Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt

Forbedringer

Når du som andelsboligejer forbedrer din bolig, kan du lægge værdien af forbedringen til værdien af boligen. Der er dog flere ting, du skal huske på inden du kaster dig ud i at forbedre andelsboligen. Dem kan du læse mere om her i artiklen.

En forbedring er et arbejde i andelsboligen, der øger den brugsmæssige værdi af boligen. Kun arbejde, der kan konstateres tilstede i boligen, betragtes som forbedringer. Hertil gælder det, at arbejdet skal være lovligt og forsvarligt udført. Vedligeholdelse er ikke en forbedring. Man skal derfor, når man får udført arbejde i sin andelsbolig, huske på at skelne mellem arbejde, der er forbedringer, og arbejde der er vedligeholdelse. Vedligeholdelse øger ikke den brugsmæssige værdi – forbedringer gør.

Husk tilladelsen

Skal du gennemføre forbedringer i din andelsbolig, skal du ofte indhente tilladelse fra andelsboligforeningen. Hertil er du underlagt andelsboligforeningens vedtægter og regler – og også byggeloven.

Står du for forbedringen eller lader du professionelle tage hånd om den?

Når du skal forbedre din andelsbolig, kan du stå for forbedringen selv eller få en professionel til det. Står du for forbedringen selv? Så skal du huske at gemme fakturaen på de indkøbte materialer. Køber du for eksempel værktøj i samme omgang, så sørg for, at det ikke er på samme faktura. Det gør det lettere i sidste ende, når en vurderingsmand skal gennemgå din dokumentation. En anden ting du skal huske på, når du forbedrer selv er, at du kun kan notere ned det antal timer, som det tager en professionel at udføre forbedringen. Det betyder, at har du brugt 200 timer på et tømrerarbejde, som en professionel tømrer kunne klare på 40 timer, så er det kun de 40 timer, du kan lægge til som dokumentation på din forbedring.

Vejledende timesatser for prisfastsættelse af eget arbejde lyder ifølge ABF i 2023 således:

  • 227 kr./time i København
  • 201 kr./time for resten af DK

Endelig skal du huske på, at noget arbejde skal udføres af autoriserede folk. Det gælder for stort set alt el-arbejde og en hel del vvs-arbejde. Der er altså noget arbejde, du ikke kan stå for selv.

Bruger du professionelle fagfolk? Så skal du gemme fakturaen for det arbejde, de udfører. Fakturaen skal være udspecificeret, så sørg for, at der udførligt står på fakturaen, hvad arbejde, der er udført og til hvad pris. Forskellige forbedringer følger forskellige afskrivningskurver, så derfor er det vigtigt, at der står, hvad der er udført.

Du skal også gerne kunne dokumentere, at der er tale om et autoriseret firma, når du bruger sådan ét til at udføre et stykke arbejde, som kun autoriserede må udføre. Du kan ikke kalde dit autoriserede el-arbejde en forbedring med mindre, at du har dokumentation på, at det er udført eller godkendt af et autoriseret firma. Sørg også gerne for, at du har dokumentation på, at din håndværker bruger autoriserede underleverandører.

Værdisættelse af forbedringer

Skal du sælge din andelsbolig, skal forbedringer og mangler vurderes. Vurderingen foretages til tider af andelsforeningen, men mange gør brug af en professionel vurderingsmand. Vurderingsmanden fastsætter værdien af forbedringer ud fra dine forbedringsudgifter, så sørg for at gemme alle former for fakturaer, så du har dokumentationen på plads. Først fastsættes værdien af forbedringen ud fra startværdien. Har du brugt professionelle fagpersoner, og har du fakturaen, er startværdien det beløb, der står på fakturaen. Har du udført forbedringen selv, og har du fakturaen på de indkøbte materialer, er startværdien det beløb, der står på fakturaen plus de timer, du har brugt. Når start værdien er fastsat, afskrives der på forbedringen.

