andelsboligkøbandelsboliglovenandelsboligsalgkøb og salgmaksimalprisen

Køb og salg af andelsboliger

Når man skal købe eller sælge en andelsbolig, så er der flere ting som man skal være opmærksom på. I denne guide ridser vi de mest fundamentale ting op når du skal sælge eller købe en andelsbolig.

Køb af privat andelsbolig

Når man køber en andelsbolig, køber man teknisk set en ideel andel i ejendommen (og i foreningens formue), og via denne andel får man brugsret til en bolig i ejendommen. Prisen på andele kan variere meget og ligeledes kan den månedlige boligafgift.

Ved køb af en andelsbolig indbetales købssummen til andelsboligforeningens bestyrelse. Foreningen betaler efter at have modregnet eventuelt tilgodehavende beløbet videre til sælgeren. Andelsboligloven har regler for, hvilken pris man højst kan kræve for en andelsbolig inklusive værdien af de forbedringer, der er gennemført i lejligheden. Det er ikke tilladt at tage en højere pris (populært kaldet at tage penge under bordet). Det er heller ikke tilladt at kræve, at køberen køber indbo eller andet for en pris, der overstiger værdien af de pågældende genstande. Det var en teknik, som typisk bliver anvendt, når der er stor efterspørgsel på andelsboliger og dermed mange købere om buddet. Det er blevet så attraktivt at bo i en andelsbolig, at mange kan tjene penge under bordet ved et salg. Det kan sælgeren basalt set, fordi en andelsbolig ofte kan sælges til en højere pris, end den er vurderet til inklusiv forbedringer. Men det er ikke tilladt. Rent faktisk kan andelsboligkøb, hvor sorte penge er involveret resultere i fængselsstraf.

Andelsbeviset: Ifølge andelsboligloven skal der udstedes et andelsboligbevis, når man køber en andelsbolig. Andelsbeviset har traditionelt set være dokumentation for ejerskab. Idag fungerer det dog kun som en kvittering for, at andelskapitalen er indbetalt til foreningen, og det har ikke nogen praktisk betydning.

Andelsboligkøbers krav

Inden du køber en andelsbolig, har du krav på at få udleveret andelsboligforeningens nøgleoplysninger. Disse tæller vedtægter og foreningens seneste årsregnskab og budget, så du kan se, om du kan forvente stigninger i boligafgiften i løbet af kort tid. Derudover er det en god idé at se referatet fra den seneste generalforsamling i andelsboligforeningen, så du ved, hvilke emner man har drøftet. Det anbefales at alle, der køber andelsbolig, at få hjælp fra en advokat til at se de ovennævnte dokumenter igennem.

Bestyrelsen skal også godkende dig som andelshaver. Det skyldes blandt andet, at andelsboligforeningen i sine vedtægter typisk har bestemmelser om, hvem der har fortrinsret til ledige lejligheder og om ventelister.

Sælger skal ifølge de nye regler om nøgleoplysninger udlevere følgende dokumenter før et salg til køber:

  1. Et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter
  2. Andelsboligforeningens seneste årsregnskab og budget
  3. Et referat fra andelsboligforeningens seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamlinger
  4. Vedligeholdelsesplan, såfremt en sådan er udarbejdet
  5. Den senest udarbejdede energimærkning for ejendommen

Finansiering af andelsboligkøb

Ved et andelsboligkøb kan andelshaveren kan optage lån med pantsætning af andelsboligen (andelsbeviset) som sikkerhedsstillelse. Belåning kan ikke ske i form af et realkreditlån, men alene som banklån med ofte højere rente. Der er af samme årsag ikke rentefradrag for det enkelte medlem for foreningens lån.

Det anbefales at man tager kontakt til banken, når man overvejer at investere i en andelsbolig. Mange skal have et andelsboliglån til finansiering af andelsboligen. Vær i denne forbindelse opmærksom på at indhente flere tilbud på lån i banker, så du får en god aftale om andelsboliglånet. Når du har en aftale med banken om et lån kan du også få banken til at se foreningens nøgleoplysninger igennem, med henblik på, om foreningens økonomi er sund. Inden du køber en andelslejlighed, er det i øvrigt en god idé at du i samråd med banken overvejer din økonomiske situation både nu og fremover.

Den 1. juli 2018 trådte den nye andelsboliglov i kraft. Fremover skal man som andelsboligkøber selv lægge en passende udbetaling af købesummen, hvilket ikke er en klart defineret størrelse. Alligevel er der dog en rettesnor, man kan læne sig op ad som andelsboligkøber. I den historiske vejledning for ejendomskøb, som virksomheder retter sig efter, omtales nemlig en god finansiel skik i forbindelse med køb af ejendomme. I vejledningens paragraf 20 står det skrevet, at en udbetaling på fem procent af købesummen anses for at være passende. Og selvsamme opfordring om de fem procent blev også brugt af erhvervsministeriets arbejdsgruppe under udarbejdelsen af aftalen om at sikre mere sunde og trygge andelsboligforeninger i 2017. På den baggrund må den passende udbetaling, og dermed nøgletallet for kommende andelsboligkøbere, være fem procent af andelsboligens pris.

