Andelsboligpriser kortlagt: Nyt prisindeks giver indblik efter årtiers ventetid

Der skulle 10 års arbejde til, men i november 2023 kom der omsider et prisindeks for andelsboliger. Prisindekset blev stillet som krav af Eurostat, EU’s officielle statistikkontor, tilbage i 2013, men det var ikke helt ligetil at udarbejde sådan et. Der eksisterede nemlig ikke et centralt register for handler af andelsboliger, som Danmarks Statistik, der skulle stå for at opstille prisindekset, kunne tage udgangspunkt i. Det fortæller cheføkonom hos Boligøkonomisk Videnscenter, Marc Lund Andersen:

“Vi har ikke haft en statistik før, fordi der ikke var nogle steder, hvor andelsbolighandler skulle registreres. Man har kunne handle andelsboliger fuldstændig uden at gøre nogen offentlige myndigheder eller centrale systemer opmærksomme på det.”

Manglende data 

Mens ejerbolighandler skulle, og stadig skal, registreres og tinglyses i Det Digitale Tinglysningssystem, var der dengang intet lignende krav for andelsbolighandler. Det betød, at der skulle igangsættes et større arbejde både i at indhente data til et prisindeks – samt i at finde den rette metode til at beregne indeksets udvikling.

“Manglen på data var udfordringen fra start af, da det her arbejde blev sat i gang i 2013. Vi (red. Boligøkonomisk Videnscenter) blev indkaldt som eksperter sammen med blandt andre ABF, Ejendom Danmark, Boliga, Boligsiden – vi blev bl.a. indkaldt for at høre, om det virkelig kunne passe, at vi ikke har nogle statistikker vi kan bruge,” fortæller Marc Lund Andersen.

Og det kunne det. Man skulle derfor finde frem til en måde at indhente data på – og til at starte med valgte man at gribe opgaven an ved at ringe ud og spørge 1.000 foreninger manuelt en gang pr. kvartal.

“Det gav selvfølgelig en måde at indhente data på, men det blev hurtigt klart for os alle i ekspertgruppen, at skulle der opstilles en seriøs og god statistik, så var man nødt til på en eller anden måde at få det gjort lovpligtigt at registrere andelsbolighandler. Og det tog lang tid,” fortæller cheføkonomen. For, kort fortalt, gjorde et regeringsskifte i 2015 og ændringer i flere ministerier, at der stort set intet skete fra 2015 til 2019.

“Med tiden lykkedes det Danmarks Statistik at sikre sig lovhjemmel til at få det indført, at andelsboligforeninger fra den 1. juli 2021 skulle registrere handelspriser via hjemmesiden Andelsboliginfo.dk, som allerede fandtes i forvejen,” fortæller Marc Lund Andersen.

Prisindekset viser en jævn prisudvikling for andelsboliger

Med et prisindeks for andelsboliger i Danmark har man nu en form for temperaturmåler, der gør det muligt at følge prisudviklingen af andelsboliger. Og det betyder, at man endelig har dokumentation for, hvordan det står til på andelsboligområdet.

Prisindekset går tilbage til 2015 og bygger derfor både på data indhentet via de føromtalte opringninger og via det fælles register på Andelsboliginfo.dk. Indekset baserer sig derfor på langt flere handler fra 2021 af ift. årene før. Men det betyder ikke, at man ikke kan bruge hele indekset, forklarer Marc Lund Andersen.

“Statistikken baserer sig på langt flere handler fra 2021 af, så der kan man være mere tryg, om man vil. Men skal jeg være helt ærlig, føler jeg mig nu rimelig tryg ved at gøre brug af hele statistikken,” fortæller han og forklarer om prisudviklingen, at den er som forventet, nemlig stabil og lidt lavere end prisudviklingen for ejerlejligheder og nogenlunde lig prisudviklingen for enfamiliehuse. Forventet, fordi andelsboliger er underlagt maksimalpriser, forklarer Marc Lund Andersen.

Maksimalpriserne gør, at markedet for andelsboliger ikke er frit på samme måde, som markedet er det for ejerboliger. I praksis betyder det, at andelskroneberegningen lægger en grænse for, hvad andelsboliger må sælges til, lyder det fra Marc Lund Andersen og tilføjer:

“Maksimalpriserne styres i praksis af, hvilket vurderingsprincip de enkelte andelsboligforeninger anvender. I løbet af 00’erne og 10’erne så vi, at langt de fleste overgik til at anvende valuar-metoden, hvilket som oftest giver de højeste maksimalpriser. Nu hvor denne overgang har fundet sted, vil maksimalprisbestemmelserne generelt virke dæmpende på udsvingene i priserne for andelsboliger set i forhold til ejerboliger.”

Figur 1: Boligprisindeks

Blackstone-indgrebet fik ikke store følger for andelsboligerne

Flere frygtede, at det ville gå værre for sig for andelsboligpriserne tilbage i og omkring 2021 som følge af flere lovændringer i 2020 herunder ændringer vedr. boligreguleringsloven §5, stk. 2 (i dag lejelovens §19, stk. 2) – også kendt som Blackstoneindgrebet. Marc Lund Andersen forklarer, at flere interessenter frygtede, at priserne ville falde hele 15 til 20 procent. Prisindekset afslører dog, at det ikke gik så slemt for sig.

