AndelsboligvurderingforbedringerLejlighedsvurderingværdivurdering

Værd at vide om forbedringer i andelsboligen

Når du laver forbedringer i din andelsbolig, kan du lægge den nedskrevne værdi af forbedringerne til værdien af din andelsbolig. Der er dog mange faktorer, du skal være opmærksom på, når forbedringerne skal opgøres. Og allerede, når forbedringerne udføres, bør du sikre dig, at dokumentationen kan benyttes den dag, du fraflytter andelsboligen.

Satserne er opdateret i juli 2019.

I forbindelse med et andelsboligsalg vurderes forbedringer og mangler i andelsboligen. Nogle foreninger får bestyrelsen til at stå for en vurdering af forbedringerne, men langt de fleste benytter en professionel vurderingsmand. Vi har talt med Peter Ryaa, der både er ejendomsmægler og DiplomValuar og vurderingsmand hos VALUAREN for gode råd om forbedringer i andelsboligen.

Ved en forbedring gælder:

  • Et arbejde, der øger den brugsmæssige værdi af boligen.
  • Et arbejde, der ikke kan betragtes som almindelig vedligeholdelse.
  • Kun forbedringer, hvis tilstedeværelse i boligen kan konstateres, kan medregnes.
  • Arbejdet skal være lovligt og forsvarligt udført.

Husk at gemme faktura og kvitteringer på alt


 » Gem fakturaen på alt det arbejde, som du har fået udført i andelsboligen. Selv et nyt blandingsbatteri er en forbedring, og det er der desværre ofte mange, der glemmer,«
 
Peter Ryaa, Ejendomsmægler/DiplomValuar, MDE
peter-ryaa-sh

Du kan få et overblik over, hvad der er en forbedring, i eksempelvis ABF’s forbedringskatalog.

Når du selv udfører arbejdet

Har du ikke en faktura på arbejdet, fordi du selv har lavet arbejdet? Så husk at gemme faktura på indkøb af materialer. Men vær opmærksom på, at indkøb af værktøj eller slik, du købte i byggemarkedet, ikke er en forbedring.

„Der er desværre nogle, der glemmer at gå kvitteringer efter – og så er der eksempelvis røget lakridspiber med på beløbet. Det går altså ikke,“ forklarer Peter Ryaa.

Laver du selv arbejdet, kan du kun skrive det antal timer på, som det ville tage en professionel håndværker at udføre arbejdet, som forbedring. Har du brugt 200 timer på et stykke tømrerarbejde, som en uddannet tømrer kan klare på 40 timer, kan du altså kun få 40 timer med som forbedring. Det beløb, du får pr. time for eget udført arbejde, bestemmes af ABF’s vejledende timesatser for prisfastsættelse af eget arbejde.

Timesatsen for 2019 er 188 kr. for Københavnsområde og 166 kr. for resten af landet.

„Der er forskellige satser for eget arbejde udført i København eller i resten af landet, da ABF arbejder ud fra en model om, at håndværkere er dyrere i København end i provinsen,“ fortæller Peter Ryaa.

Når håndværker udfører arbejde

Også når håndværkeren udfører arbejdet, bør du være opmærksom på, at fakturaen skal være udspecificeret. Det er dit ansvar som andelshaver og bygherre, at den er udspecificeret. Sørg derfor, at det udførligt står på fakturaen, hvilket arbejde, der er udført. Det er ikke nok, at der står ‘totalentreprise’ og et samlet beløb. Der er forskellige afskrivningskurver på forskellige forbedringer, og derfor er det også vigtigt, at det af fakturaen fremgår, hvad der er lavet og til hvilken pris. Samtidig kan man ikke få betalinger for arbejde, der betragtes som almindelig vedligeholdelse. Udspecificering er derfor en god idé.

„Har du eksempelvis betalt et malerfirma for både maling og opsætning af filt på væggene, så vær opmærksom på, at malerarbejdet betragtes som en almindelig vedligeholdelse, mens opsætning af filt er en forbedring, der afskrives over 20 år,“ siger Peter Ryaa.

Husk dokumentation på autorisation

Arbejde, der kræver autorisation skal laves af autoriserede håndværkere. Næsten alt el-arbejde og meget vvs-arbejde skal laves af autoriserede folk. Du kan ikke kalde dit el-arbejde en forbedring medmindre, du har en faktura på, at det er udført af et autoriseret firma. Husk derfor dokumentation på arbejde, der skal være udført af en autoriseret håndværker, som f.eks. vvs- eller el-installatører.

