Ejerlejligheder stiger eksplosivt – men hvad med andelsboligerne?

Ejerlejlighederne i København er steget med over 23 procent i 2025 – de højeste prisstigninger nogensinde. Men betyder det, at din andelsbolig også er blevet tilsvarende mere værd? Det korte svar er nej, og forklaringen siger noget vigtigt om, hvordan andelsboligformen virker.

En af de mest almindelige misforståelser om andelsboliger

Hos Andelsportal.dk modtager vi jævnligt henvendelser fra andelshavere, der overvejer at sælge. De følger med i nyhederne om boligmarkedet, har set at ejerlejlighederne i København er steget markant, og undrer sig over, hvorfor andelskronen i deres andelsboligforening ikke har bevæget sig tilsvarende.

Antagelsen er, at andelsboligpriser og ejerboligpriser hænger tæt sammen og burde stige i nogenlunde samme tempo. Det er en forståelig antagelse, men den passer ikke til, hvordan andelsboligformen faktisk fungerer.

Forklaringen er ikke, at andelsboligmarkedet er ineffektivt. Det er, at andelskronen er reguleret af loven på en måde, der bevidst adskiller den fra de frie markedskræfter. Og det har konsekvenser i begge retninger – både når markedet stiger, og når det falder.

Andelsboligpriserne bevæger sig anderledes end ejerboligmarkedet

Danmarks Statistik offentliggjorde i november 2023 for første gang et egentligt prisindeks for andelsboliger – et arbejde der havde været undervejs i ti år, fordi der tidligere ikke eksisterede et centralt register for andelsbolighandler. Indekset giver nu et solidt statistisk grundlag for at følge prisudviklingen over tid.

Billedet, som indekset tegner, er andelsboligpriserne er mere stabile end ejerboligpriserne. Mens priserne på ejerlejligheder og enfamiliehuse steg kraftigt frem mod 2022 og derefter oplevede et markant fald, fulgte andelsboligpriserne en jævnere kurve uden de samme udsving.

Ser man på de seneste tal fra Danmarks Statistik, er forskellen tydelig: Ejerlejligheder steg med 10,7 % i 2025 i forhold til 2024, mens andelsboligpriserne siden 2022 samlet er steget med 9,5 % – mod ejerlejlighedernes 17,2 % i samme periode.

Hvorfor smitter ejerlejlighedspriserne ikke direkte af på andelsboliger?

Svaret ligger i, hvordan andelskronen fastsættes. Den er ikke bestemt af, hvad naboens ejerlejlighed blev solgt til. Den er bestemt af foreningens andelskrone, som sættes ud fra blandt andet andelsboligforenigens ejendoms værdi, der sættes af én af tre lovlige metoder fastsat i andelsboligloven:

Bruger foreningen nettoprisindeksering, følger andelskronen det generelle prisniveau i Danmark – ikke boligmarkedet i København. En eksplosion i ejerlejlighedspriserne i Vesterbro påvirker altså slet ikke en forenings andelskrone, hvis den er pristalsreguleret. Andelskronen stiger kun i takt med det generelle prisniveau målt af Danmarks Statistik.

Bruger foreningen en valuarvurdering, er sammenhængen lidt mere indirekte. Valuarvurderingen tager udgangspunkt i, hvad ejendommen ville koste, hvis den blev solgt som en udlejningsejendom – ikke hvad tilsvarende ejerlejligheder handles til. Det er markedet for udlejningsejendomme, der er afgørende, og det bevæger sig ikke nødvendigvis i takt med ejerlejlighedsmarkedet. Renter, afkastkrav og lejeniveauer spiller alle ind.

Det er denne mekanisme – maksimalprisen fastsat via andelsboligloven – der har lagt en dæmper på prisudviklingen. Andelslejligheder er siden 2015 solgt til maksimalprisen i mere end 95 % af tilfældene, og da andelskronen kun fastsættes én gang om året på generalforsamlingen, er der også en tidsmæssig forsinkelse i priserne i forhold til ejerlejlighedsmarkedet.

Hvad betyder det i praksis for dig som andelshaver?

Det betyder to ting, som mange andelshavere og potentielle købere ikke altid er klar over:

For det første kan man som andelshaver ikke forvente, at de seneste års voldsomme prisstigninger på ejerlejligheder i København automatisk har løftet værdien af ens andel tilsvarende. Er foreningen pristalsreguleret, er stigningen begrænset til nettoprisindeksets udvikling. Er den valuarvurderet, afhænger det af udlejningsmarkedet og altså ikke ejerlejlighedsmarkedet.

For det andet er andelsboliger netop på grund af denne konstruktion historisk mere stabile i pris. I august 2025 kostede en kvadratmeter ejerlejlighed i København 64.333 kr., mens en kvadratmeter andelsbolig kostede 32.370 kr. Prisforskellen er markant – og er et udtryk for, at reguleringen holder andelsboligpriserne i skak, selv når ejerboligmarkedet accelererer.

Det er en af andelsboligformens grundlæggende egenskaber: den beskytter mod de mest ekstreme udsving, men den giver heller ikke fuldt udbytte af boligmarkedets op-ture.

Kan foreningen skifte til en metode, der giver en højere andelskrone?

Ja – og det er præcis her, at Københavns boligboom indirekte kan have betydning for andelsboligforeninger med valuarvurdering. Valuarvurderingen afspejler udlejningsmarkedet, og hvis dette er steget markant, vil en ny vurdering kunne løfte andelskronen.

Foreninger, der i dag bruger den pristalsregulerede metode, kan vælge at skifte til en valuarvurdering.

I dag er det ifølge Danmarks Statistik under 12 procent af landets andelsboligforeninger, der stadig bruger den offentlige ejendomsvurdering. Til gengæld benytter hele 76 procent sig af en valuarvurdering.

Det viser tydeligt, at langt de fleste foreninger allerede har bevæget sig i retning af en mere markedsbaseret værdiansættelse – og dermed også en model, hvor udviklingen i udlejningsejendomme får større betydning for andelskronen.

Hvad kræver det at skifte metode til værdiansættelse af ejendommen?

Et metodeskift er en beslutning af væsentlig betydning og bør behandles i overensstemmelse med foreningens vedtægter. Typisk kræver det:

Bruger jeres andelsboligforening valuarvurdering eller offentlig vurdering – og har I oplevet, at andelskronen har fulgt med udviklingen?

Vi vil gerne høre jeres erfaringer i kommentarfeltet.