Guide: Overdragelse af andelsboligen
Du har besluttet dig for at sælge din andelsbolig, men må du selv bestemme, hvem der skal overtage den? Og hvad hvis du ønsker at give en gunstig pris til køberen – som tilfældigvis er dit barn eller barnebarn? Og hvad betyder fejl og mangler for salgsprisen, når det alligevel er familien som skal overtage? Vi giver dig alle svarene, når det handler om overdragelse af andelsboligen.
Andelsportal.dk har spurgt boligadvokat Erik Matthiesen fra ADVODAN, hvad du skal være opmærksom på, når du skal lave en overdragelse af andelsboligen.
Hvem kan du overdrage din andelsbolig til?
Det er en stor beslutning at sætte din andelsbolig til salg. Du glæder dig til at flytte over i din nye bolig, og vil hurtigst muligt gerne have overdraget den gamle. Gerne uden problemer. Men hvem må du egentlig overdrage den til, så du undgår at få bestyrelsen på nakken?
Som udgangspunkt afhænger det af vedtægterne i din andelsboligforening. Det er altså dem, som du i første omgang skal granske igennem, når du ønsker at finde ud af, hvem du kan overdrage din andelsbolig til. Og det kan være en god ide at nærlæse dem.
Din forening vil typisk have nedskrevet en rangorden for, hvem du har ret til at sælge din bolig til. Men det er jo min bolig tænker du måske. Det er korrekt, men det er vedtægterne som udelukkende afgør, hvordan du skal forholde dig.
En andelshaver ejer ikke sin bolig, men ejer en andel af foreningen, og det er foreningen der kan bestemme – via vedtægterne – hvem du må overdrage din andel til.
Erik Matthiesen – boligadvokat hos AVODAN.
Indstillingsret, ventelister og annoncering hos en ejendomsmægler
Et eksempel på, hvordan en bestemt rækkefølge for overdragelse af andelsboligen i vedtægterne kunne se ud – får du herunder.
Typisk vil førsteprioritet være, at du som andelshaver har ret til at sælge til et familiemedlem. På jura-sprog hedder det ’ret op og nedstigende linje’. Du skal altså være i samme genpulje. En meget god ven eller én du nærmest betragter som din søster eller bror tæller altså ikke med.
Dernæst kunne vedtægterne diktere, at hvis du ikke har et familiemedlem, som du ønsker at indstille til din andel, så vil andelen gå videre til en intern venteliste, hvis foreningen har sådan en. Her har de andre andelshavere mulighed for at købe boligen.
Hvis ingen på den interne venteliste springer på buddet, vil vedtægterne typisk skrive, at den ledige andel skal gå videre til den eksterne venteliste. Og hvis ingen på den eksterne venteliste er klar eller har økonomien til at købe andelen, så er du som andelshaver frit stillet til at finde en køber. Her kan du vælge at annoncere din ledige andelsbolig via en ejendomsmægler eller måske prøve at sælge den selv via diverse digitale salgsplatforme.
Læs også: 6 gode råd til selvsalg af din andelsbolig
Er der ingen regler i vedtægterne om, hvem overdragelse af andelsboligen skal ske til, er du også frit stillet, og her det er op til dig at vælge den, du ønsker skal købe din andel.
Et eksempel på fortrinsret til at købe en andelsbolig kan se ud som følgende:
- En person indstillet af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre, bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen.
- Andre andelshavere, der er indtegnet på en intern venteliste.
- En anden person, der er indtegnet på en ekstern venteliste hos bestyrelsen.
- En anden, der indstilles af den fraflyttende andelshaver.
Taget fra standardvedtægterne for andelsboligforeninger § 13, stk. 2
Nogle andelsboligforeninger følger denne rækkefølge, mens andre prioriterer en anden.Nu hvor du ved, at det er vedtægterne som afgør, hvem du har ret til at overdrage din andel til, skal vi kigge på prisen. For hvad nu, hvis du ønsker at tjene mest muligt på din andel? Altså skrue prisen helt op. Eller hvad nu hvis du ønsker det modsatte? Altså at give en gunstig pris til dit barnebarn eller barn? Vi dykker ned i spørgsmålene her.
Hvilken pris kan du overdrage din andelsbolig for?
Lad os starte med, hvor meget du kan tillade dig at tage for din andelsbolig. Altså den højeste pris – også kendt som maksimalprisen. Ifølge boligadvokat Erik Matthiesen er maksimalprisen defineret som:
Du må ikke sælge din andel til mere end værdien af andelen i foreningens formue (andelsværdien) tillagt værdien af individuelle forbedringer, der er gennemført i boligen samt eventuelt værdien af fast installeret inventar.
Erik Matthiesen – boligadvokat hos AVODAN.
Der er altså en klar øvre grænse for, hvor meget du kan tillade dig at tage for din andel. Prisen for overdragelse af din andelsbolig kan derfor ikke blive skruet astronomisk op. Andelsboliger har ingen offentlig ejendomsvurdering, der sætter prisen, det er foreningen, der bestemmer prisen ved at fastsætte andelskronen på generalforsamlingen. Derfor skal du have fat i det seneste årsregnskab fra generalforsamlingen, hvor du vil kunne se andelsværdien.
Læs også vores infografik: Sådan fastsættes prisen på andelsboligen
Hvor meget må du give i afslag på din andelsbolig?
Hvad med den omvendte situation? Du vil gerne sælge din andel med et klækkeligt afslag? Køberen er måske en god ven, dit barn eller barnebarn?
Ifølge boligadvokat Erik Matthiesen er der intet, som forhindrer dig i at sælge din andelsbolig til 1 krone. Men – for der er et stort men, du skal tænke dig grundigt om først.
Du skal nemlig være opmærksom på, at SKAT vil betragte det som en gave. Og gaver over en vis værdi bliver beskattet. Du må i 2019 maksimalt give andre gaver for 65.700 kroner om året. Men hvordan kommer du så af sted med at give din andelsbolig væk for 1 krone, når den måske har en andelsværdi på lige over en million kroner?
Gældsbrev
Måden at gøre det på, er at oprette et gældsbrev. Er din andelsbolig for eksempel en million kroner værd, kan du vælge at sælge den til dit barnebarn for en million kroner, men samtidig oprette et gældsbrev. I gældsbrevet står der, at dit barnebarn skylder dig dette beløb. Da købesummen bliver betalt tilbage via lånet er der ikke noget gaveelement. Efterfølgende kan sælger i de følgende år vælge at eftergive/afskrive gælden i gældsbrevet med de 65.700 kroner, som du skattefrit må give i gave. Dermed undgår dit barnebarn at betale for din andelsbolig, og kan som symbol give dig 1 krone for den.
Afslag i prisen Et alternativ til det tænkte eksempel kunne være, at du måske ønsker at give et afslag i prisen på 30 procent til dit barnebarn. Her er fremgangsmåden den samme. I opretter et gældsbevis, hvori der står, at dit barnebarn skylder dig en million kroner. Men i dette tilfælde betaler dit barnebarn de 700.000 kroner af på gældsbeviset, og du eftergiver de 300.000 kroner med max 65.700 kroner om året, som er 30 procent af den million som din andel blev solgt til.
Ifølge Erik Matthiesen er det ikke ualmindeligt, at der bliver tænkt i gældsbreve. Og proceduren er fuldt lovlig, og noget som du kan overveje at benytte dig af, hvis du økonomisk har råd til at hjælpe dit barn, barnebarn eller en god ven. Det er dog afgørende, at sælgeren ikke på forhånd har forpligtet sig til eller aftalt med køberen, at der vil ske eftergivelse efterfølgende. Der må køber vente og se om du i de efterfølgende år ønsker at eftergive.
Men hvad nu hvis omstændighederne for en overdragelse af andelsboligen ikke er så lykkelig, som når du ønsker at sælge til et familiemedlem? Hvad nu hvis overdragelsen skyldes en skilsmisse? Hvem har så ret til hvad og til hvilken pris?
Hvad gør du ved en skilsmisse og overdragelse af andelsboligen?
Ægteskabet holdt ikke og andelsboligen er blevet for lille til jer begge. Skilsmissen er en realitet. Men hvordan gør du med jeres andelsbolig? Reglerne på området er klare.
Selvom det udelukkende er dig, som står på andelsbeviset, og det var dig der ejede andelsboligen ved ægteskabets indgåelse, kan du ikke sælge boligen uden at den anden giver samtykke. På jura-sprog hedder det nemlig, ’at du ikke kan sælge en andel, der tjener til familiens bolig uden samtykke fra den anden.’
