Fællesforetagende med flere fortegn

En god og billlig bolig, som er et mellemstadie mellem ejermarkedet og lejemarkedet. En boligform, hvor medlemmer i fællesskab driver deres ejendom og er solidariske med hinanden. Tanken bag andelsboliger er sympatisk, og det er en boligform, der historisk set har været opbakning til længe. Desværre er andelsboligformen blevet genstand for en del diskussion – både økonomi og ideologi debatteres, fordi fortjeneste og økonomi i de senere år har fået større betydning.

Et overophedet boligmarked

Andelsboliger er populære. I de større byer er det meget svært at komme i nærheden af en dem. Efterspørgslen er så stor, at det er meget få andelsboliger, der bliver sat til salg hos en ejendomsmægler. Og de, der bliver sat til salg via mægler, sælges meget hurtigt. Nye tal fra boligsiden viser, at det sidste år tog 103 dage at sælge en andelsbolig gennem en ejendomsmægler, og det er et fald på 18 dage i forhold til året før.

„I de største byer i landet kan det være rigtig svært bare at komme i nærheden af en andelsbolig, fordi efterspørgslen er langt, langt større end udbuddet. Det giver en helt ekstrem konkurrence, og derfor er et fald i salgstiden helt naturlig. Men vi ser nu en spændende udvikling, der viser, at det rent faktisk er salgstiden på andelsboligerne uden for København, der får det samlede tal for hele landet til at falde,“ siger Birgit Daetz, der er kommunikationsdirektør hos Boligsiden.dk.

Stigende priser

Andelsboligerne har i løbet af de seneste år har været en meget eftertragtet vare og det fremgår også af priserne. En ny analyse fra Danmarks Statistik viser, hvordan priserne på andelslejligheder har udviklet sig. Analysen, som har været mere end fire år undervejs, har kun medtaget andelslejligheder, som udgør 73 procent af det samlede antal andelsboliger i Danmark. Tallene viser, at prisen på andelslejlighederne er steget med 16 procent fra første kvartal 2014 til andet kvartal 2017, mens det tilsvarende tal for ejerlejligheder er 32 procent. Og 35 procent i København. Forklaringen ligger i maksimalpriserne: andelsboligmarkedet er et mere fastlåst marked end ejerboligmarkedet og reguleret af prislofter. Det fremgår også af samme analyse, at andelslejligheder siden 3. kvartal i 2015 er blevet solgt til maksimalprisen i mere end 95 procent af tilfældene.

En lukket klub

Derfor spejder mange købere i dag forgæves efter andelsboliger. De fleste andelsboliger sælges nemlig via ventelister, selvsalg og netværk af familie og venner. Det har desværre også medført, at penge under bordet igen er blevet et reelt problem på andelsboligmarkedet. Sidste år viste en spørgeskemaundersøgelse foretaget af TV2, at 7 ud af 10 købere i København havde oplevet krav om penge under bordet.

De, som kommer til en andelsbolig i København på lovlig vis, kommer ofte til den, fordi de er i familie med andelshavere i andelsboligforeningen. Eller fordi de har et netværk med de helt rigtige kontakter, der kan give dem adgang til en af boligmarkedets juveler, som boligformen efterhånden er blevet døbt. Forfordeling i en sådan grad, at flere kalder det for nepotisme.

Andelsboligmarkedet er ikke for dem, der kommer ind med firtoget. Det er ikke længere et mellemstadie mellem lejemarked og ejermarked, hvor unge kan få muligheden for en billig lejlighed, og hvor boligmassen blandes i forhold til socialgrupperne, og almindelige mennesker kan få adgang, når de står og mangler en bolig.

Men hvad er det så? Det øgede fokus på hvem, der får adgang og fortjeneste, rejser spørgsmålet om andelsboligtanken og dens eksistens i dag.

Ophævelse af pantsætningsforbud blev startskud

Maja Hojer Bruun, antropolog og lektor ved Institut for Læring og Filosofi på Aalborg Universitet, har forsket i, hvad det vil sige at eje og drive et hus i fællesskab som en andelsboligforening – og hun spotter visse udfordringer med at forene fællesskab, gårddage og venskab med hensynet til penge og økonomi.

I hendes forskning fremhæver hun blandt andet betydningen af pantsætningsforbuddet: I 2005 ophævede man pantsætningsforbuddet, og herved fik andelshaverne mulighed for at låne med pant i deres lejlighed. Det medførte at priserne på andelsboliger begyndte at stige, og det skabte en økonomisk forskel mellem de, der havde andelen fra tidligere, og de, der kom til efter 2005.

„Forandringerne skyldes byfornyelse, pres på priserne, en boligboble og politiske beslutninger, som har gjort, at pantsætning af medlemmernes andele blev tilladt, nye lånemuligheder blev indført, og offentlige vurderinger blev sat højere,“ udtalte Maja Hojer Bruun i en artikel til Andelsportal.dk fra november 2016.

Det er alt sammen faktorer, der har været med til at sætte agendaen i foreningerne, og som har påvirket andelsboligmarkedets udvikling og identitet. Når andelsboliger er blevet til objekter for spekulation, kan man ikke bebrejde den enkelte andelshaver muligheden for at sige ja til ekstra penge og drømme om højere vurderinger, der kan opskrive værdien af andelsboligen. I stedet bør man se på den politik, der bliver ført på andelsboligområdet.

Andelstanke: Det princip at brugerne danner en forening til fx køb og salg eller behandling af egne produkter, idet hvert medlem har én stemme, mens overskuddet fordeles efter det enkelte medlems omsætning med foreningen

Det Danske Sprog- og Litteraturselskab

Boligpolitikken skal afgøre andelsboligmarkedets fremtid

Andelsboligmarkedet er med andre ord populært men under forandring og under pres – og andelstanken er i modvind. Eksperter og politikere ved det godt. Derfor skal markedet reformeres, lovændringer er på vej, retningslinjer skal ensrette valuarvurderinger, og nye tiltag skal findes for at sorte penge i andelsboligkøb minimeres.

Faren ved at reformere andelsboligmarkedet er, at det gøres forkert. Sidste måned lagde regeringen op til, at et relativt lille antal andelsboliger opført efter 1966 får mulighed for at omdanne sig til ejerlejligheder. Hvorfor skellet sættes der, er der ikke nogen, der har haft et entydigt svar på.

I alt drejer det sig om 13.300 andelsboliger, og er man bosiddende i en af de andelsboliger, kan man se frem til en økonomisk fordel. De nuværende andelshavere kan nemlig se frem til en gennemsnitligt skattepligtig gevinst på 825.000 kroner ved at blive omlagt til en ejerbolig. Er andelsboligen beliggende i København, kan den skattepligtige fortjeneste være helt op mod 1,5 og 3 millioner kroner.

Flere eksperter påpeger, at en sådan ændring kan gøre det svære for folk med lav indkomst at komme ind på boligmarkedet.

Samtidig indeholder den kommende andelsboliglov med 16 nye tiltag også nye og skærpede krav til lånoptagelse for nystiftede andelsboligforeninger. Tiltag, der kan sætte en stopper for etableringen af nye andelsboligforeninger og stiller så strenge krav til stiftelsen, at entreprenører, der var ved at bygge andelsboligforeninger, nu har kastet håndklædet i ringen.

Der er ingen tvivl om, at der er behov for tiltag, der kan dæmme op for de udfordringer, som andelsboligmarkedet lige nu står over for. Det er bare vigtigt, at det gøres varsomt, så udvikling ikke bliver til afvikling.