beslutningsforslagbestyrelsegeneralforsamling

Hvor går grænsen for bestyrelsens beslutninger uden om generalforsamlingen?

En vigtig del af bestyrelsesarbejdet er at træffe gode beslutninger på foreningens vegne. Men hvornår kan bestyrelsen træffe disse beslutninger på egen hånd uden om generalforsamlingen? Det er et spørgsmål, som vi jævnligt får tilsendt hos Andelsportal.dk, og med god grund. Grænsen er nemlig hårfin, og derfor får vi hjælp fra boligadvokat Erik Matthiesen til at belyse den nærmere i denne guide.

Situation 1:
Cirkulationspumpen i foreningen går i stykker sidst på året, og alle pengene på vedligeholdelsesbudgettet er opbrugt – må bestyrelsen overstige budgettet og købe en ny vandpumpe uden generalforsamlingens godkendelse?

Situation 2:
Malingen i trappeopgangen skaller af, og linoleumsgulvet er tydeligt nedslidt. Alle kan se, at trappeopgangen trænger til en kærlig hånd. Der er nok penge på vedligeholdelsesbudgettet til denne renovering. Må renoveringen søsættes med det samme?

I den ene af de to situationer må bestyrelsen gerne træffe en beslutning uden generalforsamlingens godkendelse, og i den anden må den ikke. Hvis du gætter på den første situation, har du ret. Bestyrelsen må nemlig gerne tage beslutninger om nødforanstaltninger så som utætheder, manglende vand og varme, uden andelsboligforeningens beboere skal involveres. Men selvom trappeopgangen er tydelig nedslidt, gælder den samme regel ikke her. Boligadvokat Erik Matthiesen hos ADVODAN giver sit besyv med på de juridiske retningslinjer.

Tre faktorer som rettesnor

Det er bestyrelsens fornemmeste opgave at gennemføre de beslutninger, der er truffet på generalforsamlingen. Samtidig skal bestyrelsen sikre den almindelige, konservative drift af andelsboligforeningen. En drift, der byder på mange uforudsete vedligeholdelsesopgaver, som bestyrelsen skal vurdere, om de kan igangsætte enerådigt eller ej. Spørger man boligadvokat Erik Matthiesen, skal bestyrelsen vurdere disse sager ved at tage udgangspunkt i tre faktorer, som kan agere rettesnor for bestyrelsernes vurdering. De to første faktorer handler om økonomi.

Den første faktor omhandler, at bestyrelsen skal vurdere tiltaget i forhold til foreningens generelle økonomi.

Den anden faktor omhandler vurdering i forhold til driftsbudgettet. Vedligeholdelse af foreningens beplantning er eksempelvis noget, som bestyrelsen gerne må foretage sig uden andelshavernes godkendelse. Modsat vil beslutningen om etablering af elevator, nye altaner eller renovering af facaden være omkostningsfulde og kræve et generalforsamlingsmandat.

Den tredje faktor kalder Erik Matthiesen for lidt af en joker, da den kan være svær at gennemskue for bestyrelsesmedlemmerne. Den omhandler nemlig de forskellige holdninger til løsningen.

Ud over økonomi hedder det sig, at hvis det er et projekt, hvor foreningens medlemmer kan forventes at have forskellige holdninger til løsningen, skal bestyrelsen forelægge spørgsmålet for generalforsamlingen. Nogle bestyrelser tænker, at de godt må træffe beslutninger om malermæssig istandsættelse af en opgang, hvis forening har råd, men det må de altså ikke, uddyber Erik Matthiesen

Netop derfor kan bestyrelsen ikke beslutte at renovere den slidte trappeopgang. Der kan nemlig forekomme mange forskellige holdninger til, hvilken maling, der skal bruges, og hvad farven på linoleumsgulvet skal være.

Vidste du?

At vedtægten kan indeholde bestemmelse om, at fristen for indkaldelse af generalforsamling kan nedsættes, hvis det omhandler en akut skade? Eksempelvis således, at fristen for ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan reduceres til eksempelvis 8 dage.

Må bestyrelsen overskride budgettet til vedligehold?

Erik Matthiesen oplever, at flere bestyrelsesmedlemmer er i tvivl om, hvorvidt de må vedligeholde foreningen, hvis pengepungen til vedligehold er tom.

„Der er mange bestyrelsesmedlemmer, der spørger mig om de kun må gøre det, der ligger inden for deres vedligeholdelsesbudget. Til det er svaret nej. Der er nemlig et krav om, at ejendommen skal fungere, så hvis ejendommens tag er utæt, eller varmeanlægget er gået i stykker, kan bestyrelsen igangsætte det nødvendige arbejde, uanset om budgetposten for vedligeholde er opbrugt. Selvfølgelig er der dog en grænse for, hvad bestyrelsen må sætte i værk af vedligeholdelse,“ fortæller Erik Matthiesen.

Alle de projekter, der omhandler funktionalitet, er altså nogle, som bestyrelsen gerne må udbedre uden om generalforsamlingen. Der er dog ét forbehold: Er den pludselige skade af omkostningsfuld karakter, eksempelvis et utæt tag, så må bestyrelsen kun igangsætte begrænsende foranstaltninger for at sikre, at der ikke sker mere skade. Bestyrelsen skal nemlig indkalde til en ekstraordinær generalforsamling for at kunne igangsætte et omkostningsfuldt projekt i foreningen, som et nyt tag er, men må gerne lappe på taget.

Bestyrelsen må derfor:
Altid udbedre funktionelle skader og mangler i foreningen uden om generalforsamlingen. Er skaderne af meget omkostningsfuld karakter må bestyrelsen kun igangsætte begrænsende foranstaltninger og indkalde til en ekstraordinær generalforsamling.

Eksempel: Et nyt tag kræver godkendelse fra generalforsamlingen, men bestyrelsen må gerne lappe på taget uden godkendelse, hvis det er utæt.

Værnet for andelshaverne

Vælger bestyrelsen alligevel at træffe en selvstændig beslutning om en omkostningsfuld renovering, kan det i yderste konsekvens få alvorlige retslige konsekvenser.

„Værnet for andelshaverne i forhold til, hvorvidt bestyrelsen går for vidt i deres beslutninger er, at den enkelte andelshaver i grelle tilfælde kan nægte at betale sin andel af projektet,“ forklarer Erik Matthiesen.

Bestyrelsen må gerne bruge penge på tekniske rapporter

Da det er bestyrelsens opgave at prioritere mellem A, B og C, må den godt bruge penge på at indhente tekniske rapporter, så beslutningen kan træffes på et oplyst grundlag.

Beslutninger skal bero på habilitet

Habilitet – altså evnen til at behandle en sag uvildigt – er essensen af bestyrelsesarbejdet. Det vil sige, at beslutningen, som et bestyrelsesmedlem tager, ikke må være båret af andre interesser end andelsboligforeningens. Dette habilitetsprincip skal gælde i alle beslutningerne. Derfor bør et bestyrelsesmedlem som udgangspunkt ikke vælge familiemedlemmer eller venner som håndværkere eller entreprenører på en foreningsopgave.

Bestyrelsesmedlemmer bør ikke bruge familiemedlemmer eller andre tætte bekendte til at udføre foreningsopgaver. Hvis man bruger et familiemedlem kan der nemlig stilles spørgsmålstegn ved, om der ikke er andre interesser involveret end foreningens. Man skal derfor som bestyrelsesmedlem træde ud af beslutningen og lade de andre medlemmer uvildigt vælge håndværkere til et projekt,Erik Matthiesen

Overholdes denne regel ikke, så kan andelshaverne gøre modstand mod beslutningen.

„Som beboer må man i den situation bruge sin politiske magt og stille forslag, om at der vælges andre medlemmer til bestyrelsen med den begrundelse, at man ikke mener, at de varetager opgaven på betryggende måde. Almindeligvis foreskriver vedtægten, at der skal indkaldes til ekstraordinær generalforsamling, når bestyrelsen eller en vis procentdel af medlemmerne ønsker det,“ slutter den erfarne advokat.

Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Kommentarer

Hej Jeg bor i en lille økonomisk velfungerende andelsboligforening på Bornholm. Vi har en administrator som efter min opfattelse er meget dyr 42.000,-kr årlig + det løse. Når nogen fraflytter og sælger skriver han regninger ud til dem på 10.000,- kr. og opefter og begrunder med at han ringer til folk på ventelister, besigtigelse af bolig ect. og han vil 1000,-kr i timen + moms for ulejligheden.
Jeg foreslog på en generalforsamling, at vi selv overtog administrationen af vores boligforening, hvilket blev nedstemt, og jeg blev lagt for had af vores bestyrelse.
Vores bestyrelse har “lukkede” møder med administrator om efteråret i november måned, et budgetlægningsmøde, hvor han medbringer en 3 årig administratorkontrakt som bestyrelsen underskriver så den er vedtaget når vi er fremme ved generalforsamlingen et halvt år senere.

