andelsboligforeningbestyrelsegeneralforsamling

Alt du skal vide om jeres generalforsamling

Mange andelshavere deltager ikke i eller kender ikke retningslinjerne for en generalforsamling i deres andelsboligforening. Her sørger vi for et overblik og viden om generalforsamlingens funktion, dagsorden og beslutningsproces.

Ordinær og ekstraordinær generalforsamling

Generalforsamlingen er en andelsboligforenings vigtigste møde. Den ordinære generalforsamling holdes én gang om året senest fire måneder efter regnskabsårets udløb. Det betyder at mødet skal holdes senest fire måneder efter årsskiftet, hvis regnskabsåret i foreningen udløber ved årsskiftet. Ekstraordinære generalforsamlinger holdes, hvis generalforsamlingen, et flertal i bestyrelsen eller ¼ af andelshaverne ønsker det. Bestyrelsen forbereder og tilrettelægger generalforsamlingen.

Indkaldelse og dagsorden

Bestyrelsen står for at indkalde andelshaverne til generalforsamlingen, og datoen for afholdelse af både den ordinære og ekstraordinære generalforsamling skal meldes ud via brev eller opslag. Typisk annonceres generalforsamlingen via meddelelser på andelsboligforeningens interne hjemmeside, opslag i opgangen eller ved bekendtgørelser i beboerbladet.

Indkaldelsen til generalforsamlingen skal senest sendes ud med 14 dages varsel eller 8 dages varsel, hvis der er tale om en ekstraordinær generalforsamling. Det er en god idé, hvis bestyrelsen vedlægger dagsordenen med indkaldelsen, så beboerne ved, hvad de skal tage stilling til i god tid. Den ordinære generalforsamling indeholder altid en fast dagsorden, imens den ekstraordinære generalforsamling kun indeholder en dagsorden over de punkter, som er relevante.

Dagsorden
– Valg af dirigent/mødeleder
– Bestyrelsens beretning
– Årsregnskab, godkendelse af årsregnskab samt værdiansættelse af andelene
– Forelæggelse af drift- og likviditetsbudget og godkendelse heraf
– Forslag fra andelshaverne
– Valg af bestyrelse, herunder suppleanter
– Valg af administrator, hvis man vil gøre brug af en til administrationen af foreningen
– Valg af revisor
– Diverse/eventuelt

Bestyrelsen

Bestyrelsen består af en formand og yderligere to til fire bestyrelsesmedlemmer. Formanden vælges af generalforsamlingen for en periode på to år. Bestyrelsesmedlemmerne vælges også af generalforsamlingen for en periode på to år, hvor halvdelen af bestyrelsesmedlemmerne udskiftes hvert år. Bestyrelsessuppleanter vælges for et eller to år ad gangen.

Forslag

Som andelshaver kan man have forslag, der skal på dagsordenen ved næste generalforsamling. Bestyrelsen skal modtage forslaget, så de øvrige beboere når at blive bekendte med forslaget, og så bestyrelsen kan nå at undersøge konsekvenser for foreningens økonomi, vedtægter og lignende. I foreningens vedtægter står en frist for, hvornår forslaget skal gives til bestyrelsen. Fristen er oftest otte dage før generalforsamlingen, men i langt de fleste tilfælde vil forslagene blive vedlagt som en del af dagordenen i indkaldelsen.

Flertal

Beslutninger træffes eller vedtages ud fra forskellige slags flertal. I vedtægterne står der hvilken type flertal, der skal være ved bestemte afstemninger. Det styres af den valgte dirigent. Her er en oversigt:

Simpelt flertal betyder, at én stemmes overvægt kan vedtage forslaget eller omvendt. Hvis andelshavere vælger at undlade at stemme, så er det uden betydning for resultatet af afstemningen. Det er derfor kun stemmer for eller mod forslaget, der er gyldige. Simpelt flertal bruges ofte til afstemninger om tilladelse til husdyr eller eksempelvis ved etablering af udvalg, der skal undersøge muligheden for at få altaner.

Kvalificeret flertal anvendes i langt de fleste tilfælde ved større beslutninger. Det betyder, at beslutningen er gældende, hvis mere end halvdelen af de fremmødte stemmeberettigedes stemmer for. Man anvender oftest fordelingen 2/3 eller 4/5. Beslutninger med kvalificeret flertal anvendes typisk ved spørgsmål om optagelse af lån i foreningen, regulering af boligafgiften eller ved beslutninger om altaner.

Enstemmighed betyder, at alle stemmeberettigede er mødt op, og alle stemmer for et givent forslag. Det sker meget sjældent, da det er en udfordring at få alle i foreningen til at møde op og stemme.

Beslutninger, der i de fleste andelsboligforeninger kræver kvalificeret flertal:

›    Nyt indskud

›    Regulering af det indbyrdes forhold af boligafgiften

›    Iværksættelsen af forbedrings- eller iværksættelsesarbejder

›    Frigivelse af henlæggelser, hvis beløbet ikke anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og/eller fornyelser

›    Optagelse af afdragsfrie lån, rentetilpasningslån eller andre lån

›    Vedtægtsændringer

›    Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning

Hvis man ikke overholder foreningens vedtægter

Overholder dirigenten eller bestyrelsen ikke foreningens vedtægter ved generalforsamlingen, kan det have konsekvenser. Har bestyrelsen kaldt til generalforsamling for sent risikerer man, at medlemmer ugyldiggør beslutningen. Hele beslutningsprocessen skal gå om, da de formelle regler beskrevet i foreningens vedtægter ikke er overholdt.

Det vil sige, at medlemmer kan argumentere for, at de ikke har haft mulighed for at overbevise andre medlemmer om at stemme anderledes, hvis altså indkaldelsen er sket for sent. Det kan dermed gøre afstemningen ugyldig. Indsender en andelshaver et forslag til bestyrelsen efter fristen kan bestyrelsen afvise forslaget. Forslaget må i stedet tages op til næste generalforsamling. Hvis bestyrelsen ikke overholder foreningens vedtægter eller de beslutninger, der er taget på generalforsamlingen, må mindst 1/4 af foreningens medlemmer samle sig og indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvor dagsordenen er en ny bestyrelse.

Det er med andre ord en god idé at sætte sig ind i vedtægterne, så man som andelshaver bedst muligt kan beslutte, udføre og involvere sig bedst muligt i andelsboligforeningen.

Jeppe Skou Madsen, partner i VOPA Ejendomsadministration, har som administrator af flere andelsboligforeninger stor erfaring med generalforsamlinger. Han har givet nogle tips til, hvordan man får andelshaverne til at komme til generalforsamlingen:

  • Ordentlige rammer: Skab ordentlige rammer med stole til alle. Det nytter ikke at stå op eller sidde som sild i en tønde.
  • Naboskab: Kender og snakker man med sine naboer, føler man sig mere som en del af foreningen og fællesskabet.
  • Uformel dagsorden: Giv udtryk for, at generalforsamlingen er mere end den formelle dagsorden, som man skal igennem.
  • Nye lokaler: Hold generalforsamlingen i andre end foreningens lokaler. Et nyt lokale, hvor bestyrelsen eller administratoren samtidig stiller fx vand, lidt øl og pizza til rådighed.
  • Tidsplan: Skriv i indkaldelsen, hvor længe man forventer, at generalforsamlingen tager – og at der derefter er mad og drikke til alle.

Benjamin Kabongo
Om forfatteren: Benjamin Kabongo er kommunikationsmedarbejder på Andelsportal.dk. Han bidrager med nyheder og blogindlæg om andelsboligmarkedet samt om udviklingen på markedet for den enkelte andelshaver og andelsboligforeninger. Benjamin Kabongo studerer International Business Communication og har selv gennem de sidste to år været indehaver af en andelsbolig.
Kommentarer

Jeg læser her om jeres overblik og viden omkr. generalforsamlingen. Jeg er chorkeret over at I skriver under Simpelt flertal, – ikke at stemme er uden betydning for resultatet af afstemningen. –
Jeg mener da, at det er meget afgørende at alle stemmer. Hos os har vi f.eks. en der mener hun ikke vil deltage i GF, da det ikke nytter noget. ( vi er desværre en af de foreninger der har en meget uvidende bestyrelse, der er ligeglade med os andelshavere og kun vil bestemme og have magten ) Derfor mener jeg hendes stemme er meget afgørende, da den kan være den afgørende for at vælte bestyrelsen og deres spytslikkere.
Helle Steen Jørgensen

skriv et svar
Helle Steen Jørgensen - 3 år siden

    Hej Helle.

    Tak for dit spørgsmål.
    Angående det simple flertal, så menes der i artiklen, at det kun er stemmer fra folk, der vælger at stemme, som kan blive anset som værende gyldige. Personen i jeres andelsboligforening, som ikke er interesseret i at deltage eller stemme til jeres GF, er selvfølgelig afgørende, hvis hun stemmer. I og med at hun hverken stemmer for eller imod forslaget ved slet ikke at afgive stemme, så tælles den ikke med. Hvis I for eksempel er 10 andelshavere, der skal stemme for noget, og 2 andelshavere slet ikke vælger at stemme, så er der kun 8 gyldige stemmer at optælle, da man ser bort fra “tomme” stemmesedler. Forslaget vil derefter blive vedtaget, hvis 5 eller mere ud af de 8 gyldige stemmer stemmer for forslaget.
    Jeg håber, at dette var til en hjælp, ellers er du meget velkommen til at kontakte os igen.

    /Benjamin – Andelsportal.dk

    Benjamin Kabongo
    Benjamin Kabongo - 3 år siden

kan en bestyrelse ved hjælp af brevstemmer stemme imod en dagsorden til ekstraordinær generalforsamling, som er lovligt indvarslet af 45% af beboerne

skriv et svar
Vibeke Frededriksen - 3 år siden

    Hej Vibeke

    Tak for din henvendelse. Det kommer helt an på, hvad jeres vedtægter siger om brevstemmer og indkaldelse til ekstraordinære generalforsamlinger. Har man i sine vedtægter en bestemmelse for, at brevstemmer er tilladt, så skal brevstemmen tydeligt beskrive, hvilke forhold der stemmes for, imod eller blankt til. Hvis man ingen bestemmelser har for brevstemmer i vedtægterne, men kun for fuldmagter, så er brevstemmer ikke gyldige.
    Med hensyn til indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling, så skulle vedtægterne også reglerne derom, og i nogle tilfælde hvor mange procent af andelshaverne, der skal være enige om den nye dagsorden, så den ekstraordinære generalforsamling kan ske. Bestyrelsen kan ikke stemme imod en dagsorden til en ekstraordinær generalforsamling, hvis der er nok opbakning fra andelshaverne.

    /Benjamin – Andelsportal.dk

    Benjamin Kabongo
    Benjamin Kabongo - 3 år siden

meget nært forestående ordinær generalforsamling – og satser på jeg når at få et svar inden

faldstammer og vandrør skal renoveres / udskiftes, vedtaget på forrige generalforsamling og samtidigt vedtaget at forskellige løsningsforslag skulle undersøges

bestyrelsen har ved opslag for måneder siden bekendtgjort at løsningsforslagene ville blive fremlagt på generalforsamlingen og at endelig vedtagelse skal ske der – skal dette så ikke fremgå af den formelle dagsorden i indkaldelsen til generalforsamlingen ?

skal andelshaverne ikke have løsningsforslagene i hænde før generalforsamlingen ?

der er vedhæftet et fuldmagtsbilag til indkaldelsen, men der er ikke mulighed for at afkrydse hvilket løsningsforslag man giver fuldmagt til – er det korrekt ?

