andelskroneejendomsvurderingformuemaksimalprisværdivurdering

Formue og værdien af en andelsbolig

Værdien af en andelsbolig er styret af en fastsat andelskrone. Andelskronen fastsættes en gang om året på generalforsamlingen og styrer hvilken værdi og formue den enkelte andelsbolig kan have. Andelskronen fastsættes efter pris på andelsboligforeningens ejendomsværdi, foreningens gæld og øvrige aktiver. Bliv klogere here på andelskronens maksimalværdi, regler for fastsættelse af ejendommens værdi, og hvad du ellers skal være opmærksom på i forbindelse med andelsboligens samlede værdi.

Opgørelse af formuen og værdien af en andelsbolig

En andelsboligs værdi er styret af andelsboligforeningens formue og opgøres efter nettoformue-metoden, hvilket vil sige værdien af foreningens aktiver med fradrag af passiver efter almindelige regnskabsmæssige principper.

Ejendommens værdi

Ved opgørelse af foreningens formue ansættes værdien af ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andel i foreningens formue. Prisen på en andelsboligforenings ejendom kan fastsættes ud fra 3 metoder: Anskaffelsesprisen, valuarvurderingen eller den offentlige ejendomsvurdering. Det er op til den enkelte forening at beslutte, hvilken form for vurderingsmetode, som foreningen ønsker at anvende.

3 vurderingsmetoder til fastsættelse af ejendommens værdi:

  1. Anskaffelsesprisen
  2. Handelsværdien som udlejnings ejendom (også kendt som valuarvurdering)
  3. Den offentlige ejendomsvurdering

Såfremt andelsboligforeningens vedtægter ikke bestemmer, hvilke af de nævnte metoder, der skal benyttes, vil der antages, at foreningens generalforsamling er frit stillet med hensyn til valg af den ovenstående metode 1-3.

Efter omstændighederne kan den metode vælges, der fører til den højeste henholdsvis den laveste værdi for andelen alt efter ønske. I almindelighed vil det i foreningens vedtægt være fastsat, hvilke af de nævnte metoder, der skal anvendes, ved fastsættelse af ejendommens værdi, og i så fald er en overdrager ved overdragelsen af en andelsbolig er bundet heraf. Såfremt det ikke fremgår af vedtægten, vil overdrageren kunne vælge den metode, der fører til den højeste værdi.

Vurderingens indvirkning på andelskronen

Det er vigtigt at man får vurderet sin andelsboligforenings ejendom til den rette pris, da ejendommens værdi har indvirkning på andelskronen. Andelskronen, som er et udtryk for den enkelte andels værdi udregnes således:

(ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld) / oprindelige indskud fra alle andelshavere = andelskronen

Andelskronen fastlægges på generalforsamlingen og det er i andelsboligloven beskrevet at andele højst må sælges til andelskronens maksimalværdi. Vurderingen af ejendommens værdi har derfor en direkte indvirkning på andelskronen og dermed på andelenes salgsværdi.

Du kan blive meget klogere på de forskellige vurderingsmetoder og deres fordele og ulemper i artiklen “Vurder vurderingen”

“Såfremt det ikke fremgår af vedtægten, vil overdrageren kunne vælge den metode, der fører til den højeste værdi”

Forbedringer på ejendommen

Det må generelt siges, at forbedringer på ejendommen er arbejder, der bliver udført ekstraordinært uden at have karakter af vedligeholdelse. Det kan for eksempel være etablering af fjernvarme, legepladser, nye vinduer, isolering, badeværelser og lignende. Det er ikke sikkert, at alle udgifter vil være at betragte som forbedringer, hvorfor der tilrådes en vis forsigtighed med opskrivning af forbedringer.

Få et overblik over de mange faktorer, der er med til at prissætte en andelsbolig med infografikken: Sådan prissættes en andelsbolig

Særregel for sanering og byfornyelse

Hvis der er ydet støtte til foreningen efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring, kan en andelshaver uanset reglen i lovens paragraf 5 ved overdragelse beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som der lovligt beregnes, umiddelbart inden gennemførelsen af de fornyelses foranstaltninger, hvortil der er ydet støtte.Andelshaverne og foreningen vil på denne måde kunne dokumentere andelens værdi, før forbedringernes udførelse.

