bestyrelsesarbejdegeneralforsamlingvedtægtervedtægtsændringer

Når vedtægterne 
skal ændres

Vedtægterne er andelsboligforeningens fundament, og derfor skal de fra tid til anden ændres eller opdateres. Men hvordan gør man det korrekt, og hvilke bestemmelser bør foreningen ajourføre, så de ikke modarbejder foreningslivet i dag? Advokat Erik Matthiesen guider os igennem vedtægtsændringer.

Andelsboligforeningens vedtægter udgør dens retningslinjer og driftsfundament, og det kræver derfor et grundigt 
forarbejde, inden et flertal på generalforsamlingen ændrer dem. Omvendt er det mindst lige så vigtigt, at foreningen løbende ser vedtægterne efter i krogene og sikrer, at bestemmelserne er opdateret til den virkelige drift. Forældede vedtægtsbestemmelser kan nemlig besværliggøre bestyrelsesarbejdet, hvis de ikke er ajourført med nutidens foreningsliv.

Vedtægtsændringer kræver grundig 
overvejelse

Ønsker foreningen at ændre i vedtægterne, kræver det grundig forberedelse. Alle bestemmelserne skal læses igennem, så de ikke modsiger hinanden. En proces, som ikke sker over natten, forklarer advokat og partner hos Advodan Erik Matthiesen, der kalder vedtægterne for foreningens ryggrad beskriver nemlig netop, hvordan den enkelte forening ejer og administrerer sin ejendom:

“Når man skal ind at pille ved forenings ryggrad, skal man tænke sig grundigt om, da vedtægtsændringer kommer til at gælde i ganske lang tid. Derfor anbefaler jeg altid, at foreningen allierer sig med en juridisk rådgivninger, som kender til vedtægter og har erfaring med drift af andelsboligforeninger,“ fortæller han.

LÆS OGSÅ: Hvad må bestyrelsens beslutte uden om generalforsamlingen?

Når vedtægterne ikke passer sammen

Erik Matthiesen har i sit arbejde med andelsboligforeninger oplevet flere vedtægter, som hen ad vejen er ændret i sådan en grad, at der er bestemmelser i vedtægterne, som ikke længere hænger sammen – og det er problematisk.

“Vedtægtsbestemmelser, som ikke hænger sammen, er dødhamrende besværlige at have med at gøre. Eksempelvis kan der stå, at generalforsamlingen skal indkaldes med 3 ugers varsel, hvori der skal være en dagsorden med forslagene. Men samtidig lyder fristen for forslag på 2 uger før generalforsamlingen. Det stemmer ikke, og dermed bider vedtægterne sig selv i halen i en grad, så processen går i stå,“ forklarer Erik Matthiesen.

Hvilket flertal kan ændre vedtægterne?
Det står i vedtægterne hvilken type flertal, det kræver for at ændre dem. Typisk vil der kræves et kvalificeret flertal med en fordeling på 2/3. Hertil kommer ofte et quorumkrav – altså et krav til, hvor mange der skal møde op på generalforsamlingen – som også lyder på 2/3.

Møder færre op, kan foreningen foretage en foreløbig vedtægtsændring og indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvor vedtægtsændringen kan vedtages endeligt, hvis 2/3 af de fremmødte stemmer for – uden krav til fremmødet.

Krav om bopælspligt kan spænde ben for andelsboligsalg

En vedtægtsændring, som Erik Matthiesen oplever, at andelsboligforeninger særligt har fokus på, omhandler bopælspligt og kortidsudlejning via eksempelvis Airbnb.

“I mange vedtægter står det, at man kun må udleje sin andelsbolig, hvis man er midlertidig fraværende, under uddannelse, udstationeret eller andet. Det kommer i konflikt med de andelshavere, som gerne vil bo i sommerhus eller kolonihave i sommerperioden, da de ikke kan leje boligen ud imens. Samtidig betyder det, at der ikke må laves forældrekøb i foreningen,“ siger Erik Matthiesen som oplevede, at denne vedtægtsbestemmelse gav nogle foreninger problemer under finanskrisen, hvor flere andelsboliger ikke kunne sælges grundet disse begrænsninger.