Frygten fremspirede af ændringer i boligreguleringsloven. Ændringerne kom i kølvandet på, at man i 2019 så, at Blackstone, en udenlandsk kapitalfond, i høj grad benyttede sig af §5, stk. 2, der dikterede, at ejer/udlejer måtte gennemføre en gennemgribende forbedring af et lejemål, når lejer udflyttede, og derefter skifte fra at skulle benytte det, der hedder omkostningsbestemt husleje, til at kunne benytte den huslejebestemmelse, der hedder det lejedes værdi. Med andre ord: Man kunne, ved at forbedre lejemål, undgå huslejeregulering og dermed sætte huslejen gevaldigt op.

“I sig selv er der ikke noget odiøst i de her 5.2 renoveringer – det gør alle, der kan komme til det. Så det var i princippet ikke det, at de gik ind og gennemførte 5.2 renoveringer, der skabte dramatik. Det var måden de gjorde det på”, fortæller Marc Lund Andersen og uddyber, at der dengang blev berettet om et højt antal af anklager om chikane fra lejerne.

Mistanken var således, at Blackstone chikanerede lejerne, i håb om at de ville flytte ud, så renoveringen kunne igangsættes. Måden Blackstone brugte §5. stk. 2 på blev fundet uacceptabel, og det fik politikerne op af stolen. For at afholde Blackstone og andre fra at udnytte lovgivningen ændrede man i den.

Man indførte en karensperiode, der i praksis betyder, at der skal gå fem år fra man har købt en privat udlejningsejendom, til man må påbegynde 5.2 renoveringer. Hertil blev det bl.a. sådan, at inden man påbegynder en 5.2 renovering, skal der nogen fra huslejenævnet ud for at besigtige lejligheden for at se om det egentlig er muligt at udføre en gennemgribende forbedring. Nogen fra huslejenævnet skal nu godkende arbejdet, inden det påbegyndes.

Lovændringerne fik flere til at råbe op og sige, at indgrebet ville reducere værdien af private udlejningsejendomme og deraf værdien af andelsboliger (fordi valuaren værdisætter andelsboligforeningen, som var den en privat udlejningsejendom).

Det fik igen politikerne op af stolen, der for at friholde andelsboligforeninger fra effekten af den nye Blackstone-lov vedtog, at andelsboligforeninger ikke var underlagt den femårige karensperiode samt at andelsboligforeninger kunne fastfryse deres valuarvurdering. Et tiltag, der fik en blandet modtagelse.

Flere mente, at dét, at andelsboligforeninger kunne fastfryse deres valuarvurdering, ville føre til, at nye købere ikke ville være villige til at købe andelsboligerne – samt føre til et fald i andelsboligpriserne på 15 til 20 procent. Argumentet var, at nye købere ville vide og tage højde for, at andelsboligen ikke ville være det samme værd i tilfælde af, at man opløste andelsboligforeningen og den blev til en privat udlejningsejendom.

“Vi (red. Boligøkonomisk Videnscenter) følte os rimelig sikre i vores sag, da vi gik ud og sagde, at nej, andelsboligkøbere siger ikke nej til at købe en andelsbolig, fordi de frygter, at de ikke vil kunne få særlig meget for den i tilfælde af, at foreningen opløses og ejendommen sælges som privat udlejningsejendom,” forklarer Marc Lund Andersen og tilføjer, at prisindekset viser, at man hos Boligøkonomisk Videnscenter fik ret. Som det fremgår af Figur 1 faldt priserne en smule i et kvartal – men ikke i nærheden af de 15 til 20 procent som nogle spåede. De steg desuden kvartalet efter igen.

En god temperaturmåler for andelsboligmarkedet

Ifølge Marc Lund Andersen har manglen på et prisindeks for en af de fire store boligformer (de andre boligformer værende ejerboliger, almenboliger og private udlejningsejendomme) været stærkt problematisk. For der har nemlig ikke været et godt statistisk grundlag at lave politik på, når det kom til andelsboligområdet.

“Man kan sige, at man har skulle lave politik på andelsboligområdet, mens man reelt famlede i blinde. Det kommer den her statistik til at hjælpe med at ændre på, og jeg er sikker på, at den vil bruges i mange sammenhænge fremadrettet, når man skal pege på forslag til ændringer for andelsboligsektoren,” fortæller Marc Lund Andersen og uddyber:

“Før var der ingen reelle, gode beviser for, hvordan det gik med det allervigtigste – nemlig priserne. Men det er der nu, så nu kan man lave politik med baggrund i reelle, gode beviser for, hvordan det egentlig går. Det kan for eksempel bruges til at sige, om vi har en krise på andelsboligmarkedet.”

I 2007-2008 så man et fald i boligpriserne på ejerboligmarkedet – men der var ingen bevis herfor for andelsboligmarkedet. Fra politisk side iværksatte man forskellige hjælpepakker til banker og tog forskellige foranstaltninger for at redde boligmarkedet, fordi man kunne se, at prisudviklingen for ejerboligmarkedet gik i den gale retning. Og gjorde man ingenting, risikerede man at hele økonomien ville tilte, fordi det generelle ejendomsmarked er så væsentligt for hele samfundsøkonomien, forklarer cheføkonomen. Men skulle der nu ske en form for udsving i den ene eller anden retning på andelsboligmarkedet, vil man kunne se det og reagere på det. Med andre ord betyder det, at vi nu med prisindekset “har en rigtig god temperaturmåler for, hvordan det står til på andelsboligmarkedet,” som Marc Lund Andersen kalder den.