Ny præcisering i boligaftale redder måske andelshaverne
Efter en regulær talkrig mellem banker, mæglere, politikere og andre aktører på andelsboligmarkedet har boligministeren nu indført en præcisering i boligaftalen. Præciseringen kan måske betyde et mindre værditab på andelsboliger.
Konsekvenserne af regeringens nye boligaftale er de sidste par uger blevet debatteret heftigt.
Formålet med boligaftalen er at dæmme op for boligspekulanters investeringer i private udlejningsejendomme. Desværre betyder indgrebet også, at der kan komme et prisfald på andelsboligmarkedet.
Boligaftalen og andelsboligforeningerne
Boligminister Kaare Dybvad Bek(S) vil sætte ind over for kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme. Derfor har han fundet et flertal for en ny boligaftale, som også har initiativer og forslag, der påvirker andelsboligmarkedet. Se alle artikler om det såkaldte Blackstone-forlig her –>
Debatten om boligaftalen går blandt andet på, hvor stort et værditab andelshavere og andelsboligmarkedet vil opleve, når den nye aftale bliver realiseret.
Boligminister Kaare Dybvad har meldt ud, at indgrebet ikke vil gå ud over andelshaverne, mens flere storbanker har vurderet at andelsboliger vil falde mellem 10-20 procent. Også mæglerne mener, at andelsboligerne vil falde i værdi.
Karensperiode og fritagelse af andelsboligforeninger til debat
Årsagen til de modstridende udmeldinger skal blandt andet findes i det punkt, der omhandler karensperioden. Den politiske aftale ligger nemlig op til en karensperiode på fem år før en ny ejer af en udlejningsejendom kan ændre på huslejen. Desværre påpeger mange, at denne karensperiode vil skræmme investorer væk og andelsboligers ejendomme, som prisfastsættes efter tilsvarende udlejningsejendomme, derfor vil falde i værdi.
Boligminister Kaare Dybvad Bek (S) har flere gange udtalt, at han vil holde hånden under andelsboligforeningerne. Af samme årsag skal karensperioden ikke gælde hvis en andelsboligforenings ejendom bliver til en udlejningsejendom. Og med et notat fra Finanstilsynet, hvor der står, at ”realkreditlån og banklån til foreningen derfor isoleret ikke vil blive påvirket af karensperioden”, skulle man tro, at boligministeren havde fundet en løsning.
Desværre har flere økonomer fra både Jyske Bank og Nordea påpeget, at fritagelse af andelsboligforeningers ejendomme fra karensperioden ikke har den ønskede effekt. Tværtimod har de meldt ud, at andelsboliger vil miste værdi på cirka 10-20 procent, fordi en fritagelse kun gælder den første gang ejendommen handles og en investor derfor skal medregne karensperioden, hvis han ønsker at sælge ejendommen.
Sådan rammer prisfald de forskellige andelshavere:
Rigtig mange andelsboligforeninger vil gerne vide, hvordan deres forening bliver ramt af den nye boligaftale. Og med god grund. Der er meldt værditab på alt fra 3 til 20 procent ud og det er meget individuelt, hvor hårdt landets andelshavere bliver ramt af indgrebet.
Andelsboligforeningens økonomi er helt central og særligt andelsboligforeningens gældspost er vigtig at tage højde for. Idet andelskronen er styret af både ejendommens værdi og af foreningens gæld. Jo større gæld, der er i andelsboligforeningen des større bliver værditabet.
Bor man i en andelsboligforening, som er uden gæld og med en andelskrone, som benytter den fulde ejendomsværdi vil et fald på 10 procent i ejendomsværdien også betyde et fald på 10 procent på alle andelsboligernes værdi. Bor man derimod i en andelsboligforening med høj gæld og en høj ejendomsvurdering er beregningen lidt mere mudret og tabet vil være større.
Har andelsboligforeningen eksempelvis 20 lige store andelsboliger og en ejendomsværdi på 10 millioner kroner uden gæld vil et simpelt regnestykke for et fald på 10 procent se sådan ud:.
Uden gæld
Ejendom til 10 millioner falder 10 procent: Ny ejendomsværdi = 9 millioner kr. Andelsboligernes nye værdi: 9 millioner / 20 = 450.000 kr.
Mindre gæld
Ejendom til 10 millioner falder 10 procent: Ny ejendomsværdi = 9 millioner kr. Foreningen har også en gæld på 2 millioner. Andelsboligernes nye værdi: 7 millioner / 20 = 350.000 kr.
Større gæld
Ejendom til 10 millioner falder 10 procent: Ny ejendomsværdi = 9 millioner kr. Foreningen har også en gæld på 7 millioner. Andelsboligernes nye værdi: 2 millioner / 20 = 100.000 kr. Nogle foreninger har været lidt mere konservative, når andelskronen er blevet sat.
De har lagt en buffer ind i forhold til deres ejendomsvurdering og har dermed ikke opskrevet deres andelskrone til den fulde værdi af ejendomsvurderingen. De vil ikke lide et lige så stort tab, som de foreninger, der har max’et helt ud.
Præcisering redder (måske) andelsboligforeningerne
I fredags sørgede boligministeren derfor for at præcisere, at fritagelsen for karensperioden gælder ved alle fremtidige handler.
”Det har vi gjort, fordi nogle af de vurderinger, der har været fra blandt andet Jyske Bank og Nordea, har hvilet på den fejlagtige antagelse, at karensperioden kun gælder første gang, at en andelsboligforening bliver solgt. Det har aldrig været meningen. Derfor har det været nødvendigt at gøre det tydeligt allerede nu,” udtaler han til Berlingske.
Præciseringen af andelsboligforeningernes fritagelse for karensperioden har fået en blandet modtagelse. Hos Danske Bank vurderer man, at fritagelsen vil få virkning.
Boligminister: Vent med kritikken
Boligaftalen er på nuværende tidspunkt endnu ikke udformet til en lovtekst. Boligministeren forsøger derfor at mane til besindighed. Han mener, at banker og mæglere har været hurtige på aftrækkeren:
”Jeg synes, man skal vente med kritikken til man rent faktisk ved, hvordan forslaget bliver udformet,” siger Kaare Dybvad Bek til DR.
Desuden er det vigtigt at huske på, at der med boligaftalen også er besluttet, at der skal nedsættes en arbejdsgruppe, som skal se på belåningsmuligheder i andelsboliger.