andelsboligandelsboligforeningandelsboligmarkedetandelskroneejendomsvurderingoffentlig vurderingvaluarvurderingsmetode

Vurder vurderingen

Andelsboligloven foreskriver hvordan at prisen på en ejendom, som er ejet af andelsboligforening skal fastlægges, men der findes flere metoder til, hvordan denne værdi kan beregnes og flere aktører kan bringes i spil. Hvilken metode er den mest fordelagtige og hvad er forskellen på de forskellige vurderingsmetoder?

Prisen på en andelsboligforenings ejendom kan fastsættes ud fra 3 metoder: Anskaffelsesprisen, valuarvurderingen eller den offentlige ejendomsvurdering. Det er op til den enkelte forening at beslutte, hvilken form for vurderingsmetode, som foreningen ønsker at anvende.

Den offentlige vurdering:

En offentlig vurdering foretages af Told og Skat og baseres på udlejningspriser for lejligheder i det samme geografiske område, som foreningen er placeret i. De offentlige beregninger bliver udarbejdet hvert andet år på baggrund af en statistisk analyse af kommunens registrerede salg af udlejningsejendomme og ud fra den værdi, som ejendommen ville have som udlejningsejendom.

Valuarvurdering:

En valuar er en statsautoriseret ejendomsmægler, der er uddannet til at prisfastsætte ejendomme. Mange andelsboligforeninger anvender valuarvurderinger, fordi de mener at den offentlige vurdering har været sat for lavt, eller fordi at der er særlige forhold i andelsboligforeningen, som man ønsker at tage højde for i sin vurdering.

Når jeg kommer ud for at vurdere en andelsboligforening prøver jeg at danne mig et nuanceret billede af ejendommens stand. Jeg ser ikke kun på et repræsentativt udsnit af lejlighederne, men besøger også loftsrum, kældre og fællesarealer

forklarer Sidsel Guldhammer, som er statsautoriseret ejendomsmægler og valuar hos Danbolig.

Andelsboligforeningens ejendom bliver således besigtiget, som var den en udlejningsbygning og prisen fastsættes derefter. Med andre ord kan valuarvurderingen derfor betragtes som et skøn for, hvad andelsboligforeningens kontante handelsværdi er i forhold til boligmarkedet på det givne tidspunkt. Når en valuar vurderer ejendommens værdi bliver der også taget højde for foreningens regnskaber, vedligeholdelsesplaner, vedtægter og referater fra generalforsamlinger. Valuarvurderinger skal, modsat de offentlige vurderinger, finansieres af foreningens selv og er kun gyldige i 18 måneder, hvorefter de kan blive fornyet ved en genvurdering.

Anskaffelsesprisen

Metoden med at vurdere ejendommens værdi ud fra anskaffelsesprisen er den mindst udbredte af de tre metoder. Her baseres værdien på den pris, som andelsboligforeningen havde, da den blev stiftet, samt et tillæg på de forbedringer, som foreningen har foretaget på ejendommen. Det er ofte nyere andelsboligforeninger, som anvender anskaffelsesprisen til at vurdere deres ejendoms værdi, idet prisen forholder sig forholdsvis konstant og derfor heller ikke er så afhængig af udviklingen på boligmarkedet.

Vurderingens indvirkning på andelskronen

Det er vigtigt at man får vurderet sin andelsboligforenings ejendom til den rette pris, da ejendommens værdi har indvirkning på andelskronen. Andelskronen, som er et udtryk for den enkelte andels værdi udregnes således: (ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld) / oprindelige indskud fra alle andelshavere

Andelskronen fastlægges på generalforsamlingen og det er i andelsboligloven beskrevet at andele højst må sælges til andelskronens maksimalværdi. Vurderingen af ejendommens værdi har derfor en direkte indvirkning på andelskronen og dermed på andelenes salgsværdi.

Hvilken vurdering er bedst?

Det er ikke altid at en offentlig vurdering er den mest hensigtsmæssige løsning, når en andelsboligforenings værdi skal fastsættes. I august 2013 fremlagde Rigsrevisionen en rapport, hvor en gennemgang af SKATs ejendomsvurderinger blev kritiseret for at være mangelfulde og fejlagtige.

Den offentlige vurdering kan være et pejlemærke for ejendommens værdi, men det er ikke altid at den er præcis. I nogle tilfælde er den alt for høj, men der findes også mange eksempler, hvor vurderingen er sat for lavt

fortæller Sidsel Guldhammer.

Som en følge af disse misvisninger i de offentlige vurderinger påpeger hun derfor, at det er vigtigt at foreninger tænker sig om før at de fastsætter deres andelskrone ud fra en metode, hvor den offentlige vurdering bliver anvendt.

Omvendt er der også en sikkerhed ved de offentlige vurderinger, som ikke er gældende ved valuarvurderinger: Har en valuar vurderet andelsboligens værdi til overpris, da køber købte den, kan køber nemlig søge om at få overprisen tilbagebetalt. En overpris baseret på en fejlagtig offentlig vurdering kan derimod ikke medføre en tilbagebetaling.