Boligafgiften

Andelsboligforeningen fastsætter størrelsen af den løbende boligafgift, som kan betragtes som en form for husleje og som skal dække foreningens udgifter til drift, afdrag og renter på foreningens lån. Når du køber en andelsbolig, har du ikke udgifter til for eksempel tinglysning som ved køb af en ejerlejlighed.

Salg af privat andelsbolig

Private andelsboliger sælges ikke fra et centralt sted. Du er derfor nødt til at kigge i avisernes annoncer for salg af andelsboliger. Du kan også henvende dig i den eller de andelsboligforeninger, du er interesseret i at bo i, for at høre om dine muligheder for at blive andelshaver.

Du har som privat andelshaver til enhver tid ret til at sælge din andelsbolig. Ifølge andelsboligloven skal bestyrelsen dog godkende salg af andele, ligesom bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver.

Venteliste

I mange private andelsboligforeninger er der en venteliste, hvor udefrakommende kan skrives op til en andelsbolig. I sådanne tilfælde skal du som andelshaver sælge din andelsbolig til den, som står øverst på ventelisten, hvis de gerne vil købe boligen. I andre private andelsboligforeninger er der ingen venteliste eller intet krav om at benytte ventelisten, og du kan som andelshaver sælge til hvem, du har lyst til. Det er op til den enkelte andelsboligforening at bestemme, om der skal være en venteliste eller ikke. Hvis der er en venteliste i andelsboligforeningen, vil de nærmere regler om ventelisten fremgå af foreningens vedtægter.

Prissætning af andelsboliger

I forbindelse med et andelsboligkøb bør du være opmærksom på, at andelsboliger er underlagt maksimalpriser og sælgere må derfor ikke frit bestemme, hvilken pris de vil sælge deres andelsboliger til. Andelsboliger prissættes efter værdien af ejendommen, som styrer andelskronen. Prisen på en andelsboligforenings ejendom kan fastsættes ud fra 3 metoder: Anskaffelsesprisen, valuarvurderingen eller den offentlige ejendomsvurdering. Det er op til den enkelte forening at beslutte, hvilken form for vurderingsmetode, som foreningen ønsker at anvendes og det er generalforsamlingen, der bestemmer det princip, der skal anvendes.

  1. Anskaffelsesprisen
    Ejendommens værdi udgør den pris, som foreningen betalte ved stiftelsen. Hertil tillægges forbedringer på ejendommen. Princippet anvendes primært ved nybyggede ejendomme, hvor ejendommens værdi endnu ikke er steget.
  2. Den kontante handelsværdi/valuarvurdering
    Ejendommens værdi fastsættes, som om den var en udlejningsejendom. Kun valuarer (særligt uddannede ejendomsmæglere) må foretage denne vurdering. En vurdering gælder i 18 måneder, og foreningen skal selv betale for at få den foretaget.
  3. Den offentlige ejendomsvurdering
    Den offentlige ejendomsvurdering udarbejdes af SKAT. For både støttede og ustøttede (almindelige) andelsboliger fastsættes den ud fra niveauet for udlejningsejendomme i samme geografiske område. Det sker på baggrund af en statistisk analyse af kommunens registrerede salg af udlejningsejendomme og ud fra den værdi, som ejendommen ville have som udlejningsejendom.

Når man har en pris på andelsboligforeningens ejendom, kan værdien af den enkelte andel findes. Denne er også kaldet “andelskronen”, som beregnes således:

Maksimalprisen

Salg af en andel sker ved oprettelse af en overdragelsesaftale, som godkendes af bestyrelsen. Aftalen indebærer, at boligen overdrages til køber. I andelsboligloven er angivet en række beregningsnøgler til beregning af andelens værdi. Disse nøgler angiver den maksimale værdi. Hertil kan lægges evt. løsøre. Køber er dog ikke tvunget til at overtage/købe evt. løsøre.

Vil du vide mere om prissætning af andelsboliger, så kan du få dig et overblik her: “INFOGRAFIK: Sådan fastsættes prisen på andelsboliger

Køb og salg af almene andelsboliger

For at komme i betragtning til en almen andelsbolig, skal man købe en såkaldt organisationsandel. Det er som navnet afslører en andel i organisationen, men den afføder ikke nødvendigvis en lejlighed med det samme. Andelsbeløbet i en almen andelsbolig er typisk væsentlig lavere end i en traditionel andelsboligforening.