Du skal altså blive enig med din tidligere ægtefælle om at sælge din andelsbolig. Og hvad skal du så betale til din tidligere ægtefælle, hvis det er dig som ønsker at blive boende?
Når en skilsmisse træder i kraft, indgår formuefællesskabets værdier og gæld i bodelingen. Også værdien af andelsboligen. Du kan derfor ikke sælge din andelsbolig til underpris. Værdien skal i denne situation fastsættes af en vurderingsmand og bestyrelsen skal huske at sikre, at begge parter i skilsmissen underskriver salgsaftalen – efter vurderingsmanden har afsagt en pris.
Når du har besluttet dig for, om du vil sælge til maksimalprisen eller om du ønsker at give et klækkeligt afslag i prisen, eller om det er overdragelse på grund af en skilsmisse – skal du være opmærksom på eventuelle udsving i værdien af en andel.
Har I ved ægteskab indgået en særlig aftale om særeje af boligen og dermed ikke har formuefællesskab, så vil situationen være anderledes, da kun én af jer ejer boligen.
Læs mere om økonomiske rettigheder ved en skilsmisse i vores brevkasse
Vær opmærksom på en ny valuarvurdering
Som tidligere nævnt skal du have fat i det seneste regnskab fra generalforsamlingen, når du skal finde andelsværdien. I mange vedtægter står der, at generalforsamlingen fastsætter den lovlige andelskrone med virkning frem til næste generalforsamling. Du kan dog risikere, at foreningen i mellemtiden har valgt at vurderes med en valuarvurdering. En valuarvurdering er grundlaget for opgørelsen af andelskronen. Og den kan både stige og falde.
Hvis valuarvurderingen for eksempel falder med 15 procent, og du ønsker at sælge din andelsbolig, skal du tage højde for dette. Det kræver, at bestyrelsen skal lave et mellemregnskab, hvor de tager højde for den nye vurdering, og fastsætter prisen efter det. Det er administrators ansvar at oplyse, om der i mellemtiden er kommet en ny valuarvurdering i foreningen.
Boligadvokat Erik Matthiesen påpeger vigtigheden i det:
En Højesteretsdom afgjorde, at hvis der er indtrådt omstændigheder, som en ny valuarvurdering, der kan have en væsentlig betydning for den lovlige andelsværdi, så skal du tage højde for det, når du overdrager din andelsbolig. Det betyder, at bestyrelsen skal lave et mellemregnskab for den nye pris, og den nye pris vil typisk blive vurderet på et skøn.
Erik Matthiesen – Boligadvokat hos AVODAN
Når du nu er klar over hvem du må overdrage til og hvilken pris du kan overdrage din andel for, skal vi kigge på fejl og mangler i forbindelse med en overdragelse. De kan nemlig påvirke prisen.
Hvad med fejl og mangler ved en overdragelse af andelsboligen?
Du kan som sælger af din andelsbolig ikke opnå ansvarsfrihed. Det er der som sådan ikke noget odiøst i. Kort fortalt går det ud på, at du som sælger kan risikere at skulle give enten afslag eller betale erstatning til køberen, hvis der viser sig at være fejl ved lejligheden efter overdragelsen.
Det er derfor en god ide, at få gennemgået din lejlighed for fejl inden en overdragelse og udbedre dem. Mange foreninger bruger en vurderingsmand til opgaven, og dermed er du mere sikker på, at alt bliver gennemgået. Fejl og mangler kan være alt fra en stikkontakt, som ikke virker til et badeværelse, der ikke holder tæt.
Det er i foreningens interesse, at din andelsbolig er vedligeholdt og at fejl og mangler er udbedret inden køber overtager. Også selv om du ’bare’ sælger den til et familiemedlem.
Køberen har som udgangspunkt 3 år til at reklamere over mangler, hvis denne altså kan finde nogen. Bliver der fundet mangler efter overdragelsen vil der typisk være tale om et afslag i prisen eller en erstatning, der svarer det til, som køberen selv ville skulle lægge ud for at få dem udbedret.
Hertil skal det nævnes, at forældelsesfristen på skjulte fejl og mangler kan suspenderes op til 10 år for mangler som køberen hverken vidste eller brude blive bekendt med.
Læs også: Hvem hæfter for mangler i en andelsboligforeningen?
99 kommentarer
Hej.
Jeg skal Overtage min fars Andelslejlighed.
Andelsadministrator siger der skal laves vurdering og el vvs syn på min fars lejlighed.
Kan Andelsselskabet/administrator forlange det hvis jeg skriver til dem at jeg overtager lejligheden som beset.
Er der nogen lov der siger at jeg skal have El vvs syn når lejligheden ikke bliver solgt, men at jeg kun overtager lejligheden som den er.
Mvh. Kenneth
Hej Kenneth
Tak for din besked.
Der er ikke lovkrav om el- og VVS-tjek ved salg af andelsboliger. Det er i stedet foreningens vedtægter, som afgør hvorvidt, der skal laves el- og VVS-tjek ved salg og overdragelser. Det er derfor i foreningens vedtægter du finder svaret, og ikke i loven.
Mange hilsner
Nicole/Andelsportal.dk
Hej
Der er fundet skjulte ulovlig el og vandinstallationer i forbindelse med renovering af andelen vi overtog for 4 år siden. Sælger er død for 3 år siden. Er der noget at komme efter juridisk eller er det bare at lægge ud for det og tilskrive det som forbedringer ved salg?
Hej Anne-Sofie
Tak for din besked.
Vi sidder som journalister og ikke juridiske rådgivere på Andelsportal.dk. Derfor vil jeg henvise dig til en jurist for at kunne få afklaring på, om der vil være noget at komme efter rent juridisk.
Rigtig god dag til dig.
Mange hilsner
Nicole/Andelsportal.dk
Hej
Jeg planlægger at sælge min andelsbolig og har fået lavet en vurdering af boligen og er klar til at lave en overdragelsesaftale i forbindelse med bytte andelsboliger.
Jeg har følgende spørgsmål:
Kan jeg indgå en overdragelsesaftale med køber om at der underskrives d.1. december 2024 med overdragelse august 2025 eller skal der laves en ny vurdering af boligen, idet næste generalforsamling er marts7april 2025?
Er der andet jeg skal være opmærksom på?
Venlig hilsen
Henriette
Hej Henriette
Tak for din kommentar.
Som udgangspunkt burde det være muligt at indgå en overdragelsesaftale til december, selvom der først er overdragelse i august 2025. Dog skal du være opmærksom på, at der kan se ændringer i vurderingen af andelsboligen til generalforsamlingen, der vil foregå i mellemtiden, som du skriver. Mange andelsboligforeninger fastsætter andelskronen på generalforsamlingen, og om der bliver foretaget en ny vurdering af andelsboligforeningens ejendomme op til generalforsamlingen, som ændrer andelskronen, kan vi ikke vide. For at undgå at der opstår tvister, hvis dette skulle ske, er det muligt at tillægge en reguleringsklausul til købsaftalen. I en reguleringsklausul aftales det, at værdien af andelen efterreguleres, hvis generalforsamlingen vedtager en ny andelskrone ved generalforsamlingen.
Med det sagt vil jeg dog anbefale, at du får en “second opinion” fra en med juridisk baggrund. Hos Andelsportal.dk sidder vi som journalister, hvorfor vi vejleder ud fra den viden vi får via eksperter, men hvilke paragraffer, og hvilken jura der står bag, lader vi juristerne om.
Jeg ønsker dig al held og lykke.
Mange hilsner
Nicole/Andelsportal.dk
Hej med jer
Vi står og skal til at købe en andel og i den forbindelse skal der betales et gebyr til andelsforeningen for ejerskifte? Er det noget kæber normalt betaler 100% eller deles den mellem.sælger og køber?
Hej K
Tak for din besked. Typisk er det køber, der betaler for gebyret. Det kan dog variere fra forening til forening, og jeg vil derfor anbefale, at du forhører dig hos bestyrelsen i foreningen.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hvordan er reglerne for overdragelse mellem ægtefæller.
Kan jeg overdrage min andel af vores fælles andelslejlighed til min ægtefælle, uden der skal foretages et reelt salg mellem os?
Hej Ida,
Tak for din henvendelse.
