Formue og værdien af en andelsbolig
Værdien af en andelsbolig er styret af en fastsat andelskrone. Andelskronen fastsættes en gang om året på generalforsamlingen og styrer hvilken værdi og formue den enkelte andelsbolig kan have. Andelskronen fastsættes efter pris på andelsboligforeningens ejendomsværdi, foreningens gæld og øvrige aktiver. Bliv klogere her på andelskronens maksimalværdi, regler for fastsættelse af ejendommens værdi, og hvad du ellers skal være opmærksom på i forbindelse med andelsboligens samlede værdi.
Opgørelse af formuen og værdien af en andelsbolig
En andelsboligs værdi er styret af andelsboligforeningens formue og opgøres efter nettoformue-metoden, hvilket vil sige værdien af foreningens aktiver med fradrag af passiver efter almindelige regnskabsmæssige principper.
Ejendommens værdi
Ved opgørelse af foreningens formue ansættes værdien af ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andel i foreningens formue. Prisen på en andelsboligforenings ejendom kan fastsættes ud fra 3 metoder: Anskaffelsesprisen, valuarvurderingen eller den offentlige ejendomsvurdering. Det er op til den enkelte forening at beslutte, hvilken form for vurderingsmetode, som foreningen ønsker at anvende.
3 vurderingsmetoder til fastsættelse af ejendommens værdi:
- Anskaffelsesprisen
- Handelsværdien som udlejnings ejendom (også kendt som valuarvurdering)
- Den offentlige ejendomsvurdering
Såfremt andelsboligforeningens vedtægter ikke bestemmer, hvilke af de nævnte metoder, der skal benyttes, vil der antages, at foreningens generalforsamling er frit stillet med hensyn til valg af den ovenstående metode 1-3.
Efter omstændighederne kan den metode vælges, der fører til den højeste henholdsvis den laveste værdi for andelen alt efter ønske. I almindelighed vil det i foreningens vedtægt være fastsat, hvilke af de nævnte metoder, der skal anvendes, ved fastsættelse af ejendommens værdi, og i så fald er en overdrager ved overdragelsen af en andelsbolig er bundet heraf. Såfremt det ikke fremgår af vedtægten, vil overdrageren kunne vælge den metode, der fører til den højeste værdi.
Vurderingens indvirkning på andelskronen
Det er vigtigt at man får vurderet sin andelsboligforenings ejendom til den rette pris, da ejendommens værdi har indvirkning på andelskronen. Andelskronen, som er et udtryk for den enkelte andels værdi udregnes således:
(ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld) /
oprindelige indskud fra alle andelshavere = andelskronen
Andelskronen fastlægges på generalforsamlingen og det er i andelsboligloven beskrevet at andele højst må sælges til andelskronens maksimalværdi. Vurderingen af ejendommens værdi har derfor en direkte indvirkning på andelskronen og dermed på andelenes salgsværdi.
Du kan blive meget klogere på de forskellige vurderingsmetoder og deres fordele og ulemper i artiklen “Vurder vurderingen”
“Såfremt det ikke fremgår af vedtægten, vil overdrageren kunne vælge den metode, der fører til den højeste værdi”
Forbedringer på ejendommen
Det må generelt siges, at forbedringer på ejendommen er arbejder, der bliver udført ekstraordinært uden at have karakter af vedligeholdelse. Det kan for eksempel være etablering af fjernvarme, legepladser, nye vinduer, isolering, badeværelser og lignende. Det er ikke sikkert, at alle udgifter vil være at betragte som forbedringer, hvorfor der tilrådes en vis forsigtighed med opskrivning af forbedringer.
Få et overblik over de mange faktorer, der er med til at prissætte en andelsbolig med infografikken: Sådan prissættes en andelsbolig
Særregel for sanering og byfornyelse
Hvis der er ydet støtte til foreningen efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring, kan en andelshaver uanset reglen i lovens paragraf 5 ved overdragelse beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som der lovligt beregnes, umiddelbart inden gennemførelsen af de fornyelses foranstaltninger, hvortil der er ydet støtte.Andelshaverne og foreningen vil på denne måde kunne dokumentere andelens værdi, før forbedringernes udførelse.
