byggetilladelselejlighedssammenlægningRetningslinjersammenlægning

Regler og retningslinjer for sammenlægning af to andelslejligheder

Mange andelsboligforeninger åbner op for sammenlægningen af lejligheder, og det er der mange fordele ved. Dog kræver en sammenlægning klare retningslinjer, de rette tilladelser og grundig planlægning. For hvad gør man med elmåleren og de bærende konstruktioner? Og hvem skal godkende tilladelserne? Vi ser nærmere på, hvad du skal have styr på, når du sammenlægger to andelsboliger.

Familieforøgelse, pladsmangel, ny kæreste eller lysten til flere kvadratmeter at boltre sig på. Behov for en større lejlighed kan være mange, og her kan en sammenlægning af to lejligheder være løsningen. En sammenlagt lejlighed betyder nemlig flere kvadratmeter uden, at flyttekasserne skal bæres ret langt. Bor du i en andelsboligforening kan ønsket om en sammenlægning blive en realitet, da flere foreninger åbner op for sammenlægningsmuligheden. En sammenlægning er dog ikke noget, der sker over natten. Den kræver de rette tilladelser og grundige overvejelser i foreningen. Her får du den store guide til sammenlægning af lejligheder, som udover indblik i det praktiske også indeholder gode råd til, hvordan foreningen opstiller relevante retningslinjer for sammenlægningen.

Fordele og ulemper ved sammenlægning

Der er både for og imod, at en andelsboligforening vælger at åbne op for en sammenlægning af andelsboligerne. De større boliger er nemlig relevante for børnefamilier og giver mulighed for, at andelshavere kan blive boende i foreningen, selvom de har pladsmangel. En mulighed, der kan bevirke, at andelshaverne tænker langsigtet omkring beboelse i foreningen og måske endda engagerer sig mere i foreningsarbejdet.

Før andelsboligforeningen åbner op for sammenlægninger, er det også vigtigt at gøre sig tanker om ulemperne. En sammenlægning betyder nemlig færre, mindre boliger, som ellers er attraktive for studerende og enlige. Og færre andelshavere betyder færre til at påvirke kapitalstrukturen i foreningen. Ligeledes er der færre, som kan deltage på generalforsamlinger og i det praktiske arbejde. Derfor skal bestyrelsen stille sig selv en række praktiske og etiske spørgsmål inden muligeden for sammenlægninger vedtages. For hvor mange andelshavere vil foreningen gerne være? Hvilken form for beboersammensætning vil foreningen gerne tiltrække? Og skal sammenlægningen være mulig både horisontalt og vertikalt?

Vidste du?
At sammenlægningen af to andelsboliger til én eller opdelingen af en bolig til to ikke påvirker den samlede valuarvurdering af foreningens overordnede værdi.

Se mere i Andelsportal.dks brevkassesvar.

Lav nogle klare retningslinjer for sammenlægninger

Det er vigtigt, at foreningen opstiller nogle klare retningslinjer for, hvordan sammenlægninger i foreningen skal udspille sig, så foreningen kan holde styr på sammenlægningerne. Disse retningslinjer bør først og fremmest fremgå af vedtægterne. Her skal der defineres nogle klare regler for, hvordan man sammenlægger lejligheder, og hvem, der har ansvar for hvad. Nedenfor kan du se en række relevante emner, som foreningen bør bestemme i forhold til sammenlægninger:

Retningslinjer, som foreningen skal overveje:

  • Hvordan skal sammenlægningen af installationer og målere foregå?
  • Hvilke andelsboliger kan sammenlægges og må man både sammenlægge boligerne horisontalt og vertikalt?
  • Hvad skal der ske med de ekstra for- og bagdøre, som er tilbage efter en sammenlægning. Skal de blændes eller bevares?
  • Skal der etableres en intern venteliste til mulige sammenlagte lejligheder?
  • Hvordan søger andelshaveren om tilladelse til sammenlægning?
  • Må facaderne ændres under sammenlægningen?
  • Hvor mange kælder- eller loftrum får andelshaveren, der har sammenlagt boligerne?
  • Hvornår udstedes salgsaftale og andelsbevis for den nye lejlighed?

Tilladelser og ansøgninger – kommunale regler

Der findes tre tilladelser, som skal indhentes inden sammenlægningen af lejligheder påbegyndes:

  1. Tilladelse fra andelsboligforeningen
  2. Tilladelse fra kommunen
  3. Byggetilladelse fra kommunen

Den første tilladelse er fra andelsboligforeningen, for uden forenings samtykke er en sammenlægningen ikke mulig. Tjek derfor foreningens vedtægter for reglerne, og henvend dig til bestyrelsen for en skriftlig tilladelse inden du påbegynder. De næste to tilladelser, der skal indhentes inden boligerne kan sammenlægges, udstedes af kommunen. Som udgangspunkt kan du få tilladelse til at sammenlægge to lejligheder, når det samlede areal er på maksimalt 130 kvadratmeter. Dette er nærmere bestemt i boligreguleringsloven. Hvis du skal sammenlægge en lejlighed, som bliver over 130 kvadratmeter afhænger tilladelsen af den kommune som du bor i. Kontakt derfor altid din kommune inden du påbegynder en sammenlægning.

Boligreguleringsloven:
Mange andelsboligforeninger er beliggende i kommuner, som er underlagt den såkaldte Boligreguleringslov. Ifølge Boligreguleringsloven kan en kommune ikke nægte at give tilladelse til en sammenlægning af to lejligheder, hvis det samlede areal er under 130 kvadratmeter.