Det kommer an på om der er lån i boligen, om I begge bor i boligen og om der er særlige forhold i foreningens vedtægter, som du skal være opmærksom på. Ligeledes bør I være opmærksomme på, om der er indgået en ægtepagt med særeje. Jeg vil foreslå dig at rette henvendelse til foreningens bestyrelse og høre dem om mulighederne til at starte med.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk.
Hej. Vi står til at købe en Andelsbolig. Sælger har i sin tid haft en markise monteret udvendig, som nu er taget ned. Men der er efterladt tydelige spor efter markisen i form af 9. stk stål ekspansionsbolte, som stadig sidder i vægen. Vi har haft en murer til at se de 9 huller, som siger at det vil koste omkring kr. 10.000,- at få udbedret og at der kan ske skade i murværket over tid med vandtrængning med evt. frostskader. Foreningen siger at de ikke var bekendt med at der har været monteret en Markise, da man skal søge om tilladelse, hvis man ønske at sætte en Markise op. Men regler er meget uklare på området. Skal vi bede sælger om at udbedre fejlen inden overtagelsen – eller skal vi acceptere.
Hej Morten
Mange tak for din besked. I og med, at sælger har opsat markisen uden at få det godkendt inden, vil jeg mene, at der er tale om en sag mellem køber og sælger. Jeg vil råde dig til at kontakte sælger i forsøg på at komme til enighed om, at sælger skal udbedre fejlen eller gå med til et nedslag i prisen, så I selv kan udbedre skaden.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej,
I August 2021 købte vi en andelslejlighed. Denne havde ulovlige el-installation, som ikke blev udbedret af sælger inden overdragelsen og heller ikke fratrukket ifm. salget (altså er der manglende lovliggørelse med en IKKE godkendt el-rapport).
Vi står i dag i April 2024 og vil sælge lejligheden, og bliver informeret om, at vi er forpligtet til at udbedre ulovligheder og bemærker så, at de samme ulovligheder var gældende ved overtagelsen i 2021 – som IKKE blev udbedret af sælger dengang. Vi kontakter her administrationen, og får besked på, at beløbet blev udbetalt til sælger, idet der ikke lå indsigelser fra vores side. Jeg kan forstå at der er 14 dages frist på mangelindsigelse, men disse er ikke mangler, men ulovlige installationer som fremgik af el-rapporten. Pengene blev altså udbetalt til sælger, på trods af at det var tydeligt for administrationen og bestyrelsen at lejligheden ikke var lovlig ved overdragelsen jf. rapporterne.
Hvad gør man? Jeg ønsker naturligvis ikke at betale for noget, som forrig sælger slap for.
I skriver i artiklen, at “Køberen har som udgangspunkt 3 år til at reklamere over mangler, hvis denne altså kan finde nogen.”.
Er dette brugbart for min situation?
Hej Daniel,
Mange tak for din henvendelse. Det lyder som en rigtig bøvlet sag. Du bør kontakte en boligadvokat og høre om dine muligheder. Vi kan desværre ikke yde rådgivning her på Andelsportal.dk.
Venlig hilsen
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Jeg står til at skulle bytte min andelslejlighed til en anden, der er større.
Jeg vil gerne eje den nye andelslejlighed med min kæreste, og få ham ind over lånet.
Er dette muligt? Selvom det jo er mig, der bytter, og ikke min kæreste.
Hej Laura
Mange tak for din kommentar. Jeg vil anbefale, at du kontakter en boligadvokat eller administrator for konkret rådgivning. Vi sidder som journalister, og ikke juridiske rådgivere, og jeg tør derfor ikke udtale mig om, hvorvidt det er muligt eller ej.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej,
Jeg skal høre om andelsforening kan krave at få at vide hvad jeg skylder i min bolig ??? Jeg har købt min som et dødsbo og nu hvor jeg skal sælge viser det sig at der er løse fliser i badeværelse hvilken jeg ikke har bemærket hvad gør jeg ???
Hej Annett,
Tak for din henvendelse.
Din gæld til banken burde ikke være i foreningens interesse.
Hvis der er fejl og mangler i andelsboligen du sælger, så kan du udbedre dem selv eller betale en for at udbedre dem. Alternativt vil manglerne blive fratrukket den samlede pris, som andelsboligen kan sælges for.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hjælp!
Hvad er reglen ifht loven hvis mand og kone vil købe vil købe 1 og 2 sal i andelsforeningen?
I vedtægterne står der blot “ stk. 4. Hvert medlem må kun have brugsret til én beboelseslejlighed og er forpligtet til at benytte lejligheden, jfr. dog § 12“.
Hej
Mange tak for din besked. Jeg skal først og fremmest påpege, at vi sidder som journalister og kan derfor ikke vejlede ift. lovgivning. Men typisk må en andelshaver ikke eje mere end én andelsbolig i foreningen. Det er også sådan jeg læser jeres vedtægter. Står I begge som andelshaver på én lejlighed, kan I ikke købe endnu en, for det dikterer vedtægterne, og står kun den ene af jer som andelshaver på én lejlighed, vil den anden af jer, der køber lejlighed nummer to være forpligtet til at bo i den. Står der noget i foreningens vedtægter om sammenlægning af lejligheder? Måske det kunne være en løsning?
De bedste hilsner
Michelle / 3byggetilbud.dk
Please hjælp!
denne del med:
“En person indstillet af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre, bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen.”
– Hvis vi er to personer i et forhold som gerne vil købe andelen, men kun den ene person er familie, hvad er reglerne så? Den forening vi skal købe fra siger at vi skal være gift, for at vi begge kan overtage en lejlighed, men det står der absolut ingenting om i deres vedtægter.
Hej Terese
Mange tak for dit spørgsmål. Vedtægten, du referer til, er fra ABF’s standardvedtægter og følger foreningen dem, er kun den af jer, som er familie, berettiget til at købe lejligheden.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej,
Vi står til at overtage en andel i vores forening, da vi har forkøbsret på den i forhold til anciennitet.
Vi har boet i foreningen længst tid af de interesserede købere.
Sælger har købt håndværkertilbud og vil gerne have en lang overdragelsesperiode. Fra 1. November hvor købsaftale ønskes underskrevet til 1. April hvor selve overdragelsen af andelen sker.
Vi ønsker kortere overdragelse end dette. Maks 2 måneder. Kan sælger så nægte salg til os og gå videre med salget til næste køber på listen? Hvem har kravet? Er det os som købere eller hende som sælger?
Hej Pernille
Mange tak for dit spørgsmål. Først og fremmest vil jeg anbefale, at du forhører dig hos jeres bestyrelse eller administrator for svar. Kan de ikke komme med et fyldestgørende svar, vil jeg anbefale, at du søger råd hos en boligadvokat. Vi har desværre ikke nogle jurister her på Andelsportal.dk, som kan komme med et klart svar til dig. Med det sagt, hedder det, når det kommer til overdragelse, at begge parter bør have aftalt en overdragelsesdato i købsaftalen.
Jeg håber, at I finder en løsning.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Vi er to samboende som har hver sit andelsbevis, jeg er i den situation at jeg flytter grundet dårligt forhold, men min sambo vil ikke sælge sin andel eller overtage min andel, hvad gør jeg.
Tak
Hej Birthe
Mange tak for din henvendelse. Det lyder som en rigtig træls situation. Jeg vil anbefale dig at kontakte en juridisk rådgiver, der kan hjælpe dig videre. Vi sidder som journalister herinde og har desværre ikke selv juridiske rådgivere tilknyttet.
De bedste hilsner
Michelle
Hvis ens børnebørn flytter sammen med en i ens andelsbolig, kan de så uden videre optages som medejere af andelen?
Hej Svend
Mange tak for dit spørgsmål. Det kommer an på, hvad der står i foreningens vedtægter. Jeg vil anbefale, at I hører bestyrelsen ad.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej
Vi skal sælge vores andel og vores søn har sagt ja til at købe den og det har vi meddelt forening som har skrevet ham på som køber så nu skulle det hele gå i gang
Han køber den til prisen
Nu er det sådan at vores søn er i tvivl om han vil købe den
Kan vi fortsætte proces med en anden køber?
På forhånd tak for svar
Hej Pia
Tak for din henvendelse.
Efter at andelsboligforeningen har godkendt køberen, og køberen indbetaler købssummen til foreningen, har vedkommende 6 dage til at fortryde købet. Hvis jeres søn har indbetalt købssummen skal han give skriftlig besked om sin fortrydelse inden for disse 6 dage. Selvom han fortryder købet, skal han alligevel betale 1 procent af prisen i godtgørelse. Herefter kan en ny køber vælges og godkendes af bestyrelsen.