Gennemførelse af forbedringsarbejdet ved sanering og byfornyelse kan derfor medføre et fald i andelens værdi, såfremt prisfastsættelsen sker efter paragraf 5. Dette skyldes, at reglerne for værdiansættelse på den ene side i sanering og byfornyelseslovgivningen, og på den anden side vurderingsloven, er forskellige.
Reglen om mindstepris for en sådan andel er dog ingen garantiordning, der sikrer andelshaveren en bestemt pris, idet markedets mekanismer og udviklingen i ejendomspriserne vil være afgørende for, til hvilken pris andelen kan sælges. Når en andelsboligforening står overfor sanerings- eller byfornyelsesarbejde, bør andelsboligforeningen sikre sig, at foreningens nettoformue og andelens værdi fremgår af et godkendt regnskab. Andelshaverne og foreningen vil på denne måde kunne dokumentere andelens værdi, før forbedringernes udførelse.
Andelskronens maksimalværdi
Det er vigtigt, at en andelsbolig ikke sælges til mere end dens maksimalpris, da en overpris betragtes som penge under bordet og er ulovligt og strafbart for sælger. Også køber kan få problemer hvis en andelsbolig købes til mere end maksimalprisen og ende med at miste pengene mellem overprisen og maksimalprisen. Du kan blive meget klogere på penge under bordet og konsekvenser i denne forbindelse i artiklen ”Ophedet andelsboligmarked frister til brug af sorte penge”
41 kommentarer
Er det andelskronen alene (bortset fra egne forbedringer,) der bestemmer salgsprisen ?
Hej Inga
Mange tak for din besked. Flere faktorer er med til at fastsætte prisen på din andelsbolig. Du kan læse mere her: https://www.andelsportal.dk/guides/andelsbolig-pris/.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Vi bor i en forening med 26 boliger. Vi er fire små boliger på 76 kvadratmeter, som betaler det samme i månedlig husleje som de øvrige boliger som er hhv 92 og 102 kvadratmeter.
Er det rimeligt?.
Er det ikke normalt at man betaler for de antal kvadrat meter man har.
Lige nu står vi over for en lille boligstigning.
Foreningen har ingen gæld.
Foreningen fungerer meget godt.
Hej Elin
Mange tak for din besked. Om det er rimeligt eller ej, afhænger formentlig af øjnene, der ser på det. Men føler du, at det er urimeligt, kan du forsøge at tage det op på en generalforsamling.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej Andelsportal.dk
Vi har i vores forening for nyligt har generalforsamling. Bølgerne gik lidt højt da bestyrrelsen i foreningen, i samråd med revisor og administrationen, havde indstillet til et fald i andelskronen. Samtidig har vi et internt salg i foreningen, hvor en beboer har købt en anden lejlighed her i foreningen, og som derfor også skal sælge sin tidligere lejlighed. Timingen er uheldig, og hun ender med at skulle købe til den gamle værdi (høj), men sælge til den nye lavere værdi – hun skal dermed have 50.000 kroner op af lommen i forbindelse med sit byt af lejlighed (som ellers ville have samme pris). Vi er mange som mener det er virkelig dårligt håndteret af både bestyrrelse og administration.
Nu til mit spørgsmål: Under generalforsamlingen foreslås det, at vi udskyder vedtagelsen af en ny andelskrone. Det kunne f.eks. bare være en måned, hvorefter vi så kunne afholde en ekstraordinær generalforsamling og vedtage en ny andelskrone. Administrator siger dog, at dette ikke er muligt, da foreningen i så fald ikke vil have en gyldig andelsværdi, og at vi derfor ikke kan handle vores andelslejligheder. Dette på trods af, at vores forrige valuarvurdering er nyere end 18 måneder. Jeg kan ikke læse mig til andre eksempler på dette. Kan I hjælpe?
Hej Carsten
Mange tak for din besked. Vi kan desværre ikke hjælpe, da vi sidder som journalister og derfor ikke har de juridiske kompetencer til at svare på dit spørgsmål. Har administrator sagt noget om, hvorfor der ikke vil være en gyldig andelsværdi ved udskydelsen af vedtagelsen af en ny andelskrone?