Jeg opfatter det som lemfældig og ukorrekt dagsorden – og hvis man ikke har mulighed for på forhånd at sætte sig ind i løsningsforslagene før generalforsamlingen så er man frataget en meget væsentlig indsigt og indflydelse

kan jeg gøre indsigelse på nogle af punkterne ?

skriv et svar
Bjarne - 3 år siden

    Hej Bjarne.

    Tak for dine spørgsmål. Det er helt rigtigt, at forslagene skal udgives til andelshaverne før generalforsamlingen, så de netop kan nå at tage stilling dertil. Der skulle gerne stå i jeres vedtægter, hvornår andelshaverne senest skal modtage dagsordenen for generalforsamlingen. Hvis i bliver gjort opmærksom på hvilke forslag, der skal stemmes om til GF for sent, vil I i princippet kunne ugyldiggøre afstemningen, men kun hvis retningslinjerne i jeres vedtægter ikke er overholdt.
    Angående fuldmagt, så er det et lidt teknisk spørgsmål, men når man afgiver fuldmagt til et andet medlem af foreningen, så stemmer personen på vegne af dig. Du vil derfor ikke kunne give fuldmagt til nogle forslag og ikke nogle andre, medmindre vedtægterne eller fuldmagtsbilaget selvfølgelig oplyser noget andet.

    /Benjamin – Andelsportal.dk

    Benjamin Kabongo
    Benjamin Kabongo - 3 år siden

spørgsmål vedtægter det reviderede underskrevne års rengskab samt forslag til driftsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelse af den ordinære generalforsamling .kan man ugyldiggør indkaldesen da det først blev udleveret på generalforsamlingen .administrator
påstår da der ikke er tale om en gyldighedsbetingelse jeg fastholdt ,at generalforsamlingen ikke var lovlig indkaldt.
m.v.h leif

skriv et svar
leif hansen - 3 år siden

    Hej Leif
    Tak for din henvendelse. Man vil ikke kunne ugyldiggøre indkaldelsen til generalforsamlingen, fordi du vel er blevet indkaldt til generalforsamlingen, før den finder sted. Hvis der skal stemmes om et forslag på selve generalforsamlingen, og det ikke er blevet varslet før generalforsamlingen til beboerne, så ville man i princippet godt kunne ugyldiggøre forslaget og tage det op på en eventuel ekstraordinær generalforsamling. Alt dette kommer selvfølgelig an på jeres andelsboligforenings vedtægter, og hvad de siger om dagordenen på generalforsamlingen, samt hvornår forslag til generalforsamlingen senest skal informeres foreningens beboere.
    /Benjamin – Andelsportal.dk

    Benjamin Kabongo
    Benjamin Kabongo - 3 år siden

Skal der stå på indkaldelsen hvem der er på valg i bestyrelsen

skriv et svar
Poul Erik olesen - 3 år siden

    Hej Poul,

    Det er et krav til indkaldelsen at en dagsorden fremgår, men det varierer hvor detaljeret denne dagsorden skal være – ligesom reglerne for fremsendelse af forslag varierer fra forening til forening. Jeg vil derfor anbefale dig at se efter i din andelboligforenings vedtægter for at finde ud af hvilke indkaldelsesbestemmelser I anvender i din boligforening.

    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 3 år siden

Kan der vedtages noget eller ikke på en ekstraordinær generalforsamling?

skriv et svar
Erling Jacobsen - 3 år siden

    Hej Erling
    Der kan godt vedtages noget på den ekstraordinære generalforsamling. Det er vigtigt at huske, at hvad der skal stemmes om, kommer til udtryk på dagsorden over forsamlingen, så alle på forhånd ved, hvad de skal stemme om, og hvorfor den ekstraordinære generalforsamling finder sted.
    /Benjamin – Andelsportal.dk

    Benjamin Kabongo
    Benjamin Kabongo - 3 år siden

der står på brevet Formand a Jakobsen fratræder Kasserer a gant modtager genvalg Bestyrelsesmedlem i huss ønsker ikke genvalg. Suppleant. Der var en der ikke var nævnt kunne hun så stille op

skriv et svar
Poul Erik olesen - 3 år siden

    Hej Poul
    Tak for din henvendelse. Når et bestyrelsesmedlem fratræder sin position, så træder suppleanten ind og varetager disse arbejdsopgaver. Hvis I har en næstformand vil personen typisk overtage formandens arbejdsområder. Den næste, nye formand ville skulle vælges på næste generalforsamling. Alle kan blive bestyrelsesmedlemmer eller bestyrelsesformand i en andelsboligforening. Personen skal dog som regel have relation til din andelsboligforening ved at være andelshaver eller bo i en af andelsboligerne.
    /Benjamin – Andelsportal.dk

    Benjamin Kabongo
    Benjamin Kabongo - 3 år siden

Vil gerne vide hvad man kan gøre i en lille andelsboligforening, når er sekretær er valgt og hun aldrig skriver et eneste referat hverken fra generalforsamlingen eller bestyrelsesmøderne.
Der er ingen andre i foreningen der vil tage hendes plads, så jeg vil gerne have et godt råd hvad der findes af sanktioner. Bestyrelsen har ved simpelt flertal m eldt sig ud af foreningen forenede andelsboligforeninger.
På forhånd tak

skriv et svar
Hanne nielsen - 3 år siden

    Hej Hanne.
    Tak for din henvendelse. Jeg ville anbefale, at du tog kontakt til en ejendomsadministrator med spørgsmålet. De har erfaring med andelsboligforeninger og generalforsamlinger. Det kan være, de kender til et lignende tilfælde, og samtidig ville kunne fortælle, hvad man som andelshaver kan gøre for at forhindre dette.
    /Benjamin – Andelsportal.dk

    Benjamin Kabongo
    Benjamin Kabongo - 3 år siden

Kan et bestyrelsesmedlem stemmes ud på en ekstraordinær generalforsamling?
Situationen kunne opstå hvis bestyrelsen ikke ønsker at samarbejde med det nye medlem og derved indkalder strategisk med tanken om at der møder færre “nyt-medlem”-tilhængere op til den ekstraordinære GF end der var tilstede hvad den ordinære.

skriv et svar
Peter Knudsen - 3 år siden

    Hej Peter
    Tak for din henvendelse. Man vil godt kunne skifte bestyrelse på en ekstraordinær generalforsamling. Det kræver dog, at det kommer til udtryk på dagordenen til den ekstraordinære generalforsamling, at bestyrelsen ville skulle ændres. Denne dagsordenen skal efter jeres andelsboligforenings vedtægter være hos beboere senest et bestemt tidspunkt før den ekstraordinære GF finder sted.
    /Benjamin – Andelsportal.dk

    Benjamin Kabongo
    Benjamin Kabongo - 3 år siden

Kan man lave ændringer i vedtægterne af redaktionel karakter uden ekstraordinær generalforsamling, fx udvide kredsen af forslagsstillere fra alene af dække medlemmer til også at dække bestyrelse.

mvh
Tove

skriv et svar
Tove Stubbe - 3 år siden

    Hej Tove,

    Mange tak for din henvendelse.
    Nej det kan man ikke. Ifølge normalvedtægten kan vedtægtsændringer kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst to tredjedele af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med et flertal på mindst to tredjedele af stemmerne. Alternativt kan der indkaldes til en ekstraordinær generalforsamling.På en ekstraordinær generalforsamling kan forslaget vedtages med et flertal på mindst to tredjedele af de tilstedeværende, uanset hvor mange medlemmer der er repræsenteret.

    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 3 år siden

I indkaldelsen til GF står der:
Forslag som ønskes behandlet på generalforsamlingen skal være formanden i hænde senest 8 dage før generalforsamlingen. Et forslag kan kun behandles på en generalforsamling, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag eller på lignende måde senest 2 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling.
Dirigenten vælger at medtage et forslag der er gjort bekendt ved opslag, men ikke et andet forslag der er gjort bekendt ved opslag. Fordi det forslag ikke passer bestyrelsen.
Har du et godt råd til hvad man gør i den situation.
VH Hanne

skriv et svar
Hanne - 3 år siden

    Hej
    Hvis det skete i vores andelsboligforening ville vi overveje et mistillidsvotum, sådan en sag viser jo med alt tydelighed at bestyrelsen ikke “tjener” andelshavernes ønsker.

    Det forholder sig naturligvis anderledes såfremt at forslaget ikke har været rettidigt og bestyrelsen ikke er informeret.

    Hvad siger bestyrelsen selv når I stiller dem spørgsmålet om hvorfor forslaget ikke blev medtaget?

    Janus Knudsen - 3 år siden

Tak for input – det er rigtigt med mistilliden – det er ikke første gang bestyrelsen render andelshaverne over ende. Problemet er at der er ikke nogen der tør sige noget, det er nemmere end at få en dialog med bestyrelsen, da det ikke er en dialog men en kæft, trit og retning. Så man kan vel godt forstå dem. Men stadig det er jo et fællesskab.
Bestyrelsen har ingen begrundelse de siger det er indkommet for sent, hvilket er i modstrid med det andet forslag de medtog.

skriv et svar
Hanne - 3 år siden

Hej.
Hvis et flertal af bestyrelsen indkalder til ekstraordinært generalforsamlingsmøde (3 personer) men den ene er en suppleant for et andet bestyrelsesmedlem (der er gået ned med stress/pt ikke er med i nogle beslutninger) er suppleanten så gyldig som værende en af de 3 bestyrelsesmedlemmer?

skriv et svar
Zarah - 3 år siden

    Hej Zarah

    Tak for din henvendelse. Hvis der er tale om, at det oprindelige bestyrelsesmedlem er fratrådt, hvilket det lader til grundet stress, så indtræder suppleanten som bestyrelsesmedlem på samme vilkår som det oprindelige medlem. Suppleanten træder altså i bestyrelsesmedlemmets sted, og dermed gyldig som bestyrelsesmedlem.
    /Benjamin – Andelsportal.dk

    Benjamin Kabongo
    Benjamin Kabongo - 3 år siden

    Hej Benjamin
    Gælder det kun ved længerevarende sygdom? Er idéen med en suppleant ikke at vedkommende kan træde ind når bestyrelsesmedlemmet er fraværende eks.vis under ferie eller lign?

    Peter Knudsen - 3 år siden

    Hej Peter,
    Tak for din henvendelse.
    Når et bestyrelsesmedlem ikke kan deltage kan man indkalde en suppleant i stedet. I praksis gør man det dog ofte kun, når fraværet er af længere varighed eller en særlig følsom sag skal behandles – og stemmeantallet derfor er vigtigt. I princippet kan suppleanten dog indtræde ved ethvert bestyrelsesmøde, hvor der mangler et bestyrelsesmedlem, således at bestyrelsen er intakt. I nogle andelsboligforeninger er der vedtaget en form for “forretningsorden” og af denne kan det fremgå, hvornår suppleanter indkaldes/indtræder i bestyrelsen.
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 3 år siden

Hej. Hvad sker der hvis der ikke er nogen som stiller op som formand eller bestyrelsesmedlem til en ekstraordinær generaforsamling som er indkaldt til da den tidligere formand og tidligere bestyrelsesmedlem gik af med øjeblikkelig varsel til sidste GF?

skriv et svar
Maria - 3 år siden

    Hej Maria

    Tak for din henvendelse. Det gør beslutninger til en meget sværere proces. Hvis foreningen ikke har valgt en bestyrelse, da ingen ønsker at være formand og bestyrelsesmedlem, så indebærer dette, at der vil skulle indkaldes til en ekstraordinær generalforsamling hver eneste gang, der skal træffes en beslutning i foreningen. Det kan eksempelvis være beslutninger om vedligeholdelse, fornyelse m.v. Denne løsning fungerer naturligvis ikke i længden, derfor er det værd at anbefale, at der bliver valgt en bestyrelse.
    Man har også set tilfælde i foreninger, at ud fra hvad det står i vedtægterne, så bliver den tidligere bestyrelse nødt til at tage en periode mere, hvis ingen andre ønsker bestyrelsesposterne.

