andelskøbkøb og salgoverdragelseoverdragelsesaftale

Guide: Overdragelse af andelsboligen

Du har besluttet dig for at sælge din andelsbolig, men må du selv bestemme, hvem der skal overtage den? Og hvad hvis du ønsker at give en gunstig pris til køberen – som tilfældigvis er dit barn eller barnebarn? Og hvad betyder fejl og mangler for salgsprisen, når det alligevel er familien som skal overtage? Vi giver dig alle svarene, når det handler om overdragelse af andelsboligen.

Andelsportal.dk har spurgt boligadvokat Erik Matthiesen fra ADVODAN, hvad du skal være opmærksom på, når du skal lave en overdragelse af andelsboligen.

Hvem kan du overdrage din andelsbolig til?

Det er en stor beslutning at sætte din andelsbolig til salg. Du glæder dig til at flytte over i din nye bolig, og vil hurtigst muligt gerne have overdraget den gamle. Gerne uden problemer. Men hvem må du egentlig overdrage den til, så du undgår at få bestyrelsen på nakken?

Som udgangspunkt afhænger det af vedtægterne i din andelsboligforening. Det er altså dem, som du i første omgang skal granske igennem, når du ønsker at finde ud af, hvem du kan overdrage din andelsbolig til. Og det kan være en god ide at nærlæse dem.

Din forening vil typisk have nedskrevet en rangorden for, hvem du har ret til at sælge din bolig til. Men det er jo min bolig tænker du måske. Det er korrekt, men det er vedtægterne som udelukkende afgør, hvordan du skal forholde dig.

En andelshaver ejer ikke sin bolig, men ejer en andel af foreningen, og det er foreningen der kan bestemme – via vedtægterne – hvem du må overdrage din andel til.Erik Matthiesen - boligadvokat hos AVODAN.

Indstillingsret, ventelister og annoncering hos en ejendomsmægler

Et eksempel på, hvordan en bestemt rækkefølge for overdragelse af andelsboligen i vedtægterne kunne se ud – får du herunder.

Typisk vil førsteprioritet være, at du som andelshaver har ret til at sælge til et familiemedlem. På jura-sprog hedder det ’ret op og nedstigende linje’. Du skal altså være i samme genpulje. En meget god ven eller én du nærmest betragter som din søster eller bror tæller altså ikke med.

Dernæst kunne vedtægterne diktere, at hvis du ikke har et familiemedlem, som du ønsker at indstille til din andel, så vil andelen gå videre til en intern venteliste, hvis foreningen har sådan en. Her har de andre andelshavere mulighed for at købe boligen.

Hvis ingen på den interne venteliste springer på buddet, vil vedtægterne typisk skrive, at den ledige andel skal gå videre til den eksterne venteliste. Og hvis ingen på den eksterne venteliste er klar eller har økonomien til at købe andelen, så er du som andelshaver frit stillet til at finde en køber. Her kan du vælge at annoncere din ledige andelsbolig via en ejendomsmægler eller måske prøve at sælge den selv via diverse digitale salgsplatforme.

Læs også: 6 gode råd til selvsalg af din andelsbolig

Er der ingen regler i vedtægterne om, hvem overdragelse af andelsboligen skal ske til, er du også frit stillet, og her det er op til dig at vælge den, du ønsker skal købe din andel.

Erik

Et eksempel på fortrinsret til at købe en andelsbolig kan se ud som følgende:

  1. En person indstillet af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre, bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen.
  2. Andre andelshavere, der er indtegnet på en intern venteliste.
  3. En anden person, der er indtegnet på en ekstern venteliste hos bestyrelsen.
  4. En anden, der indstilles af den fraflyttende andelshaver.

Taget fra standardvedtægterne for andelsboligforeninger § 13, stk. 2
Nogle andelsboligforeninger følger denne rækkefølge, mens andre prioriterer en anden.

Nu hvor du ved, at det er vedtægterne som afgør, hvem du har ret til at overdrage din andel til, skal vi kigge på prisen. For hvad nu, hvis du ønsker at tjene mest muligt på din andel? Altså skrue prisen helt op. Eller hvad nu hvis du ønsker det modsatte? Altså at give en gunstig pris til dit barnebarn eller barn? Vi dykker ned i spørgsmålene her.

Hvilken pris kan du overdrage din andelsbolig for?