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej Andelsportalen.dk,
2 spørgsmål ifm. køb og salg af andelsbolig samt fastsættelse af salgspris:
– Hvor længe er en aktieværdi på en andelsbolig gyldig – bestemt ved valuar?
– Kan en Bestyrelse/Administrator blokere/nægte at gennemføre et salg mellem to ordinære Generalforsamlinger, hvis Bestyrelsen/Administrator i samme periode påbegynder indhentning af ny valuarvurdering, til afstemning på næstkommende generalforsamling, som kan have betydning for aktieværdierne? Helt konkret 6 måneder før Generalforsamlingen?
På forhånd tak.
Hej Andreas,
Tak for din henvendelse.
Den maksimale pris, som du må sælge din andelsbolig er styret af andelskronen (+ forbedringer og – mangler). Andelskronen bliver vedtaget på generalforsamlingen og her kan valuarvurderingen blive benyttet til den del, der omhandler ejendommens værdi. En valuarvurdering er oprindeligt gyldig i 18 måneder, men nogle foreninger benytter en fastfrosset valuarvurdering. Du kan læse dig frem til hvilken vurderingsmetode I benytter via sidste generalforsamlingsreferat.
Hvad angår salg i mellemliggende periode, så har jeg ikke før hørt om en forening, hvor et salg ikke er muligt 6 måneder før generalforsamling. Nogle foreninger benytter en såkaldt reguleringsklausul i tilfælde af, at andelsværdien ændrer sig ved næstkommende generalforsamling. Det kan være en sådan kunne være løsningen i jeres forening? https://www.andelsportal.dk/nyheder/hvad-er-en-reguleringsklausul/
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Vi kigger på en andelslejlighed som har noget rygerøg sivende op fra underboen. Hvordan er reglerne/mulighederne for at få det taget til vurdering af andelsprisen. Er det en fejl/mangel man kan få bestyrelsen til at vurdere
Hej Kim,
Mange tak for din henvendelse. Det er desværre ikke noget, som vi har hørt om før.
Bedste hilsner
Maria – Andelsoprtal.dk
Spørgsmål:
Hvordan påvirker det en andelsboligs værdi, hvis en forening låner til omkostningen af nye vinduer og døre? Foreningen får jo hermed et større lån, men boligerne er blevet tilsvarende forbedrede.
Hej Helle,
Tak for din henvendelse.
Som du selv skriver, så får foreningen ofte et lån, men får i samme ombæring også tilføjet værdi til ejendommen. Derfor er det en god idé at få vurderet ejendommens værdi, så vedligeholdelsesprojekter kan medtages i vurderingen af ejendommen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hejsa
Hvis en andelsforening vil gå fra offentlig (lavere vurdering) til valuarvurdering, og dermed en højere vurdering, hvor andelskronen så stiger, vil boligafgiften for dem der hele tiden har boet der så stige, eller vil den kun stige for den nye der køber en lejlighed efter den nye vurdering?
Hej Jeanne,
Mange tak for din henvendelse.
Som udgangspunkt er det ikke boligafgiften, der stiger, når andelskronen stiger. Det er værdien af andelsboligens ejendom og dermed de enkelte andelsboliger. Altså prisen du kan sælge og købe en andelsbolig i foreningen for.
De bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Jeg er värge for en äldre mand som skal sälge sin andelsbolig kälderlejlighed på grund af flyt til plejehjem.
Han har ikke papir på lejlighedens omfang. Der skal väre et loftrum. Andelens oprindelige inskud antyder også dette. Er der forskel i kvadratmeterpris om man bor i kälder eller höjest op? Kan man se de oprindelige papirer et eller andet sted. Foreningen vil sälge loftet og hävder at der ikke indgår noget der for hans del.