Når der afskrives på forbedringer, fratrækkes en del af værdien på grund af værdiforringelse. Det er påbudt, at der afskrives på forbedringer, men der er ikke regler for, hvilken afskrivningskurve andelsboligforeninger bruger. Den enkelte forening kan derfor frit vælge, hvilken afskrivningskurve, de ønsker at bruge. Det anbefales, at den enkelte forening inkluderer i sine vedtægter hvilken afskrivningskurvede benytter. Det anbefales ydermere, at foreninger benytter en vurderingsmand, da denne besidder faglig ekspertise. Dog gælder det, at det er op til bestyrelsen at godkende den endelige salgspris.

Uenigheder om forbedringer

Det kan ske, at der opstår uenigheder om værdien af forbedringer og afskrivninger heraf. Det kan ske, for eksempel når en andelsboligejer ikke har gemt sin faktura for en forbedring. Her må der prissættes ud fra et skøn, og det er ikke sikkert at alle parter er enige om det dette skøn. For både sælger og andelsboligforening er det essentielt, at forbedringer ikke værdisættes til mere end de egentlig er. Sælges en andelsbolig til mere end den egentlig er værd pga. forbedringer, der er værdisat for højt, kan køber slæbe sælger og andelsboligforeningen i retten. Skulle dette hænde, er det typisk sælger, der skal betale køber tilbage, men kan sælger ikke dette, kan andelsboligforeningen godt hænge på regningen. For at undgå dette, anbefales det, at foreningen inkluderer i sine vedtægter, at en vurderingsmand skal stå for at besigtige forbedringer i foreningens boliger. Bestyrelser i andelsboligforeninger har sjældent den byggetekniske indsigt, som en vurderingsmand har. Hertil har vurderingsmænd en ansvarsforsikring, der sikrer alle parter i tilfælde af en forkert værdisættelse. Det anbefales også, at foreningen i sine vedtægter noterer ned, hvilken afskrivningskurve de bruger.

FAQ

Kan jeg forbedre min andelsbolig selv?

Ja, det kan du godt. Husk dog at dit arbejde skal udføres lovligt og forsvarligt. Når du arbejder på forbedringen selv, skal du huske at gemme fakturaen på de indkøbte materialer. Værktøj og nips er ikke forbedringer, så køb ikke det på samme faktura. Når du arbejder på forbedringen selv, kan du kun notere ned det antal timer, som en professionel bruger på en sådan forbedring. Det betyder, at har du brugt 200 timer på et tømrerarbejde, som en professionel tømrer kunne klare på 40 timer, så er det kun de 40 timers arbejde, der tæller som forbedring. Vejledende timesatser for prisfastsættelse af eget arbejde kan du finde her på siden. Husk at noget arbejde skal udføres af autoriserede folk.

Hvad gælder som forbedringer?

Ikke alt arbejde i boligen er forbedringer. For eksempel er maling og slibning af gulv vedligeholdelse. En forbedring er et arbejde i andelsboligen, der øger den brugsmæssige værdi af boligen. Kun arbejde, der kan konstateres tilstede i boligen betragtes som forbedringer. Hertil gælder det, at arbejdet skal være lovligt og forsvarligt udført. For eksempel er opsætning af et nyt køkken eller udskift af loftet forbedringer.

Hvad skal jeg kunne dokumentere?

Det kommer an på, om du udfører forbedringen på egen hånd eller om du får professionel hjælp. Står du for forbedringen selv? Så skal du huske at gemme fakturaen på de indkøbte materialer. Husk også at notere det antal timer, du har brugt forbedringen. Bruger du professionelle fagfolk? Så skal du gemme fakturaen for det arbejde, de udfører. Fakturaen skal være udspecificeret, så sørg for, at der udførligt står på fakturaen, hvad arbejde der er udført og til hvad pris. Du skal også kunne dokumentere, at der er tale om et autoriseret firma, når du bruger sådan ét til at udføre et stykke arbejde, som kun autoriserede må udføre.