“Disse restriktioner begynder nogle foreninger at bløde op for. Enten for at gøre boligerne nemmere at sælge eller for at give større fleksibilitet til de beboere, som gerne vil bo i en sommerbolig og leje ud i perioder,“ forklarer Erik Matthiesen.

LÆS OGSÅ: Flere andelsboligforeninger hilsner Airbnb velkommen

En utopisk tro på et forenings-Danmark?

Tanken bag andelsboliger er oprindeligt bygget på sympati og fællesskab, hvor medlemmer driver foreningen solidarisk med hinanden. Andelstanken kan dog flere steder se helt anderledes ud. Et scenarie, som flere vedtægter ikke tager højde for.

“De vedtægter, der kan være særligt besværlige, er dem, som lægger op til, at et forenings-Danmark stadig lever. I nogle foreninger 
lever det i fuld flor, men ikke i alle. Her kan en bestemmelse lyde, at bestyrelsen skal bestå af minimum 5 medlemmer, og det kan næsten være en umulighed i praksis. I gamle dage var det ikke noget problem, men det bliver sværere og sværere, og det skal foreningerne huske at indtænke i vedtægterne,“ siger Erik Matthiesen og opfordrer ligeledes foreningerne til at tjekke op på, hvorvidt vedtægterne bør moderniseres i forhold til den teknologiske udvikling:

“Rent lavpraktisk kan nogle vedtægter med fordel moderniseres i forhold til måden, foreningen kommunikerer på. I flere vedtægter 
står, at indkaldelser skal sendes med posten, nogle sågar med et anbefalet brev, hvilket er en dyr fornøjelse. Hvorfor ikke opdatere vedtægterne sådan, at kommunikationen sker mere elektronisk via mail,“ pointerer den erfarne advokat afslutningsvis.

Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Kommentarer

I min forening har vi ikke nogen politik vedrørende rygning der generer naboer. Røgen går ud til opgangen og forpester de nørliggende lejligheder. Hvad kan vi gøre ? Vi har også forældrekøb der lejer deres lejligheder til røggenerende børn. Hvad siger lejeloven om røggener ?
Jeg har brug for ændring af vores vedtægter desangående. Kan I hjælpe ?
På forhånd tak og God Jul til Alle, Ala

skriv et svar
Ala Goldblum Elczewska - 2 år siden

    Hej Ala

    Tak for din henvendelse. Det kan være svært at sætte nye regler for rygning i din andelsboligforening. Rygeloven omfatter nemlig ikke private hjem og private etageejendomme, hvor der ikke er umiddelbar adgang for offentligheden. Man har derfor ret til at ryge i sit eget hjem. Dog kan man med det rette flertal godt indføre rygeforbud i opgange, på lofter og i kældre. Men ellers har man som udgangspunkt ret til at ryge i sin andelsboligforening.

    God jul til dig også 🙂
    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 2 år siden

Et forslag om en vedtægtsændring, som bliver stemt ind, træder det i kraft omgående. jeg mener, at dette er tilfældet. Venlig hilsen
Erik Thrane

skriv et svar
Erik Thrane - 2 år siden

    Hej Erik

    Tak for din henvendelse. Det står i vedtægterne, hvilken type flertal, det kræver for at ændre dem, og hvornår ændringerne træder i kraft. Du har ret i, at de almindeligvis træder i kraft efter generalforsamlingen er afholdt.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 2 år siden

kan en bestyrelse ændre sammensætningen i bestyrelsen således at ud af 3 bestyrelsemedlemmer kan 2 være fra samme bolig altså 1 andelsbevis hvor der i bestemmelser nu kun kan side 1 men man sidder 2 i dag og vil ikke rette ind efter vedtægter men vælger og sige at man vil ændre dem ved næste generalforsamling ved vedtægt forslag til at der kan side 2.
Hver andelshaver/hus har 1 stemme nu og de gamle beboer handler i dag mod vedtægter, ved at stemme mod vedtægternes ordlyd allerede- ved mistillidsvalg blev de sidende med stemmer 6-2
er en sådan vedtægtsændring lovlig —

skriv et svar
ida kjær - 2 år siden

    Hej Ida

    Tak for din henvendelse. Det er altid vedtægterne, der bestemmer, hvem der må indgå i en bestyrelse. Bestyrelsen skal derfor rette sig efter de gældende vedtægter. Ifølge normalvedtægterne (§ 26, Stk. 5), så er det kun ét medlem pr. husstand, der kan være med i bestyrelsen. Der står: “Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, disses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand og kun en
    person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted.”

    Jeg vil anbefale, at du kontakter en administrator, hvis vedtægterne ikke overholdes.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 2 år siden

1)Du skriver at kommunikation kan ske elektronisk via mail. Hvem har ansvaret for at det er de rigtige mailadresser som folk har opgivet?
2) Hvornår kan man påberåbe sig at en vedtægtsændring ikke skal gælde for en andelshaver, men at man vil følge den “gamle” vedtægt?
Hilsen Lars Kjær

skriv et svar
Lars Kjær - 1 år siden

    Hej Lars,

    Tak fordi du besøger vores side og stiller spørgsmål til vores artikler og guides.

    Som udgangspunkt er det den enkelte andelshaver, som er ansvarlig for, at den mail de har opgivet er korrekt. Men et lille skriv i beboernes postkasser med en reminder om, at hvis de har fået ny mailadresse eller ændret deres gamle, så skal de oplyse det til bestyrelsen, er altid god stil.

    En vedtægtsændring skal som udgangspunkt følges af alle beboere. Når en vedtægt erstattes af en anden, gælder den gamle ikke længere. Man kan defor ikke påberåbe sig, at en vedtægtsændring ikke gælder for een.

    Med venlig hilsen

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt - 1 år siden

I foreningens vedtægt, har alle andelshavere købt deres andelslejlighed beregnet udfra et historisk indskud. Dvs, der har ikke været forskel i købspris på store lejligheder og små lejligheder. Boligafgift er dog beregnet udfra den oprindelige lejeudgift, og fordeles på areal. Dette er der nu fastsat tvivl om, at det strider imod andelsboligloven og lighedspricippet. og der er tales om en ændring i formuefordelingen via en vedtægten, Er det ikke mest korrekt og rimeligt, at ændringen i formuefordeling skal ske med fremadrettet virkning, således, at der ikke sker det, at nogle andelshavere bliver rigere og andre andelshavere(små lejligheder) bliver fattigere ? Jeg har købt min lejlighed for et år siden, og vil lide et stort tab, såfremt ændringen ændres med tilbagevirkende kraft, i har i så fald betalt alt for meget for min lejlighed.

skriv et svar
Nina Pedersen - 12 måneder siden

    Kære Nina,

    Det er op til jer i foreningen, hvad I vedtager. Du kan jo fremsætte dit forslag på jeres næste generalforsamling, med de argumenter du har skrevet ind til os med.

    Jeg håber, at det hele løser sig.

    Med venlig hilsen

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt - 12 måneder siden

Hej andelsportalen,

Når der vedtages nye vedtægter/regler for andele på generalforsamlingen. Er det så alm. praksis at disse vedtægter/regler også har en bagudrettet virkning eller er det kun fremadrettet?

Vh
Emil

skriv et svar

    Hej Emil

    Tak for din kommentar. Med mindre jeres vedtægter foreskriver andet, så træder vedtægterne i kraft efter generalforsamlingen er afholdt. Der kan dog opstå særlige situationer, men tommelfingerreglen er, at de træder i kraft fra vedtagelsestidspunktet.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 9 måneder siden

Hej Andelsportal,
Vi har lige fået altaner nogen af os i vores forening og i den forbindelse et nyt reglsæt. Men det er dog ikke nogen regler der har været til afstemning.
Er det ikke rigtigt at selvom det nye altan regler er der tale om en vedtægts ændring og i så fald i vores forening vil kræve 2/3 af stemmerne, som vores vedtægter foreskriver?