Om forfatteren: Andelsportal.dk har siden år 2000 formidlet nyheder, informationer og services til landets andelsboligforeninger. Forskellige forfattere har løbende skrevet artikler og bidraget med viden til andelsportal.dk’s arkiv af nyheder, guides og indlæg.
Kommentarer

Har arvet en andelsbolig, andelen er betalt – er kun interesseret i at komme af med boligen, kan man “bare” smide nøglerne og tage derfra uden videre, altså se bort fra en pris på boligen.
venligst Mona lorensen

skriv et svar
Mona Lorensen - 3 år siden

    Hej Mona,
    Tak for din henvendelse.
    Jeg ved desværre ikke hvordan du juridisk er bundet i denne situation – og om du er forpligtet til de udgifter der er forbundet med andelen – altså den månedlige boligydelse.
    Hvis du ikke ønsker at overtage andelen, så vil jeg foreslå dig, at du straks kontakter foreningens bestyrelse – og sætter dem ind i situationen. Du kan også høre foreningens administrator om hvad dine muligheder er. Og hvis der har været en advokat, der har stået for boet hos afdøde, så kan det også være at han kan fortælle dig, hvordan du undgår at arve andelsboligen.
    Jeg håber, at du finder en god løsning.
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 3 år siden

Hej.
Vi har solgt vores afdøde fars andel og køber har fået et fradrag på 6000kr til lovliggøre el – værdi sat af vurderings manden.
Da salg er genneført og klage perioden på 14 dage er slut sender administrator slut opgørelse hvor der så pludselig er tilbage Holdt yderligere 20.000kr til el – må man det ? Jeg mener det er et krav man skulle have stillet inden klagefrist udløb.
Vh
Morten B.

skriv et svar
Morten Bønnelykke - 1 år siden

    Hej Morten

    Tak for din kommentar. Efter overtagelse er det normal procedurer, at administrator tilbageholder pengene i 14 dage, som er den periode hvori køber har mulighed for at lave en indsigelse, hvis der bliver fundet skjulte fejl og mangler. Det kan du læse meget mere om i denne guide:

    https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/

    Fremgangsmåden er altså sket som den burde. Du kan dog med fordel gå i dialog med administrator og får dokumenteret, hvad pengene er blevet brugt på.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 1 år siden

Hej

Hvis man selv har hele beløbet til køb af andelsbolig, skal købet så godkendes af banken?

Mvh. D.

skriv et svar
Diana - 1 år siden

    Hej Diana,

    Mange tak for din henvendelse.

    Hvis du har hele beløbet til andelsbolig, og derved ikke behøver at låne penge i banken, er en godkendelse af banken ikke nødvendig. Dog er det vigtigt at huske, at banken ofte bidrager med en vurdering af den ønskede bolig, og derved også vurderer, hvorvidt det er en sund andelsboligforening at blive en del af. Derfor kan det anbefales at få en fagmand ind over, der kan vejlede i forhold til dette.

    Hvis du vil vide mere om finansiering af andelsboliger, kan du med fordel læse en guide, vi har skrevet om det her: https://www.andelsportal.dk/guides/finansiering-af-andelsbolig/

    Jeg håber det var svar nok. Rigtig god dag til dig!

    De bedste hilsner
    Mette Blume – Andelsportal.dk

    Mette Blume - 1 år siden

Hej
Jeg er blevet godkendt til at købe en andel, men i sidste øjeblik har en fra den interne venteliste tilkendegivet interesse. Det er dog med henblik på direkte videresalg (købet er derfor kun for at give en anden person fortrinsret), og jeg vil derfor høre, om dette er muligt.
Mvh. Camilla

skriv et svar
Camilla - 1 år siden

    Hej Camilla

    Tak for din kommentar. Sikke en ærgerligt situation. Jeg vil anbefale dig at se nærmere ned i foreningens vedtægter, hvor der står, hvad reglerne for ventelister er i den enkelte forening. Det er meget almindeligt, at andelshavere på den interne venteliste har fortrinsret til boligen, men hvorvidt man må sælge den videre med det samme kan du altid tage en dialog med bestyrelsen om. Vi har også skrevet denne guide om emnet: https://www.andelsportal.dk/guides/ventelister/

    Søger du juridisk rådgivning vil jeg anbefale, at du tager fat i foreningens administrator.

    God sommerdag.
    Bh Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 1 år siden

Hej Andelsportal.dk

Mig og min kæreste er rendt ind i en meget kedelig sag, som grundlæggende handler om, hvem som er forpligtet til at dække udgifterne til udbedring af et ulovligt gulvafløb i vores andelslejlighed.