Hej Lene
Tak for din kommentar. Jeg vil anbefale, at I kontakter en fagperson – administrator eller boligadvokat – der kan hjælpe med dette. Hvis I har den oprindelige købsaftale eller andelsbevis, kan I også kigge her. Held og lykke med sagen.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej..Min søn ejer en andelslejlighed som han købte kontant for 7 år siden,nu er andels kronen på nul og huslejen steget meget, mit spørgsmål er, kan jeg eller en anden købe den for et eller andet beløb,der kan hjælpe ham med at komme videre et andet sted?
Hej Sussi
Det lyder som en ærgerlig situation for din søn. Du kan maksimalt købe den for andelskronen, da den bestemmer maksimalprisen for andelsboligen. Det er ulovligt og strafbart at sælge for mere end andelskronen, da det anses som værende penge under bordet.
Du kan læse mere om køb og salg af andelsbolig her: https://www.andelsportal.dk/guides/koeb-salg-andelsboliger/
Bedste hilsner
Daniel – Andelsportal.dk
Vi er i år gået fra at beregne andelskronen med den offentlige ejendomsvurdering som grundlag til valuarvurdering som grundlag, der dog indgår i regnskabet med en hensættelse på 2 mill. kr.
Kan denne hensættelse bruges til f.eks. vedligeholdelse af bygninger, udskiftning af varmekilde m.m?
Med venlig hilsen
Anne Pedersen
Hej Anne
Tak for dit meget relevante spørgsmål. Jeg vil anbefale, at du kontakter en fagmand, der kan give den tekniske vurdering. Vores branchepartner fra Stad Erhverv er et godt bud på en person, der vil kunne rådgive. Han har blandt andet udtalt sig til vores brevkasse her: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/hvilke-projekter-ejendom-stige-vaerdi/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Normalt er andelsværdien afhængig af en lejligheds størrelse. Vores andelsboligforening er lidt speciel fordi alle andele sættes til samme værdi uanset størrelse. Så vidt jeg har forstået det, må andelsværdien for en lejlighed ikke overstige den værdi valuaren fastsætter. Vores forening har netop fået vedtaget en ny andelsværdi, hvor der er taget udgangspunkt i en reguleret formue på 72.500.000. Det giver en værdi på 29.000 pr. kvm. Ifølge regnskaberne er den højest mulige værdi 77.032.610 (72.500.000 + 4.532.610 (reserver uden for andelsværdien)). Det svarer til, at valuaren har sat en maksimal værdi på 30.813 kroner pr. kvm. idet hele ejendommen er på 2.500 kvm. Den mindste lejlighed i ejendommen er 73 kvm. Ved det fremsatte forslag betyder det, at denne lejlighed vil have en kvadratmeterpris på 34.247 kroner. Det er et godt stykke over den maksimalt mulige pris.
Kan man forestille sig, at en fremtidig erhverver af den lille lejlighed kan få medhold i, at prisen har været for høj, fordi andelsværdien for denne lejlighed overstiger vurdering valuaren har sat for de enkelte kvadratmeter?
Hej Johannes
Tak for dine to kommentarer. Da vi ikke har nogle juridiske rådgivere siddende herinde og jeg tænker, at din beregning skal tages med en fagmand vil jeg klart anbefale dig at kontakte en uvildig administrator, der kan se nærmere på sagen. Du har helt ret i, at hvis man har betalt overpris, så kan man søge om tilbagebetaling – og derfor er dette regneeksempel vigtigt at få afklaret med en fagmand.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
[…] kvm. for pengene. Prisfastsættelsen styres af andelsboligforeningen og beregnes ud fra en maksimal andelskrone. Andelskronen bestemmes hvert år på generalforsamlingen, og den beregnes typisk som en pris pr […]
Hej andelsportal
Jeg bor i en andelsforening, som sidste år gik over til valuarvurdering. Vores forening er nu vurderet til 31mil (fremfor tidligere 22mil ved den offentlige vurdering). Vores gæld er på 7mil (alt realkredit og fastforrentet). Bestyrelsen har fremsat forslag om, at vores hensættelse/buffer hæves fra 2mil til 5,6mil. Vi har ikke større vedligelsholdelsesprojekter i nær fremtid, og der foreligger langsigtet vedligeholdelsesplan. Jeg tænker det er meget at hensætte 18% af ejendommens værdi i hensættelser. Er der en tommelfingerregel for hvor meget der ca bør hensættes?
