Mange andelsboligforeninger skal snart forny deres valuarvurdering
Mange andelsboligforeninger fik lavet deres valuarvurdering i 2022 eller 2023 – og med de nye regler om 42 måneders gyldighed begynder udløbsdatoen nu at nærme sig for en stor del af dem. Her gennemgår vi, hvad reglerne siger, hvornår din forening skal handle, og hvad en ny vurdering typisk koster.
Artiklen er opdateret efter en læserkommentar, der præciserede et vigtigt forhold: ud over andelsboliglovens 42-måneders regel stiller årsregnskabsloven et selvstændigt krav om aktuel dagsværdi i årsregnskabets balance. Se boksen nedenfor.
Da Folketinget i april 2024 vedtog den nye lov om værdiansættelse af andelsboliger (L 111), blev gyldighedsperioden for valuarvurderinger forlænget fra 18 til 42 måneder – svarende til tre regnskabsår. Det betød en mulighed for forlængede valuarvurderinger for mange foreninger. Men netop fordi loven gav en forlænget periode, er der nu et stigende antal foreninger, som nærmer sig udløbsdatoen uden nødvendigvis at have det på radaren, at et er tid til at forny valuarvurderingerne.
På Andelsportal.dk har vi i de første fire måneder af 2026 oplevet en stigning på næsten 50 procent i henvendelser om valuarvurderinger sammenlignet med samme periode sidste år. Det giver god mening, da rigtig mange foreninger fik lavet deres seneste vurdering i 2022 eller tidligt 2023, og de 42 måneder begynder nu at løbe ud.
Hvad siger reglerne?
Med lovændringen den 15. april 2024 kan andelsboligforeningerne nu fastsætte deres ejendoms værdi ved: anskaffelsessum, valuarvurdering, den offentlige vurdering inklusiv nettopristalsregulering eller fastfrosset valuarvurdering fra før 1. juli 2024.
En valuarvurdering fastsætter ejendommens markedsværdi som udlejningsejendom – altså hvad en professionel investor ville betale for ejendommen, hvis den var udlejet efter lejelovens regler. Det er uafhængigt af efterspørgslen på den konkrete andel. For at kunne foretage en valuarvurdering kræves det, at valuaren enten har uddannelsen Diplom i Vurdering eller var godkendt valuar inden lovændringen i 2018, har mindst to års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme, er dækket af en ansvarsforsikring samt har et aktuelt og indgående kendskab til markedet.
Valuarvurderingen er den mest benyttede
I 4. kvartal 2023 anvendte knap 80 procent af landets andelsboligforeninger valuarmetoden til at sætte andelskronen, mens ca. 10 procent brugte den offentlige vurdering og 8 procent anskaffelsesprisen. Det er en markant udvikling sammenlignet med for ti år siden: i starten af 2015 blev valuarvurderinger benyttet ved 30 procent af de solgte andelsboliger, mens 59 procent dengang var offentligt vurderet.
Hvornår skal valuarvurderingen fornyes?
42 måneder svarer til 3,5 år, men i praksis tæller man fra den dato, vurderingen er prisfastsat. Her er tre eksempler, der viser hvornår en forening senest skal have en ny vurdering klar:
| Vurdering udarbejdet | Udløber senest |
|---|---|
| 1. januar 2022 | 1. juli 2025 |
| 1. juni 2022 | 1. december 2025 |
| 1. januar 2023 | 1. juli 2026 |
Husk også, at foreningen altid skal anvende den nyeste valuarvurdering. Er der indhentet en vurdering efter den tidligere, er det den, der skal tages udgangspunkt i.
Det er desuden en god idé at bestille vurderingen i god tid inden generalforsamlingen, så revisor kan nå at indarbejde den i årsregnskabet.
Vigtigt: To regelsæt gælder på samme tid
Gyldigheden af valuarvurderinger reguleres af to forskellige love, som stiller forskellige krav:
Andelsboligloven fastsætter en gyldighed på 42 måneder for valuarvurderinger til beregning af andelskronen (vedtaget april 2024).
Årsregnskabsloven kræver derimod, at ejendommen optages til aktuel dagsværdi i balancen ved regnskabsårets afslutning – hvert år.
Det betyder, at foreninger der bruger dagsværdi-princippet i regnskabet typisk skal indhente en opdateret valuarvurdering hvert år – uanset at andelsboliglovens 42-måneders grænse endnu ikke er nået. Kan revisor ikke dokumentere en aktuel dagsværdi, risikerer foreningen et forbehold i revisionspåtegningen. Kontakt jeres revisor for at afklare, hvad der gælder for jeres forening.
Hvad påvirker valuarvurderingen?
En valuarvurdering er ikke statisk. Siden jeres seneste vurdering kan en række forhold have rykket ved ejendommens markedsværdi og i begge retninger. Det gælder blandt andet ændringer i renteniveauet, nye vedligeholdelsesprojekter, ændringer i lejeniveauet samt det generelle afkastkrav i markedet for udlejningsejendomme.
Det er derfor værd at vurdere, om der er sket væsentlige ændringer i foreningens økonomi eller ejendommens stand siden den seneste vurdering og om den fortsat giver et retvisende billede.
Hvad koster en valuarvurdering?
Prisen på en valuarvurdering afhænger af flere forhold: ejendommens størrelse og kompleksitet, om der er foretaget en valuarvurdering tidligere (da valuaren i så fald kender ejendommen), om der er erhvervslejemål, og hvilken valuar foreningen vælger. For mindre foreninger med under 20 andele kan prisen ligge i niveauet 12.000-25.000 kroner, mens større og mere komplekse ejendomme typisk er dyrere. Indhent gerne tilbud fra flere valuarer for at sammenligne priserne.
Skal foreningen have løst en opgave?
Vi hjælper jeres andelsboligforening med at finde de rette håndværkere og fagfolk – hurtigt og gratis.
2 kommentarer
Mht valuarvurderinger og de 3,5 års gyldighed glemmer I vist at årsregnskabsloven kræver dagsværdi på balancegangen typisk ult året! Revisor bør/kan så ikke godkende uden anmærkning. Og evt nedskrive ejendom til købsværdi.
Korrekt?
Hej Mogens,
Tak for den præcise og relevante kommentar – du har helt ret. Andelsboligloven og årsregnskabsloven stiller faktisk forskellige krav, og det havde vi ikke fået med i artiklen. Vi har nu tilføjet en boks, der forklarer forskellen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Viser 0 af 2 kommentarer