hvis valuarvurderingerne bliver en ‘bestillingsvare’ uden dokumentation og sans for realitet. Det fortæller mangeårig ejendomsmægler og Diplomvaluar MDE, Peter Ryaa:

„Andelsboligforeningerne bliver forståeligt nok glade for høje vurderinger – og de fleste vil gerne have tilfredse kunder. Men som valuarer er det vores job at vurdere realistisk i det gældende marked – det gør os ikke altid populære, men vi må være os vores ansvar bevidst.“

Selv oplever han med sine cirka 150 årlige vurderinger af andelsboligforeninger dog flest kunder, der ønsker en sikker vurdering og ved, at de skal ‘stoppe for rødt’, når vurderingen bliver for høj. Alligevel er eksistensen af de såkaldte ‘sidegadevaluarer’ en realitet – altså vurderingsmænd, der lever fedt af at give urealistiske vurderinger på 20-30 procent over markedsprisen.

Flere faktorer spiller ind

Baggrunden for problematikken omkring vurdering af andelsboligforeninger tager sit udspring i især tre forskellige faktorer: For det første sammenligner mange fejlagtigt andelsboligmarkedet med ejerboligmarked- et og tror, at de kan deltage i prisfesten, når medierne fortæller om prisstigninger for ejerboliger. Ikke mindst når andelslejlighederne for tiden er så efterspurgte. Men andelsboligforeninger vurderes som udlejningsejendomme og følger reglerne i boligreguleringsloven og lejeloven. For det andet skal valuaren i sin vurdering kigge på referencehandler fra samme område – men skæve sammenligninger giver skæve vurderinger:

„Det er klart, at man opnår en skæv vurdering, hvis man sammenligner handelspriser i København NV med handelspriser på Frederiksberg,“ pointerer Peter Ryaa, der som tredje punkt nævner usikkerheden omkring de offentlige vurderinger som en faktor for valuarvurderingernes stigende popularitet:

„Mange offentlige ejendomsvurderinger er fastsat skævt, tilfældigt og udokumenteret – og det forklarer blandt andet efterspørgslen på valuarvurderinger, der kan give et mere retvisende billede af ejendommens værdi,“ forklarer han.

Alle parter kan få håret i postkassen

En eventuel overpris kan på længere sigt skabe problemer i foreningerne – for hvis andelshavere køber sig ind til en urealistisk høj pris, kan det ende i en boligboble for foreningen, der risikerer at miste penge, hvis værdien falder igen. Oveni hatten er det ofte en ny bestyrelse, der står med håret i postkassen, fordi tidligere andelshavere og bestyrelsesmedlemmer har skyndt sig at sælge til den høje maksimalpris. Derfor bør køber og bestyrelse tænke sig om. Men også sælger bør overveje risikoen ved salg til skyhøj maksimalpris – for lovgivningen er klar: Køber kan kræve overprisen refunderet, hvis der er tilstrækkelig dokumentation for, at prisen bevidst er sat for højt. Problemet er bare, at det kan være svært at bevise, at sælger eller bestyrelse bevidst har handlet i ond tro. Og også sidegadevaluarerne kan snige sig uden om, hvis argumenterne for vurderingen er tilstrækkeligt i orden:

„Ingen har endnu fået frataget autorisation, og domme er der få af, desværre. Men har en forening indhentet flere vurderinger og sat maksimalprisen ud fra den højeste vurdering, kan køber stille spørgsmålstegn ved andelsprisen,“ forklarer Peter Ryaa.

Derfor garderer nogle foreninger sig også ved blot at indhente én valuarvurdering – måske sågar ved en sidegadevaluar, der kan love høje vurderinger. Rådet til både køber, sælger og bestyrelse lyder derfor: Tænk jer om og pas på de vurderinger, der lyder for gode til at være sande – for fælden kan klappe, og samtidigt opstår et andelsboligmarked, der er endnu sværere at komme ind på.

Vil du vide enndu mere om de faktorer, der har indvirkning på prisen på en andelsbolig? Så besøg vores infografik om samme emne, hvor du får et overblik over, hvad der afgør, hvad en andelsbolig må koste.