    /Benjamin – Andelsportal.dk

    Benjamin Kabongo
    Benjamin Kabongo - 3 år siden

Hej

Hvilke krav er der til de underskrifter som indsamles ved indkaldelse til en ekstraordinær generalforsamling. Er det f.eks. et krav, at underskrifterne står på samme side som selve kravet om ekstraordinær generalforsamling eller kan underskrifterne godt stå på et selvstændigt stykke papir, hvor man reelt ikke kan se, hvad de har skrevet under på?

skriv et svar
Musse - 3 år siden

Hvis man som ene bestyrelsesmedlem oplever at de øvrige bestyrelsesmedlemmer bryder vedtægter, fifler med ventelister, uorden i regnskab mv., er det så muligt at anmelde eller på anden måde få bestyrelsen i en slags karantæne eller under administration indtil en nærmere undersøgelse har fundet sted?

skriv et svar
Peter Knudsen - 3 år siden

    Hej Peter,
    Som udgangspunkt anbefales det, at du på et bestyrelsesmøde forsøger at adressere problemstillingen. Som bestyrelsesmedlem, har du også et medansvar for bestyrelsens arbejde. Derfor er det en god idé at du forsøger at påvirke de andre bestyrelsesmedlemmer til at “gøre det rigtige”. Som bestyrelsesmedlem kan du lave et punkt på dagsordenen hvor I tager fat på problemstillingen.
    Er den helt gal så har en generalforsamling mulighed for med et mistillidsvotum at afsætte hele bestyrelsen eller dele af bestyrelsen.
    Jeg håber I finder en løsning på problematikken.
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 3 år siden

Hvis der bor 10 i en andelsforening og der er flere der ønsker at sælge alle lejligheder samlet, men salgsprisen pr. lejlighed der bliver budt, er mindre end hvad den er vurderet til. Kan der så ved et flertal alligevel gennemtrumfes et salg?

Vh. Maybritt

skriv et svar
Maybritt - 3 år siden

    Hej Maybritt,
    Tak for din henvendelse.
    Hvis jeg forstår dit spørgsmål korrekt, så vil du gerne vide om det er muligt at sælge en andelsbolig til mindre end maksimalprisen? Ja. Det er muligt at sælge til mindre end maksimalprisen. Sælger kan lide et økonomisk tab, hvis andelsboligen er køber betaler mindre, end hvad den oprindeligt er købt for, men det er set før. Du kan læse mere om formue og værdi af en andelsbolig i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/formue-og-vaerdien-af-en-andelsbolig/
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 3 år siden

Hej..
Der er I foreningen indkaldt til ekstraordinært generalforsamling.. Jeg har inden for tidsfristens indsendt foreslag men bestyrelsen vil ikke tillade indkommende foreslag… Må de det?? De mener at hvis jeg vil have noget behandlet skal jeg selv indhente et flertal for en ekstraordinær generalforsamling

skriv et svar
Steen nielsen - 3 år siden

    Hej Steen,

    Mange tak for din henvendelse. Jeg har ikke før hørt, at en bestyrelse nægter at indkomne forslag tages op, når de er kommet ind indenfor tidsfristen. Jeg vil anbefale dig at se nærmere på, hvordan den del om tidsfristen er defineret i jeres vedtægter. Alternativt kan du kontakte administrator eller hvem der skal være dirigent på generalforsamlingen. Det burde være muligt at få et forslag med på generalforsamlingen – det er trods alt din demokratiske mulighed for i en andelsboligforening at blive hørt.

    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 3 år siden

Kære Andelspotal. Andelsboligforeningen Solholm holdt generalforsamlingen den 26 April
2012 der blev stemt om trapperenovering afhøvling samt lakering af samtlige hovedtrapper. Afstemningen skete med håndsoprækning, bemærk dette var bestyrelsens forslag dette blev vedtaget med overvældene flertal. Bestyrelsen har så syltet renoveringen
indtil generalforsamlingen i 2016.Da kommer bestyrelsen med et helt nyt forslag vedr. renovering af trapper. Bestyrelsen skriver de arbejder ud fra det sidste vedtagne omkring
renovering af trapperne. Sådan skal det være skriver de, en tidligere beslutning ændres gennem vedtagelse af en ny beslutning. Det sker også i folketinget skriver de.
Er dette lovligt i følge § 28 kan bestyrelsen bare skrotte det vedtagne forslag af 26 april 2012 deres eget forslag.
MVH Steen 18.09.2016

skriv et svar
steen andreasen - 3 år siden

    På vores generalforsamling skulle der vælges en suppleant. ordret udtalte dirigenten, punkt 7 er valg af dirigent, er der ikke nogen der vil være det, vil jeg gerne. Der blev klappet i samme sekund, ingen havde mulighed for at komme med forslag. Bestyrelsen godkendte valget. Er det lovligt.

    Otto Wollin - 3 måneder siden

Hej,
Må man gerne indsamle underskrifter til en ekstra ordinær GF så dagsorden bliver hævelse af andelskrone? Hvir mange skal der være repræsenteret på sådanne Ekstra ordinær GF førend der kan endeligt besluttes noget og er der ikke noget med 1. Og 2. Gangs behandling af forslag? Vi har nemlig en i foreningen der meget gerne vil sælge hvorfor hun gerne vil have
Andelskronen op nu!

skriv et svar
Jane - 3 år siden

    Hej Jane

    Tak for din henvendelse og spørgsmål. Som udgangspunkt kommer det helt an på, hvad jeres vedtægter siger om ændringer af andelskronen og ekstra generalforsamlinger. Hvis I har en ejendomsadministrator vil jeg anbefale, at du tager kontakt til ham/hende, da de vil kunne give et helt korrekt svar for netop din andelsboligforening både mht. til hævelse af andelskronen og hvilket type flertal, der skal bruges for vedtagelse.
    Jeg vil herudover tilføje, at fastsættelse af andelskronen er en del af årsregnskabet, som præsenteres på generalforsamlingen. Medmindre andelskronen er faldet markant i perioden efter den sidste generalforsamling, anbefaler ABF Håndbogen, at fastsættelse af andelskronen kun foregår på den årlige generalforsamling.

    /Benjamin – Andelsportal.dk

    Benjamin Kabongo
    Benjamin Kabongo - 3 år siden

Hej!
Kan man fra bestyrelsens side ændre værdiansættelsen på boligerne ved blot at ændre værdien i balancen på årsregnskabet? I indkaldelsen til generalforsamlingen står der intet nævnt om ændret værdiansættelse og ved gennemgangen af regnskabet bliver det ikke nævnt, at man har skiftet værdiansættelse. Man oplyser blot, at “ejendommen” er værdiansat efter ejendomsvurderingen.
Skal en påtænkt ændring ikke stå som et punkt på dagordenen til generalforsamlingen? Kræver en ændring afstemning eller er ændringen nok til at være gyldig?

skriv et svar
niels - 3 år siden

    Hej Niels,

    Mange tak for din henvendelse. En generalforsamling skal naturligvis ved stemmeafgivelse godkende årsregnskabet og værdiansættelsen af andelsboligerne. Det er et fast punkt af dagsordenen på generalforsamlingen i andelsboligforeninger. Jeg formoder, at du sidder med det årsregnskab, som I skal stemme om på kommende generalforsamling – det er med andre ord ikke gyldigt før I på generalforsamlingen i fællesskab har stemt om det og godkendt det.

    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 3 år siden

Hej
Vi er en ejeforening, bestående af 23 lejligheder.
Vi arbejder med et projekt om at nedlægge bagtrappen og brandsikring af fortrappen. Kræver et sådant projekt enstemmighed eller er kvalificeret flertal (2/3) nok?
mvh
Peter Jørgensen

skriv et svar
Peter Jørgensen - 3 år siden

    Hej Peter

    Tak for din henvendelse. Nu hvor I er en ejerforening, er jeg ikke sikker på, om reglerne helt er de samme som i andelsboligforeninger. Jeg kunne ikke forestille mig, at I skulle have enstemmighed, men jeg ville tage kontakt til jeres ejendomsadministrator, hvis I gør brug af sådan én. Hvis I ikke gør det, ville jeg stadig tage kontakt til én, som ville kunne give jer et endegyldigt svar på, hvor stort flertallet skal være.

    /Benjamin – Andelsportal.dk

    Benjamin Kabongo
    Benjamin Kabongo - 3 år siden

Til rette vedkommende / Benjamin

På en nylig afholdt ordinær generalforsamling her i andelsboligforeningen hvor jeg bor fremlagde jeg et forslag i overensstemmelse med vores vedtægter. Forslaget ses herunder:

Forslag vedrørende: Allonge (tillæg) til eksisterende erhvervs lejekontrakt.

Hermed forslag til fremlæggelse og vedtagelse af generalforsamlingen på den ordinære generalforsamling onsdag den 12. oktober 2016:

At give skoforretningen XXXXXXXX ved allonge til eksisterende erhvervs lejekontrakt tilladelse til: At sælge andre varesortimenter i forretningen udover sko (fodtøj). Eksempelvis: Tasker, punge og tilbehør til skobranchen

Jeg fik imidlertid den besked af dirigenten, at et sådant forslag kunne der ikke stemmes om her på generalforsamlingen, det var ikke det rette forum – det havde der været en forespørgelse om til ABF Andelsbolig foreningernes Fælles Repræsentation og til andelsboligforeningens advokat, som havde meddelt bestyrelsen / dirigenten, at sådan forholdt det sig i følge Andelsboligloven.

Et sådant forslag kunne ikke fremlægges på en generalforsamling, og at jeg af den begrundelse blev bedt om at trække forslaget tilbage.

Det var således, kun den siddende bestyrelse der kunne bestemme, og afgøre, om der skulle gives skoforretningen en sådan Allonge.

Jeg måtte derefter trække forslaget, da jeg ikke på daværende tidspunkt havde den nødvendige viden om dette var rigtigt?

Forholder det sig virkelig sådan, at jeg ikke få et sådant forslag behandlet på en ordinær generalforsamling?? Derfor denne henvendelse.

På forhånd tak for svar.

Med venlig hilsen
Jan Krolak

skriv et svar
Jan Krolak - 3 år siden

Til rette vedkommende!

På en nylig ordinær generalforsamling her den 12. oktober 2016 i vores andelsboligforening fremlagde bestyrelsen deres forslag til en en tilføjelse til foreningens husorden med følgende ordlyd: Herunder:

OPSLAGSTAVLE
1) Opslag på foreningens opslagstavle har en frist på to uger, hvorefter opslaget efterfølgende fjernes af ejeren.
2) Opslag fra bestyrelsen er fritaget fra denne regel.
3) Opslag af karakter, hvor enkelt personer eller privat korrespondance fremstilles, kan
fjernes af bestyrelsen uden varsel.

Da jeg / det blev påpeget, at det var i strid (her punkt 3) mod i Danmarks Riges Grundlovs § 77, om ytringsfrihed hvori der står at: Enhver er berettiget til på tryk, i skrift og tale at offentliggøre sine tanker, dog under ansvar for domstolene, og endvidere, at censur og andre forebyggende forholdsregler kan ingensinde påny indføres, fik jeg den korte besked af formanden, at det var det ikke, hvorefter forslaget blev sendt til afstemning og vedtaget.

Det er nu indskrevet i referatet med referentens ordlyd på mit spørgsmål: Jan Krolak spørger om det er en krænkelse af ytringsfrihed, det svares, at det er det ikke. • Forslaget er vedtaget ved flertal. 1 stemme imod.

Spørgsmålet er nu: Har en bestyrelse lovhjemmel til et sådant forslag som beskrevet i punkt 3), og strider dette ikke imod grundlovens § 77, om ytringsfrihed?

