offentlig vurderingvaluarvaluarvurdering

Valuarvurdering – Hvad skal man være opmærksom på?

Valuarvurderinger er et alternativ til de offentlige ejendomsvurderinger, når foreningens ejendom skal værdisættes og andelskronen fastsættes. Valuarvurderinger foretages af en valuar, som ved at besigtige foreningens ejendom kan give en nøjagtig værdisættelse. Flere og flere foreninger vælger i disse år at benytte valuarvurderinger til at sætte andelskronen, og det er der flere grunde til. Læs mere her om, hvad valuarvurderinger er, hvorfor foreninger vælger dem, og hvad man i foreningen bør være opmærksom på, når man får lavet en valuarvurdering.

I oktober 2018 trådte en ny vurderingsnorm for valaurvurderinger i kraft. Du kan læse mere om de nye regler for valuarvurderinger længere nede på siden.

LÆS OGSÅ: Sådan indhenter foreningen tilbud fra kvalificerede valuarer

Hvad er en valuarvurdering?

En valuarvurdering er en metode at fastsætte værdien på en andelsboligforenings ejendom. Det er at betragte som et alternativ til de offentlige ejendomsvurderinger, som foreningers ejendoms værdi som udgangspunkt er underlagt. Vurderingen foretages af en valuar, som baseret på forskellige faktorer giver sin vurdering af ejendommens værdi som udlejningsejendom. Fordi man betragter ejendommen som udlejningsejendom i vurderingen, vil prisstigningerne ikke nødvendigvis følge med generelle prisstigninger på ejerboligmarkedet, og dette er vigtigt at holde sig for øje. Yderligere faktorer der påvirker vurderingen er blandt andet ejendommens beliggenhed, stand, størrelse med videre. Valuaren vil i processen komme ud og besigtige ejendommen, og gennemgå den for at give en så nøjagtig vurdering som muligt.

En valuarvurdering er en godkendt metode at sætte andelskronen efter i en forening, og kan derfor være med til at bestemme andelenes maksimalpriser. Valuarvurderinger er populære blandt mange af landets foreninger, og tendensen er, at flere og flere andelsboligforeninger vælger at benytte valuarvurderinger.


Fordobling af valuarvurderinger

Med udskydelsen af de offentlige ejendomsvurderinger vælger flere andelsboligforeninger at tage teten i egen hånd og bruge en valuar, når ejendommen skal vurderes. Andelsportal.dk har i 1. kvartal af 2019 oplevet en fordobling på efterspørgslen af valuarvurderinger sammenlignet med samme periode sidste år.

Derfor vælger foreninger valuaren til

Foreninger vælger ofte valuarvurdering frem for de offentlige vurderinger, fordi man ikke mener, at de offentlige vurderinger giver et retvisende billede af foreningens værdi. Det er da heller ikke unormalt, at en forenings ejendom ved en valuarvurdering vurderes til at være mere værd end den offentlige ejendomsvurdering siger – den seneste offentlige vurdering stammer fra 2012, hvor boligmarkedet var mindre attraktivt, end det er i dag. Foreninger bør dog være obs på, at det ikke betyder, at foreninger automatisk får en højere andelskrone ved at få lavet en valuarvurdering. Det som foreninger bør forvente er en reel, nøjagtig vurdering af ejendommens værdi, hvad enten man ender ud med en højere, lavere eller tilsvarende vurdering af ejendommen.

Som et forbehold for, at markedet kan ændre sig over tid, er det besluttet, at valuarvurderinger kun er gyldige i 18 måneder – således giver vurderingen altid et godt øjebliksbillede af ejendommens værdi, da det er nogenlunde up-to-date. Til sammenligning er mange af de offentlige ejendomsvurderinger, som foreninger i dag er underlagt fra 2011-2012. Det forventes i øvrigt først at der kommer nye offentlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger i 2021.

VIDEO: Værd at vide om valuarvurdering

Hvem udfører valuarvurderinger?

Valuarvurderinger udføres af valuarer som er uddannede til at vurdere ejendomme. For at sikre så nøjagtig en vurdering som muligt, kan andelsboligforeninger vælge, en valuar som er medlem af Danks Ejendomsmæglerforening eller som er uddannet DiplomValuar (DiplomValuar er den mest opdaterede valuaruddannelse vi har i Danmark). En væsentlig fordel ved at benytte en valuar, som er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening er, at de har en ansvarsforsikring, som kan træde i kraft, hvis det viser sig, at vurderingen er fejlbehæftet.

En valuarvurdering udføres af en privat valuar, og er derfor ikke gratis. Priserne kan variere, men et priseksempel gives i nedenstående video. I eksemplet kan en forening med to opgange forvente at skulle betale cirka 7000 kroner eksklusiv moms for en valuarvurdering af ejendommen.

Få gratis tilbud fra valuarer

Hvad skal foreninger være opmærksomme på?

Det er vigtigt, at man i foreningen vælger at benytte en seriøs valuar. Der er desværre eksempler på valuarer, der blot giver en høj vurdering af ejendommen for at tilfredsstille foreningerne, de vurderer for. Disse valuarer bør man selvsagt undgå.

Flere foreninger vælger ligeledes at få foretaget to uafhængige valuarvurderinger af ejendommen, når den skal vurderes. Dette er en glimrende måde at få dobbelttjekket en valuarvurdering, da man kan se om vurderingerne stemmer nogenlunde overens med hinanden. Men hvis man laver denne finte, blot for at vælge den højeste vurdering af de to kan det være problematisk, hvis den ene valuarvurdering er markant højere end den anden. I så fald risikerer foreningen, at andelskronen sættes for højt, hvilket øger maksimalprisen, og i sidste ende kan føre til, at andele i foreningen sælges til overpris. Sker dette kan foreningen som konsekvens ende med at hænge på erstatninger, hvis købere af disse andele får medhold i, at de har betalt overpriser.