Gennemførelse af forbedringsarbejdet ved sanering og byfornyelse kan derfor medføre et fald i andelens værdi, såfremt prisfastsættelsen sker efter paragraf 5. Dette skyldes, at reglerne for værdiansættelse på den ene side i sanering og byfornyelseslovgivningen, og på den anden side vurderingsloven, er forskellige.

Reglen om mindstepris for en sådan andel er dog ingen garantiordning, der sikrer andelshaveren en bestemt pris, idet markedets mekanismer og udviklingen i ejendomspriserne vil være afgørende for, til hvilken pris andelen kan sælges. Når en andelsboligforening står overfor sanerings- eller byfornyelsesarbejde, bør andelsboligforeningen sikre sig, at foreningens nettoformue og andelens værdi fremgår af et godkendt regnskab. Andelshaverne og foreningen vil på denne måde kunne dokumentere andelens værdi, før forbedringernes udførelse.

Andelskronens maksimalværdi

Det er vigtigt, at en andelsbolig ikke sælges til mere end dens maksimalpris, da en overpris betragtes som penge under bordet og er ulovligt og strafbart for sælger. Også køber kan få problemer hvis en andelsbolig købes til mere end maksimalprisen og ende med at miste pengene mellem overprisen og maksimalprisen. Du kan blive meget klogere på penge under bordet og konsekvenser i denne forbindelse i artiklen ”Ophedet andelsboligmarked frister til brug af sorte penge”

Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.
Kommentarer

Det ville være enormt brugbart, hvis der også var eksempler på udregnede andelskroner, og hvilke eksempler på andelskroner, der er gode for køber, dårlige eller blot tilfredsstillende.
Som det står nu, er “andelskrone” blot et begreb, som ikke rigtig kan bruges til noget i praksis.

skriv et svar
Kenneth Andersen - 2 år siden

    Hej Kenneth,
    Mange tak for din kommentar. I denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/andelsbolig-pris/ har vi uddybet, hvordan andelskronen beregnes. Vi har desværre ikke noget index, som det du efterspørger. Andelskronen varierer afhængigt af en lang række faktorer og der er stor forskel på andelsboligforeninger blandt andet i forhold til belåningsgrad, vedligeholdelsesniveau, alder, beliggenhed og type af forening (etageejendomme eller rækkehuse) – derfor er det svært at sætte et fast niveau. Det er altid en god idé at se efter på foreningens historik, boligafgift, vurderingsmetode og foreningens lån. Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/forholdsregler-andelsbolig/ og så er det selvfølgelig altid anbefalesværdigt at få hjælp fra en rådgiver.
    God andelsboligjagt 🙂

    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 2 år siden

Hej andelsportal,

Vi er en lille forening, der er kommet i klemme på grund af rådgivning fra administrator. Vi har ved generalforsamling vedtaget en værdi af vores ejendom, fratrukket vores lån i ejendommen samt et større beløb til vedtagede forbedringer. Problemet er dette: vi fik at vide at de vedtagede forbedringer ikke havde indflydelse på fastsættelsen af andelsværdien, derfor kunne vi sætte et cirka beløb til side som hensættelser. Nu siger administrator pludselig, at vores hensættelser ikke er store nok i forhold til de vedtagede arbejder og at vores vurdering er ulovlig. Vi kan ikke få juraparagrafferne ud af administrator. Så derfor: er det rigtigt at der er et juridisk krav om at hensætte et beløb der svarer til de vedtagne arbejder – arbejder der først udføres i 2019 og trække det fra den samlede vurderingssum?
Tak for hjælpen!

skriv et svar
Anne Peyk - 2 år siden

    Hej Anne,
    Tak for din henvendelse.
    Jeg er ikke helt sikker på, at jeg forstår problemstillingen, men jeg skal forsøge at svare. Mange foreninger vælger at tilsidesætte et beløb til renovering som hensættelser. Så længe, at I ikke har ændret på vurderingen af jeres ejendom, men har benyttet den officielle metode til at beregne jeres andelskrone. Når man hensætter eller reserverer i egenkapitalen, så falder andelskronen – og det burde jeres også gøre. Det kan være fornuftigt at hensætte til senere lånoptagelse, men hensættelserne skal være begrundet i f.eks. fremtidige istandsættelsesprojekter eller lignende, hvilket det også lyder som om jeres er. Det kan være svært at sætte et præcist beløb på en fremtidig renovering, da der kan være mange ubekendte i forbindelse med større renoveringer og det skal der selvfølgelig også være plads til, når andelsboligforeningen ligger budget.
    Du kan i vores infografik blive lidt klogere på, hvordan man sætter andelskronen her: https://www.andelsportal.dk/guides/andelsbolig-pris/
    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 2 år siden