Med venlig hilsen
Jan Krolak og Mia Delau Kristensen

skriv et svar
Jan Krolak - 3 år siden

    Hej Jan

    Tak for din henvendelse. Jeg forstår din situation og din bekymring, men jeg kan desværre ikke besvare dit spørgsmål, da det er af juridisk karakter. Vi vil generelt gerne forsøge at guide og hjælpe alle henvendelser så vidt muligt, men vi har desværre ikke kompetencer til at besvare retslige/juridiske problemstillinger. Hvis det er noget, du vil gå videre med, kan du måske tage kontakt til Retshjælpen på http://www.retshjaelpen.dk/, men jeg kan ikke garantere, at du får svar på dine spørgsmål.

    Rigtig god dag.

    /Benjamin – Andelsportal.dk

    Benjamin Kabongo
    Benjamin Kabongo - 3 år siden

Hej Benjamin,

Ok, Benjamin, det vil prøve. Tak for dit hurtige svar og henvisning.

Hvis det heller ikke lykkedes der, så bliver det med henvendelse til en advokat med indsigt i disse juridiske spørgsmål.

De bedste hilsner
Jan Krolak

skriv et svar
Jan Krolak - 3 år siden

Kære venner.

Fakta:
En mindre støttet andelsforening. Beliggende i et område, hvor priser på ejerboliger har taget og vedbliver med at stige til landets højeste.

Særdeles god økonomi.

Offentlig vurdering, hvor hver enkelt bolig er vurderet til ca 1.200.000 kr. før 2012

Grundet den offentlige vurderings devaluering grundet krise og sammenholdt med regeringens fastfrysning af ejerboligernes vurderinger, er vores offentlige vurdering nu ca det halve ca. 600.000 kr. fra 2012. Som nu er fastfrosset indtil regeringen fremkommer med et nyt vurderingssystem for ejerboliger. Måske først i 2019 eller senere.

Nu har der desværre været 2 andelshavere, der har købt i den gode periode, set sig nødsaget til at overveje et salg grundet personlige forhold.

En andelshaver har været tvunget til at sælge, med stort tab til følge, imellem ordinær generalforsamling og den snarlige ekstraordinære generalforsamling hvor det oprindelige forslag om at overgå til valuarvurdering blev forkastet.

En andelshaver har stillet et forslag til en ordinær generalforsamling om, at foreningen skal overgå fra offentlig til valuarvurdering. For at undgå et stort personligt tab.

Bestyrelsen gik samlet ud og meddelte at det var andelshaverens eget problem og at ingen i bestyrelsen ønskede at være med til at betale udgifterne til en valuarvurdering og en eventuel omlægning af regnskabsformen, hvis salget foregik midt i regnskabsåret.
En udgift på mindst 3 x valuarvurderinger + engangsbeløb for omlægning af regnskabsformen

En valuarvurdering har 18 måneders gyldighed.

Bestyrelsen har nu meddelt, til en ekstraordinær generalforsamling, at ved eventuel salg, bliver omkostningerne af valuarvurderingen pålagt første sælger og fratrækkes det endelige salgsregnskab.

En regning som kan ligge 3 x 18 måneder frem i tid. 4 år 6 måneder

Intet om at den første sælger kun skal betale en forholdsmæssig pris, for skift til valuarvurdering fra offentlig vurdering.

Spørgsmål: Kan en forening lovligt kræve, gennem en ekstraordinær generalforsamling, den første sælger af en offentlig vurderet andelsbolig, som nu skal valuarvurderes inden salg og pålægge den første sælger denne udgift for en valuarvurdering af hele foreningen, 4 år 6 måneder frem i tiden? S.U.
Hertil skal en eventuel regning tillægges ved en eventuel ændring af regnskabsformen, fra offentlig vurdering til valuarvurdering.
En regning på ca 50.000 kr.

Desværre har det vist sig, at 2 bestyrelsesmedlemmer har været aktive i interessen for de 2 boliger, som skulle sælges, således at de var aktive for at få venner og bekendte ind i forening til en særdeles favorable pris, som kan afstedkommen en fortjeneste på en fremtidig normal prissætning, offentlig vurdering eller valuarvurdering.

Vel en interessekonflikt i varetagelsen af samtlige andelshaveres interesser? S.U.

Med venlig hilsen

skriv et svar
Peter Hansen - 3 år siden

    Hej Peter

    Mange tak for din henvendelse. Jeg forstår godt problemstillingerne omkring valuarvurderingen og interessekonflikten. Da spørgsmålet er både af teknisk og juridisk karakter, vil jeg anbefale, at du tager kontakt til jeres ejendomsadministrator, da personen vil kunne give et mere korrekt og endegyldigt svar på problemstillingerne. Hvis I ikke gør brug af en ejendomsadministrator, ville jeg nok stadig tage kontakt til én, som formentlig stadig ville kunne rådgive omkring det på mere hensigtmæssig vis.

    /Benjamin – Andelsportal.dk

    Benjamin Kabongo
    Benjamin Kabongo - 3 år siden

Hvad er “reglerne” vedr. pkt. eventuel/diverse på en Generalforsamling og hvad betyder det evt. at der herunder er en “vejledende beslutning om at bestyrelse skal arbejde for…..”

skriv et svar
Henrik - 3 år siden

Jeg vil gerne vide, om der er regler for, om andelsboligejere selv skal printe materialet til en generalforsamling ud selv, eller om det er bestyrelsens opgave?

Vi skal have generalforsamling i morgen, og materialet udgør 51 sider.

Jeg har gennem de sidste 20 år boet i tre forskellige andelsboligforeninger, og det er kun i min nuværende forening, at vi selv skal printe alt materialet ud.

Med venlig hilsen og på forhånd tak tak for svar!

Lene

skriv et svar
Lene - 2 år siden

Jeg vil høre, at når man som andelshaver beder bestyrelsen om et sæt underskrevet kopi af foreningens vedtægter, da man aldrig har fået et, da bestyrelsen lavede nye vedtægter i 2013 gik over til Abf standard vedtægter, lagt i sin postkasse da man har brug for et sæt, er det så ok, at formanden sender en pdf fil med vedtægterne?? og forsiden er fra 2014 mig bekendt blev de først ændret i Oktober 2014

skriv et svar
Lissette - 2 år siden

    Hej Lissette,

    Mange tak for din besked. Jeg har aldrig hørt om, at der er krav til at bestyrelsen udleverer dokumenter på tryk. Mange foreninger opbevarer deres dokumenter online idag – nogle er endda begyndt at afvikle deres generalforsamlinger online. Du kan eventuelt høre jeres administrator om, hvad der er praksis i jeres forening.

    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 2 år siden

Hej. Jeg har en kæmpe krig igang med vores bestyrelse, angående hunde tilladt i afdeling. vi har været rundt at have en afstemning om ekstrarorginært møde, der er i alt 46 boliger. Der var 31 der åbnet døren og ønsket at stemme, vi fik 26 ja og 5 blanke.

Vi har afleveret brevet den 20 Februar og kan læse mig frem til de ikke må overskride fristen med mere ind 30 dage fra den dato. Men vi har ikke fået et brev endnu angående mødet. Men jeg ved dog det er lagt den 28 Marts. Er det ikke strafbart fra deres side at ikke at overholde fristen med så stort flertal i afdelingen?

ifølge §5 siger de skal have afholdt mødet inden for 4 uger det fra det ligger inde ved formandens bord.

skriv et svar
Mikael - 2 år siden

    Hej Mikael,

    Tak for din henvendelse. Det lyder som en ærgerlig sag. Da mere end 1/4 af andelshaverne i jeres forening ønsker en ekstraordinær generalforsamling er det noget, som bestyrelsen skal forberede og tilrettelægge. Indkaldelse til en ekstraordinær generalforsamling skal ske med 8 dages varsel inden afholdelse.

    Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til bestyrelsen i din forening igen og gøre opmærksom på, at du har givet dem et forslag som skal på dagsordenen til næste generalforsamling. Da spørgsmålet er af juridisk karakter, vil jeg også anbefale, at du tager kontakt til jeres ejendomsadministrator, da personen vil kunne give et mere korrekt og endegyldigt svar på problemstillingen.

    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 år siden

Hej
Jeg sidder i nystiftet bestyrelse, hvor der sidder 3 bestyrelsesmedlemmer og 2 suppleanter. Suppleanterne deltager i alle bestyrelsesmøderne. Som udgangspunkt bliver suppleanterne ikke inviteret med til møder med advokat og administrator, ej heller umiddelbart informeret om disse møder via mails. Vi står overfor bygningsarbejder der skal udføres, samt flere endnu ikke helt ‘landede’ sider af overgangen i forbindelse med købet af ejendommen, så der er forholdsvis mange møder.
Mit spørgsmål går på om suppleanterne skal informeres om de møder de 3 bestyrelsesmedlemmer deltager i, f.eks. gennem referater, eller ved at været tilføjet på mails?
På forhånd tak for svar,
Louise

skriv et svar
Louise - 2 år siden

    Hej Louise,

    Tak for din henvendelse. Jeg tror at det varierer fra forening til forening, hvordan suppleanterne informeres. Som udgangspunkt skal suppleanterne jo først træde til når et bestyrelsesmedlem fratræder sin position, så derfor er det muligt at information om disse møder ikke er et krav.
    Jeg vil dog anbefale at du tager kontakt til jeres ejendomsadministrator, da personen vil kunne give et endegyldigt svar på dit spørgsmål.

    Jeg håber det var til en hjælp.

    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 år siden

Hej igen. Jeg har haft kontakt til bestyrelsen og vores afdeling chef inde fra fællesbo. Men det kommer der ikke noget godt ud af. Som sagt afleveret vi brevet den 20 februar. i dag har vi den 8 Marts hvor der ingengang er kommet brev ud endnu. fordi de siger at de har andre ting på dagsorden derfor har de ikke holdt tiden 100%. Men at de så ligger mødet den 28 Marts, og i dagsorden siger han der står afstemning om hunde og for det andet er evt. Altså lyder det ikke meget til at den bestyrelse ikke ønsker at dette skal komme på tale. for de har 4 uger fra brevet ligger på bordet. Så de overholder jo ikke deres frist, hvad kan man ellers gøre i denne sag?

skriv et svar
Mikae - 2 år siden

    Hej Mikael,

    Jeg forstår godt din fortvielse. Vi har desværre ikke nogle jurister siddende, der kan udtale sig om hvad man kan gøre i sådan en sag. Jeg vil derfor igen anbefale dig at tage kontakt til jeres ejendomsadministrator, for at kunne få yderligere info omkring reglerne i denne sammenhæng.

    Jeg beklager, at vi ikke kunne være til mere behjælpelige, men vi håber du kommer godt videre med sagen.

    Med venlig hilsen
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 år siden

Hej andelsportal
Vi 11 andelshavere i vores forening. Kvalificeret flertal er 7,3. Runder man så op eller ned?

Mvh Dorthe

skriv et svar
dorthe taul - 2 år siden

Jeg bor i en andelshaveforening, og vores formand og flertal af bestyrelses medlemmer vil ikke afholde den årlige Generalforsamling, da de mener det er unødvendigt, så i 2016 blev der intet afholdt, og det ser heller ikke ud til at der sker noget i år, hvad gør man/vi, er der overhovedet noget der kan gøres?
Bedste hilsner
Thomas

skriv et svar
Thomas T - 2 år siden

Kan det være lovligt at man ikke har mulighed for at stemme på sin andels vejne hvis man er forhindret i at komme ? Også selv om der står i vedtægterne at man skal møde op og at en fuldmagt kun kan benyttes at ens ægtefælle ?

skriv et svar
Thue garde finnich - 2 år siden

    Hej Thue,

    Helt overordnet, så afgør din andelsboligforenings vedtægter naturligvis hvad der er gældende i netop din andelsboligforening. Men med det sagt, så virker det næsten usandsynligt, at der står skrevet i vedtægterne, at kun en ægtefælle kan få en fuldmagt. Er du sikker på, at der ikke står “eksempelvis ægtefælle” under hvilke personer, som kan modtage en fuldmagt. Det ville være decideret diskriminerende for andelsboligejere, som ikke er gift, men stadig gerne vil have indflydelse ved generalforsamlingen på trods fravær.