Husk også, at du skal have dokumentation på, at håndværkeren benytter autoriserede underleverandører. Er der tale om en totalentreprise, skal du sikre dig at totalentreprenøren anvender autoriserede underleverandører til det arbejde, der kræver autoriseret udførsel og du får dokumentation herpå. Er der eksempelvis en elektriker med på opgaven, der står for at trække el til det nye badeværelse, så husk også at få det med på fakturaen, at elektrikeren har den rette autorisation til arbejdet.

LÆS OGSÅ: Lejlighedsvurdering betaler sig

Den rette dokumentation til vurderingsmanden:

Når du en dag skal fraflytte din andelsbolig, vil du blive bedt om at fremfinde dokumentation. Gør det derfor let for vurderingsmanden og lav selv en oversigt, hvor det fremgår, hvilke forbedringer, der er foretaget.

Find alle former for fakturaer frem – alt fra blandingsbatteri til elektrikerbesøg bør du have dokumentation på. Og ligeledes bør du finde den tidligere vurderingsrapport frem.

Brugermanualer er rare at have, men de har ikke en betydning i det henseende.

Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.
Kommentarer

Jeg tillader mig at stille et lille spørgsmål:

Hvad nu hvis køber af en andel har skrevet under på en købsaftale hvor der skal betales ekstra for forbedringer i form af noget el arbejde som sælger påstår at have udført, men ikke vil fremvise fakturaer på?

Bestyrelsen har tiltrådt aftalen hvoraf forbedrings beløbet fremgår, men som sagt har nægter sælger at fremlægge dokumentation i form af fakturaer.

Er køber på trods af manglende dokumentation forpligtet til at betale den af sælger opgjorte udokumenterede “forbedring”?

skriv et svar
Thomas Jensen - 8 måneder siden

    Hej Thomas

    Tak for din henvendelse. Da dit spørgsmål er en juridisk vurdering vil jeg anbefale, at du kontakter foreningens administrator. Han eller hun vil kunne give dig et mere konkret svar. Som udgangspunkt kan man som hovedregel ikke kalde el-arbejdet for en forbedring medmindre, du har en faktura på, at det er udført af et autoriseret firma. Jeg vil derfor anbefale, at du presser på for en faktura, hvis der skulle opstå komplikationer.

    Jeg vil også anbefale, at du fortsat inddrager bestyrelsen i uenighederne.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 8 måneder siden

Hej
Er det her jeg kan få et svar på :
Er ved at sælge en andelsbolig. der er løsøre mest som hårde hvidevarer men også nogle simple altankasser. Kan en køber vælge at sige ja til et køleskab og komfur og så nej til en vaskemaskine og altankasserne
Mvh Anne

skriv et svar
Anne Albæk - 6 måneder siden

    Kære Anne,

    Ja du er havnet det helt rigtige sted, og tak for din henvendelse.

    Ifølge andelsboligloven er det ikke tilladt at betinge aftalen om køb/salg af en andelsbolig af, at køber overtager løsøre i forbindelse med handlen. Køber vil altså godt kunne nægte at modtage løsøre.

    Mvh

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Landt - 6 måneder siden

Hej.

En håndværker betaler man normalt også for hans køretid “ud og hjem” så at sige og derudover for at hente materialer og for parkeringsomkostninger. Når jeg skal beregne timesatsen for eget arbejde, kan jeg da tælle køretid og parkering med? Jeg har bl.a. haft familie til at hjælpe med renovering, og derfor har der været en del kørsel og parkering forbundet med dette.

Mvh. Maria

skriv et svar

    Hej Maria,

    Tak for din henvendelse. Som udgangspunkt kan du ikke tælle din egen kørsel eller parkering med – ej heller familiens. Du kan dig godt tælle din egen arbejdstid med, men kun hvad det ville tage for håndværker at udføre arbejdet – hvis du har brugt 200 timer, men det ville tage 40 timer for en håndværker, så får du kun for de 40 timer. Derudover er det vurderingsmanden som afgør, hvor mange timer du kan få for det arbejde du selv har udført, samt hvor meget du kan få dine forebedringer.

    Jeg håber, at du kan bruge mit svar-

    Med venlig hilsen

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Landt - 4 måneder siden

Hej.