Har du ikke gemt dokumentation på dine forbedringer?

Du kan stadig få godtgjort dine forbedringer, men da gøres det ud fra et skøn. Har du ikke gemt fakturaen for en eller flere forbedringer kan det ende ud i, at vurderingen koster flere penge, da vurderingsmanden skal bruge yderligere tid herpå.

Mister forbedringer værdi?

Ja, forbedringer mister værdi med tiden. De afskrives nemlig med tiden. Forskellige forbedringer afskrives forskelligt, da de ikke mister værdi lige hurtigt. Det er påbudt, at der afskrives på forbedringer, men der er ikke regler for, hvilken afskrivningskurve andelsboligforeninger bruger. Den enkelte forening kan derfor frit vælge, hvilken afskrivningskurve de ønsker at bruge. Det anbefales, at den enkelte forening inkluderer i sine vedtægter, hvilken afskrivningskurvede benytter.

Hvem værdisætter forbedringer i andelsboliger?

Foreningen kan værdisætte selv, men mange gør brug af en vurderingsmand. For både sælger og andelsboligforening er det essentielt, at forbedringer ikke værdisættes til mere end de egentlig er. Sælges en andelsbolig til mere end den egentlig er værd pga. forbedringer, der er værdisat for højt, kan køber slæbe sælger og andelsboligforeningen i retten. Skulle dette hænde, er det typisk sælger der skal betale køber tilbage, men kan sælger ikke dette, kan andelsboligforeningen godt hænge på regningen.

Kan det betale sig at forbedre?

Forbedringer kan øge den brugsmæssige værdi af din andelsbolig, men du tjener ikke penge på dine forbedringer. Du kan højst få det ekstra for din forbedringer, som de har kostet dig at etablere. Andelsboliger har en fastsat maksimalpris, som de må handles for. Værdien af forbedringer kan tillægges til den enkelte andels maksimalpris. Man skal dog huske på, at det er påbudt, at der afskrives på forbedringer. Det betyder, at fik du et nyt køkken for 5 år siden og kunne notere en forbedring for 100.000 kroner, er den forbedring i dag ikke længere 100.000 kroner værd. Der trækkes pga. slid og alder en del af værdien fra: der afskrives på forbedringen. Det betyder, at skal du sælge din bolig her 5 år senere er forbedringen måske ‘kun’ 75.000 kroner værd. Du kan derfor ‘kun’ lægge 75.000 kroner til maksimalprisen af din andelsbolig.

Du mister forbedringens værdi, når du fjerner forbedringen

OBS: Ejer du en andelsbolig, hvor der eksempelvis er lavet forbedringer for to år siden på eksempelvis et køkken, skal du være opmærksom på, at udskiftning af køkken betyder, at du river forbedringerne ned. Når du fjerner en allerede godkendt forbedring, der endnu ikke er afskrevet, så mister du også den forbedring, som køkkenet var.

Er der 25.000 tilbage i forbedring på køkkenet, fjerner du 25.000 kroner, når du river det ned. Installerer du et nyt køkken til en værdi af 50.000 kroner står du reelt set kun tilbage med et køkken til en værdi af 25.000, fordi du skal trække den forbedring du fjernede fra inden værdien opgøres.

Læs også

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

6 kommentarer

Hej.

Vi er ved at købe en andel, hvor der er udarbejdet en vurderingsrapport af et firma, som bestyrelsen har valgt. Vi er utilfredse med vurderingsrapportens udtryk (ikke med beløbene), herunder detaljeringsgrad og tydeliggørelse af hvad der er vurderet på baggrund af bilag eller skøn.
Kan vi godt kræve at et andet firma laver en ny rapport for at vi gider købe lejligheden?

Vurderingsrapporten vil jo lægge til grund for en kommende vurdering, hvis vi skal sælge lejligheden i fremtiden.

