Alt du skal vide om jeres generalforsamling
Mange andelshavere deltager ikke i eller kender ikke retningslinjerne for en generalforsamling i deres andelsboligforening. Her sørger vi for et overblik og viden om generalforsamlingens funktion, dagsorden og beslutningsproces.
Ordinær og ekstraordinær generalforsamling
Generalforsamlingen er en andelsboligforenings vigtigste møde. Den ordinære generalforsamling holdes én gang om året senest fire måneder efter regnskabsårets udløb. Det betyder at mødet skal holdes senest fire måneder efter årsskiftet, hvis regnskabsåret i foreningen udløber ved årsskiftet. Ekstraordinære generalforsamlinger holdes, hvis generalforsamlingen, et flertal i bestyrelsen eller ¼ af andelshaverne ønsker det. Bestyrelsen forbereder og tilrettelægger generalforsamlingen.
Indkaldelse og dagsorden
Bestyrelsen står for at indkalde andelshaverne til generalforsamlingen, og datoen for afholdelse af både den ordinære og ekstraordinære generalforsamling skal meldes ud via brev eller opslag. Typisk annonceres generalforsamlingen via meddelelser på andelsboligforeningens interne hjemmeside, opslag i opgangen eller ved bekendtgørelser i beboerbladet.
Indkaldelsen til generalforsamlingen skal senest sendes ud med 14 dages varsel eller 8 dages varsel, hvis der er tale om en ekstraordinær generalforsamling. Det er en god idé, hvis bestyrelsen vedlægger dagsordenen med indkaldelsen, så beboerne ved, hvad de skal tage stilling til i god tid. Den ordinære generalforsamling indeholder altid en fast dagsorden, imens den ekstraordinære generalforsamling kun indeholder en dagsorden over de punkter, som er relevante.
Dagsorden
- Valg af dirigent/mødeleder
- Bestyrelsens beretning
- Årsregnskab, godkendelse af årsregnskab samt værdiansættelse af andelene
- Forelæggelse af drift- og likviditetsbudget og godkendelse heraf
- Forslag fra andelshaverne
- Valg af bestyrelse, herunder suppleanter
- Valg af administrator, hvis man vil gøre brug af en til administrationen af foreningen
- Valg af revisor – Diverse/eventuelt
Bestyrelsen
Bestyrelsen består af en formand og yderligere to til fire bestyrelsesmedlemmer. Formanden vælges af generalforsamlingen for en periode på to år. Bestyrelsesmedlemmerne vælges også af generalforsamlingen for en periode på to år, hvor halvdelen af bestyrelsesmedlemmerne udskiftes hvert år. Bestyrelsessuppleanter vælges for et eller to år ad gangen.
Forslag
Som andelshaver kan man have forslag, der skal på dagsordenen ved næste generalforsamling. Bestyrelsen skal modtage forslaget, så de øvrige beboere når at blive bekendte med forslaget, og så bestyrelsen kan nå at undersøge konsekvenser for foreningens økonomi, vedtægter og lignende. I foreningens vedtægter står en frist for, hvornår forslaget skal gives til bestyrelsen. Fristen er oftest otte dage før generalforsamlingen, men i langt de fleste tilfælde vil forslagene blive vedlagt som en del af dagordenen i indkaldelsen.
Flertal
Beslutninger træffes eller vedtages ud fra forskellige slags flertal. I vedtægterne står der hvilken type flertal, der skal være ved bestemte afstemninger. Det styres af den valgte dirigent. Her er en oversigt:
Simpelt flertal
Simpelt flertal betyder, at én stemmes overvægt kan vedtage forslaget eller omvendt. Hvis andelshavere vælger at undlade at stemme, så er det uden betydning for resultatet af afstemningen. Det er derfor kun stemmer for eller mod forslaget, der er gyldige. Simpelt flertal bruges ofte til afstemninger om tilladelse til husdyr eller eksempelvis ved etablering af udvalg, der skal undersøge muligheden for at få altaner.
Kvalificeret flertal
Kvalificeret flertal anvendes i langt de fleste tilfælde ved større beslutninger. Det betyder, at beslutningen er gældende, hvis mere end halvdelen af de fremmødte stemmeberettigedes stemmer for. Man anvender oftest fordelingen 2/3 eller 4/5. Beslutninger med kvalificeret flertal anvendes typisk ved spørgsmål om optagelse af lån i foreningen, regulering af boligafgiften eller ved beslutninger om altaner.
Enstemmighed
Enstemmighed betyder, at alle stemmeberettigede er mødt op, og alle stemmer for et givent forslag. Det sker meget sjældent, da det er en udfordring at få alle i foreningen til at møde op og stemme.
Beslutninger, der i de fleste andelsboligforeninger kræver kvalificeret flertal:
- Nyt indskud
- Regulering af det indbyrdes forhold af boligafgiften
- Iværksættelsen af forbedrings- eller iværksættelsesarbejder
- Frigivelse af henlæggelser, hvis beløbet ikke anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og/eller fornyelser
- Optagelse af afdragsfrie lån, rentetilpasningslån eller andre lån
- Vedtægtsændringer
- Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning
Hvis man ikke overholder foreningens vedtægter
Overholder dirigenten eller bestyrelsen ikke foreningens vedtægter ved generalforsamlingen, kan det have konsekvenser. Har bestyrelsen kaldt til generalforsamling for sent risikerer man, at medlemmer ugyldiggør beslutningen. Hele beslutningsprocessen skal gå om, da de formelle regler beskrevet i foreningens vedtægter ikke er overholdt.
Det vil sige, at medlemmer kan argumentere for, at de ikke har haft mulighed for at overbevise andre medlemmer om at stemme anderledes, hvis altså indkaldelsen er sket for sent. Det kan dermed gøre afstemningen ugyldig. Indsender en andelshaver et forslag til bestyrelsen efter fristen kan bestyrelsen afvise forslaget. Forslaget må i stedet tages op til næste generalforsamling. Hvis bestyrelsen ikke overholder foreningens vedtægter eller de beslutninger, der er taget på generalforsamlingen, må mindst 1/4 af foreningens medlemmer samle sig og indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvor dagsordenen er en ny bestyrelse.
Det er med andre ord en god idé at sætte sig ind i vedtægterne, så man som andelshaver bedst muligt kan beslutte, udføre og involvere sig bedst muligt i andelsboligforeningen.
Jeppe Skou Madsen, partner i VOPA Ejendomsadministration, har som administrator af flere andelsboligforeninger stor erfaring med generalforsamlinger. Han har givet nogle tips til, hvordan man får andelshaverne til at komme til generalforsamlingen:
- Ordentlige rammer: Skab ordentlige rammer med stole til alle. Det nytter ikke at stå op eller sidde som sild i en tønde.
- Naboskab: Kender og snakker man med sine naboer, føler man sig mere som en del af foreningen og fællesskabet.
- Uformel dagsorden: Giv udtryk for, at generalforsamlingen er mere end den formelle dagsorden, som man skal igennem.
- Nye lokaler: Hold generalforsamlingen i andre end foreningens lokaler. Et nyt lokale, hvor bestyrelsen eller administratoren samtidig stiller fx vand, lidt øl og pizza til rådighed.
- Tidsplan: Skriv i indkaldelsen, hvor længe man forventer, at generalforsamlingen tager – og at der derefter er mad og drikke til alle.
204 kommentarer
Hej
Tæller en brevstemme med til en afstemning ved en ekstraordinær generalforsamling?
Der står ikke noget omkring brevstemmer i foreningens vedtægter, men de er altid blevet accepteret ved almindelige generalforsamlinger.
Venlig hilsen
Brigitte
Hej Brigitte
Mange tak for din henvendelse. ABF skriver på sin hjemmeside: “Dirigenten skal kun acceptere en brevstemme, såfremt det udtrykkeligt af foreningens vedtægter fremgår, at andelshaverne kan afgive brevstemmer.”
Det lyder derfor til, at I hurtigst muligt bør få skrevet ind i jeres vedtægter, at brevstemmer accepteres i jeres forening. I samme ombæring vil I så kunne tage stilling til, om brevstemmer accepteres ved ekstraordinære generalforsamlinger.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej
Skal rettidige indkomne forslag til en generalforsamling, sendes ud eller tages de først op på selve datoen?
Hej Anni
Mange tak for din besked. Det kommer an på, hvad der står i foreningens vedtægter. I standardvedtægterne står der: “Et forslag kan kun behandles på en generalforsamling, såfremt det enten er
nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling.”
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej for nogle år siden blev det vedtaget at vi skulle købe vores grunde som andelsgrund og der blev skrevet i referatet at det var med 100% tilslutning men det var det ikke bl.a. var der 6 personer der fortsatte på leje basis nu skal vi have det op på generalforsamling at udstykke grundene men nu skal der være 100% enighed det mener jeg ikke er lovligt for dem med havudsigt siger nej for vi andre betaler jo for deres havudsigt og det er dyrt jeg mener at det er flertallet der bestemmer hvad siger du hilsen Kirsten
Hej Kirsten
Mange tak for din kommentar. Jeg ved ikke, om I allerede er en andelsboligforening eller er i gang med at omdanne til det? Men er I det, vil jeg anbefale, at I får juridisk rådgivning, da der er mange regler og juridiske forhold, man skal tage stilling til i en sådan konvertering.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej,
Vi er en forening, hvor der lige har været generalforsamling, hvor et par havde deres barn med som af uforståelige årsager stod for optællingen af stemmer sammen med faren.
Skal stemmer på skrift gemmes og i så fald hvor længe?
Med venlig hilsen
Morten Slott
Hej Morten
Mange tak for din besked. Vedtægterne bestemmer almindeligvist, hvordan bestemmelserne er omkring stemmeafgivelse til generalforsamlingen. Nogle foreninger foretager skriftlige afstemninger, andre med håndsoprækning mv., hvorfor der er forskellige bestemmelser på området. Jeg vil derfor anbefale, at du ser ind i, hvad netop jeres vedtægter siger omkring stemmeafgivelse – og derfor også hvorvidt de skal arkiveres.
Jeg ønsker dig en rigtig god påske.
Mange hilsener
Nicole/Andelsportal.dk
Hej. Hvad gør man hvis bestyrelsen ikke udarbejder en dagsorden, beretning mv til generalforsamlingen. Ikke overholder de 14 dage.
Mvh
Birgitte
Hej Birgitte
Mange tak for din besked. Det er problematisk og absolut ikke hensigtsmæssigt, at bestyrelsen ikke har udarbejdet det nødvendige materiale til jeres generalforsamling. Hvis jeres vedtægter skriver, at materialet skal forelægge 14 dage forinden generalforsamlingen, er der jo faktisk tale om en vedtægtsovertrædelse, hvorfor det er vigtigt, at bestyrelsen snarest retter op på sin fejl.
Det første er at kommunikere med bestyrelsen og fortælle dem om den overtrædelse de har lavet. Mange af disse sager kan almindeligvis tales til rette. Hvis bestyrelsen ignorerer eller afviser, at de har brudt vedtægterne, vil jeg anbefale at I søger juridisk rådgivning. En juridisk rådgiver kan nemlig hjælpe jer med de rettigheder I har samt hvilke juridiske foranstaltninger, man skal tage.
Der er ikke en instans man kan klage til, men hvis ovenstående trin ikke hjælper kan I sidst tage problematikken op på generalforsamlingen og herved diskutere, hvorvidt bestyrelsen overholder sit arbejde, eller om der skal vælges en ny.
Jeg ønsker dig en god påske.
– Nicole/Andelsportal.dk
Hej.
Må man udstille en beboer med man på indkaldelsen til generalforsamlingen..
Tænker gdpr
Mvh Gitte
Hej Gitte
Mange tak for din kommentar. Jeg er usikker på, hvad du mener med at udstille en beboer på indkaldelsen og kan derfor ikke give dig et konkret svar. Jeg kan dog ikke se, hvorfor man skulle inkludere oplysninger om en andelshaver på indkaldelsen.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Vores andel er rækkehuse med tilhørende haver, alle haver har egen fri adgang .
Mellem min andel og naboen er der en passage på 240 cm til haven,
Hækken/skel står langs min carports gavl
Naboen mener at de 240 cm hører til hans andel, ergo har jeg ikke fri adgang til min have.
???? Med lighedsgrundsætningen som grund mener jeg at, halvdelen altså 120 cm tilhører mig
Med et fast plankeværk/skel til deling ???
Hej Claus,
Tak for din henvendelse. Jeg vil foreslå jer at spørge bestyrelsen, hvor skel går i foreningen og hvilke regler der er.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Vi skal afholde generalforsamling om 13 dage men har stadig ikke modtaget et referat fra sidste års generalforsamling efter flere rykkere.
Er det lovligt?
Hej Grethe,
Mange tak for din henvendelse.
Nej, det er absolut ikke hensigtsmæssigt, at der endnu ikke er sendt et referat rundt. Referatet skal sikre, at man altid kan gå tilbage og se, præcis hvad der er blevet vedtaget. Det er også et vigtigt dokument, som eksempelvis banken kan bede om, når der skal etableres et andelsboliglån for en ny kommende andelshaver.
Du bør bede jeres bestyrelse eller administrator om at få det sendt ud.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hvor længe er et forslag vedtaget på en generalforsamling gældende?
Hvis man fx vil lave en opsparing på 10%, men holde den åben, så %-satsen kan reguleres hvert år, kan man så lave et forslag, der er fortløbende over flere generalforsamlinger?
Det virker nemlig bøvlet, at skulle have det ind i vedtægterne, som så (som regel pga. manglende fremmøde) kræver 2 generalforsamlinger, for fx at ændre en %-sats.
Hej Flemming,
Mange tak for din kommentar. Måske kan der laves et forslag til, at det bliver besluttet hvert år på generalforsamlingen hvor stor en procentsats, der skal spares op? Så kan I undgå at en vedtægtsændring med præcise procentsatser skal være gældende hvert år. Mange foreninger stemmer om på generalforsamlingen at bestyrelsen har tilladelse til at omlægge lån uden om generalforsamlingen, når det er fordelagtigt for foreningen. Måske kan I lade jer inspirere af denne model?
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Kan man beslutte og kræve afstemning om at forhøje betaling til udgifter med 25% udover en generalforsamling?
Hej Glenn,
Tak for din henvendelse. Jeg er lidt i tvivl om det er en stigning i boligafgiften?
HVis det er tilfældet, så vil det i langt de fleste foreningers vedtægter fremgå om bestyrelsen har mandat til at hæve boligafgiften (og hvor meget) uden om generalforsamlingen. Du kan læse lidt mere om emnet her: https://www.andelsportal.dk/emne/boligafgift/
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Hvis et forslag som indkøb af nye borde og stole. Hvor længe kan bestyrelsen så “trække” den med og få møblerne købt?
