Udlejning af andelsbolig som feriebolig: Regler og faldgruber

OBS: Denne artikel er opdateret juni 2023

Det bliver mere og mere populært at bytte bolig i ferien eller leje andelsboligen eller et værelse ud via boligsider som Airbnb til turister for en kortere periode. Flere brugere tager op imod 1000 kroner pr. nat for en toværelseslejlighed i København og der er altså gode penge at tjene ved at udleje andelsboligen til turister. Men har du ikke tilladelse til at udleje din andelsbolig kan du komme i problemer, hvis du udlejer den.

Regler for udlejning af andelsbolig

Reglerne for udlejning af en andelsbolig eller et værelse i en andelsbolig afhænger af foreningens vedtægter. Fremgår regler om udleje i en kortere periode ikke af din forenings vedtægter, er det vigtigt at man får en tilladelse fra foreningens bestyrelse inden man går i gang med at udleje andelsboligen. Ifølge ABF er det langt fra alle andelsboligforeninger, der tillader andelshavere at udleje deres andelsboliger gennem Airbnb.com, hvis man søger om det. Indhenter du ikke en tilladelse kan du i værste tilfælde blive smidt ud af din andelsbolig.

I nogle andelsboligforeninger tillader man som følge af Airbnbs indtog på boligmarkedet et vist årligt antal korttidsudlejninger af hele boligen og sætter en grænse for, hvor længe hver enkelt udlejning må vare. ABF har desuden en alternativ bestemmelse, som foreninger, der tillader eller vil tillade udlejning i kortere tid, kan indsætte i deres vedtægter. Bestemmelsen lægger op til, at man kan udleje sin bolig i maksimalt tre uger om året.   

I andre andelsboligforeninger er den eneste regel, at bestyrelsen eller administrator får besked om udlejningen på forhånd. Det kan også være, at du skal sætte et opslag op i opgangen, så de andre beboere ved, at der er gæster i din bolig.

Som udgangspunkt bør du altid tjekke din andelsforenings vedtægter, inden du lejer ud.

Er du lejer af en andelsbolig?

Lejer du dig ind i en andelsbolig bør du tage kontakt til din udlejer (andelshaveren) før du udlejer lejligheden ellers risikerer du at bryde lejeloven. Andelshaveren kan ophæve lejekontrakten, hvis du ikke orienterer ham. Derfor er det vigtigt at man har en klar aftale om betaling og tidshorisont fortæller cheføkonomi i Lejernes LO til DR.

Skatteregler ved udlejning med Airbnb

Har du tilladelse til at udleje din bolig i en periode bør du være opmærksom på skattereglerne for udlejning. De regler som gælder udlejning af boliger er oprindeligt indført for at fremme værelsesudlejning til studerende i de større byer. Men det er de samme regler, der i dag gør sig gældende, hvis danskere vil leje deres bolig ud en del af året fortæller skatteekspert Torben Bagge til TV2.

Lejeindtægter skal som udgangspunkt altid opgives til SKAT, men ifølge SKATs regler skal du ikke betale skat af dine indtægter, så længe de ikke er højere end dit bundfradrag. Bundfradraget er 2/3 af din samlede årlige boligafgift inklusiv acontovarme. Har du eksempelvis en årlig boligafgift på 45.000, så er dit bundfradrag på 30.000. Tjener du 35.000 kroner på udlejning af din andelsbolig via Airbnb på et år, så er det altså de sidste 5.000 kroner, som skal opgives til SKAT.

Du kan også anvende det regnskabsmæssige fradrag for at udregne hvor store dine lejeindtægter må være, hvis du udlejer din andelsbolig dele af året. Med denne metode kan du fratrække den del af huslejen, der svarer til det areal af boligen, som lejeren benytter, i den periode du lejer ud. Er din månedlige husleje eksempelvis på 4000 kr. og du lejer halvdelen af din lejlighed ud i en måned må du fratrække 2000 kr. fra som forholdsmæssig andel af husleje.

Læs om regler for udlejning af værelse eller dele af boligen på SKATs hjemmeside

Er der regler for hvor meget man må tage i leje?

Lejeloven blev lavet om fra 1. juli 2015, således at reglerne om korttidsudlejning blev taget ud. Det betyder, at korttidslejere ikke kan stille krav om, hvor meget det må koste at leje din bolig eller få behandlet en klage i kommunens beboerklage- og huslejenævn.

Gode råd til udlejning og Airbnb

Har du tilladelse til at udleje din andelsbolig i en kortere periode, så er det en god idé, at du sørger for at orientere dem som udlejer boligen om foreningens husorden. Så kender de, som lejer din andelsbolig, også regler for støj og politik for brug af foreningens fælles arealer. Det er også en god idé, at du fortæller dine naboer om udlejningen, så de ikke bekymrer sig unødvendigt, når fremmede mennesker bruger din lejlighed.

Udlejer du din andelsbolig mens du er på ferie, er det også en god idé at du tjekker, hvad dine forsikringer dækker. Indboforsikringen dækker eksempelvis ikke altid, hvis der bliver stjålet fra dit hjem under udlejningen, da du selv har inviteret gæster indenfor i dit hjem.

Airbnb har i øvrigt lavet en en hjælpeside med liste af forhold, som værter, der lejer deres hjem ud bør være opmærksomme på.

Er der nogle risici ved at udleje sin lejlighed?

Der vil altid være en risiko ved at lade mennesker, man ikke kender, bo i ens bolig. For passer de lige så godt på boligen, som man selv gør? Eller efterlader de den i en dårlig tilstand? En ting er lejer kan gøre skade på dit hjem, men opfører han/hun sig særligt dårligt, står du for skud. I værste fald kan det føre til eksklusion for dig som ejer af lejligheden. Naturligvis vil dette kun ske i særligt slemme situationer. Det er dog vigtigt at huske på, at når man bor i andelsbolig, er ejendommen fælles eje, og alle beslutninger om den, er ikke kun op til en selv.