    Almindeligvis har andelsboligejere mulighed for at afgive en generel fuldmagt, som betyder, at fuldmagten har ret til at stemme for dig ved alle punkter til generalforsamlingen. Derudover findes der også en special fuldmagt, som kun giver fuldmagten ret til at stemme ved særlige punkter. Har man ikke lyst eller mulighed for at afgive en fuldmagt, er det oftest også muligt at sende en brevstemme.

    Jeg vil anbefale dig at tjekke vedtægterne efter en ekstra gang og eventuelt tage kontakt til bestyrelsen for at høre, om det virkelig kan være rigtigt, at kun en ægtefælle må modtage en fuldmagt.

    Jeg håber det var til en hjælp og at du har haft en god påske.

    Venlig hilsen,
    /Stefan – Andelsportal.dk

    Stefan Sander Grods
    Stefan S. Grods - 2 år siden

Vores altaner er 20 år gamle er det vedtaget ved lov hvornår de akal efterses mvh kathe

skriv et svar
Kathe winther - 2 år siden

    Hej Kathe,

    Tak for det gode spørgsmål. Der findes i øjeblikket ingen generelle vedtægter om, hvor ofte en altan skal efterses.
    Der findes dog en tommelfingerregel – er altanen omkring de 50 år, bør man være ekstra opmærksom og få den tjekket efter.
    Det drejer sig dog primært om altaner, som er båret af jernstilke i teglmuren, da de med tiden kan tære op.

    Hvis du er usikker på din altankonstruktion og tvivler på stabiliteten, vil vi anbefale dig at tage fat i en byggesagkyndig eller bede din andelsboligforening om at gøre det.

    Vi håber, at du har haft en god påske.

    Venlig hilsen,
    /Stefan – Andelsportal.dk

    Stefan Sander Grods
    Stefan S. Grods - 2 år siden

Vi har en beboer i vores andelsbolig forening der har sendt et punkt til dagsorden, til vores kommende generalforsamling.

Han skriver en længere historie om trusler og mobning osv.
Så slutter han brevet af med at han ønsker at sætte understående til afstemning:
Generalforsamlingen udtaler, at mobning er en uønsket samværsform i A/B.

Jeg fatter ikke en lyd af hvad han mener. Selvom vi alle mener at mobning er en uønsket samværsfom, kan vi jo ikke ved at stemme ja, bestemme eller kontrollere menneskers adfærd.
Hvis vi alligevel alle stemte ja, hvem skulle så kontrollere, håndhæve og bevise at der er mobning der finder sted.

Stemmer man ikke kun om ting der vedrøre foreningens økonomi, vedtægter osv.

Jeg mener ikke man kan stemme om det her, hvad mener i?

Mvh J Batten

skriv et svar
jannie - 2 år siden

    Hej Jannie,

    Tak for dit spørgsmål. Det lyder som en ubehagelig sag.
    Vi har desværre ikke nogen holdning til, hvad der kan stemmes om og hvad I skal mene om den pågældende sag.
    Som du også skriver, er vi dog sikre på, at I ønsker en rar og tryg kultur i jeres forening og det kunne derfor være en god idé at tage problemstillingen op til samråd.

    Hvis I kunne tænke jer nogle gode råd til at komme konflikter til livs og hvordan man håndterer dem bedst muligt, vil vi anbefale denne artikel – https://www.andelsportal.dk/nyheder/konflikter-kan-ikke-undgas/

    Vi håber I får løst den uheldige situation og at artiklen var til en hjælp.

    Venlig hilsen,
    /Stefan – Andelsportal.dk

    Stefan Sander Grods
    Stefan S. Grods - 2 år siden

Der er afholdt generalforsamling i foreningen, men der er skrevet forkert referat under et af punkterne (forslag fra andelshaver, som blev vedtaget på generalforsamlingen)
Hvorledes kan/skal dette referat tilrettes, så det stemmer overens med det, som blev besluttet på generalforsamlingen?
Dirigenten, referenten og den afgået bestyrelse har underskrevet referatet og rundsendt til andelshaverne.
Nu har 1/4 af andelshaverne indkaldt til ekstraordinær generalforsamling, for at få det forslag vedtaget, som referenten har refereret fejlagtigt.
Kan man det ?
Nu er forslaget, som blev vedtaget på generalforsamlingen sat i bero af bestyrelsen, indtil ekstraordinær generalforsamling har fundet sted.

skriv et svar
Lene Sørensen - 2 år siden

Jeg har brug for et god råd inden vores næste GF.
Andelsboligforeningen jeg bor i lejer lokaler ud til et erhvervslejemål.
I deres lejekontrakt står der at de ikke har brugsret til fællesarealerne. Ikke desto mindre bryder de denne regel og flere gange dagligt har vi derfor deres personale stående i vores baggård og ryge. I sommer halvåret invaderer de vores møbler i gården og afholder fredagsbar.
Jeg har skrevet til vores bestyrelse uden resultat. Så skrev jeg nogle mdr. senere til vores administrator der blot videresendte mailen til bestyrelsen der så endelig kunne få sig taget sammen til at besvare min mail.
Uddrag fra formandens mail:
“…Jeg skal tage det op på næste bestyrelse møde.

Jeg vil syntes det vil være meget uheldig at begynde st smide nogen ud af vores gård der har forbindelse eller bor her, grundet en regl….”

Bestyrelses-mødet er afholdt for flere uger siden, jeg har intet hørt. Egentlig kan jeg ikke se hvad der skulle være af problemer ved at bede dem om ikke at anvende gården når der står i deres kontrakt:
“…Til lejemålet hører ikke særskilt brugsret til fællesarealer…”
og
“…Brugen af det lejede må ikke ved lugt, støj, rystelser eller lignende medføre gene for ejendommen, dens øvrige brugere eller naboer…”

Så mit spørgsmål er:
Skal jeg inden næste GF aflevere det som et forslag, at vi stemmer om, at erhvervslejerne og deres personale ikke må anvender gården hvilket egentlig allerede står beskrevet i deres lejekontrakt, eller skal jeg nøjes med at tage det op i plenum på selve dagen?

På forhånd tak for svaret 😀

skriv et svar

davs!

mit spørgsmål er simpelt ::
Er det ok at bestyrelsesmedlemmer/formanden opfordrer medlemmerne til at stemme ja (eller nej) til stillede forslag, eller skal den helst være neutral?

skriv et svar
willum - 2 år siden

God dag, spørgsmål vedrørende indkomne forslag til generalforsamling, skal skriveren af et forslag være til stede ved fremlæggelse af dette?.
På forhånd tak.
Venligst
Ib Buch

skriv et svar
Ib Buch - 2 år siden

God dag, spørgsmål vedrørende indkomne forslag til generalforsamling, skal skriveren af et forslag være til stede ved fremlæggelse af dette på generalforsamlingen.
På forhånd tak.
Venligst
Ib Buch

skriv et svar
Ib Buch - 2 år siden

    Hej Ib,

    Skriveren af et forslag behøver ikke nødvendigvis at være fysisk til stede ved selve generalforsamlingen.
    Der er dog en del særlige regler i forbindelse med indsendelse af et forslag.
    Bestyrelsen i jeres andelsboligforening skal have modtaget forslaget skriftligt, med en begrundelse for hvorfor spørgsmålet stilles, minimum 8 hverdage før generalforsamlingen. Det er et krav, da andelsboligforeningen skal bekendtgøre forslaget for de andre andelshavere, minimum 4 dage før generalforsamlingen.

    For at vende tilbage til dit spørgsmål, så er det retslige svar – NEJ.
    Vi opfordrer dog naturligvis altid til at møde op til generalforsamlingen, især hvis man har budt ind med et forslag.

    God dag!
    /Stefan – Andelsportal.dk

    Stefan Sander Grods
    Stefan S. Grods - 2 år siden

Vi har lige haft ekstraordinær generalforsamling. Der var ikke nok fremmødte så vi var ikke stemmeberittigede. Flere andelshavere ringede rundt til folk som ikke var mødt op for at få
en stemme. Efterfølgelde viste de deres telefon til diregenten, som efterfølgende meddelte,
at vi nu var 36 stemmer incl. 8 fuldmagter. Det har vi gjort indsigelser imod, da vi mener en fuldmagt skal være skriftlig. Nu har andelsforeningens administrations advokat meddelt
at en sms er lovligt. Skal der ikke en underskrift til før den er gyldig.

skriv et svar
Pia Frisendahl - 2 år siden

    Hej Pia,

    Det fremgår desværre ingen steder i andelsboligloven, at en underskrift er nødvendig, når man giver en fuldmagt.
    Der står dog, at en andelshaver kun kan have én fuldmagt med ved generalforsamlingen. Dvs. hvis én andelshaver, som var til stede ved generalforsamlingen, har “hamstret” stemmer fra andre ikke-tilstedeværende andelshavere, er det ikke i overensstemmelse med andelsboligloven.

    Hvis du vil læse mere om reglerne for generalforsamlinger og fuldmagter, så anbefaler vi denne side – http://www.abf-rep.dk/lov-og-fakta/bestyrelsesarbejde/generalforsamling/#Hvem kan deltage og stemme på generalforsamlingen?

    Vi håber, at det var til hjælp og at I finder en løsning.

    God sommer!
    /Stefan – Andelsportal.dk

    Stefan Sander Grods
    Stefan S. Grods - 2 år siden

Hej, jeg har lidt svært ved at forstå det der med senest inden 4 måneder. Når regnskabsåret slutter 1 juli, hvornår skal den ordinære generalforsamling så være afholdt?

skriv et svar
Rune - 2 år siden

    Hej Rune,

    Tak for din henvendelse.

    Du kan læse et uddybende svar på et ligende spørgsmål i vores brevkasse: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/hvornaar-generalforsamling/
    Typisk afholdes den ordinære generalforsamling 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Såfremt regnskabsåret følger kalenderåret vil generalforsamlingen typisk blive afholdt inden udgangen af april. Da jeres forening har et skævt regnskabsår, hvor regnskabsåret fra 1. juli til 30. juni, afholdes generalforsamlingen inden udgangen af oktober.

    God dag!
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 år siden

Hej
Kan en erhvervslejer stille forslag om fx ændring af åbningstider, udeservering eller lignende, der vil genere nogle af andelshaverne?
Der er i udsendt dagsorden vedlagt uredigeret forslag fra erhverslejer til behandling på generalforsamlingen?

skriv et svar
Tine Frederiksen - 2 år siden

    Hej Tine,
    Mange tak for dit spørgsmål.
    Det bør fremgå af jeres vedtægter, hvem der kan stille forslag. I mange vedtægter kan forslag stilles af en andelshaver, dennes ægtefælle eller et myndigt husstandsmedlem, men det er noget du bør tjekke i jeres vedtægter.
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 2 år siden

Hej. Jeg ved at man som andelshaver har 1 stemme. Men hvis man vælger at stille op som bestyrelsesmedlem, har man så stadig sin stemme? Eller må man ikke stemme på sig selv?