Hej Heidi
Mange tak for din kommentar. Forslaget skal stemmes igennem på en generalforsamling, inden bestyrelsen kan købe møblerne på foreningens regning.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Kan en general forsamling bestemme at enkel personer skal holde fælles stier . Hvad sker der hvis personen kommer til skade.
Hej Gitte,
Tak for din henvendelse.
Det kommer meget an på, hvad der står i jeres vedtægter. Jeg vil foreslå dig at gå i dialog med bestyrelsen om de udfordringer du har med at passe stierne.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej vi er en lille forening på 8 huse.
Hvordan regner man ud hvad 2/3 stemmer er ved afstemning
Vh. Bente
Hej Bente
Mange tak for dit spørgsmål. Jeg vil mene, at der skal 6 ja-stemmer til for at op mindst to tredjedele flertal. 2/3 dele er lig 66,66 procent. 66,66 procent af 8 er 5,28. Det vil sige, at 5 stemmer ikke er lig 66,66 procent, men 66,62 procent og derfor heller ikke helt det samme som 2/3.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hejsa –
Et udpluk af vores vedtægter §11 . (Fremleje)
Bestyrelsen har fået en anmodning om at forlænge de 2 år med et år mere. Kan GF tilsidesætte vedtægterne uden at have forsøgt ændring af disse først? Er der overhovedet noget, der hedder tilsidesættelse i forbindelse med vedtægter?
Hilsen Anders
**
En andelshaver, der har boet i andelsboligen i normalt mindst et halvt år, er berettiget til at fremleje eller –låne sin andelsbolig med bestyrelsens tilladelse. Tilladelse kan kun gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferie-ophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode, på normalt højest 2 år. Hvis en andelshaver har haft sin andelsbolig fremlejet, skal an-delshaveren bebo boligen minimum ét år, før ny fremleje kan godkendes.
**
Hej Anders
Mange tak for din besked. Først og fremmest vil jeg lige starte med at nævne, at vi ikke har nogen juridiske rådgivere siddende herinde, hvorfor du skal kontakte en administrator eller boligadvokat for endeligt svar i henhold til jeres vedtægter – mit svar skal derfor tages med forbehold:
Vedtægterne i en andelsboligforening er naturligvis til for at blive overholdt. Står der i vedtægterne, at det gælder “en begrænset periode, på normalt højest 2 år”, kan ordlyden heri tolkes som, at der under særlige omstændigheder kan tildeles tilladelse til en periode på længere end 2 år. Tolkes ordlyden således, vil der altså ikke være tale om en tilsidesættelse af vedtægten, men heller en særlig tilladelse til forlængelse af en periode, der ellers typisk varer 2 år.
De bedste hilsner,
Michelle / Andelsportal.dk
Hej
Hvor mange skal være repræsenteret ved generalforsamling inden den er beslutningsdygtig og kan vedtage et forslag?
Eksempel:
Ved en generalforsamling møder 18 ud af 88 andelshavere (20,5 %) op. Er den så beslutningsdygtig?
Mvh.
Hej Ruben,
Mange tak for din henvendelse. Du kan læse lidt mere om det her: https://www.andelsportal.dk/emne/generalforsamling/
Det burde fremgår af jeres vedtægter hvor mange der skal være mødt op for at generalforsamlingen er beslutningsdygtig. Af mange standardvedtægter fremgår det, at mindst 1/5 af de stemmeberettigede skal være repræsenteret på generalforsamlingen, for at den er beslutningsdygtig. Men jeg vil foreslå dig at se efter i jeres vedtægter.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Spørgsmål: Andelshaver bor ikke i andelsboligen, men har udlejet til sin mor. Må andelshaver giver fuldmagt til at stemme på generalforsamlingen til sin udlejer/mor?
Mvh.
Hej Anne-Grete,
Tak for din henvendelse. Det kommer an på, hvad der står i jeres vedtægter. I de fleste andelsboligforeninger gives en fuldmagt til en anden andelshaver i foreningen og ikke til en lejer. Du kan læse mere om fuldmagter her: https://www.andelsportal.dk/emne/andelsbogen-saadan-er-reglerne-for-en-fuldmagt/
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
På den ordinære generalforsamling var der stillet forslag om en vedtægtsændringer. Forslaget blev fremlagt og debatteret. Der blev afholdt skriftlig afstemning. Forslaget blev nedstemt og bortfaldt dermed. Det udløste højlydt diskussion og flere forlod mødet. Kort efter blev generalforsamlingen suspenderet og resterende punkter skulle så behandles på en ekstraordinær generalforsamling 14 dage efter. I indkaldelsen til den ekstraordinære generalforsamling er nu blevet tilføjet et ekstra punkt. Dette vedrører den samme vedtægtsændringen, som blev stemt ned på den ordinære generalforsamling. Er det tilladt at stille samme forslag igen, når den ekstra generalforsamling udelukkende sker på grund af den ordinære blev suspenderet efter afstemningen? Hvis gælder kvalificeret flertal så stadig – at 2/3 skal være repræsenteret og herefter 2/3 for/imod eller vil det vil forslaget kunne stemmes igennem ved simpelt flertal.
På forhånd tak for jeres svar.
Hej Gitte
Mange tak for din besked. Normalt vil man godt kunne fremsætte samme forslag endnu en gang på en ny generalforsamling, men om det er tilladt at stille samme forslag igen på en ekstraordinær generalforsamling afhænger af, hvilke regler der gælder for ekstraordinære generalforsamlinger i jeres forening. Dette bør stå i foreningens vedtægter, så jeg vil råde dig til at kigge her. Dog lyder det ikke særlig meningsfuldt, at I, så kort tid efter, skal stemme for/imod, når nu I lige har haft det oppe at vende og nedstemt det. Jeg vil mene, at kvalificeret flertal stadig gælder. Men igen, det afhænger af, hvad der står i foreningens vedtægter.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Må bestyrelse gerne om drle et spørgeskema på en generalforsamling
Hej Lene
Mange tak for din kommentar. Det det kommer an på, om der står på dagsordenen, at der deles et spørgeskema ud, og hvad spørgeskemaet handler om. Handler det f.eks. om en væsentlig beslutning bør det stå på dagsordenen, at der skal tages stilling hertil.
De bedste hilsner,
Michelle / Andelsportal.dk
Hej. Kan et forslag fremsættes på flere generalforsamlinger, indtil det bliver vedtaget?
Hej Preben
Tak for din besked. Jeg vil lige starte med at informere dig om, at vi ikke sidder med juridisk baggrund herinde. Dog er det normalt at et forslag fremsættes på flere generalforsamlinger. Det kan være flertallet for nogle år siden stemte nej til altaner, men der nu er et potentielt flertal. Alle fremsatte forslag skal behandles og – om nødvendigt – sættes til afstemning på generalforsamlingen. Det kan selvfølgelig være, at hvis forslaget ingen opbakning har, og det stadig er sådan på fremtidige generalforsamlinger, at man ikke skal belemre både bestyrelse og medlemmer med forslaget.
Bedste hilsener
Nicole – Andelsportal.dk
Hej.
Vi er en lille andelseboligforening. Der er 2 punkter i vores vedtægter, som jeg er i tvivl om hvad betyder.
1. Grunden til at jeg spørger om denne her, er at flere andelshavere har en kopi, hvor dette er streget over.
“Uanset reglen i litra a) kan en andelshaver ved overdragelse beregne sig, samme pris for andelen i foreningents formue; som han selv lovligt har betalt”.
2. Dette er i forhold til vedtagelse af forslag på generalforsamlingen:
“kræver, at mindst 2/3 af medlemmerne er til stede, og at 2/3 stemmer for forslaget. Er mindre end 2/3 af medlemmerne til stede, men stemmer 2/3 af de fremmødte for forslaget, kan der indkaldes til ekstraordinær generalforsamling. På denne generalforsamling kan forslaget vedtages med 2/3 flertal, uanset antal tilstedeværende medlemmer”.
Hvis der er 6 ud af 8 andelsehavere med til generalforsamlingen, hvor mange skal så stemme ja, for at forslaget er godkendt?
Håber I har mulighed for at hjælpe med ovenstående?
Venlig hilsen
Tina
Hej Tina,
Tak for din besked. Vi er desværre ikke rådgivere eller jurister herinde – derfor må du tage mit svar med forbehold for dette:
1) Jeg er også i tvivl om, hvad der menes. Hvis det er streget over betyder det vel, at det ikke længere er en del af vedtægterne? er det fjernet fra vedtægterne i senere udgivelser? Måske det er en god idé at I får en jurist til at se jeres vedtægter igennem for at sikre, at I ikke har en masse stående, som ikke bør være der? Læs mere om dette emne her: https://www.andelsportal.dk/guides/vedtaegtsaendringer/
2) Som jeg læser jeres vedtægter så er det tilstrækkeligt at 4 af de 6 fremmødte stemmer for.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Kan der vedtages punkter der først kommer op under selve generalforsamlingen i en andelsboligforening
Hej Ulla,
Tak for din henvendelse. Det kommer an på af hvilken karakter punkterne er. Generalforsamlingen må ikke træffe væsentlige beslutninger angående punkter, som ikke er på dagsordenen. En vedtægtsændring skal eksempelvis altid fremgå som punkt af dagsordenen. Du kan læse lidt mere om dagsorden i AndelsBogen her –>
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hejsa jeg bor i en ejerforeningen. Og er der nogle regler for at man skal være med til haveordenning? For at så at kunne komme med til havefest?? Eller kan man undgå haveordenning. Også stadigvæk deltage i havefest?? Mvh Julie Rotwitt
Hej Julie
Det ved jeg ikke, om der er specifikke regler om. Jeg ville tjekke husordnen eller spørge jeres bestyrelse.
Bedste hilsner
Daniel – Andelsportal.dk
Hvad sker der hvis bestyrelsen i et APS simpelthen ikke afholder generalforsamlingen det pågældende år hvor Gf først er blevet udsat pga. Corona og så undlader man at indkalde til den efterfølgende. Så der i 2021 IKKE har været afhold generalforsamling, eller valg til bestyrelse, eller godkendt årsraport?
Det skal nævnes at Årsrapporten er indsendt til erhvervsstyrelsen med underskrift på at det er godkendt på årets generalforsamling, altså en generalforsamling som ikke har fundet sted?
Hvilke problematikker kan sådan en arrogance fra bestyrelsen kunne udløse?
Hvordan kommer man igennem valget til bestyrelsen året efter, de der var på valg i det år der ikke blev afholdt generalforsamling er jo lige så stille fortsat i bestyrelsen et år ekstra og hvad gør man så det år der kommer (hvor der forhåbentlig bliver afholdt generalforsamling) vil
hele bestyrelsen være på valg, det efterfølgende år, eller er man simpelthen bare sprunget over et års valg og fortsætter der hvor bestyrelsen efter tur afgår ifl. vedtægterne?
der er jo 2 på valg det ene år og 3 det andet????
Jeg har henvendt mig til best. de siger de har talt med en “advokat” (uden at nævne hans identitet) De siger han har sagt at alle regler er overholdt, uden at nævne hvad han har lagt til grund???
Mon det er djævelens advokat de har talt med ?
På forhånd tak for svar// Ib
Hej Ib
Tak for din kommentar. Først vil jeg lige starte med at nævne, at vi ikke har nogen juridiske rådgivere siddende herinde, hvorfor du skal kontakte en administrator eller boligadvokat for juridisk svar.
Jeg kan dog nævne, at I langt fra er den enste forening, der har udskudt forsamlingerne grundet corona og det har vi spurgt en ekspert til råd til her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/generalforsamlingen-post-corona/
Der er nogle løbende udgifter, som bestyrelsen ikke kan undgå at betale, selvom generalforsamlingen ikke er afholdt. Er det en sædvanlig udgift, som foreningen plejer at betale, kan den betales uden en godkendelse fra generalforsamlingen. Derimod må bestyrelsen ikke sætte større vedligeholdelsesprojekter i gang, ligesom et ikke-vedtaget byggeprojekt, som ellers var tiltænkt at igangsættes hen over sommeren, ikke må påbegyndes.
Vi har også skrevet denne coronaguide: https://www.andelsportal.dk/nyheder/coronavirus-andelsboligforening/
De bedste decemberhilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Vi er en forening på 9 huse. vi har ikke afholdt GF endnu, selvom det skulle have været gjort inden 1. maj. Sidste år afholdt vi det ikke p.g.a. corona.
Nu har jeg så erfaret at bestyrelsen vil afholde GF og sommerfest sammen. Det er jeg meget imod. Man skal ikke blande tingene sammen.
Kan jeg som andelshaver indkalde til ekstraordinær GF, da vedtægterne ikke er overholdt i forbindelse med indkaldelse til GF. Vedtægterne er heller ikke blevet overholdt i forbindelse med vedligeholdelse af husene.
Vh. Inge Østergaard
Hej Inge
Tak for din kommentar. Vi har desværre ingen juridiske eksperter siddende herinde, men jeg kan meddele, at du kan indkalde til en ekstraordinære generalforsamlinger, hvis 1/4 af andelshaverne ønsker det. Du skal derfor ud og snakke med de andre. Du kan med fordel også tage dialogen op på næstkommende generalforsamling som et punkt, så I kan få afstemt, hvad jeres vedtægter siger om netop dette. Har I en administrator tilknyttet kan vedkommende også rådgive mere konkret.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Kan man sige at en generalforsamling er delvis godkendt eller betyder det at der skal indkaldelse igen
Jeg tænker hvis man ikke fik alle indkommende forslag er kommet med og man under evt. beslutter at det gør man en undtagelse
Der er kommet en indsigelse kan man bare erklærer forslaget ugyldigt eller skal der en helt ny generalforsamling til
Mvh Teddy
Hej Teddy
Tak for din kommentar. Først vil jeg lige starte med at nævne, at vi ikke har nogen juridiske rådgivere siddende herinde, hvorfor du skal kontakte en administrator eller boligadvokat for endeligt svar i henhold til jeres vedtægter. ABF’s standardvedtægter indeholder faktisk et eksempel på en minimumsdagsorden til en ordinær generalforsamling. Der må ikke være færre, men gerne flere punkter end de, der fremgår af minimumsdagsordenen.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej, vi har fået indkaldelse til GF nu på mandag d. 7. juni. Indkaldelse lå i vores postkasser tirsdag efter Pinse d. 25/6. Jeg har stillet tre forslag til behandling på GF, men blev i onsdags ringet op ad vores administrator at mine forslag ikke kunne komme til afstemning, da de ikke indeholder økonomi. altså at jeg som andelshaver ikke har indhentet tilbud fra div. håndværkere m.m. Jeg protesterede og sagde jeg mente det var forkert, jeg sidder ikke i bestyrelsen, og jeg mener det er bestyrelsens arbejde at indhente tilbud på det arbejde der bliver vedtaget på GF. Administrator sagde at forslagene kunne fremsættes under evt. med en anmodning om bestyrelsen ville se på forslagene. Det sagde jeg også jeg mente var forkert, da man ikke kan beslutte noget under eventuelt. Så jeg har trukket forslagene tilbage. Dagsorden indeholde ingen forslag fra vores bestyrelse, til hvad de ønsker til afstemning om hvad der skal laves det næste år. Vi har heller ikke en vedligeholdelsesplan. Er det ikke mig der har ret ? Kan I venligst nå at svar mig senest på mandag d. 7. juni ?