Såfremt han ikke har betalt, skal der findes en ny køber. Jeg foreslår, at I her henvender jer til bestyrelsen og forklarer, hvordan situationen er. Bestyrelsen skal nemlig igen godkende en ny køber. Via vedtægterne kan I finde ud af, hvem den næste køber af andelsboligen er. Typisk har hver forening en rangorden for, hvem den næste er, som andelsboligen skal tilbydes.
God dag til dig.
Med venlig hilsen
Nicole/Andelsportal.dk
Hej Andelsportal.
Er min søsters barn lige linje og kan/må hun købe min lejlighed, uden om intern venteliste, vores vedtægter siger overdragelse kan ske til en beslægtet i lige op og nedstigende linje
MVH
Lars
Hej Lars
Mange tak for dit spørgsmål. Nej, din søsters barn er ikke beslægtet i lige op- og nedstigende linje. Beslægtet i op- og nedstigende linje er f.eks. børn, børnebørn og forældre etc. Jeg vil derfor mene, at hun ikke kan købe forud for foreningens ventelister.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej Andelsportal,
jeg ønsker at sælge/overdrage min Andel til min datter som har boet sammen med mig i 20 år. Andelsforeningens advokat vil lave en overdragelsesformular klar med den pågældende Andelskrone for min lejlighed, og vi skal kun klare de økonomiske mellemværende med banken.
Mit spørgsmål er, om der gælder -15% salgsreglen også ved Andelslejligheder, og må jeg sælge den 15% under Andelskronen?
Vh,
Nicole
Hej Nicole,
Mange tak for din henvendelse.
Man må gerne sælge sin andelsbolig til underpris.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej.
Findes der en forenklet overdragelsesaftale blanket?
Hej Svend,
Tak for din henvedelse. Der findes mange forskellige versioner af overdragelsespapirer. Jeg vil foreslå dig at forhøre dig med jeres bestyrelse eller eventuelt administrator, om I har en, som I benytter i jeres forening.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Kære Andelsportal.
I min andelslejlighed, skal der ske forbedringer på badeværelserne i hele ejendommen. Det koster ca. 50.000 per lejlighed. Det er besluttet, men ikke igangsat.
Jeg står nu og skal sælge min andel. Jeg vil gerne give de nye ejere, mulighed for at vælge det badeværelse de ønsker sig.
De kr. 50.000 der er afsat til projektet, skal de gives som afslag ved købet?
Andelen er pt. Fremlejet.
Hvordan gør jeg med sådan en udgift, som ligger frem i tiden?
Hej Susanne,
Jeg forstår ikke helt om du skal til at betale de 50.000 kr? Eller hvordan aftalen er strikket sammen. Jeg vil foreslå dig, at du beder bestyrelsen i din forening om vejledning i dette konkrete tilfælde.
Bedste hilnser
Maria – Andelsportal.dk
Hej Andelsboligportal
Tak for jeres rådgivningsarbejde.
Dette handler om energimærking for en fritstående lav andelsbolig. Ved salg/overdragelse af min bolig, er jeg blevet præsenteret for en regning på 5000,- kr for energimærke af administratoren på sagen. Jeg var overrasket, for der stod i min aftale med ejendomsmægleren og overdragelsespapirerne, at der foreligger energimærke (fra 2014), og at:
1. ’Foreligger der gyldigt energimærke: Ja’
2. ’Køber erklærer at være gjort bekendt med følgende dokumenter (sæt kryds): a. Energimærkning af 31-10-2014’
3. ’Ejendomsmægleren gives fuldmagt til via forsikringsselskab at rekvirere en energimærkning: Nej’
4. ’Såfremt der er tale om tæt/lav bebyggelse, skal energimærkningen dog udarbejdes for den enkelte andelsbolig, hvorfor sælger i disse tilfælde selv sørger for udarbejdelse af og betaling for energimærkning’
5. ’at ejendomsmægleren ikke må rekvirere energimærkning på sælgers vegne, medmindre dette sker efter aftale med sælger via et forsikringsselskab’
6. ’at afregning skal ske direkte fra sælger til den certificerede energimærkevirksomhed eller til forsikringsselskabet’
Jeg har således ikke indgået en aftale med ejendomsmægleren om at udarbejde energimærke, det fremgår at der foreligger gyldigt energimærke (fra 2014), og jeg har ikke foranlediget at et mærke skal udarbejdes via en energimærkevirksomhed. Jeg mener således ikke, at jeg skal betale for et energimærke.
Ejendomsmægleren henviser til følgende:
A. At jeg er blevet gjort opmærksom på, at der skal betales et ejerskiftegebyr ifbm. salg på 6.250,- kr. [Mit modargument: Der står dog ikke nogen steder, at dette går til bl.a. energimærke].
B. Det er foreningen der har besluttet, at gebyret til energimærke skal afregnes i forbindelse med salg. Det er lovbestemt, at det er deres ret. Gebyr 5.000 kr. tilfalder tillige andelsboligen hvilket administrator også præciserer i opgørelsen.
C. Uanset om jeg havde solgt andelen igennem formidler eller ej, skal beløbet til foreningen (5.000 kr.) og administrator (1.250 kr.) afregnes i forbindelse med salg.
Hvis reglerene således er anderledes idag, og det er en forældet aftaleformular, der har ligget til grund for min aftale med ejendomsmægler, skal det vel afgøres, om det er min aftale med ejendomsmægler eller lovgivningen idag, der er lovligt gældende.
Kan I hjælpe her?
Jeg ser frem til hurtigt svar, da sagen verserer.
Med venlig hilsen,
Karen
Hej Karen
Mange tak for dine spørgsmål. Vi sidder som journalister herinde og kan derfor desværre ikke bistå med juridisk rådgivning, som kræves i dit tilfælde. Vi har sammen med vores branchepartner i energimærkning skrevet mere om energimærkning i andelsboligforeninger, måske denne guide kan hjælpe dig godt videre: https://www.andelsportal.dk/guides/energimaerkning-i-boligforeningen/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg(vi) vil gerne overdrage vores del af en andelslejlighed til vores datter. Vores søn ejer den anden halvdel af andels-boligen. Og nu vil søster gerne flytte ind. Hvordan skal vi gøre ift. andelsforening, gældsbrev osv. Kan der være vedtægter i andels-forening som umuliggøre denne overdragelse.
De bedste hilsner
Svend
Hej Svend
Det ville jeg umiddelbart tro, skulle stå i andelsboligforeningens vedtægter. Ellers kan I altid hive fat i andelsboligforeningens bestyrelse.
Bedste hilsner
Daniel – Andelsportal.dk
Hej
Jeg har solgt min andelslejlighed her midt i marts, nu skriver foreningen at de på generalforsamlingen vi indstille til at forhøje m2 prisen. Dette betyder at min lejlighed er over 100.000kr mere værd. Kan man klage over dette, da de ikke har informeret om dette før d.d.? Hilsen Rie
Hej Rie
Tak for din kommentar. Det er en meget kompleks situation, og da vi sidder som journalister vil jeg anbefale, at du går i dialog med en boligadvokat eller administrator, der kan hjælpe med den juridiske del. Der findes dog det, der hedder en reguleringsklausul. Undersøg om dette er noget, der er nedskrevet: https://www.andelsportal.dk/nyheder/hvad-er-en-reguleringsklausul/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
hvordan foregår overdragelse af selve andelsbeviset nu om dage. Da jeg købte for mange år siden modtog jeg et fysisk andelsbevis, der var underskrevet af bestyrelsen med blå kuglepen. Hvordan foregår det nu i disse digitale tider. Eksisterer andelsbeviser stadig i fysisk form, eller er det et digitaliseret dokument nu om stunder?
Hej Gitte
Vi har skrevet en kort guide andelsbeviset her: https://www.andelsportal.dk/guides/andelsbeviset/
Der er vist ikke formelle krav til, om det skal være fysisk/digitalt, men det kan være bestemt i andelsboligforeningens vedtægter, såvidt jeg er orienteret.
Overdragelsesaftalen benyttes i stigende grad som bevis for brugsretten. Vores branchepartner på ejendomsadministration, Newsec, opfordrer faktisk til udfasning af andelsbeviset, som de har skrevet en artikel om: https://www.newsec.dk/property-asset-management/foreninger/nyhedsbreve/afskaffelse-af-andelsbeviser-i-andelsboligforeninger/
Jeg håber, det gav et nogenlunde svar på dit spørgsmål.