Mvh Christian
Hej Mads,
Mange tak for din henvendelse.
Her for tiden er der mange foreninger, der vælger at hensætte nogle midler på grund af den kommende boligaftale og frygt for faldende priser på andelsboligmarkedet. Flere vælger at hensætte en buffer, således at man ikke har købere, der køber sig ind i foreningen til en pris, som de efterfølgende ikke kan få for andelen og dermed bliver alvorligt forgældede. Det kan være en god idé at I rådfører jer med enten jeres administrator eller bank for at få et realistisk billede af, hvor meget I bør hensætte. Du kan læse mere om den nye boligaftale her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/ny-praecisering-redder-maaske/
Mvh. Maria
Tak for dit svar.
Vi har ikke optaget lån til forbedringerne, vi har pengene. Men forbedringerne gør at andelsværdien falder. Vi er 25 boliger har en gæld på ca 7 mio kr, vi bruger anskaffelsesprisen tilberedningen – den var i 1989 25 mio, og det er det beløb vi stadig bruger. Er det korrekt?
Mvh. Jane
Hej Jane
Tak for din henvendelse. Da dit spørgsmål er af teknisk karakter, så vil jeg henvise dig til en finansiel rådgiver eller administrator. De vil kunne hjælpe dig i forhold til udregningen af andelsværdien. Vi har lavet denne guide med et regneeksempel, som du måske finder brugbar: https://www.andelsportal.dk/nyheder/hvad-koster-en-andelsbolig/
Søger du rådgivning i forhold til fremtidige lån, så kan du med fordel udfylde formularen på denne side: https://www.andelsportal.dk/laan-andelsboligforening/, så vil en foreningsspecialist fra Danske Bank kontakte dig inden for 24 timer i hverdage.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hejsa, jeg har et spørgsmål vedr. beregning af andelskronen.
Vi har en sund forening, der gennem de sidste 5 år har haft flere store projekter på ejendommene. Nye termovinduer, hoveddøre og nyt tag. Dette udover normalt vedligeholdelse af malerarbejde og forskønnelse af grønne fællesområder.
Spørgsmålet er, hvordan undgår vi at andelskronen falder når vi laver disse forbedringer? Kan værdien af disse forbedringer tillægges formlen for beregning af andelskronen
Det kan være bekymrende for nyere andelshavere at værdien falder, har de lånt til hele indskuddet, kan der pludselig mangle dækning på lånet. Mvh. Jane
Hej Jane,
Mange tak for din henvendelse. Jeg formoder, at din bekymring relaterer sig til de lån, som I har optaget i forbindelse med gennemførelse af de store projekter? Man kan desværre ikke tillægge forbedringer til andelskronen selv. Til gengæld vil forbedringer af ejendommens stand ofte afspejle sig i ejendomsvurderingen. Det kan derfor være, at I skal overveje, hvornår I sidst har fået en ny vurdering af jeres ejendom og om I skal have en opdateret valuarvurdering.
/ Maria – Andelsportal.dk
Tak for al vejledning.
I skriver på Andelsportalen unde afskrivningskurver følgende:
Quote Afskrivningskurver
I forbindelse med afskrivninger skal man i øvrigt være opmærksom på, at de fleste forbedringer der afskrives over 10 år eller mere som regel altid har en restværdi på 10 % af anskaffelsessummen. Den fastholdes som regel så længe forbedringen er i boligen. Unquote.
Dette er jo egentlig kun muligt ved saldometoden at stoppe afskrivninger når man afskrivningsmæssigt når ned til det beløb 10% af anskaffelsesprisen men dette nås først efter mere end 30 års afskrivninger.
Mit spørgsmål er: “Vil det være muligt at fratrække de 10% af anskaffelsesprisen FØR man starter på afskrivningerne ?”. Det vil give bedre mening synes jeg og vil have den ønskede effekt i både saldometoden og den linjeære metode ? .
