Hvilke renoveringer kan få vores ejendom til at stige i værdi?

I vores andelsboligforening vil vi udskifte vinduerne og totalrenovere trappeopgangene. Er det opgaver, der har betydning for værdien af vores ejendom. Det er jo kun vinduerne, der kan have en positiv indvirkning på energimærket.

Lad mig høre, hvad du tænker?

Ole Hansen
Vores svar fra den 27. januar 2021

Hej Ole,

I dag opgør man ejendommens værdi med den DCF-metode (diskonteret cash-flow). Det vil sige at man kigger på de ting der allerede er lavet på ejendommen, og som på den ene eller anden vis indgår i hvad man – i teorien, og hvis det var en udlejningsejendom – kan kræve i husleje. Men man kigger også på de fremtidige udgifter inden for en budgetperiode, som typisk er på 10 eller 15 år.

Det er ikke alle renoveringer man foretager på en ejendom, der udløser at man kan kræve en højere leje, men alle fremtidige udgifter på en ejendom skal betales af ejendommens ejer, uanset om det er en andelsforening eller en udlejningsejendom.
Det vil sige, hvis jeres ejendom har en større renoveringsopgave foran jer inden for de nærmeste par år, så påvirker det jeres ejendoms værdi negativt, uanset om det påvirker energimærket eller ej.

Men det fremtidige vedligehold som trækker ned på en ejendoms værdi i dag, vil tilsvarende udgå af regnestykket, efterhånden som årene går, og fremtidigt vedligehold bliver noget der er overstået, dvs. ejendommen bliver tilsvarende mere værd.

Det er dog ret vigtigt for andelsboligforeninger at være opmærksom på, at ’Blackstone-reglerne’ er trådt i kraft nu, og det har en betydning for en valuarvurdering, hvis energimærket er D eller ringere. Dvs. man hjælper regnestykket, som valuaren skal igennem, hvis ejendommen har energimærke C eller bedre.

Så svaret på dit spørgsmål er at ALT fremtidigt vedligehold har en betydning for ejendommens værdi, hvis det er udover almindeligt, løbende småvedligehold, og er noget der skal ske inden for en overskuelig fremtid.

Jeg ville nok starte med at høre om jeg kunne få et vejledende estimat på, hvad ejendommen kan valuarvurderes til i dag. (Det vil vi gerne være behjælpelige med, her i STAD Valuar, og det vejledende estimat er en gratis service hos os. Vi kan også hjælpe med at udregne et estimat på hvad ejendommen ville have været værd, hvis diverse fremtidige renoveringer var blevet lavet ’i går’). Det giver et lidt mere aktuelt og konkret grundlag til at træffe et valg ud fra.

Om forfatteren: Emil Ozol-Ellekilde er ejendomsmægler & valuar MDE, HD (F). Emil har har mere end 10 års erfaring som valuar, og er vurderingschef hos STAD Valuar. STAD Valuar har foretaget over 400 valuarvurderinger. Valuarvurderingerne udføres efter DCF-opgørelse og i overensstemmelse med både DE’s normer og retningslinjer, og Bekendtgørelse om Valuarvurderinger.

Har du også et spørgsmål til brevkassen?