Nye krav til valuarvurderinger, der udarbejdes efter 1. oktober 2018

For at undgå tårnhøje og usammenlignelige valuarvurderinger er en ny vurderringsnorm for valuarvurderinger trådt i kraft og er gældende for alle valaurvurderinger, der udarbejdes efter d. 1.10 2018. Med den nye bekendtgørelse er alle valuarer pålagt samme krav og retningslinjer.

Kravene til valuarerne lyder:

Har uddannelsen Diplom i Vurdering.

Har mindst 2 års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejnings-ejendomme.

Har et aktuelt og indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme.

Er dækket af en ansvarsforsikring med en minimumsdækningssum på 5 mio. kroner per krav.

Bekendtgørelsen stiller bl.a. krav om:

Vurderingsprincip.

Foretagelse af undersøgelser.

Indhentning af dokumentation

Besigtigelse af ejendommen

På Andelsportal.dk samarbejder vi kun med valuarer, der kan efterleve de nye krav til valuarvurderinger.

Bestil 3 uforpligtende tilbud på valuarvurdering

Sådan udregnes andelskronen i en andelsboligforening:

(ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld) / oprindelige indskud fra alle andelshavere = andelskronen

Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.
Kommentarer

Efter at det offentlige ejendomsvurderingssystem i flere år har vist sig at være upræcist, og fra 2015 helt er ophørt – og først kan forventes genindført måske i 2019 – har mange Andelsboligforeninger været nødsaget til at anvende valuarer til vurdering af deres ejendomme såfremt de har haft behov for at optage realkreditlån til finansiering af nødvendigt vedligehold f.eks. tag eller vinduer eller forbedringer som f.eks. altaner, elevatorer eller andre forbedringer. En sådan helt normal og legitim låneoptagelse påvirker andelskroneberegningen i negativ retning, men modsvares under normale omstændigheder, at en nogenlunde tilsvarende værditilvækst for forbedringerne. Som en konsekvens af, at den offentlige vurdering er fastlåst på 2012 niveau, ville det betyde, at disse foreninger måtte realisere et reelt fald i andelskroneværdien. Det modvirker man så ved at anvende en valuar til vurderingen, som i sin vurdering kan indregne den faktisk realiserede værditilvækst.

Der høres undertiden røster om, at nogle foreninger har været “grådige” og ude for at realisere en ufortjent kapitalgevinst, men for de seriøst arbejdende foreninger og valuarer er der altså blot tale om at modvirke et utilsigtet fald og en fastholdelse af den reelle markedsværdi.

skriv et svar
Niels-Jørgen Schelde - 5 år siden

Kære Venner

Hvis en sund mindre støttet andelsforening, pt offentlig vurdering, i et attraktivt område, fastfrosset 2012 niveau….. ca 50 % af den oprindelige offentlige vurdering, fra før 2012, som nu er fastfrosset offentlige vurderinger indtil videre.
Hvis foreningen vælger en valuarvurdering i 2016, hvor længe kan, skal man fortsætte med valuarvurdering? S.U.

Jeg er bekendt, at en valuarvurdering er gældende i 18 måneder.

Jeg er bekendt med, at en valuarvurdering skal være gyldig til en generalforsamling, hvor man godkender regnskabsformen.

Men begynder en andelsforening at få foreningen valuarvurderet, hvor længe skal man blive ved med dette? S.U.

Hvis det er 3 x 18 måneder, hvorfor? S.U.

Med venlig hilsen

skriv et svar
Peter Hansen - 5 år siden

[…] LÆS OGSÅ: Valuarvurderinger – hvad skal du være opmærksom på? […]

Valuarvurderinger får andelspriserne til at stige med op til 375 procent - 4 år siden

Hvordan kan man sikre sig, at det er en valuar med diplom? Kan man søge på en hjemmeside om hvem der har diplom?

Vi har fået en navn på en valuar, men er ikke sikker på om har diplom. Dette fremgå ikke af hjemmesiden.

M.v.h.

Ole Andersen

skriv et svar
Ole Andersen - 3 år siden

    Hej Ole

    Tak for din henvendelse. Jeg kender ikke til et endeligt opslagsværk, så jeg vil anbefale, at I forhører jer hos valuaren selv.

    Nogle valuarer er medlem af brancheforeningen Dansk Ejendomsmæglerforening, og her vil I kunne tjekke op på uddannelseskravene i forhold til foreningens bestemmelser. Det er dog langt fra alle valuarer, som er medlem og det betyder ikke, at de ikke har en uddannelse. Med den nye andelsboliglov kom nemlig også skærpede regler for valuarvurderinger, som de er forpligtet til at følge. Dem kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/ny-vurderingsnorm-valuarvurderinger-2018/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 3 år siden

Min datters andelsboligforening er blevet ændret således, at de nu har valuarvurdering. Det har de haft et års tid, men priserne på de enkelte lejligheder bliver stadig holdt nede, og vurderes af en revisor som mener det er mest retfærdigt?
Kan han det?

skriv et svar
Susanne Schefte - 9 måneder siden

    Hej Susanne

    Tak for din kommentar. Jeg anbefale dig at læse denne infografik om, hvordan andelsboliger prissættes: https://www.andelsportal.dk/guides/andelsbolig-pris/

    Selvom man i foreningen skifter vurderingsprincip betyder det ikke en automatisk prisstigning på den enkelte bolig. Det er nemlig på den årlige generalforsamling, at andelskronen bestemmes, og den er med til at bestemme prisniveauet. Det er altså på generalforsamlingen, at beboerne i fællesskab skal tage denne snak.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 9 måneder siden
Skriv en kommentar