Før du køber: Kig på historik og skab overblik
Boligafgift, lån og vedligeholdelse – find ud af, hvad du skal vide om andelsboligforeningen, før du skriver under på din nye bolig.
Køb af andelsbolig er ofte en stor og glædesfyldt oplevelse – ikke mindst fordi du i så fald har været heldig at få fingrene i én af boligerne, der for tiden er en mangelvare. Men selvom presset på andelsboligmarkedet kan gøre selv økonomisk usikre andelsboliger attraktive, bør man passe på – falder renten pludseligt, kan det være farligt, ligesom istandsættelse og tidligere foreningsbeslutninger kan ramme din økonomi. Far med lempe og læs med her, inden du underskriver.
Bor du billigt?
Før du siger ”ja tak” til en andelsbolig, bør du tjekke op på nogle detaljer. Ifølge finansieringsekspert og andelsboliganalytiker Tejs Volfsberg Carstensen handler det om at beregne på foreningens tal og læse historikken og foreningens prioriteringer ind i tallene – gerne med regnskaber fra de sidste fem år. Det er nemlig ikke altid så simpelt at købe en andelsbolig, og en billig pris kan gemme på en stor gæld:
”Risikoen for at brænde nallerne er større ved køb af andelsbolig end ved ejerbolig, fordi der er mere end ét prisskilt at tage højde for – nemlig selve ’prisen’ og derudover især den månedlige boligafgift. Her kan der gemme sig ekstra gæld og omkostninger,” forklarer Tejs Volfsberg Carstensen.
Han påpeger, at en andelsbolig til fx 500.000 kroner reelt kan koste 1.200.000 kroner, hvis foreningen er forgældet for 700.000 kroner – en gæld som du køber dig ind i. Og især boligafgiften er i øvrigt relevant at kigge efter i sømmene:
”Boligafgiften kan være sat for højt eller for lavt – oftest for lavt. Og betaler du eksempelvis en lav boligafgift, vil den oftest inden for kort tid stige markant mere end samfundsudviklingen,” advarer Tejs Volfsberg Carstensen.
Hvordan vedligeholder foreningen?
Og netop opsparingen i foreningen betyder noget, når der eksempelvis skal vedligeholdes på ejendommen. Vedligeholdelse er nemlig stort set den samme for andelsforeninger over tid. Men ser man fra år til år, er der stor forskel på foreningernes prioriterer. Nogle foreninger sparer op til dem – andre gør ikke. Og det kan få boligafgiften til at stige igen.
Det store spørgsmål er altså i følge Tejs Volfsberg Carstensen, hvem der skal betale for vedligeholdelsen af foreningen? Dem, som har brugt ejendommen før, eller dem, som skal bruge den i fremtiden? Med andre ord: Bliver der sparet op til vedligeholdelsen, eller kommer den som en overraskelse for beboerne med store stigninger i boligafgiften til følge?
”Vedligeholdelse kan knække enkeltmedlemmer i foreningen, fordi foreningens rådgiver og bestyrelsen er for optimistiske i deres syn og vedligeholdelsesplan. I de seneste fem år har den gennemsnitlige andelsboligforening haft underskud,” fortæller han i forlængelse heraf.
Tag dine forholdsregler og find en rådgiver
Uanset kloge ord er det ikke 100 procent muligt at sige, at bestemte lån eller strategier er bedre end andre, da mange faktorer spiller ind. Derfor lyder anbefalingen at få hjælp til at beregne på foreningens situation og skabe sig et overblik over den. Desuden kan nedenstående liste være en hjælp til dine overvejelser.
HOLD ØJE MED: → Boligafgift – hvordan er den sammensat?
- Vedligeholdelse (og strategien herfor)
- Finansiering (kig på renten og på, om der afdrages på gælden)
- Drift (stifter foreningen gæld, eller har den råd til at betale regningerne)
Vurderingsmetode – der er tre metoder: Valuarvurderinger, anskaffelsessum og offentlig vurdering. Pas på:
- Optimistiske valuarvurderinger; ikke mindst når flere foreninger benytter sig af denne vurderingsmetode
- Anskaffelsessum: Ejendommen værdiansættes til den oprindelige købspris – men også i de tilfælde, hvor ejendommen er købt for dyrt
Lån i foreningen – afdrag/afdragsfrie, fast eller variabel rente?