Mvh
Louise

skriv et svar
Louise Isakson - 2 år siden

    Hej Louise,

    Tak for henvendelsen. Hvem der må stemme på generalforsamlingen, fremgår af jeres vedtægter. Med det sagt, så er jeg overbevist om, at du stadig har din ene stemme og gerne må stemme på dig selv. Du må dog ikke inddrage fuldmagter fra andre andelshavere, altså at “hamstre” stemmer, og placere dem på dig selv.

    Jeg håber, det var til hjælp.
    Rigtig god dag.
    /Stefan – Andelsportal.dk

    Stefan Sander Grods
    Stefan S. Grods - 2 år siden

Hvad kan man gøre når en bestyrelse i en andelskolonihave ikke overholder vedtægterne med hensyn til valg til bestyrelse. Der står i vores vedtægter at der skal sidde et ulige antal, men på sidste generalforsamling valgte man et lige antal ind i bestyrelsen, jeg har svært ved at få flertal for en ekstra ordinær generalforsamling, kan man evt. indbringe dette for domstolene, da jeg mener, at vedtægterne er vedtaget på en tidligere generalforsamling, og det er jo den højeste myndighed.
Med venlig hilsen
Ib Andersen

skriv et svar
Ib Andersen - 2 år siden

    Hej Ib,
    På Andelsportal.dk beskæftiger vi os med andelsboligforeninger, og kan desværre ikke hjælpe med spørgsmål vedrørende kolonihaveforeninger. Når jeg søger på kolonihaver kan jeg se, at der er en særlig lov for kolonihaver. Måske det er denne, du skal se nærmere på: https://www.retsinformation.dk/forms/r0710.aspx?id=13142
    Jeg håber, du finder en løsning.
    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 2 år siden

Hej!
Vi er en forening med bare 8 medlemmer, som efter at nye folk flyttede ind, desværre er uenige om mange ting. Derfor denne forespørgsel.

Hvis der er stemmelighed ved en afstemning, hvad så?
Jeg ville mene, at et forslag kun kan vedtages ved flertal, 5/3 fx.

Der kan jo gives fuldmagt til en i “husstanden”. Hos os er en beboer kommet på plejehjem, og nogle mener naturligt nok, at sønnen kan få fuldmagt til at stemme. Men han bor ikke i ejendommen. Kan han det?

Venlig hilsen Else Thode

skriv et svar
Else Thode - 2 år siden

    Hej Else,
    Mange tak for din henvendelse.
    Beslutninger træffes eller vedtages ud fra forskellige slags flertal. I vedtægterne står der hvilken type flertal, der skal være ved bestemte afstemninger. I jeres vedtægter bør regler for fuldmagter ligeledes være defineret – typisk kan andelshavere give fuldmagt til et myndigt husstandsmedlem eller til en anden andelshaver. Du burde kunne finde det hele i jeres vedtægter.
    Venlig hilsen
    Maria

    Maria Carlsen - 2 år siden

Tak for en fin guide. Men hvordan forbeholder det sig med vedtægter og folk som ikke er medlemmer af foreningen endnu.

Jeg er blevet indstillet til at overtage en andelslejlighed af en ven som flytter fra andelsforeningen. Procedure, inklusiv fortrinsrettigheder, er klart beskrevet i vedtægterne. Administrator har dog meddelt at alle eksisterende andelshavere har fortrinsret til lejligheden og det er kutyme at anse dem for værende på venteliste selv om der står eksplicit at de ventelister skal fremlægges på den årlige general forsamling, hvilket de ikke er blevet.

Kan man som ikke medlem kræve at andelsforeningen og dennes administrator følger foreningsvedtægter? For god orden skyld skal det siges at det er under 5 år siden vedtægterne sidst er godkendt på general forsamlingen, og jeg har derfor svært ved at forstå at der skulle være opstået en kutyme der er så hævdvundet at den skulle kunne tilsidesætte foreningens vedtægter.

skriv et svar
Kristian - 1 år siden

    Hej Kristian,

    Tak for din henvendelse. Da andelsboliger flere steder er i rigtig høj kurs vælger flere foreninger, at de ikke ønsker eksterne ventelister. Det er op til den enkelte forening at afgøre, hvordan de behandler ventelister (eksterne såvel som interne) i foreningen. I en andelsboligforening skal man desuden ikke godkende vedtægter på en generalforsamling, men kun vedtægtsændringer. Du kan med fordel spørge bestyrelsen, hvor mange der er på en eventuel venteliste før dig, så du kender til din status i forhold til at blive tilbudt en bolig.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

    Hej Nynne, tak for svaret. Jeg kan dog se jeg ikke formulerede mig tydeligt nok.

    Mit spørgsmål gik på om en bestyrelse (eller administratoren af ejendommen på vejene af denne) kan tilsidesætte de gældende vedtægter for foreningen med henvisning til kutyme som strider i mod vedtægterne?

    Hvis de ikke kan, kan et ikke-medlem så kræve at bestyrelsen følger foreningens vedtægter i fx en civil sag mod foreningen?

    Kristian - 1 år siden

    Hej Kristian,

    Jeg har desværre ikke hørt om en sag som din før. Jeg vil anbefale dig, at du får din ven, som bor i andelsboligforeningen til at hjælpe dig. Umiddelbart lyder det ikke som en god idé at indlede en sag mod en andelsboligforening, som du efterfølgende vil bo i.

    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 1 år siden

Hej.
En Andelshaver har i vores forening sent et ændringsforslag til vores kommende GF, med kun 6 dages varsel inden GF.
Er det ikke for sent?
M.VH. Aage

skriv et svar
Aage Sørensen - 1 år siden

    Hej Aage,
    Tidspunktet for hvornår forslag skal være kommunikeret ud til medlemmmerne varierer fra forening til forening. Det vil fremgå af jeres forenings vedtægter, hvad tidsfristen er. Nogle foreninger opererer eksempelvis med den efterfrist, der er i normalvedtægten, som siger, at forslag kan kommunikeres ud til medlemmer helt op til 4 dage før generalforsamlingen. Forslag behøves i mange foreninger ikke at være omdelt, men kan offentligøres ved opslag eller lignende. Derfor bør du se efter i din forenings vedtægter for at finde svar.

    Bedste hilsner
    / Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 1 år siden

Var i går til en ordinær generalforsamling i min mors andelsboligforening.
I vedtægterne fremgår der 7 faste punkter. I dagordene havde bestyrelsen indsat et nyt punkt omkring drøftelse af salgspriser på andelsboligerne. Der skulle ikke stemmes om det – kun en drøftelse, men kan man det? Burde det ikke have kommet under punktet forslag som en drøftelse i stedet?
Hvad er reglerne for ændringer i forholdet mellem vedtægter og dagsorden?

Ser frem til dit svar

skriv et svar
Bjarne Christensen - 1 år siden

    Hej Bjarne,

    Tak for din kommentar.
    Det lyder som om, at det var en drøftelse, som hørte ind under punktet “diverse/evt”. Under punktet “Forslag” skal man være opmærksom på, at man kun kan behandle de forslag, som andelshaverne kan nå at blive bekendt med – typisk skal indkomne forslag være annonceret 8 dage før en generalforsamling (den præcise tidsfrist vil fremgå af vedtægterne) – hvis der skal stemmes om dem.

    / Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 1 år siden

Hej

Vi er en lille forening bestående af 11 lejligheder. I forhold til generalforsamlinger m.m. har vi ingen problemer, men i forhold til et medlem har vi mange! Vedkommende tyraniserer os andre og saborterer vores generalforsamling år efter år.
Vi ved godt at dirigenten kan bortvise medlemmet – men det er jo kun på DEN generalforsamling. Vedkommende kommer jo bare til næste og næste og….
Alle vi andre har ledt med lys og lygte efter mulighed for at ekskluderer medlemmet – uden held?
Vedkommende har 2 lejligheder, som begge lejes ud – og vi ser derfor kun medlemmet ved generalforsamlingen ( eller den ekstraordinære – da den ordinære typisk saborteres af vedkommende).

Har I nogle gode råd – eller kan I henvise til noget/nogen som kan hjælpe os?

På forhåd tak!

Venlig hilsen
Mette

skriv et svar
Mette Mikkelsen - 1 år siden

    Hej Mette

    Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå jeres frustration. Hvis man skal ekskludere et medlem afhænger det af foreningens konkrete vedtægter. Hvis der eksempelvis står i foreningens vedtægter, som der gør hos flere andelsboligforeninger, at man som andelshaver selv skal anvende lejligheden som bolig, kan dette være en eksklusions grund. Uacceptabel adfærd kan også være en grund til eksklusion. Nu ved jeg ikke, hvad der står i jeres vedtægter, men jeg vil anbefale at I kontakter foreningens administrator eller en boligadvokat, som kan rådgive i denne sag.

    I kan læse mere om konflikthåndtering i andelsboligforeningen her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/konflikter-kan-ikke-undgas/
    Center for Konfliktløsning tilbyder derudover gratis og anonym rådgivning til både bestyrelser og andelshavere i landets andelsboligforeninger. Læs mere her: https://konfliktloesning.dk/faellesskaber/gratis-raadgivning/

    Jeg håber, at det hele løser sig.
    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Hej
Jeg bor i lille andelsboligforening. Vi er 8 andelshavere. Jeg er den eneste der har haft advokat på ved købet. Jeg fik vedtægterne gået godt igennem som siger vi er fælles om alt her. Vi er faktisk et kollektiv. Desværre er der ingen, der forstår vedtægterne. Bestyrelsen har delt os op i 8 grundejere! Alle er meget uvidende og gider ikke sætte sig ind i tingene. Bestyrelsen er magt mennesker og tolker vedtægterne til deres egen fordel. De får lejligheder renoveret, mens os der vil have andrlsreglerne følges selv skal betale.
Vi skal som andelshaver selv stå for alt vedligehold/renovation inde og ude, tag, træværk, murværk, fliser i vejen, kloak osv. Vi bor nærmest til leje i eget hus, mens en magtsyg bestyrelsen bestemmer alt!
Vi ser penge bruges, men må ikke se kvitteringer, bankkonto eller hvem der er kasserer. Vi har kun ret til at se årsregnskabet, siger bestyrelsen. Kan man virkelig ikke gøre noget som menig andelshaver Der er så mange regler, men hvad skal de være godt for, når der ikke er en øvre myndighed der kan tage over ? To er flyttet pga disse problemer og den mobning der er fra bestyrelsens side. Venlig hilsen Helle Jørgensen

skriv et svar
Helle Jørgensen - 1 år siden

    Hej Helle,

    Det lyder godt nok, som en uheldig situation. Du har, som menig andelshaver, to muligheder.
    1) At hyre en advokat
    2) At lægge civilt søgsmål

    Vælger du et civilt søgsmål, skal du dog være bevidst om, at du fremstår som ‘anklager’ og derfor skal kunne løfte bevisbyrden.
    Jeg håber, I finder en holdbar løsning, som kan sikre opretholdelse af vedtægterne fremover.