Lad os starte med, hvor meget du kan tillade dig at tage for din andelsbolig. Altså den højeste pris – også kendt som maksimalprisen. Ifølge boligadvokat Erik Matthiesen er maksimalprisen defineret som:

Du må ikke sælge din andel til mere end værdien af andelen i foreningens formue (andelsværdien) tillagt værdien af individuelle forbedringer, der er gennemført i boligen samt eventuelt værdien af fast installeret inventar.Erik Matthiesen - boligadvokat hos AVODAN.

Der er altså en klar øvre grænse for, hvor meget du kan tillade dig at tage for din andel. Prisen for overdragelse af din andelsbolig kan derfor ikke blive skruet astronomisk op. Andelsboliger har ingen offentlig ejendomsvurdering, der sætter prisen, det er foreningen, der bestemmer prisen ved at fastsætte andelskronen på generalforsamlingen. Derfor skal du have fat i det seneste årsregnskab fra generalforsamlingen, hvor du vil kunne se andelsværdien.

Læs også vores infografik: Sådan fastsættes prisen på andelsboligen

Hvor meget må du give i afslag på din andelsbolig?

Hvad med den omvendte situation? Du vil gerne sælge din andel med et klækkeligt afslag? Køberen er måske en god ven, dit barn eller barnebarn?

Ifølge boligadvokat Erik Matthiesen er der intet, som forhindrer dig i at sælge din andelsbolig til 1 krone. Men – for der er et stort men, du skal tænke dig grundigt om først.

Du skal nemlig være opmærksom på, at SKAT vil betragte det som en gave. Og gaver over en vis værdi bliver beskattet. Du må i 2019 maksimalt give andre gaver for 65.700 kroner om året. Men hvordan kommer du så af sted med at give din andelsbolig væk for 1 krone, når den måske har en andelsværdi på lige over en million kroner?

Gældsbrev

Måden at gøre det på, er at oprette et gældsbrev. Er din andelsbolig for eksempel en million kroner værd, kan du vælge at sælge den til dit barnebarn for en million kroner, men samtidig oprette et gældsbrev. I gældsbrevet står der, at dit barnebarn skylder dig dette beløb. Da købesummen bliver betalt tilbage via lånet er der ikke noget gaveelement. Efterfølgende kan sælger i de følgende år vælge at eftergive/afskrive gælden i gældsbrevet med de 65.700 kroner, som du skattefrit må give i gave. Dermed undgår dit barnebarn at betale for din andelsbolig, og kan som symbol give dig 1 krone for den.

Afslag i prisen

Et alternativ til det tænkte eksempel kunne være, at du måske ønsker at give et afslag i prisen på 30 procent til dit barnebarn. Her er fremgangsmåden den samme. I opretter et gældsbevis, hvori der står, at dit barnebarn skylder dig en million kroner. Men i dette tilfælde betaler dit barnebarn de 700.000 kroner af på gældsbeviset, og du eftergiver de 300.000 kroner med max 65.700 kroner om året, som er 30 procent af den million som din andel blev solgt til.

Ifølge Erik Matthiesen er det ikke ualmindeligt, at der bliver tænkt i gældsbreve. Og proceduren er fuldt lovlig, og noget som du kan overveje at benytte dig af, hvis du økonomisk har råd til at hjælpe dit barn, barnebarn eller en god ven. Det er dog afgørende, at sælgeren ikke på forhånd har forpligtet sig til eller aftalt med køberen, at der vil ske eftergivelse efterfølgende. Der må køber vente og se om du i de efterfølgende år ønsker at eftergive.

Men hvad nu hvis omstændighederne for en overdragelse af andelsboligen ikke er så lykkelig, som når du ønsker at sælge til et familiemedlem? Hvad nu hvis overdragelsen skyldes en skilsmisse? Hvem har så ret til hvad og til hvilken pris?

Hvad gør du ved en skilsmisse og overdragelse af andelsboligen?

Ægteskabet holdt ikke og andelsboligen er blevet for lille til jer begge. Skilsmissen er en realitet. Men hvordan gør du med jeres andelsbolig? Reglerne på området er klare.

Selvom det udelukkende er dig, som står på andelsbeviset, og det var dig der ejede andelsboligen ved ægteskabets indgåelse, kan du ikke sælge boligen uden at den anden giver samtykke. På jura-sprog hedder det nemlig, ’at du ikke kan sælge en andel, der tjener til familiens bolig uden samtykke fra den anden.’

Du skal altså blive enig med din tidligere ægtefælle om at sælge din andelsbolig. Og hvad skal du så betale til din tidligere ægtefælle, hvis det er dig som ønsker at blive boende?