Fie RueløkkeFie Rueløkke

Hej Sanne,

Tak for din henvendelse. Da vi sidder som journalister her på Andelsportal.dk, vil jeg anbefale, at du forhører dig hos bestyrelsen i foreningen – måske I kan finde en løsning. Hvis du har forsøgt at henvende dig til bestyrelsen, vil jeg dernæst anbefale dig at søge juridisk rådgivning.

Bedste hilsner
Fie / Andelsportal.dk

Hej

Vi står i min forening i den situation, at for 8 år siden fik nærmest alle andelsejer altan (individuelt finansieret). Siden da er der flyttet nye til, og nu er vi tre lejligheder, som overvejer at igangsætte et nyt altanprojekt. Vi har nu fået et tilbud som lyder på 150.000 kr. pr. altan og 100.000 kr. for opsætning af hver altan. Vi er dog i tvivl om, hvad som vil tælle med i forbedringer; selve altanværdien (150.000 kr.) eller altanværdien plus omkostninger ved opsætning (250.000 kr.) ?

Michelle NielsenMichelle Nielsen

Hej Line

Mange tak for din besked. Det er både altanværdien plus omkostningerne ved opsætningen, der tæller med i forbedringen. Startværdien er det beløb, der står på fakturaen.

De bedst hilsner
Michelle / Andelsportal.dk

Hej,

Vi er en andelsforening med 49 andele, rækkehuse af 6 forskellige typer. Nogle af hustyperne er født med en 1. sal og nogle er kun i 1 plan. Foreningen blev etableret for over 30 år siden, og næsten helt fra starten blev der indhentet en principiel tilladelse ved kommunen for etablering af “isolerede pulterrum” på de kolde lofter under taget over badeværelse og værelse. Næsten alle andele har efterhånden fået etableret sådan et “pulterrum” (isoleret loftsværelse), som ifølge principtilladelsen ikke kan godkendes til beboelse. Der er simpelthen ikke nok loftshøjde til, at rummene nogensinde kan godkendes til beboelse, og derfor heller ikke har udvidet foreningens areal. I praksis bliver rummene brugt til at alt fra opbevaring til soveværelse. I hele foreningens levetid er der ved hushandler blevet afskrevet på forbedringen “loftsrum” efter ABF’s gældende kurver for de relevante materialer og arbejde, og der anvendes syns- og skønsmand ved gennemgang af boligen.
Vi er nu havnet i en situation, hvor der er opstået en klike med et stort ønske om, at deres loftsrum ikke skal afskrives med mere end maksimalt 1/3 af anskaffelsesprisen, da det jo er kvadratmeter, som for altid vil være tilføjet boligen. Nogle har overtaget en bolig hvor forbedringen har været meget omkostningstung, og er derfor interesseret i af beholde så meget af værdien som muligt. Men, spørgsmålet er nu: Kan en generalforsamling bare beslutte sig for at ændre på en afskrivningspraksis, til noget som måske slet ikke er lovligt, blot fordi der pludselig måtte være et flertal i foreningen, der har glemt, at de bor i en andelsforening, og at der er både fordele og ulemper ved forskellene i vurdering af andelsboliger hhv. ejerboliger? Hvad skal der til, at for sikre, at en fremtidig køber ikke kan lægge en sag, hvis man selv efter mange år skal betale næsten fuld pris (2/3), for en forbedring, som ikke er godkendt til beboelse?

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Thomas,
Tak for din henvendelse. Det lyder som en ganske speciel sag, som jeg vil råde jer til at søge juridsk vejledning til. Måske kan I få hjælp hos jeres administrator – alternativt kan jeres bestyrelse få gratis vejledning hos ABF, hvis I er medlemmer hos dem.
Håber, at I finder en god løsning.
Bedste hilsner
Maria

Viser 0 af 6 kommentarer