Venlig hilsen
Susanne
Hej Susanne
Tak for din kommentar – og jeg kan godt forstå din frustration, da du overholder formalia. Vi har dog ingen juridiske rådgivere siddende herinde, hvorfor du skal have fat i administrator eller boligadvokat, der kan rådgive netop dig.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg har prøvet at undersøge hvordan reglerne er i forhold til årsregnskabet og godkendelse på generalforsamlingen under Corona tider. Vi har en forening der ikke har indkaldt til generalforsamling i 2 år. Det betyder at vi regnskabet for 2019 er godkendt af bestyrelsen og 2020 er der endnu ikke indkaldt til. Vi står og skal bruge værdsættelse i forhold til lån og banken er lidt besværlig når det ikke er godkendt.
Kan man havde et regnskab der ikke er godkendt i 2 år fordi de ikke indkalder til generalforsamling ?
Hej Jonas
Tak for din kommentar. Først og fremmest vil jeg lige nævne, at vi ingen juridiske rådgivere har siddende herinde, hvorfor jeg vil anbefale dig, at I alliere dig med administrator eller rådgiver.
Jeg vil anbefale, at du læser disse to artikler vi har skrevet om emnet: https://www.andelsportal.dk/nyheder/generalforsamlingen-post-corona/ og https://www.andelsportal.dk/nyheder/coronavirus-andelsboligforening/
Det er bestyrelsen, der træffer beslutningen om en udskydelse. Og det er vigtigt, at beslutningen om en mulig udskydelse sker på demokratisk vis. Beslutningen bør derfor vurderes nøje blandt bestyrelsesmedlemmerne og gerne i samarbejde med en administrator, hvis foreningen har en. Der er flere foreninger, der vedtager “de vigtigste emner” såsom andelskronen med fuldmagter osv., så denne drift ikke står stille.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg vil blot spørge om I har nedlagt jeres brevkasse.
Jeg kan se, at det sidste spørgsmål/svar er 8 måneder gammelt.
Jeg sendte et spørgsmål i dec. 2020 og gentog det i jan. 2021. Hvis brevkassen er nedlagt, vil jeg ikke længere se efter svar.
Med venlig hilsen
Leif Meyer
Hej Leif, Mange tak for din kommentar. Vi modtager rigtig mange henvendelser i brevkassen og det er desværre ikke alle henvendelser, som eksperterne når at svare. Den er ikke nedlagt og i sidste måned blev der også besvaret nogle henvendelser. Måske kan du blive klogere ved at se i nogle af de gamle svar i brevkassen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Jeg glemte at spørge om, i forbindelse med ovenstående, om I kan henvise mig til gældende lovtekst, da jeg ikke kan finde noget i andelsboligloven. Det ville virkelig være en hjælp.
Hej
Der står ikke noget specifik i vores vedtægter om, hvor mange stemmer en andelshaver kan have med på generalforsamling. Der står blot dette:
“Hver andel giver én stemme. En andelshaver kan kun give fuldmagt til sin ægtefælle eller et myndigt husstands- eller familiemedlem eller til en anden andelshaver. En andelshaver kan dog kun afgive én stemme i henhold til fuldmagt.”
Betyder dette, at hver andelshaver kun kan medbringe én stemme og stemme derefter, eller betyder det, at hver andelshaver kun kan afgive én fuldmagt, så der kun er én anden det kan stemme på vegne af vedkommende?
Mvh. Joachim
Hej Joachim
Tak for din kommentar. Som jeg læser jeres vedtægter har hver andelsbolig én stemme hver gang, at der skal stemmes om et forslag på generalforsamlingen. Det samme gælder for fuldmagter. Bor I 3 i din husstand har I altså kun én stemme og fuldmagt. Det er meget almindeligt, at man gør stemmerne op per andel.
Det er vedtægterne i andelsboligforeningen der afgør, hvordan stemmefordelingen er i den enkelte forening. Det er altså ikke andelsboligloven men definitionen i vedtægterne, du skal tage udgangspunkt i. Du finder andelsboligloven her: https://www.andelsportal.dk/andelsboligloven/#kapitelii
Jeg vil anbefale dig at gå i dialog med bestyrelsen eller foreningens administrator, hvis du fortsat er i tvivl, men jeg håber, at mit svar kunne give lidt klarhed.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Nynne
Jeg takker mange gange på vegne af min søster. Og jeg har forslået hende en advokat, hvis de ikke følger vedtægterne
Mvh
Dorthe
Hej Nynne
Jeg har lige et tillæg spørgsmål, i vedtægterne står det at, en vedtægtsændring gælder alle lejemål som er i den afdeling min søster bor, hendes spørgsmål, når det nu står i vedtægterne at det gælder alle, kan man så stadig vedtage at det kun gælder for boliger på 1 sal?
PS. hun har forsøgt at snakke med boligadministrator men han ville ikke lytte til hende.
Mvh
Dorthe
Hej Dorthe
Da vi ikke har juridiske rådgivere siddende herinde vil jeg anbefale, at I kontakter en boligadvokat, hvis din søster ønsker juridisk rådgivning. Jeg vil dog igen nævne, at bestyrelsen ikke på egen hånd kan ændre i vedtægterne, da det kræver et flertal på generalforsamlingen. Hvis der står i vedtægterne at det gælder alle lejemål, så er det også dette der er gældende.
Held og lykke med det hele.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Nynne
Mange tak for svaret.
Hej
Jeg har et spørgsmål vedrørende ændringer af vedtægterne, som kommer i form af et forslag. Min søster bor i et 2 etagers andelsbolig, der stå i vedtægterne at man må have hund. I indkaldelsen til generalforsamlingen, er der kommet et forslag, forslaget er en ændring til vedtægterne om, at man på 1 sal ikke må have hund. Spørgsmålet er, må man lave sådan en forskelsbehandling? Hvis ja/ nej hvor kan man så finde det på skrift. Problemet er min søster føler at bestyrelsen efterhånden begynder og træde ind bag hendes dør.
Venligst Dorthe
Hej Dorthe
Tak for din kommentar. Først og fremmest kræver en vedtægtsændring et flertal på generalforsamlingen. Det står i vedtægterne hvilken type flertal, det kræver for at ændre dem. Typisk vil der kræves et kvalificeret flertal med en fordeling på 2/3. Hertil kommer ofte et quorumkrav – altså et krav til, hvor mange der skal møde op på generalforsamlingen – som også lyder på 2/3. Din søster vil altså få muligheden for at fremlægge hendes perspektiv på generalforsamlingen inden forslaget sættes til afstemning. Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/guides/vedtaegtsaendringer/
Du har ret i at det er ærgerligt, at bestyrelsen ønsker en forskelsbehandling i vedtægterne. Har din søster allerede en hund nu, så kan hun ikke påtvinges at skaffe sig af med den blot fordi, at vedtægterne ændres. Hun er nemlig flyttet ind i foreningen med sin hund, da det var muligt. Hvis vedtægterne skulle blive ændret træder de altså ikke i kraft bagudrettet, men forudrettet.
Jeg vil anbefale, at I går i dialog med foreningens administrator, som kan give juridisk vejledning i forhold til jeres situation.
Held og lykke med sagen.
Bh Nynne – Andelsportal.dk
Vi har vedtægter hvori der står, at
“Til vedtægtsændriger fordres, at mindst halvdelen af medlemmer skal være til stede og afgiver stemme, og at beslutningen tages med mindst 2/3 af de givne stemmer”.
Tæller en fuldmagt som værende “til stede”?
Tæller en blank stemme som en afgiven stemme (og deraf implicit en stemme imod)?
Vh. Rune
Hej Rune
Tak for din kommentar. Det er vigtigt, at vedtægterne indeholder klare regler om, hvorvidt man kan afgive fuldmagt til en anden andelshaver, og i så fald hvor mange fuldmagter en andelshaver kan have med sig på generalforsamlingen. En fuldmagt tæller som en stemme. Har man i sine vedtægter en bestemmelse for, at brevstemmer er tilladt, så skal brevstemmen tydeligt beskrive, hvilke forhold der stemmes for, imod eller blankt til. Hvis man ingen bestemmelser har for brevstemmer i vedtægterne, men kun for fuldmagter, så er brevstemmer ikke gyldige. En blank stemme er hverken for eller imod. Den er blank.
Flere foreninger skriver i vedtægterne, at “blanke stemmer er gyldige og skal tælles med ved udregning af fordelingstal.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej,
Vi stemte ved sidste GF om ændring af husordenen, så det var tilladt at holde husdyr. Der var 6 stemmer for, 5 stemmer imod, og 1 blank stemme. Initelt vurderede administrator som var dirigent at forslaget IKKE blev godkendt grundet den blanke stemme, men efter fremvisning af jeres definition af ‘simpelt flertal’ blev det alligevel godkendt.
Efterfølgende har administrator nu skrevet ud, at i vores vedtægter behandler vi forslag ved “simpelt flertal blandt de fremmødte” og at “vedtægtens flertalsbegreb konkret refererer til antallet af fremmødte, mens Andelsportalens flertalsbegreb kræver, at der ved afstemning ses bort fra blanke stemmer, kan der berettiget rejses tvivl om dirigentens slutfortolkning er korrekt. Modtager dirigenten inden 14 dage efter referatets offentliggørelse indsigelse mod godkendelsen af ændringen til husdyrbestemmelse, vil der blive indkaldt til ekstraordinær generalforsamling med deltagelse af advokat til ombehandling af forslaget”.
Kan han godt gøre dette? Er der flere juridiske definitioner af simpelt flertal`?
Det eneste som står i vores vedtægter, er som sagt, at “Generalforsamlingen træffer beslutning ved simpelt flertal blandt de fremmødte”.
Vi oplever det således, at denne ombehandling er et udtryk for en utilfredshed med udfordringen af dirigentens initelt fejlagtige afvisning af forslaget, fremfor en reel sagsbehandling – og sætter pris på hjælpen.
mvh. Kathrine
Hej Kathrine
Tak for din henvendelse. Det lyder til, at definitionen af ‘simpelt flertal’ i jeres forening ikke har været klar. Som oftest vil der skulle indkaldes til en ekstraordinær generalforsamling, hvis vedtægterne skal ændres. Læs mere her: https://www.andelsportal.dk/guides/vedtaegtsaendringer/
Møder færre op til den ekstraordinære generalforsamling, kan foreningen foretage en foreløbig vedtægtsændring og indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvor vedtægtsændringen kan vedtages endeligt, hvis 2/3 af de fremmødte stemmer for – uden krav til fremmødet.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hejsa, kan I hjælpe ?
Jeg skal prøve at gøre det kort:
jeg skal til generalforsamling i vores andelsboligforening, på torsdag. Bestyrelsen har stillet et forslag om at enhver lejlighed der bliver solgt skal have udført et El-gennemsyn og et VVS-tjek. på sælgers regning. Evt. ulovligheder skal udbedres for sælgers regning, herunder udskiftning af gamle stofledninger, hvis det skønnes at det skal gøres.
Forslaget var også oppe sidste år, men blev trukket tilbage. Argumenterne for el-tjek var en skræmmekampagne mod de gamle stofledninger i ejendommen. I år kalder de det et El-eftersyn, (som jeg mener er noget andet) – kun for ejere af fast ejendom. Jeg har efter debatten, sidste år, god grund til at tro at vores bestyrelse ønsker, at vi skal have skiftet alle stofledningerne – på den enkelte andelshavers regning.
Jeg mener ikke det er i orden, da jeg ser det som en opgave der bør ligge under den vedligeholdelsesplan der er udarbejdet. Iøvrigt mener jeg, at hvis de ledninger ER så farlige som man vil gøre dem til, så er det da ikke forsvarligt at de først bliver udskiftet når folk sælger. Der kan gå 50 år + før de sidste er skiftet, og hvad med fællesarealerne ?
Kan foreningen godt “tørre den udskiftning af” på den enkelte andelshavers salg ?
Hej Jette
Tak for din henvendelse. Der er flere andelsboligforeninger, der pålægger andelshaveren at få udarbejdet et el- og VVS-tjek ved salg. Det er for at undgå konflikter omkring, hvem der har ansvaret for at udbedre diverse fejl og mangler i boligen. Du kan læse mere om, hvorfor et el-tjek anbefales i denne artikel: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/
Det er foreningens ansvar at udbedre fejlinstallationer på fællesarealerne samt i etageadskillelser, mens andelshaverne skal udbedre de indvendige installationer. Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/guides/ansvar-vedligeholdelse-udskift/
Jeg vil klart anbefale, at I tager dialogen på generalforsamlingen om mistroen til el-tjekket. Søger du yderligere juridisk rådgivning, så er det altid en god idé at vende forslaget med foreningens administrator eller en boligadvokat.
Bedste hilsner
Nynne – Andelsportal.dk
Hej.
Vi snakker om i vores andelsforening at afholde generalforsamling uden en advokat som vi ellers plejer at have tilstede, men jeg er lidt i tvivl om hvilken rolle advokaten har i en generalforsamling?
Hej Lasse
Tak for din henvendelse. En administrator eller advokat kan på generalforsamlingen fungere som dirigent og styre mødets gang. Samtidig er advokaten bekendt med foreningens regler og den generelle lovgivning på andelsboligmarkedet, som kan forekomme nødvendig i forhold til forslag og spørgsmå på generalforsamlingen. Forud for og på generalforsamlingen skal dirigenten/advokaten også tjekke, om generalforsamlingen er lovligt indkaldt, om frister i vedtægterne er overholdt og om mødet afholdes lovligt.
Det varierer fra forening til forening, hvorvidt der deltager en advokat på generalforsamlingen eller ej. Jeg vil anbefale, at I tager snakken med den pågældende advokat om, hvad han/hun hjælper med på generalforsamlingen, så I kan få kortlagt jeres behov. Denne guide berører også dirigentens rolle og generelle faldgruber, I skal være opmærksomme på, når generalforsamlingen skal afholdes: https://www.andelsportal.dk/nyheder/5-fejl-generalforsamlingen/
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Der er ikke blevet afholdt generalforsamling i snart 2 år i min andelsforening, da der kører en sag mod bestyrelsen vedr. nogle badeværelsesfornyelser i ejendommen.
Administratoren siger, , at han grundet sagen, mangler nogle informationer for at kunne præsenterer et færdigt regnskab, men kan han tillade sig det? Burde han ikke i det mindste fremlægge den del af regnskabet som er gjort op?
Vi sidder omkring 5-6 andelshavere som gerne vil sælge vores lejlighed, men til en ny valuarvurdering, som vi jo ikke kan vedtage, da der ikke afholdes generalforsamling, hvilket naturligvis er temmelig frustrerende.