Og læste her længere oppe på portalen at rygeloven ikke gælder i etage ejendomme og private hjem, så mit spørgsmål er om det så også gælder vedr. Altaner?
På forhånd tak
Mvh.
Morten

skriv et svar
Morten - 7 måneder siden

    Hej Morten

    Tak for din kommentar. Der kan ikke laves et rygeforbud for nuværende beboere i ejendommen – heller ikke, hvis det stemmes igennem på en generalforsamling. Et forbud vil kun gælde for nye tilflyttere, som har købt sig ind i andelsboligforeningen bevidste omkring denne restriktion. I kan altid tage reglerne for altanerne op til diskussion på generalforsamlingen og stemme om dem. Da flere foreninger grundet corona skal udskyde generalforsamlingen kan det være, at de nuværende regler er sat på den baggrund.

    Er du i tvivl om yderligere i forhold til jeres vedtægter, så vil jeg anbefale dig at kontakte administrator for en juridisk vurdering.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 7 måneder siden

Goddag!
Jeg bor i en Senior andelsboligforening med 22 boliger i 11 dobbelthuse. Den enkelte grund er
på 350 kvadratmeter
Til foreningens årlige generalforsamling den 15. juni 2020 er der

skriv et svar
Niels Horup Andersen - 6 måneder siden

Goddag!
Jeg bor i en Senior andelsboligforening med 22 boliger i 11 dobbelthuse. Hver enkelt grund er på 350 kvadratmeter. Hver bolig er på 95 kvadratmeter plus et redskabsskur på 4 kvadratmeter.
Til foreningens årlige generalforsamling den 15. juni 2020 er der fremsat et forslag som lyder:
” Opførsel af skur/hundehus eller anden bygning må ikke være synlig fra offentlig vej/gangsti.”
Der står intet om denne begrænsning i i Aarhus Kommunes lokalplan fra juni 1992 suppleret med tillæg til lokalplan fra maj 1997. Byggeriet er fra år 2000.
Kan man lave en sådan begrænsning i vedtægterne uden hensyn til, hvad der måtte stå i lokalplanen?. Er forslaget juridisk holdbart?.

skriv et svar
Niels Horup Andersen - 6 måneder siden

    Goddag Niels,
    Mange tak for din henvendelse.
    Jeg har ikke hørt om lignende fortilfælde, men umiddelbart tror jeg ikke, at der er noget, der kan hindre at et flertal på generalforsamlingen vedtager en sådan vedtægtsændring. Der findes andelsboligforeninger, der har regler for, hvordan altaner må beklædes, så jeg tror også at det er muligt at vedtage størrelsen på opførte skure/hundehuse i foreningen.
    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 6 måneder siden

Dannebo 3- Fredensborg
Vi har et stakit rundt om vores haver, vendt ud mod kørevejen. Vores vedtægter siger max højde
på stakittet -1.80 m. Flere af vore beboere synes at det er for højt og ønsker det sat ned til 1,60m. Kan man på en generalforsamling (hvis flertal) ændre vedtægten således, at de bestående stakitter ku n må værne 1,,60m? Der skal altså fjernes en 20cm planke En beboer har sat et stakit op – 1,80m, men ikke lavet det i henhold til vedtægterne, kan man forlange af beboeren at få det lavet om?
Mvh. /Stephen Donsø

skriv et svar
Stephen Donsø - 2 måneder siden

    Hej Stephen

    Tak for din kommentar. Faktisk kan man som forening godt kræve, at en andelshaver fjerner eller genetablerer en renovering, der går imod vedtægterne. Står målene på hegnet derfor klart og tydeligt beskrevet i jeres vedtægter, kan I godt kræve hegnet ændret. Det er dog væsentligt, at vedtægtsbestemmelsen var stemt igenne – og videreformidlet til beboeren – inden hegnet blev etableret, da man ikke kan komme med disse ændringer på bagkant.

    Jeg håber, I kan finde en løsning uden alt for meget besvær for andelshaveren eller jer.
    Søger I juridisk rådgivning vil jeg anbefale jer, at I kontakter en administrator.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 2 måneder siden

Hej Andelsportal
Jeg solgte for ca. 2 år siden min andelslejlighed efter punkt og prikke. Køber har så i dag informeret mig om, at foreningen har ændret vedtægterne, således at andelshavernes formue skal vurderes ud fra BBR og ikke boligafgift, som tidligere. I tilfælde af min forhenværende lejlighed betyde det, at både formuen og boligafgiften sættes ned.

