Højesteretsdom medfører øget fokus på reguleringsklausuler og oplysningspligt: Eksperterne deler deres viden og råd om emnet

”Den øgede brug af reguleringsklausuler har affødt en del spørgsmål hos både sælgere og købere af andelsboliger,” fortæller David Bresemann Jakobsen, der er andelsboligchef hos Danske Bank. Han siger, at banken ser flere andelsbolighandler, hvor der skal tages stilling til reguleringsklausuler.

Den øgede opmærksomhed på reguleringsklausuler er også at mærke hos Winsløw Advokatpartnerselskab, der har stor erfaring med andelsboligforeninger. Advokat Søren Nørkær Hansen bruger 60-70 procent af sin tid på boligforeninger, og han stemmer i:

”Vi kan også mærke det øgede behov for viden om både oplysningspligten og reguleringsklausulerne. Derfor er vi begyndt at rådgive bestyrelserne med nogle konkrete opmærksomhedspunkter i kølvandet på denne domsafsigelse,” udtaler han med henvisning til den højesteretsdom, der har fået mange foreninger til at ændre praksis i forbindelse med handel af andelsboliger.

Højesteretsdommen og bestyrelsens oplysningspligt

Højesteret har i en dom fra 8. februar 2024 behandlet omfanget af bestyrelsens loyale oplysningspligt over for sit medlem, som sælger i forbindelse med en handel. Dommen præciserer, at bestyrelsen skal informere sælger om ændringer, der kan påvirke andelskronen, herunder hvis en ny vurdering af foreningens ejendom viser en potentiel værdistigning, selvom denne endnu ikke er vedtaget. Sagen omhandlede en købsaftale mellem en køber og sælger, som blev forelagt til bestyrelsens godkendelse. Bestyrelsen havde kort inden godkendelsen modtaget en valuarvurdering, der pegede på en betydelig stigning i ejendomsværdien, også som følge af en forventet ændring af princippet for værdiansættelse, men undlod at informere sælger herom.

Højesteret fandt, at bestyrelsen handlede ansvarspådragende ved ikke at orientere sælger om, at denne forventeligt kunne have opnået en højere salgspris ved at afvente et salg til efter den kommende generalforsamling eller om muligheden for at vedtage en reguleringsklausul, som kunne tage højde for en forhøjelse, selvom foreningens vedtægter gav mulighed herfor. Sælger led et tab på 146.001 kr., da vedkommende ikke kendte til den nye valuarvurdering. 

Andelsboligforeningen blev kendt erstatningsansvarlig for den manglende stigning, som sælger ikke efterfølgende fik med sig ved salg af andelsboligen, idet generalforsamlingen fastsatte en højere andelskrone på den ordinære generalforsamling i den efterfølgende periode.

Dommen fastslår to ting: At overdragelsesaftaler først er bindende ved bestyrelsens godkendelse, og at bestyrelsen i perioden frem til godkendelsen skal informere om ændringer, der kan påvirke prisen.

”Dommen er særlig interessant i forhold til bestyrelsens oplysningspligt til sælger. Vi har jo ikke rigtig haft nogle konkrete afgørelser på netop dette før – i hvert fald ikke i Højesteret,” forklarer Søren Nørkær Hansen og tilføjer:

“Højesteret er jo ret konkrete i formuleringen i domsafsigelsen: At overdragelsesaftalen, der er lavet mellem sælger og køber, kun er en betinget aftale, indtil bestyrelsen har godkendt den. Det betyder, at indtil det tidspunkt, hvor bestyrelsen trykker på knappen, der skal de særligt beskytte deres sælger, fordi det jo er et medlem af foreningen, som de har oplysningspligt over for.”

Han fortæller ydermere, at Winsløw er begyndt at rådgive andelsboligforeninger til at være særligt opmærksomme på deres oplysningspligt i forbindelse med køb og salg af andelsboliger:

”Med den seneste Højesteretspraksis er det vigtigt, at godkendelse af handler, ikke blot bliver en formalitet – men et punkt, som man indholdsmæssigt behandler på et bestyrelsesmøde. Det er vigtigt, at bestyrelsen stiller sig selv en række simple spørgsmål om den kommende andelskrone,” udtaler han.

Han påpeger også, at bestyrelsen altid bør orientere sælger, hvis et eller flere forhold er relevante i forbindelse med overdragelse af andelsboligen. Er der nogen former for tvivl bør bestyrelsen altid søge rådgivning hos administrator eller advokat.