Sagen kort:

Den 8. juni 2017 overtog vi en andelslejlighed på Vesterbro, og i den forbindelse blev der udarbejdet en vurderingsrapport og et el-tjek. Der blev altså ikke udført et VVS-tjek ifm. salget.

I slutningen af vores ferie i juni / juli måned i år blev vi kontaktet af bestyrelsen i vores andelsforening, som meldte, at der dyppede vand fra vores gulvafløb på badeværelset ned i foreningens kælder. Bestyrelsen og foreningens VVS-firma fik adgang til lejligheden, hvor VVS-firmaet efter en gennemgang af badeværelse og rummet kælder kunne konstatere, at årsagen til det dryppende vand var, at der på et tidspunkt er blevet støbt et nyt gulv i badeværelset direkte oven på et gammel terrazzogulv. I den forbindelse er der ikke blevet lavet et nyt lovligt afløb, som er årsagen til, at der nu trænger vand ind imellem de to gulvtyper, og som så løber ned i rummet i kælderen.

Vi har – bl.a. ved at lede i Københavns Kommunes Byggesagsarkiv (https://public.filarkiv.dk/101#e=1&p=eyJvbFZpZXdlck1vZHVsZSI6e319) – uden held forsøgt at finde ud af, hvem som har lavet det ulovlige gulvafløb. Både foreningens forsikring og vores egen forsikring har meldt, at de ikke dækker udbedringen, da der er tale om en ulovlig konstruktion.

Foreningens administrator har i forbindelse med sagen meldt, at det eneste vi kan gøre, er, at lave en indsigelse til dem vi købte lejligheden af med reference til en udvidet forældelsesfrist på 10 år på skjulte fejl og mangler, hvor de så kan gå tilbage til dem, de købte lejligheden af.

Vi har nu taget kontakt til sælger, som henviser til vurderingsrapporten, hvori der under ”Toilet og bad” kategorien i rapporten bl.a. står ”Vand og afløbsinstallationer – OK”. Og sælger mener derfor ikke, at man kan placere ansvaret for det ulovlige gulvafløb os dem.

I vurderingsrapportens generelle betingelser (under ”Grundlag for vurdering”) står der, at:

”Vurderingen er udført i overensstemmelse med paragraf 5 i lov om andelsboligforeninger, lejeloven og ABF’s retningslinjer og i øvrigt efter bedste skøn. Skjulte installationer og bygningsdele er ikke vurderet.

Sælger bærer det fulde ansvar for manglede oplysninger samt skjulte fejl og mangler, som konstateres efter sælgers fraflytning.”

Og her er et spørgsmål så, hvordan ”Skjulte installationer og bygningsdele” defineres? Kan et gulvafløb dækket af en rist siges at være en skjult installation? Vi har selvom forsøgt at finde en definition på nettet, men har kunne konstatere – i hvert fald som vi ser det – at der ikke findes en entydig definition.

Det er virkelig en trist sag – og en sag vi har brugt meget tid på, siden vi kom hjem fra den omtalte ferie – og vi vil meget gerne have jeres vurdering af sagen, og hvordan I anbefaler, at vi går videre herfra?

På forhånd tak for hjælpen og mange venlige hilsner.

skriv et svar
Jonas - 1 år siden

    Hej Jonas,
    Mange tak for din henvendelse. Du får her en kopi af det svar, som jeg har lagt på din anden kommentar:
    Det lyder som en meget kedelig sag med jeres badeværelse og ærgerligt, at det er landet oven i jeres ferie.
    Jeg vil bestemt råde jer til at gøre som jeres administrator også foreslår og stille sælger til ansvar for fejlen. I kan stille et mangelkrav for fejlen. Hvis det er svært at komme igennem bør I kontakte en boligadvokat. I dette brevkassespørgsmål behandles en anden sag om skjulte mangler og her kan du også finde kontaktoplysninger på en boligadvokat, som vi ofte henviser til:
    https://www.andelsportal.dk/brevkasse/skimmelsvamp-hvem-skal-udbedre/

    Jeg håber I finder en løsning.
    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 12 måneder siden

Hej, jeg står og skal sælge min andel, bestyrelsen opfører sig underligt og beder køber om sygesikring og dokumentation for arbejde eller kommunal støtte.
Jeg kan ikke læse mig frem til nogle steder at det er krav som de kan stille, og håber at nogen kan svare mig på dette?

Hilsen Lucas Jespersen

skriv et svar
Lucas Jespersen - 1 uge siden

    Hej Lucas

    Tak for din kommentar. Det er i vedtægterne du skal tjekke om der står krav om denne dokumentation, da det er vedtægterne, som bestyrelsens skal følge – og som kan variere fra forening til forening. Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende herinde, men har I en administrator tilknyttet kan vedkommende vejlede i forhold til salg.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 1 uge siden
Skriv en kommentar