Køber har så fremsat et krav om tilbagebetaling på difference på andelsformuen/andelsværdien ifm. salget, og den nye, nedsatte værdi, hvilket for mig fremstår helt urimeligt, da jeg jo solgte efter gældende regler og vurdering. Og samtidig har jeg ikke kunne drage fordel af den i sammenhæng nedsatte boligafgift, som kommer af den nedsatte formueudregning, mens jeg boede der.

Kan det virkelig være rigtigt?

skriv et svar
Jesper - 2 måneder siden

    Hej Jesper

    Tak for din kommentar. Hvis du solgte efter reglerne og vedtægterne foreskrev dengang – uden en overpris – så vil jeg bestemt ikke mene, at du kan møde et tilbagebetalingskrav. I nogle foreniger ændrer man også vurderingsprincip – eksempelvis fra en offentlig ejendomsvurdering til en valuar – men det gælder de nuværende beboere og ikke de tidligere. Men da spørgsmålet er af så teknisk en karakter vil jeg klart anbefale dig at kontakte en boligadvokat med speciale i andelsboligforeninger for vejledning. Har foreningen en administrator tilknyttet er dette også et godt sted at starte.

    Held og lykke med din sag.
    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 2 måneder siden

Hej

Min andelsforeningen foreslår at ændre vedtægterne så man ikke længere kan fremleje tidsubegrænset til familiemedlemmer.

Hvad så når man allerede fremlejer til et familiemedlem?
Man har jo købt andelen under de forudsætninger som stod i vedtægterne. Hvis de ændres har man jo købt på falske forudsætninger.

Det kan vel ikke lade sig gøre

skriv et svar

    Hej Peter,

    Mange tak for din kommentar.

    Du har ret i dit perspektiv. Et eksempel kunne være, hvis du køber dig ind i en andelsboligforening med en forudsætning om, at man må have husdyr i foreningen, men at det bliver ændret undervejs, så må du fortsat beholde husdyret, men dog ikke anskaffe dig et nyt. Du vil derfor ikke blot fra den ene dag til den anden kunne blive krævet at opsige kontrakten med nuværende lejer. Dog vil jeg opfordre dig til at gå i dialog på en generalforsamling og finde ud af dine konkrete rettigheder. Ordet tidsubegrænset er nemlig noget, I skal finde frem til en løsning på i fællesskab. Skal du have 2 år til at omstille dig? Eller må du køre lejeperioden ud med nuværende medlem og derefter ikke indgå en ny kontrakt eller en tredje løsning?

    Jeres administrator vil kunne hjælpe med juridisk rådgivning i denne sammenhæng.

    Jeg håber I finder en løsning,

    De bedste hilsner
    Mette Blume – Andelsportal.dk

    Mette Blume - 2 måneder siden

Hej Andelsportal.
Mig og min kæreste har for godt en månede siden overtaget vores andelsbolig.
Efter en del ballade med et bestyrelsesmedlem ang fejl og mangler ved indflytning, er vi nu yderligere blevet gjort opmærksom på at vi ikke må parkere min kærestes firmabil her ved vores hus.
Der står dog intet om denne regl i ordensreglerne.
Nu er der blevet indkaldt til ekstraordinær generalforsamling for at ændre vedtægterne i foreningen så der ikke længere må holde gulplade biler på foreningens område. Altså heller ikke i vores egen carport.
Men kan foreningen lave så væsentlig en ændring i vedtægterne og ordensreglerne?
Bliver det stemt igennem er nød til at finde et andet sted at bo, ellers tvinges min kæreste til at skifte job, til et job uden firmabil.

Håber i kan være behjælpelige.

skriv et svar
René - 4 uger siden

    Hej René,

    Mange tak for din kommentar.
    Reglerne skal stå i husordenen eller i vedtægterne – og gør de ikke det, så anbefaler vi, at du tager problemstillingen op til næste generalforsamling, før denne ændring eventuelt skulle gælde. Derudover kan du med fordel tage kontakt til andelsboligforenings administrator, skulle jeres forening have en.

    De bedste hilsner
    Anton Egholm
    Andelsportal.dk

    Anton Egholm - 3 uger siden
Skriv en kommentar