Bedste hilsner
Daniel – Andelsportal.dk
Hej
Da jeg er skilt og derfor kun har mine børn hveranden uge, bor jeg selv den anden uge hos min kæreste som bor 100km væk. Jeg vil derfor gerne kunne få befordringsafgift for min kørsel fra hans bolig og til mit arbejde, men jeg kan ikke ændre adresse, da jeg skal have bopæl i min andel, det står i vores vedtægter, og jeg må heller ikke leje den ud.. Kan jeg på nogen måde (midlertidigt) overdrage andelen til min søn så han står på andelsbeviset, uden at det giver problemer i fremtiden, da han reelt ikke skal eje den, dvs han skal ikke købe den af mig?
Hej Karen
Tak for din kommentar. Reglerne for overdragelse er defineret i foreningens venteliste. I nogle foreninger, vil det ikke være et problem, mens det i andre ikke er muligt at gå udenom ventelisten.
Jeg vil anbefale dig at gå i dialog med bestyrelsen eller administrator for en konkret løsning.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal.dk
Vi er to andelsboliger som gerne vil bytte lejligheder. Begge lejligheder ligger på Frederiksberg C, men pga forskellige valuarer er den ene vurderet dyrere end den anden i m2 pris. For at udligne dette er vi enige om at den dyre skal kompensere for dette ved at sælge andelen billigere end andelsværdien.
Vi er blevet enige om overdragelse beløbet.
Er der problem ved denne over overdragelse i forhold til nærværende guide, kan det refuserede beløb være skattepligtig?
Med venlig hilsen Søren Ankarfeldt
Hej Søren
Tak for din kommentar. Dette spørgsmål kræver teknisk og faglig rådgivning, så derfor vil jeg anbefale, at I kontakter en administrator eller boligadvokat. Vi sidder kun med den redaktionelle del herinde.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg har nogle spørgsmål, som I måske kan hjælpe med at svare på. Min kæreste og jeg skal købe hans mors andelslejlighed, hvilken kan overdrages til ham, da han er familie.
Udfordringen er, at min kæreste Malte ved en fejl står på andelsbeviset lige nu. Han kom på for nogle år siden, da han boede i lejligheden, men bor nu andetsteds. Der er intet økonomisk mellemværende mellem Malte og hans mor. Malte har altså ikke betalt for at komme på andelsbeviset. Og derfor skal hans mor have penge for den fulde andel.
Mit spørgsmål er derfor, om det kræver en dobbeltprocedure, når Maltes mor nu vil overdrage hele andelen til os. Altså:
– At Malte først bliver slettet fra andelsbeviset
– Så han derefter kan overtage den hele (i henhold til vedtægterne om, at han kan det som søn).
Malte og jeg skal nemlig optage et banklån og i den forbindelse er det vigtigt, at vi har mulighed for at låne penge til hele lejligheden og ikke blot halvdelen.
Det andet spørgsmål handler om processen ved overdragelsen. Vi vil nemlig gerne optage et lån sammen, men det forudsætter, at jeg også kan komme på andelsbeviset ved overdragelsen. Vil I vurdere at det er muligt for os begge at komme på beviset i forbindelse med overdragelse?
På forhånd tak.
Bh. Julie
Hej Julie
Tak for dit spørgsmål. Jeg vil anbefale dig at kontakte en boligadvokat eller administrator for konkret rådgivning. Vi sidder nemlig som journalister og har derfor ikke fagviden til at hjælpe dig konkret videre med dette meget tekniske problem.
Held og lykke med overdragelsen!
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej. Vi er et ældre ægtepar og på andelsbeviset står vi begge opført som andelshavere. Vi kan have interesse i at kun 1 af os står som andelshaver fremover. Intet ændrer sig. Vi bor stadig sammen. Hvordan?
Hej Preben
Det bør være muligt, ja. Der skal vist udarbejdes en deloverdragelse, som ABF skriver lidt om på deres hjemmeside: https://www.abf-rep.dk/lov-og-fakta/koeb-og-salg-af-andelsbolig/andelsbeviset/
Vi har desværre ikke selv juridiske rådgivere tilknyttet, så jeg vil anbefale jer at kontakte sådan en for konkret rådgivning.
Bedste hilsner,
Daniel – Andelsportal.dk
hej
Vi har forældrekøbt en andelsbolig, som vi nu vil overdrage til vores søn. Han har boet der hele tiden og vi har ikke boet der.
Vi vil så blive beskattet af avancen, som andelen er steget. Men kan vi overdrage den til ham til en lavere pris end andelsværdien/markedsværdien? og bliver vi i givet fald “kun” beskattet af forskellen mellem købspris og den lavere overdragelsespris? Eller bliver vi i alle tilfælde beskattet af avancen fra købspris til andelsværdien/markedsværdien?
Vi er klar over en evt. gaveafgift/gældsbrevsudformning.
På forhånd tak
Hej Michael
Tak for din kommentar. Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende, så jeg vil klart anbefale, at I allierer jer med en boligadvokat for faglig og korrekt rådgivning.
Som der står i denne artikel gælder det dog at:
Ifølge boligadvokat Erik Matthiesen er der intet, som forhindrer dig i at sælge din andelsbolig til 1 krone. Men – for der er et stort men, du skal tænke dig grundigt om først. Du skal nemlig være opmærksom på, at SKAT vil betragte det som en gave. Og gaver over en vis værdi bliver beskattet. Du må i 2019 maksimalt give andre gaver for 65.700 kroner om året. Et alternativ til det tænkte eksempel kunne være, at du måske ønsker at give et afslag i prisen på 30 procent til dit barnebarn. Her er fremgangsmåden den samme. I opretter et gældsbevis, hvori der står, at dit barnebarn skylder dig en million kroner. Men i dette tilfælde betaler dit barnebarn de 700.000 kroner af på gældsbeviset, og du eftergiver de 300.000 kroner med max 65.700 kroner om året, som er 30 procent af den million som din andel blev solgt til.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Jeg mor ejer en andelsbolig til en værdi på 650.000kr kan jeg sælge den til min søn som så afdrager til mig ca 500kr pr måned,uden at det går ud over hans “bistandshjælp”. Kan kommunen tvinge han til at sælge den og bruge de penge han ville få for den, og så stå uden bolig.
På forhånd tak
Gitte.
Hej Gitte
Tak for din kommentar. Reglerne for bistand og ejerforhold vil jeg anbefale dig at tale med kommunen eller Skat om.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
hej andelsportal.
jeg bor i en andelsboligforening i Kbh.
vi har i vores vedtægter pænt formuleret omkring rækkefølge på overdragelse/salg af lejl., men den bliver slet ikke fulgt overhovedet.
når jeg kontakter foreningens admin. så får jeg af vide at der ikke er nogen ventelister og hvis jeg er interesseret i at der skulle være én, så skulle jeg stille det til forslag til næste generalforsamling.
kan det passe, når det sår i vedtægterne i forvejen.
fik også fortalt at admin. at vedtægterne ikke er noget man skal følge, hvorfor har man så overhovedet vedtægter?
har vedlagt uddrag af vedtægterne
håber at hører fra jer.
Overdragelse af andelen
14. Ønsker en andelshaver at fraflytte sin lejlighed, er han/hun berettiget til at overdrage sin andel i overensstemmelse med stk. 2. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver. Nægtes godkendelse, skal skriftlig begrundelse gives.
Stk. 2. Fortrinsret til at overtage andel og lejlighed skal gives i følgende rækkefølge, idet opmærksomheden hendeldes på bestemmelserne i 20 og 21.
a. Til den, der indstilles af andelshaveren, når overdragelsen sker til en person, med hvem han/hun er beslægtet således: børn, børnebørn, bedsteforældre, forældre og søskende samt ved bytning eller til en person, der i mindst 1 år før overdragelsen har haft fælles husstand med andelshaveren.
b. Andre andelshavere, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen, har fortrinsret efter tidspunktet for indtegningen. Sker overdragelsen i henhold til denne bestemmelse overtager den fraflyttende andelshaver indstillingsretten til den således ledigblevne lejlighed.
c. Ikke-medlemmer af andelsboligforeningen, der efter indstilling fra en andelshaver er indtegnet på venteliste hos bestyrelsen, har dernæst fortrinsret efter tidspunktet for indtegningen.
d. Dernæst kommer andre i betragtning, der indstilles af overdrageren.
