afskrivningerandelsboligprisejendomsvurderingforbedringermaksimalpris

Hvad koster en andelsbolig?

Prisen på en andelsbolig er styret ud fra to forskellige parametre: Andelskronen i andelsboligforeningen og de individuelle forbedringer.

1. Andelsboligens værdi bestemt ud fra andelskronen

SÅDAN UDREGNES ANDELSKRONEN:

(ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld)
streg

oprindelige indskud fra alle andelshavere

= andelskronen

HVORDAN FINDER MAN EJENDOMMENS VÆRDI?

dollar-header
Valuarvurdering:
En valuarvurdering (også kaldet den kontante handelsværdi) er en metode, hvor ejendommens værdi fastsættes som om ejendommen var en udlejningsejendom.
Valuarvurderinger skal foretages af uddannede valuarer. En valuarvurdering gælder i 18 måneder. Andelsboligforeningen skal selv betale for vurderingen.

Den offentlige ejendomsvurdering:
En offentlig vurdering foretages af Told og Skat og baseres på udlejningspriser for lejligheder i det samme geografiske område, som foreningen er placeret i.
De offentlige beregninger bliver udarbejdet hvert andet år på baggrund af en statistisk analyse af kommunens registrerede salg af udlejningsejendomme
og ud fra den værdi, som ejendommen ville have som udlejningsejendom.
bygning

Anskaffelsesprisen:
Her baseres værdien på den pris, som andelsboligforeningen havde,da den blev stiftet, samt et tillæg på de forbedringer, som foreningen har foretaget på ejendommen. Det er ofte nyere andelsboligforeninger, som anvender anskaffelsesprisen til at vurdere deres ejendoms værdi, idet prisen forholder sig forholdsvis konstant og derfor heller ikke er så afhængig af udviklingen på boligmarkedet.

Hvad er øvrige aktiviteter?

Med øvrige aktiver menes der omsætningsaktiverne, som foreningen ligger inde med eksempelvis kontante penge,
tilgodehavender, som boligafgiftsrestancer, værdipapirer etc.

Foreningens gæld

For at finde foreningens gæld skal det opgøres hvor meget foreningen skylder en tredjepart. Under denne post tages der både forbehold for kort- og langfristet gæld. Kassekreditter og forudbetalt leje bliver ligeledes også medregnet.

Fordelingsnøglen

Fordelingsnøglen af de enkelte andele fremgår ofte af andelsboligforeningens vedtægter. Der anvendes som regel en praksis, hvor den enkelte andelshaver har andel i egenkapitalen svarende til hans andelsindskud divideret med andelskapitalen. Det er denne fordelingsnøgle, der kan anvendes til at udregne den enkelte andelsboligs værdi ud fra andelskronen.

Oprindelige indskud fra andelshavere

Andelsboligforeninger opgør normalt en indskudskapital, som er det oprindelige indskud, som andelshaverne foretog i forbindelse med, at foreningen blev stiftet. Indskuddet er således ”historisk” og har ikke noget at gøre med foreningens nuværende egenkapital. Indskuddet fungerer med andre ord som et fordelingstal.

Hvad er maksimalprisen?

Maksimalprisen er et udtryk for den højeste pris som en sælger må tage for sin andelsbolig. Maksimalprisen er værdien af andelen i foreningens formue (andelsværdien) + værdien af de forbedringer, der er gennemført i lejligheden samt eventuelt værdien af fast installeret inventar.

point

2. Individuelle forbedringer

Typer af forbedringer

Værdien af de individuelle forbedringer i andelsboligen kan lægges oven i andelsboligens maksimalpris. Det fremgår af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i § 5, stk. 9:

Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.

Der findes i dag en omfattende praksis for værdifastsættelsen. En af de større poster, der typisk kan tælle som en større individuel forbedring er renovering af badeværelse eller køkken, der ofte afskrives over 20 år. Gulvbehandling betragtes derimod som almindeligt vedligehold.

Mangler

Ligesom der kan være forbedringer i en andelsbolig, der lægges til prisen, så kan der også være mangler, der skal fratrækkes prisen. Manglerne er eksempelvis større huller i vægge eller til-kalkede og flækkede fliser på badeværelset.

Løsøre

Løsøre vurderes og nedskrives på tilsvarende måde som forbedringsarbejder. Man skal dog være opmærksom på, at det i henhold til andelsboligforeningsloven ikke er tilladt at betinge aftalen om køb/salg af en andelsbolig af, at køberen overtager løsøre i forbindelse med handlen. Det meste løsøre nedskrives over en kortere periode end forbedringsarbejder. Hårde hvidevarer nedskrives for eksempel typisk over ti år.

Hvad hvis man sælger til overpris?

questionmark

Så er der tale om et andelsboligsalg med sorte penge/ penge under bordet. Det er ulovligt, og kan medføre både eksklusion, bødestraf og i værste fald fængselsstraf.

Hvem vurderer forbedringerne?

Engang var det ofte bestyrelsesmedlemmer eller formænd, der havde ansvaret for at udarbejde en vurderingsrapport i forbindelse med overdragelse af andel. I dag ønsker mange bestyrelser, at det er en ekstern vurderingsmand, der udarbejder syn og skøn.

Vurderingsmand – en vurderingsmand er en person med byggesagkyndige egenskaber. Det kan være en ejendomsmægler med en valuareksamen, ingeniør, en håndværker med en tillægsuddannelse eller lignende.

Bestyrelsen – skal i sidste ende godkende vurderingen af forbedringerne. Bestyrelsen kan også selv vurdere forbedringerne, men mange andelsboligforeninger hyrer typisk en vurderingsmand på sælgers regning, til at udføre den egentlige vurdering.

Afskrivninger

Afskrivninger kan beskrives som ’forventet tab af værdi over tid’.

Andelsboliger afskriver man på ’individuelle forbedringer’, der er foretaget i den enkelte andel. Hvis en andelshaver eksempelvis på egen hånd får lavet nyt køkken, vil det være at betragte som en ’individuel forbedring’ af lejligheden, og dermed afskrives der på forbedringen.

Forskellige forbedringer får afskrevet værdi på forskellige måder. Det skyldes, at det vurderes, at ikke alle forbedringer taber værdi lige hurtigt. På Andelsportal.dk/afskrivninger/ kan du finde et katalog med afskrivningsregler for andelsboliger.

EKSEMPEL PÅ REGNESTYKKE

UDREGNING AF ANDELSKRONEN

nogle

Eksempel på udregning af andelskrone i forening med 10 andelshavere:

Ejendommens værdi
29.500.000 kroner
Øvrige aktiver
500.000 kroner
Gæld
20.000.000 kroner
Oprindeligt indskud fra andelshavere
9.000.000 kroner
Andelskronen:
( 29.500.000 kroner + 500.000 kroner – 20.000.000 kroner )
streg

9.000.000 kroner

= 1.111111

Andelsboligens værdi er derfor:
1.11 x 900.000 = 999.000 kroner

Individuelle forbedringer:
Der er individuelle forbedringer for 150.000 kroner, der afskrives over 20 år og som har været i boligen i 1 år.
Der afskrives derfor med:
150.000
streg

20 år

= 7500 kroner om året
Individuelle forbedringer:
150.000 kroner – 7500 kroner = 142.500 kroner

DEN MAKSIMALE PRIS, DER KAN TAGES FOR ANDELSBOLIGEN:

999.000 kroner + 142.500 kroner = 1.141.500 kroner

Om forfatteren: Andelsportal.dk har siden år 2000 formidlet nyheder, informationer og services til landets andelsboligforeninger. Forskellige forfattere har løbende skrevet artikler og bidraget med viden til andelsportal.dk’s arkiv af nyheder, guides og indlæg.
Kommentarer

Jeg har følgende kommentar til jeres artikel: “Hvad koster en andelsbolig?”
I glemmer helt at gøre opmærksom på det forhold, at prisen for en andelsbolig altid vil afhænge af forholdet mellem udbud og efterspørgsel.
I storbyerne er efterspørgslen fin, og priserne vil kunne beregnes som beskrevet af jer.
I “UdkantsDanmark”, hvor jeg selv bor, kan efterspørgslen være mikroskopisk lille, hvilket betyder, at en sælger kan være tvunget til mere eller mindre at sælge til foræringspris på 1 krone, hvis han fx pga. job, ægteskab el. lign. er tvunget til en anden landsdel og vil slippe for dobbelt husleje, fordi der ingen købere er til priser o. andelskroneværdien(!)
Den slags er det altså vigtigt at gøre opmærksom på – mange købere af andele i UdkantsDanmark gør sig nemlig ikke klart, at hvis de køber en andelsbolig her, så kan de blive stavnsbundet til boligen i årevis, fordi de ingen købere kan finde, når de nogle år senere vil sælge igen…
Og så hjælper alle jeres teoretiske regnestykker dem ikke!
Venlig hilsen C. Nørregaard

skriv et svar
Christopher Nørregaard - 5 år siden

    Jeg kan kun give Nørregaard ret. Jeg vil dog ikke bruge udtrykket : UdkantsDanmark.
    Men bare “andelsboliger i provinsen udenfor KøbenhavnStrup”
    Det ville være fantastisk hvis der var mere viden og information om alm. andelbolig m2 priser
    udenfor hovedstadsområdet.
    Det er da super vigtigt at vide og at oplyse om
    værdien på andelsboliger på Sjælland eller i nærheden af Vejle – eller i Ålestrup ?

    Hvordan lave I en database på m2 priserne ude i det ganske land ?
    Gerne gennemsnits priser
    ligesom den oversigt BRF Kredit har lavet til boligejerne af ejerboliger.
    Den er genial og kunne efterlignes nu hvor de fleste boligsalg indberettes online.

    Jakob Jensen - 4 år siden
Skriv en kommentar