Kære Amanda,
Tak for din henvendelse.
Det er i strid med andelsboligloven kapitel II, §6c, at der ikke er blevet holdt en årlig generalforsamling. Jeg vil foreslå, at du lægger pres på administrator, for at få afholdt en generalforsamling. Du finder loven her: https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=203465
Hvis administrator ikke reagerer, kan du eventuelt gå sammen med de andre andelshavere om at kontakte en boligadvokat.
Ida – Andelsportal.dk
Hej
Vi er en lille andelsboligforening på 10 lejligheder. Der er en lejlighed til salg og har iflg vedtægterne været tilbudt øvrige andelshavere i 14 dage. To andelshavere har budt ind på lejligheden. Der står intet i vedtægterne om hvem der så har fortrinsret.
Jeg har derfor følgende spørgsmål:
– Kan man (som sælger el bestyrelse) kræve at begge som er interesseret har et tilsagn fra sin bank med accept af købet INDEN FOR 14 dages fristen ? Hvad hvis den ene har sendt tilsagn fra banken til sælger (inden for fristen) og den anden har gjort det dagen efter fristen (har budt ind til tiden men først sendt tilsagn dagen efter)
– kan bestyrelsen indkalde til ekstraordinær generalforsamling og indstille til en afstemning ift hvad man gør i situationen? Feks at stille et forslag til vedtægtsændring om at det er ancienniteten i foreningen som giver fortrinsret ?
– Og til sidst hvad hvis 10 andelshavere møder op og der er 5 for og 5 imod – hvordan afgøres en afstemning så ?
– lige en information så er de 2 interesserede medlem af bestyrelsen ud af 4 medlemmer.
På forhånd tak for svar
Kære Finn,
Tak for henvendelsen.
I forhold til spørgsmål nummer et, om bestyrelsen kan kræve, at begge interesserede får tilsagn af banken inden for 14 dage, så er det op til jeres vedtægter. Hvis ikke, der står noget konkret om, hvem der har fortrinsret i forhold til eksempelvis anciennitet, så er det op til dig at vælge, hvem du ønsker som køber.
Derudover spørger du, hvad det betyder, hvis den ene af de interesserede komme for sent med tilsagnet fra banken? Det er igen op til jeres egne vedtægter. Dog kan det tilføjes, at den interesserede, som ikke fik et tilsagn fra banken i tide, kan have været ud i god tid i forhold til at kontakte banken, men at banken var langsom til at få den udstedt.
Til spørgsmål nummer to spørger du, om bestyrelsen kan indkalde til ekstraordinær generalforsamling for at afgøre situationen. Det kan I som udgangspunkt godt, og I kan til den ekstraordinære generalforsamling også foreslå den nævnte vedtægtsændring, så I ikke kommer ud i en lignede situation igen.
Til spørgsmål nummer tre, så bør der også stå i vedtægterne, hvordan I skal forholde jer ved stemmelighed. Måske du blot kan trække lod om de to andelshavere?
Da vi ikke er juridiske rådgivere vil jeg altid anbefale, at du kontakter en administrator, hvis du har flere spørgsmål.
Ida – Andelsportal.dk
Der er snart generalforsamling i vores andelsboligforening. GF skal afholdes inden udgangen af april måned. Der stod i artiklen om generalforsamling dette:
De konkrete tidsfrister er bestemt i foreningens vedtægter, og følger foreningen standardvedtægterne skal datoen for generalforsamlingen offentligøres 4 uger før afholdelse. Det betyder også, at hvis man eksempelvis grundet sygdom skal rykke generalforsamlingen, skal man have denne frist for øje, når en ny invitation sendes ud. Ifølge standardvedtægterne skal selve indkaldelsen til generalforsamlingen sendes ud med minimum 14 dages varsel.
Der står ikke noget i vores vedtægter om at vi skal informeres 4 uger før om datoen. Der står at GF skal afholdes inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Desuden står der at vi skal indkaldes med 14 dages varsel og dette sker, men det ville være rart at vide 4 uger før.
Mit spørgsmål.
Gælder det også for vores forening, at vi skal informeres 4 uger før om GF, selvom det ikke står i vores vedtægter.
Det er lettere at planlægge når man kender datoen i god tid og man kan blive forhindret i at deltage. Hvis man kender datoen 4 uger før har man større mulighed for at planlægge.
Kære Jan,
Tak for din henvendelse.
Jeg kan se, at du har skrevet to kommentarer til os, og vil forsørge at besvare dem begge med denne besked.
Du spørger, om det også gælder for jeres forening, at I skal informeres 4 uger før en generalforsamling. Det skal I kun, hvis det står i jeres vedtægter. Vedtægtsbestemmelser varierer fra forening til forening og det altså fristerne i jeres vedtægter, som bestyrelsen skal følge.
Men du kan altid tage dit ønske op, om at forlænge fristen på indkaldelsen på jeres generaforsamling. Det ville i så fald kræve en vedtægtændring. Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/guides/vedtaegtsaendringer/
Ida – Andelsportal.dk
Hej,
Der blev i 2005 fortaget ændringer til foreningens vedtægter. Jeg har en kopi af vedtægterne samt tillægget der omhandler de vedtagne ændringer. Det fremgår af tillæget “Således vedtaget på ekstraordinær generalforsamling, 21/2-2005” Navnene på personerne i bestyrelsen fremgår endvidere. Dog er tillægget er ikke underskrevet af de 3 personer i bestyrelsen på daværende tidspunkt.
Er det korrekt antaget at dokumentet er juridisk gældende selvom det ikke er underskrevet af den daværende bestyrelse, det er jo vedtaget på en generalforsamling som er øverste myndighed.
2 af de 3 personer bor stadig i foreningen hvoraf den ene stadig sidder i bestyrelsen.
Mvh
Anders
Hej Anders
Tak for din kommentar. Det kommer an på, hvad der står nedskrevet i andelsboligforeningens vedtægter. Altså, hvorvidt det eksplicit står skrevet i vedtægterne, at bestyrelsens underskrift tydeligt skal fremgå på dokumenterne før de kan opfattes som værende gyldige. Jeg vil dog ikke mene, at det er et problem i en sag fra 2005, men jeg vil anbefale, at du kontakter foreningens administrator, hvis du søger juridisk rådgivning i forhold til dette.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Jeg vil gerne vide, hvilke konsekvenser det har, når der ikke afholdes Generalforsamling inden 4 måneder efter regnskabsårets afslutning.
Før i tiden havde vi en kasserer i foreningen, der stod for regnskabet, men nu er vi overgået til et firma, der ikke har fået regnskabet færdigt til tiden, og så bliver bestyrelsen nødt til hele tiden at udsætte dato for GF.
Venlig hilsen
Pernille
Hej Pernille
Tak for din henvendelse. Det kommer an på, hvilke frister for regnskab, der står nedskrevet i jeres vedtægter og hvorvidt din andelsboligforening har et skævt regnskabsår eller ej. Følger I det almindelig regnskabsår, så skal fristen om de 4 måneder også overholdes.
Du kan læse et uddybende svar på et lignende spørgsmål i vores brevkasse: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/hvornaar-generalforsamling/
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej,
Hvis en andelshaver under en ordinær generalforsamling ønsker, at en afstemning skal foregå anonymt, kan dirigenten vælge at forkaste dette og sige at det skal være afstemning ved håndsoprækning med begrundelsen, at der ikke er tid til det?
På forhånd tak.
Mvh
Hej Ida
Tak for din henvendelse. Det korte svar er, at det afhænger af vedtægternes bestemmelse. Nogle vedtægter indeholder bestemmelser om, at en afstemning godt kan foregå anonymt, skriftligt og så videre. Jeg vil derfor anbefale, at du ser nærmere ind i vedtægterne og eventuelt kontakter foreningens administrator, hvis du fortsat er i tvivl. Vi har fået et lignende spørgsmål – dog omhandlende skriftlig afstemning – i vores brevkasse. Måske du kan finde inspiration i advokatens svar: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/skriftlig-afstemning/
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Hvor længe skal man som forening gemme referater af generalforsamlinger? Og vil en evt. køber kunne kræver referater udleveret helt tilbage fra foreningens start til nu?
Hilsner Sandra
Hej Sandra
Tak for din henvendelse. Det fremgår af andelsboligforeningens vedtægter, hvad sælgeren er forpligtet til at udlevere i forbindelse med salg af en andelsbolig. Angående referater er det ifølge standardvedtægterne ‘referat af seneste generalforsamling’, som sælger skal udlevere. Sælger er dermed ikke forpligtet til at udlevere referater helt tilbage fra foreningens start. Du kan altid forhøre dig hos bestyrelsen, hvorvidt det er muligt at få indsigt i tidligere referater, hvis du ønsker dette.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej,
Vil høre hvordan reglerne er når man skal afholde et ekstraordinært generalforsamling da foreningen skal lukkes. Hvor mange dage før skal der indkaldes til dette.
Mvh Pernille
Hej Pernille
Tak for din hendevendelse. De konkrete tidsfrister er bestemt i foreningens vedtægter, men følger foreningen standardvedtægterne skal indkaldelsen til den ekstraordinære generalforsamling sendes ud med 8 dages varsel.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Kære jer,
I forbindelse med en ekstraordinær generalforsamling, er denne indkaldt efter de regler der står i vedtægterne – herunder også brug af mail.
Dog har enkelt medlemmer ikke opgivet deres nye mailadresse, hvorfor de ikke har modtaget inkaledelsen til ekstraordinære GF.
Er den nu afholdte ekstraordnære GF ugyldig, hvis et medlem der ikke har modtaget indkaldelsen (pga. manglende opdateret adresse) påberåber sig dette?
Hvilken forpligtelse har medlemmerne for at holde deres knotakmuligheder opdateret overfor bestyrelsen?
Bestyrelsen kan vise at de har udsendt indkaldelsen efter reglerne, og til de kontakter der var opgivet i deres kartotek.
Håber I kan besvare spørgsmålet – med tak.
Hej Mads
Tak for din henvendelse. Kravene til indkaldelse afhænger af, hvad der er bestemt i jeres vedtægter. En indkaldelse er dermed kun gældende, hvis andelshaverne får information om generalforsamlingen, som vedtægterne foreskriver. I ABF Håndbogen står, at hvis der er fejl i indkaldelsen, så kan dirigenten blive nød til at at hæve generalforsamlingen. Det er i det konkrete tilfælde dirigenten, som på baggrund af foreningens vedtægter afgør om jeres ekstraordinære generalforsamling er lovligt indkaldt.
Jeg vil derfor anbefale, at I ser nærmere på jeres vedtægter og forhører jer hos foreningens administrator angående problematikken.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Ovenstående spørgsmål om man kan vælges til en bestyrelse uden at være til stede, gælder det også valg til formandsposten?
Den pågældende vil gerne, men kan risikere, at være bortrejst, når der indkaldes til en ekstratordinær generalforsamling.
Hej Alice,
Tak for din henvendelse.
Ja. Medmindre andet er nedskrevet i jeres vedtægter, så kan I godt vælge en formand selvom vedkommende er forhindret i at deltage på generalforsamlingen. Det er blot vigtigt, at vedkommende selv bekræfter at han/hun stiller op til formandsposten (så I ikke vælger én, som ikke ønsker at være formand).
/Maria – Andelsportal.dk
Har lige været til generalforssamling, hvor en blev valgt som subliant som, som var gået inden afstemningen og som bliv valgt ind, er det lovligt?
Hej Birgit
Også tak for denne henvendelse. Bestyrelsesmedlemmer og suppleanter kan godt blive valgt ind, selvom at de ikke er til stede på generalforsamlingen.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Jeg spørger igen.
Ved en generalforsamling aflægger formanden bestyrelsens beretning.
Skal denne beretning foreligge både mundtlig og skriftlig, så den kan rekvireres af de enkelte medlemmer efter generalforsamlingen?
venlig hilsen Karsten Strauss
Hej Karsten,
Tak for din henvendelse.
Du har lagt dette spørgsmål op på et andet indlæg. Her har vi også svaret på din henvendelse: https://www.andelsportal.dk/nyheder/5-fejl-generalforsamlingen/
Bedste hilsner
Maria
På generalforsamlingen bliver der stillet forslag om at foreningen etablerer nye badeværelser hos de andelshavere, som måtte ønske dette. Bestyrelsen er på den besluttende generalforsamling bekendt med, at der er 10 andelshavere som er interesseret i et nyt badeværelser og at der er 13 andelshavere, der ikke er interesseret. Der er i alt 23 andelshavere i foreningen. Foreningen skal iflg. finansiere de 10 badeværelser ved optagelse af et fælles kreditforeningslån og iflg. vedtægerne hæfter andelshaver personlig og pro rata efter deres andels af formuen for kreditforenings lån. De 10 nye badeværelser skal være ejet af foreningen, mens de øvrige badeværelser stadig er ejet af andelshaver. De 10 nye badeværelser får ikke ejendomsvurderingen til at stige, mens den øgede gæld får andelskapitalen til at falde. De 10 andelshavere bliver iflg. forslaget forpligtet til at betale en månedlig ydelse, der svarer til foreningens omkostning til lånet. Der er ingen særlige begrundelser i forslaget for at det netop er de 10 andelshavere, som skal have et badeværelse andet end, at det er andelshaveren som individuelt har ønsket at få et nyt badeværelse. Forslaget medfører en lavere andelskrone for alle andelshavere. Nogle andelshavere har nye badeværelser og kan ikke drage fordel af forslaget, andre andelshavere er blevet afvist at få et nyt badeværelse pga. byggetekniske problemer i deres lejlighed, Kræver det enstemmighed i andelsboligforeningen, da andelshavers risiko og hæftelse øges pga. andre andelshavers ønske om et nyt badeværelse ?
Hej Karsten,
Mange tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå din bekymring, men jeg har desværre ikke hørt om denne form for problemstilling før. Umiddelbart lyder det som om, at det er noget, der kræver tilslutning fra alle andelshavere, da låneoptagelsen påvirker foreningens værdi negativt (som du selv påpeger). Samtidig løber foreningen også en risiko, når den agerer bank over for de andelshavere, som skal afdrage på lånet. Her bør man også være opmærksom på, om der er fuld sikkerhed i de enkelte andele, der skal afdrage. Jeg vil foreslå at I rådfører jer hos jeres forenings advokat eller administration for at få en ordentlig afklaring.
/ Maria – Andelsportal.dk
Mht. ekstraordinær generalforsamlinger; er de alle offentlige, dvs. kan man som privatperson se referaterne et sted? De fleste har en hjemmeside, men for de foreninger, der ikke har hjemmesider, hvor kan man så finde dem?
Hej Jepsen,
Tak for din henvendelse.
Foreningerne er ikke forpligtet til at lægge referater ud til offentligheden. Mange foreninger lægger dem på hjemmesiden, men ikke alle. I de tilfælde bliver de ofte omdelt med posten til de enkelte andelshavere.