    Bedste hilsner,
    /Stefan – Andelsportal.dk

    Stefan Sander Grods
    Stefan Sander Grods - 1 år siden

Hej. Må man smide en ud fra en GF, hvis personen ikke lader andre beboer komme til tale (overhovet).At beboeren ikke holder sig til GF agendaen, men laver sin egen agenda og bare “råber” den igennem for at brokke og have sine egne meninger hørt?

skriv et svar
Pernille - 1 år siden

Hej Stefan. Tak for svar. Jeg har kun de breve bestyrelsen har sendt mig, som svar på mine breve til dem. Da jeg ikke må se bankkonti, vedligeholds oversigter osv. så kan jeg jo ikke finde andre beviser. Jeg prøver en ny gratis advokathjælp i morgen, men desværre har jeg oplevet at advokater siger, at der ikke er noget at gøre. At det er generalforsamlingen der bestemmer. Men det er jo med til at gøre problemerne større, da de fleste er bange for den magtsyge bestyrelse. Utroligt der ikke er en øvre myndighed, når der nu er skabt så mange regler omkring andelsboliger! ! Jeg kan jo se her at der er problemer landet over. Hvem er minister for andelsboliger for tiden er det Troels Poulsen?
Venlig hilsen Helle Jørgensen.

skriv et svar
Helle Jørgensen - 1 år siden

Hej andelsportal,

Hvor gammel skal man være for at kunne deltage i andelsforeningens generalforsamling? Jeg har ofte haft min søn med, men nu får jeg at vide, at han ikke kan deltage, da han skal være 18 år. Er det en almindelig regel? Eller skal den stå i foreningens vedtægter? Mvh Karin

skriv et svar
Karin R - 1 år siden

    Hej Karin,
    Tak for din henvendelse.
    Hver andel har kun én stemme på på generalforsamlingen – jeg formoder, at det er dig, der stemmer for jeres andel? Nu ved jeg ikke, hvor gammel din søn er, og hvad årsagen til at du medbringer ham er. Men man er velkommen til at medbringe en bisidder på en generalforsamling – man skal blot være opmærksom på, at bisidderen ikke har taleret.
    Ellers vil jeg rådføre dig til at se, hvad der står i jeres vedtægter om emnet.
    / Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 1 år siden

Mht. ekstraordinær generalforsamlinger; er de alle offentlige, dvs. kan man som privatperson se referaterne et sted? De fleste har en hjemmeside, men for de foreninger, der ikke har hjemmesider, hvor kan man så finde dem?

skriv et svar
Jepsen - 1 år siden

    Hej Jepsen,
    Tak for din henvendelse.
    Foreningerne er ikke forpligtet til at lægge referater ud til offentligheden. Mange foreninger lægger dem på hjemmesiden, men ikke alle. I de tilfælde bliver de ofte omdelt med posten til de enkelte andelshavere.
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 1 år siden

På generalforsamlingen bliver der stillet forslag om at foreningen etablerer nye badeværelser hos de andelshavere, som måtte ønske dette. Bestyrelsen er på den besluttende generalforsamling bekendt med, at der er 10 andelshavere som er interesseret i et nyt badeværelser og at der er 13 andelshavere, der ikke er interesseret. Der er i alt 23 andelshavere i foreningen. Foreningen skal iflg. finansiere de 10 badeværelser ved optagelse af et fælles kreditforeningslån og iflg. vedtægerne hæfter andelshaver personlig og pro rata efter deres andels af formuen for kreditforenings lån. De 10 nye badeværelser skal være ejet af foreningen, mens de øvrige badeværelser stadig er ejet af andelshaver. De 10 nye badeværelser får ikke ejendomsvurderingen til at stige, mens den øgede gæld får andelskapitalen til at falde. De 10 andelshavere bliver iflg. forslaget forpligtet til at betale en månedlig ydelse, der svarer til foreningens omkostning til lånet. Der er ingen særlige begrundelser i forslaget for at det netop er de 10 andelshavere, som skal have et badeværelse andet end, at det er andelshaveren som individuelt har ønsket at få et nyt badeværelse. Forslaget medfører en lavere andelskrone for alle andelshavere. Nogle andelshavere har nye badeværelser og kan ikke drage fordel af forslaget, andre andelshavere er blevet afvist at få et nyt badeværelse pga. byggetekniske problemer i deres lejlighed, Kræver det enstemmighed i andelsboligforeningen, da andelshavers risiko og hæftelse øges pga. andre andelshavers ønske om et nyt badeværelse ?

skriv et svar
Karsten Hoffmeyer - 1 år siden

    Hej Karsten,
    Mange tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå din bekymring, men jeg har desværre ikke hørt om denne form for problemstilling før. Umiddelbart lyder det som om, at det er noget, der kræver tilslutning fra alle andelshavere, da låneoptagelsen påvirker foreningens værdi negativt (som du selv påpeger). Samtidig løber foreningen også en risiko, når den agerer bank over for de andelshavere, som skal afdrage på lånet. Her bør man også være opmærksom på, om der er fuld sikkerhed i de enkelte andele, der skal afdrage. Jeg vil foreslå at I rådfører jer hos jeres forenings advokat eller administration for at få en ordentlig afklaring.
    / Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 1 år siden

Jeg spørger igen.
Ved en generalforsamling aflægger formanden bestyrelsens beretning.
Skal denne beretning foreligge både mundtlig og skriftlig, så den kan rekvireres af de enkelte medlemmer efter generalforsamlingen?
venlig hilsen Karsten Strauss

skriv et svar
Karsten Strauss - 1 år siden

Har lige været til generalforssamling, hvor en blev valgt som subliant som, som var gået inden afstemningen og som bliv valgt ind, er det lovligt?

skriv et svar
Birgit Lorentz Jensen - 11 måneder siden

    Hej Birgit

    Også tak for denne henvendelse. Bestyrelsesmedlemmer og suppleanter kan godt blive valgt ind, selvom at de ikke er til stede på generalforsamlingen.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 11 måneder siden

Ovenstående spørgsmål om man kan vælges til en bestyrelse uden at være til stede, gælder det også valg til formandsposten?
Den pågældende vil gerne, men kan risikere, at være bortrejst, når der indkaldes til en ekstratordinær generalforsamling.

skriv et svar
Alice Rasmussen - 10 måneder siden

    Hej Alice,
    Tak for din henvendelse.
    Ja. Medmindre andet er nedskrevet i jeres vedtægter, så kan I godt vælge en formand selvom vedkommende er forhindret i at deltage på generalforsamlingen. Det er blot vigtigt, at vedkommende selv bekræfter at han/hun stiller op til formandsposten (så I ikke vælger én, som ikke ønsker at være formand).
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 10 måneder siden

Kære jer,
I forbindelse med en ekstraordinær generalforsamling, er denne indkaldt efter de regler der står i vedtægterne – herunder også brug af mail.
Dog har enkelt medlemmer ikke opgivet deres nye mailadresse, hvorfor de ikke har modtaget inkaledelsen til ekstraordinære GF.
Er den nu afholdte ekstraordnære GF ugyldig, hvis et medlem der ikke har modtaget indkaldelsen (pga. manglende opdateret adresse) påberåber sig dette?
Hvilken forpligtelse har medlemmerne for at holde deres knotakmuligheder opdateret overfor bestyrelsen?
Bestyrelsen kan vise at de har udsendt indkaldelsen efter reglerne, og til de kontakter der var opgivet i deres kartotek.
Håber I kan besvare spørgsmålet – med tak.

skriv et svar
Mads Jensen - 9 måneder siden

    Hej Mads

    Tak for din henvendelse. Kravene til indkaldelse afhænger af, hvad der er bestemt i jeres vedtægter. En indkaldelse er dermed kun gældende, hvis andelshaverne får information om generalforsamlingen, som vedtægterne foreskriver. I ABF Håndbogen står, at hvis der er fejl i indkaldelsen, så kan dirigenten blive nød til at at hæve generalforsamlingen. Det er i det konkrete tilfælde dirigenten, som på baggrund af foreningens vedtægter afgør om jeres ekstraordinære generalforsamling er lovligt indkaldt.

    Jeg vil derfor anbefale, at I ser nærmere på jeres vedtægter og forhører jer hos foreningens administrator angående problematikken.
    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 9 måneder siden

Hej,
Vil høre hvordan reglerne er når man skal afholde et ekstraordinært generalforsamling da foreningen skal lukkes. Hvor mange dage før skal der indkaldes til dette.
Mvh Pernille

skriv et svar
Pernille Lauridsen - 9 måneder siden

    Hej Pernille

    Tak for din hendevendelse. De konkrete tidsfrister er bestemt i foreningens vedtægter, men følger foreningen standardvedtægterne skal indkaldelsen til den ekstraordinære generalforsamling sendes ud med 8 dages varsel.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 9 måneder siden

Hej
Hvor længe skal man som forening gemme referater af generalforsamlinger? Og vil en evt. køber kunne kræver referater udleveret helt tilbage fra foreningens start til nu?
Hilsner Sandra

skriv et svar
Sandra Gjelstrup - 6 måneder siden

    Hej Sandra

    Tak for din henvendelse. Det fremgår af andelsboligforeningens vedtægter, hvad sælgeren er forpligtet til at udlevere i forbindelse med salg af en andelsbolig. Angående referater er det ifølge standardvedtægterne ‘referat af seneste generalforsamling’, som sælger skal udlevere. Sælger er dermed ikke forpligtet til at udlevere referater helt tilbage fra foreningens start. Du kan altid forhøre dig hos bestyrelsen, hvorvidt det er muligt at få indsigt i tidligere referater, hvis du ønsker dette.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 6 måneder siden

Hej,

Hvis en andelshaver under en ordinær generalforsamling ønsker, at en afstemning skal foregå anonymt, kan dirigenten vælge at forkaste dette og sige at det skal være afstemning ved håndsoprækning med begrundelsen, at der ikke er tid til det?

På forhånd tak.

Mvh

skriv et svar

    Hej Ida

    Tak for din henvendelse. Det korte svar er, at det afhænger af vedtægternes bestemmelse. Nogle vedtægter indeholder bestemmelser om, at en afstemning godt kan foregå anonymt, skriftligt og så videre. Jeg vil derfor anbefale, at du ser nærmere ind i vedtægterne og eventuelt kontakter foreningens administrator, hvis du fortsat er i tvivl. Vi har fået et lignende spørgsmål – dog omhandlende skriftlig afstemning – i vores brevkasse. Måske du kan finde inspiration i advokatens svar: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/skriftlig-afstemning/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 6 måneder siden

Jeg vil gerne vide, hvilke konsekvenser det har, når der ikke afholdes Generalforsamling inden 4 måneder efter regnskabsårets afslutning.
Før i tiden havde vi en kasserer i foreningen, der stod for regnskabet, men nu er vi overgået til et firma, der ikke har fået regnskabet færdigt til tiden, og så bliver bestyrelsen nødt til hele tiden at udsætte dato for GF.

Venlig hilsen
Pernille

skriv et svar
Pernille Langballe - 5 måneder siden

    Hej Pernille

    Tak for din henvendelse. Det kommer an på, hvilke frister for regnskab, der står nedskrevet i jeres vedtægter og hvorvidt din andelsboligforening har et skævt regnskabsår eller ej. Følger I det almindelig regnskabsår, så skal fristen om de 4 måneder også overholdes.

    Du kan læse et uddybende svar på et lignende spørgsmål i vores brevkasse: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/hvornaar-generalforsamling/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 5 måneder siden

Hej,

Der blev i 2005 fortaget ændringer til foreningens vedtægter. Jeg har en kopi af vedtægterne samt tillægget der omhandler de vedtagne ændringer. Det fremgår af tillæget “Således vedtaget på ekstraordinær generalforsamling, 21/2-2005” Navnene på personerne i bestyrelsen fremgår endvidere. Dog er tillægget er ikke underskrevet af de 3 personer i bestyrelsen på daværende tidspunkt.
Er det korrekt antaget at dokumentet er juridisk gældende selvom det ikke er underskrevet af den daværende bestyrelse, det er jo vedtaget på en generalforsamling som er øverste myndighed.
2 af de 3 personer bor stadig i foreningen hvoraf den ene stadig sidder i bestyrelsen.