Regulering af andelskronen efter salg

I den omtalte sag var der i andelsboligforeningens vedtægter åbnet op for, at der kunne anvendes en reguleringsklausul til at regulere salgsprisen i forbindelse med ændringer i andelskronen. Bestyrelsen havde ikke gjort sælger opmærksom på muligheden for at benytte reguleringsklausulen og netop dette forhold, at muligheden for at benytte en reguleringsklausul var til stede, men ikke blev benyttet, kan godt have været en skærpende omstændighed, påpeger advokaten.

Med en reguleringsklausul åbnes der op for, at andelsboligens værdi enten kan forhøjes eller nedsættes i forhold til den andelskrone, der vedtages på en efterfølgende generalforsamling. Og brugen af reguleringsklausuler kan understøtte bestyrelserne, så de undgår at stå i en situation, som bestyrelsen fra den omtalte sag endte i.

Reguleringsklausuler kan sikre både køber og sælger mod at føle sig snydt hvis andelskronen nedsættes eller forhøjes på generalforsamlingen,

forklarer andelsboligchefen hos Danske Bank David Bresemann Jakobsen og uddyber:

”En reguleringsklausul er særligt relevant ved andelsbolighandel i perioden op til en generalforsamling, hvor der kan være mulighed for eller endda kendskab til at andelskronen potentielt kan ændre sig på den kommende generalforsamling. Det kan f.eks. ske ved at bestyrelsen har indhentet en ny valuarvurdering, ændrer i foreningens reserver/hensættelser eller foreningen går med overvejelser om at skifte vurderingsprincip, som kan have en påvirkning på andelskronen.”

Maksimalt reguleringsbeløb

Reguleringsklausulen bør have et maksimalt reguleringsbeløb både op/ned. Det anbefaler de bl.a. også hos ABF. Et maksimalt reguleringsbeløb er en god idé, fordi det for alle parter bliver lettere at navigere, hvis man ved, hvor meget andelskronen maksimalt kan blive reguleret med:

”Køber man eksempelvis en andelsbolig, der koster en million og har en reguleringsklausul, som omfatter, at prisen kan stige til kr. 1,2 mio. eller falde til 0,8 mio., så kan den potentielt blive reguleret op/ned til de anførte beløb. Det kan også være, at andelskronen ender på 1,1 million kroner og så er det naturligvis det beløb, som andelsværdien efterreguleres til,” forklarer David.

Andelsboligforeningen er banken

Når en andelsbolig handles med reguleringsklausul, som følger ABFs anbefaling, fungerer det i praksis sådan, at det oftest er andelsboligforeningen, der fungerer som bank i den mellemliggende periode mellem overdragelse og generalforsamling, hvor den nye andelskrone vedtages, siger David:

”I princippet laves der en deponering fra køber på det højst mulige reguleringsbeløb. Det vil sige at køber indbetaler den aftalte pris for andelsboligen til andelsboligforeningen samt det ekstra beløb, som reguleringsklausulen beskriver, boligen maximalt kan reguleres op til. Sælger får her udbetalt minimumsbeløbet, som er beskrevet i reguleringsklausulen. Når generalforsamlingen er afviklet, er det bestyrelsen, der fordeler de resterende midler til køber/sælger efter, hvad den nye andelskrone vedtages til.”

Køber skal i nogle tilfælde have højere egenfinansiering

Den stigende tendens til at benytte reguleringsklausuler afføder hos mange købere spørgsmålet om, hvad en køber stiller op, når en andelsbolig skal handles med en reguleringsklausul? Kan vedkommende låne til både andelsboligen og det ekstra beløb, som reguleringsklausulen resulterer i?

”Som køber kan det sommetider være svært at låne et højere beløb end det, som er ud fra andelsboligens nuværende maksimalpris. Vi hjælper gerne med at regne på, om økonomien kan bære, at andelskronen eventuelt stiger, men i nogle tilfælde kan banken ikke yde en højere belåning end ud fra maksimalprisen på det tidspunkt, hvor andelsboligen handles. Stiger andelskronen så ved en eventuel generalforsamling vil vi gerne gå ind og kigge på, om vi kan hjælpe med et tillægslån” siger David og uddyber:

”På det tidspunkt, hvor andelsboligen skal handles, vil det dermed i flere tilfælde kræve, at køberen kommer med en højere egenfinansiering selv.”

Har du som bestyrelsesmedlem eller andelshaver spørgsmål til oplysningspligt eller reguleringsklausuler, så er det altid en god idé at henvende dig hos enten administrator eller din juridiske rådgiver med dine spørgsmål.