NYT: Udvalg er klar med anbefalinger til ny vurderingsnorm
Folketinget vedtog den 23. februar 2021 en ændring af ejendomsvurderingsloven, hvori det blev besluttet at droppe planen om at opdatere de offentlige ejendomsvurderinger i andelsboligforeninger. I kølvandet på afskaffelsen blev et ekspertudvalg nedsat af ministeren, som nu er klar med deres alternativer til vurderingsmetoder i andelsboligforeningerne.
Opdatering 21.07.2022:
Indenrigs- og boligminister Christian Rabjerg Madsen (S) har fremsat et lovforslag om, hvordan man fremadrettet kan værdisætte andelsboliger. Det er til høring. Forslaget omhandler at forlænge valuarvurderingernes gyldighedsperiode og give andelsboligforeningerne mulighed for at vælge en nettoprisindeksering af den offentlige vurdering fra 2012. Høringsfristen er den 18-08-2022.
Hvad er ekspertens respons på anbefalingerne?
I næste udgivelse af magasinet Andelsbolig Nyt (marts) spørger vi en ekspert i valuarvurderinger, hvad hans holdning er til udvalgets anbefalinger. Du kan tilmelde dig magasinet gratis her:
Andelsboligforeninger har førhen kunne benytte tre forskellige vurderingsprincipper: Anskaffelsessummen, valuarvurderingen eller den offentlige ejendomsvurdering. Men med afskaffelsen af de offentlige ejendomsvurderinger skulle en ekspertgruppe, nedsat af ministeren, finde et alternativ.
Ekspertudvalget fik til opgave at vurdere konsekvenserne af at afskaffe den offentlige vurdering for andelsboligforeninger og overveje mulige alternative løsninger for prisfastsættelse af andelsboligforeningers ejendomme. Og de er nu klar med en melding, som vi dykker ned i her. Anbefalingerne er endnu ikke vedtaget.
Hvem er med i udvalget?
Udvalget har medlemmer fra:
- Indenrigs- og Boligministeriet (formand)
- Bolig- og Planstyrelsen
- Skatteministeriet
- Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation
- Dansk Ejendomsmæglerforening
- EjendomDanmark
To løsningforslag er undersøgte
Udvalget har undersøgt forskellige løsningsforslag, som et alternativ til den afskaffede offentlige ejendomsvurdering, og løsningforslagene kan opdeles i to kategorier:
- En vurderingsmetode baseret på en fortsat anvendelse af 2012-vurderingen underlagt forskellige former for indeksering – altså bud på, hvad prisen skal følge
- En vurderingmetode, der indebærer forskellige former for forlængelse af valuarvurderingens gyldighedsperiode
Når vi taler 2012-vurderinger er det fordi, at de offentlige ejendomsvurderinger blev fastfrosset i 2012 og ikke fornyet siden. Det er altså værdierne tilbage fra 2012, der regnes med.
Lad os dykke ned i konklusionerne på de to løsningforslag og deres mellemregninger. Og det er bare om at holde tungen lige i munden, for det bliver teknisk.
Forslag 1: 2012-vurderingen med forskellige former for indeksering
Udvalget forslår som et alternativ til den offentlige ejendomsvurdering, at man ser på en ny model baseret på en fortsat anvendelse af 2012-vurderingen. Herunder vurder udvalget tre indekseringsformer – altså måder at udregne værdien på, henholdsvis model 1, 2 og 3:
De tre modellers konklusioner
Model 1: 2012-vurdering uden indeksering: Denne model indebærer, at vurderingsprincippet beholdes, som det er i dag. Foreningen ville derfor skulle bruge værdien fra 2012, hvor de offentlige ejendomsvurderinger blev fastfrosset, som vurdering.
Fordele og ulemper: Enkel at administrere og gennemsigtige maksimalpriser. Da modellen ikke indebærer en værdiudvikling, vurderes det imidlertid, at langt den største del af de foreninger, der i dag anvender den offentlige vurdering, på sigt vil ende med at overgå til valuarvurdering.
Model 2: 2012-vurdering nettoprisindekseret: Nettoprisindekset bruges til at regulere beløb i en lang række love og bekendtgørelser. Helt konkret betyder en nettoprisindeksering, at prisen bevarer sin realværdi over tid, da beløbet følger prisudviklingen i samfundet.
Nettoprisindekset viser altså prisudviklingen for de varer og tjenester, der indgår i de private husholdningers forbrug på dansk område, idet priserne er fratrukket indirekte skatter og tillagt evt. tilskud.
Fordele og ulemper: Modellen kan betragtes som en konservativ model. Hvis der sker et generelt prisfald på boligmarkedet, vil den nettoprisindekserede ejendomsværdi imidlertid ikke ”følge med ned”. Modellen vil primært kunne fungere i de geografiske områder, hvor der er en begrænset prisudvikling for udlejningsejendomme, men vil dog være forholdsvis enkel at implementere.
Model 3: 2012-vurdering ejerboligprisindekseret: Her vil ejendomsværdien følge indekseringen med ejerboligpriserne.