- Lån i fast rente giver sikkerhed 20-30 år ud i fremtiden
- Lån med variabel rente giver en billig ydelse, men usikkerhed om den fremtidige boligafgift
- Lån uden afdrag kan give stigninger i boligafgiften, når lånet skal tilbagebetales
- Vær OBS på, at du ofte kommer til at betale for gamle renoveringsprojekter i foreningen
- Afdragsfrihed er ofte et tegn på manglende/dårlig økonomistyring i foreningen
- Lån med afdrag er opsparing til kommende vedligeholdelsesprojekter
6 kommentarer
Hej,
Jeg har købt en andelsbolig for 1/2 år siden og bor på anden sal. Jeg er lige blevet informeret af bestyrelsen at der er konstateret svamp i en stuelejlighed, pga fugt optrængning fra sokkel. Det bliver meget dyrt at lave, ca 10 % af ejendomsværdien. Jeg står derfor til at miste en masse penge bare et halvt år efter at have købt. Er der ikke tale om skjult fejl her således at sælger hæfter for værdiforringelsen.
Tak for hjælp – den er tiltrængt!
Peter
Hej Peter
Jeg er ked af at høre om fugtproblemerne i din andelsbolig. Vi har faktisk fået et lignende spørgsmål i vores brevkasse på Andelsportal.dk: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/fugt-gulv/
Her svarer boligadvokaten, at det er foreningen, der skal stå for vedligeholdelsen og udbedringen, når fugten skyldes skader på ejendommen. Dette bør også stå nedskrevet i jeres vedtægter under vedligeholdelsesansvaret. Det er nemlig foreningens pligt at vedligeholde ejendommen og udearealerne, mens du som andelshaver skal stå for den interne vedligeholdelse.
Jeg vil klart anbefale, at du kontakter foreningens administrator, som kan hjælpe med dette.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
jeg har købet en andelslejlighed pr. 1.8 og overtaget denne i juli. Jeg opdager at blandingsbatteriet i badeværelset er i stykke, den ene hane er knækket af.
Jeg får udbedret skaden via VVS-montør, men mener det bør være sælger der betaler, idet sælger har været bekendt med denne skade inden fraflytning.
Har jeg ret eller??
venlig hilsen Helle
Hej Helle
Tak for din henvendelse. Hvorvidt det er dit eller sælgers ansvar at udbedre denne mangel bestemmes af foreningens vedtægter, eller en vurderingsrapport udarbejdet ved salget.
Jeg vil dog anbefale, at du hurtigst muligt, og senest 14 dage efter din overtagelse, henvender dig til bestyrelsen og anmelder denne skade som en mangel. En mangel i en andelsbolig er: ”en genstand (køkken, badeværelse, dør, stikkontakt m.fl.), der mangler en egenskab, som man vil forvente den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet”.
Når man skal reklamere over en mangel, skal man rette henvendelse til sælgeren, men det er vigtigt, at du også informerer bestyrelsen og administratoren i foreningen. På den måde sikrer du dig, at alle er bevidste om reklamationen og penge kan blive tilbageholdt indtil sagen er afgøret.
Du kan læse mere om mangelsager i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Først og fremmest Tak for siden og informationerne .
Jeg har købt en Andelslejlighed på tvangsauktion for 5000,00 kr .
Og Andelsboligforeningen er i underskud !
Min lejlighed har en værdi af 108.000,00 kr
Jeg har renoveret lejligheden for 34.000,00 kr og badeværelset har foreningen sat i stand ,
før jeg flyttede ind , måske for ca. 50.000,00 kr .
Der er generalforsamling først d. 15 August .
Kan jeg risikere at boligforeningen går konkurs og i såfald hvad kan der ske ?
Hvis spørsmålene er sendt det rette sted hen .
Men ellers Tak igen og glæder mig til at høre fra jer .
Med venlig hilsen
Ane Lone Pedersen
Hej Ane
Mange tak for din henvendelse. Det er dejligt at høre, at du finder vores artikler om andelsboligmarkedet relevante. Da vi formidler nyheder og dit spørgsmål er af juridisk karakter vil jeg anbefale, at du kontakter en boligadvokat eller administrator angående dit spørgsmål.
Jeg kan dog hjælpe dig med viden om, hvordan du er stillet som andelshaver, hvis din forening skulle gå konkurs. Skulle andelsboligforeningen gå konkurs mister en andelshaver som udgangspunkt den pris, der er betalt ved køb af andelen, kaldet indskuddet. Det betyder, at andelshaveren som regel ikke hæfter for gælden i foreningen. Dette er nærmere bestemt i foreningens vedtægter. Du vil altså miste dit ejerskab over boligen. Jf. andelsboligloven kan du dog overgå til lejer af boligen, hvis ejendommen går konkurs og skal sælges. Med den nye andelsboliglov kom også nye regler for konkurssituationer. Du kan læse mere om disse i erhvervsministeriets notat under punkt 4.
Jeg håber, at det var til en hjælp.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Viser 0 af 6 kommentarer