Valuarvurderinger: Hvad er op og ned?

Det kan være en jungle at finde hoved og hale i de forskellige vurderingsmetoder af andelsboligforeninger. I denne guide forsøger vi at kortlægge den mest anvendte vurderingsmetode i andelsboligforeningen – nemlig valuarvurderingen.

Hvad er en valuarvurdering?

Lad os starte helt fra bunden med at definere, hvad en valuarvurdering egentlig er. I modsætning til den offentlige ejendomsvurdering og anskaffelsessummen, er en valuarvurdering et regnestykke på ejendommens værdi, som en valuar laver én gang om året.

Andelsboligforeninger værdisættes efter private udlejningsejendomme, men selvom regnestykket på mange måder udregnes på samme vis som ved ejendomme, der skal sælges, er der alligevel nogle forskelle.

Den store forskel på en valuarvurdering og en faktisk handel er, at en valuarvurdering er underkastet en lov om valuarvurderinger, hvilken en faktisk handel ikke er. Valuaren Emil Ellekilde uddyber:

I praksis betyder det, at en valuarvurdering stort set altid vil være lidt lavere end en faktisk handelspris – altså lidt lavere end hvad ejendommen egentlig er værd. Men det er i virkeligheden en god ting, for en valuarvurdering skulle helst ramme et niveau, man kan stole på år efter år, for at tilsikre en stabil andelskrone.

Hvad er en valuar?

En valuar er en ejendomsmægler, der har specialiseret sig i at vurdere andelsboligforeninger. I 2018 kom den såkaldte vurderingsnorm i forbindelse med den nye andelsboliglov, og med den fulgte en række krav til uddannelse og erfaring for landets valuarer.

Der kom krav til uddannelse, og til at man skulle have mindst to års erfaring med handel med boliginvesteringsejendomme. Der blev også stillet krav til, at man som valuar skulle have handlet ejendomme selv, så man havde mærket diskussionerne, forhandlingerne og de bagvedliggende betragtninger, siger valuaren.

Han som glæder sig over loven, fordi den gjorde det besværligt for gør-det-selv mæglere, der frem til 2018 også havde udarbejdet valuarrapporter. Han tilføjer, at det kræver en vis ballast og erfaring at udarbejde de her rapporter.

Som valuar vurderer man nemlig ikke udelukkende ejendommen. Mange valuarer stiller sig nemlig også til rådighed med råd og vejledning i forbindelse med udarbejdelse af rapporten. En opgave, som valuaren finder meget vigtig:

Det er vigtigt at have en god dialog med foreningen omkring rapporten både før og efter udarbejdelse, fordi det giver ro i maven for bestyrelsen og beboerne i foreningen

Han uddyber:

”Det er også væsentligt, at foreningen kan sætte et ansigt på og får mulighed for at stille spørgsmål. Det er min oplevelse, at den service gør foreningerne meget godt.”

Hvad er fordelene ved at vælge en valuarvurdering?

Der er flere fordele ved at værdisætte sin andelsboligforening med en valuarvurdering. Valuaren fortæller først og fremmest, at man med en valuarvurdering får et retvisende estimat på, hvad ejendommen er værd nu og her.

Han peger også på en anden væsentlig fordel ved valuarvurderinger:

Fordel to, som er den mest interessante, er, at den aktuelle værdi for de fleste foreninger er væsentligt højere, end ved andre vurderingsmetoder. Det giver et råderum til, at man kan sætte andelskronen på et mere attraktivt og realistisk niveau, siger valuaren.

Han fortsætter:

”Det gør også, at man som andelshaver for det første får en mere markedsmæssig retfærdig pris på andelen, hvis man vil sælge den. Og for det andet har man et bedre grundlag for at kunne låne penge i banken.”

Er det dyrt at benytte valuarvurderinger som vurderingsmetode?

Når det kommer til økonomi, er alt som bekendt relativt. Det er derfor svært at svare på, hvorvidt det er dyrt for foreningen at gøre brug af valuarvurderinger, men ifølge valuaren er det ikke en stor udgift.

”Selvfølgelig er gratis altid økonomisk bedst, men jeg vil sige, at en valuarvurdering er småpenge i de samlede driftsomkostninger i en andelsboligforening,” siger vurderingschefen.

Han understreger, at foreningen også skal huske på værdien i en retvisende vurdering, der danner grundlaget for en andelspris, der er i tråd med virkeligheden.

Det er svært at sætte konkrete og generelle tal på, hvad det koster at udarbejde en valuarvurdering. Det kommer nemlig an på foreningens størrelse.

Jo større ejendommen er, desto større risiko eksponerer vi os for som vurderingsmænd. For en lille ejendom med én opgang kan der i en valuarvurdering eksempelvis godt være et par rimelig store slåfejl og stadig ende med det samme resultat, men med en ejendom med 400-500 boliger i, skal der ikke mange tastefejl til, før det koster millioner på bundlinjen af værdiansættelsen, forklarer han.

I loven står der først og fremmest, at den såkaldte karensperiode ikke gælder for andelsboligforeninger. Derudover står der som anden ting, at hvis en ejendom har energimærke D eller værre, så skal vi indregne det i vores regnestykke, hvilket betyder, at det trækker ejendommens værdi ned, siger vurderingschefen.

Han tilføjer, at det i nogle tilfælde har betydet, at ejendommens værdi falder mere, end den er steget som følge af, at priserne på fast ejendom generelt er gået op.

Det tredje og mest centrale element i blackstone-loven er foreningernes mulighed for fastfrysning af valuarvurderinger. En lovændring, der fik flere valuarer til at ryste i bukserne, og mange foreninger til at tvivle på, om det ville være en god ide at gøre.

Selvom vi som valuarer har mærket fastfrysningsmuligheden på vores forretning, er der mange tilfælde, hvor foreningernes revisorer kræver en aktuel vurdering af ejendommen, selvom man har valgt at fastfryse sin værdiansættelse

Valuar, Emil Ellekilde

Ifølge ham er der også mange fordele ved at få vurderet sin ejendom årligt, selvom foreningen bruger den indefrosne værdi.

En årlig vurdering gør, at en køber af en lejlighed i foreningen bliver bevidst om den aktuelle og potentielle værdi. Så alene ud fra ønsket om, at tingene skal være transparente, så kan jeg godt forstå, at mange stadig har købt valuarrapporter, også selvom de egentlig ikke har noget at bruge dem til

Er der et billigere alternativ til en valuarvurdering, hvis vi har fastfrosset vores værdi?

Hvis man som andelsboligforening har fastfrosset sin valuarvurdering, men stadig ønsker et estimat på, hvad foreningen egentlig er værd, har nogle valuarerer udviklet et såkaldt vurderingsnotat.

Vi har som følge af blackstone-loven udarbejdet et produkt, som vi kalder for et vurderingsnotat. Det er en ’læs-let-udgave’ af valuarrapporten, hvor vi har gjort det lettere og billigere at lave. Det har vi, fordi det bedre matcher, hvad en forening har brug for, når den har fastfrosset sin værdi, siger valuaren.

Både vurderingsnotatet og valuarrapporten laves én gang om året – men naturligvis kun en af delene. Begge dele bliver nemlig brugt i forbindelse med generalforsamlingen.