Vi har netop overtaget vores nye andel og har som forbedringer købt et nyt klik gulv. Der var bygget hems med opbevaring under og køjesenge, og som sælger informerede os om der var ført klik gulv ind under. Ved overtagelsen viste det sig dog at der ikke var ført gulv ind under, så vi står nu i den situation at havde betalt for et nyt gulv, men mangler 1/3 del af det. I vurderings rapporten står der ikke noget om hvor mange kvm klik gulv der er blevet vurderet med, men der står denne formulering “Ligeledes forudsættes det at løsøre og forbedringer, der overtages mod betaling, er lovlige og fuld funktionsdygtige.” Vi føler ikke vi står med et fuld funktionsdygtigt gulv. Vi har været i kontakt med administrator af foreningen der ikke mener det kan tælle med som en forbedring heller, men han kan ikke gøre noget, men henviste os til at vi skulle søge en advokat. Mit spørgsmål går på om dette gulv kan regnes med som en forbedring når det ikke er færdiglavet?

hilsen
Jeanette

skriv et svar
jeanette - 4 måneder siden

    Hej Jeanette

    Tak for din kommentar. Almindeligvis opfordrer vi netop til at tage disse juridiske vurderinger med administratoren, der kender vedtægterne og reglerne i den enkelte forening. Jeg vil derfor også henvise til en boligadvokat, da I godt kan argumentere for, at manglen var “skjult”.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 4 måneder siden

Hej,
Jeg skal til at sælge min andelsbolig op har et opklarende spørgsmål til opgørelse af forbedringer.
Jeg forstår at hvis jeg har udført arbejde i lejligheden selv, er det de timer en professionel ville have brugt på det der gør sig gældende – men det er vel valuaren der vurderer hvad en fagperson vil bruge?
Så jeg skal have kvitteringer for materiale og angive de antal timer jeg har brugt, hvorefter valuaren vil vurdere den endelige pris på forbedringen – eller er det mig der skal undersøge hvor lang tid en fagperson skal bruge?

På forhånd mange tak for hjælpen,
Mvh Sofie

skriv et svar

    Hej Sofie,

    Tak fordi du skriver ind til os.

    Det er valuaren eller bestyrelsen, som vurderer, hvad en professionel ville bruge på det.

    Med venlig hilsen

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Landt - 4 måneder siden

Dear andelsportal,
We are before a renovation. I would like to know what are the renovations what I can make without specialist assistance. I would like to remove totally the tiles in the bathroom and remove the bath tub and build a shower with a unidrain. The drain pipe is directly connected to the main pipe now.

Can I do everything alone?
I asked permission from the bestyrelsen and they answered:
Ved renovering af badeværelser skal der bruges autoriserede håndværkere, og renoveringen skal følge de gældende regler for nuværende tidspunkt inden for området (badeværelser). Reglerne kendes af de autoriserede håndværkere.
Der skal indsendes kopi af faktura fra autoriserede håndværkere til bestyrelsen som dokumentation for arbejdet, når dette er udført.

Husk, at de autoriserede håndværkere er en sikring for, at forsikring dækker i tilfælde af vandskader m.m.

If yes, how can I ask the “bestyrelsen” to take the changes into the “Vunderingsrapport”. How can I ask to change the “Fradrag” at the SKAT?

Thank you for your answers in advance

skriv et svar
András Szabó - 3 måneder siden

    Dear András,

    As your Board of Directors (bestyrelse) have told you, and I am guessing that your Board have look in the Articles of Association (vedtægterne). If that is the case, then you must follow the rules in the written answer frem your board which are the rules of your Articles of Association (vedtægterne). That means you are not allowed to do anything yourself in the bathroom.

    I hope you can use my answer.

    Kind regards

    Ida – Andelsportal

    Ida Landt
    Ida Landt - 3 måneder siden

Vedr. udskiftning ad dør til haven, i rækkehus som andelshaver hvor der er Monteret udestue ( ikke opvarmet) for egen regning,
Spørgsmål er denne dør så ikke omfattet af foreningens forpligtelse, iflg. Vedtægter har foreningen pligt til udskiftning af døre og vinduer, men min udestue er for egen regning
Ser frem til jeres svar
Mvh
Mona

skriv et svar
Mona flarup - 2 måneder siden

    Hej Mona

    Tak for din kommentar. Det er skildringen i vedtægterne, der bestemmer, hvem der har ansvaret for udskiftningen. Jeg vil derfor anbefale, at du går i dialog med bestyrelsen på baggrund af disse. Det er meget almindeligt, at foreningen står for udskiftning af dørene, da der særligt i etageejendomme er regler for brandsikring, sikkerhed og ensartethed.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden

Hvis nogle fliser er flækkede på badeværelsesgulvet og en sælger bedes udbedre skaden inden videresalg og sælgeren vælger at skifte hele gulvet, kan hele arbejdet så skrives på vurderingen som en forbedring eller skal den del af gulvet der var skadet betragtes som en udbedring?

skriv et svar
Niclas - 2 måneder siden

    Hej Niclas

    Tak for din kommentar. Som udgangspunkt kan et nyt badeværelsesgulv godt tilføjes værdien som en forbedring. Hvor meget og hvor længe gulvet afskrives bør fremgå af afskrivningskurven i vedtægterne. Er du i tvivl vil jeg anbefale, at du kontakter bestyrelsen i foreningen.

    God jul.
    Bedste hilsner Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden

jeg har fået lagt nyt gulv i et værelse og entré. Gulvet skulle skiftes på grund af fugt og skimmel der er opstået på grund af en konstruktionsfejl i lejligheden. Skal det skrives på som en forbedring eller er det vedligeholdelse?

skriv et svar
Mette - 4 uger siden

    Hej Mette

    Tak fordi du skriver ind til os med dit spørgsmål. Som udgangspunkt er det vedligeholdelse, hvis gulvet var så mørnet på grund af fugt og skimmel, at det ikke var til at gå på, så det hører under vedligeholdelse. Da vi kun er rådgivende, ville jeg også anbefale dig at stille til spørgsmål til bestyrelsen. De kan fortælle dig, hvordan de har håndteret lignende sager.

    Med venlig hilsen

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Landt - 4 uger siden

Er slibning og lakering af trægulve forbedring eller bare vedligeholdelse der ikke tillægges salgspris?

skriv et svar
Michael - 2 uger siden

    Hej Michael

    Tak for din henvendelse. Som udgangspunkt er det vedligeholdelse. Og det ville det også være, hvis du skiftede gulvet ud. Medmindre der står andet i jeres vedtægter.

    Med venlig hilsen

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Landt - 2 uger siden

Hej,
Min svigermor skal sælge sin andelsbolig. Boligen har gennemgået en del forbedringer. Nyt køkken, slibning af gulve og behandling af gulve m.m. Hun har ikke gemt på kvitteringer da hun ikke vidste at hun skulle gemme dem.
Bestyrelsen mener ikke at der kan sættes en højere pris da hun ikke har kvitteringer men jeg mener der bør laves syn og skøn af en fagmand. Hvem skal man kontakte – altså hvem er fagmanden og kan man tvinge bestyrelsen til at arrangere et syn og skøn ?
Vh
Tina

skriv et svar
Tina Schmidt - 2 uger siden

    Hej Tina

    Tak for din kommentar. Først og fremmest vil jeg anbefale, at du læser dette brevkasse-spørgsmål: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/prissaette-forbedringer-faktura/

    Proceduren for fastsætningen af forbedringer kommer an på, hvad der er bestemt i vedtægterne omkring dette. Jeg vil derfor anbefale, at I ser nærmere på, hvad der står her omkring opgørelse af forbedringer. Såfremt I ikke kan dokumentere værdien, er der mulighed for at tage kontakt til bestyrelsen og måske ved hjælp af indhentelse af tilbud dokumentere, at forbedringerne må være prisfastsat for lavt. Uden kvittering kan det dog være svært.

    Det er meget almindeligt, at andelshaveren skal betale for, at en fagmand kommer ud og besigtiger forbedringer, fejl og mangler ved fraflytning. Måske det også vil være fordelagtigt i jeres tilfælde, så din svigermor også sikrer, at overdragelsen sker ordentligt – og at den nye køber ikke finder en masse fejl og mangler på bagkant.

    I er velkommen til at tage uforpligtende kontakt til de fagmænd, vi arbejder sammen med i forhold til syn og skøn. Du skal blot indsende din forespørgsel her: https://www.andelsportal.dk/indsendopgave/, så vender vores serviceafdeling hurtigt retur.

    Jeg vil tilsidst lige påpege, at man i flere foreninger ikke anser slibning og behandling af gulv som en forbedring, men som en del af den almindelige vedligeholdelse. Ofte er der altså ikke penge at hente ved denne forbedring. I kan blive klogere på disse afskrivningsregler her: https://www.andelsportal.dk/guides/afskrivning-andelsboliger/

    Jeg håber, at I kan få en god dialog med bestyrelsen ud fra ovenstående.

    God fredag.
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 uger siden
Skriv en kommentar