Fordele og ulemper: Det er udvalgets vurdering, at modellen vil være forholdsvis enkel at forstå og administrere, samtidig med at det er forholdsvist gennemsigtigt, hvordan maksimalprisen fremkommer. Denne model vil dog kunne forrykke balancen mellem de forskellige boligformer på boligmarkedet. Udvalget peger på, at der ikke i dag er en direkte sammenhæng mellem prisen på andelsboligejendomme og prisen på ejerboliger, men at prisen på andelsboligejendomme derimod er tættere knyttet til markedet for udlejningsejendomme, hvorfor der ikke findes grundlag for at bryde denne sammenhæng.
Kilde: Rapport Andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, december 2021
I udvalgets konklusion fremhæver de selv model 2 – 2012-vurderingen nettoprisindekseres, som den bedste af de tre. Udvalget vurderer, at modellen formentlig vil være særlig interessant for andelsboligforeninger, som ligger uden for de større byer, og hvor prisudviklingen for realiserede handler forventes at være afdæmpet.
Bliv klogere på valuarvurderinger: Hvad er op og ned?
Forslag 2: Forlængelse af valuarvurderingens gyldighedsperiode
I dag er en valuarvurdering gyldig i 18 måneder, men med dette forslag skal denne periode forlænges, så andelsboligerne udgifter til vurderingen mindskes, da gyldigheden forlænges.
Udvalget har overvejet følgende mulige modeller for forlængelse af gyldighedsperioden:
- En forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger til flere år
- Gyldighed indtil fald i markedet
- Gyldighed indtil salg af andel
De to sidstnævnte tilgange til forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger vurderer udvalget dog kan medføre uheldige konsekvenser, imens en forlængelse af gyldigheden af en valuarvurdering vil være enkel ændring i forhold til de nuværende regler.
Det er derfor også en forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger til maksimalt 2½ år eller 3½ år, som udvalget fremhæver som løsning.
Vidste du?
26 procent af landets andelsboliger – svarende til 52.200 boliger – anvender den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip?
Uenighed i udvalget
Ser man på måden hvorpå andelsboligforeningerne kan anvende forslagene til den alternative vurderingsmetode, er der dog ikke enighed over hele linjen.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation og EjendomDanmark anbefaler, at de to modeller kombineres, således at andelsboligforeninger fremover fortsat vil kunne benytte tre vurderingsprincipper: (en forlænget) valuarvurdering, den offentlige vurdering fra 2012 nettoprisindekseret eller anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip.
Spørger man Dansk Ejendomsmæglerforening, anbefaler de derimod ikke, at de to forslag skal kunne kombineres.
Du kan læse hele rapporten lige her: Andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, december 2021.
Vi vil løbende dykke ned i eksperternes holdning på Andelsportal.dk og i AndelsboligNyt.
Fotograf David Kahr.
10 kommentarer
Er der overhovedet udsigter til nogen som helst behandling af enten indexregulering eller valuarvurderingsforlængelse i Folketinget?
Hej Martin,
Mange tak for din henvendelse. Vi har desværre ikke hørt mere.
I juni skrev vi denne artikel om emnet: https://www.andelsportal.dk/nyheder/ingen-klarhed-manglende-lovforslag/
Når der sker noget nyt opdaterer vi naturligvis her på Andelsportal.dk
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Vores andelsrækkehus i Odense NV har en andelsværdi på ca.kr. 345000.
Hvis huset var til salg, som almindeligt ejerrækkehus, ville salgsprisen være ca,kr. 1.500.000.
Ville vi så score en gevindst på kr. 1.155.000 – næppe.
Hvad siger lovforslaget om overgangen.
Hej Leif,
Mange tak for din kommentar.
Du kan læse mere om lovforslaget her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/lovforslag-andelsboligforeningernes-vaerdi-2023/
Det siger dog ikke noget om at andelsboliger kan blive konverteret til ejerboliger.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Små andelsboligforeninger er på “herrens mark”. Vi har hverken økonomi eller ekspertise til at gennemskue eller agere i det kaos af løsninger der skitseres her.
Hej Nynne,
Ved du hvornår Folketinget skal behandle anbefalingerne?
Mvh Martin Stendersø
Hej Martin
Tak for dit spørgsmål. Der er ingen konkret melding, desværre. Jeg snakkede med en fagmand, der sagde, at det kan risikere først at blive i ultimo 2022. SÅ desværre mere uvished.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hvordan kan man mene at en 10 år gammel offentlig vurdering kan være retvisende i dag, hvad enten den er indekseret eller ej? To grundtanker skinner igennem i udvalgets forslag: Ejere af andelsboliger må ikke deltage i boligfesten. Der skal fortsat være fast arbejde til valuarer.
Når det foreslås, at man kan indeksregulere en offentlig vurdering fra 2012, burde man så ikke kunne indeksregulere en valuarvurdering indhentet i 2022?
Når man foreslår en indeksregulering af den offentlige vurdering fra 2012, hvad er så i vejen for fremover at indeksregulere en valuarvurdering fra 2022. Det vil spare andelsboligerne for en del udgifter.
Viser 0 af 10 kommentarer