Er der oprettet venteliste, har bestyrelsen på begæring af den fraflyttede andelshaver pligt til at anvise en ny andelshaver inden 6 uger fra begæringen. Ventelisten skal på begæring forevises foreningens medlemmer.
Hej Denis,
Det lyder som en ærgerlig situation. Jeg vil foreslå dig, at du henvender dig til bestyrelsen og snakker med dem om, at jeres vedtægter desværre ikke bliver overholdt. Alternativt bør du involvere de andre andelshavere eventuelt på en generalforsamling.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej,
Jeg bor i andelslejlighed i København og ønsker at overdrage min bolig til min søster (halv-søster – samme mor). Jeg har dog ikke turde spørger foreningen til råds endnu, da de til tider går i meget små sko og jeg godt vil være helt sikker i min sag, inden jeg oplyser om mit salg. Derfor håber jeg, at I kan hjælpe med at afklare hvorvidt halv-søskende går under begrebet “lige op-og nedstigende linje samt søskende”. Og i så fald; hvordan beviser man, at en person er ens søskende? Vi har ikke samme efternavn. Er der andet, som jeg bør være opmærksom på?
På forhånd tak.
Mvh. Cecilie
Hej Cecilie
Tak for din kommentar. Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende herinde, så det er en administrator eller bestyrelsen, der skal vurdere dette. I mine øre lyder det dog til at være meget småsko, hvis ens halvsøster ikke går ind under søskende, da I jo er i familie.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
I skriver følgende i jeres ”Guide: Overdragelse af andelsboligen”
“Vær opmærksom på en ny valuarvurdering
Som tidligere nævnt skal du have fat i det seneste regnskab fra generalforsamlingen, når du skal finde andelsværdien. I mange vedtægter står der, at generalforsamlingen fastsætter den lovlige andelskrone med virkning frem til næste generalforsamling. Du kan dog risikere, at foreningen i mellemtiden har valgt at vurderes med en valuarvurdering. En valuarvurdering er grundlaget for opgørelsen af andelskronen. Og den kan både stige og falde.
Hvis valuarvurderingen for eksempel falder med 15 procent, og du ønsker at sælge din andelsbolig, skal du tage højde for dette. Det kræver, at bestyrelsen skal lave et mellemregnskab, hvor de tager højde for den nye vurdering, og fastsætter prisen efter det. Det er administrators ansvar at oplyse, om der i mellemtiden er kommet en ny valuarvurdering i foreningen.
Boligadvokat Erik Matthiesen påpeger vigtigheden i det:
En Højesteretsdom afgjorde, at hvis der er indtrådt omstændigheder, som en ny valuarvurdering, der kan have en væsentlig betydning for den lovlige andelsværdi, så skal du tage højde for det, når du overdrager din andelsbolig. Det betyder, at bestyrelsen skal lave et mellemregnskab for den nye pris, og den nye pris vil typisk blive vurderet på et skøn.
Erik Matthiesen – Boligadvokat hos AVODAN”
Jeg har netop solgt min andel i en selvadministrerende andelsboligforening pr. 1. april her i 2021. Andelen blev solgt til andelsværdien opgjort efter Årsrapport 2019 – her var den fastsat til kr. 512.919.
I seneste Årsrapport 2020 er værdien sat til kr. 614.576, svarende til kr. 101.657 højere efter en valuar-vurderingen fra juni 2020 – en stigning på ca. 20%.
Det viser sig nu, at bestyrelsen havde besluttet at få foretaget valuarvurderingen i slutningen af juni 2020, så den var på plads inden 1. juli 2020. Vi havde ordinær generalforsamling den 11. juni i 2020. På dagsordenen var der intet om, at man fra bestyrelsen var i gang med eller havde planer om at få foretaget en valuarvurdering – der blev end ikke orienteret om noget i den retning.
Da vi ikke nåede alle den ordinære generalforsamlings dagsordenens punkter den 11. juni 2020, blev det besluttet at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling i efteråret for at få alle dagsordenspunkter færdigbehandlet.
Den ekstraordinære generalforsamling blev senere indkaldt til den 1. oktober 2020. Trods det at bestyrelsen allerede i juni havde fået valuarvurderingen foretaget, blev der heller ikke orienteret herom på den ekstraordinære generalforsamling den 1. oktober.
I november 2020 meddelte jeg bestyrelsen, at jeg ønskede at sætte min andel til salg. Jeg blev heller ikke her orienteret om, at der var foretaget en valuarvurdering, og om hvilken betydning det ville have for værdien af min andel ved et salg.
Bestyrelsen har i 9 måneder således holdt ikke blot mig men også de øvrige andelshavere i foreningen i uvidenhed om sidste sommers valuarvurdering og betydningen heraf.
Kan en bestyrelse ansvarsfrit og uden nogen form for erstatning slippe af sted med en sådan adfærd?
Hej Solvej – og tak for din kommentar.
Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende herinde, hvorfor vi i vores artikler trækker på eksperter som Erik Matthiesen. Jeg vil derfor anbefale, at du kontakter en boligadvokat eller administrator med jeres uheldige situation. Vi har generelt skrevet denne artikel om bestyrelsens beslutningsområde og konsekvens heraf: https://www.andelsportal.dk/guides/bestyrelsens-beslutninger/
Jeg håber du finder juridisk svar på spørgsmålet andenvej.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hejsa
Ved ikke om I kan hjælpe men nu prøver jeg. Jeg har solgt min andel per 15/4 og har nu fået en indsigelse. Der er nogle rør i badeværelset som ikke er lovlige og her er der givet nedslag i VVS attesten på udførelse af arbejde
Indsigelsen lyder på at sælger ikke mener det bliver pænt den måde VVSerne vil lave det på, da det ødelægger det æstetiske udtryk i badeværelset.
Jeg mener at jeg som sælger selvfølgelig er forpligtet til et nedslag, men om køber mener at en anden løsning er pænere så må han selv stå for den udgift. Det er jo i sidste ende en ren objektiv vurdering og jeg er i min optik udelukkende forpligt til at sikre det bliver lovligt
Håber I kan hjælpe
Hej Anne,
Tak for din besked. Vi har desværre ikke nogle rådgivere siddende herinde. Du kan læse lidt mere om mangler her og ellers vil jeg anbefale dig at tage kontakt til vurderingsmanden eller administrator for at høre, hvad der er praksis ved mangler i jeres forening.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Mine forældre købte for 8 år siden en andel ret billigt (omkring 150.000 kr UNDER andelsværdien), som min kæreste og jeg har boet i, mens vi studerede. Nu vil vi gerne købe andelen af mine forældre. Kan de sælge os den til et beløb i nærheden af den pris, de selv gav?
Vil de betragtes som en gave, når andelsværdien jo også er steget i mellemtiden?
Hvis de sælger den til os i nærheden af andels(max)værdien bliver de jo alligevel beskattet af overskuddet.
Hej J H og tak for din kommentar,
I denne guide spørger vi vores boligadvokat om samme spørgsmål og han svarer:
“Ifølge boligadvokat Erik Matthiesen er der intet, som forhindrer dig i at sælge din andelsbolig til 1 krone. Men – for der er et stort men, du skal tænke dig grundigt om først. Du skal nemlig være opmærksom på, at SKAT vil betragte det som en gave. Og gaver over en vis værdi bliver beskattet. Du må i 2019 maksimalt give andre gaver for 65.700 kroner om året.”
Her kommer et gældsbrev ind i billedet. Jeg vil anbefale, at I kontakter en boligadvokat eller forhører jer hos en administrator for juridisk vejledning. Vi har nemlig ikke nogle juridiske rådgivere siddende herinde.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal
Vi er ved at købe en andel i en forening, hvor der er igangværende altan projekt. Foreningen har fastlåst valuarvurdering. Andelen vi er ved at købe er ikke en del af projektet, som finansieres igennem foreningen og forhøjet boligydelse for deltagere af projektet. Sælger har skrevet at ejendommen jo bliver mere værd, ja, men det gør den jo ikke ift. den fastlåste vurdering?
Vi har ikke fået tal på projektets størrelse,, men rundt regnet falder værdien af den andel vi er ved at købe med 22.000 kr. pr. mio. optaget gæld i foreningen. Hvad kan man gøre for ikke at betale for mere værdi end vi reelt får?