/Maria – Andelsportal.dk
Hej Frits
Tak for din henvendelse. Altanbeslutninger afhænger af flere bestanddele. Beslutningen om nye altaner kræver almindeligvis simpelt flertal, men der er flere situationer, hvor det kræver kvalificeret flertal, eksempelvis hvis:
– Jeres vedtægterne har bestemmelse om ændring af fællesbestanddel kræver et kvalificeret flertal.
– Boligafgiftsforhøjelse bliver for stor.
– Foreningen ønsker at opkræve altanforhøjelsen særskilt udover boligafgiften.
Jeg vil derfor anbefale, at du tager en dialog med foreningens administrator omkring omstændighederne i din forening.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej andelsportal,
Hvor gammel skal man være for at kunne deltage i andelsforeningens generalforsamling? Jeg har ofte haft min søn med, men nu får jeg at vide, at han ikke kan deltage, da han skal være 18 år. Er det en almindelig regel? Eller skal den stå i foreningens vedtægter? Mvh Karin
Hej Karin,
Tak for din henvendelse.
Hver andel har kun én stemme på på generalforsamlingen – jeg formoder, at det er dig, der stemmer for jeres andel? Nu ved jeg ikke, hvor gammel din søn er, og hvad årsagen til at du medbringer ham er. Men man er velkommen til at medbringe en bisidder på en generalforsamling – man skal blot være opmærksom på, at bisidderen ikke har taleret.
Ellers vil jeg rådføre dig til at se, hvad der står i jeres vedtægter om emnet.
/ Maria – Andelsportal.dk
Hej Stefan. Tak for svar. Jeg har kun de breve bestyrelsen har sendt mig, som svar på mine breve til dem. Da jeg ikke må se bankkonti, vedligeholds oversigter osv. så kan jeg jo ikke finde andre beviser. Jeg prøver en ny gratis advokathjælp i morgen, men desværre har jeg oplevet at advokater siger, at der ikke er noget at gøre. At det er generalforsamlingen der bestemmer. Men det er jo med til at gøre problemerne større, da de fleste er bange for den magtsyge bestyrelse. Utroligt der ikke er en øvre myndighed, når der nu er skabt så mange regler omkring andelsboliger! ! Jeg kan jo se her at der er problemer landet over. Hvem er minister for andelsboliger for tiden er det Troels Poulsen?
Venlig hilsen Helle Jørgensen.
Hej. Må man smide en ud fra en GF, hvis personen ikke lader andre beboer komme til tale (overhovet).At beboeren ikke holder sig til GF agendaen, men laver sin egen agenda og bare “råber” den igennem for at brokke og have sine egne meninger hørt?
Hej
Jeg bor i lille andelsboligforening. Vi er 8 andelshavere. Jeg er den eneste der har haft advokat på ved købet. Jeg fik vedtægterne gået godt igennem som siger vi er fælles om alt her. Vi er faktisk et kollektiv. Desværre er der ingen, der forstår vedtægterne. Bestyrelsen har delt os op i 8 grundejere! Alle er meget uvidende og gider ikke sætte sig ind i tingene. Bestyrelsen er magt mennesker og tolker vedtægterne til deres egen fordel. De får lejligheder renoveret, mens os der vil have andrlsreglerne følges selv skal betale.
Vi skal som andelshaver selv stå for alt vedligehold/renovation inde og ude, tag, træværk, murværk, fliser i vejen, kloak osv. Vi bor nærmest til leje i eget hus, mens en magtsyg bestyrelsen bestemmer alt!
Vi ser penge bruges, men må ikke se kvitteringer, bankkonto eller hvem der er kasserer. Vi har kun ret til at se årsregnskabet, siger bestyrelsen. Kan man virkelig ikke gøre noget som menig andelshaver Der er så mange regler, men hvad skal de være godt for, når der ikke er en øvre myndighed der kan tage over ? To er flyttet pga disse problemer og den mobning der er fra bestyrelsens side. Venlig hilsen Helle Jørgensen
Hej Helle,
Det lyder godt nok, som en uheldig situation. Du har, som menig andelshaver, to muligheder.
1) At hyre en advokat
2) At lægge civilt søgsmål
Vælger du et civilt søgsmål, skal du dog være bevidst om, at du fremstår som ‘anklager’ og derfor skal kunne løfte bevisbyrden.
Jeg håber, I finder en holdbar løsning, som kan sikre opretholdelse af vedtægterne fremover.
Bedste hilsner,
/Stefan – Andelsportal.dk
Hej
Vi er en lille forening bestående af 11 lejligheder. I forhold til generalforsamlinger m.m. har vi ingen problemer, men i forhold til et medlem har vi mange! Vedkommende tyraniserer os andre og saborterer vores generalforsamling år efter år.
Vi ved godt at dirigenten kan bortvise medlemmet – men det er jo kun på DEN generalforsamling. Vedkommende kommer jo bare til næste og næste og….
Alle vi andre har ledt med lys og lygte efter mulighed for at ekskluderer medlemmet – uden held?
Vedkommende har 2 lejligheder, som begge lejes ud – og vi ser derfor kun medlemmet ved generalforsamlingen ( eller den ekstraordinære – da den ordinære typisk saborteres af vedkommende).
Har I nogle gode råd – eller kan I henvise til noget/nogen som kan hjælpe os?
På forhåd tak!
Venlig hilsen
Mette
Hej Mette
Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå jeres frustration. Hvis man skal ekskludere et medlem afhænger det af foreningens konkrete vedtægter. Hvis der eksempelvis står i foreningens vedtægter, som der gør hos flere andelsboligforeninger, at man som andelshaver selv skal anvende lejligheden som bolig, kan dette være en eksklusions grund. Uacceptabel adfærd kan også være en grund til eksklusion. Nu ved jeg ikke, hvad der står i jeres vedtægter, men jeg vil anbefale at I kontakter foreningens administrator eller en boligadvokat, som kan rådgive i denne sag.
I kan læse mere om konflikthåndtering i andelsboligforeningen her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/konflikter-kan-ikke-undgas/
Center for Konfliktløsning tilbyder derudover gratis og anonym rådgivning til både bestyrelser og andelshavere i landets andelsboligforeninger. Læs mere her: https://konfliktloesning.dk/faellesskaber/gratis-raadgivning/
Jeg håber, at det hele løser sig.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Var i går til en ordinær generalforsamling i min mors andelsboligforening.
I vedtægterne fremgår der 7 faste punkter. I dagordene havde bestyrelsen indsat et nyt punkt omkring drøftelse af salgspriser på andelsboligerne. Der skulle ikke stemmes om det – kun en drøftelse, men kan man det? Burde det ikke have kommet under punktet forslag som en drøftelse i stedet?
Hvad er reglerne for ændringer i forholdet mellem vedtægter og dagsorden?
Ser frem til dit svar
Hej Bjarne,
Tak for din kommentar.
Det lyder som om, at det var en drøftelse, som hørte ind under punktet “diverse/evt”. Under punktet “Forslag” skal man være opmærksom på, at man kun kan behandle de forslag, som andelshaverne kan nå at blive bekendt med – typisk skal indkomne forslag være annonceret 8 dage før en generalforsamling (den præcise tidsfrist vil fremgå af vedtægterne) – hvis der skal stemmes om dem.
/ Maria – Andelsportal.dk
Hej.
En Andelshaver har i vores forening sent et ændringsforslag til vores kommende GF, med kun 6 dages varsel inden GF.
Er det ikke for sent?
M.VH. Aage
Hej Aage,
Tidspunktet for hvornår forslag skal være kommunikeret ud til medlemmmerne varierer fra forening til forening. Det vil fremgå af jeres forenings vedtægter, hvad tidsfristen er. Nogle foreninger opererer eksempelvis med den efterfrist, der er i normalvedtægten, som siger, at forslag kan kommunikeres ud til medlemmer helt op til 4 dage før generalforsamlingen. Forslag behøves i mange foreninger ikke at være omdelt, men kan offentligøres ved opslag eller lignende. Derfor bør du se efter i din forenings vedtægter for at finde svar.
Bedste hilsner
/ Maria – Andelsportal.dk
Tak for en fin guide. Men hvordan forbeholder det sig med vedtægter og folk som ikke er medlemmer af foreningen endnu.
Jeg er blevet indstillet til at overtage en andelslejlighed af en ven som flytter fra andelsforeningen. Procedure, inklusiv fortrinsrettigheder, er klart beskrevet i vedtægterne. Administrator har dog meddelt at alle eksisterende andelshavere har fortrinsret til lejligheden og det er kutyme at anse dem for værende på venteliste selv om der står eksplicit at de ventelister skal fremlægges på den årlige general forsamling, hvilket de ikke er blevet.
Kan man som ikke medlem kræve at andelsforeningen og dennes administrator følger foreningsvedtægter? For god orden skyld skal det siges at det er under 5 år siden vedtægterne sidst er godkendt på general forsamlingen, og jeg har derfor svært ved at forstå at der skulle være opstået en kutyme der er så hævdvundet at den skulle kunne tilsidesætte foreningens vedtægter.
Hej Kristian,
Tak for din henvendelse. Da andelsboliger flere steder er i rigtig høj kurs vælger flere foreninger, at de ikke ønsker eksterne ventelister. Det er op til den enkelte forening at afgøre, hvordan de behandler ventelister (eksterne såvel som interne) i foreningen. I en andelsboligforening skal man desuden ikke godkende vedtægter på en generalforsamling, men kun vedtægtsændringer. Du kan med fordel spørge bestyrelsen, hvor mange der er på en eventuel venteliste før dig, så du kender til din status i forhold til at blive tilbudt en bolig.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Nynne, tak for svaret. Jeg kan dog se jeg ikke formulerede mig tydeligt nok.
Mit spørgsmål gik på om en bestyrelse (eller administratoren af ejendommen på vejene af denne) kan tilsidesætte de gældende vedtægter for foreningen med henvisning til kutyme som strider i mod vedtægterne?
Hvis de ikke kan, kan et ikke-medlem så kræve at bestyrelsen følger foreningens vedtægter i fx en civil sag mod foreningen?
Hej Kristian,
Jeg har desværre ikke hørt om en sag som din før. Jeg vil anbefale dig, at du får din ven, som bor i andelsboligforeningen til at hjælpe dig. Umiddelbart lyder det ikke som en god idé at indlede en sag mod en andelsboligforening, som du efterfølgende vil bo i.
/Maria – Andelsportal.dk
Hej!
Vi er en forening med bare 8 medlemmer, som efter at nye folk flyttede ind, desværre er uenige om mange ting. Derfor denne forespørgsel.
Hvis der er stemmelighed ved en afstemning, hvad så?
Jeg ville mene, at et forslag kun kan vedtages ved flertal, 5/3 fx.
Der kan jo gives fuldmagt til en i “husstanden”. Hos os er en beboer kommet på plejehjem, og nogle mener naturligt nok, at sønnen kan få fuldmagt til at stemme. Men han bor ikke i ejendommen. Kan han det?
Venlig hilsen Else Thode
Hej Else,
Mange tak for din henvendelse.
Beslutninger træffes eller vedtages ud fra forskellige slags flertal. I vedtægterne står der hvilken type flertal, der skal være ved bestemte afstemninger. I jeres vedtægter bør regler for fuldmagter ligeledes være defineret – typisk kan andelshavere give fuldmagt til et myndigt husstandsmedlem eller til en anden andelshaver. Du burde kunne finde det hele i jeres vedtægter.
Venlig hilsen
Maria
Hvad kan man gøre når en bestyrelse i en andelskolonihave ikke overholder vedtægterne med hensyn til valg til bestyrelse. Der står i vores vedtægter at der skal sidde et ulige antal, men på sidste generalforsamling valgte man et lige antal ind i bestyrelsen, jeg har svært ved at få flertal for en ekstra ordinær generalforsamling, kan man evt. indbringe dette for domstolene, da jeg mener, at vedtægterne er vedtaget på en tidligere generalforsamling, og det er jo den højeste myndighed.
Med venlig hilsen
Ib Andersen
Hej Ib,
På Andelsportal.dk beskæftiger vi os med andelsboligforeninger, og kan desværre ikke hjælpe med spørgsmål vedrørende kolonihaveforeninger. Når jeg søger på kolonihaver kan jeg se, at der er en særlig lov for kolonihaver. Måske det er denne, du skal se nærmere på: https://www.retsinformation.dk/forms/r0710.aspx?id=13142
Jeg håber, du finder en løsning.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej. Jeg ved at man som andelshaver har 1 stemme. Men hvis man vælger at stille op som bestyrelsesmedlem, har man så stadig sin stemme? Eller må man ikke stemme på sig selv?
Mvh
Louise
Hej Louise,
Tak for henvendelsen. Hvem der må stemme på generalforsamlingen, fremgår af jeres vedtægter. Med det sagt, så er jeg overbevist om, at du stadig har din ene stemme og gerne må stemme på dig selv. Du må dog ikke inddrage fuldmagter fra andre andelshavere, altså at “hamstre” stemmer, og placere dem på dig selv.
Jeg håber, det var til hjælp.
Rigtig god dag.
/Stefan – Andelsportal.dk
Hej
Kan en erhvervslejer stille forslag om fx ændring af åbningstider, udeservering eller lignende, der vil genere nogle af andelshaverne?
Der er i udsendt dagsorden vedlagt uredigeret forslag fra erhverslejer til behandling på generalforsamlingen?
Hej Tine,
Mange tak for dit spørgsmål.
Det bør fremgå af jeres vedtægter, hvem der kan stille forslag. I mange vedtægter kan forslag stilles af en andelshaver, dennes ægtefælle eller et myndigt husstandsmedlem, men det er noget du bør tjekke i jeres vedtægter.
/Maria – Andelsportal.dk
Hej, jeg har lidt svært ved at forstå det der med senest inden 4 måneder. Når regnskabsåret slutter 1 juli, hvornår skal den ordinære generalforsamling så være afholdt?
Hej Rune,
Tak for din henvendelse.
Du kan læse et uddybende svar på et ligende spørgsmål i vores brevkasse: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/hvornaar-generalforsamling/
Typisk afholdes den ordinære generalforsamling 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Såfremt regnskabsåret følger kalenderåret vil generalforsamlingen typisk blive afholdt inden udgangen af april. Da jeres forening har et skævt regnskabsår, hvor regnskabsåret fra 1. juli til 30. juni, afholdes generalforsamlingen inden udgangen af oktober.
God dag!
/Nynne – Andelsportal.dk
Vi har lige haft ekstraordinær generalforsamling. Der var ikke nok fremmødte så vi var ikke stemmeberittigede. Flere andelshavere ringede rundt til folk som ikke var mødt op for at få
en stemme. Efterfølgelde viste de deres telefon til diregenten, som efterfølgende meddelte,
at vi nu var 36 stemmer incl. 8 fuldmagter. Det har vi gjort indsigelser imod, da vi mener en fuldmagt skal være skriftlig. Nu har andelsforeningens administrations advokat meddelt
at en sms er lovligt. Skal der ikke en underskrift til før den er gyldig.
