airbnbandelsboligmarkedDeleøkonomi

Flere andelsboligforeninger hilser Airbnb velkommen

Privat udlejning via tjenester som Airbnb er populært kloden over. Sidste år blev der alene i Danmark registreret mere end 1,7 millioner overnatninger. Tallet forventes at stige gevaldigt, og herhjemme vækster Airbnb på nuværende tidspunkt med mere end 100 procent om året. Udviklingen afspejler sig også på andelsboligmarkedet, hvor mange andelsboligforeninger nu er klar til at åbne døren for Airbnb-gæster i deres boligforeninger.

“Det er især de yngre andelshavere, der har mod på at udleje deres andelsboliger. De ældre er typisk lidt mere skeptiske over for konceptet. Nu har vi aftalt, at vi tager en prøveperiode på et år for at se hvordan det går,“ siger Mette Eggert. Hun er bestyrelsesmedlem i A/B Sankt Kjelds Gade 31-33/Sankt Kjelds Plads 1 og en af de beboere i andelsboligforeningen, der har kastet sig ud i at udleje sin andelsbolig i kortere perioder.

Mettes andelsboligforening har 19 andelsboliger fordelt på tre opgange, og foreningen er beliggende på Østerbro i København. Flere af foreningens beboere mener, at det bør være muligt at leje andelsboligerne ud i ferier eller forlængede weekender. Både fordi de står tomme, men også fordi det kan være en lille ekstra indtægt:

„Det er jo ikke fordi, man driver hotel i sin bolig. Det handler bare om, at man får lidt ekstra ved siden af sin SU,“ forklarer Mette, der netop er blevet færdiguddannet lærer.

„Samtidig synes jeg også, det er en rar fornemmelse at give gæsterne en god oplevelse og møde nogle søde mennesker fra andre lande,“ tilføjer hun om sin oplevelse med at udleje boligen via Airbnb.

Airbnb til debat på generalforsamlinger landet over

I flere og flere af landets andelsboligforeninger er Airbnb et emne, der bliver debatteret på generalforsamlingen. Engang var korttidsudlejning af andelsboligerne nemlig en sjælenhed – blandt andet fordi andelsboligforeningernes vedtægter slet ikke tillod det. Mange andelshavere valgte at ignorere vedtægterne, og ellers var de ikke klar over, at vedtægterne blev overtrådt, når en Airbnb-gæst flyttede ind i andelsboligen. En af årsagerne til, at et flertal af landets andelsboligforeninger ikke har ønsket at åbne op for korttidsudlejning, lyder, at beboere har været utrygge for, hvem der kom i foreningen:

De, som var tilbageholdene for Airbnb, har været bekymrede for, hvem vi lukkede ind i boligforeningen. Hvem er de? Hvilket sprog taler de? Overholder de vores husorden?

„De, som var tilbageholdene for Airbnb, har været bekymrede for, hvem vi lukkede ind i boligforeningen. Hvem er de? Hvilket sprog taler de? Overholder de vores husorden?“ forklarer Mette. Men hun mener ikke, at man behøver at bekymre sig, når det kommer til udlejning via Airbnb. Selv har hun nemlig haft gode erfaringer, når andelsboligen er blevet udlejet via udlejningsportalen:

„Jeg sorterer lidt blandt forespørgslerne og skriver altid med folk først. Og så ser jeg på, hvordan Airbnb-gæsterne tidligere er blevet anmeldt. De, som jeg har haft boende, efterlader altid boligen pæn og ren, og så lægger de små gaver eller postkort med hilsner.“

En anden bekymring blandt andelsboligforeningerne har været, om korttidsudlejning udfordrer fællesskabet. Bliver andelsboligerne udlejet for ofte, kan det blive sværere at vide, hvem der er andelshavere og hvem, der lejer sig ind for en kortere periode.

Så i foreningen på Sankt Kjelds Plads har man fundet et kompromis. På seneste generalforsamling blev det besluttet af sætte udlejning via Airbnb og andre tjenester på prøve i løbet af det næste år. Samtidig lavede man retningslinjer for, hvordan udlejning skal foregå. De beboere, der lejer ud med Airbnb, skal hænge et postkort op i andelsboligforeningens tre opgange, hvor de skriver, hvilken periode der bliver udlejet, hvem Airbnb-gæsterne er, og hvilket sprog de taler. Derudover ser man helst, at der bliver udlejet en uge af gangen, så der ikke kommer for meget udskiftning i boligforeningen.

Flere andelsboligforeninger kommer med på vognen

Foreningen er langt fra den eneste andelsboligforening, der lige nu overvejer at åbne op for udlejning med Airbnb. Deleøkonomi er oppe i tiden og udviklingen går i en retning, hvor det både er populært at dele biler og boliger. Flere andelsboligforeninger ønsker derfor at omfavne udviklingen, og som resultat heraf har man hos ABF lavet en alternativ tilføjelse til standardvedtægterne, der tillader korttidsudlejning. I denne version er korttidsudlejning tilladt, hvis andelshaveren har boet i andelen i mere end et halvt år, og hvis udlejningen er minimum tre dage ad gangen – og i alt maksimalt tre uger i løbet af et år.

Også hos ejendomsforvaltningsselskabet DEAS, som administrerer mere end 350 andelsboligforeninger, har man mærket en stigende opmærksomhed omkring korttidsudlejning af andelsboliger.

„Mange foreninger overvejer både muligheder og ulemper ved ordningen og diskuterer det på deres generalforsamling. Nogle ser det som en oplagt mulighed, mens andre er bekymrede for udsigten til, at mennesker, man ikke kender, får deres gang i foreningen. Det er således en længere beslutningsproces,“ fortæller Per Holm, som er afdelingsdirektør i DEAS.

Få en dialog i foreningen

DEAS har også lavet en tilføjelse til sine standardvedtægter, som foreninger, der vil åbne op for korttidsudlejning, kan benytte som redskab. I tilføjelsen har DEAS foreslået, at korttidsudlejning kun må finde sted som seks ugers fremleje per kalenderår, og at disse skal fordeles på maksimum seks perioder.

„Vores formulering af bestemmelsen er udarbejdet af vores jurister og er således vores forslag til foreningerne, der beslutter at åbne op for muligheden. Foreningen kan så vælge at skærpe mulighederne eller gøre dem mere fleksible, hvis de ønsker det. Vi foreslår at begrænse fremlejen til tre sammenhængende uger per fremleje og til maksimum seks ugers fremleje per år. Og så foreslår vi, at det ikke kræver bestyrelsens accept, da det vil give en større mængde administrativt arbejde,“ siger Per Holm.

Det er stadig kun et fåtal af de andelsboligforeninger, som DEAS administrerer, der har taget tilføjelsen om en mere reguleret form for udlejning til sig. Korttidsudlejning i andelsboligforeninger er nemlig stadigvæk et emne, som i mange boligforeninger kræver en længere beslutningsproces – og som typisk bør tages op til en generalforsamling:

„Det er vigtigt, at foreningen tager diskussionen op på deres generalforsamling og grundigt overvejer for og imod,“ siger Per Holm. Beslutter man at tillade udlejning med Airbnb, er det en god idé at få skrevet de konkrete bestemmelser ned, så foreningen undgår uklarheder efterfølgende.

Per Holm påpeger dog, at man i boligforeningen ikke kan vide sig sikker på, om tilføjelser til vedtægter følges til punkt og prikke: „Man skal nok acceptere, at det kan være svært at kontrollere, om bestemmelsen overholdes i praksis,“ slutter han.

Regler for udlejning med Airbnb
1. Skatteregler
Lejeindtægter skal som udgangspunkt altid opgives til SKAT, men ifølge SKATs regler skal du ikke betale skat af dine indtægter, så længe de ikke er højere end dit bundfradrag. Bundfradraget er 2/3 af din samlede årlige boligafgift inklusiv acontovarme. Har du eksempelvis en årlig boligafgift på 45.000 kroner, er dit bundfradrag på 30.000 kroner. Tjener du 35.000 kroner på udlejning af din andelsbolig via Airbnb på et år, er det altså de sidste 5.000 kroner, du skal opgive til SKAT.

Du kan også anvende det regnskabsmæssige fradrag for at udregne, hvor store dine lejeindtægter må være, hvis du udlejer din andelsbolig dele af året. Med denne metode kan du fratrække den del af huslejen, der svarer til det areal af boligen, som lejeren benytter i den periode, du lejer ud. Er din månedlige husleje eksempelvis 4000 kroner, og lejer du halvdelen af din lejlighed ud i en måned, må du fratrække 2000 kroner som forholdsmæssig andel af husleje.
Læs mere om reglerne på SKATs hjemmeside

2. Lejens størrelse
Airbnb-udlejere har tidligere været underlagt bestemmelser i lejeloven omkring fastsættelse af huslejen ved kortidsudlejning. Efter at en ny lejelov blev gældende i 2015, er det dog ikke længere tilfældet. Derfor bestemmer man i dag selv lejen.

3. Andelsboligforeningens vedtægter
Det er meget vigtigt, at du er opmærksom på, om det er muligt at udleje med Airbnb i din andelsboligforening. Mange andelsboligforeninger tillader ikke korttidsudlejning, mens man i andre andelsboligforeninger har bestemmelser i vedtægterne for, hvor lang en periode man må udleje i.

LÆS OGSÅ: Udlejning af andelsbolig som feriebolig: regler og faldgruber

Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.