Hej Morten,
Mange tak for din henvendelse. Det lyder som en kompleks sag. Jeg vil råde jer til at tage en dialog med jeres bankrådgiver om sagen og bede om at få alle dokumenter tilsendt fra foreningen. Herunder både finansieringsmodellen af altanerne, referat fra generalforsamlingsbeslutningen om den fastlåste valuarvurdering mm. I kan også spørge bestyrelse eller administrator i foreningen til råds og fortælle dem om jeres bekymringer og spørge dem, hvordan det stiller jer som købere af en andel. Alternativt vil jeg råde jer til at hyre en juridisk rådgiver, som I kan have med på sidelinjen til jeres boligkøb.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Jeg skal sælge en andelsbolig, og bliver nu lidt i tvivl om hvor stor en åbning der skal være i døren ud til bagtrappen (brandudgang). hvis den skal være 90 grader, betyder det, at jeg skal rive en del af køkkenet ned, hvilket jeg meget gerne vil udgå.
Hvad kan man gøre og hvor stor en åbning skal der være ?
Mvh Isabella
Hej Isabella
Tak for din kommentar. Da dit spørgsmål er af teknisk karakter, så vil jeg henvise dig til bestyrelsen eller administrator, da vi ikke har nogle juridiske rådgivere siddende herinde.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelspotal
Vi kunne godt tænke os at sælge vores andelslejlighed og har et par spørgsmål som jeg håber at I kan være så behjælpelig med.
Må vi selv sælge den, eller skal det gå igennem en ejendomsmægler?
Hvis vi selv har fundet en køber, er det så en boligadvokat der kan/skal lave papirarbejdet?
Hvem betaler for advokat/papirarbejde, køber, sælger eller deles man om det?
Er det noget som som skal være særlig opmærksom på ved selv at sælge sin andelslejligded?
Glæder mig til at høre fra Jer.
Hej Leila
Tak for dine spørgsmål. Det vigtigste er, at du overholder foreningens vedtægter henholdt til et salg. Du skal derfor starte med at kigge her om du er påkrævet et VVS- eller el-tjek, at bruge en fast vurderingsmand eller hvorvidt du selv kan vælge køber eller boligen skal udbedres til en venteliste først. Du kan også gå i dialog med bestyrelsen om dette.
Jeg vil dertil anbefale dig at læse denne guide, som gerne skulle besvare dine spørgsmål: https://www.andelsportal.dk/guides/koeb-salg-andelsboliger/
Du må gerne selv sælge din andelsbolig. Det får du gode råd til her: https://www.andelsportal.dk/guides/6-gode-raad-til-selvsalg-af-andelsboliger/
Held og lykke med salget.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal
Jeg har også et spørgsmål om overdragelse af andel. Jeg har en andelslejlighed som jeg gerne vil sælge til min kusine. vores vedtægter svarer stort set til standardvedtægterne – dvs. jeg kan sælge til familie i lige linje “op og ned” – men dog ikke til søskende – og dette har forrang for den interne venteliste. Mit spørgsmål er derfor – kan jeg sælge lejligheden til min og min kusines fælles mormor – som så straks derefter sælger den til sit barnebarn (altså min kusine)? Jeg har spurgt bestyrelsen – og de siger at det kan jeg vist godt…..og det er vist endda gjort før i foreningen – men vores administrator, talte om at “det vist var en omgåelse af reglerne”. Jeg kan intet sted i vedtægterne læse at man ikke kan gøre det, og der står ikke noget om hvor længe man skal eje sin lejlighed før man kan sælge den videre. Jeg skal selvfølgelig ikke gøre noget ulovligt, så jeg håber I kan hjælpe mig.
Hej Bettina,
Tak for dine henvendelser både her på siden og i vores indbakke. Vi har desværre ikke nogle jurister, der kan vejlede med henvendelser som din. Jeg vil foreslå, at du sørger for at få svar fra bestyrelsen og administrator på skrift og at du finder en boligadvokat, hvis deres svar ikke er fyldestgørende for dig.
Jeg håber, at I finder en løsning.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Jeg har et spørgsmål vedrørende overdragelse af andel. Jeg ejer en andelslejlighed som min kusine meget gerne vil – og kan – købe. Vores vedtægter svarer stort set til standardvedtægterne – dvs. at man kan sælge til familie i “lige linje” (dog er muligheden for direkte salg til søskende skrevet ud af vedtægterne), og dette har fortrin fremfor den interne venteliste. Det betyder formentlig at jeg ikke kan sælge til min kusine, hvis der er en på den interne venteliste der ønsker min lejlighed. Men kan jeg sælge lejligheden til vores fælles mormor – og hun så sælger den videre til sit barnebarn (min kusine)? Som jeg læser vedtægterne vil det være fuldt i overensstemmelse med dem – men vil vi kunne blive slæbt i boligretten (eller andet) med begrundelse i at det er en omgåelse af reglerne?
Hej andelsportal,
Jeg har et spørgsmål, som jeg håber i kan hjælpe mig med at besvare. Min bror har en andelslejlighed på Vesterbro, som han gerne vil sælge videre til mig. Han mindes dog at have hørt til generalforsamlinger, at man ikke må videresælge til familie… I vedtægterne står der:
“Ønsker en andelshaver at fraflytte sin bolig, er han berettiget til at overdrage sin andel efter reglerne i § 13.2 til en anden der beboer eller samtidig med overdragelsen flytter ind i boligen. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver, men nægtes godkendelse, skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles.”
Der står ikke mere. Der findes ingen underparagraf 13.2, og der står intet om at videresælge til familie. Jeg undrer mig over, at vedtægterne henviser til en paragraf som ikke findes. Har formanden sendt en forkortet version af vedtægterne? Må jeg købe lejligheden hvis jeg flytter adresse ind til min bror, og derved officielt “beboer boligen”? Jeg vil enormt gerne have afklaret, om jeg må overtage lejligheden til sommer, som jeg så gerne vil. Jeg håber i kan hjælpe med at besvare nogle af mine spørgsmål. Tusind tak!
De aller bedste hilsner, Daniel.
Hej Daniel
Tak for din kommentar. Du har helt ret i, at vedtægtsformuleringen er svær at tolke, hvorfor jeg vil anbefale, at I kontakter bestyrelsen for en konkret redegørelse for overdragelse. Det man normalt kigger på er reglerne i forhold til “fortrinsret”. Har man ikke stående i vedtægterne at andelsboligen først bør overdrages til en intern venteliste – hvilket er tilfældet i flere foreninger – så bør din bror selv kunne vælge hvem, der skal flytte ind. Læs mere om dette her: https://www.andelsportal.dk/guides/ventelister/
De bedste decemberhilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg er ikke andelshaver, men er flyttet sammen med en ven der er andelshaver. Efter jeg er flyttet ind har foreningen ændret vedtægter og kræver nu en lejekontrakt. Kan de det.
Problemet er at vi bor sammen og deler husholdning og er derfor som sådan en husholdning. Hvis vi laver en lejekontrakt giver det ikke et korrekt billede af vores boligsituation.
Så hvordan skal jeg forholde mig til det nu?
Mvh
Nikolaj
Hej Nikolaj
Tak for din kommentar. Hvis du flyttede ind før vedtægterne blev ændret, kan det argumenteres for, at I blot efterlever de krav der var dengang. Det er dog altid en god idé at overholde foreningens vedtægter, da det er dem, der er regelsættet i foreningen. Jeg vil derfor anbefale, at I går i dialog med bestyrelsen om jeres særlige situation.
De bedste decemberhilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej. Jeg har en andelsbolig i en lille flække i vestsjælland. Kan jeg sælge andelen til min søn, og derefter betale husleje til ham for at kunne blive boende?
Mvh Sven
Hej Sven,
Tak for din kommentar.
Jeg vil anbefale dig at se vedtægterne igennem. Skal din sø bo i andelsboligen sammen med dig? Ellers skal du se efter, om det er muligt med et omvendt forældrekøb. Det er det i mange andelsboligforeninger, men jeg vil anbefale jer at tjekke det i vedtægterne eller med bestyrelsen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal.dk,
Jeg er igang med at sælge min andelslejlighed. Der er en på ekstern venteliste som har takket ja til at købe den. Som sælger ønsker jeg at overdragelsesaftalen bliver underskrevet hurtigst muligt, fordi når den er underskrevet, så kan jeg få lov til at lave overtræk i min bank vedr. udlæg til renoveringer i min nye lejlighed. Derfor vil jeg høre, om man kan få lov at lave en frist for underskrivelse? Og hvis køber ikke kan møde den – kan jeg så få lov at vælge en anden køber som kan springe til med det samme?
Tak
Hej Maibritt
Tak for din kommentar. Først vil jeg lige forhøre mig hos bestyrelsen om der er regler for denne praksis i vedtægterne, da bestyrelsen skal godkende salget. Det er meget almindeligt, at man kan stille en frist for tilbagemelding i forbindelse med salg. Mener, at den normalt lyder på en uges tid, men jeg vil forhøre mig hos en fagperson for et mere retvisende svar på dette.
Held og lykke med salget.
Hej
Jeg har købt en andelsbolig og finder ud af ved overdragelsen at energimærkning er tilbage fra 2005, Er det ok?
Jeg har fundet ud af idag når jeg går og maler at der er store revner i vægen dvs. elementerne i indvendig væg har sluppet hinanden midt på vægen, kan jeg gøre indsigelse over dette?
Er selv håndværker og vil anslå det koster ca 30-40.000kr
Tak
Hej Andreas
Tak for din kommentar. Siden d. 1. juli 2009 har det været lovpligtigt, at der i forbindelse med salg af en andelsbolig skal foreligge et gyldigt energimærke af den bygning, som andelsboligen er en del af. Da energimærker er gyldige i 10 år, så har du helt ret i, at det er forældet i din situation. Jeg vil derfor anbefale dig at tage kontakt til bestyrelsen.
Her kan du læse generelt om energimærkning i andelsboligforening: https://www.andelsportal.dk/nyheder/energimaerkning-af-andelsboligforeninger/
Er din andelsboligforening med enkelthuse, så vil jeg anbefale dig at læse denne artikel: https://www.andelsportal.dk/nyheder/nye-regler-energimaerkning-andelsboliger/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal
Jeg har et spørgsmål omkring overdragelse af bolig fra vores datter til vores søn. Vi købte for ca. 8 siden en andelsbolig som forældrekøb, men da dette er var muligt i pågældende forening, står vores datter på andelsbeviset, og der er lavet et gældsbrev. Nu skal vores datter flytte, og vores søn vil gerne overtage. Vi er blevet oplyst, at vi skal hele rumlen igennem, altså sælge og købe vores egen lejlighed med vurdering og syn af vvs og el. Vi synes umiddelbart det er tåbeligt, da det i princippet stadig er os der har penge i lejligheden, og gældsbrevet bare overleveres til sønnen i stedet og han kommer på andelsbeviset. Håber I kan komme med en afklaring.
PFT.
Mvh. Lotte
Hej Lotte
Tak for din kommentar. Overdragelsen skal ske i henhold til vedtægterne. Står der i vedtægterne, at man med et ny ejer på andelsbeviset skal igennem salgsprocessen – er det dette som gælder. Det er meget almindeligt, at man skal igennem denne procedure, når en ny person skal på andelsbeviset – også hvis din datter havde fået en kæreste, hvis navn også skulle stå på andelsbeviset.
Søger du juridisk rådgivning i forhold til proceduren, så vil jeg anbefale, at du kontakter foreningens administrator eller en boligadvokat.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej . Måske i kan hjælpe mig ?
Jeg har fået tilbudt at købe en andelsbolig ( var på extern venteliste ) og fik vurderingspris og tilstandsrapport og takkede ja tak til at købe den . Nu vil sælger vente med at overdrage lejligheden til at der har været generelforsamling , da prisen nok så stiger . Må de godt det ? De har haft lejet den ud de sidste 2 år ,og nu står den så tom da de bor i udlandet og de kan ikke leje den ud mere .
Tak
Mvh Peter
Hej Peter
Tak for din kommentar. Sælger venter til generalforsamlingen fordi andelskronen fastsættes på generalforsamlingen, og andelsboligen dermed kan stige i pris. Den kan dog også falde. Hvis du juridisk set allerede har sagt ja til lejligheden til en bestemt pris, vil jeg mene, at det også er denne pris, der er gyldig. Jeg vil anbefale, at du går i dialog med bestyrelsen og foreningens administrator i forhold til situationen. De kan hjælpe med det juridiske.
Det er også en god idé at nævne udlejningsforholdet til bestyrelsen. Hvis sælger ikke må leje boligen ud i forhold til vedtægterne er det ikke lovligt at gøre i andelsboligforeningen.
Held og lykke med dit køb.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Maria. Jeg har læst dit indlæg og sidder lige med en smule tvivl jeg gerne vil have din mening på.
Vi står i en situation, at min kærestes morfar er gået bort, og de (hans tre døtre) gerne skal af med andelsboligen. Lige nu er økonomien ikke alt for god derude, og folk har svært ved at få solgt deres andelsboliger. Der er på nuværende tidspunkt flere til salg, og vi ser også, at nogle blot smider nøglerne til sidst.
Andelsværdien på boligen er på ca. 240.000 DKK. De har selv sat den til salg for 80.000 DKK – må og kan de overhovedet dette, hvis det er en udefrakommende som kommer og vil købe?
Samtidig kigger vi nu den mulighed, at vi gerne vil overtage andelsboligen og har aftalt, at fremfor de smider den (som de går og overvejer, da den bare står tom og huslejen sluger arven), vil vi gerne købe den for 1 kr. Hvordan skal dette gøres, så hverken vi eller dem bliver beskattet eller gør noget “ulovligt”. Skal min kæreste være den som køber for 1 kr. og der så oprettes gældsbrev. Eller kan jeg købe, hvor vi kommer uden om dette?
Tak for din tid!
Hej Christian
Tak for din kommentar. Da dit spørgsmål er skatteteknisk vil jeg anbefale dig, at du kontakter en boligadvokat eller en rådgiver i din bank for et præcist svar.
Først og fremmest skal I dog tjekke i vedtægterne, at I er berettiget til overtagelse uden om en eventuelt venteliste. Vedtægterne varierer nemlig fra forening til forening. Følger foreningen standardvedtægterne, så er din kæreste berettiget, da der om overdragelse står:
“En person indstillet af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre, bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen.”
I forhold til gældsbrevet er det forsat en fagmand på området , I skal have fat i. Held og lykke med andelsboligkøbet.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Til Andelsportal,
Jeg er ved at købe en mindre andelsbolig til min søn pris 250.000. Administrator kræver 13.000 for at klare denne overdragelse.. Er der noget jeg selv kan gøre for at det bliver billigere. Synes umiddelbart at det er en horribel pris
Andelen sælges ved selvsalg
Hej Henriette,
Mange tak for din henvendelse. Det er desværre ikke unormalt, at administrator tager et beløb for den slags. Har du fået udspecificeret hvad pengene går til? Eksempelvis at en vurderingmand laver syn af boligen, el- eller vvs-tjek? Hvis dette er tilfældet kan du høre om du selv kan stå for nogle af disse udgifter.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Til Andelsportal
Jeg skal finde bestyrelsen til an andelsbolig på Jens Munksgade, 2100 KBH Ø. Hvor finder er kontakt oplysninger på bestyrelsen i andelsboligforeningen?
Hej Ulla,
Det er ikke alle andelsboligforeninger, som er på internettet eller har kontaktoplysninger om sig selv på internettet. Det kan være grunden til, at du ikke kan søge den pågældende forening frem. Jeg ville forsøge mig ved at troppe op på adressen, og måske snakke med en beboer eller to.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Konen og jeg købte en andelsbolig som forældrekøb til min datter for 8 år siden og har boet der siden, men skal nu flytte til anden adresse. Konen og jeg er blevet enige om at vi selv vil bo i lejligheden til næste år. Hvad sker der når den er købt som forældrekøb og nu selv vil bo i lejligheden. Er der noget med skatten eller kan vi skrive til administrater at vi overtager denne ?
Hej Peter,
Tak fordi, at du skrive ind til os. Har jeres datter boet til leje? Eller har hun afbetalt af hver måned? Hvis det er jer, som står på andelsbeviset, kan jeg ikke se nogen grund til, at I ikke bare kan flytte ind. Men da vi ikke er en juridisk rådgivning, og dit spørgsmål drejer sig om SKAT, ville jeg anbefale dig at ringe ind til SKAT med dit spørgsmål.
Jeg håber, at de kan hjælpe dig videre.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Viser 0 af 99 kommentarer