Hej Pia,
Det fremgår desværre ingen steder i andelsboligloven, at en underskrift er nødvendig, når man giver en fuldmagt.
Der står dog, at en andelshaver kun kan have én fuldmagt med ved generalforsamlingen. Dvs. hvis én andelshaver, som var til stede ved generalforsamlingen, har “hamstret” stemmer fra andre ikke-tilstedeværende andelshavere, er det ikke i overensstemmelse med andelsboligloven.
Hvis du vil læse mere om reglerne for generalforsamlinger og fuldmagter, så anbefaler vi denne side – http://www.abf-rep.dk/lov-og-fakta/bestyrelsesarbejde/generalforsamling/#Hvem kan deltage og stemme på generalforsamlingen?
Vi håber, at det var til hjælp og at I finder en løsning.
God sommer!
/Stefan – Andelsportal.dk
God dag, spørgsmål vedrørende indkomne forslag til generalforsamling, skal skriveren af et forslag være til stede ved fremlæggelse af dette på generalforsamlingen.
På forhånd tak.
Venligst
Ib Buch
Hej Ib,
Skriveren af et forslag behøver ikke nødvendigvis at være fysisk til stede ved selve generalforsamlingen.
Der er dog en del særlige regler i forbindelse med indsendelse af et forslag.
Bestyrelsen i jeres andelsboligforening skal have modtaget forslaget skriftligt, med en begrundelse for hvorfor spørgsmålet stilles, minimum 8 hverdage før generalforsamlingen. Det er et krav, da andelsboligforeningen skal bekendtgøre forslaget for de andre andelshavere, minimum 4 dage før generalforsamlingen.
For at vende tilbage til dit spørgsmål, så er det retslige svar – NEJ.
Vi opfordrer dog naturligvis altid til at møde op til generalforsamlingen, især hvis man har budt ind med et forslag.
God dag!
/Stefan – Andelsportal.dk
God dag, spørgsmål vedrørende indkomne forslag til generalforsamling, skal skriveren af et forslag være til stede ved fremlæggelse af dette?.
På forhånd tak.
Venligst
Ib Buch
davs!
mit spørgsmål er simpelt ::
Er det ok at bestyrelsesmedlemmer/formanden opfordrer medlemmerne til at stemme ja (eller nej) til stillede forslag, eller skal den helst være neutral?
Jeg har brug for et god råd inden vores næste GF.
Andelsboligforeningen jeg bor i lejer lokaler ud til et erhvervslejemål.
I deres lejekontrakt står der at de ikke har brugsret til fællesarealerne. Ikke desto mindre bryder de denne regel og flere gange dagligt har vi derfor deres personale stående i vores baggård og ryge. I sommer halvåret invaderer de vores møbler i gården og afholder fredagsbar.
Jeg har skrevet til vores bestyrelse uden resultat. Så skrev jeg nogle mdr. senere til vores administrator der blot videresendte mailen til bestyrelsen der så endelig kunne få sig taget sammen til at besvare min mail.
Uddrag fra formandens mail:
“…Jeg skal tage det op på næste bestyrelse møde.
Jeg vil syntes det vil være meget uheldig at begynde st smide nogen ud af vores gård der har forbindelse eller bor her, grundet en regl….”
Bestyrelses-mødet er afholdt for flere uger siden, jeg har intet hørt. Egentlig kan jeg ikke se hvad der skulle være af problemer ved at bede dem om ikke at anvende gården når der står i deres kontrakt:
“…Til lejemålet hører ikke særskilt brugsret til fællesarealer…”
og
“…Brugen af det lejede må ikke ved lugt, støj, rystelser eller lignende medføre gene for ejendommen, dens øvrige brugere eller naboer…”
Så mit spørgsmål er:
Skal jeg inden næste GF aflevere det som et forslag, at vi stemmer om, at erhvervslejerne og deres personale ikke må anvender gården hvilket egentlig allerede står beskrevet i deres lejekontrakt, eller skal jeg nøjes med at tage det op i plenum på selve dagen?
På forhånd tak for svaret 😀
Der er afholdt generalforsamling i foreningen, men der er skrevet forkert referat under et af punkterne (forslag fra andelshaver, som blev vedtaget på generalforsamlingen)
Hvorledes kan/skal dette referat tilrettes, så det stemmer overens med det, som blev besluttet på generalforsamlingen?
Dirigenten, referenten og den afgået bestyrelse har underskrevet referatet og rundsendt til andelshaverne.
Nu har 1/4 af andelshaverne indkaldt til ekstraordinær generalforsamling, for at få det forslag vedtaget, som referenten har refereret fejlagtigt.
Kan man det ?
Nu er forslaget, som blev vedtaget på generalforsamlingen sat i bero af bestyrelsen, indtil ekstraordinær generalforsamling har fundet sted.
Vi har en beboer i vores andelsbolig forening der har sendt et punkt til dagsorden, til vores kommende generalforsamling.
Han skriver en længere historie om trusler og mobning osv.
Så slutter han brevet af med at han ønsker at sætte understående til afstemning:
Generalforsamlingen udtaler, at mobning er en uønsket samværsform i A/B.
Jeg fatter ikke en lyd af hvad han mener. Selvom vi alle mener at mobning er en uønsket samværsfom, kan vi jo ikke ved at stemme ja, bestemme eller kontrollere menneskers adfærd.
Hvis vi alligevel alle stemte ja, hvem skulle så kontrollere, håndhæve og bevise at der er mobning der finder sted.
Stemmer man ikke kun om ting der vedrøre foreningens økonomi, vedtægter osv.
Jeg mener ikke man kan stemme om det her, hvad mener i?
Mvh J Batten
Hej Jannie,
Tak for dit spørgsmål. Det lyder som en ubehagelig sag.
Vi har desværre ikke nogen holdning til, hvad der kan stemmes om og hvad I skal mene om den pågældende sag.
Som du også skriver, er vi dog sikre på, at I ønsker en rar og tryg kultur i jeres forening og det kunne derfor være en god idé at tage problemstillingen op til samråd.
Hvis I kunne tænke jer nogle gode råd til at komme konflikter til livs og hvordan man håndterer dem bedst muligt, vil vi anbefale denne artikel – https://www.andelsportal.dk/nyheder/konflikter-kan-ikke-undgas/
Vi håber I får løst den uheldige situation og at artiklen var til en hjælp.
Venlig hilsen,
/Stefan – Andelsportal.dk
Vores altaner er 20 år gamle er det vedtaget ved lov hvornår de akal efterses mvh kathe
Hej Kathe,
Tak for det gode spørgsmål. Der findes i øjeblikket ingen generelle vedtægter om, hvor ofte en altan skal efterses.
Der findes dog en tommelfingerregel – er altanen omkring de 50 år, bør man være ekstra opmærksom og få den tjekket efter.
Det drejer sig dog primært om altaner, som er båret af jernstilke i teglmuren, da de med tiden kan tære op.
Hvis du er usikker på din altankonstruktion og tvivler på stabiliteten, vil vi anbefale dig at tage fat i en byggesagkyndig eller bede din andelsboligforening om at gøre det.
Vi håber, at du har haft en god påske.
Venlig hilsen,
/Stefan – Andelsportal.dk
Kan det være lovligt at man ikke har mulighed for at stemme på sin andels vejne hvis man er forhindret i at komme ? Også selv om der står i vedtægterne at man skal møde op og at en fuldmagt kun kan benyttes at ens ægtefælle ?
Hej Thue,
Helt overordnet, så afgør din andelsboligforenings vedtægter naturligvis hvad der er gældende i netop din andelsboligforening. Men med det sagt, så virker det næsten usandsynligt, at der står skrevet i vedtægterne, at kun en ægtefælle kan få en fuldmagt. Er du sikker på, at der ikke står “eksempelvis ægtefælle” under hvilke personer, som kan modtage en fuldmagt. Det ville være decideret diskriminerende for andelsboligejere, som ikke er gift, men stadig gerne vil have indflydelse ved generalforsamlingen på trods fravær.
Almindeligvis har andelsboligejere mulighed for at afgive en generel fuldmagt, som betyder, at fuldmagten har ret til at stemme for dig ved alle punkter til generalforsamlingen. Derudover findes der også en special fuldmagt, som kun giver fuldmagten ret til at stemme ved særlige punkter. Har man ikke lyst eller mulighed for at afgive en fuldmagt, er det oftest også muligt at sende en brevstemme.
Jeg vil anbefale dig at tjekke vedtægterne efter en ekstra gang og eventuelt tage kontakt til bestyrelsen for at høre, om det virkelig kan være rigtigt, at kun en ægtefælle må modtage en fuldmagt.
Jeg håber det var til en hjælp og at du har haft en god påske.
Venlig hilsen,
/Stefan – Andelsportal.dk
Jeg bor i en andelshaveforening, og vores formand og flertal af bestyrelses medlemmer vil ikke afholde den årlige Generalforsamling, da de mener det er unødvendigt, så i 2016 blev der intet afholdt, og det ser heller ikke ud til at der sker noget i år, hvad gør man/vi, er der overhovedet noget der kan gøres?
Bedste hilsner
Thomas
Hej andelsportal
Vi 11 andelshavere i vores forening. Kvalificeret flertal er 7,3. Runder man så op eller ned?
Mvh Dorthe
Hej igen. Jeg har haft kontakt til bestyrelsen og vores afdeling chef inde fra fællesbo. Men det kommer der ikke noget godt ud af. Som sagt afleveret vi brevet den 20 februar. i dag har vi den 8 Marts hvor der ingengang er kommet brev ud endnu. fordi de siger at de har andre ting på dagsorden derfor har de ikke holdt tiden 100%. Men at de så ligger mødet den 28 Marts, og i dagsorden siger han der står afstemning om hunde og for det andet er evt. Altså lyder det ikke meget til at den bestyrelse ikke ønsker at dette skal komme på tale. for de har 4 uger fra brevet ligger på bordet. Så de overholder jo ikke deres frist, hvad kan man ellers gøre i denne sag?
Hej Mikael,
Jeg forstår godt din fortvielse. Vi har desværre ikke nogle jurister siddende, der kan udtale sig om hvad man kan gøre i sådan en sag. Jeg vil derfor igen anbefale dig at tage kontakt til jeres ejendomsadministrator, for at kunne få yderligere info omkring reglerne i denne sammenhæng.
Jeg beklager, at vi ikke kunne være til mere behjælpelige, men vi håber du kommer godt videre med sagen.
Med venlig hilsen
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg sidder i nystiftet bestyrelse, hvor der sidder 3 bestyrelsesmedlemmer og 2 suppleanter. Suppleanterne deltager i alle bestyrelsesmøderne. Som udgangspunkt bliver suppleanterne ikke inviteret med til møder med advokat og administrator, ej heller umiddelbart informeret om disse møder via mails. Vi står overfor bygningsarbejder der skal udføres, samt flere endnu ikke helt ‘landede’ sider af overgangen i forbindelse med købet af ejendommen, så der er forholdsvis mange møder.
Mit spørgsmål går på om suppleanterne skal informeres om de møder de 3 bestyrelsesmedlemmer deltager i, f.eks. gennem referater, eller ved at været tilføjet på mails?
På forhånd tak for svar,
Louise
Hej Louise,
Tak for din henvendelse. Jeg tror at det varierer fra forening til forening, hvordan suppleanterne informeres. Som udgangspunkt skal suppleanterne jo først træde til når et bestyrelsesmedlem fratræder sin position, så derfor er det muligt at information om disse møder ikke er et krav.
Jeg vil dog anbefale at du tager kontakt til jeres ejendomsadministrator, da personen vil kunne give et endegyldigt svar på dit spørgsmål.
Jeg håber det var til en hjælp.
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej. Jeg har en kæmpe krig igang med vores bestyrelse, angående hunde tilladt i afdeling. vi har været rundt at have en afstemning om ekstrarorginært møde, der er i alt 46 boliger. Der var 31 der åbnet døren og ønsket at stemme, vi fik 26 ja og 5 blanke.
Vi har afleveret brevet den 20 Februar og kan læse mig frem til de ikke må overskride fristen med mere ind 30 dage fra den dato. Men vi har ikke fået et brev endnu angående mødet. Men jeg ved dog det er lagt den 28 Marts. Er det ikke strafbart fra deres side at ikke at overholde fristen med så stort flertal i afdelingen?
ifølge §5 siger de skal have afholdt mødet inden for 4 uger det fra det ligger inde ved formandens bord.
Hej Mikael,
Tak for din henvendelse. Det lyder som en ærgerlig sag. Da mere end 1/4 af andelshaverne i jeres forening ønsker en ekstraordinær generalforsamling er det noget, som bestyrelsen skal forberede og tilrettelægge. Indkaldelse til en ekstraordinær generalforsamling skal ske med 8 dages varsel inden afholdelse.
Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til bestyrelsen i din forening igen og gøre opmærksom på, at du har givet dem et forslag som skal på dagsordenen til næste generalforsamling. Da spørgsmålet er af juridisk karakter, vil jeg også anbefale, at du tager kontakt til jeres ejendomsadministrator, da personen vil kunne give et mere korrekt og endegyldigt svar på problemstillingen.
/Nynne – Andelsportal.dk
Jeg vil høre, at når man som andelshaver beder bestyrelsen om et sæt underskrevet kopi af foreningens vedtægter, da man aldrig har fået et, da bestyrelsen lavede nye vedtægter i 2013 gik over til Abf standard vedtægter, lagt i sin postkasse da man har brug for et sæt, er det så ok, at formanden sender en pdf fil med vedtægterne?? og forsiden er fra 2014 mig bekendt blev de først ændret i Oktober 2014
Hej Lissette,
Mange tak for din besked. Jeg har aldrig hørt om, at der er krav til at bestyrelsen udleverer dokumenter på tryk. Mange foreninger opbevarer deres dokumenter online idag – nogle er endda begyndt at afvikle deres generalforsamlinger online. Du kan eventuelt høre jeres administrator om, hvad der er praksis i jeres forening.
/Maria – Andelsportal.dk
Jeg vil gerne vide, om der er regler for, om andelsboligejere selv skal printe materialet til en generalforsamling ud selv, eller om det er bestyrelsens opgave?
Vi skal have generalforsamling i morgen, og materialet udgør 51 sider.
Jeg har gennem de sidste 20 år boet i tre forskellige andelsboligforeninger, og det er kun i min nuværende forening, at vi selv skal printe alt materialet ud.
Med venlig hilsen og på forhånd tak tak for svar!
Lene
Hvad er “reglerne” vedr. pkt. eventuel/diverse på en Generalforsamling og hvad betyder det evt. at der herunder er en “vejledende beslutning om at bestyrelse skal arbejde for…..”