Det bedste råd andelsboligforeninger kan tage, når ejendomsvurderinger skal vurderes er derfor, at man ikke udnytter vurderingen af ejendommens værdi til fulde. I stedet anbefales det, at man nedskriver ejendommens maksimalværdi ved udregningen af andelskronen. På den måde kan andelsboligforeningen gardere sig mod risikoen for at offentlige vurderinger falder eller at der kommer udsving på boligmarkedet.

Vil du vide mere om de faktorer, der har indvirkning på prisen på en andelsbolig, så få et overblik med vores Infografik: Sådan fastsættes prisen på andelsboliger

Om forfatteren: Andelsportal.dk har siden år 2000 formidlet nyheder, informationer og services til landets andelsboligforeninger. Forskellige forfattere har løbende skrevet artikler og bidraget med viden til andelsportal.dk’s arkiv af nyheder, guides og indlæg.
Kommentarer

Hva når metode C er gældene. Pris er tilpasset realkreditrenten på tidspunkt for vurderingen. I min forening tilbydes der ikke realkreditlån. Jeg er tvunget til at betale en betraktelig højere rentesats på nærmere 7% rente, men prisen er den samme… (Altså tilpasset realkredit renten) Kan dette være riktig? Når det oveni er fivilligt med revisor, ingen kontrol fra erhvervsstyrelsen, er dette skremmende og alvorligt. Bestyrelsen består af “normale” mennesker, og man har ingen garanti for hvem der styrer. Mvh. Beate Jessen

skriv et svar
Beate V Jessen - 8 år siden

En overpris basert på en fejlagtig offentlig vurdering kan ikke medføre en tilbagebetaling. Hmmm… med hvilken lov?

Mvh. Beate V Jessen

skriv et svar
Beate V Jessen - 8 år siden

    Hej Beate,
    Hvis jeg forstår dit spørgsmål korrekt, så efterspørger du den lov, som vi i artiklen referer til i forbindelse med tilbagebetaling ved overpris. Det er andelsboliglovens § 5,der beskytter en køber mod overpris. I foråret anvendte Højesteret denne lov og pålagde sælger et tilbagebetalingskrav. Kravet om tilbagebetaling skal dog rejses inden 3 år (iht. forældelsesloven).
    Venlig hilsen

    Maria Carlsen - 8 år siden

    Kan jeg få et link til HD dom angående overpris eller oplyst nummer på dom. På forhånd tak.

    Helle Gudmann - 7 år siden

    Hej Helle,
    Tak, for din henvendelse. Jeg er ikke helt sikker på hvilket link du ønsker? I artiklen refereres der ikke til nogen specifik dom?
    /Maria

    Maria Carlsen - 7 år siden

    Hej Maria.
    Når vurdering C(ejendomsvurderingen), benyttes, fordrer det , særlig godt vedligehold, samt at prisen, kan forsvares jmf.Andelsboligloven stk. 5.
    Når rentestøtten fra staten, tillægges Andelskronen, bliver prisen tilnærmelsesvis LIk med eiendomsvurderingen.Nye andelshavere, som ikke har nydt godt av denne støtten, hæfter for denne!For at finansiere boligen, kræves finansiering.Med Andelsboligrente vil disse ejendomme blive betragteligt dyrere at finansiere,altså, kan prisen da befinde sig inden for prisloftet jmf.stk 5, Andelsboligloven.

    Mvh Beate

    Beate V jessen - 7 år siden

Hvad er konsekvensen ved ikke fortsat at få valouarvurderet, når det tidligere er blevet gjort. Det er noget vi ikke er enige om i foreningen, skal fortsætte. Venlig hilsen Jette

skriv et svar
Jette Schousboe - 8 år siden

    Hej Jette,
    Tak, for dit spørgsmål. Som jeg forstår dit spørgsmål, så står jeres forening over for at fastsætte jeres andelskrone ud fra den offentlige vurdering, i stedet for en valuarvurdering? Det er for kort tid siden blevet besluttet at de offentlige ejendomsvurderinger for 2013 udskydes til 2015, da man er ved at implementere et nyt vurderingssystem. Det betyder at den offentlige vurdering fra 2011 vil være gældende frem til 2015 og det kan meget vel medføre nogle skævheder i ejendomsvurderingerne, som I bør være opmærksomme på, når I beslutter at skifte vurderingsmetode på nuværende tidspunkt.

    Maria Carlsen - 8 år siden

Andelskøber skal være opmærksom på at den offentlige vurdering i Københavns Kommune svinger mellem kr. 10.000 og kr. 29.000 pr. kvm, uden at den ene ejendom behøver at være mere værd end den anden. Andelsejendomme skal vurderes som udlejningsejendomme, og indtil 2014 har jeg ikke set handelspriser over kr. 17.000 pr. kvm for de bedst beliggende ejendomme i Hellerup, Østerbro, Frederiksberg og Islands Brygge.

skriv et svar
Klaus Folmann - 7 år siden
Skriv en kommentar