Mvh
Anders

skriv et svar

    Hej Anders

    Tak for din kommentar. Det kommer an på, hvad der står nedskrevet i andelsboligforeningens vedtægter. Altså, hvorvidt det eksplicit står skrevet i vedtægterne, at bestyrelsens underskrift tydeligt skal fremgå på dokumenterne før de kan opfattes som værende gyldige. Jeg vil dog ikke mene, at det er et problem i en sag fra 2005, men jeg vil anbefale, at du kontakter foreningens administrator, hvis du søger juridisk rådgivning i forhold til dette.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 5 måneder siden

Der er snart generalforsamling i vores andelsboligforening. GF skal afholdes inden udgangen af april måned. Der stod i artiklen om generalforsamling dette:

De konkrete tidsfrister er bestemt i foreningens vedtægter, og følger foreningen standardvedtægterne skal datoen for generalforsamlingen offentligøres 4 uger før afholdelse. Det betyder også, at hvis man eksempelvis grundet sygdom skal rykke generalforsamlingen, skal man have denne frist for øje, når en ny invitation sendes ud. Ifølge standardvedtægterne skal selve indkaldelsen til generalforsamlingen sendes ud med minimum 14 dages varsel.

Der står ikke noget i vores vedtægter om at vi skal informeres 4 uger før om datoen. Der står at GF skal afholdes inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Desuden står der at vi skal indkaldes med 14 dages varsel og dette sker, men det ville være rart at vide 4 uger før.

Mit spørgsmål.
Gælder det også for vores forening, at vi skal informeres 4 uger før om GF, selvom det ikke står i vores vedtægter.
Det er lettere at planlægge når man kender datoen i god tid og man kan blive forhindret i at deltage. Hvis man kender datoen 4 uger før har man større mulighed for at planlægge.

skriv et svar
Jan Rasmussen - 5 måneder siden

    Kære Jan,

    Tak for din henvendelse.

    Jeg kan se, at du har skrevet to kommentarer til os, og vil forsørge at besvare dem begge med denne besked.

    Du spørger, om det også gælder for jeres forening, at I skal informeres 4 uger før en generalforsamling. Det skal I kun, hvis det står i jeres vedtægter. Vedtægtsbestemmelser varierer fra forening til forening og det altså fristerne i jeres vedtægter, som bestyrelsen skal følge.

    Men du kan altid tage dit ønske op, om at forlænge fristen på indkaldelsen på jeres generaforsamling. Det ville i så fald kræve en vedtægtændring. Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/guides/vedtaegtsaendringer/

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida L. Ipsen - 5 måneder siden

Hej
Vi er en lille andelsboligforening på 10 lejligheder. Der er en lejlighed til salg og har iflg vedtægterne været tilbudt øvrige andelshavere i 14 dage. To andelshavere har budt ind på lejligheden. Der står intet i vedtægterne om hvem der så har fortrinsret.
Jeg har derfor følgende spørgsmål:
– Kan man (som sælger el bestyrelse) kræve at begge som er interesseret har et tilsagn fra sin bank med accept af købet INDEN FOR 14 dages fristen ? Hvad hvis den ene har sendt tilsagn fra banken til sælger (inden for fristen) og den anden har gjort det dagen efter fristen (har budt ind til tiden men først sendt tilsagn dagen efter)
– kan bestyrelsen indkalde til ekstraordinær generalforsamling og indstille til en afstemning ift hvad man gør i situationen? Feks at stille et forslag til vedtægtsændring om at det er ancienniteten i foreningen som giver fortrinsret ?
– Og til sidst hvad hvis 10 andelshavere møder op og der er 5 for og 5 imod – hvordan afgøres en afstemning så ?
– lige en information så er de 2 interesserede medlem af bestyrelsen ud af 4 medlemmer.
På forhånd tak for svar

skriv et svar

    Kære Finn,

    Tak for henvendelsen.

    I forhold til spørgsmål nummer et, om bestyrelsen kan kræve, at begge interesserede får tilsagn af banken inden for 14 dage, så er det op til jeres vedtægter. Hvis ikke, der står noget konkret om, hvem der har fortrinsret i forhold til eksempelvis anciennitet, så er det op til dig at vælge, hvem du ønsker som køber.

    Derudover spørger du, hvad det betyder, hvis den ene af de interesserede komme for sent med tilsagnet fra banken? Det er igen op til jeres egne vedtægter. Dog kan det tilføjes, at den interesserede, som ikke fik et tilsagn fra banken i tide, kan have været ud i god tid i forhold til at kontakte banken, men at banken var langsom til at få den udstedt.

    Til spørgsmål nummer to spørger du, om bestyrelsen kan indkalde til ekstraordinær generalforsamling for at afgøre situationen. Det kan I som udgangspunkt godt, og I kan til den ekstraordinære generalforsamling også foreslå den nævnte vedtægtsændring, så I ikke kommer ud i en lignede situation igen.

    Til spørgsmål nummer tre, så bør der også stå i vedtægterne, hvordan I skal forholde jer ved stemmelighed. Måske du blot kan trække lod om de to andelshavere?

    Da vi ikke er juridiske rådgivere vil jeg altid anbefale, at du kontakter en administrator, hvis du har flere spørgsmål.

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida L. Ipsen - 5 måneder siden

Der er ikke blevet afholdt generalforsamling i snart 2 år i min andelsforening, da der kører en sag mod bestyrelsen vedr. nogle badeværelsesfornyelser i ejendommen.
Administratoren siger, , at han grundet sagen, mangler nogle informationer for at kunne præsenterer et færdigt regnskab, men kan han tillade sig det? Burde han ikke i det mindste fremlægge den del af regnskabet som er gjort op?
Vi sidder omkring 5-6 andelshavere som gerne vil sælge vores lejlighed, men til en ny valuarvurdering, som vi jo ikke kan vedtage, da der ikke afholdes generalforsamling, hvilket naturligvis er temmelig frustrerende.

skriv et svar

    Kære Amanda,

    Tak for din henvendelse.

    Det er i strid med andelsboligloven kapitel II, §6c, at der ikke er blevet holdt en årlig generalforsamling. Jeg vil foreslå, at du lægger pres på administrator, for at få afholdt en generalforsamling. Du finder loven her: https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=203465

    Hvis administrator ikke reagerer, kan du eventuelt gå sammen med de andre andelshavere om at kontakte en boligadvokat.

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Ipsen - 5 måneder siden

Hej.
Vi snakker om i vores andelsforening at afholde generalforsamling uden en advokat som vi ellers plejer at have tilstede, men jeg er lidt i tvivl om hvilken rolle advokaten har i en generalforsamling?

skriv et svar

    Hej Lasse

    Tak for din henvendelse. En administrator eller advokat kan på generalforsamlingen fungere som dirigent og styre mødets gang. Samtidig er advokaten bekendt med foreningens regler og den generelle lovgivning på andelsboligmarkedet, som kan forekomme nødvendig i forhold til forslag og spørgsmå på generalforsamlingen. Forud for og på generalforsamlingen skal dirigenten/advokaten også tjekke, om generalforsamlingen er lovligt indkaldt, om frister i vedtægterne er overholdt og om mødet afholdes lovligt.

    Det varierer fra forening til forening, hvorvidt der deltager en advokat på generalforsamlingen eller ej. Jeg vil anbefale, at I tager snakken med den pågældende advokat om, hvad han/hun hjælper med på generalforsamlingen, så I kan få kortlagt jeres behov. Denne guide berører også dirigentens rolle og generelle faldgruber, I skal være opmærksomme på, når generalforsamlingen skal afholdes: https://www.andelsportal.dk/nyheder/5-fejl-generalforsamlingen/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 4 måneder siden

Hejsa, kan I hjælpe ?
Jeg skal prøve at gøre det kort:
jeg skal til generalforsamling i vores andelsboligforening, på torsdag. Bestyrelsen har stillet et forslag om at enhver lejlighed der bliver solgt skal have udført et El-gennemsyn og et VVS-tjek. på sælgers regning. Evt. ulovligheder skal udbedres for sælgers regning, herunder udskiftning af gamle stofledninger, hvis det skønnes at det skal gøres.
Forslaget var også oppe sidste år, men blev trukket tilbage. Argumenterne for el-tjek var en skræmmekampagne mod de gamle stofledninger i ejendommen. I år kalder de det et El-eftersyn, (som jeg mener er noget andet) – kun for ejere af fast ejendom. Jeg har efter debatten, sidste år, god grund til at tro at vores bestyrelse ønsker, at vi skal have skiftet alle stofledningerne – på den enkelte andelshavers regning.
Jeg mener ikke det er i orden, da jeg ser det som en opgave der bør ligge under den vedligeholdelsesplan der er udarbejdet. Iøvrigt mener jeg, at hvis de ledninger ER så farlige som man vil gøre dem til, så er det da ikke forsvarligt at de først bliver udskiftet når folk sælger. Der kan gå 50 år + før de sidste er skiftet, og hvad med fællesarealerne ?
Kan foreningen godt “tørre den udskiftning af” på den enkelte andelshavers salg ?

skriv et svar
Jette sørensen - 4 måneder siden

    Hej Jette

    Tak for din henvendelse. Der er flere andelsboligforeninger, der pålægger andelshaveren at få udarbejdet et el- og VVS-tjek ved salg. Det er for at undgå konflikter omkring, hvem der har ansvaret for at udbedre diverse fejl og mangler i boligen. Du kan læse mere om, hvorfor et el-tjek anbefales i denne artikel: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/

    Det er foreningens ansvar at udbedre fejlinstallationer på fællesarealerne samt i etageadskillelser, mens andelshaverne skal udbedre de indvendige installationer. Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/guides/ansvar-vedligeholdelse-udskift/

    Jeg vil klart anbefale, at I tager dialogen på generalforsamlingen om mistroen til el-tjekket. Søger du yderligere juridisk rådgivning, så er det altid en god idé at vende forslaget med foreningens administrator eller en boligadvokat.

    Bedste hilsner
    Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 3 måneder siden

Hej,
Vi stemte ved sidste GF om ændring af husordenen, så det var tilladt at holde husdyr. Der var 6 stemmer for, 5 stemmer imod, og 1 blank stemme. Initelt vurderede administrator som var dirigent at forslaget IKKE blev godkendt grundet den blanke stemme, men efter fremvisning af jeres definition af ‘simpelt flertal’ blev det alligevel godkendt.
Efterfølgende har administrator nu skrevet ud, at i vores vedtægter behandler vi forslag ved “simpelt flertal blandt de fremmødte” og at “vedtægtens flertalsbegreb konkret refererer til antallet af fremmødte, mens Andelsportalens flertalsbegreb kræver, at der ved afstemning ses bort fra blanke stemmer, kan der berettiget rejses tvivl om dirigentens slutfortolkning er korrekt. Modtager dirigenten inden 14 dage efter referatets offentliggørelse indsigelse mod godkendelsen af ændringen til husdyrbestemmelse, vil der blive indkaldt til ekstraordinær generalforsamling med deltagelse af advokat til ombehandling af forslaget”.
Kan han godt gøre dette? Er der flere juridiske definitioner af simpelt flertal`?
Det eneste som står i vores vedtægter, er som sagt, at “Generalforsamlingen træffer beslutning ved simpelt flertal blandt de fremmødte”.
Vi oplever det således, at denne ombehandling er et udtryk for en utilfredshed med udfordringen af dirigentens initelt fejlagtige afvisning af forslaget, fremfor en reel sagsbehandling – og sætter pris på hjælpen.
mvh. Kathrine

skriv et svar
Kathrine - 2 måneder siden

    Hej Kathrine

    Tak for din henvendelse. Det lyder til, at definitionen af ‘simpelt flertal’ i jeres forening ikke har været klar. Som oftest vil der skulle indkaldes til en ekstraordinær generalforsamling, hvis vedtægterne skal ændres. Læs mere her: https://www.andelsportal.dk/guides/vedtaegtsaendringer/

    Møder færre op til den ekstraordinære generalforsamling, kan foreningen foretage en foreløbig vedtægtsændring og indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvor vedtægtsændringen kan vedtages endeligt, hvis 2/3 af de fremmødte stemmer for – uden krav til fremmødet.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden