beslutningsforslagbestyrelsegeneralforsamling

Hvor går grænsen for bestyrelsens beslutninger uden om generalforsamlingen?

En vigtig del af bestyrelsesarbejdet er at træffe gode beslutninger på foreningens vegne. Men hvornår kan bestyrelsen træffe disse beslutninger på egen hånd uden om generalforsamlingen? Det er et spørgsmål, som vi jævnligt får tilsendt hos Andelsportal.dk, og med god grund. Grænsen er nemlig hårfin, og derfor får vi hjælp fra boligadvokat Erik Matthiesen til at belyse den nærmere i denne guide.

Situation 1:
Cirkulationspumpen i foreningen går i stykker sidst på året, og alle pengene på vedligeholdelsesbudgettet er opbrugt – må bestyrelsen overstige budgettet og købe en ny vandpumpe uden generalforsamlingens godkendelse?

Situation 2:
Malingen i trappeopgangen skaller af, og linoleumsgulvet er tydeligt nedslidt. Alle kan se, at trappeopgangen trænger til en kærlig hånd. Der er nok penge på vedligeholdelsesbudgettet til denne renovering. Må renoveringen søsættes med det samme?

I den ene af de to situationer må bestyrelsen gerne træffe en beslutning uden generalforsamlingens godkendelse, og i den anden må den ikke. Hvis du gætter på den første situation, har du ret. Bestyrelsen må nemlig gerne tage beslutninger om nødforanstaltninger så som utætheder, manglende vand og varme, uden andelsboligforeningens beboere skal involveres. Men selvom trappeopgangen er tydelig nedslidt, gælder den samme regel ikke her. Boligadvokat Erik Matthiesen hos ADVODAN giver sit besyv med på de juridiske retningslinjer.

Tre faktorer som rettesnor

Det er bestyrelsens fornemmeste opgave at gennemføre de beslutninger, der er truffet på generalforsamlingen. Samtidig skal bestyrelsen sikre den almindelige, konservative drift af andelsboligforeningen. En drift, der byder på mange uforudsete vedligeholdelsesopgaver, som bestyrelsen skal vurdere, om de kan igangsætte enerådigt eller ej. Spørger man boligadvokat Erik Matthiesen, skal bestyrelsen vurdere disse sager ved at tage udgangspunkt i tre faktorer, som kan agere rettesnor for bestyrelsernes vurdering. De to første faktorer handler om økonomi.

Den første faktor omhandler, at bestyrelsen skal vurdere tiltaget i forhold til foreningens generelle økonomi.

Den anden faktor omhandler vurdering i forhold til driftsbudgettet. Vedligeholdelse af foreningens beplantning er eksempelvis noget, som bestyrelsen gerne må foretage sig uden andelshavernes godkendelse. Modsat vil beslutningen om etablering af elevator, nye altaner eller renovering af facaden være omkostningsfulde og kræve et generalforsamlingsmandat.

Den tredje faktor kalder Erik Matthiesen for lidt af en joker, da den kan være svær at gennemskue for bestyrelsesmedlemmerne. Den omhandler nemlig de forskellige holdninger til løsningen.

Ud over økonomi hedder det sig, at hvis det er et projekt, hvor foreningens medlemmer kan forventes at have forskellige holdninger til løsningen, skal bestyrelsen forelægge spørgsmålet for generalforsamlingen. Nogle bestyrelser tænker, at de godt må træffe beslutninger om malermæssig istandsættelse af en opgang, hvis forening har råd, men det må de altså ikke, uddyber Erik Matthiesen

Netop derfor kan bestyrelsen ikke beslutte at renovere den slidte trappeopgang. Der kan nemlig forekomme mange forskellige holdninger til, hvilken maling, der skal bruges, og hvad farven på linoleumsgulvet skal være.

Vidste du?

At vedtægten kan indeholde bestemmelse om, at fristen for indkaldelse af generalforsamling kan nedsættes, hvis det omhandler en akut skade? Eksempelvis således, at fristen for ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan reduceres til eksempelvis 8 dage.

Må bestyrelsen overskride budgettet til vedligehold?

Erik Matthiesen oplever, at flere bestyrelsesmedlemmer er i tvivl om, hvorvidt de må vedligeholde foreningen, hvis pengepungen til vedligehold er tom.

„Der er mange bestyrelsesmedlemmer, der spørger mig om de kun må gøre det, der ligger inden for deres vedligeholdelsesbudget. Til det er svaret nej. Der er nemlig et krav om, at ejendommen skal fungere, så hvis ejendommens tag er utæt, eller varmeanlægget er gået i stykker, kan bestyrelsen igangsætte det nødvendige arbejde, uanset om budgetposten for vedligeholde er opbrugt. Selvfølgelig er der dog en grænse for, hvad bestyrelsen må sætte i værk af vedligeholdelse,“ fortæller Erik Matthiesen.

Alle de projekter, der omhandler funktionalitet, er altså nogle, som bestyrelsen gerne må udbedre uden om generalforsamlingen. Der er dog ét forbehold: Er den pludselige skade af omkostningsfuld karakter, eksempelvis et utæt tag, så må bestyrelsen kun igangsætte begrænsende foranstaltninger for at sikre, at der ikke sker mere skade. Bestyrelsen skal nemlig indkalde til en ekstraordinær generalforsamling for at kunne igangsætte et omkostningsfuldt projekt i foreningen, som et nyt tag er, men må gerne lappe på taget.

Bestyrelsen må derfor:
Altid udbedre funktionelle skader og mangler i foreningen uden om generalforsamlingen. Er skaderne af meget omkostningsfuld karakter må bestyrelsen kun igangsætte begrænsende foranstaltninger og indkalde til en ekstraordinær generalforsamling.

Eksempel: Et nyt tag kræver godkendelse fra generalforsamlingen, men bestyrelsen må gerne lappe på taget uden godkendelse, hvis det er utæt.

Værnet for andelshaverne

Vælger bestyrelsen alligevel at træffe en selvstændig beslutning om en omkostningsfuld renovering, kan det i yderste konsekvens få alvorlige retslige konsekvenser.

„Værnet for andelshaverne i forhold til, hvorvidt bestyrelsen går for vidt i deres beslutninger er, at den enkelte andelshaver i grelle tilfælde kan nægte at betale sin andel af projektet,“ forklarer Erik Matthiesen.

Bestyrelsen må gerne bruge penge på tekniske rapporter

Da det er bestyrelsens opgave at prioritere mellem A, B og C, må den godt bruge penge på at indhente tekniske rapporter, så beslutningen kan træffes på et oplyst grundlag.

Beslutninger skal bero på habilitet

Habilitet – altså evnen til at behandle en sag uvildigt – er essensen af bestyrelsesarbejdet. Det vil sige, at beslutningen, som et bestyrelsesmedlem tager, ikke må være båret af andre interesser end andelsboligforeningens. Dette habilitetsprincip skal gælde i alle beslutningerne. Derfor bør et bestyrelsesmedlem som udgangspunkt ikke vælge familiemedlemmer eller venner som håndværkere eller entreprenører på en foreningsopgave.

Bestyrelsesmedlemmer bør ikke bruge familiemedlemmer eller andre tætte bekendte til at udføre foreningsopgaver. Hvis man bruger et familiemedlem kan der nemlig stilles spørgsmålstegn ved, om der ikke er andre interesser involveret end foreningens. Man skal derfor som bestyrelsesmedlem træde ud af beslutningen og lade de andre medlemmer uvildigt vælge håndværkere til et projekt,Erik Matthiesen

Overholdes denne regel ikke, så kan andelshaverne gøre modstand mod beslutningen.

„Som beboer må man i den situation bruge sin politiske magt og stille forslag, om at der vælges andre medlemmer til bestyrelsen med den begrundelse, at man ikke mener, at de varetager opgaven på betryggende måde. Almindeligvis foreskriver vedtægten, at der skal indkaldes til ekstraordinær generalforsamling, når bestyrelsen eller en vis procentdel af medlemmerne ønsker det,“ slutter den erfarne advokat.

Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Kommentarer

Hej Jeg bor i en lille økonomisk velfungerende andelsboligforening på Bornholm. Vi har en administrator som efter min opfattelse er meget dyr 42.000,-kr årlig + det løse. Når nogen fraflytter og sælger skriver han regninger ud til dem på 10.000,- kr. og opefter og begrunder med at han ringer til folk på ventelister, besigtigelse af bolig ect. og han vil 1000,-kr i timen + moms for ulejligheden.
Jeg foreslog på en generalforsamling, at vi selv overtog administrationen af vores boligforening, hvilket blev nedstemt, og jeg blev lagt for had af vores bestyrelse.
Vores bestyrelse har “lukkede” møder med administrator om efteråret i november måned, et budgetlægningsmøde, hvor han medbringer en 3 årig administratorkontrakt som bestyrelsen underskriver så den er vedtaget når vi er fremme ved generalforsamlingen et halvt år senere.

I vores vedtægter findes punkter hvoraf det fremgår at vi skal stemme om administrator og revisor for det kommende år…………det er jo helt værdiløst når bestyrelsen enrådigt allerede har truffet den beslutning.

Nu til mit problem……….hvad f……undskyld mit franske gør jeg ved det.???? Vi er en 3 – 4 stykker som godt kan se, at det er helt op ad væggene, men der er 12 i alt i foreningen og resten synes at administrator er så dygtig og flink og ham skal vi absolut beholde.

Med venlig hilsen
Bente Nilsson

skriv et svar
Bente Spur Nilsson - 2 år siden

    Hej Bente

    Tak for din henvendelse. Da generalforsamlingen er den højeste myndighed i andelsboligforeningen, så er det her, at ønsket om en ny administrator skal stemmes igennem. Du kan overveje at stille op som bestyrelsesmedlem, og ellers vil jeg anbefale, at du undersøger alternative administrationspriser, som du kan fremlægge på næste generalforsamling.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 år siden

    Bestyrelsen har ikke mandat til selv at beslutte at beholde omtalte adm.

    Men hvis den forrige GF har vedtaget -som et af punkterne- at fortsætte med samme adm. er der kun at sige at aftalen kun kan gælde et år ad gangen.
    gælder den længere tid tilsidesætter man jo den Vedtægtsbetemmelse om at der skal stemmes hvert år.

    Når du indhenter tilbud fra anden adm. så spørg specifikt indtil hvordan disse ekstraydelser som den nuværende pålægger, skal honoreres af den evt. nye adm.
    På den måde kan andre medlemmer se forskellen for dem selv.

    carsten larsen - 11 måneder siden

Kære Erik Matthiesen
Tak for meget gode oplysninger, som når man tænker efter, er næsten almindelig sund fornuft, men som alligevel nemt kan overses grundet ivrighed i kampen hede.
Mvh
Poul Kortegaard

skriv et svar
Poul Kortegaard - 2 år siden

Hej.
Vi har inden indflytning i spritny andelsbolig, fået lavet i samarbejde med bygherre merkøb på ca 140000kr, bla flere elkontakter og andre fliser samt køkken og bad, end der var sat beløb af til.
Hvordan er afskrivningsreglerne for merkøbet, når huset er nyt og vi er de første indflyttere.

skriv et svar
Tonny K. E. Jensen - 2 år siden

    Hej Tonny

    Tak for din henvendelse. Forskellige forbedringer får afskrevet værdi på forskellige måder. Det skyldes, at ikke alle forbedringer taber værdi lige hurtigt som andre. For at finde ud af, hvad afskrivningsværdien er på dine forbedringer, så skal du se nærmere på andelsboligforeningens vedtægtsbestemmelser for dette. I vedtægterne bør der nemlig være bestemt, hvilken afskrivningskurve man følger, så der ikke opstår tvivl om dette. Du kan læse mere om de forskellige afskrivningstabeller i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/afskrivning-andelsboliger/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 år siden

Jeg har et spørgsmål angående generalforsamling og referat.
Til generalforsamlingen fik vi et tilbud, omfangsdræn, kloakrenovering, bygningsændring trappe ned til cykelkælder.
I vores referat er kun nævnt (omfangsdræn og kloakrenovering).
Nedenstående blev der ikke stemt om.
Men senere bliver der lavet (bygningsændring), ny udluftning fra vores vaskeri, ny pumpebrønd i fyrkælderen, selv om det virkede udmærket, samt fliser i gården.
Jeg mener det kun er det der står i referatet, der er godkendt og ikke andet.
Jeg syntes at den bestyrelse vi har er utroværdige og bør gå af. Mvh. Jan

skriv et svar
Jan Grøndahl - 2 år siden

    Kære Jan,

    Tak for din henvendelse.

    Du har ret i, at der går en grænse for, hvilke projekter bestyrelsen må igangsætte uden om generalforsamlingen. Her handler det om, hvorvidt projektet omhandler funktionalitet eller ej. Er det et problem i din forening, så har du selvfølgelig ret til at påtale dette.

    Hvis du er utilfreds med bestyrelsen i din andelsboligforening, vil jeg foreslå, at du bruger din politiske magt og stiller et forslag om, at der skal vælges andre medlemmer til bestyrelsen.

    For at gøre det, skal du indkalde til en ekstraordinær generalforsamling. Hvis du ønsker at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, bør du først læse I jeres vedtægter, hvad det kræver. Som tommelfingerregel kan der typisk afholdes en ekstraordinær generalforsamling, hvis bestyrelsen eller ¼ af medlemmerne kræver det.

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Ipsen - 2 år siden

Hej.
Vores bestyrelse har sagt ja til et tilbud fra YouSee (en tv boks) som vi skal betale 10 kr mere for om måned.
Kan de bare købe en ting på vores vegne, uden at spørge først.
Mvh. Lars

skriv et svar
Lars Christensen - 2 år siden

    Kære Lars,

    Tak for din henvendelse.

    I 2016 fik andelsbeboere, som var underlagt et fællesantenneanlæg, mulighed for frit at vælge deres egne tv-pakker. Det betød, at beboere efter juli 2016 i udgangspunktet kunne opsige deres tilslutning til fællesantenneanlægget med en måneds opsigelsesvarsel.

    Hvis jeres forening har et sløjfeanlæg er det dog anderledes. Af tekniske årsager havde beboere med sløjfeanlæg ikke mulighed for at melde sig ud. Loven trådte derfor først i kraft 1. januar 2018 for foreninger med disse anlæg.

    Alle husstande kan således frit vælge tv-pakker nu.

    Loven indeholder dog en overgangsordning, og det kan i praksis variere, hvornår beboerne i foreningerne kan framelde sig aftalen.

    Hvis jeres tv-aftale har en udløbsdato, eller hvis den allerede er opsagt, så skal foreningen efterkomme beboernes ønske om udmeldelse. Opsigelsen gør sig dog først gældende fra den dag aftalen ophører plus et opsigelsesvarsel, som er i overensstemmelse med forbrugeraftaleloven.

    Jeg vil anbefale at du læser disse artikeler: https://www.andelsportal.dk/nyheder/tv-pakker-2018/
    https://www.andelsportal.dk/nyheder/sloejefanlaeg-tv/

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Ipsen - 2 år siden

Mange af de givne svar er ikke helt nemme. Eksempelvis hvis man er utilfreds med bestyrelsen. Her er det mægtigt svært at komme igennem med noget som helst, som “den lille mand”.
Jeg har 2 gange været med til afdelingsmøder her i boligforeningen. Begge gange har jeg “haft den frækhed” at kritisere bestyrelsen for ikke at være interesseret i økonomi, vedligeholdelse og renovering af lejemålene. Også jeg blev lagt for had af alle andre beboer, og jeg blev sågar bedt om at flytte hvis jeg var utilfreds. Det har jeg nu valgt at gøre, da det jo er fuldstændig galamatias at bestyrelsen disker op med smørrebrød til afdelingsmøderne, julestjerne i december måned til alle lejemål og velkomstbuket til nye indflyttere, samt bårebuket til de der er døde.
På den anden side kan jeg ikke få lagt nyt linolium i køkkenet, efter at jeg har fået nyt køkken med lån og huslejestigning. Jeg har selv sat nyt komfur ind, da det der var her var mega gammelt. Lejligheden er ikke blevet istandsat / renoveret indvendig i 35 år. Der er blevet malet, da jeg skulle flytte ind. Så det har – efter min mening – været en nødvendighed.
Men jeg bliver stemt ned af andre beboere, der spiser deres smørrebrød og hygger sig, og så skal jeg bare ikke komme her og forsøge at kritisere.
Så mit valg er, at jeg flytter da der er mange andre ting der heller ikke bliver lavet. Måske fordi der skal bruges penge på smørrebrød og andet tant og fjas.
Jeg bor i en lille landsby, hvor det i forvejen er svært at blive accepteret som tilflytter.

skriv et svar
Robina Ravn - 2 år siden

    Hej Robina

    Tak for din kommentar. Det lyder til, at du bor i en lejerforening, og her på Andelsportal.dk beskæftiger vi os udelukkende med andelsboligforeninger. Jeg håber, at du falder til det nye sted.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 år siden

Hejsa

Jeg bor i en andelsbolig i København. Bestyrelse og nogle af medlemmerne er religiøse omkring andelstanken. Jeg er enig så langt at man ikke skal puste værdien op til noget der er urealistisk. Derfra ser vi så tingene forskelligt.

På generalforsamlingen kommer det så frem at formanden har påvirket valuaren til at fastsætte værdien af foreningen 5000 kr. Billigere pr m2, fordi han mener det var for højt sat.

Vi har altså en formand der manipulere den uvildige valuar ned. Fordi han mener lejlighederne bliver for dyre.

Er det overhovedet lovligt??

Jeg ved at bestyrrelsen kan forslå at penge sættes tilside i regnskabet. Men at han påvirker valuarvurderingen forud for regnskabet kan vel ikke være lovligt??

Kender du regler og love på dette punkt

Mvh
Thomas

skriv et svar
Thomas Nielsen - 1 år siden

    Hej Thomas

    Tak for din kommentar. Jeg kan godt forstå, at du undrer dig over, at formanden har påvirket valuarvurderingen, da det almindeligvis er på generalforsamlingen, at foreningen i fællesskab fastsætter andelsværdien. Jeg vil anbefale, at du tager kontakt til den pågældende valuar eller foreningens administrator, som kan give dig den juridiske rådgivning i forhold til spørgsmålet.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Jeg bor i en andelsbolig i København hvor der under mig er en erhvervsandel der driver kiosk. Der er i 2001 lavet en aftale omkring åbningstider for denne erhvervsandel, disse er skrevet ind i en aftale om overdragelse, der er udarbejdet af en advokat og godkendt af bestyrelsen.
Som årene er gået har kiosken “glemt” de i aftalen underskrevne regler om åbningstider og dette er nu blevet et problem. Jeg har bedt bestyrelsen om, at den oprindelige aftale om åbningstider bliver overholdt. Desværre mener bestyrelsen at de, udenom generalforsamlingen har beføjelse til at beslutte nogle nye åbningstider for kiosken. Mit spørgsmål går på om dette er lovligt?Hvis ikke det er lovligt, hvor meget flertal skal der til for at det så kan omstødes?
På forhånd tak for hjælpen.
Mvh. Tina Duetoft

skriv et svar
Tina Duetoft - 1 år siden

Hej andelsportal.dk!
Tak for jeres fine site, som jeg har gjort stor brug. Jeg vil nemlig gerne høre jeres vurdering af en twist i min andelsforening – og om som i sin kerne handler om, hvor grænserne for en bestyrelses beføjelser går – og hvad man som andelshaver kan gøre for at sanktionere mod en bestyrelse, der handler udover dens beføjelser…

Kort fortalt blev der er i december 2018 sat en lejlighed til salg i vores forening, som både andelshaver A og B gerne ville købe. A har boet længere i foreningen end B.

B hævder nu at have forkøbsretten, fordi B står højere på en intern venteliste, som er oprettet i november 2016 uden om generalforsamlingen (den står omtalt i et bestyrelsesreferat og blev ‘annonceret’ og herefter lukket efter nogle måneder).

A henviser til at den ‘nye’ interne venteliste fra 2016 er ugyldig, fordi den ikke er vedtaget på en generalforsamling, og det i øvrigt i en Beboerhåndbog fra 2005 (og som senest er opdateret i 2018) står helt klart og tydeligt, at den interne venteliste er automatisk genereret efter indflytningsanciennitet – og A anmoder derfor bestyrelsen om at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling hurtigst muligt for at få afklaret twisten – men det vil bestyrelsen ikke, og bestyrelsen ender med at indstille B og trækker sig herefter i den twist, der jo selvfølgelig opstår mellem A og B (som for øvrigt nu skal være naboer) – og som nu er overladt til ejendomsadministrator, der slet ikke kan se problemet og hævder (!!!), at en bestyrelse i en andelsforening gerne må oprette en intern venteliste uden om generalforsamlingen (og at A jo bare kunne have reageret osv.). Det skal i øvrigt siges, at B, der påberåber sig forkøbsretten, sad i bestyrelsen, da den ‘nye’ interne venteliste blev oprettet i 2016…

Problematikken er jo netop, at A (og flertallet af andelshavere) slet ikke har opdaget/bemærket, at den interne venteliste i 2016 er ændret af bestyrelsen – da det først er her i 2018/2019, at den ‘nye’ interne venteliste aktualiseres i forbindelse med lejlighedssalg…

Hvad tænker I om denne sag? Mener I, at en bestyrelse gerne – uden om generalforsamlingen – må oprette og formulere principper og regler for den interne venteliste – uden at inddrage og få det vedtaget på en generalforsamling? Og hvis bestyrelsen ikke må det, hvad kan A så gøre (ud over at forsøge at få de andre andelshavere i tale)?

Mvh A.S. Larsen

skriv et svar
Anne-Stine Larsen - 1 år siden

    Kære Anne-Stine,

    Tak for din henvendelse.

    En bestyrelsen må gerne oprette en venteliste unden om generalforsamlingen, men regler for hvordan den skal styres, og hvem der har fortrinsret til boligen, skal være vedtægtsbestemt.

    Du spørg om, hvad man som andelshaver kan gøre, for at sanktionere mod bestyrelsen. Der findes ikke en klaginstans man som andelsboligejer kan gå til. Det du kan gøre er at have det som et punkt til næste generalforsamling. Her kan I italesætte problemstillingen, hvis du mener, at bestyrelsen er gået ud over sine beføjelser. Hvis der er lang tid til næste generalforsamling kan I indkalde til en ekstraordinær generalforsamling. Her skal I dog have samlet opbakning blandt mindst en fjerdedel af de øvrige andelshavere.

    Jeg håber, at du kan bruge mit svar.

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Ipsen - 1 år siden

Bestyrelse i ejerforeningen , har problemer med at respektere ejergruppen.
Sidste GF afviklet under stærkt kritisable forhold
Ordstyrer fraadministationsselskabet.
Han optrædte diktatorisk , stærkt tendentiøs, truende.
Afviste hemmelig afstemning og opstilling af modkandidatersom vrøvl.
Derblev taget udgangspunkt ikke eksisterende vedtægter.
GF. Var præget af formelle og faktuelle fejl.
Efter min opfattelse harbestyrelsen ikke madat efter den afvikling som var en skamfuld skandale.
Et bestyrelsesmedlem har erhvervet grøn entreprise uden om alle regler.
Fri licitation , nepotisme , habilitet , pris 200 / 300.000 Alle spørgsmål og debat blev bremset af ordstyreren.
Forslag om kystsikring blev kort omtalt , der er ikke givet fuldmagt at indgå sådanne kontrakter.
Vi ville bliveindkaldt til ex. GF. , bestyrelsen har ingen beføjelser til denne indkaldelse.
Det skal åbenbart kuppet igennem , en kontrakt på ca. 800.000 kr.uden alm. Retsgarantier udlicitering , konkurrenceudsættelse fremlægning for ejergruppen.
Der er mange flere problematikker.
Vil høre om jeg kan bistand til ovenstående.
Føler man løber ind i en mur i disse spørgsmål,
Venligst Irene Sørensen.

skriv et svar
Irene sørensen - 1 år siden

    Kære Irene,

    Tak for din henvendelse.

    Du er i din gode ret til at afholde en ekstraordinær generalforsamling, hvis generalforsamlingen, et flertal i bestyrelsen eller ¼ af ejerne ønsker det. Hvis det hele er gået i hårdknude, vil jeg foreslå, at du kontakter en boligadvokat, som kan rådgive dig i de konkrete sager.

    Mvh Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Ipsen - 1 år siden

Hej Andelsportal.dk
Jeg har et spørgsmål ang afregning af vandforbrug, både koldt og varmt. Vi har i ca 10 år haft vandmålere og er blevet afregnet efter forbrug. Sidste år, har vi så fået udskiftet målere. Det har resulteret i at vi i 2018 er blevet afregning mht vandforbrug efter størrelsen på lejligheden. Der er stor forskel på lejlighederne og om en lejlighed har bad, vaskemaskine, opvaskemaskine etc og hvor mange beboer der er i lejligheden, men dette er der ikke taget højde for. Og deraf en stor forskel i vandforbrug. For mit eget vedkommende, er min vandregning så steget med 1.000 kr, i forhold til de foregående 5 år. Så jeg i 2018, efter at have haft en nogenlunde stabilt forbrug, skal betale 1000 kr mere i års forbrug end vanligt. Det er, efter mails frem og tilbage, så endelig lykkedes mig at få svar på, hvem der har taget beslutningen. Og det har bestyrelsen, dog uden at vende den med andelshaverne. Er det lovligt, pludselig at fravige en afregningsmetode? Og det uden at informere andelshaverne om dette? Skal de have søgt om dispensation? Og hvis de ikke har gjort dette, hvad mulighed har jeg så i forhold til en eventuel klage? Mvh Rudolph

skriv et svar
Rudolph - 1 år siden

    Hej Rudolf

    Tak for din henvendelse. Først og fremmest vil jeg henvise dig til denne artikel om vandmålere: https://www.andelsportal.dk/nyheder/varmtvandsmaalere/

    Den 1. januar 2017 kom nemlig et krav om individuelle varmtvandsmålere i alle etageejendomme herunder også andelsboligforeninger. Dermed skal alle andelsboligforeninger have individuelle vandmålere medmindre andelsboligforeningen har fået dispensation. Som andelshaver kan man rette henvendelse til kommunen, hvis man undrer sig over manglende varmtvandsmålere.

    Jeg vil anbefale, at du tager dialogen med bestyrelsen, så I kan afstemme dette. Samtidig kan du gøre opmærksom på denne artikel, hvor der står skrevet at: “Ud over økonomi hedder det sig, at hvis det er et projekt, hvor foreningens medlemmer kan forventes at have forskellige holdninger til løsningen, skal bestyrelsen forelægge spørgsmålet for generalforsamlingen (…)”. Hvilket lyder til at være tilfældet i denne sag.

    Søger du juridisk rådgivning vil jeg anbefale, at du kontakter foreningens administrator.
    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Hej

Må bestyrelsen i en andelsforening nægte en gulvvarme via vand?

Jeg skal ha lavet badeværelse i et rum der tidligere var køkken. Derfor er der allerede radiator rør. Det vil sige at gulvarmen bare løber gennem de eksisterende rør, bare via gulvet istedet for op på en radiator der skal hænge på væggen.
Det er både billigere og mere miljø venligt.

Men nu vil bestyrelsen ikke godkende vandbåren gulvvarme og kun give tilladelse til el gulv varme, som er væsentlig dyre og kræver et meget større arbejde.

Må de det?

De har godkendt at der må laves badeværelse 🙂

Mvh Vibeke

skriv et svar
Vibeke - 1 år siden

    Hej Vibeke

    Tak for din henvendelse. Om vandbåren gulvvarme er tilladt i din andelsboligforening eller ej – kommer an på, hvordan jeres vedtægter er formuleret. Hvis der eksempelvis i vedtægterne står, at bestyrelsen skal godkende alle renoveringsprojekter vil deres afvisning være gældende. Ønsker du en juridisk vurdering, så vil jeg anbefale, at du tager fat i foreningens administrator.

    God fredag.
    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Tak for en meget interessant artikel. Særligt bider jeg mærke i, at Erik Matthiesen siger, at “hvis det er et projekt, hvor foreningens medlemmer kan forventes at have forskellige holdninger til løsningen, skal bestyrelsen forelægge spørgsmålet for generalforsamlingen.” Her sætter I fingeren på en væsentlig problematik – der kan handle om meget andet end vedligeholdelse. Vil det sige, at grænsen for, hvilke beslutninger en bestyrelse selvstændigt må tage, går der, hvor der kan være uenighed i foreningen? Ved den grænse skal de undlade at beslutte noget, men i stedet indkalde til generalforsamling? Kan I henvise til lovgrundlaget for dette? Vi har selv en konflikt i vores forening, der går på, at vedtægterne siger, at ledige arealer skal sælges efter en intern venteliste – men bestyrelsen mener sig berettiget til at beslutte, at et andet princip overruler dette, nemlig det at den, der vil købe den største del af et ledigt areal, har fortrinsret uanset plads på ventelisten. Det princip mener vi ikke, bestyrelsen selv kan beslutte, men at det må skulle godkendes af en generalforsamling. På forhånd tak for svar.

skriv et svar
Hilde - 1 år siden

    Hej Hilde

    Tak for din kommentar. Jeg er glad for at høre, at du finder vores guide brugbar. Jeg vil anbefale, at du dykker ned i vedtægterne og læser, hvordan bestyrelsensarbejdet er beskrevet der. Her vil rolle og ansvar være udspecificeret.

    Hvis det er din opfattelse, at du ikke er den eneste, der er uenig med bestyrelsens beslutning vil jeg anbefale, at du opfordrer til, at I afholder en ekstraordinær generalforsamlingen. Her kan I tage spørgsmålet om den interne venteliste op til afstemmning. En ekstraordinær generalforsamling kan afholdes, hvis bestyrelsen eller ¼ af medlemmerne kræver det.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Hej,
Må/kan en andelsboligbestyrelse træffe afgørelse om låneomlægning udenom generalforsamlingen?
I vores vedtægter står blot at bestyrelsen skal varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre genralforsamlingens beslutninger.
Vh Susanne

skriv et svar

    Hej Susanne

    Tak for din kommentar. Jeg vil anbefale, at I på næstkommende generalforsamling tager dialogen om bestyrelsens beslutningskompetence i forhold til låneomlægning. I flere foreninger har bestyrelsen kompetencen til at omlægge lån på egen hånd, hvis det er til en bedre rente end det nuværende lån. På den måde kan foreningen handle hurtigt, hvis renten falder – hvilket kommer foreningen til gode.

    Vores ekspert har i dette brevkassespørgsmål – https://www.andelsportal.dk/brevkasse/bestyrelsens-beslutningskompetence/ – skrevet:

    “Vedrørende refinansiering af 5-rige flexlån er forholdet det at der automatisk opnås ny rente hvert 5 år. Dette kræver ikke nogen beslutning, men sker automatisk og er derfor helt uproblematisk.”

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 11 måneder siden

Kære Andelsportal,

Jeg bor i en andelsboliforening, hvor GF har besluttet at udskifte vinduerne. Efterfølgende har vi afholdt en ex GF, idet udskiftningen krævede en lånoptagelse. Bestyrelsen fik bemyndigelse til at optage et lån på xxx kr. Til dækning af omkostningerne ved udskiftningen. Der var forinden indhentet 3 tilbud og det billigste blev accepteret af bestyrelsen, og der blev indgået en kontrakt om udskiftningen. Nogle bestyrelsesmedlemmer har modarbejdet GF beslutningen om udskiftning af vinduerne og efter seneste GF er der nu flere bestyrelsesmedlemmer, som kan tænkes at modarbejde GF beslutningerne om udskiftning af vinduer. Hvordan forholder man sig, hvis bestyrelsen bevidst modarbejder GF beslutninger?
Mvh.
Katrin

skriv et svar

Kære Andelsportal,
Jeg har lidt svært ved at gennemskue hvad en bestyrelse i en grundejerforening må foretage sig. Kan en bestyrelse beslutte, at parkeringspladser på en fællesvej skal blive “privat” og tilgå bestemte husstande?
Det fremgår af en lokalplan, at der anlagt 2 parkeringspladser pr. bolig. Men de er til fri rådighed – også for gæster af husstandene.
Et par huse i foreningen har tidligere fået tinglyst deres parkeringsplads. Bestyrelsen har nu besluttet, at alle huse får tildelt 2 parkeringspladser – desuagtet at parkeringspladsen ikke er tæt på eget hus på den fælles privatvej og uden tinglysning.
Kan en bestyrelse beslutte dette – også uden en generalforsamling? Det fremgår ikke af vedtægterne, at bestyrelsen kan bestemme over parkeringspladser. Det fremgår dog, at bestyrelsen skal varetage daglige ledelse og beslutningstagning.
Med venlig hilsen
Kathrine 🙂

skriv et svar
Kathrine - 9 måneder siden

    Hej Kathrine

    Tak for din kommentar.

    “Hvis vedtægten ikke regulerer brugen af parkeringspladserne – og der ikke er truffet andre beslutninger herom – er det som udgangspunkt bestyrelsen, der beslutter hvilke retningslinjer, der skal gælde. Retningslinjerne skal dog fastsættes på et sagligt grundlag.” Sådan lyder svaret i dette brevkasse-spørgsmål: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/parkering-af-trailer/, som jeg vil anbefale, at du læser nærmere, da et lignende dilemma uddybes af en juridisk ekspert.

    Jeg vil også anbefale, at I på næste generalforsamling tager dialogen om parkeringspladserne op.

    Er du yderligere i tvivl vil jeg anbefale, at du tager dialogen med en administrator.

    Bh Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 9 måneder siden

Hej,
Vi havde en vicevært som var meget vellidt i vores forening, han boede til leje i en lejlighed i foreningen. På et tidspunkt besluttede han at flytte ud af byen for at bo til leje i et hus, ca. 1 time og 20 min væk. Vores bestyrelse stejlede over dette og forlangte at han skulle underskrive et stykke papir på at han skulle kunne tilkaldes på under 1 time, det nægtede han. Efterfølgende terminerede bestyrelsen hans ansættelse.

Beboerne i foreningen fik den første orientering om sagen da viceværten var fratrådt sin stilling.

Mit spørgsmål er om en bestyrelse har mandat til at fyre en vicevært uden at inddrage beboerne i sådan en drastisk beslutning, uden et juridisk grundlag, viceværten havde overholdt sin kontrakt.

Dbh
Henrik Wammen

skriv et svar
Henrik Wammen - 8 måneder siden

    Hej Henrik,

    Tak fordi du læser vores artikler, og stiller spørgsmål til dem. Jeg ville som udgangspunkt undersøge, hvad der står i jeres vedtægter. Hvis der ikke står noget skrevet om bestyrelsens beføjelser til at hyre eller fyre, er det en vurderingssag omkring hvilke akutte problemer der kan opstå, og som kræver en vicevært hurtigt. I forhold til kontrakten, går jeg ud fra, at han fik 3 måneders opsigelsesvarsel eller det antal måneder, som stod skrevet i kontakten. Hvis du ønsker den gamle vicevært tilbage, kan du stille det som foreslag på jeres kommende generalforesamling.

    Jeg håber, at du kan bruge mit svar.

    Med venlig hilsen

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Landt - 8 måneder siden

Kære Andelsportal.

Findes der et regelsæt som skal følges af en bestyrelse. Jeg tænker her, at hvem opsiger andels lejers lejlighed eller parkeringspladsen til familiens bil, bare fordi lejeren og bestyrelses medlemmet ikke bryder sig om hinanden, så skal bilen fjernes uden grund.

Er der nogle regler, eller er det bestyrelse og administrator der tager beslutninger?

skriv et svar

    Hej Anonym

    Tak fordi du skriver ind til os. Som udgangspunkt skal den lejekontrakt, som er indgået imellem parterne overholdes. Hvis du mener, at opsigelsen ikke er sket på et gyldigt grundlagt, så kan du beskylde bestyrelsesmedlemmet for inhabilitet. Vi har haft et lignenden spørgsmål som du kan læse her: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/eksklusion-inhabil-bestyrelse/

    Jeg håber, at du kan bruge mit svar.

    Med venlig hilsen

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Landt - 8 måneder siden

Kære Andelsboligportal
Vi har købt vores overbos lejlighed med henblik på at lægge de to andele sammen (3. og 4. sal). Bestyrelsen har givet tilladelse til købet og det fremgår af foreningens vedtægter, at sammenlægning af lejligheder er tilladt. Vi har søgt kommunen om tilladelse til at lægge lejlighederne sammen – alternativt at lægge en del af den ene lejlighed sammen med den anden og sælge en mindre “ny” lejlighed fra. Kommunen har givet tilladelse til den alternative løsning.
Arbejdet med sammenlægningen er ved at gå i gang og vi har derfor kontaktet ejendommens boligadministrator for at finde ud af, hvordan det skal foregå, når lejlighederne skal splittes op i forhold til fastsættelse af andelsværdien og fordeling af den månedlige ydelse forholdsmæssigt på de to lejligheder. Noget vi har antaget var en ren teknisk øvelse og et “nulsumsspil”, da det drejer sig om en form for fordelingsnøgle, så den nye lille frasolgte lejlighed kun skal vurderes forholdsmæssigt ud fra den reducerede størrelse og tilsvarende kun skal bære den forholdsmæssigt del af fællesudgifterne.
Boligadministrator her imidlertid svaret, at da det drejer sig om ændring af lejlighedernes størrelse, indskud og værdi er det ikke noget de eller bestyrelsen kan tage stilling til – men at det kræver en beslutning på generalforsamling. Er det rigtigt?
Ansættelsen vil jo ikke berøre resten af andelshaverne (det er et nulsumsspil) og vil kunne gøres ud fra nogle objektive kriterier. Derudover er det jo i vedtægterne (og dermed godkendt på GF) at man må lægge lejligheder sammen, så kan man ikke argumentere for, at der vil være tale om “det mindre i det mere” – en delvis sammenlægning og etablering af en ny mindre andel – og bestyrelsen dermed alene udmønter en tidligere beslutning truffet af GF?
Vh Hanne

skriv et svar
Hanne Østergaard - 7 måneder siden

    Hej Hanne

    Tak for din henvendelse. Ud fra det du skriver, så vil jeg give administrator ret i, at det kræver en godkendelse på generalforsamlingen at oprette en ny lejlighed i andelsboligforeningen. Dette skyldes, at en ny andelsbolig betyder en ændring i fordelingsnøglen, som anvendes til at udregne den enkelte andelsboligs værdi ud fra andelskronen. Fordelingsnøglen af de enkelte andele fremgår ofte af andelsboligforeningens vedtægter, og en vedtægtsændring kræver en generalforsamlingsbeslutning.

    Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/guides/vedtaegtsaendringer/

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 7 måneder siden

Bestyrelsen har tinglyst et dokument, som ikke er godkendt af generalforsamlingen.
Det drejer sig om en aftale om drift af et Vandforsinkelsesbassin, hvori Andelsboligforeningen udleder overfladevand efter aftale. Bassinet ligger på en anden matrikel.
Bestyrelsen har i et bestyrelsesreferat oplyst om at der skal laves en aftale. Men så har vi ikke hørt mere, førend at jeg opdager at aftalen er tinglyst.
Jeg mener dog ikke at bestyrelsen eller dennes advokat kan underskrive og tinglyse et dokument på Foreningens vegne uden accept fra generalforsamlingen.
Hvad siger ???

skriv et svar

    Hej Britta

    Tak for din kommentar. Ligesom der står i denne artikel, så er der en grænse for, hvad bestyrelsen må beslutte på egen hånd. Har beslutningen økonomiske konsekvenser eller har andelshaverne forskellige holdninger til emnet, så skal beslutningen tages op på generalforsamlingen inden den udføres. Det lyder til også at være tilfældet i jeres sag.

    Jeg vil dog anbefale, at du inddrager en administrator, der kan give sit juridiske besyv med. Ellers vil jeg med afsæt i denne artikel også anbefale, at du går i dialog med bestyrelsen omkring beslutningen. Du bør også lige se nærmere i jeres vedtægter, som måske giver bestyrelsen særlige beføjelser til beslutninger som disse?

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 6 måneder siden

Til Andelsportalen. Tak for ovenstående svar. I følge vedtægterne vælges bestyrelsen til at varetage den daglige ledelse og udføre generalforsamlingsbeslutninger. Nu drejer det sig om fuldmagt ifølge tinglysningsloven, og jeg mener ikke, at bestyrelsen kan tinglyse et dokument på foreningens ejendom uden at generalforsamlingen har givet fuldmagt hertil. Aftalen indeholder fremtidig fordeling af drifts- og anlægsudgifter for 3 matrikler hvoraf 2 andelsboligforeninger allerede er tilkoblet søen. Bassinet m/pumpe, brønd og rør. Ingen af os andelshavere har nogen sinde set aftalen inden tinglysning. Oplysning om tinglysningen finder først sted, efter spørgsmål fra en andelshaver på et dialogmøde over en måned efter tinglysningen. Jeg har selv fundet aftalen i Tingbogen.
Og jeg bryder mig bestemt ikke om teksten “anlægsudgifter” i aftalen, fordi matriklen hvor søen ligger nu skal byggemodnes og tilkobles bassinet med yderligere boligejendomme. I et bestyrelsesreferat har vi lige, chokerede, fået at vide, at det for os kan beløbe sig til ½ mill kr. som er forhandlingsgrundlag med bygherren som ejer matriklen. Og her mener jeg også, at bestyrelsen ikke kan indgå bindende forhandlinger med bygherren uden generalforsamlingens godkendelse. Og at der skal hyres en advokat.

skriv et svar
Britta Vordingborg - 6 måneder siden

    Hej Britta

    Ud fra ovenstående vil jeg også mene, at beslutningen skulle være truffet på en generalforsamlingen. For som nævnt i den tidligere kommentar, så skal en beslutning med økonomiske konsekvenser eller hvor der kunne være forskellige holdninger til emnet, ifølge boligadvokaten, træffes på en generalforsamling.

    Jeg vil igen anbefale dig at fremhæve disse argumenter for bestyrelsen og derefter tage kontakt til en administrator eller boligadvokat, hvis du efterfølgende ønsker juridisk opbakning.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 6 måneder siden

Hold da op hvor er der mange tvister imellem bestyrelser og andelshavere i denne brevkasse. Tvister som aldrig bliver løst, men giver et dårligt klima i andelsboligforeningerne. Er det virkeligt sådan andelstanken fungerer? Jeres råd er somme tider at kontakte administrator, men man bider jo ikke i den hånd der fodrer én. Desværre er det sådan, at mange andelshavere slet ikke ved hvilke rettigheder de har og derfor ikke bakker op på generalforsamlingerne.
Selv fik jeg fremlagt nogle vedtægter som viste en attraktiv og veldreven andelsboligforening, men virkeligheden var en ganske anden. Bestyrelsen mente, at den udstak de overordnede retningslinjer og derefter drøftede man det på generalforsamlingen. Sidste regnskabsår udviste en negativ likviditet på 36.000 kr. og et overskridelse af likviditetsbudgettet på 241.000 kr. Men det er som at slå i en dyne på generalforsamlingen.
Vi tømte kassen ved at betale over 2 mil. kontant til omlæggelse af lån. Heraf den ½ mil af vedligeholdelseskontoen. . Efterfølgende gik bestyrelsen i gang med at male alle ejendomme, afrense betonsøjler, trapper, altangange og udskifte anoder. Vi fik hele tiden – på havegangen – at vide, at der var ingen grund til nervøsitet for vores økonomi. Der blev ikke afholdt dialogmøder eller lignende. I vores vedtægter står, at i referatet skal oplyses om budgetopfølgning og økonomi. Men det er kun sket i ½ år i de 3 år jeg har boet her. Jeg har i over 30 år arbejdet som revisor og som den eneste, godkendte jeg ikke regnskabet, da det ikke fremgik af regnskabet, at man havde indgået et kreditoraftale med Realkredit hvor hele det likviditetsmæssige overskud skulle indsættes på pantsat konto i banken. Det pantsatte beløb fremgik heller ikke af de likvide midler. Administrator omregnede ikke overskuddet til likviditetsmæssigt overskud, så der blev indsat over 250.000 kr. for meget 4 måneder efter regnskabsafslutningen. De penge manglede på driftskontoen ved årsafslutningen. Men bestyrelsen skrev i et referat at der var ikke hold i mine påstande. Bestyrelsen har hele tiden gjort hvad den kunne for at sætte mig i miskredit overfor de øvrige andelshavere. Jeg er glad for min lejlighed, og det er jo heller ikke nemt at flytte,
Det er dog lykkedes at få udskiftet administrator, for det gik helt galt med regnskab, budget og vedtægter på sidste generalforsamling. Så en ekstraordinær generalforsamling blev resultatet. Det er underligt, at generalforsamlingen vælger en bestyrelse som så efterfølgende gør hvad der passer den og ikke mener det er nyttigt at samarbejde med andelshaverne. Som så bliver dybt frustrerede. Det er dyrt at anlægge civilt søgsmål. Der findes ikke nogen interesse forening for andelsboligmedlemmer, men jeg har nu fundet ud af, at man kan melde sig ind i LLO for at få hjælp. for man kan jo ikke få hjælp i ABF.
Jeg har også tænkt på at starte en interessegruppe på Facebook, men man kan jo også blive træt af, at blive ved med at kæmpe.

skriv et svar
Britta Vordingborg - 6 måneder siden

hvis der bliver oprettet en gruppe Er jeg meget interesseret

skriv et svar
birgit Lehn Rasmussen - 3 måneder siden

    Hej Birgit,
    Tak for din henvendelse – hvis voi på Andelsportal.dk bliver orienteret om en sådan gruppe vil vi naturligvis videreformidle informationer til dig.
    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 3 måneder siden

Hejsa

Vores andelsboligforening har indkaldt til ekstraordinær generalforsamling om godkendelse af et vindues projekt. Der er kun et forslag og en brev om at man ønsker at optage et lån på 2 mill og bruge 1,8 mill fra vores likvide midler. Jeg har bedt om at se tilbuddet for vindues projektet, men har endnu ikke hørt fra bestyrelsen. Har jeg ikke krav på det, så jeg ved hvad der er med i det tilbud vi har fået?
Vindues udvalget har valgt nogle blå håndtag på vinduerne, som jeg er absolut modstander af. Vindues udvalget skal vel ikke farvebestemme inde i min bolig, så burde der ikke være nogle valgmuligheder?
Jeg har sendt et forslag om dette til behandling på vores ekstraordinære generalforsamling, men har ikke hørt noget fra bestyrelsen. Kan de nægte mig at stille forslag ?
Vi har ikke før stemt om dette vindues projekt, eller set nogle tilbud på det.
Burde der ikke være nogle alternativer?

Glæder mig til at høre fra jer 🙂

God dag

Karin Andersen

skriv et svar

    Hejsa Karin,
    Tak for din henvendelse.
    Der er ikke noget krav om, at alle detaljer præsenteres for generalforsamlingen, når man beder dem om at stemme et vedligeholdelsesprojekt igennem. Det anbefales dog, at man præsenterer så mange informationer som muligt for generalforsamlingen igennem. Ellers kan generalforsamlingen undlade at stemme forslaget igennem. Og bede om, at der bliver fremlagt flere detaljer/ informationer / muligheder før forslaget bliver stemt igennem.
    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 3 måneder siden

Kære andelsportal

I min andelsforening har vi mange konflikter og problemer, særligt med vores formand, der vedtager tiltag udenom beboerne, bestyrelsen og generalforsamling.

Der må ikke bo hunde i andelsforeningen. Dog har formanden ophængt et skilt, hvor der står at ingen hunde må være i gården. Det betyder at mine forældre nu ikke kan besøge mig med deres hund i gården, eller parkere og gå igennem den. Er det lovligt at beslutte udenom afstemning?

Ydermere har vi lige fået varslet, at man nu kun må have én cykel stående i gården/kælderen pr person. Vi har fået udleveret strips, men kun så det netop passer med én cykel pr person.
Jeg forstår, at der skal ryddes i gamle cykler, men kan formanden udenom afstemning vedtage at de resterende cykler bliver smidt ud?
Så hvis man har en normal cykel og en mountainbike, så skal den ene stå i ens lejlighed?

Han siger det er blevet stemt om og vedtaget for 15 år siden, men nægter at bevise det. Jeg har modtaget 3 meget lange ubehagelige mails for at påtale det. Et andet bestyrelsesmedlem siger at det blev nedstemt for 10 år siden, men personen er for bange for formanden til at stå frem.

Hvad kan jeg gøre?

skriv et svar

    Kære Julie

    Sikke en ærgerlig situation. I andelsboligforeningen er det generalforsamlingen, der bestemmer drift og gang i foreningen – og ikke formanden som ene mand. Ønsker I ændringer i forhold til husordenen vil jeg derfor anbefale, at I indkalder til en generalforsamling og stemmer om reglerne her. Flertallet bestemmer og det er bestyrelsens opgave at sikre, at generalforsamlingens beslutninger overholdes. Det er altså den demokratiske vej, du sammen med de andre andelshavere skal gå.

    Ønsker I konkret rådgivning til konflikthåndtering i andelsboligforeningen, så tilbyder Center for Konfliktløsning nogle værktøjer, som du kan læse mere om her:

    https://www.andelsportal.dk/nyheder/konflikthaandtering-andelsbolig/

    Held og lykke.
    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden

Hej andelsportal
Jeg er formand i en andelsforenings bestyrelse, der består af 32 andelshavere (De betaler kr. 700.- om året i kontingent) og 7 ejere (Der alle er medlem af foreningen og betaler kr. 500.- om året) I bestyrelsen traf vi en beslutning om, at 1 af ejerne måtte ændre sit tilkørselsforhold til sin grund fra en vej til et af foreningens fællesarealer, dog med et par bemærkninger om, at de skulle parkere på egen grund, og hvis det senere viste sig at foreningen ønskede at bruge arealet til andet formål (Gæstehus, anneks mm) bortfaldt tilladelsen.
Nu har et andelsmedlem af foreningen foreslået til generalforsamlingen den 18/7, at man skal underkende bestyrelsens beslutning og forlanger at alle beslutninger, der vedrører bare enkelte medlemmer kun kan besluttes på en generalforsamling.
For mig betyder det, at bestyrelsen reelt ikke har nogen indflydelse, og det giver ingen mening.

skriv et svar
John Ole Aabyrt - 3 måneder siden

    Hej John

    Tak for din kommentar. Jeg forstår godt dit dilemma i forhold til driften af andelsboligforeningen, men da generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed er det generalforsamlingens beslutning, der gælder. Har I brug for juridisk vejledning eller sparring, så vil dog anbefale, at I kontakte en administrator.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden

Kære Andelsportal

Jeg føler ikke mit spørgsmål blev besvaret.

Vi har lige fået varslet, at man nu kun må have én cykel stående i gården/kælderen pr person. Vi har fået udleveret strips, men kun så det netop passer med én cykel pr person.
Jeg forstår, at der skal ryddes i gamle cykler, men kan formanden udenom afstemning vedtage at de resterende cykler bliver smidt ud?
Så hvis man har en normal cykel og en mountainbike, så skal den ene stå i ens lejlighed?

Hvis formanden udtaler at beslutningen blev truffet for 15-20 år siden, skal formanden så ikke kunne bevise dette via referat?

Hilsen Julie

skriv et svar

    Hej Julie

    Hvis formanden henviser til, at der tidligere er en generalforsamlingsbeslutning angående denne procedure, så er det svært at bevise, hvem der har ret. Jeg vil derfor anbefale, at I stemmer om dette på ny næste gang, at generalforsamlingen mødes eller indkalder til en ekstraordinær generalforsamling. Ønsker du juridisk vejledning i forhold til foreningens vedtægter nu, så vil jeg anbefale, at du kontakter en administrator med dit spørgsmål.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden

Kære andelsportal

Jeg bor i en andels forening hvor bestyrelsen på generalforsamlingen den 29. april 2019 bemyndiget til igangsætning af et omfattende VVS-projekt heriblandt udskiftning af gamle et-strengs radiatorer.
Vi blev præsenteret for en løsning med nogle pæne vertikal radiatorer der skulle monteres på en lille væg ca. 35-40 cm (derfor radiatorer i en størrelse af 30cmx220cm) hvor den ville side uden at tage plads i rummet, herudover ville det være valgfrit om man ønskede radiatorer i køkkenet (bygningerne er fra 1933-34).
Vandet i køkkenet skulle samtidigt også skiftes da det er nogle tilsvarende gamle installationer og der var mulighed for vandskader.

Alle andelshavere virkede glade og stemte JA til at de måtte gå videre med dette da vi ville få nye vandrør og nye pæne radiatorer der fyldte mindre end de gamle store et-strengs.

Projektet har imidlertid ændret sig da det har vist sig at vores klimaskærm er for dårlig, dette er ikke blevet præsenteret for beboerne. Der mangler hulmurisolering under vinduer, og vinduer er 30+ år gamle. Samt kulde fra kælder.
Derfor har rådgivende ingeniørfirma regnet frem til at vi skal have nogle større radiatorer hvis vi skal kunne holde varmen ved 60/30/20 installation. Og kan derfor ikke udfører det beskrevne projekt der blev stemt ja til.

Følgende bliver ikke præsenteret for beboerne på en GF eller andet.
Dårlig klimaskærm. Større radiatorer, hvilket resultere i at der kommer nogle dobbelt så store radiatorer op, der ikke kan sidde på de vægge der er blevet præsenteret og stemt om.
Det er ikke længere frivilligt at få radiator i køkkenet grundet bygningsreglementet.
Ud over dette vælger bestyrelsen at fjerne forsyningstrengen til vores toiletter og lave en ny løsning der bliver koblet sammen med vores brugsvand i køkken og bad. En løsning der er skiftet i nyere tid og ikke fejler noget og ikke er blevet præsenteret for beboerne og ikke var en del af projektet der blev stemt om.

Jeg mener her at bestyrelsen ikke har opfyldt det i nævnte citat:
Den tredje faktor kalder Erik Matthiesen for lidt af en joker, da den kan være svær at gennemskue for bestyrelsesmedlemmerne. Den omhandler nemlig de forskellige holdninger til løsningen.

Hvordan tolker i dette?

Med venlig hilsen Lasse

skriv et svar
Lasse Midtgård - 2 måneder siden

    Kære Lasse,
    Mange tak for din henvedelse.
    På Andelsportal.dk er vi ikke rådgivere, men udarbejder gerne artikler, hvor vi beder eksperter om deres besyv på diverse sager. Jeg kan derfor ikke give dig en endegyldig tolkning på, hvordan jeres sag bør anskues. Dog undrer jeg mig dog hurtigt over, når jeg læser artiklen her og dine kommentarer, om der i jeres tilfælde er tale om en sag, hvor økonomien er blevet en helt anden end den, som først blev vedtaget på generalforsamlingen? Hvis dette er tilfældet kan I bede om en ekstraordinær generalforsamling, hvor bestyrelsen orienterer jer om den nye løsning og I sammen kan finde en løsning, som flertallet ønsker. Det kan være, at I skal have et besyv på renoveringen fra en anden fagmand, så I har mere end et løsningsforslag at forholde jer til?

    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 2 måneder siden

Vi er 46 lejlighed hvor de 6 er købt og de fleste af de andre er blevet lejet ud mere end en gang. Så lejerne har en samlet stemme og ejerne 1 hver.

Men problemet er så at vores bestyrelsesformand gør hvad der passer ham.. uden han over hovedet har spurgt, andre om vi syntes det var en god idé.
Ikke engang snakket med næstformanden om det.

Har har fået vores anlægs gartnere til lige pludselig at lave 8 bede rundt på vores grund. Som sjovt nok kun dem i hans blok kan se.. da alle de andre ligger i mellem bygningerne .

Han har fået lavet en prøve på at få fjernet ukrudt.
Sjov nok rundt om hans egen blok. Selv om vi har fået at vide af både den første vicevært og den forrige gartner, at skal vores ukrudt væk skal der fjernes en halv meter jord..

Han har valgt at lukke en gang gennem vores hæk som har været der fra før vores bygninger blev opført for 13 år siden.. pludselig var der sat 2 stolper op og trådnet i metal..

Ham der syntes han skal bestemmen hvornår der skal slås græs.. Så bare her i år har de kørt rundt og ikke stået så meget som 1 græsstår mindst 3 gange.
Og det tager en dag for 2 mand.. Så bliver til en del spildt arbejde..

Og sådan kan jeg blive ved..

Så hvad kan jeg forlange at se dokumentation på eller forlange.. For vi vil sådan set ikke betale for det han går og får lavet uden lov.

Mvh.
Martin Martinussen

skriv et svar
Martin Martinussen - 2 måneder siden

    Hej Martin,
    Tak for din henvendelse.
    På Andelsportal.dk behandler vi sager i andelsboligforeninger og kan desværre ikke være behjælpelige med sagen i jeres lejerforening. Måske kan du får noget information hos LLO.
    Bedste hilsner
    Maria

    Maria Carlsen - 2 måneder siden

Hej
Jeg bor i andelsforening hvor man har fået lavet nogle tegninger til en overdækkede terresse, disse tegninger er ikke godkendt på et bestyrelse møde
Er disse tegningerne så lovlige og har bestyrelsen bemyndig/ lovhjelm til at man overholde disse tegninger

skriv et svar
Denice - 1 måned siden

    Hej Denice,
    Tak for din henvendelse.
    Det kommer meget an på, hvad jeres vedtægter foreskriver og hvad generalforsamlingen har givet et eventuelt udvalg tilladelse til.
    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 1 måned siden

Hvor lang varsel har man krav på ved vedligeholdelses opgaver som kræver adgang til boligen og det man har råderet over?

Er det tilladt for bestyrelses formand at anvender familiemedlemmer til vedligeholdelses opgaver?

Med venlig hilsen

Evy Bardrum

skriv et svar
Evy Bardrum. - 1 måned siden

    Hej Evy

    Tak for din kommentar. Jeg vil anbefale dig, at du ser nærmere i foreningens vedtægter, hvor disse elementer burde være bestemt nærmere. Du kan med fordel også aftale med håndværkeren, hvornår det endelige arbejde bør være færdigt. Angående dit spørgsmål om familiemedlemmer som håndværkere, så er det ofte ikke en god idé set i forhold til habilitet i sager, hvor noget skulle gå galt. Vores brevkasse-ekspert har set nærmere på spørgsmålet her:

    https://www.andelsportal.dk/brevkasse/haandvaerker-familiemedlem/

    Hvis du ønsker juridisk vejledning vil jeg anbefale dig, at du kontakter foreningens administrator.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 måned siden

Hej Andelsportal,

Jeg er kommet i klemme mellem Bestyrelsen og deres ønske om at bakke op om et sjusket VVS-prokekt. Vi har ved generalforsamling bekræftet, at vi alle ønsker en renovation af alles VVS-installationer, da de er forældede. Mit problem er dog, at vi har godkendt byggerådgiver og projekt i god tro, men vores bestyrelse har fem måneder senere endnu ikke fremlagt tegninger eller skriftlig garanti på reetablering til samme stand. Jeg er bekymret og har bedt om indsigt i projektets udbudsmateriale, men er blevet det nægtet fem gange. Jeg kan ej heller få indsigt i budgettet, foruden at få et samlet projektpris. Vi er nu nået til renovationen i min opgang og jeg har ved byggemødet/gennemgang sagt, at hvis der ikke fremvises tegninger af projekteringen, så er det for uprofessionelt og jeg stoler derfor ikke på kvaliteten af udførelsen af arbejdet, ej heller på vores byggerådgiver.

Dernæst blev jeg ringet op af vores formand, som truede mig med advokat og, at jeg kom til at betale for hele forsinkelsen og han advarede mig, at det blev dyrt og jeg blev ikke populær.

Jeg er reelt blot bekymret for, at den manglende indsigt i projektets gang skyldes, at der er lavet en studehandel eller lignende. Jeg har forgæves prøvet at indkalde til ekstraordinær generalforsamling, men de andelshavere der støttede mit foreslag sprang fra i sidste øjeblik. Jeg føler mig magtesløs og forstår ikke hvad mine rettigheder egentlig er, i forhold til at nægte dem adgang til min lejlighed før de kan fremvise tegninger for projektet.

Mvh,
Catharina

skriv et svar
Catharina - 3 uger siden

    Hej Catharina

    Tak for din kommentar. Jeg kan godt forstå dine bekymringer. Da situationen kræver juridisk rådgivning – og vi ikke er juridiske rådgivere – vil jeg anbefale dig at kontakte foreningens administrator eller en boligadvokat, der kan give sit besyv med i forhold til jeres vedtægtsbestemmelser.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 3 uger siden

Hvad gør man hvis man har tillid til en bestyrelse og har samlet underskrifter ind til en ekstraordinær generalforsamling, hvor bestyrelsen vælger at erklære indsamlingen for ugyldig (uden at give grund herfor) og ikke indkalde indenfor vedtægternes frister?

skriv et svar
Kim Josefsen - 1 uge siden

    Hej Kim

    Tak for din kommentar. Det er grundlæggende, at bestyrelsen overholder andelsboligforeningens vedtægter. Lever generalforsamlingen ikke op til tidsfristerne i vedtægterne, kan den faktisk erklæres ugyldig af dirigenten. Som beboer må man i den situation bruge sin politiske magt. Almindeligvis foreskriver vedtægten, at der skal indkaldes til ekstraordinær generalforsamling, når bestyrelsen eller en vis procentdel af medlemmerne ønsker det. Overholder I kravene i vedtægterne burde generalforsamlingen dermed ikke kunne erklæres ugyldig af bestyrelsen.

    Hvis I har en administrator tilknyttet vil jeg klart anbefale at inddrage vedkommende, som kan rådgive i forhold til jeres vedtægter..

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 uge siden