I vores vedtægter findes punkter hvoraf det fremgår at vi skal stemme om administrator og revisor for det kommende år…………det er jo helt værdiløst når bestyrelsen enrådigt allerede har truffet den beslutning.

Nu til mit problem……….hvad f……undskyld mit franske gør jeg ved det.???? Vi er en 3 – 4 stykker som godt kan se, at det er helt op ad væggene, men der er 12 i alt i foreningen og resten synes at administrator er så dygtig og flink og ham skal vi absolut beholde.

Med venlig hilsen
Bente Nilsson

skriv et svar
Bente Spur Nilsson - 8 måneder siden

    Hej Bente

    Tak for din henvendelse. Da generalforsamlingen er den højeste myndighed i andelsboligforeningen, så er det her, at ønsket om en ny administrator skal stemmes igennem. Du kan overveje at stille op som bestyrelsesmedlem, og ellers vil jeg anbefale, at du undersøger alternative administrationspriser, som du kan fremlægge på næste generalforsamling.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 8 måneder siden

Kære Erik Matthiesen
Tak for meget gode oplysninger, som når man tænker efter, er næsten almindelig sund fornuft, men som alligevel nemt kan overses grundet ivrighed i kampen hede.
Mvh
Poul Kortegaard

skriv et svar
Poul Kortegaard - 8 måneder siden

Hej.
Vi har inden indflytning i spritny andelsbolig, fået lavet i samarbejde med bygherre merkøb på ca 140000kr, bla flere elkontakter og andre fliser samt køkken og bad, end der var sat beløb af til.
Hvordan er afskrivningsreglerne for merkøbet, når huset er nyt og vi er de første indflyttere.

skriv et svar
Tonny K. E. Jensen - 4 måneder siden

    Hej Tonny

    Tak for din henvendelse. Forskellige forbedringer får afskrevet værdi på forskellige måder. Det skyldes, at ikke alle forbedringer taber værdi lige hurtigt som andre. For at finde ud af, hvad afskrivningsværdien er på dine forbedringer, så skal du se nærmere på andelsboligforeningens vedtægtsbestemmelser for dette. I vedtægterne bør der nemlig være bestemt, hvilken afskrivningskurve man følger, så der ikke opstår tvivl om dette. Du kan læse mere om de forskellige afskrivningstabeller i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/afskrivning-andelsboliger/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 4 måneder siden

Jeg har et spørgsmål angående generalforsamling og referat.
Til generalforsamlingen fik vi et tilbud, omfangsdræn, kloakrenovering, bygningsændring trappe ned til cykelkælder.
I vores referat er kun nævnt (omfangsdræn og kloakrenovering).
Nedenstående blev der ikke stemt om.
Men senere bliver der lavet (bygningsændring), ny udluftning fra vores vaskeri, ny pumpebrønd i fyrkælderen, selv om det virkede udmærket, samt fliser i gården.
Jeg mener det kun er det der står i referatet, der er godkendt og ikke andet.
Jeg syntes at den bestyrelse vi har er utroværdige og bør gå af. Mvh. Jan

skriv et svar
Jan Grøndahl - 2 måneder siden

    Kære Jan,

    Tak for din henvendelse.

    Du har ret i, at der går en grænse for, hvilke projekter bestyrelsen må igangsætte uden om generalforsamlingen. Her handler det om, hvorvidt projektet omhandler funktionalitet eller ej. Er det et problem i din forening, så har du selvfølgelig ret til at påtale dette.

    Hvis du er utilfreds med bestyrelsen i din andelsboligforening, vil jeg foreslå, at du bruger din politiske magt og stiller et forslag om, at der skal vælges andre medlemmer til bestyrelsen.

    For at gøre det, skal du indkalde til en ekstraordinær generalforsamling. Hvis du ønsker at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, bør du først læse I jeres vedtægter, hvad det kræver. Som tommelfingerregel kan der typisk afholdes en ekstraordinær generalforsamling, hvis bestyrelsen eller ¼ af medlemmerne kræver det.

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Ipsen
    Ida Ipsen - 2 måneder siden

Hej.
Vores bestyrelse har sagt ja til et tilbud fra YouSee (en tv boks) som vi skal betale 10 kr mere for om måned.
Kan de bare købe en ting på vores vegne, uden at spørge først.
Mvh. Lars

skriv et svar
Lars Christensen - 2 måneder siden

    Kære Lars,

    Tak for din henvendelse.

    I 2016 fik andelsbeboere, som var underlagt et fællesantenneanlæg, mulighed for frit at vælge deres egne tv-pakker. Det betød, at beboere efter juli 2016 i udgangspunktet kunne opsige deres tilslutning til fællesantenneanlægget med en måneds opsigelsesvarsel.

    Hvis jeres forening har et sløjfeanlæg er det dog anderledes. Af tekniske årsager havde beboere med sløjfeanlæg ikke mulighed for at melde sig ud. Loven trådte derfor først i kraft 1. januar 2018 for foreninger med disse anlæg.

    Alle husstande kan således frit vælge tv-pakker nu.

    Loven indeholder dog en overgangsordning, og det kan i praksis variere, hvornår beboerne i foreningerne kan framelde sig aftalen.

    Hvis jeres tv-aftale har en udløbsdato, eller hvis den allerede er opsagt, så skal foreningen efterkomme beboernes ønske om udmeldelse. Opsigelsen gør sig dog først gældende fra den dag aftalen ophører plus et opsigelsesvarsel, som er i overensstemmelse med forbrugeraftaleloven.

    Jeg vil anbefale at du læser disse artikeler: https://www.andelsportal.dk/nyheder/tv-pakker-2018/
    https://www.andelsportal.dk/nyheder/sloejefanlaeg-tv/

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Ipsen
    Ida Ipsen - 2 måneder siden

Mange af de givne svar er ikke helt nemme. Eksempelvis hvis man er utilfreds med bestyrelsen. Her er det mægtigt svært at komme igennem med noget som helst, som “den lille mand”.
Jeg har 2 gange været med til afdelingsmøder her i boligforeningen. Begge gange har jeg “haft den frækhed” at kritisere bestyrelsen for ikke at være interesseret i økonomi, vedligeholdelse og renovering af lejemålene. Også jeg blev lagt for had af alle andre beboer, og jeg blev sågar bedt om at flytte hvis jeg var utilfreds. Det har jeg nu valgt at gøre, da det jo er fuldstændig galamatias at bestyrelsen disker op med smørrebrød til afdelingsmøderne, julestjerne i december måned til alle lejemål og velkomstbuket til nye indflyttere, samt bårebuket til de der er døde.
På den anden side kan jeg ikke få lagt nyt linolium i køkkenet, efter at jeg har fået nyt køkken med lån og huslejestigning. Jeg har selv sat nyt komfur ind, da det der var her var mega gammelt. Lejligheden er ikke blevet istandsat / renoveret indvendig i 35 år. Der er blevet malet, da jeg skulle flytte ind. Så det har – efter min mening – været en nødvendighed.
Men jeg bliver stemt ned af andre beboere, der spiser deres smørrebrød og hygger sig, og så skal jeg bare ikke komme her og forsøge at kritisere.
Så mit valg er, at jeg flytter da der er mange andre ting der heller ikke bliver lavet. Måske fordi der skal bruges penge på smørrebrød og andet tant og fjas.
Jeg bor i en lille landsby, hvor det i forvejen er svært at blive accepteret som tilflytter.

skriv et svar
Robina Ravn - 2 måneder siden

    Hej Robina

    Tak for din kommentar. Det lyder til, at du bor i en lejerforening, og her på Andelsportal.dk beskæftiger vi os udelukkende med andelsboligforeninger. Jeg håber, at du falder til det nye sted.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden

Hejsa

Jeg bor i en andelsbolig i København. Bestyrelse og nogle af medlemmerne er religiøse omkring andelstanken. Jeg er enig så langt at man ikke skal puste værdien op til noget der er urealistisk. Derfra ser vi så tingene forskelligt.

På generalforsamlingen kommer det så frem at formanden har påvirket valuaren til at fastsætte værdien af foreningen 5000 kr. Billigere pr m2, fordi han mener det var for højt sat.

Vi har altså en formand der manipulere den uvildige valuar ned. Fordi han mener lejlighederne bliver for dyre.

Er det overhovedet lovligt??

Jeg ved at bestyrrelsen kan forslå at penge sættes tilside i regnskabet. Men at han påvirker valuarvurderingen forud for regnskabet kan vel ikke være lovligt??

Kender du regler og love på dette punkt

Mvh
Thomas

skriv et svar
Thomas Nielsen - 2 uger siden

    Hej Thomas

    Tak for din kommentar. Jeg kan godt forstå, at du undrer dig over, at formanden har påvirket valuarvurderingen, da det almindeligvis er på generalforsamlingen, at foreningen i fællesskab fastsætter andelsværdien. Jeg vil anbefale, at du tager kontakt til den pågældende valuar eller foreningens administrator, som kan give dig den juridiske rådgivning i forhold til spørgsmålet.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 uger siden

Jeg bor i en andelsbolig i København hvor der under mig er en erhvervsandel der driver kiosk. Der er i 2001 lavet en aftale omkring åbningstider for denne erhvervsandel, disse er skrevet ind i en aftale om overdragelse, der er udarbejdet af en advokat og godkendt af bestyrelsen.
Som årene er gået har kiosken “glemt” de i aftalen underskrevne regler om åbningstider og dette er nu blevet et problem. Jeg har bedt bestyrelsen om, at den oprindelige aftale om åbningstider bliver overholdt. Desværre mener bestyrelsen at de, udenom generalforsamlingen har beføjelse til at beslutte nogle nye åbningstider for kiosken. Mit spørgsmål går på om dette er lovligt?Hvis ikke det er lovligt, hvor meget flertal skal der til for at det så kan omstødes?
På forhånd tak for hjælpen.
Mvh. Tina Duetoft

skriv et svar
Tina Duetoft - 2 uger siden

Hej andelsportal.dk!
Tak for jeres fine site, som jeg har gjort stor brug. Jeg vil nemlig gerne høre jeres vurdering af en twist i min andelsforening – og om som i sin kerne handler om, hvor grænserne for en bestyrelses beføjelser går – og hvad man som andelshaver kan gøre for at sanktionere mod en bestyrelse, der handler udover dens beføjelser…

Kort fortalt blev der er i december 2018 sat en lejlighed til salg i vores forening, som både andelshaver A og B gerne ville købe. A har boet længere i foreningen end B.

B hævder nu at have forkøbsretten, fordi B står højere på en intern venteliste, som er oprettet i november 2016 uden om generalforsamlingen (den står omtalt i et bestyrelsesreferat og blev ‘annonceret’ og herefter lukket efter nogle måneder).

A henviser til at den ‘nye’ interne venteliste fra 2016 er ugyldig, fordi den ikke er vedtaget på en generalforsamling, og det i øvrigt i en Beboerhåndbog fra 2005 (og som senest er opdateret i 2018) står helt klart og tydeligt, at den interne venteliste er automatisk genereret efter indflytningsanciennitet – og A anmoder derfor bestyrelsen om at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling hurtigst muligt for at få afklaret twisten – men det vil bestyrelsen ikke, og bestyrelsen ender med at indstille B og trækker sig herefter i den twist, der jo selvfølgelig opstår mellem A og B (som for øvrigt nu skal være naboer) – og som nu er overladt til ejendomsadministrator, der slet ikke kan se problemet og hævder (!!!), at en bestyrelse i en andelsforening gerne må oprette en intern venteliste uden om generalforsamlingen (og at A jo bare kunne have reageret osv.). Det skal i øvrigt siges, at B, der påberåber sig forkøbsretten, sad i bestyrelsen, da den ‘nye’ interne venteliste blev oprettet i 2016…

Problematikken er jo netop, at A (og flertallet af andelshavere) slet ikke har opdaget/bemærket, at den interne venteliste i 2016 er ændret af bestyrelsen – da det først er her i 2018/2019, at den ‘nye’ interne venteliste aktualiseres i forbindelse med lejlighedssalg…

Hvad tænker I om denne sag? Mener I, at en bestyrelse gerne – uden om generalforsamlingen – må oprette og formulere principper og regler for den interne venteliste – uden at inddrage og få det vedtaget på en generalforsamling? Og hvis bestyrelsen ikke må det, hvad kan A så gøre (ud over at forsøge at få de andre andelshavere i tale)?

Mvh A.S. Larsen

skriv et svar
Anne-Stine Larsen - 2 uger siden

    Kære Anne-Stine,

    Tak for din henvendelse.

    En bestyrelsen må gerne oprette en venteliste unden om generalforsamlingen, men regler for hvordan den skal styres, og hvem der har fortrinsret til boligen, skal være vedtægtsbestemt.

    Du spørg om, hvad man som andelshaver kan gøre, for at sanktionere mod bestyrelsen. Der findes ikke en klaginstans man som andelsboligejer kan gå til. Det du kan gøre er at have det som et punkt til næste generalforsamling. Her kan I italesætte problemstillingen, hvis du mener, at bestyrelsen er gået ud over sine beføjelser. Hvis der er lang tid til næste generalforsamling kan I indkalde til en ekstraordinær generalforsamling. Her skal I dog have samlet opbakning blandt mindst en fjerdedel af de øvrige andelshavere.

    Jeg håber, at du kan bruge mit svar.

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Ipsen
    Ida Ipsen - 1 uge siden