Hvad er en reguleringsklausul?
Vi dykker ned i reguleringsklausuler og hvad de betyder for køb eller salg af andelsboligen. Bliv klogere i vores FAQ her.
Køb og overdragelse af andelsbolig lyder umiddelbart som en simpel øvelse, fordi prisen af andelsboliger er styret af et maksimalprisloft. Alligevel er der et hav af spørgsmål, der hober sig op hos både køber og sælger. Hvad med forbedringer og mangler? Kan jeg gøre indsigelse? Og skal jeg vente med at sælge til generalforsamlingen har vedtaget en ny andelskrone?
Flere operer derfor med muligheden for et tillæg til købsaftalen; en såkaldt reguleringsklausul. I en reguleringsklausul kan det aftales, at værdien af andelen skal efterreguleres, hvis generalforsamlingen vedtager en ny andelskrone efter købsaftalen er indgået.
Justering af andelsværdien
Med en reguleringsklausul åbnes der op for, at andelsboligens værdi enten kan forhøjes eller nedsættes i forhold til den andelskroneændring, der er vedtaget på seneste generalforsamling. Andelskronen kan eksempelvis ændre sig, hvis ejendomsvurderingen ændres, hvis foreningens finansiering ændrer sig, eller hvis andelskronen regnskabsmæssigt er sat lavere end hvad den kan være.
Har foreningen indhentet en ny valuarvurdering, som er højere end den forhenværende ejendomsvurdering, kan andelskronen hæves. Er der benyttet en reguleringsklausul skal sælger derfor have et højere beløb for andelen svarende til værdistigningen. Er der derimod tale om en lavere andelskrone skal køber betale mindre for andelen svarende til faldet i værdi.
De fleste reguleringsklausuler har en passus, der beskriver hvor meget andelsværdien maksimalt kan reguleres op og ned til.
I nogle tilfælde kan der opstå tvivlsspørgsmål om, hvor lang tid en reguleringsklausul skal gælde. Er det eksempelvis muligt at benytte sig af en reguleringsklausul, ni måneder inden generalforsamlingen? Og hvad sker der hvis generalforsamlingen bliver udskudt eksempelvis på grund af corona? Derfor anbefales det, at det er indført i foreningens vedtægter, at der kan benyttes reguleringsklausuler og ligeledes, at bestyrelsen godkender en reguleringsklausul inden den effektueres.
Sådan benyttes en reguleringsklausul
Når en reguleringsklausul er godkendt og benyttet foregår det eksempelvis sådan, at køber indbetaler den pris, der en den højst mulige og sælger får udbetalt den lavest mulige andelsboligværdi. Differencen kan opbevares i foreningens pengeinstitut og frigives til sælger og/eller køber i henhold til den frist, der på forhånd er fastsat i klausulen. Når generalforsamlingen har vedtaget den endelige andelskrone kan pengene udbetales.
Kilde: AAB
6 kommentarer
Hej, Jeg fik d. 12/1-2022 tilbudt en andelslejlighed og fik en uges varsel til at svare på dette tilbud. I tilbuddet er der indskrevet én andelskrone * indeksregulering samt en forventet overtagelsesdato d.1/5.
I tilbuddet står der at prisen ikke er endelig da eventuelle forbedringer ikke endnu er opgjort.
d.1/8-2022 får jeg nøglen til lejligheden.
d.16/11-2022 får jeg så opgørelsen hvor jeg nu kan konstatere at indeksreguleringen er ændret fra 33,92 til 41,72. og skal derfor betale mere for selve andelen en tilbuddet i sin tid sagde. Det viser sig at de ved en generalforsamling d.22/3-2022 har valgt at hæve indeksreguleringen. Referat af denne generalforsamling er først send ud d.15/6-2022.
Efter at have rejst spørgsmål til dette, svare bestyrelsen at da der er tale om en overdragelse og ikke køb/salg af andel, så er der ingen salgsdato og det derfor er skæringsdatoen der er gældende for seneste generalforsamling og en reguleringsklausul derfor ikke er nødvendig.
1) Selvom beboer ikke selv må stå for overdragelse af andel, er der så ikke stadig tale om et salg?
2) Kan foreningen uden en reguleringsklausul ændre prisen på selve andelen efter at jeg har skrevet under på det fremsendte tilbud? Hvis ja, må de så overdrage lejligheden til mig før de indformerer mig om denne stigning?
Hej Nikolaj,
Tak for din henvendelse.
Det lyder som et meget kompliceret forløb med meget lange tidshorisonter. Jeg vil foreslå dig at kontakte en boligadvokat med dine spørgsmål. Vi har desværre ikke nogle jurister eller rådgivere herinde.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
I skriver at man ved benyttelse af en reguleringsklausul, skal køber indbetale den højst mulige pris. Det kan jo være svært at tage højde for alt. Vi skal sælge en andel lige inden generalforsamling, og har beregnet den nye andelskroneværdi efter det udkast til regnskab der foreligger, og som skal godkendes på generalforsamlingen. Der er dog en mulig hed for at forslaget fra bestyrelsen om at henlægge en halv million til fremtidig vedligehold forkastes, og så vil andelskroneværdien stige yderligere. Mit spørgsmål er så – skal vi prissætte efter den højere værdi, og dermed bede køber om at indbetale som om henlæggelsen blev forkastet , for derefter at tilbagebetale såfremt henlæggelsen vedtages?
Hej Karen
Tak for dit spørgsmål. Desværre har vi ikke juridiske rådgivere siddende herinde, men sidder med journalistisk indhold. Jeg vil derfor anbefale, at inddrage en administrator om, hvad den rettidige procedure er.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Røgfri andelboligforening.
For at følge tidens trend, hvor vi arbejder henimod at gøre Danmark røgfri, vil jeg høre om det kan være realistisk, at arbejde på at gøre en Andelsboligforening til røgfrit område.
Et sådant område vil også virke tiltrækkende på folk, der ikke ryger og ikke mindst på familier med børn.
Kan Andelsportalen.dk give nogle tips eller henvisninger, hvor man kan få hjælp til at komme igang med en sådan ændring.
For øvrigt er vi plaget af en nabo, der sidder i sin have og ryger en hel del.
Hilsen heinz Hildebrandt
Hej Heinz
Tak for din kommentar. Jeg synes bestemt, at I skal tage den gode dialog om nogle røgfrie områder i foreningen op på generalforsamlingen. Jeg mener dog ikke, at man kan vedtage røgfrihed generelt medmindre, at 100 % af foreningens medlemmer er enige. Man har nemlig købt sig ind i foreningen på den præmis, at det ikke var et krav i vedtægterne, hvorfor det er svært at ændre på bagkant. Et forbud vil derfor kun gælde for nye tilflyttere, som har købt sig ind i andelsboligforeningen bevidste omkring denne restriktion. I kan dog alliere jer med en administrator eller boligadvokat for juridisk rådgivning.
Angående røg på egen matrikel, så henviser vi altid til god dialog med sin nabo. Vedkommende er dog i sin fulde ret til at ryge i egen have, men håber, at I finder en løsning der er god for begge.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Viser 0 af 6 kommentarer