Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt

Salg af andelsbolig

Salg af andelsboliger adskiller sig fra processen man kender ved ejerboliger. Der er flere ting man skal være opmærksom på, når man skal sælge sin andelsbolig. Derfor tager vi dig med igennem hele processen, så du undgår faldgruber og er klædt godt på til, når du skal sælge din andelsbolig.

Andelsboligsælgere har en række forpligtelser, der skal overholdes i forbindelse med salget. Det kan være svært at finde hoved og hale i hele processen, og det er heller ikke de samme procedurer, der er for alle foreninger.

Proceduren for salg af andelsboligen

Det er op til den enkelte forening at bestemme i deres vedtægter, hvordan proceduren for salg skal forløbe. Et salg skal altid indberettes til bestyrelsen, så de er sikre på, at det sker i henhold til vedtægterne. Nogle foreninger har et krav til, at der skal udarbejdes et eftersyn af elinstallationer og et VVS-tjek i forbindelse med salget. Derudover har nogle andelsboligforeninger vedtægter, som bestemmer, at en vurderingsmand skal gennemgå andelsboligen for eventuelle forbedringer.  

Andelsboligens salgspris

Førend man går i gang med at sælge andelsboligen, skal man have en prisberegning af andelsboligen. Andelsboliger prissættes efter andelskronen, som beregnes således:

(ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld) / oprindelige indskud fra alle andelshavere = andelskronen

Ejendommens værdi er en del af andelskronen. Denne kan fastsættes ud fra tre forskellige metoder nemlig anskaffelsesprisen, den offentlige ejendomsvurdering og en valuarvurdering. Foreningerne beslutter selv hvilket vurderingsprincip, de ønsker at anvende:

Anskaffelsesprisen

Vurderer ejendommen ud fra den værdi, som foreningen blev købt for. Her vil eventuelle forbedringer igennem tiden blive tilskrevet.

Valuarvurdering

Her bliver ejendommens værdi bestemt ud fra det var en udlejningsejendom, og denne følger markedsværdien. Valuarvurderingen foretages af en valuar, og den gælder på nuværende tidspunkt i 18 måneder.

Den offentlige ejendomsvurdering

Dette er den offentlige vurdering, som har været fastfrosset siden år 2013. Politikerne har endnu ikke fundet et nyt vurderingsprincip, hvorfor de foreninger, der anvender denne metode har en lavere ejendomsværdi end valuarvurderede ejendomme, som har fulgt med markedsværdierne.

Når andelskronen er udregnet, har man prisen på andelsboligen. Dog vil eventuelle forbedringer kunne tilføjes prisen. Det er en vurderingsmand, som kan vurdere de individuelle forbedringer, der er foretaget i andelsbolig. Forbedringer kan være et nyt badeværelse, et nyt køkken, gulvvarme eller spritnye elinstallationer. Hver år afskrives forbedringernes værdi ud fra en fast procentdel.

På samme måde vil mangler i andelsboligen også kunne fratrækkes andelsboligens pris. En mangel er en genstand, som fx et defekt toilet, der mangler den egenskab, som forventes. På samme måde vil en genstand, der har en anden egenskab end forventet også være en mangel. Et eksempel på dette kan være et hul i væggen.

Maksimalpris på andelsboliger

Der er et prisloft på andelsboliger, som kaldes maksimalprisen. Det er den maksimale værdi som andelen, plus forbedringerne, der er foretaget i andelsboligen, må sælges for. Salgsprisen må altså ikke overstige maksimalprisen – dette er ulovligt og kan føre til fængselsstraf i op til fire måneder. Derfor må køberen heller ikke overbyde maksimalprisen. Det er heller ikke lovligt at modtage penge under bordet i forbindelse med salget fra en køber, der vil sikre sig din bolig.  

Vigtige dokumenter til andelsboligsalg

Der er oplysningspligt i forbindelse med salg af andelsboliger. Det betyder, at det er lovpligtigt, at man giver køberen nøgleoplysninger om andelsboligen og foreningen med det formål at skabe gennemsigtighed på andelsboligmarkedet for køberne. I forbindelse med salget udarbejdes to nøgleoplysningsskemaer, som fremlægger de vigtigste oplysninger omkring andelsboligforeningen og dens økonomi. Det ene skema omhandler oplysninger omkring andelsboligforeningen, vedligeholdelse samt enkelte oplysninger om finansielle forhold. Det andet udfyldes af banker og realkreditinstitutter, som indberetter hvilke lån, de har ydet foreningen.

Sælgeren står for at udlevere nøgleoplysningerne til køberen. Bestyrelsen har 10 dage til at udlevere nøgleoplysningsskemaet til sælgeren, når de har modtaget relevant dokumentation, som el-og vvs-rapporter samt en vurdering af andelens forbedringer, fra sælgeren. Formålet med nøgleoplysningsskemaet er at skabe et grundlag for køberen, så de kan bedømme om det er en rimelig pris, der ønskes for andelen.

Sælgeren skal udlevere en række dokumenter til køberen

  • Andelsboligforeningens vedtægter
  • Andelsboligforeningens seneste årsregnskab
  • Budgettet for andelsboligforeningen
  • Et referat fra den seneste ordinære generalforsamling, samt derefter eventuelle generalforsamlinger i andelsboligforeningen
  • Ejendommens energimærkning
  • Vedligeholdelsesplanen såfremt den eksisterer

FAQ

Hvem må du sælge andelsboligen til?

Almindeligvis beskriver vedtægterne, at en ny andelshaver skal godkendes af bestyrelsen. Dette skyldes, at der foreningerne typisk har forskellige regler for hvem der har fortrinsret til at købe andelsboligerne i deres forening. De typiske regler for, hvem andelsboligen må sælges til, er listet herunder.

Familiemedlemmer

I flere private andelsboligforeninger, er der et princip omkring at andelshaveren frit kan sælge boligen videre til familiemedlemmer.

Interne ventelister

Hvis familie ikke ønsker at købe andelsboligen, vil købsretten i mange andelsboligforeninger gå videre til interne ventelister. Boligen udbydes her til andre andelshavere i foreningen, som kan købe andelsboligen. Hvis flere ønsker at købe boligen, tilbydes den til højest placerede på listen.

Eksterne ventelister

Andelsboligforeninger kan også anvende eksterne ventelister, hvor udefrakomne har skrevet sig op på en venteliste. Ved salg inviteres de interesserede ud for at se andelsboligen, og såfremt flere ønsker at købe boligen, vil den på samme måde som ved de interne lister gå til den køber, der er højest placeret på listen.

Interesselister

Udover ventelister, er det også muligt at have en interesseliste, hvor foreningens beboere kan være med til at bestemme hvilke beboere, som kan overtage andelsboligen. Interesselister anvendes hvis man lægger vægt på nogle specifikke kriterier i foreningen. Det kan være at foreningen ønsker en jævn fordeling af aldersgrupper eller at man vil have at kommende andelshavere, er interesserede i foreningslivet og deltager i fælles aktiviteter.

Salg uden for foreningen

Hvis din forening ikke anvender ventelister eller interesselister, eller hvis der ikke er nogle interesserede blandt listerne, står det dig frit for, hvordan du vil sælge din andelsbolig. Når du har fundet en køber til din andelsbolig, skal bestyrelsen godkende køberen. Såfremt køberen nægtes adgang til foreningen, skal der forelægge en saglig begrundelse.

Kan man selv sælge sin andelsbolig?

Ja, når din forening ikke anvender ventelister eller interesselister, kan du både gøre brug af en ejendomsmægler eller vælge selv at sælge andelsboligen. Selvsalg af andelsboliger kan gøres ved at annoncere via internettet. Flere hjemmesider tilbyder at opsætte salgsannoncer gratis eller for et mindre beløb. Ligeså er Facebook en attraktiv måde at sætte andelsboliger til salg på, da opslaget let og hurtigt kan deles til netværket, helt omkostningsfrit.

Er selvsalg af andelsboliger bedre end ejendomsmæglersalg?

Nej, det er en individuel vurdering, hvornår det er bedst selv at sælge kontra ved hjælp fra en ejendomsmægler. De steder hvor der er lange ventelister, eller stor efterspørgsel på andelsboligerne, kan selvsalg være en god økonomisk besparelse. Her er det nemt at få fat i en køber. Derimod kan en ejendomsmægler være fordelagtig, hvis man bor i et område, hvor andelsboliger ikke er i så høj kurs. Det er altså en vurderingssag, man skal gøre op med sig selv. Har man overskud til at stå for salget selv? Eller vil man hellere investere i en professionel hjælp?

Overdragelse af din andelsbolig

Når du har fundet en køber til din andelsbolig, skal overdragelsesaftalen udarbejdes. I overdragelsesaftalen står købssummen, samt hvordan og hvornår indbetalingen skal ske.

Overdragelsesaftale

Hvilke dokumenter skal du overdrage til køberen?  

Ud over en overdragelsesaftale med pris, dato for overdragelse, forbedringer og løsøre, så er der også en række vigtige dokumenter, du som sælger skal huske at give til køberen ved overdragelsen.

Dokumenterne du skal videregive ved overdragelsen er:

  • Andelsbeviset
  • Det seneste årsregnskab
  • Foreningens budgetter
  • Vedtægterne
  • Husordenen
  • Lister over prisberegningen af andelsboligen, løsører og forbedringer

Ved salg af andelsboligen skal køber i forbindelse med overdragelsen indbetale overdragelsessummen til foreningen eller administratoren. Disse vil efter fradrag af foreningens tilgodehavende, udbetale resten af summen til dig, som sælger.

Hvad sker der, hvis køber anmelder fejl og mangler?

Når du har solgt din andelsbolig, vil der gå 14 dage, før du får overdragelsessummen udbetalt af bestyrelsen. Perioden skal nemlig bruges af køber til at kunne anmelde eventuelle fejl og mangler i andelsboligen. I tilfælde af indberetninger af fejl og mangler vil køber og sælger komme til enighed omkring et beløb for fejl og mangler. Herefter afsluttes dit salg af andelsboligen, og du er nu ude af din bolig.

Hvor kan man finde en andelsbolig til salg?

Andelsboliger er populære, og det er derfor ofte vanskeligt at finde én inden den er solgt. Det er derfor en god idé at undersøge dine muligheder inden du går i gang. Hertil er det en god idé at undersøge de forskellige andelsboliger, der er til salg på boligmarked.

Læs også

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *