Forbedringer

En forbedring er et arbejde i andelsboligen, der øger den brugsmæssige værdi af boligen. Kun arbejde, der kan konstateres tilstede i boligen, betragtes som forbedringer. Hertil gælder det, at arbejdet skal være lovligt og forsvarligt udført. Vedligeholdelse er ikke en forbedring. Man skal derfor, når man får udført arbejde i sin andelsbolig, huske på at skelne mellem arbejde, der er forbedringer, og arbejde der er vedligeholdelse. Vedligeholdelse øger ikke den brugsmæssige værdi – forbedringer gør.

Står du for forbedringen eller lader du professionelle tage hånd om den?

Når du skal forbedre din andelsbolig, kan du stå for forbedringen selv eller få en professionel til det. Står du for forbedringen selv? Så skal du huske at gemme fakturaen på de indkøbte materialer. Køber du for eksempel værktøj i samme omgang, så sørg for, at det ikke er på samme faktura. Det gør det lettere i sidste ende, når en vurderingsmand skal gennemgå din dokumentation. En anden ting du skal huske på, når du forbedrer selv er, at du kun kan notere ned det antal timer, som det tager en professionel at udføre forbedringen. Det betyder, at har du brugt 200 timer på et tømrerarbejde, som en professionel tømrer kunne klare på 40 timer, så er det kun de 40 timer, du kan lægge til som dokumentation på din forbedring.

Vejledende timesatser for prisfastsættelse af eget arbejde lyder ifølge ABF i 2023 således:

Endelig skal du huske på, at noget arbejde skal udføres af autoriserede folk. Det gælder for stort set alt el-arbejde og en hel del vvs-arbejde. Der er altså noget arbejde, du ikke kan stå for selv.

Bruger du professionelle fagfolk? Så skal du gemme fakturaen for det arbejde, de udfører. Fakturaen skal være udspecificeret, så sørg for, at der udførligt står på fakturaen, hvad arbejde, der er udført og til hvad pris. Forskellige forbedringer følger forskellige afskrivningskurver, så derfor er det vigtigt, at der står, hvad der er udført.

Du skal også gerne kunne dokumentere, at der er tale om et autoriseret firma, når du bruger sådan ét til at udføre et stykke arbejde, som kun autoriserede må udføre. Du kan ikke kalde dit autoriserede el-arbejde en forbedring med mindre, at du har dokumentation på, at det er udført eller godkendt af et autoriseret firma. Sørg også gerne for, at du har dokumentation på, at din håndværker bruger autoriserede underleverandører.

Værdisættelse af forbedringer

Skal du sælge din andelsbolig, skal forbedringer og mangler vurderes. Vurderingen foretages til tider af andelsforeningen, men mange gør brug af en professionel vurderingsmand. Vurderingsmanden fastsætter værdien af forbedringer ud fra dine forbedringsudgifter, så sørg for at gemme alle former for fakturaer, så du har dokumentationen på plads. Først fastsættes værdien af forbedringen ud fra startværdien. Har du brugt professionelle fagpersoner, og har du fakturaen, er startværdien det beløb, der står på fakturaen. Har du udført forbedringen selv, og har du fakturaen på de indkøbte materialer, er startværdien det beløb, der står på fakturaen plus de timer, du har brugt. Når start værdien er fastsat, afskrives der på forbedringen.

Når der afskrives på forbedringer, fratrækkes en del af værdien på grund af værdiforringelse. Det er påbudt, at der afskrives på forbedringer, men der er ikke regler for, hvilken afskrivningskurve andelsboligforeninger bruger. Den enkelte forening kan derfor frit vælge, hvilken afskrivningskurve, de ønsker at bruge. Det anbefales, at den enkelte forening inkluderer i sine vedtægter hvilken afskrivningskurvede benytter. Det anbefales ydermere, at foreninger benytter en vurderingsmand, da denne besidder faglig ekspertise. Dog gælder det, at det er op til bestyrelsen at godkende den endelige salgspris.

Uenigheder om forbedringer

Det kan ske, at der opstår uenigheder om værdien af forbedringer og afskrivninger heraf. Det kan ske, for eksempel når en andelsboligejer ikke har gemt sin faktura for en forbedring. Her må der prissættes ud fra et skøn, og det er ikke sikkert at alle parter er enige om det dette skøn. For både sælger og andelsboligforening er det essentielt, at forbedringer ikke værdisættes til mere end de egentlig er. Sælges en andelsbolig til mere end den egentlig er værd pga. forbedringer, der er værdisat for højt, kan køber slæbe sælger og andelsboligforeningen i retten. Skulle dette hænde, er det typisk sælger, der skal betale køber tilbage, men kan sælger ikke dette, kan andelsboligforeningen godt hænge på regningen. For at undgå dette, anbefales det, at foreningen inkluderer i sine vedtægter, at en vurderingsmand skal stå for at besigtige forbedringer i foreningens boliger. Bestyrelser i andelsboligforeninger har sjældent den byggetekniske indsigt, som en vurderingsmand har. Hertil har vurderingsmænd en ansvarsforsikring, der sikrer alle parter i tilfælde af en forkert værdisættelse. Det anbefales også, at foreningen i sine vedtægter noterer ned, hvilken afskrivningskurve de bruger.

FAQ

Kan jeg forbedre min andelsbolig selv?

Ja, det kan du godt. Husk dog at dit arbejde skal udføres lovligt og forsvarligt. Når du arbejder på forbedringen selv, skal du huske at gemme fakturaen på de indkøbte materialer. Værktøj og nips er ikke forbedringer, så køb ikke det på samme faktura. Når du arbejder på forbedringen selv, kan du kun notere ned det antal timer, som en professionel bruger på en sådan forbedring. Det betyder, at har du brugt 200 timer på et tømrerarbejde, som en professionel tømrer kunne klare på 40 timer, så er det kun de 40 timers arbejde, der tæller som forbedring. Vejledende timesatser for prisfastsættelse af eget arbejde kan du finde her på siden. Husk at noget arbejde skal udføres af autoriserede folk.

Hvad gælder som forbedringer?

Ikke alt arbejde i boligen er forbedringer. For eksempel er maling og slibning af gulv vedligeholdelse. En forbedring er et arbejde i andelsboligen, der øger den brugsmæssige værdi af boligen. Kun arbejde, der kan konstateres tilstede i boligen betragtes som forbedringer. Hertil gælder det, at arbejdet skal være lovligt og forsvarligt udført. For eksempel er opsætning af et nyt køkken eller udskift af loftet forbedringer.

Hvad skal jeg kunne dokumentere?

Det kommer an på, om du udfører forbedringen på egen hånd eller om du får professionel hjælp. Står du for forbedringen selv? Så skal du huske at gemme fakturaen på de indkøbte materialer. Husk også at notere det antal timer, du har brugt forbedringen. Bruger du professionelle fagfolk? Så skal du gemme fakturaen for det arbejde, de udfører. Fakturaen skal være udspecificeret, så sørg for, at der udførligt står på fakturaen, hvad arbejde der er udført og til hvad pris. Du skal også kunne dokumentere, at der er tale om et autoriseret firma, når du bruger sådan ét til at udføre et stykke arbejde, som kun autoriserede må udføre.

Har du ikke gemt dokumentation på dine forbedringer?

Du kan stadig få godtgjort dine forbedringer, men da gøres det ud fra et skøn. Har du ikke gemt fakturaen for en eller flere forbedringer kan det ende ud i, at vurderingen koster flere penge, da vurderingsmanden skal bruge yderligere tid herpå.

Mister forbedringer værdi?

Ja, forbedringer mister værdi med tiden. De afskrives nemlig med tiden. Forskellige forbedringer afskrives forskelligt, da de ikke mister værdi lige hurtigt. Det er påbudt, at der afskrives på forbedringer, men der er ikke regler for, hvilken afskrivningskurve andelsboligforeninger bruger. Den enkelte forening kan derfor frit vælge, hvilken afskrivningskurve de ønsker at bruge. Det anbefales, at den enkelte forening inkluderer i sine vedtægter, hvilken afskrivningskurvede benytter.

Hvem værdisætter forbedringer i andelsboliger?

Foreningen kan værdisætte selv, men mange gør brug af en vurderingsmand. For både sælger og andelsboligforening er det essentielt, at forbedringer ikke værdisættes til mere end de egentlig er. Sælges en andelsbolig til mere end den egentlig er værd pga. forbedringer, der er værdisat for højt, kan køber slæbe sælger og andelsboligforeningen i retten. Skulle dette hænde, er det typisk sælger der skal betale køber tilbage, men kan sælger ikke dette, kan andelsboligforeningen godt hænge på regningen.

Kan det betale sig at forbedre?

Forbedringer kan øge den brugsmæssige værdi af din andelsbolig, men du tjener ikke penge på dine forbedringer. Du kan højst få det ekstra for din forbedringer, som de har kostet dig at etablere. Andelsboliger har en fastsat maksimalpris, som de må handles for. Værdien af forbedringer kan tillægges til den enkelte andels maksimalpris. Man skal dog huske på, at det er påbudt, at der afskrives på forbedringer. Det betyder, at fik du et nyt køkken for 5 år siden og kunne notere en forbedring for 100.000 kroner, er den forbedring i dag ikke længere 100.000 kroner værd. Der trækkes pga. slid og alder en del af værdien fra: der afskrives på forbedringen. Det betyder, at skal du sælge din bolig her 5 år senere er forbedringen måske ‘kun’ 75.000 kroner værd. Du kan derfor ‘kun’ lægge 75.000 kroner til maksimalprisen af din andelsbolig.