Kære venner.
Fakta:
En mindre støttet andelsforening. Beliggende i et område, hvor priser på ejerboliger har taget og vedbliver med at stige til landets højeste.
Særdeles god økonomi.
Offentlig vurdering, hvor hver enkelt bolig er vurderet til ca 1.200.000 kr. før 2012
Grundet den offentlige vurderings devaluering grundet krise og sammenholdt med regeringens fastfrysning af ejerboligernes vurderinger, er vores offentlige vurdering nu ca det halve ca. 600.000 kr. fra 2012. Som nu er fastfrosset indtil regeringen fremkommer med et nyt vurderingssystem for ejerboliger. Måske først i 2019 eller senere.
Nu har der desværre været 2 andelshavere, der har købt i den gode periode, set sig nødsaget til at overveje et salg grundet personlige forhold.
En andelshaver har været tvunget til at sælge, med stort tab til følge, imellem ordinær generalforsamling og den snarlige ekstraordinære generalforsamling hvor det oprindelige forslag om at overgå til valuarvurdering blev forkastet.
En andelshaver har stillet et forslag til en ordinær generalforsamling om, at foreningen skal overgå fra offentlig til valuarvurdering. For at undgå et stort personligt tab.
Bestyrelsen gik samlet ud og meddelte at det var andelshaverens eget problem og at ingen i bestyrelsen ønskede at være med til at betale udgifterne til en valuarvurdering og en eventuel omlægning af regnskabsformen, hvis salget foregik midt i regnskabsåret.
En udgift på mindst 3 x valuarvurderinger + engangsbeløb for omlægning af regnskabsformen
En valuarvurdering har 18 måneders gyldighed.
Bestyrelsen har nu meddelt, til en ekstraordinær generalforsamling, at ved eventuel salg, bliver omkostningerne af valuarvurderingen pålagt første sælger og fratrækkes det endelige salgsregnskab.
En regning som kan ligge 3 x 18 måneder frem i tid. 4 år 6 måneder
Intet om at den første sælger kun skal betale en forholdsmæssig pris, for skift til valuarvurdering fra offentlig vurdering.
Spørgsmål: Kan en forening lovligt kræve, gennem en ekstraordinær generalforsamling, den første sælger af en offentlig vurderet andelsbolig, som nu skal valuarvurderes inden salg og pålægge den første sælger denne udgift for en valuarvurdering af hele foreningen, 4 år 6 måneder frem i tiden? S.U.
Hertil skal en eventuel regning tillægges ved en eventuel ændring af regnskabsformen, fra offentlig vurdering til valuarvurdering.
En regning på ca 50.000 kr.
Desværre har det vist sig, at 2 bestyrelsesmedlemmer har været aktive i interessen for de 2 boliger, som skulle sælges, således at de var aktive for at få venner og bekendte ind i forening til en særdeles favorable pris, som kan afstedkommen en fortjeneste på en fremtidig normal prissætning, offentlig vurdering eller valuarvurdering.
Vel en interessekonflikt i varetagelsen af samtlige andelshaveres interesser? S.U.
Med venlig hilsen
Hej Peter
Mange tak for din henvendelse. Jeg forstår godt problemstillingerne omkring valuarvurderingen og interessekonflikten. Da spørgsmålet er både af teknisk og juridisk karakter, vil jeg anbefale, at du tager kontakt til jeres ejendomsadministrator, da personen vil kunne give et mere korrekt og endegyldigt svar på problemstillingerne. Hvis I ikke gør brug af en ejendomsadministrator, ville jeg nok stadig tage kontakt til én, som formentlig stadig ville kunne rådgive omkring det på mere hensigtmæssig vis.
/Benjamin – Andelsportal.dk
Hej Benjamin,
Ok, Benjamin, det vil prøve. Tak for dit hurtige svar og henvisning.
Hvis det heller ikke lykkedes der, så bliver det med henvendelse til en advokat med indsigt i disse juridiske spørgsmål.
De bedste hilsner
Jan Krolak
Til rette vedkommende!
På en nylig ordinær generalforsamling her den 12. oktober 2016 i vores andelsboligforening fremlagde bestyrelsen deres forslag til en en tilføjelse til foreningens husorden med følgende ordlyd: Herunder:
OPSLAGSTAVLE
1) Opslag på foreningens opslagstavle har en frist på to uger, hvorefter opslaget efterfølgende fjernes af ejeren.
2) Opslag fra bestyrelsen er fritaget fra denne regel.
3) Opslag af karakter, hvor enkelt personer eller privat korrespondance fremstilles, kan
fjernes af bestyrelsen uden varsel.
Da jeg / det blev påpeget, at det var i strid (her punkt 3) mod i Danmarks Riges Grundlovs § 77, om ytringsfrihed hvori der står at: Enhver er berettiget til på tryk, i skrift og tale at offentliggøre sine tanker, dog under ansvar for domstolene, og endvidere, at censur og andre forebyggende forholdsregler kan ingensinde påny indføres, fik jeg den korte besked af formanden, at det var det ikke, hvorefter forslaget blev sendt til afstemning og vedtaget.
Det er nu indskrevet i referatet med referentens ordlyd på mit spørgsmål: Jan Krolak spørger om det er en krænkelse af ytringsfrihed, det svares, at det er det ikke. • Forslaget er vedtaget ved flertal. 1 stemme imod.
Spørgsmålet er nu: Har en bestyrelse lovhjemmel til et sådant forslag som beskrevet i punkt 3), og strider dette ikke imod grundlovens § 77, om ytringsfrihed?
Med venlig hilsen
Jan Krolak og Mia Delau Kristensen
Hej Jan
Tak for din henvendelse. Jeg forstår din situation og din bekymring, men jeg kan desværre ikke besvare dit spørgsmål, da det er af juridisk karakter. Vi vil generelt gerne forsøge at guide og hjælpe alle henvendelser så vidt muligt, men vi har desværre ikke kompetencer til at besvare retslige/juridiske problemstillinger. Hvis det er noget, du vil gå videre med, kan du måske tage kontakt til Retshjælpen på http://www.retshjaelpen.dk/, men jeg kan ikke garantere, at du får svar på dine spørgsmål.
Rigtig god dag.
/Benjamin – Andelsportal.dk
Til rette vedkommende / Benjamin
På en nylig afholdt ordinær generalforsamling her i andelsboligforeningen hvor jeg bor fremlagde jeg et forslag i overensstemmelse med vores vedtægter. Forslaget ses herunder:
Forslag vedrørende: Allonge (tillæg) til eksisterende erhvervs lejekontrakt.
Hermed forslag til fremlæggelse og vedtagelse af generalforsamlingen på den ordinære generalforsamling onsdag den 12. oktober 2016:
At give skoforretningen XXXXXXXX ved allonge til eksisterende erhvervs lejekontrakt tilladelse til: At sælge andre varesortimenter i forretningen udover sko (fodtøj). Eksempelvis: Tasker, punge og tilbehør til skobranchen
Jeg fik imidlertid den besked af dirigenten, at et sådant forslag kunne der ikke stemmes om her på generalforsamlingen, det var ikke det rette forum – det havde der været en forespørgelse om til ABF Andelsbolig foreningernes Fælles Repræsentation og til andelsboligforeningens advokat, som havde meddelt bestyrelsen / dirigenten, at sådan forholdt det sig i følge Andelsboligloven.
Et sådant forslag kunne ikke fremlægges på en generalforsamling, og at jeg af den begrundelse blev bedt om at trække forslaget tilbage.
Det var således, kun den siddende bestyrelse der kunne bestemme, og afgøre, om der skulle gives skoforretningen en sådan Allonge.
Jeg måtte derefter trække forslaget, da jeg ikke på daværende tidspunkt havde den nødvendige viden om dette var rigtigt?
Forholder det sig virkelig sådan, at jeg ikke få et sådant forslag behandlet på en ordinær generalforsamling?? Derfor denne henvendelse.
På forhånd tak for svar.
Med venlig hilsen
Jan Krolak
Hej
Vi er en ejeforening, bestående af 23 lejligheder.
Vi arbejder med et projekt om at nedlægge bagtrappen og brandsikring af fortrappen. Kræver et sådant projekt enstemmighed eller er kvalificeret flertal (2/3) nok?
mvh
Peter Jørgensen
Hej Peter
Tak for din henvendelse. Nu hvor I er en ejerforening, er jeg ikke sikker på, om reglerne helt er de samme som i andelsboligforeninger. Jeg kunne ikke forestille mig, at I skulle have enstemmighed, men jeg ville tage kontakt til jeres ejendomsadministrator, hvis I gør brug af sådan én. Hvis I ikke gør det, ville jeg stadig tage kontakt til én, som ville kunne give jer et endegyldigt svar på, hvor stort flertallet skal være.
/Benjamin – Andelsportal.dk
Hej!
Kan man fra bestyrelsens side ændre værdiansættelsen på boligerne ved blot at ændre værdien i balancen på årsregnskabet? I indkaldelsen til generalforsamlingen står der intet nævnt om ændret værdiansættelse og ved gennemgangen af regnskabet bliver det ikke nævnt, at man har skiftet værdiansættelse. Man oplyser blot, at “ejendommen” er værdiansat efter ejendomsvurderingen.
Skal en påtænkt ændring ikke stå som et punkt på dagordenen til generalforsamlingen? Kræver en ændring afstemning eller er ændringen nok til at være gyldig?
Hej Niels,
Mange tak for din henvendelse. En generalforsamling skal naturligvis ved stemmeafgivelse godkende årsregnskabet og værdiansættelsen af andelsboligerne. Det er et fast punkt af dagsordenen på generalforsamlingen i andelsboligforeninger. Jeg formoder, at du sidder med det årsregnskab, som I skal stemme om på kommende generalforsamling – det er med andre ord ikke gyldigt før I på generalforsamlingen i fællesskab har stemt om det og godkendt det.
/Maria – Andelsportal.dk
Hej,
Må man gerne indsamle underskrifter til en ekstra ordinær GF så dagsorden bliver hævelse af andelskrone? Hvir mange skal der være repræsenteret på sådanne Ekstra ordinær GF førend der kan endeligt besluttes noget og er der ikke noget med 1. Og 2. Gangs behandling af forslag? Vi har nemlig en i foreningen der meget gerne vil sælge hvorfor hun gerne vil have
Andelskronen op nu!
Hej Jane
Tak for din henvendelse og spørgsmål. Som udgangspunkt kommer det helt an på, hvad jeres vedtægter siger om ændringer af andelskronen og ekstra generalforsamlinger. Hvis I har en ejendomsadministrator vil jeg anbefale, at du tager kontakt til ham/hende, da de vil kunne give et helt korrekt svar for netop din andelsboligforening både mht. til hævelse af andelskronen og hvilket type flertal, der skal bruges for vedtagelse.
Jeg vil herudover tilføje, at fastsættelse af andelskronen er en del af årsregnskabet, som præsenteres på generalforsamlingen. Medmindre andelskronen er faldet markant i perioden efter den sidste generalforsamling, anbefaler ABF Håndbogen, at fastsættelse af andelskronen kun foregår på den årlige generalforsamling.
/Benjamin – Andelsportal.dk
Kære Andelspotal. Andelsboligforeningen Solholm holdt generalforsamlingen den 26 April
2012 der blev stemt om trapperenovering afhøvling samt lakering af samtlige hovedtrapper. Afstemningen skete med håndsoprækning, bemærk dette var bestyrelsens forslag dette blev vedtaget med overvældene flertal. Bestyrelsen har så syltet renoveringen
indtil generalforsamlingen i 2016.Da kommer bestyrelsen med et helt nyt forslag vedr. renovering af trapper. Bestyrelsen skriver de arbejder ud fra det sidste vedtagne omkring
renovering af trapperne. Sådan skal det være skriver de, en tidligere beslutning ændres gennem vedtagelse af en ny beslutning. Det sker også i folketinget skriver de.
Er dette lovligt i følge § 28 kan bestyrelsen bare skrotte det vedtagne forslag af 26 april 2012 deres eget forslag.
MVH Steen 18.09.2016
På vores generalforsamling skulle der vælges en suppleant. ordret udtalte dirigenten, punkt 7 er valg af dirigent, er der ikke nogen der vil være det, vil jeg gerne. Der blev klappet i samme sekund, ingen havde mulighed for at komme med forslag. Bestyrelsen godkendte valget. Er det lovligt.
Hej..
Der er I foreningen indkaldt til ekstraordinært generalforsamling.. Jeg har inden for tidsfristens indsendt foreslag men bestyrelsen vil ikke tillade indkommende foreslag… Må de det?? De mener at hvis jeg vil have noget behandlet skal jeg selv indhente et flertal for en ekstraordinær generalforsamling
Hej Steen,
Mange tak for din henvendelse. Jeg har ikke før hørt, at en bestyrelse nægter at indkomne forslag tages op, når de er kommet ind indenfor tidsfristen. Jeg vil anbefale dig at se nærmere på, hvordan den del om tidsfristen er defineret i jeres vedtægter. Alternativt kan du kontakte administrator eller hvem der skal være dirigent på generalforsamlingen. Det burde være muligt at få et forslag med på generalforsamlingen – det er trods alt din demokratiske mulighed for i en andelsboligforening at blive hørt.
/Maria – Andelsportal.dk
Hvis der bor 10 i en andelsforening og der er flere der ønsker at sælge alle lejligheder samlet, men salgsprisen pr. lejlighed der bliver budt, er mindre end hvad den er vurderet til. Kan der så ved et flertal alligevel gennemtrumfes et salg?
Vh. Maybritt
Hej Maybritt,
Tak for din henvendelse.
Hvis jeg forstår dit spørgsmål korrekt, så vil du gerne vide om det er muligt at sælge en andelsbolig til mindre end maksimalprisen? Ja. Det er muligt at sælge til mindre end maksimalprisen. Sælger kan lide et økonomisk tab, hvis andelsboligen er køber betaler mindre, end hvad den oprindeligt er købt for, men det er set før. Du kan læse mere om formue og værdi af en andelsbolig i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/formue-og-vaerdien-af-en-andelsbolig/
/Maria – Andelsportal.dk
Hvis man som ene bestyrelsesmedlem oplever at de øvrige bestyrelsesmedlemmer bryder vedtægter, fifler med ventelister, uorden i regnskab mv., er det så muligt at anmelde eller på anden måde få bestyrelsen i en slags karantæne eller under administration indtil en nærmere undersøgelse har fundet sted?
Hej Peter,
Som udgangspunkt anbefales det, at du på et bestyrelsesmøde forsøger at adressere problemstillingen. Som bestyrelsesmedlem, har du også et medansvar for bestyrelsens arbejde. Derfor er det en god idé at du forsøger at påvirke de andre bestyrelsesmedlemmer til at “gøre det rigtige”. Som bestyrelsesmedlem kan du lave et punkt på dagsordenen hvor I tager fat på problemstillingen.
Er den helt gal så har en generalforsamling mulighed for med et mistillidsvotum at afsætte hele bestyrelsen eller dele af bestyrelsen.
Jeg håber I finder en løsning på problematikken.
/Maria – Andelsportal.dk
Hej
Hvilke krav er der til de underskrifter som indsamles ved indkaldelse til en ekstraordinær generalforsamling. Er det f.eks. et krav, at underskrifterne står på samme side som selve kravet om ekstraordinær generalforsamling eller kan underskrifterne godt stå på et selvstændigt stykke papir, hvor man reelt ikke kan se, hvad de har skrevet under på?
Hej. Hvad sker der hvis der ikke er nogen som stiller op som formand eller bestyrelsesmedlem til en ekstraordinær generaforsamling som er indkaldt til da den tidligere formand og tidligere bestyrelsesmedlem gik af med øjeblikkelig varsel til sidste GF?
Hej Maria
Tak for din henvendelse. Det gør beslutninger til en meget sværere proces. Hvis foreningen ikke har valgt en bestyrelse, da ingen ønsker at være formand og bestyrelsesmedlem, så indebærer dette, at der vil skulle indkaldes til en ekstraordinær generalforsamling hver eneste gang, der skal træffes en beslutning i foreningen. Det kan eksempelvis være beslutninger om vedligeholdelse, fornyelse m.v. Denne løsning fungerer naturligvis ikke i længden, derfor er det værd at anbefale, at der bliver valgt en bestyrelse.
Man har også set tilfælde i foreninger, at ud fra hvad det står i vedtægterne, så bliver den tidligere bestyrelse nødt til at tage en periode mere, hvis ingen andre ønsker bestyrelsesposterne.
/Benjamin – Andelsportal.dk
Hej.
Hvis et flertal af bestyrelsen indkalder til ekstraordinært generalforsamlingsmøde (3 personer) men den ene er en suppleant for et andet bestyrelsesmedlem (der er gået ned med stress/pt ikke er med i nogle beslutninger) er suppleanten så gyldig som værende en af de 3 bestyrelsesmedlemmer?
Hej Zarah
Tak for din henvendelse. Hvis der er tale om, at det oprindelige bestyrelsesmedlem er fratrådt, hvilket det lader til grundet stress, så indtræder suppleanten som bestyrelsesmedlem på samme vilkår som det oprindelige medlem. Suppleanten træder altså i bestyrelsesmedlemmets sted, og dermed gyldig som bestyrelsesmedlem.
/Benjamin – Andelsportal.dk
Hej Benjamin
Gælder det kun ved længerevarende sygdom? Er idéen med en suppleant ikke at vedkommende kan træde ind når bestyrelsesmedlemmet er fraværende eks.vis under ferie eller lign?
Hej Peter,
Tak for din henvendelse.
Når et bestyrelsesmedlem ikke kan deltage kan man indkalde en suppleant i stedet. I praksis gør man det dog ofte kun, når fraværet er af længere varighed eller en særlig følsom sag skal behandles – og stemmeantallet derfor er vigtigt. I princippet kan suppleanten dog indtræde ved ethvert bestyrelsesmøde, hvor der mangler et bestyrelsesmedlem, således at bestyrelsen er intakt. I nogle andelsboligforeninger er der vedtaget en form for “forretningsorden” og af denne kan det fremgå, hvornår suppleanter indkaldes/indtræder i bestyrelsen.
/Maria – Andelsportal.dk
Tak for input – det er rigtigt med mistilliden – det er ikke første gang bestyrelsen render andelshaverne over ende. Problemet er at der er ikke nogen der tør sige noget, det er nemmere end at få en dialog med bestyrelsen, da det ikke er en dialog men en kæft, trit og retning. Så man kan vel godt forstå dem. Men stadig det er jo et fællesskab.
Bestyrelsen har ingen begrundelse de siger det er indkommet for sent, hvilket er i modstrid med det andet forslag de medtog.
I indkaldelsen til GF står der:
Forslag som ønskes behandlet på generalforsamlingen skal være formanden i hænde senest 8 dage før generalforsamlingen. Et forslag kan kun behandles på en generalforsamling, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag eller på lignende måde senest 2 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling.
Dirigenten vælger at medtage et forslag der er gjort bekendt ved opslag, men ikke et andet forslag der er gjort bekendt ved opslag. Fordi det forslag ikke passer bestyrelsen.
Har du et godt råd til hvad man gør i den situation.
VH Hanne
Hej
Hvis det skete i vores andelsboligforening ville vi overveje et mistillidsvotum, sådan en sag viser jo med alt tydelighed at bestyrelsen ikke “tjener” andelshavernes ønsker.
Det forholder sig naturligvis anderledes såfremt at forslaget ikke har været rettidigt og bestyrelsen ikke er informeret.
Hvad siger bestyrelsen selv når I stiller dem spørgsmålet om hvorfor forslaget ikke blev medtaget?
Kan man lave ændringer i vedtægterne af redaktionel karakter uden ekstraordinær generalforsamling, fx udvide kredsen af forslagsstillere fra alene af dække medlemmer til også at dække bestyrelse.
mvh
Tove
Hej Tove,
Mange tak for din henvendelse.
Nej det kan man ikke. Ifølge normalvedtægten kan vedtægtsændringer kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst to tredjedele af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med et flertal på mindst to tredjedele af stemmerne. Alternativt kan der indkaldes til en ekstraordinær generalforsamling.På en ekstraordinær generalforsamling kan forslaget vedtages med et flertal på mindst to tredjedele af de tilstedeværende, uanset hvor mange medlemmer der er repræsenteret.
/Maria – Andelsportal.dk
Kan et bestyrelsesmedlem stemmes ud på en ekstraordinær generalforsamling?
Situationen kunne opstå hvis bestyrelsen ikke ønsker at samarbejde med det nye medlem og derved indkalder strategisk med tanken om at der møder færre “nyt-medlem”-tilhængere op til den ekstraordinære GF end der var tilstede hvad den ordinære.
Hej Peter
Tak for din henvendelse. Man vil godt kunne skifte bestyrelse på en ekstraordinær generalforsamling. Det kræver dog, at det kommer til udtryk på dagordenen til den ekstraordinære generalforsamling, at bestyrelsen ville skulle ændres. Denne dagsordenen skal efter jeres andelsboligforenings vedtægter være hos beboere senest et bestemt tidspunkt før den ekstraordinære GF finder sted.
/Benjamin – Andelsportal.dk
Vil gerne vide hvad man kan gøre i en lille andelsboligforening, når er sekretær er valgt og hun aldrig skriver et eneste referat hverken fra generalforsamlingen eller bestyrelsesmøderne.
Der er ingen andre i foreningen der vil tage hendes plads, så jeg vil gerne have et godt råd hvad der findes af sanktioner. Bestyrelsen har ved simpelt flertal m eldt sig ud af foreningen forenede andelsboligforeninger.
På forhånd tak
Hej Hanne.
Tak for din henvendelse. Jeg ville anbefale, at du tog kontakt til en ejendomsadministrator med spørgsmålet. De har erfaring med andelsboligforeninger og generalforsamlinger. Det kan være, de kender til et lignende tilfælde, og samtidig ville kunne fortælle, hvad man som andelshaver kan gøre for at forhindre dette.
/Benjamin – Andelsportal.dk
der står på brevet Formand a Jakobsen fratræder Kasserer a gant modtager genvalg Bestyrelsesmedlem i huss ønsker ikke genvalg. Suppleant. Der var en der ikke var nævnt kunne hun så stille op
Hej Poul
Tak for din henvendelse. Når et bestyrelsesmedlem fratræder sin position, så træder suppleanten ind og varetager disse arbejdsopgaver. Hvis I har en næstformand vil personen typisk overtage formandens arbejdsområder. Den næste, nye formand ville skulle vælges på næste generalforsamling. Alle kan blive bestyrelsesmedlemmer eller bestyrelsesformand i en andelsboligforening. Personen skal dog som regel have relation til din andelsboligforening ved at være andelshaver eller bo i en af andelsboligerne.
/Benjamin – Andelsportal.dk
Kan der vedtages noget eller ikke på en ekstraordinær generalforsamling?
Hej Erling
Der kan godt vedtages noget på den ekstraordinære generalforsamling. Det er vigtigt at huske, at hvad der skal stemmes om, kommer til udtryk på dagsorden over forsamlingen, så alle på forhånd ved, hvad de skal stemme om, og hvorfor den ekstraordinære generalforsamling finder sted.
/Benjamin – Andelsportal.dk
Skal der stå på indkaldelsen hvem der er på valg i bestyrelsen
Hej Poul,
Det er et krav til indkaldelsen at en dagsorden fremgår, men det varierer hvor detaljeret denne dagsorden skal være – ligesom reglerne for fremsendelse af forslag varierer fra forening til forening. Jeg vil derfor anbefale dig at se efter i din andelboligforenings vedtægter for at finde ud af hvilke indkaldelsesbestemmelser I anvender i din boligforening.
/Maria – Andelsportal.dk
spørgsmål vedtægter det reviderede underskrevne års rengskab samt forslag til driftsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelse af den ordinære generalforsamling .kan man ugyldiggør indkaldesen da det først blev udleveret på generalforsamlingen .administrator
påstår da der ikke er tale om en gyldighedsbetingelse jeg fastholdt ,at generalforsamlingen ikke var lovlig indkaldt.
m.v.h leif
Hej Leif
Tak for din henvendelse. Man vil ikke kunne ugyldiggøre indkaldelsen til generalforsamlingen, fordi du vel er blevet indkaldt til generalforsamlingen, før den finder sted. Hvis der skal stemmes om et forslag på selve generalforsamlingen, og det ikke er blevet varslet før generalforsamlingen til beboerne, så ville man i princippet godt kunne ugyldiggøre forslaget og tage det op på en eventuel ekstraordinær generalforsamling. Alt dette kommer selvfølgelig an på jeres andelsboligforenings vedtægter, og hvad de siger om dagordenen på generalforsamlingen, samt hvornår forslag til generalforsamlingen senest skal informeres foreningens beboere.
/Benjamin – Andelsportal.dk
meget nært forestående ordinær generalforsamling – og satser på jeg når at få et svar inden
faldstammer og vandrør skal renoveres / udskiftes, vedtaget på forrige generalforsamling og samtidigt vedtaget at forskellige løsningsforslag skulle undersøges
bestyrelsen har ved opslag for måneder siden bekendtgjort at løsningsforslagene ville blive fremlagt på generalforsamlingen og at endelig vedtagelse skal ske der – skal dette så ikke fremgå af den formelle dagsorden i indkaldelsen til generalforsamlingen ?
skal andelshaverne ikke have løsningsforslagene i hænde før generalforsamlingen ?
der er vedhæftet et fuldmagtsbilag til indkaldelsen, men der er ikke mulighed for at afkrydse hvilket løsningsforslag man giver fuldmagt til – er det korrekt ?
Jeg opfatter det som lemfældig og ukorrekt dagsorden – og hvis man ikke har mulighed for på forhånd at sætte sig ind i løsningsforslagene før generalforsamlingen så er man frataget en meget væsentlig indsigt og indflydelse
kan jeg gøre indsigelse på nogle af punkterne ?
Hej Bjarne.
Tak for dine spørgsmål. Det er helt rigtigt, at forslagene skal udgives til andelshaverne før generalforsamlingen, så de netop kan nå at tage stilling dertil. Der skulle gerne stå i jeres vedtægter, hvornår andelshaverne senest skal modtage dagsordenen for generalforsamlingen. Hvis i bliver gjort opmærksom på hvilke forslag, der skal stemmes om til GF for sent, vil I i princippet kunne ugyldiggøre afstemningen, men kun hvis retningslinjerne i jeres vedtægter ikke er overholdt.
Angående fuldmagt, så er det et lidt teknisk spørgsmål, men når man afgiver fuldmagt til et andet medlem af foreningen, så stemmer personen på vegne af dig. Du vil derfor ikke kunne give fuldmagt til nogle forslag og ikke nogle andre, medmindre vedtægterne eller fuldmagtsbilaget selvfølgelig oplyser noget andet.
/Benjamin – Andelsportal.dk
kan en bestyrelse ved hjælp af brevstemmer stemme imod en dagsorden til ekstraordinær generalforsamling, som er lovligt indvarslet af 45% af beboerne
Hej Vibeke
Tak for din henvendelse. Det kommer helt an på, hvad jeres vedtægter siger om brevstemmer og indkaldelse til ekstraordinære generalforsamlinger. Har man i sine vedtægter en bestemmelse for, at brevstemmer er tilladt, så skal brevstemmen tydeligt beskrive, hvilke forhold der stemmes for, imod eller blankt til. Hvis man ingen bestemmelser har for brevstemmer i vedtægterne, men kun for fuldmagter, så er brevstemmer ikke gyldige.
Med hensyn til indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling, så skulle vedtægterne også reglerne derom, og i nogle tilfælde hvor mange procent af andelshaverne, der skal være enige om den nye dagsorden, så den ekstraordinære generalforsamling kan ske. Bestyrelsen kan ikke stemme imod en dagsorden til en ekstraordinær generalforsamling, hvis der er nok opbakning fra andelshaverne.
/Benjamin – Andelsportal.dk
Jeg læser her om jeres overblik og viden omkr. generalforsamlingen. Jeg er chorkeret over at I skriver under Simpelt flertal, – ikke at stemme er uden betydning for resultatet af afstemningen. –
Jeg mener da, at det er meget afgørende at alle stemmer. Hos os har vi f.eks. en der mener hun ikke vil deltage i GF, da det ikke nytter noget. ( vi er desværre en af de foreninger der har en meget uvidende bestyrelse, der er ligeglade med os andelshavere og kun vil bestemme og have magten ) Derfor mener jeg hendes stemme er meget afgørende, da den kan være den afgørende for at vælte bestyrelsen og deres spytslikkere.
Helle Steen Jørgensen
Hej Helle.
Tak for dit spørgsmål.
Angående det simple flertal, så menes der i artiklen, at det kun er stemmer fra folk, der vælger at stemme, som kan blive anset som værende gyldige. Personen i jeres andelsboligforening, som ikke er interesseret i at deltage eller stemme til jeres GF, er selvfølgelig afgørende, hvis hun stemmer. I og med at hun hverken stemmer for eller imod forslaget ved slet ikke at afgive stemme, så tælles den ikke med. Hvis I for eksempel er 10 andelshavere, der skal stemme for noget, og 2 andelshavere slet ikke vælger at stemme, så er der kun 8 gyldige stemmer at optælle, da man ser bort fra “tomme” stemmesedler. Forslaget vil derefter blive vedtaget, hvis 5 eller mere ud af de 8 gyldige stemmer stemmer for forslaget.
Jeg håber, at dette var til en hjælp, ellers er du meget velkommen til at kontakte os igen.
/Benjamin – Andelsportal.dk
Viser 0 af 204 kommentarer