bestyrelsesarbejdegeneralforsamlingvedtægtervedtægtsændringer

Når vedtægterne 
skal ændres

Vedtægterne er andelsboligforeningens fundament, og derfor skal de fra tid til anden ændres eller opdateres. Men hvordan gør man det korrekt, og hvilke bestemmelser bør foreningen ajourføre, så de ikke modarbejder foreningslivet anno 2018? Advokat Erik Matthiesen guider os igennem vedtægtsændringer.

Andelsboligforeningens vedtægter udgør dens retningslinjer og driftsfundament, og det kræver derfor et grundigt 
forarbejde, inden et flertal på generalforsamlingen ændrer dem. Omvendt er det mindst lige så vigtigt, at foreningen løbende ser vedtægterne efter i krogene og sikrer, at bestemmelserne er opdateret til den virkelige drift. Forældede vedtægtsbestemmelser kan nemlig besværliggøre bestyrelsesarbejdet, hvis de ikke er ajourført med foreningslivet anno 2018.

Vedtægtsændringer kræver grundig 
overvejelse

Ønsker foreningen at ændre i vedtægterne, kræver det grundig forberedelse. Alle bestemmelserne skal læses igennem, så de ikke modsiger hinanden. En proces, som ikke sker over natten, forklarer advokat og partner hos Advodan Erik Matthiesen, der kalder vedtægterne for foreningens ryggrad beskriver nemlig netop, hvordan den enkelte forening ejer og administrerer sin ejendom:

“Når man skal ind at pille ved forenings ryggrad, skal man tænke sig grundigt om, da vedtægtsændringer kommer til at gælde i ganske lang tid. Derfor anbefaler jeg altid, at foreningen allierer sig med en juridisk rådgivninger, som kender til vedtægter og har erfaring med drift af andelsboligforeninger,“ fortæller han.

LÆS OGSÅ: Hvad må bestyrelsens beslutte uden om generalforsamlingen?

Når vedtægterne ikke passer sammen

Erik Matthiesen har i sit arbejde med andelsboligforeninger oplevet flere vedtægter, som hen ad vejen er ændret i sådan en grad, at der er bestemmelser i vedtægterne, som ikke længere hænger sammen – og det er problematisk.

“Vedtægtsbestemmelser, som ikke hænger sammen, er dødhamrende besværlige at have med at gøre. Eksempelvis kan der stå, at generalforsamlingen skal indkaldes med 3 ugers varsel, hvori der skal være en dagsorden med forslagene. Men samtidig lyder fristen for forslag på 2 uger før generalforsamlingen. Det stemmer ikke, og dermed bider vedtægterne sig selv i halen i en grad, så processen går i stå,“ forklarer Erik Matthiesen.

Hvilket flertal kan ændre vedtægterne?
Det står i vedtægterne hvilken type flertal, det kræver for at ændre dem. Typisk vil der kræves et kvalificeret flertal med en fordeling på 2/3. Hertil kommer ofte et quorumkrav – altså et krav til, hvor mange der skal møde op på generalforsamlingen – som også lyder på 2/3.

Møder færre op, kan foreningen foretage en foreløbig vedtægtsændring og indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvor vedtægtsændringen kan vedtages endeligt, hvis 2/3 af de fremmødte stemmer for – uden krav til fremmødet.

Krav om bopælspligt kan spænde ben for andelsboligsalg

En vedtægtsændring, som Erik Matthiesen oplever, at andelsboligforeninger særligt har fokus på, omhandler bopælspligt og kortidsudlejning via eksempelvis Airbnb.

“I mange vedtægter står det, at man kun må udleje sin andelsbolig, hvis man er midlertidig fraværende, under uddannelse, udstationeret eller andet. Det kommer i konflikt med de andelshavere, som gerne vil bo i sommerhus eller kolonihave i sommerperioden, da de ikke kan leje boligen ud imens. Samtidig betyder det, at der ikke må laves forældrekøb i foreningen,“ siger Erik Matthiesen som oplevede, at denne vedtægtsbestemmelse gav nogle foreninger problemer under finanskrisen, hvor flere andelsboliger ikke kunne sælges grundet disse begrænsninger.

“Disse restriktioner begynder nogle foreninger at bløde op for. Enten for at gøre boligerne nemmere at sælge eller for at give større fleksibilitet til de beboere, som gerne vil bo i en sommerbolig og leje ud i perioder,“ forklarer Erik Matthiesen.