Når en skilsmisse træder i kraft, indgår formuefællesskabets værdier og gæld i bodelingen. Også værdien af andelsboligen. Du kan derfor ikke sælge din andelsbolig til underpris. Værdien skal i denne situation fastsættes af en vurderingsmand og bestyrelsen skal huske at sikre, at begge parter i skilsmissen underskriver salgsaftalen – efter vurderingsmanden har afsagt en pris.

Når du har besluttet dig for, om du vil sælge til maksimalprisen eller om du ønsker at give et klækkeligt afslag i prisen, eller om det er overdragelse på grund af en skilsmisse – skal du være opmærksom på eventuelle udsving i værdien af en andel.

Har I ved ægteskab indgået en særlig aftale om særeje af boligen og dermed ikke har formuefællesskab, så vil situationen være anderledes, da kun én af jer ejer boligen.

Læs mere om økonomiske rettigheder ved en skilsmisse i vores brevkasse

Vær opmærksom på en ny valuarvurdering

Som tidligere nævnt skal du have fat i det seneste regnskab fra generalforsamlingen, når du skal finde andelsværdien. I mange vedtægter står der, at generalforsamlingen fastsætter den lovlige andelskrone med virkning frem til næste generalforsamling. Du kan dog risikere, at foreningen i mellemtiden har valgt at vurderes med en valuarvurdering. En valuarvurdering er grundlaget for opgørelsen af andelskronen. Og den kan både stige og falde.

Hvis valuarvurderingen for eksempel falder med 15 procent, og du ønsker at sælge din andelsbolig, skal du tage højde for dette. Det kræver, at bestyrelsen skal lave et mellemregnskab, hvor de tager højde for den nye vurdering, og fastsætter prisen efter det. Det er administrators ansvar at oplyse, om der i mellemtiden er kommet en ny valuarvurdering i foreningen.

Boligadvokat Erik Matthiesen påpeger vigtigheden i det:

En Højesteretsdom afgjorde, at hvis der er indtrådt omstændigheder, som en ny valuarvurdering, der kan have en væsentlig betydning for den lovlige andelsværdi, så skal du tage højde for det, når du overdrager din andelsbolig. Det betyder, at bestyrelsen skal lave et mellemregnskab for den nye pris, og den nye pris vil typisk blive vurderet på et skøn.
Erik Matthiesen - Boligadvokat hos AVODAN

Når du nu er klar over hvem du må overdrage til og hvilken pris du kan overdrage din andel for, skal vi kigge på fejl og mangler i forbindelse med en overdragelse. De kan nemlig påvirke prisen.

Hvad med fejl og mangler ved en overdragelse af andelsboligen?

Du kan som sælger af din andelsbolig ikke opnå ansvarsfrihed. Det er der som sådan ikke noget odiøst i. Kort fortalt går det ud på, at du som sælger kan risikere at skulle give enten afslag eller betale erstatning til køberen, hvis der viser sig at være fejl ved lejligheden efter overdragelsen.

Det er derfor en god ide, at få gennemgået din lejlighed for fejl inden en overdragelse og udbedre dem. Mange foreninger bruger en vurderingsmand til opgaven, og dermed er du mere sikker på, at alt bliver gennemgået. Fejl og mangler kan være alt fra en stikkontakt, som ikke virker til et badeværelse, der ikke holder tæt.

Det er i foreningens interesse, at din andelsbolig er vedligeholdt og at fejl og mangler er udbedret inden køber overtager. Også selv om du ’bare’ sælger den til et familiemedlem.

Køberen har som udgangspunkt 3 år til at reklamere over mangler, hvis denne altså kan finde nogen. Bliver der fundet mangler efter overdragelsen vil der typisk være tale om et afslag i prisen eller en erstatning, der svarer det til, som køberen selv ville skulle lægge ud for at få dem udbedret.

Hertil skal det nævnes, at forældelsesfristen på skjulte fejl og mangler kan suspenderes op til 10 år for mangler som køberen hverken vidste eller brude blive bekendt med.

Læs også: Hvem hæfter for mangler i en andelsboligforeningen?

Ida Ipsen
Om forfatteren: Ida Landt Ipsen er kommunikationsmedarbejder på Andelsportal.dk. Her skriver hun nyheder og guides inden for alt med andelsboligforeninger. Ida er uddannet cand.mag. i medievidenskab fra Københavns Universitet, og har de sidste 9 år selv været andelshaver i en andelsboligforening.