Kære Maria Carlsen. Vi er en privat andelsboligforening som jeg er formand for. Vi har pt. en diskussion om beregning af en overdragelsessum ved handel af en bolig. Er det korrekt opfattet at vi må godt tage en pris som er = den beregnede maksimalpris ?, men vi må forstås ikke tage en pris som ligger over den beregnede maksimalpris. Andelskronen er vi helt med på beregningen af. Derimod vil vores administrator at DER SKAL foretages nedskrivning af køkkenets oprindelige værdi og at dette SKAL nedskrives til 0,- kr. over 20 år. Dette for at sikre at vi kommer under den maksimale pris. Men hvor står det i loven ? Jeg kan læse at der eventuelt nedskrives for slidtage og eller alder. Men det er ikke det samme som at der SKAL nedskrives konsekvent uden nogen hensyn. På forhånd tak for dit svar. Med venlig hilsen Leo H.

skriv et svar
Leo Hjorth - 1 år siden

    Hej Leo

    Tak for din henvendelse. Det er rigtigt forstået, at du ikke må sælge en andelsbolig til mere end maksimalprisen. Maksimalprisen er nemlig andelsværdien plus de forbedringer, der er lavet i boligen samt værdien at eventuelt fast installeret inventar. Læs mere om maksimalpriser og prisberegning i denne infografik: https://www.andelsportal.dk/guides/andelsbolig-pris/

    Angående afskrivninger, så er det op til den enkelte andelsboligforening at vedtage, hvilken afskrivningsmetoder man vil benytte. Det skal dog være tydeligt for beboerne i vedtægterne, hvilken afskrivningskurve I følger, så der ikke opstår tvivl om dette. Derfor skal I – som jeres administrator meddeler det – vedtage en bestemt afskrivningskurve. Du kan læse mere om afskrivninger i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/afskrivning-andelsboliger/.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Tak for Jeres svar ang. maksimalprisen. Har dog et supplerende spørgsmål jeg ønsker at høre Jeres vurdering af. Vores A/B-boliger er 14 år gamle. Da disse blev bygget havde arkitekt og entreprenøren lavet en aftale med HTH om leverancer af køkkenet og klædeskabe og skabe bl.a. i badeværelset, for i alt en fast pris på 30.000 + moms. til hver bolig. Under selve byggeriet tager en del af køberne kontakt til HTH og får ændret leverancen til andet HTH køkken model eller skabe eller bordplade til i alt f.eks. 75.000 kr. differencen på 45.000 kr. opkræver entreprenøren separat af den aktuelle andelshaver ved indflytningen. Hvad er det oprindelige køkkens værdi i denne situation ? er det de 30.000 kr. værdi ? og er de 45.000 kr. at regne for forbedringer ? og som sådan genstand for nedskrivninger ? På forhånd tusind tak for Jeres svar som jeg glæder mig til. Venlig hilsen Leo

skriv et svar

    Hej Leo

    Vi kan desværre ikke hjælpe dig videre med en konkret vurdering af køkkenets værdi, da vi ikke har kompetencerne til dette. Forbedringernes værdi skal nemlig vurderes enten ved at få en vurderingsmand til at fastsætte værdien, eller ved, at I forholder jer til de gældende afskrivningstabeller i jeres vedtægter. Du skal også være opmærksom på, at der ikke altid er en sammenhæng mellem forbedringens pris, og den værdi forbedringen tilfører.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Kære Jer på Andelsportalen, tusind tak for Jeres fine svar. Jeg har dog et allersidste spørgsmål til Jer i denne omgang. I standard vedtægterne findes denne passus:
“En andelshaver er uanset den af generalforsamlingen fastsatte pris berettiget til at beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue som han selv lovligt har betalt jfr. Andelsboligforeningslovens regler herom.”

Er dette altid gældende ? og
kan den ikke være i konflikt med “Maksimalprisen”?
Med bedste hilsen Leo

skriv et svar

    Kære Leo,

    Mange tak for din henvendelse. Jeg kan ikke finde netop den formulering, som du har skrevet her, men jeg formoder at der refereres til nogle stykker i §5 i andelsboligloven, som omhandler mulighed for en anden beregning, når der er ydet byfornyelsestilskud i foreningen. Du kan finde andelsboligloven i sin fulde længde her: https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=203465
    Vi har desværre ikke nogle jurister ansat hos Andelsportal.dk, så vi kan desværre ikke yde juridisk bistand omkring lovtekster – her vil jeg anbefale at du kontakter en jurist eller foreningens administrator for uddybende svar.