LÆS OGSÅ: Flere andelsboligforeninger hilsner Airbnb velkommen

En utopisk tro på et forenings-Danmark?

Tanken bag andelsboliger er oprindeligt bygget på sympati og fællesskab, hvor medlemmer driver foreningen solidarisk med hinanden. Andelstanken anno 2018 kan dog flere steder se helt anderledes ud. Et scenarie, som flere vedtægter ikke tager højde for.

“De vedtægter, der kan være særligt besværlige, er dem, som lægger op til, at et forenings-Danmark stadig lever. I nogle foreninger 
lever det i fuld flor, men ikke i alle. Her kan en bestemmelse lyde, at bestyrelsen skal bestå af minimum 5 medlemmer, og det kan næsten være en umulighed i praksis. I gamle dage var det ikke noget problem, men det bliver sværere og sværere, og det skal foreningerne huske at indtænke i vedtægterne,“ siger Erik Matthiesen og opfordrer ligeledes foreningerne til at tjekke op på, hvorvidt vedtægterne bør moderniseres i forhold til den teknologiske udvikling:

“Rent lavpraktisk kan nogle vedtægter med fordel moderniseres i forhold til måden, foreningen kommunikerer på. I flere vedtægter 
står, at indkaldelser skal sendes med posten, nogle sågar med et anbefalet brev, hvilket er en dyr fornøjelse. Hvorfor ikke opdatere vedtægterne sådan, at kommunikationen sker mere elektronisk via mail,“ pointerer den erfarne advokat afslutningsvis.

Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Kommentarer

I min forening har vi ikke nogen politik vedrørende rygning der generer naboer. Røgen går ud til opgangen og forpester de nørliggende lejligheder. Hvad kan vi gøre ? Vi har også forældrekøb der lejer deres lejligheder til røggenerende børn. Hvad siger lejeloven om røggener ?
Jeg har brug for ændring af vores vedtægter desangående. Kan I hjælpe ?
På forhånd tak og God Jul til Alle, Ala

skriv et svar
Ala Goldblum Elczewska - 4 måneder siden

    Hej Ala

    Tak for din henvendelse. Det kan være svært at sætte nye regler for rygning i din andelsboligforening. Rygeloven omfatter nemlig ikke private hjem og private etageejendomme, hvor der ikke er umiddelbar adgang for offentligheden. Man har derfor ret til at ryge i sit eget hjem. Dog kan man med det rette flertal godt indføre rygeforbud i opgange, på lofter og i kældre. Men ellers har man som udgangspunkt ret til at ryge i sin andelsboligforening.

    God jul til dig også 🙂
    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 4 måneder siden

Et forslag om en vedtægtsændring, som bliver stemt ind, træder det i kraft omgående. jeg mener, at dette er tilfældet. Venlig hilsen
Erik Thrane

skriv et svar
Erik Thrane - 2 måneder siden

    Hej Erik

    Tak for din henvendelse. Det står i vedtægterne, hvilken type flertal, det kræver for at ændre dem, og hvornår ændringerne træder i kraft. Du har ret i, at de almindeligvis træder i kraft efter generalforsamlingen er afholdt.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden

kan en bestyrelse ændre sammensætningen i bestyrelsen således at ud af 3 bestyrelsemedlemmer kan 2 være fra samme bolig altså 1 andelsbevis hvor der i bestemmelser nu kun kan side 1 men man sidder 2 i dag og vil ikke rette ind efter vedtægter men vælger og sige at man vil ændre dem ved næste generalforsamling ved vedtægt forslag til at der kan side 2.
Hver andelshaver/hus har 1 stemme nu og de gamle beboer handler i dag mod vedtægter, ved at stemme mod vedtægternes ordlyd allerede- ved mistillidsvalg blev de sidende med stemmer 6-2
er en sådan vedtægtsændring lovlig —

skriv et svar
ida kjær - 1 måned siden

    Hej Ida

    Tak for din henvendelse. Det er altid vedtægterne, der bestemmer, hvem der må indgå i en bestyrelse. Bestyrelsen skal derfor rette sig efter de gældende vedtægter. Ifølge normalvedtægterne (§ 26, Stk. 5), så er det kun ét medlem pr. husstand, der kan være med i bestyrelsen. Der står: “Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, disses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand og kun en
    person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted.”

    Jeg vil anbefale, at du kontakter en administrator, hvis vedtægterne ikke overholdes.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 måned siden