Men hvad siger I ? Mvh Leo
enbetydning
Hej Leo,
Tak for din kommentar og dejligt, at du finder vejledningen brugbar. I nogle situationer, så er forbedringerne nødvendige at vurdere i forhold til den enkelte andelshaver. Eksempelvis hvis en andelshaver ikke har passet godt på en forbedring, kan vedligeholdelsesstanden betyde, at forbedringen skal afskrives yderligere. Et argument for, hvorfor afskrivningerne gøres op til sidst og ikke før.
Da dit spørgsmål er af teknisk karakter, så vil jeg anbefale, at du forhører dig hos en administrator eller boligadvokat, hvis du søger en mere teknisk forklaring.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Kære Jer på Andelsportalen, tusind tak for Jeres fine svar. Jeg har dog et allersidste spørgsmål til Jer i denne omgang. I standard vedtægterne findes denne passus:
“En andelshaver er uanset den af generalforsamlingen fastsatte pris berettiget til at beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue som han selv lovligt har betalt jfr. Andelsboligforeningslovens regler herom.”
Er dette altid gældende ? og
kan den ikke være i konflikt med “Maksimalprisen”?
Med bedste hilsen Leo
Kære Leo,
Mange tak for din henvendelse. Jeg kan ikke finde netop den formulering, som du har skrevet her, men jeg formoder at der refereres til nogle stykker i §5 i andelsboligloven, som omhandler mulighed for en anden beregning, når der er ydet byfornyelsestilskud i foreningen. Du kan finde andelsboligloven i sin fulde længde her: https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=203465
Vi har desværre ikke nogle jurister ansat hos Andelsportal.dk, så vi kan desværre ikke yde juridisk bistand omkring lovtekster – her vil jeg anbefale at du kontakter en jurist eller foreningens administrator for uddybende svar.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk.
Tak for Jeres svar ang. maksimalprisen. Har dog et supplerende spørgsmål jeg ønsker at høre Jeres vurdering af. Vores A/B-boliger er 14 år gamle. Da disse blev bygget havde arkitekt og entreprenøren lavet en aftale med HTH om leverancer af køkkenet og klædeskabe og skabe bl.a. i badeværelset, for i alt en fast pris på 30.000 + moms. til hver bolig. Under selve byggeriet tager en del af køberne kontakt til HTH og får ændret leverancen til andet HTH køkken model eller skabe eller bordplade til i alt f.eks. 75.000 kr. differencen på 45.000 kr. opkræver entreprenøren separat af den aktuelle andelshaver ved indflytningen. Hvad er det oprindelige køkkens værdi i denne situation ? er det de 30.000 kr. værdi ? og er de 45.000 kr. at regne for forbedringer ? og som sådan genstand for nedskrivninger ? På forhånd tusind tak for Jeres svar som jeg glæder mig til. Venlig hilsen Leo
Hej Leo
Vi kan desværre ikke hjælpe dig videre med en konkret vurdering af køkkenets værdi, da vi ikke har kompetencerne til dette. Forbedringernes værdi skal nemlig vurderes enten ved at få en vurderingsmand til at fastsætte værdien, eller ved, at I forholder jer til de gældende afskrivningstabeller i jeres vedtægter. Du skal også være opmærksom på, at der ikke altid er en sammenhæng mellem forbedringens pris, og den værdi forbedringen tilfører.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Kære Maria Carlsen. Vi er en privat andelsboligforening som jeg er formand for. Vi har pt. en diskussion om beregning af en overdragelsessum ved handel af en bolig. Er det korrekt opfattet at vi må godt tage en pris som er = den beregnede maksimalpris ?, men vi må forstås ikke tage en pris som ligger over den beregnede maksimalpris. Andelskronen er vi helt med på beregningen af. Derimod vil vores administrator at DER SKAL foretages nedskrivning af køkkenets oprindelige værdi og at dette SKAL nedskrives til 0,- kr. over 20 år. Dette for at sikre at vi kommer under den maksimale pris. Men hvor står det i loven ? Jeg kan læse at der eventuelt nedskrives for slidtage og eller alder. Men det er ikke det samme som at der SKAL nedskrives konsekvent uden nogen hensyn. På forhånd tak for dit svar. Med venlig hilsen Leo H.
Hej Leo
Tak for din henvendelse. Det er rigtigt forstået, at du ikke må sælge en andelsbolig til mere end maksimalprisen. Maksimalprisen er nemlig andelsværdien plus de forbedringer, der er lavet i boligen samt værdien at eventuelt fast installeret inventar. Læs mere om maksimalpriser og prisberegning i denne infografik: https://www.andelsportal.dk/guides/andelsbolig-pris/
Angående afskrivninger, så er det op til den enkelte andelsboligforening at vedtage, hvilken afskrivningsmetoder man vil benytte. Det skal dog være tydeligt for beboerne i vedtægterne, hvilken afskrivningskurve I følger, så der ikke opstår tvivl om dette. Derfor skal I – som jeres administrator meddeler det – vedtage en bestemt afskrivningskurve. Du kan læse mere om afskrivninger i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/afskrivning-andelsboliger/.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej andelsportal,
Vi er en lille forening, der er kommet i klemme på grund af rådgivning fra administrator. Vi har ved generalforsamling vedtaget en værdi af vores ejendom, fratrukket vores lån i ejendommen samt et større beløb til vedtagede forbedringer. Problemet er dette: vi fik at vide at de vedtagede forbedringer ikke havde indflydelse på fastsættelsen af andelsværdien, derfor kunne vi sætte et cirka beløb til side som hensættelser. Nu siger administrator pludselig, at vores hensættelser ikke er store nok i forhold til de vedtagede arbejder og at vores vurdering er ulovlig. Vi kan ikke få juraparagrafferne ud af administrator. Så derfor: er det rigtigt at der er et juridisk krav om at hensætte et beløb der svarer til de vedtagne arbejder – arbejder der først udføres i 2019 og trække det fra den samlede vurderingssum?
Tak for hjælpen!
Hej Anne,
Tak for din henvendelse.
Jeg er ikke helt sikker på, at jeg forstår problemstillingen, men jeg skal forsøge at svare. Mange foreninger vælger at tilsidesætte et beløb til renovering som hensættelser. Så længe, at I ikke har ændret på vurderingen af jeres ejendom, men har benyttet den officielle metode til at beregne jeres andelskrone. Når man hensætter eller reserverer i egenkapitalen, så falder andelskronen – og det burde jeres også gøre. Det kan være fornuftigt at hensætte til senere lånoptagelse, men hensættelserne skal være begrundet i f.eks. fremtidige istandsættelsesprojekter eller lignende, hvilket det også lyder som om jeres er. Det kan være svært at sætte et præcist beløb på en fremtidig renovering, da der kan være mange ubekendte i forbindelse med større renoveringer og det skal der selvfølgelig også være plads til, når andelsboligforeningen ligger budget.
Du kan i vores infografik blive lidt klogere på, hvordan man sætter andelskronen her: https://www.andelsportal.dk/guides/andelsbolig-pris/
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Det ville være enormt brugbart, hvis der også var eksempler på udregnede andelskroner, og hvilke eksempler på andelskroner, der er gode for køber, dårlige eller blot tilfredsstillende.
Som det står nu, er “andelskrone” blot et begreb, som ikke rigtig kan bruges til noget i praksis.
Hej Kenneth,
Mange tak for din kommentar. I denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/andelsbolig-pris/ har vi uddybet, hvordan andelskronen beregnes. Vi har desværre ikke noget index, som det du efterspørger. Andelskronen varierer afhængigt af en lang række faktorer og der er stor forskel på andelsboligforeninger blandt andet i forhold til belåningsgrad, vedligeholdelsesniveau, alder, beliggenhed og type af forening (etageejendomme eller rækkehuse) – derfor er det svært at sætte et fast niveau. Det er altid en god idé at se efter på foreningens historik, boligafgift, vurderingsmetode og foreningens lån. Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/forholdsregler-andelsbolig/ og så er det selvfølgelig altid anbefalesværdigt at få hjælp fra en rådgiver.
God andelsboligjagt 🙂
/Maria – Andelsportal.dk
Viser 0 af 41 kommentarer