    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk.

    Maria Carlsen - 1 år siden

Tak for al vejledning.
I skriver på Andelsportalen unde afskrivningskurver følgende:
Quote Afskrivningskurver
I forbindelse med afskrivninger skal man i øvrigt være opmærksom på, at de fleste forbedringer der afskrives over 10 år eller mere som regel altid har en restværdi på 10 % af anskaffelsessummen. Den fastholdes som regel så længe forbedringen er i boligen. Unquote.

Dette er jo egentlig kun muligt ved saldometoden at stoppe afskrivninger når man afskrivningsmæssigt når ned til det beløb 10% af anskaffelsesprisen men dette nås først efter mere end 30 års afskrivninger.

Mit spørgsmål er: “Vil det være muligt at fratrække de 10% af anskaffelsesprisen FØR man starter på afskrivningerne ?”. Det vil give bedre mening synes jeg og vil have den ønskede effekt i både saldometoden og den linjeære metode ? .
Men hvad siger I ? Mvh Leo

enbetydning

skriv et svar

    Hej Leo,

    Tak for din kommentar og dejligt, at du finder vejledningen brugbar. I nogle situationer, så er forbedringerne nødvendige at vurdere i forhold til den enkelte andelshaver. Eksempelvis hvis en andelshaver ikke har passet godt på en forbedring, kan vedligeholdelsesstanden betyde, at forbedringen skal afskrives yderligere. Et argument for, hvorfor afskrivningerne gøres op til sidst og ikke før.

    Da dit spørgsmål er af teknisk karakter, så vil jeg anbefale, at du forhører dig hos en administrator eller boligadvokat, hvis du søger en mere teknisk forklaring.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Hejsa, jeg har et spørgsmål vedr. beregning af andelskronen.
Vi har en sund forening, der gennem de sidste 5 år har haft flere store projekter på ejendommene. Nye termovinduer, hoveddøre og nyt tag. Dette udover normalt vedligeholdelse af malerarbejde og forskønnelse af grønne fællesområder.
Spørgsmålet er, hvordan undgår vi at andelskronen falder når vi laver disse forbedringer? Kan værdien af disse forbedringer tillægges formlen for beregning af andelskronen
Det kan være bekymrende for nyere andelshavere at værdien falder, har de lånt til hele indskuddet, kan der pludselig mangle dækning på lånet. Mvh. Jane

skriv et svar
Jane Kristensen - 12 måneder siden

    Hej Jane,
    Mange tak for din henvendelse. Jeg formoder, at din bekymring relaterer sig til de lån, som I har optaget i forbindelse med gennemførelse af de store projekter? Man kan desværre ikke tillægge forbedringer til andelskronen selv. Til gengæld vil forbedringer af ejendommens stand ofte afspejle sig i ejendomsvurderingen. Det kan derfor være, at I skal overveje, hvornår I sidst har fået en ny vurdering af jeres ejendom og om I skal have en opdateret valuarvurdering.
    / Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 12 måneder siden

Tak for dit svar.
Vi har ikke optaget lån til forbedringerne, vi har pengene. Men forbedringerne gør at andelsværdien falder. Vi er 25 boliger har en gæld på ca 7 mio kr, vi bruger anskaffelsesprisen tilberedningen – den var i 1989 25 mio, og det er det beløb vi stadig bruger. Er det korrekt?
Mvh. Jane

skriv et svar
Jane Kristensen - 11 måneder siden

    Hej Jane

    Tak for din henvendelse. Da dit spørgsmål er af teknisk karakter, så vil jeg henvise dig til en finansiel rådgiver eller administrator. De vil kunne hjælpe dig i forhold til udregningen af andelsværdien. Vi har lavet denne guide med et regneeksempel, som du måske finder brugbar: https://www.andelsportal.dk/nyheder/hvad-koster-en-andelsbolig/

    Søger du rådgivning i forhold til fremtidige lån, så kan du med fordel udfylde formularen på denne side: https://www.andelsportal.dk/laan-andelsboligforening/, så vil en foreningsspecialist fra Danske Bank kontakte dig inden for 24 timer i hverdage.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 11 måneder siden