Hvor går grænsen for bestyrelsens beslutninger uden om generalforsamlingen?
En vigtig del af bestyrelsesarbejdet er at træffe gode beslutninger på foreningens vegne. Men hvornår kan bestyrelsen træffe disse beslutninger på egen hånd uden om generalforsamlingen? Det er et spørgsmål, som vi jævnligt får tilsendt hos Andelsportal.dk, og med god grund. Grænsen er nemlig hårfin, og derfor får vi hjælp fra boligadvokat Erik Matthiesen til at belyse den nærmere i denne guide.
Situation 1:
Cirkulationspumpen i foreningen går i stykker sidst på året, og alle pengene på vedligeholdelsesbudgettet er opbrugt – må bestyrelsen overstige budgettet og købe en ny vandpumpe uden generalforsamlingens godkendelse?
Situation 2:
Malingen i trappeopgangen skaller af, og linoleumsgulvet er tydeligt nedslidt. Alle kan se, at trappeopgangen trænger til en kærlig hånd. Der er nok penge på vedligeholdelsesbudgettet til denne renovering. Må renoveringen søsættes med det samme?
I den ene af de to situationer må bestyrelsen gerne træffe en beslutning uden generalforsamlingens godkendelse, og i den anden må den ikke. Hvis du gætter på den første situation, har du ret. Bestyrelsen må nemlig gerne tage beslutninger om nødforanstaltninger så som utætheder, manglende vand og varme, uden andelsboligforeningens beboere skal involveres. Men selvom trappeopgangen er tydelig nedslidt, gælder den samme regel ikke her. Boligadvokat Erik Matthiesen hos ADVODAN giver sit besyv med på de juridiske retningslinjer.
Tre faktorer som rettesnor
Det er bestyrelsens fornemmeste opgave at gennemføre de beslutninger, der er truffet på generalforsamlingen. Samtidig skal bestyrelsen sikre den almindelige, konservative drift af andelsboligforeningen. En drift, der byder på mange uforudsete vedligeholdelsesopgaver, som bestyrelsen skal vurdere, om de kan igangsætte enerådigt eller ej. Spørger man boligadvokat Erik Matthiesen, skal bestyrelsen vurdere disse sager ved at tage udgangspunkt i tre faktorer, som kan agere rettesnor for bestyrelsernes vurdering. De to første faktorer handler om økonomi.
Den første faktor omhandler, at bestyrelsen skal vurdere tiltaget i forhold til foreningens generelle økonomi.
Den anden faktor omhandler vurdering i forhold til driftsbudgettet. Vedligeholdelse af foreningens beplantning er eksempelvis noget, som bestyrelsen gerne må foretage sig uden andelshavernes godkendelse. Modsat vil beslutningen om etablering af elevator, nye altaner eller renovering af facaden være omkostningsfulde og kræve et generalforsamlingsmandat.
Den tredje faktor kalder Erik Matthiesen for lidt af en joker, da den kan være svær at gennemskue for bestyrelsesmedlemmerne. Den omhandler nemlig de forskellige holdninger til løsningen.
Ud over økonomi hedder det sig, at hvis det er et projekt, hvor foreningens medlemmer kan forventes at have forskellige holdninger til løsningen, skal bestyrelsen forelægge spørgsmålet for generalforsamlingen. Nogle bestyrelser tænker, at de godt må træffe beslutninger om malermæssig istandsættelse af en opgang, hvis forening har råd, men det må de altså ikke,
uddyber Erik Matthiesen
Netop derfor kan bestyrelsen ikke beslutte at renovere den slidte trappeopgang. Der kan nemlig forekomme mange forskellige holdninger til, hvilken maling, der skal bruges, og hvad farven på linoleumsgulvet skal være.
Vidste du?
At vedtægten kan indeholde bestemmelse om, at fristen for indkaldelse af generalforsamling kan nedsættes, hvis det omhandler en akut skade? Eksempelvis således, at fristen for ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan reduceres til eksempelvis 8 dage.
Må bestyrelsen overskride budgettet til vedligehold?
Erik Matthiesen oplever, at flere bestyrelsesmedlemmer er i tvivl om, hvorvidt de må vedligeholde foreningen, hvis pengepungen til vedligehold er tom.
„Der er mange bestyrelsesmedlemmer, der spørger mig om de kun må gøre det, der ligger inden for deres vedligeholdelsesbudget. Til det er svaret nej. Der er nemlig et krav om, at ejendommen skal fungere, så hvis ejendommens tag er utæt, eller varmeanlægget er gået i stykker, kan bestyrelsen igangsætte det nødvendige arbejde, uanset om budgetposten for vedligeholde er opbrugt. Selvfølgelig er der dog en grænse for, hvad bestyrelsen må sætte i værk af vedligeholdelse,“ fortæller Erik Matthiesen.
Alle de projekter, der omhandler funktionalitet, er altså nogle, som bestyrelsen gerne må udbedre uden om generalforsamlingen. Der er dog ét forbehold: Er den pludselige skade af omkostningsfuld karakter, eksempelvis et utæt tag, så må bestyrelsen kun igangsætte begrænsende foranstaltninger for at sikre, at der ikke sker mere skade. Bestyrelsen skal nemlig indkalde til en ekstraordinær generalforsamling for at kunne igangsætte et omkostningsfuldt projekt i foreningen, som et nyt tag er, men må gerne lappe på taget.
- Bestyrelsen må derfor:
Altid udbedre funktionelle skader og mangler i foreningen uden om generalforsamlingen. Er skaderne af meget omkostningsfuld karakter må bestyrelsen kun igangsætte begrænsende foranstaltninger og indkalde til en ekstraordinær generalforsamling.
Eksempel: Et nyt tag kræver godkendelse fra generalforsamlingen, men bestyrelsen må gerne lappe på taget uden godkendelse, hvis det er utæt.
Værnet for andelshaverne
Vælger bestyrelsen alligevel at træffe en selvstændig beslutning om en omkostningsfuld renovering, kan det i yderste konsekvens få alvorlige retslige konsekvenser.
„Værnet for andelshaverne i forhold til, hvorvidt bestyrelsen går for vidt i deres beslutninger er, at den enkelte andelshaver i grelle tilfælde kan nægte at betale sin andel af projektet,“ forklarer Erik Matthiesen.
Bestyrelsen må gerne bruge penge på tekniske rapporter
Da det er bestyrelsens opgave at prioritere mellem A, B og C, må den godt bruge penge på at indhente tekniske rapporter, så beslutningen kan træffes på et oplyst grundlag.
Beslutninger skal bero på habilitet
Habilitet – altså evnen til at behandle en sag uvildigt – er essensen af bestyrelsesarbejdet. Det vil sige, at beslutningen, som et bestyrelsesmedlem tager, ikke må være båret af andre interesser end andelsboligforeningens. Dette habilitetsprincip skal gælde i alle beslutningerne. Derfor bør et bestyrelsesmedlem som udgangspunkt ikke vælge familiemedlemmer eller venner som håndværkere eller entreprenører på en foreningsopgave.
Bestyrelsesmedlemmer bør ikke bruge familiemedlemmer eller andre tætte bekendte til at udføre foreningsopgaver. Hvis man bruger et familiemedlem kan der nemlig stilles spørgsmålstegn ved, om der ikke er andre interesser involveret end foreningens. Man skal derfor som bestyrelsesmedlem træde ud af beslutningen og lade de andre medlemmer uvildigt vælge håndværkere til et projekt,
Erik Matthiesen
Overholdes denne regel ikke, så kan andelshaverne gøre modstand mod beslutningen.
„Som beboer må man i den situation bruge sin politiske magt og stille forslag, om at der vælges andre medlemmer til bestyrelsen med den begrundelse, at man ikke mener, at de varetager opgaven på betryggende måde. Almindeligvis foreskriver vedtægten, at der skal indkaldes til ekstraordinær generalforsamling, når bestyrelsen eller en vis procentdel af medlemmerne ønsker det,“ slutter den erfarne advokat.
126 kommentarer
Jeg er i en andelsbolig forening hvor vi har været ude i en stor retssag, som gik os ret meget imod. Vores advokat sendte efterfølgende en redegørelse, hvor han argumenterede for at få lov til at sende en regning ca. Kr. 1,2 mio., som vi ikke havde budgetteret med. Jeg havde mange indsigelser, der kunne gøres imod regningen og jeg mente at vi som bestyrelse havde pligt til at gøre hvad vi kunne for at få regning nedsat. Jeg mente også at vi ikke kunne godkende regningen ude en godkendelse på en xgf generalforsamling. Formanden medet flertallet i bestyrelsen ønskede hverken at gøre indsigelse eller at forelægge regningen for en xgf. Er det korrekt af formanden og flertallet i bestyrelsen?
Hej Hans
Mange tak for din kommentar. Vi har på Andelsportal.dk ikke kompetencerne til at råde i en så specifik sag, som jeres. Vi har hverken rådgivere eller jurister ansat, men jeg vil mene, at I skal vende den på en generalforsamling. Har I en administrator, som I kan tage med på råd? Vælger I at betale regningen udenom generalforsamlingen, kan I ende ud i en erstatningssag, såfremt foreningens medlemmer i fremtiden mener, at bestyrelsen har handlet udenfor dens beføjelser.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej må en bestyrelse selv beslutte at købe have møbler til et fælles område uden at det har været oppe til en generalforsamling
Hej Klaus
Mange tak for din besked. Når det kommer til udformning af fællesarealer, er det typisk generalforsamlingen, der i fællesskab skal træffe beslutninger herom. Det afhænger dog af, hvad der står i foreningens vedtægter, og jeg vil derfor anbefale, at du kigger i dem.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej,
Jeg skriver for at blive klogere på, om bestyrelsen på egen hånd må lave ændringer ift. om/hvem der skal godkende nye navneskilte til dørtelefon/postkasser? Er dette ikke noget der skal tages op på evt. generalforsamling eller beboermøde?
Jeg står i en situation hvor jeg pludselig får besked fra vicevært om at praksis omkring navneskilte er ændret. Jeg kan ikke finde denne ændring i nogen referater eller lign.
Det undre mig at denne praksis er lavet udenom beboere/andelshavere.
Hej Connie
Mange tak for din besked. Bestyrelsens rolle er at føre beslutninger, truffet på generalforsamlingen, ud i livet og sikre foreningens daglige drift. Hertil kan bestyrelsen have beføjelser, som er beskrevet i foreningens vedtægter. Har du kigget i foreningens vedtægter, om der står noget om bestyrelsens beføjelser? Mener du, at bestyrelsen har truffet en beslutning, der er i strid med dens beføjelser, kan du anmode om, at beslutningen tages op på en generalforsamling. Er der et flertal på generalforsamlingen, kan bestyrelsens afgørelse om ændret praksis omkring navneskilte ændres.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej Marie
Jeg har indhentet tilbud på affaldsø i stedet for at vi 26 andelsboliger har 3 affaldsspand hver, vi kan spare 28.800 kr om året, nu fortæller formanden så at det er en bestyrelses beslutning, er det rigtigt, jeg mener det skal bestemmes på generalforsamling.
Mvh Helle
Hej Helle
Mange tak for din besked. Er begge løsninger mulige, vil jeg vil mene, at beslutningen herom afhænger af, hvad der står i vedtægterne. Det er tegningsreglerne, der definerer, hvad bestyrelsen må og ikke må, herunder hvilke aftaler bestyrelsen kan indgå på generalforsamlingens vegne. Jeg vil derfor anbefale dig, at du kigger i vedtægterne først.
Du kan desuden anmode om, at spørgsmålet om affaldssorteringen tages op på en generalforsamling.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Kære Maria. Jeg har nu talt med en anden administrator, han siger at det ikke er god skik at ændre på vedtægterne uden generalforsamlingens godkendelse. Men da folketingets love er gældende så er det nødvendigt at ændre vedtægterne. Jeg har dog svært ved at se at fordi der er tale om en lovændring kan man tage det som en ekspeditionssag uden om generalforsamlingen. Og jeg er heller ikke klar over om det er lovligt. Men absolut det letteste.
mvh
Britta Jørholt
Kære Maria. Jeg har nu drøftet sagen med bestyrelsen, som oplyser at når der er tale om lovændringer, må man godt ændre på vedtægterne uden generalforsamlingens accept. . Sagen drejer sig om ændring af beslutningskompetencen fra 2/3 til 4/5 ved salg af ejendom eller opløsning. af foreningen. Jeg mener, at der er tale om Boligministeriets standardvedtægter, som jo er vejledende og ikke noget krav. Derudover kan jeg ikke finde den påståede lovændringen nogen steder.
Mange hilsner Britta Jørholt.
Kære Britta,
Tak for din henvendelse.
Det lyder besynderligt. Jeg har ikke hørt om dette. Det er rigtigt, at den gældende lovgivning er hævet over vedtægterne, men det lyder ikke helt som om, at det er det, der er tale om her.
Jeg vil foreslå dig, at du beder dem om at sende på skrift et link til den lovgivning, der er tale om.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Vi har lige afholdt generalforsamling. Underpunktet EVENTUELT trækker administrator/dirigent til sidst et stykke papir frem, hvor han forklarer at der er foretaget en lovændring i andelsboligforeningsloven, men den have han glemt og det betød ikke noget for os. (Stemmetal ved salg af ejendom eller opløsning). Generalforsamlingen var under almindeligt opbrud . Nu står i referatet at han orienterede om en lovændring som tages til efterretning, og om vil blive indført i foreningens vedtægter § 26. Det oplyste han ikke, for så havde jeg reageret. Nu har vi modtaget de ændrede vedtægter og bestyrelsen har underskrevet dem med påtegning om at rettelserne er vedtaget på ordinær generalforsamling den 29.10.2023. Kan det være lovligt at bestyrelsen underskriver vedtægter på denne måde, når vedtægtsændringerne hverken har været oplyst inden generalforsamlingen, omtales som en orientering under eventuelt og slet ikke har været til afstemning? Det er jo ikke anderledes end at man kan indkalde til en ekstraordinær generalforsamling eller vente til den næste ordinære i stedet for en underskrift på en usandhed. Mvh Britta Jørholt.
Hej Britta,
Tak for din besked.
Det lader til, at vedtægterne ikke er blevet overholdt.
Du bør gøre bestyrelsen opmærksom på dette.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Min mor bor i en andelsforening (rækkehus) med lille have ca. 100m2. Hun er blevet bedt om at få fældet et træ (6-7 m højt), som står i hendes have midt i hendes hæk, som grænser op til en mark. Det samme gælder for den ene af hendes naboer. Spørgsmålet er om det er en udgift hun selv skal dække eller en udgift, der ligger under vedligeholdelsesbudgettet? Træet stod der, da hun flyttede ind i 2004 og vi ved ikke om det er selvsået eller det har været en del af en beplantningspolitik.
Hej Tina,
Tak for din henvendelse. Jeg vil råde dig og din mor til at rette henvendelse til bestyrelsen og spørge dem.
Bedsate hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej.
Bestyrelsen har taget beslutning om at få anlagt vejbump ind til vores fælles pareringsområde.
Det har ikke være forbi andelsejerne eller en generalforsamling..
Er det tilladt for bestyrelsen at tagen en sådanne beslutning uden om en generalforsamling?
ps.: Vejbumpet er allerede blevet anlagt, men kun med bestyrelsen godkendelse.
Hej Bo
Mange tak for din besked. Det vil fremgå i foreningens vedtægter, hvad bestyrelsen må og ikke må. Det er de såkaldte tegningsregler, der definerer, hvilke aftaler bestyrelsen kan indgå på generalforsamlingens vegne. Jeg vil derfor anbefale dig at kigge i dem først. Hertil vil jeg anbefale, at du kontakter bestyrelsen og hører dem ad om beslutningsgrundlaget. Måske det er kommunen, der har påbudt, at vejen skulle istandsættes?
Er dette ikke tilfældet og/eller mener du, at bestyrelsen har handlet uden for sine beføjelser, kan du anmode om, at beslutningen tages op på en generalforsamling. Her vil generalforsamlingen kunne ændre bestyrelsens afgørelse, såfremt der er et flertal om det.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Formanden i vores andelsforening har forestået salg af nabolejlighed til sin egen kone, så ægteparret nu råder over 200 kvm2. I vores vedtægter står der intet om at en andelshaver må eje to andelslejligheder. Købet er gjort med bestyrelsens godkendelse i strid med vedtægterne. Dette kom frem på en generalforsamling for nyligt. Hvad kan man rette op på denne ulovlighed.?
Hej Jens
Mange tak for din henvendelse. Vi sidder som journalister her på Andelsportal.dk, og har derfor ikke de juridiske kompetencer til at vejleder jer. Jeg vil derfor anbefale jer, at I kontakter en juridisk rådgiver, der kan vejlede jer ift. jeres muligheder.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Mange tak for det hurtige svar.
Et opfølgende spørgsmål lyder nu; hvis vi anvender normalvedtægten for andelsboligforeninger, er det så muligt på en generalforsamling at stemme om et tillæg/en ændring, som netop vedrører, hvor mange likvidatorer der skal anvendes i forbindelse med en likvidation, eller er normalvedtægtens indhold “fredet”?
Hej Henrik
Vi har desværre ikke de juridiske kompetencer til at vejlede jer ift. et så specifikt spørgsmål – og særligt ikke i forhold til dette (vigtige) emne. Der ligger et stort ansvar på en likvidator, og derfor vælger de fleste foreninger at sikre sig ved at have flere. Jeg vil råde jer til at søge juridisk vejledning hos en advokat, der kan afgøre for jer om det rent faktisk er muligt at ændre på, hvor mange likvidatorer der skal anvendes i forbindelse med en likvidation – og om det er en god ide.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Vedrørende likvidation.
Kan en enstemmig gruppe andelshavere på en generalforsamling beslutte kun at benytte en enkelt likvidator til at foretage likvidering af foreningen, selvom vedtægterne foreskriver to?
Hej Henrik
Mange tak for dit spørgsmål. Vedtægterne er foreningens retningslinjer, og det vil derfor være mest korrekt at følge dem. I praksis ville det korrekte at gøre være enten at bruge to eller at ændre i vedtægterne på en generalforsamling, så de foreskriver at I kun skal benytte én. Det sikrer også, at det efterfølgende ikke er muligt for nogle at sætte sig imod beslutningen og bruge argumentet om, at der kun er brugt én likvidator.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Kan bestyrelsen træffe beslutning om at slukke for varmen, hvilket også vil påvirke gulvvarmen i renoverede badeværelser eller er det en beslutning, der skal tages på generalforsamlingen?
Vh.
Hej Yasin,
Tak for din henvendelse. Nu kender jeg ikke helt alle detaljer vedrørende nedlukning af varmen. Er der tale om nedlukning for alle boliger eller blot en enkelt? Og af hvilken årsag? Jeg ved, at det er normal praksis i rigtig mange boligforeninger, at der lukkes ned for varmen i sommerhalvåret. Det er naturligvis vigtigt, at det blive varslet, så beboerne er klar over, hvornår og hvordan.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Habilitet
Vi har flere erhverslejemål i Vores Andelsforeningen. Her har bestyrelsesformandens firma,
i flere omgange stået for istandsættelsen.
Senest for 150.000 kr
Samtidig er lejeren af et af erhverslejemålene også bestyrelsesmedlem.
Men er det ulovligt eller skaber det bare unødvendig tvivl om mix af private interesser.
Vh klaus Pj
Hej Klaus
Mange tak for dit spørgsmål. Det er ikke ulovligt, men, ja, et spørgsmål om habilitet/inhabilitet. Det hedder, at man er inhabil, når man har en særlig interesse i en sags afgørelse eller særlig tilknytning til sagen. Er et bestyrelsesmedlem inhabil, vil praksissen typisk være sådan, at medlemmet ikke skal være del af beslutninger ang. den pågældende sag, der gør ham eller hende inhabil. Det vil sige, at skal din forenings bestyrelse træffe en beslutning om f.eks. det lokale, som et af jeres bestyrelsesmedlemmer lejer, vil denne skulle forlade rummet, mens resten af bestyrelsen træffer en beslutning.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej. Kan bestyrelsen ignorerer fejl og mangel? Og vil ikke betaler fra den depositum som de har fra sælger?
Hej Regina
Tak for din kommentar. Først vil jeg lige starte med at nævne, at vi ikke har nogen juridiske rådgivere siddende herinde.
Hvordan foreningerne håndterer sager med fejl og mangler er meget forskelligt. Nogle foreninger går selv ind og erstatter beløbet, mens andre lader det være en sag mellem køber og sælger. Jeg anbefaler, at I inddrager en tredjepart for juridisk rådgivning i din sag. Dette kan være en administrator eller en boligadvokat.
Godt nytår til dig
Nicole – Andelsportal.dk
Må en bestyrelse pålægge en andelshaver en regning for bortskaffelse af storskrald på et fællesareal. Og må de fjerne tingene uden at varsle det først.
Hej Jani,
Tak for din henvendelse. Jeg vil råde dig til at læse, hvad der står i jeres vedtægter og husorden. Der kan være brandfare forbundet med storskrald på fællesarealer, men det lyder besynderligt, at de ikke har forsøgt at varsle dig.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej kan en bestyrelse beslutte at aconto varme bliver sat op med 40% uden en generalforsamling ?
Hej Peter,
Tak for din henvendelse.
Det kommer an på, hvilke regler I har defineret i jeres vedtægter om bestyrelsen. Der er mange, der i disse tider bliver nødt til at hæve acontobidragene. Hvis du mener, at det er helt skævt vil jeg foreslå dig at gå i dialog med bestyrelsen og alternativt med jeres forsyningsselskab.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Kan en bestyrelse skifte bank og revisor uden GF’s godkendelse, hvis intet er nævnt i vedtægterne.
Mvh
Arne
Hej Anne,
Mange tak for din henvendelse. Jeg har ikke hørt, at de ikke kan – ofte siger man, at det er bestyrelsens opgave at ansætte og udvælge rådgivere og lign. Hvis der ikke bliver ændret i nogle af foreningens lån, så tror jeg godt de kan. Men det ville nok være en god idé at orientere generalforsamlingen herom.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Jeg har min andelsbolig til salg. Er fraflyttet den. Nu siger formanden for foreningen, at hvis den ikke er solgt inden 3 mdr. overgår andelen til foreningen. Hvad kan han mene med det? Mister jeg alt? Jeg betaler jo stadig min andelsleje.
Hej Nanna,
Tak for din henvendelse. Jeg vil foreslå dig at se efter i jeres forenings vedtægter for at finde ud af, hvad der menes. Kan det være, at han mener, at det er foreningen, der skal prøve at sælge andelen? Hvis du stadig betaler boligafgift til andelsboligforeningen, så kan de ikke fratage dig andelsboligen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Kære Andelsportal,
Må en bestyrelse for en andelsboligforening pålægge andelshaver udgiften til KONE for at komme og låse en elevator op, efter at den er standset mellem to etager?
Det er jo foreningens elevatorer og ikke den enkelte andelshaver. Andelshaver har jo ikke bestemt, hvordan en elevator skal sikres/fungere.
Kære Joanna
Tak for dit spørgsmål. Desværre har vi ikke juridiske rådgivere siddende herinde, men sidder med journalistisk indhold. Jeg vil derfor anbefale, at inddrage en administrator. Det burde gerne stå i vedtægterne, hvem der er pålagt denne merafgift.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej.
Jeg bor i en opgang,i et gammelt hus fra 1906,hvor vi er 4 ejere. Stuen står for regnskabet,og 1.sal er formand.Mit spørgsmål er,at vi har aldrig har set revisoren,det er en stuen kender,er det ikke et krav,at han skal være med til generalforsamlingen,det savner jeg,da når jeg har spurgt på nogle beløb,så kan stuen ikke svare,selvom han har mappen med,feks kloak,det plejer,at ligge på 2500 årligt,pludselig på 6.880 kr.
Derudover har 1.sal bestilt en hvert år,til at høvle gulvet i opgangen ned,jeg mener,og har forhørt mig dette.at det har træet ikke godt af,da den er godt slidt i forvejen da den er 115 år gammelt.
I marts spurgte jeg stuen om fradrag,svaret var,at det skulle jeg ikke tænke på,da 1.sal trak det fra på sin egen selvangivelse,og pengene var gået ind på fælleskontoen,jeg svarede,at så skulle det jo stå på årsregnskabet som en indtægt,så blev han forvirret,og svarede,at det han hun glemt.Jeg talt med hende,og hun sagde,det gjorde hun for 6 år side ???? og det måtte hun heller ikke dengang.
Håber at høre fra jer.
Fra Inge-Lise Hald
Vi har en fælles kasse til vedlgildelse kasse,og nu skal vi have et nyt tag,og det koster over 100.000 kr,og så er kassen tom,da , var,det trak 1.sal fra på hendes egen selvangivelse,og pengene
Hej Inge-Lise
Det lyder som en besynderlig situation. Det er ikke et krav, at revisoren deltager ved generalforsamlingen, såfremt kasséren eller en anden fra bestyrelsen kan redegøre for regnskabet – som i øvrigt skal godkendes af andelshaverne ved generalforsamlingen. En nærmest tredobling af udgifterne til en kloak bør man i hvert fald kunne redegøre baggrunden for. Årlig afhøvling lyder også underligt og meget unødvendigt – på sigt vil der ikke være nogen trappe tilbage. Og det lyder skidt med en tøm fælleskasse.
Du kan overveje at søge juridisk rådgivning. Hvis bestyrelsen påfører de øvrige andelshavere økonomisk tab, kan den blive erstatningspligtig.
Bedste hilsner,
Daniel – Andelsportal.dk
Hej
Kan en andelsbestyrelse modsætte sig et salg af en andelslejlighed ? Interne lister og opslag er overholdt. Har selv fundet en køber, min kusine. Andelen er solgt til vurderingen.
Har bestyrelsen mulighed for at nægte købet ? Og evt med hvilken begrundelse ?
Mvhv Søren Boesen
Hej Søren
Tak for din kommentar. Bestyrelsen kan kun modsætte sig et salg, hvis salget strider imod love eller vedtægter i andelsboligforeningen. Du skal derfor have en snak med dem om, hvor deres deres konkrete begrund for afvisning stammer fra – og gerne inddrage administrator eller boligadvokat.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej med jer
Jeg bor i et af Københavns 10 parlamentariske boligselskaber, med tilhørende grundfondsbevis (vi skulle efter sigende høre under andelsboligloven). Kan I besvare spørgsmål vedr. foreninger som disse?
Bh,
Peter
Hej Peter
Tak for din kommentar. Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende herinde, men vi samarbejder med flere, som kan rådgive og guide foreninger. Ønsker du uforpligtende tilbud på en konkret forespørgsel, så er du meget velkommen til at indsende den her: https://www.andelsportal.dk/indsendopgave/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal.
Jeg har i mange mange måneder haft en konflikt med min nabo omkring deres vaskemaskine, der får tingene i min lejlighed til at ryste når den centrifugerer.
Jeg startede med at sige pænt til dem, at den ikke stod i vatter. Det hjalp ikke, men bestyrelsen påstod at der havde været en ekspert ude og se på det, og den stod i vatter.
Så har jeg sagt flere gange, at det jo er som små bitte jordskælv når mine ting i min lejligheden ryster, og det kan altså gå ud over væggen, men det griner de nærmest af.
Nu er det blevet så slemt at mine ting er begyndt at falde ned fra hylderne. Først gik jeg til naboen, og han spurgte om han måtte se, som om han ikke troede på mig. Jeg sagde det bestemt, men uden hidse mig meget op, og selvfølge måtte han se.
Første gang var det kun en enkelt pilleæske, men anden er to flankoner parfume faldet på gulvet. Denne gang er jeg gået til et bestyrelsesmedlem, som meget modvilligt kom ned og så det. Desværre var vaskemaskinen ikke igang da han var her. Jeg sagde til bestyresmedlemmet, at NU måtte de altså gøre noget. Det skal også siges, at jeg har haft skriftligt korrespondance med bestyrelsen i lang tid uden at der sket noget som helst.
Hvad skal jeg nu gribe og gøre i? For det her går mig temmelig meget på.
Venlig hilsen Line.
Hej Line,
Det lyder som en rigtig ærgerlig situation. Måske kan I med fordel se nærmere på denne artikel, hvor der også er links til Center for Konfliktløsning, der tilbyder hjælp til netop konfliktløsning.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej.
Vores bestyrelse har valgt at ændre m3 for vandforbrug fra de 56,80 kr som vandforsyningen takserer op til 84 kr pr m3.
Dette skyldes angiveligt en eller flere lækager på vores fællesområder. Selv har vi alle egne vandmålere.
Men med den nye takst på vores eget vandforbrug giver det eksempelvis min familie en merudgift på 2200 kr.
er det en korrekt måde bestyrelsen regner det ud på?
Bør man i stedet ikke sige 260 haver skal dele den ekstra regning på 85.450 kr ligeligt nu hvor det er fællesområderne der er lækager på?
Mvh Eva
Hej Eva,
Tak for din kommentar. Det lyder som en ærgelig situation. Hvis udgiften skyldes en lækage på et fællesområde, så giver det god mening, at det er fællesområdet, der har udgiften. Du kan jo foreslå din bestyrelse dette.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Vi har solgt vores andelslejlighed og afventer godkendelse af købsaftalen fra bestyrelsen. Men så får jeg en mail fra bestyrelsesmedlem at de har arrangeret en møde med køberen for at få hende at kende før de kan godkende aftalen. Er det lovlig? Jeg blev ikke inviteret til mødet?! Mvh, Anna
Hej Anna,
Tak for din kommentar. Jeg vil råde dig til at se efter i jeres vedtægter og hvad der står i forbindelse med overdragelse af andelsbolig. Mange foreninger har en formulering om, at “bestyrelsen skal godkende køber”.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Jeg forstår ikke hvorfor en andelshaver har ansvar og skal betale for energi rapport ved salg, en andelshaver ejer jo ikke bygningen, men har kun brugsret til den.. det jo foreningens ansvar at vedligeholde bygningen, så det kan da aldrig være andelshaver forpligtelse at bygningen har en energimærkning, det må da være foreningen, da bygningen tilhører foreningen????
Gir ingen mening for mig…
Hej Lonnie
Tak for din kommentar. For andelsboligforeninger i lavt byggeri, er det den enkelte andelshavers ansvar at få udarbejdet energimærkningerne. For andelsboligforeninger i etagebyggeri, er der et fælles ansvar for at få udarbejdet en energimærkning, så frem der ikke ligger et gyldigt energimærke. Du kan læse mere om reglerne her:
https://www.andelsportal.dk/nyheder/energimaerkning-af-andelsboligforeninger-2/
De bedste fredagshilsner
Nynne – Andelsportal.dk
hej
jeg vil gerne lige spørger jer om nogle tænker som jeg har tænkt længe.
må en formand for forening være med til beslutning udvalget. da vores forening har søgt tilskud til kommune men, de tage beslutning uden vores formand er med?
Hej Signe
Tak for din kommentar. Man skal altid som bestyrelsesmedlem og formand overholde “habilitets-princippet”. Det vil sige, at beslutningen, som et bestyrelsesmedlem tager, ikke må være båret af andre interesser end andelsboligforeningens. Dette habilitetsprincip skal gælde i alle beslutningerne. På en generalforsamling kan I derfor tage dialogen om dette.
Ønsker du juridisk vejledning vil jeg anbefale, at du kontakter en administrator eller boligadvokat.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej andelsboligportal,
Bestyrelsen har fået godkendt tilbud på renovering af trapper ved generalforsamling.
Bestyrelsen har derefter på egen hånd valgt farven uden at spørge beboerne. Må de godt det ?
Med venlig hilsen Kirsten
Hej Kirsten
Tak for din kommentar. Dit spørgsmål er lidt af en gråzone, men med generalforsamlingens godkendelse i ryggen vil det blive svært på bagkant at få en ny farve i opgangen – da dette er en meromkostning for foreningen. På den anden side må bestyrelsen ikke tage en beslutning, som flere i forenigen er uenige i. Ønsker du juridisk vejledning vil jeg dog anbefale dig at kontakte en administrator med spørgsmålet.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
En tidligere andelsbestyrelse har givet en eller flere dispensationer som kun en generalforsamling kan give.
Kan en ny bestyrelse så annullerer disse dispensationer til de er blevet godkendt på en generalforsamling?
Hej Per,
Tak for din kommentar. Jeg kan anbefale dig at læse dette brevkassespørgsmål, hvor essensen er det samme som dit spørgsmål https://www.andelsportal.dk/brevkasse/godkendelse-ugyldig/.
Derudover er dette altid en svær størelse, og da vi ikke kan give juridisk rådgivning, kan vi anbefale jer at kontakte en administrator for mere konkret hjælp.
De bedste hilsner
Mette Blume
Andelsportal.dk
Kan bestyrelsen i en goligforening beslutte sig for en omfattende træfældning uden at spørge beboerne først?
Hej Johannes
Tak for din kommentar. Hvor bestyrelsens beslutningskompetence går uden om generalforsamlingen, er altid svær at definere.
Er træet eksempelvis i fare for at vælte, har andre omkringliggende foreninger klaget over det, er det en del af vedligeholdelsesplanen, at det skal fældes (osv.) – så giver det god mening, at bestyrelsen får det fældet. Er det derimod et træ, der har stor betydning for foreningen, hvor flere vil have indveninger mod beslutningen, så kan man argumentere for, at I burde have truffet en fælles beslutning på en generalforsamling.
Er du i tvivl om det juridiske i forhold til jeres vedtægter, så vil en administrator kunne hjælpe dig godt videre. Ellers vil jeg anbefale, at I på næste generalforsamling tager en god og konstruktiv snak om, hvor grænsen går for beslutningerne i fremtiden.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hvad gør man hvis man har tillid til en bestyrelse og har samlet underskrifter ind til en ekstraordinær generalforsamling, hvor bestyrelsen vælger at erklære indsamlingen for ugyldig (uden at give grund herfor) og ikke indkalde indenfor vedtægternes frister?
Hej Kim
Tak for din kommentar. Det er grundlæggende, at bestyrelsen overholder andelsboligforeningens vedtægter. Lever generalforsamlingen ikke op til tidsfristerne i vedtægterne, kan den faktisk erklæres ugyldig af dirigenten. Som beboer må man i den situation bruge sin politiske magt. Almindeligvis foreskriver vedtægten, at der skal indkaldes til ekstraordinær generalforsamling, når bestyrelsen eller en vis procentdel af medlemmerne ønsker det. Overholder I kravene i vedtægterne burde generalforsamlingen dermed ikke kunne erklæres ugyldig af bestyrelsen.
Hvis I har en administrator tilknyttet vil jeg klart anbefale at inddrage vedkommende, som kan rådgive i forhold til jeres vedtægter..
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal,
Jeg er kommet i klemme mellem Bestyrelsen og deres ønske om at bakke op om et sjusket VVS-prokekt. Vi har ved generalforsamling bekræftet, at vi alle ønsker en renovation af alles VVS-installationer, da de er forældede. Mit problem er dog, at vi har godkendt byggerådgiver og projekt i god tro, men vores bestyrelse har fem måneder senere endnu ikke fremlagt tegninger eller skriftlig garanti på reetablering til samme stand. Jeg er bekymret og har bedt om indsigt i projektets udbudsmateriale, men er blevet det nægtet fem gange. Jeg kan ej heller få indsigt i budgettet, foruden at få et samlet projektpris. Vi er nu nået til renovationen i min opgang og jeg har ved byggemødet/gennemgang sagt, at hvis der ikke fremvises tegninger af projekteringen, så er det for uprofessionelt og jeg stoler derfor ikke på kvaliteten af udførelsen af arbejdet, ej heller på vores byggerådgiver.
Dernæst blev jeg ringet op af vores formand, som truede mig med advokat og, at jeg kom til at betale for hele forsinkelsen og han advarede mig, at det blev dyrt og jeg blev ikke populær.
Jeg er reelt blot bekymret for, at den manglende indsigt i projektets gang skyldes, at der er lavet en studehandel eller lignende. Jeg har forgæves prøvet at indkalde til ekstraordinær generalforsamling, men de andelshavere der støttede mit foreslag sprang fra i sidste øjeblik. Jeg føler mig magtesløs og forstår ikke hvad mine rettigheder egentlig er, i forhold til at nægte dem adgang til min lejlighed før de kan fremvise tegninger for projektet.
Mvh,
Catharina
Hej Catharina
Tak for din kommentar. Jeg kan godt forstå dine bekymringer. Da situationen kræver juridisk rådgivning – og vi ikke er juridiske rådgivere – vil jeg anbefale dig at kontakte foreningens administrator eller en boligadvokat, der kan give sit besyv med i forhold til jeres vedtægtsbestemmelser.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hvor lang varsel har man krav på ved vedligeholdelses opgaver som kræver adgang til boligen og det man har råderet over?
Er det tilladt for bestyrelses formand at anvender familiemedlemmer til vedligeholdelses opgaver?
Med venlig hilsen
Evy Bardrum
Hej Evy
Tak for din kommentar. Jeg vil anbefale dig, at du ser nærmere i foreningens vedtægter, hvor disse elementer burde være bestemt nærmere. Du kan med fordel også aftale med håndværkeren, hvornår det endelige arbejde bør være færdigt. Angående dit spørgsmål om familiemedlemmer som håndværkere, så er det ofte ikke en god idé set i forhold til habilitet i sager, hvor noget skulle gå galt. Vores brevkasse-ekspert har set nærmere på spørgsmålet her:
https://www.andelsportal.dk/brevkasse/haandvaerker-familiemedlem/
Hvis du ønsker juridisk vejledning vil jeg anbefale dig, at du kontakter foreningens administrator.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg bor i andelsforening hvor man har fået lavet nogle tegninger til en overdækkede terresse, disse tegninger er ikke godkendt på et bestyrelse møde
Er disse tegningerne så lovlige og har bestyrelsen bemyndig/ lovhjelm til at man overholde disse tegninger
Hej Denice,
Tak for din henvendelse.
Det kommer meget an på, hvad jeres vedtægter foreskriver og hvad generalforsamlingen har givet et eventuelt udvalg tilladelse til.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Vi er 46 lejlighed hvor de 6 er købt og de fleste af de andre er blevet lejet ud mere end en gang. Så lejerne har en samlet stemme og ejerne 1 hver.
Men problemet er så at vores bestyrelsesformand gør hvad der passer ham.. uden han over hovedet har spurgt, andre om vi syntes det var en god idé.
Ikke engang snakket med næstformanden om det.
Har har fået vores anlægs gartnere til lige pludselig at lave 8 bede rundt på vores grund. Som sjovt nok kun dem i hans blok kan se.. da alle de andre ligger i mellem bygningerne .
Han har fået lavet en prøve på at få fjernet ukrudt.
Sjov nok rundt om hans egen blok. Selv om vi har fået at vide af både den første vicevært og den forrige gartner, at skal vores ukrudt væk skal der fjernes en halv meter jord..
Han har valgt at lukke en gang gennem vores hæk som har været der fra før vores bygninger blev opført for 13 år siden.. pludselig var der sat 2 stolper op og trådnet i metal..
Ham der syntes han skal bestemmen hvornår der skal slås græs.. Så bare her i år har de kørt rundt og ikke stået så meget som 1 græsstår mindst 3 gange.
Og det tager en dag for 2 mand.. Så bliver til en del spildt arbejde..
Og sådan kan jeg blive ved..
Så hvad kan jeg forlange at se dokumentation på eller forlange.. For vi vil sådan set ikke betale for det han går og får lavet uden lov.
Mvh.
Martin Martinussen
Hej Martin,
Tak for din henvendelse.
På Andelsportal.dk behandler vi sager i andelsboligforeninger og kan desværre ikke være behjælpelige med sagen i jeres lejerforening. Måske kan du får noget information hos LLO.
Bedste hilsner
Maria
Kære andelsportal
Jeg bor i en andels forening hvor bestyrelsen på generalforsamlingen den 29. april 2019 bemyndiget til igangsætning af et omfattende VVS-projekt heriblandt udskiftning af gamle et-strengs radiatorer.
Vi blev præsenteret for en løsning med nogle pæne vertikal radiatorer der skulle monteres på en lille væg ca. 35-40 cm (derfor radiatorer i en størrelse af 30cmx220cm) hvor den ville side uden at tage plads i rummet, herudover ville det være valgfrit om man ønskede radiatorer i køkkenet (bygningerne er fra 1933-34).
Vandet i køkkenet skulle samtidigt også skiftes da det er nogle tilsvarende gamle installationer og der var mulighed for vandskader.
Alle andelshavere virkede glade og stemte JA til at de måtte gå videre med dette da vi ville få nye vandrør og nye pæne radiatorer der fyldte mindre end de gamle store et-strengs.
Projektet har imidlertid ændret sig da det har vist sig at vores klimaskærm er for dårlig, dette er ikke blevet præsenteret for beboerne. Der mangler hulmurisolering under vinduer, og vinduer er 30+ år gamle. Samt kulde fra kælder.
Derfor har rådgivende ingeniørfirma regnet frem til at vi skal have nogle større radiatorer hvis vi skal kunne holde varmen ved 60/30/20 installation. Og kan derfor ikke udfører det beskrevne projekt der blev stemt ja til.
Følgende bliver ikke præsenteret for beboerne på en GF eller andet.
Dårlig klimaskærm. Større radiatorer, hvilket resultere i at der kommer nogle dobbelt så store radiatorer op, der ikke kan sidde på de vægge der er blevet præsenteret og stemt om.
Det er ikke længere frivilligt at få radiator i køkkenet grundet bygningsreglementet.
Ud over dette vælger bestyrelsen at fjerne forsyningstrengen til vores toiletter og lave en ny løsning der bliver koblet sammen med vores brugsvand i køkken og bad. En løsning der er skiftet i nyere tid og ikke fejler noget og ikke er blevet præsenteret for beboerne og ikke var en del af projektet der blev stemt om.
Jeg mener her at bestyrelsen ikke har opfyldt det i nævnte citat:
Den tredje faktor kalder Erik Matthiesen for lidt af en joker, da den kan være svær at gennemskue for bestyrelsesmedlemmerne. Den omhandler nemlig de forskellige holdninger til løsningen.
Hvordan tolker i dette?
Med venlig hilsen Lasse
Kære Lasse,
Mange tak for din henvedelse.
På Andelsportal.dk er vi ikke rådgivere, men udarbejder gerne artikler, hvor vi beder eksperter om deres besyv på diverse sager. Jeg kan derfor ikke give dig en endegyldig tolkning på, hvordan jeres sag bør anskues. Dog undrer jeg mig dog hurtigt over, når jeg læser artiklen her og dine kommentarer, om der i jeres tilfælde er tale om en sag, hvor økonomien er blevet en helt anden end den, som først blev vedtaget på generalforsamlingen? Hvis dette er tilfældet kan I bede om en ekstraordinær generalforsamling, hvor bestyrelsen orienterer jer om den nye løsning og I sammen kan finde en løsning, som flertallet ønsker. Det kan være, at I skal have et besyv på renoveringen fra en anden fagmand, så I har mere end et løsningsforslag at forholde jer til?
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Kære Andelsportal
Jeg føler ikke mit spørgsmål blev besvaret.
Vi har lige fået varslet, at man nu kun må have én cykel stående i gården/kælderen pr person. Vi har fået udleveret strips, men kun så det netop passer med én cykel pr person.
Jeg forstår, at der skal ryddes i gamle cykler, men kan formanden udenom afstemning vedtage at de resterende cykler bliver smidt ud?
Så hvis man har en normal cykel og en mountainbike, så skal den ene stå i ens lejlighed?
Hvis formanden udtaler at beslutningen blev truffet for 15-20 år siden, skal formanden så ikke kunne bevise dette via referat?
Hilsen Julie
Hej Julie
Hvis formanden henviser til, at der tidligere er en generalforsamlingsbeslutning angående denne procedure, så er det svært at bevise, hvem der har ret. Jeg vil derfor anbefale, at I stemmer om dette på ny næste gang, at generalforsamlingen mødes eller indkalder til en ekstraordinær generalforsamling. Ønsker du juridisk vejledning i forhold til foreningens vedtægter nu, så vil jeg anbefale, at du kontakter en administrator med dit spørgsmål.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej andelsportal
Jeg er formand i en andelsforenings bestyrelse, der består af 32 andelshavere (De betaler kr. 700.- om året i kontingent) og 7 ejere (Der alle er medlem af foreningen og betaler kr. 500.- om året) I bestyrelsen traf vi en beslutning om, at 1 af ejerne måtte ændre sit tilkørselsforhold til sin grund fra en vej til et af foreningens fællesarealer, dog med et par bemærkninger om, at de skulle parkere på egen grund, og hvis det senere viste sig at foreningen ønskede at bruge arealet til andet formål (Gæstehus, anneks mm) bortfaldt tilladelsen.
Nu har et andelsmedlem af foreningen foreslået til generalforsamlingen den 18/7, at man skal underkende bestyrelsens beslutning og forlanger at alle beslutninger, der vedrører bare enkelte medlemmer kun kan besluttes på en generalforsamling.
For mig betyder det, at bestyrelsen reelt ikke har nogen indflydelse, og det giver ingen mening.
Hej John
Tak for din kommentar. Jeg forstår godt dit dilemma i forhold til driften af andelsboligforeningen, men da generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed er det generalforsamlingens beslutning, der gælder. Har I brug for juridisk vejledning eller sparring, så vil dog anbefale, at I kontakte en administrator.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Kære andelsportal
I min andelsforening har vi mange konflikter og problemer, særligt med vores formand, der vedtager tiltag udenom beboerne, bestyrelsen og generalforsamling.
Der må ikke bo hunde i andelsforeningen. Dog har formanden ophængt et skilt, hvor der står at ingen hunde må være i gården. Det betyder at mine forældre nu ikke kan besøge mig med deres hund i gården, eller parkere og gå igennem den. Er det lovligt at beslutte udenom afstemning?
Ydermere har vi lige fået varslet, at man nu kun må have én cykel stående i gården/kælderen pr person. Vi har fået udleveret strips, men kun så det netop passer med én cykel pr person.
Jeg forstår, at der skal ryddes i gamle cykler, men kan formanden udenom afstemning vedtage at de resterende cykler bliver smidt ud?
Så hvis man har en normal cykel og en mountainbike, så skal den ene stå i ens lejlighed?
Han siger det er blevet stemt om og vedtaget for 15 år siden, men nægter at bevise det. Jeg har modtaget 3 meget lange ubehagelige mails for at påtale det. Et andet bestyrelsesmedlem siger at det blev nedstemt for 10 år siden, men personen er for bange for formanden til at stå frem.
Hvad kan jeg gøre?
Kære Julie
Sikke en ærgerlig situation. I andelsboligforeningen er det generalforsamlingen, der bestemmer drift og gang i foreningen – og ikke formanden som ene mand. Ønsker I ændringer i forhold til husordenen vil jeg derfor anbefale, at I indkalder til en generalforsamling og stemmer om reglerne her. Flertallet bestemmer og det er bestyrelsens opgave at sikre, at generalforsamlingens beslutninger overholdes. Det er altså den demokratiske vej, du sammen med de andre andelshavere skal gå.
Ønsker I konkret rådgivning til konflikthåndtering i andelsboligforeningen, så tilbyder Center for Konfliktløsning nogle værktøjer, som du kan læse mere om her:
https://www.andelsportal.dk/nyheder/konflikthaandtering-andelsbolig/
Held og lykke.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hejsa
Vores andelsboligforening har indkaldt til ekstraordinær generalforsamling om godkendelse af et vindues projekt. Der er kun et forslag og en brev om at man ønsker at optage et lån på 2 mill og bruge 1,8 mill fra vores likvide midler. Jeg har bedt om at se tilbuddet for vindues projektet, men har endnu ikke hørt fra bestyrelsen. Har jeg ikke krav på det, så jeg ved hvad der er med i det tilbud vi har fået?
Vindues udvalget har valgt nogle blå håndtag på vinduerne, som jeg er absolut modstander af. Vindues udvalget skal vel ikke farvebestemme inde i min bolig, så burde der ikke være nogle valgmuligheder?
Jeg har sendt et forslag om dette til behandling på vores ekstraordinære generalforsamling, men har ikke hørt noget fra bestyrelsen. Kan de nægte mig at stille forslag ?
Vi har ikke før stemt om dette vindues projekt, eller set nogle tilbud på det.
Burde der ikke være nogle alternativer?
Glæder mig til at høre fra jer 🙂
God dag
Karin Andersen
Hejsa Karin,
Tak for din henvendelse.
Der er ikke noget krav om, at alle detaljer præsenteres for generalforsamlingen, når man beder dem om at stemme et vedligeholdelsesprojekt igennem. Det anbefales dog, at man præsenterer så mange informationer som muligt for generalforsamlingen igennem. Ellers kan generalforsamlingen undlade at stemme forslaget igennem. Og bede om, at der bliver fremlagt flere detaljer/ informationer / muligheder før forslaget bliver stemt igennem.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
hvis der bliver oprettet en gruppe Er jeg meget interesseret
Hej Birgit,
Tak for din henvendelse – hvis voi på Andelsportal.dk bliver orienteret om en sådan gruppe vil vi naturligvis videreformidle informationer til dig.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hold da op hvor er der mange tvister imellem bestyrelser og andelshavere i denne brevkasse. Tvister som aldrig bliver løst, men giver et dårligt klima i andelsboligforeningerne. Er det virkeligt sådan andelstanken fungerer? Jeres råd er somme tider at kontakte administrator, men man bider jo ikke i den hånd der fodrer én. Desværre er det sådan, at mange andelshavere slet ikke ved hvilke rettigheder de har og derfor ikke bakker op på generalforsamlingerne.
Selv fik jeg fremlagt nogle vedtægter som viste en attraktiv og veldreven andelsboligforening, men virkeligheden var en ganske anden. Bestyrelsen mente, at den udstak de overordnede retningslinjer og derefter drøftede man det på generalforsamlingen. Sidste regnskabsår udviste en negativ likviditet på 36.000 kr. og et overskridelse af likviditetsbudgettet på 241.000 kr. Men det er som at slå i en dyne på generalforsamlingen.
Vi tømte kassen ved at betale over 2 mil. kontant til omlæggelse af lån. Heraf den ½ mil af vedligeholdelseskontoen. . Efterfølgende gik bestyrelsen i gang med at male alle ejendomme, afrense betonsøjler, trapper, altangange og udskifte anoder. Vi fik hele tiden – på havegangen – at vide, at der var ingen grund til nervøsitet for vores økonomi. Der blev ikke afholdt dialogmøder eller lignende. I vores vedtægter står, at i referatet skal oplyses om budgetopfølgning og økonomi. Men det er kun sket i ½ år i de 3 år jeg har boet her. Jeg har i over 30 år arbejdet som revisor og som den eneste, godkendte jeg ikke regnskabet, da det ikke fremgik af regnskabet, at man havde indgået et kreditoraftale med Realkredit hvor hele det likviditetsmæssige overskud skulle indsættes på pantsat konto i banken. Det pantsatte beløb fremgik heller ikke af de likvide midler. Administrator omregnede ikke overskuddet til likviditetsmæssigt overskud, så der blev indsat over 250.000 kr. for meget 4 måneder efter regnskabsafslutningen. De penge manglede på driftskontoen ved årsafslutningen. Men bestyrelsen skrev i et referat at der var ikke hold i mine påstande. Bestyrelsen har hele tiden gjort hvad den kunne for at sætte mig i miskredit overfor de øvrige andelshavere. Jeg er glad for min lejlighed, og det er jo heller ikke nemt at flytte,
Det er dog lykkedes at få udskiftet administrator, for det gik helt galt med regnskab, budget og vedtægter på sidste generalforsamling. Så en ekstraordinær generalforsamling blev resultatet. Det er underligt, at generalforsamlingen vælger en bestyrelse som så efterfølgende gør hvad der passer den og ikke mener det er nyttigt at samarbejde med andelshaverne. Som så bliver dybt frustrerede. Det er dyrt at anlægge civilt søgsmål. Der findes ikke nogen interesse forening for andelsboligmedlemmer, men jeg har nu fundet ud af, at man kan melde sig ind i LLO for at få hjælp. for man kan jo ikke få hjælp i ABF.
Jeg har også tænkt på at starte en interessegruppe på Facebook, men man kan jo også blive træt af, at blive ved med at kæmpe.
Til Andelsportalen. Tak for ovenstående svar. I følge vedtægterne vælges bestyrelsen til at varetage den daglige ledelse og udføre generalforsamlingsbeslutninger. Nu drejer det sig om fuldmagt ifølge tinglysningsloven, og jeg mener ikke, at bestyrelsen kan tinglyse et dokument på foreningens ejendom uden at generalforsamlingen har givet fuldmagt hertil. Aftalen indeholder fremtidig fordeling af drifts- og anlægsudgifter for 3 matrikler hvoraf 2 andelsboligforeninger allerede er tilkoblet søen. Bassinet m/pumpe, brønd og rør. Ingen af os andelshavere har nogen sinde set aftalen inden tinglysning. Oplysning om tinglysningen finder først sted, efter spørgsmål fra en andelshaver på et dialogmøde over en måned efter tinglysningen. Jeg har selv fundet aftalen i Tingbogen.
Og jeg bryder mig bestemt ikke om teksten “anlægsudgifter” i aftalen, fordi matriklen hvor søen ligger nu skal byggemodnes og tilkobles bassinet med yderligere boligejendomme. I et bestyrelsesreferat har vi lige, chokerede, fået at vide, at det for os kan beløbe sig til ½ mill kr. som er forhandlingsgrundlag med bygherren som ejer matriklen. Og her mener jeg også, at bestyrelsen ikke kan indgå bindende forhandlinger med bygherren uden generalforsamlingens godkendelse. Og at der skal hyres en advokat.
Hej Britta
Ud fra ovenstående vil jeg også mene, at beslutningen skulle være truffet på en generalforsamlingen. For som nævnt i den tidligere kommentar, så skal en beslutning med økonomiske konsekvenser eller hvor der kunne være forskellige holdninger til emnet, ifølge boligadvokaten, træffes på en generalforsamling.
Jeg vil igen anbefale dig at fremhæve disse argumenter for bestyrelsen og derefter tage kontakt til en administrator eller boligadvokat, hvis du efterfølgende ønsker juridisk opbakning.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Bestyrelsen har tinglyst et dokument, som ikke er godkendt af generalforsamlingen.
Det drejer sig om en aftale om drift af et Vandforsinkelsesbassin, hvori Andelsboligforeningen udleder overfladevand efter aftale. Bassinet ligger på en anden matrikel.
Bestyrelsen har i et bestyrelsesreferat oplyst om at der skal laves en aftale. Men så har vi ikke hørt mere, førend at jeg opdager at aftalen er tinglyst.
Jeg mener dog ikke at bestyrelsen eller dennes advokat kan underskrive og tinglyse et dokument på Foreningens vegne uden accept fra generalforsamlingen.
Hvad siger ???
Hej Britta
Tak for din kommentar. Ligesom der står i denne artikel, så er der en grænse for, hvad bestyrelsen må beslutte på egen hånd. Har beslutningen økonomiske konsekvenser eller har andelshaverne forskellige holdninger til emnet, så skal beslutningen tages op på generalforsamlingen inden den udføres. Det lyder til også at være tilfældet i jeres sag.
Jeg vil dog anbefale, at du inddrager en administrator, der kan give sit juridiske besyv med. Ellers vil jeg med afsæt i denne artikel også anbefale, at du går i dialog med bestyrelsen omkring beslutningen. Du bør også lige se nærmere i jeres vedtægter, som måske giver bestyrelsen særlige beføjelser til beslutninger som disse?
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Kære Andelsboligportal
Vi har købt vores overbos lejlighed med henblik på at lægge de to andele sammen (3. og 4. sal). Bestyrelsen har givet tilladelse til købet og det fremgår af foreningens vedtægter, at sammenlægning af lejligheder er tilladt. Vi har søgt kommunen om tilladelse til at lægge lejlighederne sammen – alternativt at lægge en del af den ene lejlighed sammen med den anden og sælge en mindre “ny” lejlighed fra. Kommunen har givet tilladelse til den alternative løsning.
Arbejdet med sammenlægningen er ved at gå i gang og vi har derfor kontaktet ejendommens boligadministrator for at finde ud af, hvordan det skal foregå, når lejlighederne skal splittes op i forhold til fastsættelse af andelsværdien og fordeling af den månedlige ydelse forholdsmæssigt på de to lejligheder. Noget vi har antaget var en ren teknisk øvelse og et “nulsumsspil”, da det drejer sig om en form for fordelingsnøgle, så den nye lille frasolgte lejlighed kun skal vurderes forholdsmæssigt ud fra den reducerede størrelse og tilsvarende kun skal bære den forholdsmæssigt del af fællesudgifterne.
Boligadministrator her imidlertid svaret, at da det drejer sig om ændring af lejlighedernes størrelse, indskud og værdi er det ikke noget de eller bestyrelsen kan tage stilling til – men at det kræver en beslutning på generalforsamling. Er det rigtigt?
Ansættelsen vil jo ikke berøre resten af andelshaverne (det er et nulsumsspil) og vil kunne gøres ud fra nogle objektive kriterier. Derudover er det jo i vedtægterne (og dermed godkendt på GF) at man må lægge lejligheder sammen, så kan man ikke argumentere for, at der vil være tale om “det mindre i det mere” – en delvis sammenlægning og etablering af en ny mindre andel – og bestyrelsen dermed alene udmønter en tidligere beslutning truffet af GF?
Vh Hanne
Hej Hanne
Tak for din henvendelse. Ud fra det du skriver, så vil jeg give administrator ret i, at det kræver en godkendelse på generalforsamlingen at oprette en ny lejlighed i andelsboligforeningen. Dette skyldes, at en ny andelsbolig betyder en ændring i fordelingsnøglen, som anvendes til at udregne den enkelte andelsboligs værdi ud fra andelskronen. Fordelingsnøglen af de enkelte andele fremgår ofte af andelsboligforeningens vedtægter, og en vedtægtsændring kræver en generalforsamlingsbeslutning.
Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/guides/vedtaegtsaendringer/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Kære Andelsportal.
Findes der et regelsæt som skal følges af en bestyrelse. Jeg tænker her, at hvem opsiger andels lejers lejlighed eller parkeringspladsen til familiens bil, bare fordi lejeren og bestyrelses medlemmet ikke bryder sig om hinanden, så skal bilen fjernes uden grund.
Er der nogle regler, eller er det bestyrelse og administrator der tager beslutninger?
Hej Anonym
Tak fordi du skriver ind til os. Som udgangspunkt skal den lejekontrakt, som er indgået imellem parterne overholdes. Hvis du mener, at opsigelsen ikke er sket på et gyldigt grundlagt, så kan du beskylde bestyrelsesmedlemmet for inhabilitet. Vi har haft et lignenden spørgsmål som du kan læse her: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/eksklusion-inhabil-bestyrelse/
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej,
Vi havde en vicevært som var meget vellidt i vores forening, han boede til leje i en lejlighed i foreningen. På et tidspunkt besluttede han at flytte ud af byen for at bo til leje i et hus, ca. 1 time og 20 min væk. Vores bestyrelse stejlede over dette og forlangte at han skulle underskrive et stykke papir på at han skulle kunne tilkaldes på under 1 time, det nægtede han. Efterfølgende terminerede bestyrelsen hans ansættelse.
Beboerne i foreningen fik den første orientering om sagen da viceværten var fratrådt sin stilling.
Mit spørgsmål er om en bestyrelse har mandat til at fyre en vicevært uden at inddrage beboerne i sådan en drastisk beslutning, uden et juridisk grundlag, viceværten havde overholdt sin kontrakt.
Dbh
Henrik Wammen
Hej Henrik,
Tak fordi du læser vores artikler, og stiller spørgsmål til dem. Jeg ville som udgangspunkt undersøge, hvad der står i jeres vedtægter. Hvis der ikke står noget skrevet om bestyrelsens beføjelser til at hyre eller fyre, er det en vurderingssag omkring hvilke akutte problemer der kan opstå, og som kræver en vicevært hurtigt. I forhold til kontrakten, går jeg ud fra, at han fik 3 måneders opsigelsesvarsel eller det antal måneder, som stod skrevet i kontakten. Hvis du ønsker den gamle vicevært tilbage, kan du stille det som foreslag på jeres kommende generalforesamling.
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Kære Andelsportal,
Jeg har lidt svært ved at gennemskue hvad en bestyrelse i en grundejerforening må foretage sig. Kan en bestyrelse beslutte, at parkeringspladser på en fællesvej skal blive “privat” og tilgå bestemte husstande?
Det fremgår af en lokalplan, at der anlagt 2 parkeringspladser pr. bolig. Men de er til fri rådighed – også for gæster af husstandene.
Et par huse i foreningen har tidligere fået tinglyst deres parkeringsplads. Bestyrelsen har nu besluttet, at alle huse får tildelt 2 parkeringspladser – desuagtet at parkeringspladsen ikke er tæt på eget hus på den fælles privatvej og uden tinglysning.
Kan en bestyrelse beslutte dette – også uden en generalforsamling? Det fremgår ikke af vedtægterne, at bestyrelsen kan bestemme over parkeringspladser. Det fremgår dog, at bestyrelsen skal varetage daglige ledelse og beslutningstagning.
Med venlig hilsen
Kathrine 🙂
Hej Kathrine
Tak for din kommentar.
“Hvis vedtægten ikke regulerer brugen af parkeringspladserne – og der ikke er truffet andre beslutninger herom – er det som udgangspunkt bestyrelsen, der beslutter hvilke retningslinjer, der skal gælde. Retningslinjerne skal dog fastsættes på et sagligt grundlag.” Sådan lyder svaret i dette brevkasse-spørgsmål: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/parkering-af-trailer/, som jeg vil anbefale, at du læser nærmere, da et lignende dilemma uddybes af en juridisk ekspert.
Jeg vil også anbefale, at I på næste generalforsamling tager dialogen om parkeringspladserne op.
Er du yderligere i tvivl vil jeg anbefale, at du tager dialogen med en administrator.
Bh Nynne – Andelsportal.dk
Kære Andelsportal,
Jeg bor i en andelsboliforening, hvor GF har besluttet at udskifte vinduerne. Efterfølgende har vi afholdt en ex GF, idet udskiftningen krævede en lånoptagelse. Bestyrelsen fik bemyndigelse til at optage et lån på xxx kr. Til dækning af omkostningerne ved udskiftningen. Der var forinden indhentet 3 tilbud og det billigste blev accepteret af bestyrelsen, og der blev indgået en kontrakt om udskiftningen. Nogle bestyrelsesmedlemmer har modarbejdet GF beslutningen om udskiftning af vinduerne og efter seneste GF er der nu flere bestyrelsesmedlemmer, som kan tænkes at modarbejde GF beslutningerne om udskiftning af vinduer. Hvordan forholder man sig, hvis bestyrelsen bevidst modarbejder GF beslutninger?
Mvh.
Katrin
Kære Karin,
Vi har faktisk et brevkasse svar fra en anden af vores læsere om netop det spørgsmål, og vores ekspert har givet et fyldestgørende svar her: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/bestyrelsen-modarbejder/
Jeg håber, at det hele løser dig.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej,
Må/kan en andelsboligbestyrelse træffe afgørelse om låneomlægning udenom generalforsamlingen?
I vores vedtægter står blot at bestyrelsen skal varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre genralforsamlingens beslutninger.
Vh Susanne
Hej Susanne
Tak for din kommentar. Jeg vil anbefale, at I på næstkommende generalforsamling tager dialogen om bestyrelsens beslutningskompetence i forhold til låneomlægning. I flere foreninger har bestyrelsen kompetencen til at omlægge lån på egen hånd, hvis det er til en bedre rente end det nuværende lån. På den måde kan foreningen handle hurtigt, hvis renten falder – hvilket kommer foreningen til gode.
Vores ekspert har i dette brevkassespørgsmål – https://www.andelsportal.dk/brevkasse/bestyrelsens-beslutningskompetence/ – skrevet:
“Vedrørende refinansiering af 5-rige flexlån er forholdet det at der automatisk opnås ny rente hvert 5 år. Dette kræver ikke nogen beslutning, men sker automatisk og er derfor helt uproblematisk.”
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Tak for en meget interessant artikel. Særligt bider jeg mærke i, at Erik Matthiesen siger, at “hvis det er et projekt, hvor foreningens medlemmer kan forventes at have forskellige holdninger til løsningen, skal bestyrelsen forelægge spørgsmålet for generalforsamlingen.” Her sætter I fingeren på en væsentlig problematik – der kan handle om meget andet end vedligeholdelse. Vil det sige, at grænsen for, hvilke beslutninger en bestyrelse selvstændigt må tage, går der, hvor der kan være uenighed i foreningen? Ved den grænse skal de undlade at beslutte noget, men i stedet indkalde til generalforsamling? Kan I henvise til lovgrundlaget for dette? Vi har selv en konflikt i vores forening, der går på, at vedtægterne siger, at ledige arealer skal sælges efter en intern venteliste – men bestyrelsen mener sig berettiget til at beslutte, at et andet princip overruler dette, nemlig det at den, der vil købe den største del af et ledigt areal, har fortrinsret uanset plads på ventelisten. Det princip mener vi ikke, bestyrelsen selv kan beslutte, men at det må skulle godkendes af en generalforsamling. På forhånd tak for svar.
Hej Hilde
Tak for din kommentar. Jeg er glad for at høre, at du finder vores guide brugbar. Jeg vil anbefale, at du dykker ned i vedtægterne og læser, hvordan bestyrelsensarbejdet er beskrevet der. Her vil rolle og ansvar være udspecificeret.
Hvis det er din opfattelse, at du ikke er den eneste, der er uenig med bestyrelsens beslutning vil jeg anbefale, at du opfordrer til, at I afholder en ekstraordinær generalforsamlingen. Her kan I tage spørgsmålet om den interne venteliste op til afstemmning. En ekstraordinær generalforsamling kan afholdes, hvis bestyrelsen eller ¼ af medlemmerne kræver det.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Må bestyrelsen i en andelsforening nægte en gulvvarme via vand?
Jeg skal ha lavet badeværelse i et rum der tidligere var køkken. Derfor er der allerede radiator rør. Det vil sige at gulvarmen bare løber gennem de eksisterende rør, bare via gulvet istedet for op på en radiator der skal hænge på væggen.
Det er både billigere og mere miljø venligt.
Men nu vil bestyrelsen ikke godkende vandbåren gulvvarme og kun give tilladelse til el gulv varme, som er væsentlig dyre og kræver et meget større arbejde.
Må de det?
De har godkendt at der må laves badeværelse 🙂
Mvh Vibeke
Hej Vibeke
Tak for din henvendelse. Om vandbåren gulvvarme er tilladt i din andelsboligforening eller ej – kommer an på, hvordan jeres vedtægter er formuleret. Hvis der eksempelvis i vedtægterne står, at bestyrelsen skal godkende alle renoveringsprojekter vil deres afvisning være gældende. Ønsker du en juridisk vurdering, så vil jeg anbefale, at du tager fat i foreningens administrator.
God fredag.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal.dk
Jeg har et spørgsmål ang afregning af vandforbrug, både koldt og varmt. Vi har i ca 10 år haft vandmålere og er blevet afregnet efter forbrug. Sidste år, har vi så fået udskiftet målere. Det har resulteret i at vi i 2018 er blevet afregning mht vandforbrug efter størrelsen på lejligheden. Der er stor forskel på lejlighederne og om en lejlighed har bad, vaskemaskine, opvaskemaskine etc og hvor mange beboer der er i lejligheden, men dette er der ikke taget højde for. Og deraf en stor forskel i vandforbrug. For mit eget vedkommende, er min vandregning så steget med 1.000 kr, i forhold til de foregående 5 år. Så jeg i 2018, efter at have haft en nogenlunde stabilt forbrug, skal betale 1000 kr mere i års forbrug end vanligt. Det er, efter mails frem og tilbage, så endelig lykkedes mig at få svar på, hvem der har taget beslutningen. Og det har bestyrelsen, dog uden at vende den med andelshaverne. Er det lovligt, pludselig at fravige en afregningsmetode? Og det uden at informere andelshaverne om dette? Skal de have søgt om dispensation? Og hvis de ikke har gjort dette, hvad mulighed har jeg så i forhold til en eventuel klage? Mvh Rudolph
Hej Rudolf
Tak for din henvendelse. Først og fremmest vil jeg henvise dig til denne artikel om vandmålere: https://www.andelsportal.dk/nyheder/varmtvandsmaalere/
Den 1. januar 2017 kom nemlig et krav om individuelle varmtvandsmålere i alle etageejendomme herunder også andelsboligforeninger. Dermed skal alle andelsboligforeninger have individuelle vandmålere medmindre andelsboligforeningen har fået dispensation. Som andelshaver kan man rette henvendelse til kommunen, hvis man undrer sig over manglende varmtvandsmålere.
Jeg vil anbefale, at du tager dialogen med bestyrelsen, så I kan afstemme dette. Samtidig kan du gøre opmærksom på denne artikel, hvor der står skrevet at: “Ud over økonomi hedder det sig, at hvis det er et projekt, hvor foreningens medlemmer kan forventes at have forskellige holdninger til løsningen, skal bestyrelsen forelægge spørgsmålet for generalforsamlingen (…)”. Hvilket lyder til at være tilfældet i denne sag.
Søger du juridisk rådgivning vil jeg anbefale, at du kontakter foreningens administrator.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Bestyrelse i ejerforeningen , har problemer med at respektere ejergruppen.
Sidste GF afviklet under stærkt kritisable forhold
Ordstyrer fraadministationsselskabet.
Han optrædte diktatorisk , stærkt tendentiøs, truende.
Afviste hemmelig afstemning og opstilling af modkandidatersom vrøvl.
Derblev taget udgangspunkt ikke eksisterende vedtægter.
GF. Var præget af formelle og faktuelle fejl.
Efter min opfattelse harbestyrelsen ikke madat efter den afvikling som var en skamfuld skandale.
Et bestyrelsesmedlem har erhvervet grøn entreprise uden om alle regler.
Fri licitation , nepotisme , habilitet , pris 200 / 300.000 Alle spørgsmål og debat blev bremset af ordstyreren.
Forslag om kystsikring blev kort omtalt , der er ikke givet fuldmagt at indgå sådanne kontrakter.
Vi ville bliveindkaldt til ex. GF. , bestyrelsen har ingen beføjelser til denne indkaldelse.
Det skal åbenbart kuppet igennem , en kontrakt på ca. 800.000 kr.uden alm. Retsgarantier udlicitering , konkurrenceudsættelse fremlægning for ejergruppen.
Der er mange flere problematikker.
Vil høre om jeg kan bistand til ovenstående.
Føler man løber ind i en mur i disse spørgsmål,
Venligst Irene Sørensen.
Kære Irene,
Tak for din henvendelse.
Du er i din gode ret til at afholde en ekstraordinær generalforsamling, hvis generalforsamlingen, et flertal i bestyrelsen eller ¼ af ejerne ønsker det. Hvis det hele er gået i hårdknude, vil jeg foreslå, at du kontakter en boligadvokat, som kan rådgive dig i de konkrete sager.
Mvh Ida – Andelsportal.dk
Hej andelsportal.dk!
Tak for jeres fine site, som jeg har gjort stor brug. Jeg vil nemlig gerne høre jeres vurdering af en twist i min andelsforening – og om som i sin kerne handler om, hvor grænserne for en bestyrelses beføjelser går – og hvad man som andelshaver kan gøre for at sanktionere mod en bestyrelse, der handler udover dens beføjelser…
Kort fortalt blev der er i december 2018 sat en lejlighed til salg i vores forening, som både andelshaver A og B gerne ville købe. A har boet længere i foreningen end B.
B hævder nu at have forkøbsretten, fordi B står højere på en intern venteliste, som er oprettet i november 2016 uden om generalforsamlingen (den står omtalt i et bestyrelsesreferat og blev ‘annonceret’ og herefter lukket efter nogle måneder).
A henviser til at den ‘nye’ interne venteliste fra 2016 er ugyldig, fordi den ikke er vedtaget på en generalforsamling, og det i øvrigt i en Beboerhåndbog fra 2005 (og som senest er opdateret i 2018) står helt klart og tydeligt, at den interne venteliste er automatisk genereret efter indflytningsanciennitet – og A anmoder derfor bestyrelsen om at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling hurtigst muligt for at få afklaret twisten – men det vil bestyrelsen ikke, og bestyrelsen ender med at indstille B og trækker sig herefter i den twist, der jo selvfølgelig opstår mellem A og B (som for øvrigt nu skal være naboer) – og som nu er overladt til ejendomsadministrator, der slet ikke kan se problemet og hævder (!!!), at en bestyrelse i en andelsforening gerne må oprette en intern venteliste uden om generalforsamlingen (og at A jo bare kunne have reageret osv.). Det skal i øvrigt siges, at B, der påberåber sig forkøbsretten, sad i bestyrelsen, da den ‘nye’ interne venteliste blev oprettet i 2016…
Problematikken er jo netop, at A (og flertallet af andelshavere) slet ikke har opdaget/bemærket, at den interne venteliste i 2016 er ændret af bestyrelsen – da det først er her i 2018/2019, at den ‘nye’ interne venteliste aktualiseres i forbindelse med lejlighedssalg…
Hvad tænker I om denne sag? Mener I, at en bestyrelse gerne – uden om generalforsamlingen – må oprette og formulere principper og regler for den interne venteliste – uden at inddrage og få det vedtaget på en generalforsamling? Og hvis bestyrelsen ikke må det, hvad kan A så gøre (ud over at forsøge at få de andre andelshavere i tale)?
Mvh A.S. Larsen
Kære Anne-Stine,
Tak for din henvendelse.
En bestyrelsen må gerne oprette en venteliste unden om generalforsamlingen, men regler for hvordan den skal styres, og hvem der har fortrinsret til boligen, skal være vedtægtsbestemt.
Du spørg om, hvad man som andelshaver kan gøre, for at sanktionere mod bestyrelsen. Der findes ikke en klaginstans man som andelsboligejer kan gå til. Det du kan gøre er at have det som et punkt til næste generalforsamling. Her kan I italesætte problemstillingen, hvis du mener, at bestyrelsen er gået ud over sine beføjelser. Hvis der er lang tid til næste generalforsamling kan I indkalde til en ekstraordinær generalforsamling. Her skal I dog have samlet opbakning blandt mindst en fjerdedel af de øvrige andelshavere.
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Ida – Andelsportal.dk
Jeg bor i en andelsbolig i København hvor der under mig er en erhvervsandel der driver kiosk. Der er i 2001 lavet en aftale omkring åbningstider for denne erhvervsandel, disse er skrevet ind i en aftale om overdragelse, der er udarbejdet af en advokat og godkendt af bestyrelsen.
Som årene er gået har kiosken “glemt” de i aftalen underskrevne regler om åbningstider og dette er nu blevet et problem. Jeg har bedt bestyrelsen om, at den oprindelige aftale om åbningstider bliver overholdt. Desværre mener bestyrelsen at de, udenom generalforsamlingen har beføjelse til at beslutte nogle nye åbningstider for kiosken. Mit spørgsmål går på om dette er lovligt?Hvis ikke det er lovligt, hvor meget flertal skal der til for at det så kan omstødes?
På forhånd tak for hjælpen.
Mvh. Tina Duetoft
Hej Tina,
Tak for din henvendelse. Jeg vil anbefale, at du tager kontakt til en administrator, som vil kunne give dig den nødvendige juridiske rådgivning. Jeg kan dog henvise til disse to spørgsmål om erhvervslejemål, som du måske kan finde råd i:
https://www.andelsportal.dk/brevkasse/erhvervsandel-aabningstider/
https://www.andelsportal.dk/brevkasse/erhvervslejemal-trods-manglende-vedtaegter/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hejsa
Jeg bor i en andelsbolig i København. Bestyrelse og nogle af medlemmerne er religiøse omkring andelstanken. Jeg er enig så langt at man ikke skal puste værdien op til noget der er urealistisk. Derfra ser vi så tingene forskelligt.
På generalforsamlingen kommer det så frem at formanden har påvirket valuaren til at fastsætte værdien af foreningen 5000 kr. Billigere pr m2, fordi han mener det var for højt sat.
Vi har altså en formand der manipulere den uvildige valuar ned. Fordi han mener lejlighederne bliver for dyre.
Er det overhovedet lovligt??
Jeg ved at bestyrrelsen kan forslå at penge sættes tilside i regnskabet. Men at han påvirker valuarvurderingen forud for regnskabet kan vel ikke være lovligt??
Kender du regler og love på dette punkt
Mvh
Thomas
Hej Thomas
Tak for din kommentar. Jeg kan godt forstå, at du undrer dig over, at formanden har påvirket valuarvurderingen, da det almindeligvis er på generalforsamlingen, at foreningen i fællesskab fastsætter andelsværdien. Jeg vil anbefale, at du tager kontakt til den pågældende valuar eller foreningens administrator, som kan give dig den juridiske rådgivning i forhold til spørgsmålet.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Mange af de givne svar er ikke helt nemme. Eksempelvis hvis man er utilfreds med bestyrelsen. Her er det mægtigt svært at komme igennem med noget som helst, som “den lille mand”.
Jeg har 2 gange været med til afdelingsmøder her i boligforeningen. Begge gange har jeg “haft den frækhed” at kritisere bestyrelsen for ikke at være interesseret i økonomi, vedligeholdelse og renovering af lejemålene. Også jeg blev lagt for had af alle andre beboer, og jeg blev sågar bedt om at flytte hvis jeg var utilfreds. Det har jeg nu valgt at gøre, da det jo er fuldstændig galamatias at bestyrelsen disker op med smørrebrød til afdelingsmøderne, julestjerne i december måned til alle lejemål og velkomstbuket til nye indflyttere, samt bårebuket til de der er døde.
På den anden side kan jeg ikke få lagt nyt linolium i køkkenet, efter at jeg har fået nyt køkken med lån og huslejestigning. Jeg har selv sat nyt komfur ind, da det der var her var mega gammelt. Lejligheden er ikke blevet istandsat / renoveret indvendig i 35 år. Der er blevet malet, da jeg skulle flytte ind. Så det har – efter min mening – været en nødvendighed.
Men jeg bliver stemt ned af andre beboere, der spiser deres smørrebrød og hygger sig, og så skal jeg bare ikke komme her og forsøge at kritisere.
Så mit valg er, at jeg flytter da der er mange andre ting der heller ikke bliver lavet. Måske fordi der skal bruges penge på smørrebrød og andet tant og fjas.
Jeg bor i en lille landsby, hvor det i forvejen er svært at blive accepteret som tilflytter.
Hej Robina
Tak for din kommentar. Det lyder til, at du bor i en lejerforening, og her på Andelsportal.dk beskæftiger vi os udelukkende med andelsboligforeninger. Jeg håber, at du falder til det nye sted.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej.
Vores bestyrelse har sagt ja til et tilbud fra YouSee (en tv boks) som vi skal betale 10 kr mere for om måned.
Kan de bare købe en ting på vores vegne, uden at spørge først.
Mvh. Lars
Kære Lars,
Tak for din henvendelse.
I 2016 fik andelsbeboere, som var underlagt et fællesantenneanlæg, mulighed for frit at vælge deres egne tv-pakker. Det betød, at beboere efter juli 2016 i udgangspunktet kunne opsige deres tilslutning til fællesantenneanlægget med en måneds opsigelsesvarsel.
Hvis jeres forening har et sløjfeanlæg er det dog anderledes. Af tekniske årsager havde beboere med sløjfeanlæg ikke mulighed for at melde sig ud. Loven trådte derfor først i kraft 1. januar 2018 for foreninger med disse anlæg.
Alle husstande kan således frit vælge tv-pakker nu.
Loven indeholder dog en overgangsordning, og det kan i praksis variere, hvornår beboerne i foreningerne kan framelde sig aftalen.
Hvis jeres tv-aftale har en udløbsdato, eller hvis den allerede er opsagt, så skal foreningen efterkomme beboernes ønske om udmeldelse. Opsigelsen gør sig dog først gældende fra den dag aftalen ophører plus et opsigelsesvarsel, som er i overensstemmelse med forbrugeraftaleloven.
Jeg vil anbefale at du læser disse artikeler: https://www.andelsportal.dk/nyheder/tv-pakker-2018/
https://www.andelsportal.dk/nyheder/sloejefanlaeg-tv/
Ida – Andelsportal.dk
Jeg har et spørgsmål angående generalforsamling og referat.
Til generalforsamlingen fik vi et tilbud, omfangsdræn, kloakrenovering, bygningsændring trappe ned til cykelkælder.
I vores referat er kun nævnt (omfangsdræn og kloakrenovering).
Nedenstående blev der ikke stemt om.
Men senere bliver der lavet (bygningsændring), ny udluftning fra vores vaskeri, ny pumpebrønd i fyrkælderen, selv om det virkede udmærket, samt fliser i gården.
Jeg mener det kun er det der står i referatet, der er godkendt og ikke andet.
Jeg syntes at den bestyrelse vi har er utroværdige og bør gå af. Mvh. Jan
Kære Jan,
Tak for din henvendelse.
Du har ret i, at der går en grænse for, hvilke projekter bestyrelsen må igangsætte uden om generalforsamlingen. Her handler det om, hvorvidt projektet omhandler funktionalitet eller ej. Er det et problem i din forening, så har du selvfølgelig ret til at påtale dette.
Hvis du er utilfreds med bestyrelsen i din andelsboligforening, vil jeg foreslå, at du bruger din politiske magt og stiller et forslag om, at der skal vælges andre medlemmer til bestyrelsen.
For at gøre det, skal du indkalde til en ekstraordinær generalforsamling. Hvis du ønsker at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, bør du først læse I jeres vedtægter, hvad det kræver. Som tommelfingerregel kan der typisk afholdes en ekstraordinær generalforsamling, hvis bestyrelsen eller ¼ af medlemmerne kræver det.
Ida – Andelsportal.dk
Hej.
Vi har inden indflytning i spritny andelsbolig, fået lavet i samarbejde med bygherre merkøb på ca 140000kr, bla flere elkontakter og andre fliser samt køkken og bad, end der var sat beløb af til.
Hvordan er afskrivningsreglerne for merkøbet, når huset er nyt og vi er de første indflyttere.
Hej Tonny
Tak for din henvendelse. Forskellige forbedringer får afskrevet værdi på forskellige måder. Det skyldes, at ikke alle forbedringer taber værdi lige hurtigt som andre. For at finde ud af, hvad afskrivningsværdien er på dine forbedringer, så skal du se nærmere på andelsboligforeningens vedtægtsbestemmelser for dette. I vedtægterne bør der nemlig være bestemt, hvilken afskrivningskurve man følger, så der ikke opstår tvivl om dette. Du kan læse mere om de forskellige afskrivningstabeller i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/afskrivning-andelsboliger/
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Kære Erik Matthiesen
Tak for meget gode oplysninger, som når man tænker efter, er næsten almindelig sund fornuft, men som alligevel nemt kan overses grundet ivrighed i kampen hede.
Mvh
Poul Kortegaard
Hej Jeg bor i en lille økonomisk velfungerende andelsboligforening på Bornholm. Vi har en administrator som efter min opfattelse er meget dyr 42.000,-kr årlig + det løse. Når nogen fraflytter og sælger skriver han regninger ud til dem på 10.000,- kr. og opefter og begrunder med at han ringer til folk på ventelister, besigtigelse af bolig ect. og han vil 1000,-kr i timen + moms for ulejligheden.
Jeg foreslog på en generalforsamling, at vi selv overtog administrationen af vores boligforening, hvilket blev nedstemt, og jeg blev lagt for had af vores bestyrelse.
Vores bestyrelse har “lukkede” møder med administrator om efteråret i november måned, et budgetlægningsmøde, hvor han medbringer en 3 årig administratorkontrakt som bestyrelsen underskriver så den er vedtaget når vi er fremme ved generalforsamlingen et halvt år senere.
I vores vedtægter findes punkter hvoraf det fremgår at vi skal stemme om administrator og revisor for det kommende år…………det er jo helt værdiløst når bestyrelsen enrådigt allerede har truffet den beslutning.
Nu til mit problem……….hvad f……undskyld mit franske gør jeg ved det.???? Vi er en 3 – 4 stykker som godt kan se, at det er helt op ad væggene, men der er 12 i alt i foreningen og resten synes at administrator er så dygtig og flink og ham skal vi absolut beholde.
Med venlig hilsen
Bente Nilsson
Hej Bente
Tak for din henvendelse. Da generalforsamlingen er den højeste myndighed i andelsboligforeningen, så er det her, at ønsket om en ny administrator skal stemmes igennem. Du kan overveje at stille op som bestyrelsesmedlem, og ellers vil jeg anbefale, at du undersøger alternative administrationspriser, som du kan fremlægge på næste generalforsamling.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Bestyrelsen har ikke mandat til selv at beslutte at beholde omtalte adm.
Men hvis den forrige GF har vedtaget -som et af punkterne- at fortsætte med samme adm. er der kun at sige at aftalen kun kan gælde et år ad gangen.
gælder den længere tid tilsidesætter man jo den Vedtægtsbetemmelse om at der skal stemmes hvert år.
Når du indhenter tilbud fra anden adm. så spørg specifikt indtil hvordan disse ekstraydelser som den nuværende pålægger, skal honoreres af den evt. nye adm.
På den måde kan andre medlemmer se forskellen for dem selv.
Viser 0 af 126 kommentarer