Nogle kommuner – bl.a. Københavns Kommune – giver lov til sammenlægning af endnu flere kvadratmeter, uden at der skal søges dispensation. Du bør dog altid kontakte din kommune inden du går i gang med at søge om tilladelse til at sammenlægge to lejligheder.

Når du ansøger om sammenlægning hos kommunen skal du ligeledes søge om byggetilladelse. En byggetilladelse er påkrævet, da en sammenlægning ændrer på lejlighedens størrelse eller medfører ændringer i de bærende konstruktioner. Du kan ansøge om sammenlægning af lejligheder gennem en formular gennem Bygge- eller Miljøsagsbehandlingen i din kommune.

En ansøgning om tilladelse indeholder:

  • En fuldmagt fra foreningen, der godkender sammenlægningen
  • En fuldmagt fra foreningen, der godkender sammenlægningen
  • Et ansøgningsskema om anmeldelse af byggearbejde
  • En plantegning med indretning både før og efter sammenlægningen
  • En situationsplan, der viser, hvor lejligheden er placeret i ejendommen
  • En tegning af ejendommens facade
  • Beregninger, der dokumenterer, at konstruktionerne er stabile selvom en bærende konstruktion fjernes

De bærende konstruktioner kræver beregninger

Når to andelsboliger sammenlægges betyder det som regel, at der skal ændres i en eller flere bærende konstruktioner. Her er det altid en god idé at rådføre sig med en ingeniør. Gennem statiske beregninger kan en ingeniør nemlig dokumentere, hvordan ejendommen kan holde til ændringerne og disse beregninger er nødvendige for en godkendelse. Skal vandrør og kloakering også ændres i forbindelse med en sammenlægning, kan en ingeniør også være behjælpelig med at udregne dette. Selve flytningen af en kloak eller nedlægning af vandrør fra bad og køkken skal udføres af en autoriseret vvs-installatør. Hvis du vælger at nedlægge det ene køkken eller badeværelse, så skal kloakrør og vandrør i disse rum også nedlægges.

Flere andelshavere vælger også at rådføre sig med en arkitekt inden lejlighederne sammenlægges. En arkitekt undersøger, hvordan du får mest muligt ud af den plads, du opnår ved at lægge andelsboligerne sammen. Hvordan sammenlægges køkkenet til et funktionelt køkkenalrum, og hvordan kan et nyt badeværelse placeres? Alle disse indretningsspørgsmål kan en arkitekt hjælpe med og dermed får du et overblik over sammenlægningen.

Indhent tilbud fra en arkitekt/ingeniør

Når væg og dør skal fjernes

Ved en sammenlægning må du gerne nedrive vægge selv. Du skal dog sikre dig, at beregninger og understøtningen, der skal bære konstruktionen udføres korrekt. Nedrivningen af bærende vægge kan nemlig have store konsekvenser for hele ejendommen. Derfor vælger flere at bruge en fagmand til dette.

Det varierer fra kommune til kommune, hvilke krav der stilles til den hoveddør, som ikke længere skal bruges som indgangsdør til lejligheden. Nogle kommuner kræver, at døren bevares i forhold til brandsikkerhed, mens andre kræver, at døren tages ud, og hullet lukkes brandtæt til. Forhør dig derfor hos kommunen inden du begynder at blænde eller fjerne den ene hoveddør.

Elmålere og installationer

Når to andelsboliger sammenlægges får du to elmålere, hvoraf den ene skal fjernes. Alt el skal sammenlægges under én måler og det kræver en autoriseret elektriker til opgaven. Elektrikeren skal ligeledes stå for flytning af eksisterende el-installationer, så som stikkontakter, emhætte og strømføring til køkkenet.

Dét kan fagmændene hjælpe med:
  • Ingeniør: Statiske beregninger af bærende konstruktioner
  • Arkitekt: Vejledning til funktionalitet og indretning
  • VVS-installatør: Nedlægge vandrør og kloak. Afbryde og nedlægge gas i køkkenet. Flytte radiatorer. Installere eller afbryde gulvvarme
  • El-installatør: Sammenlægning af elmålere, el-installationer og ventilation
  • Murer/Tømrer: Nedrive vægge, blænde døre, reparere gulve, flytte køkkeninventar osv.

 

Kilde: Byg og Miljø, Bolius.dk

Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og vejledning om andelsboligmarkedet. Nynne brænder for kommunikation og er netop i gang med en kandidat i virksomhedskommunikation fra Copenhagen Business School. I øvrigt er hun selv for nyligt blevet andelshaver og har glædeligt fået andelstanken på tæt hånd.
Relaterede guides
Kommentarer

Tak for fin information, jeg har et spørgsmål til opdeling af en sammenlagt lejlighed, udstykning
af lejlighed til to selvstændige lejemål,er der nogle gode råd ,regler ? med venlig hilsen Jens beredsdorff

skriv et svar
jens bredsdorff - 6 dage siden

    Hej Jens,
    Tak for din kommentar. Jeg formoder, at den bolig, som skal opdeles er en andelsbolig? I så fald, så er det en proces, som I skal tage op i foreningen, da det ligesom med sammenlægninger er en proces, der påvirker fordelingstal osv. Hvis boligen tidligere var sammenlagt, så er der med stor sandsynlighed alle de rette installationer i forhold til toilet/faldstammer/bad/køkken osv. Ligeledes er det vigtigt at der er to udgange fra boligen (i forhold til brandsikkerhed).
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 5 dage siden