Hvad er der sket i 2024 på andelsboligmarkedet?
Vi er godt inde i 2024 – og der er sket meget på andelsboligmarkedet, siden vi skød et nyt år i gang: Nye grundvurderinger, en ny lov om værdiansættelsesprincipperne og nylige højesteretsdomme, der danner retningslinjer for lignende sager i fremtiden. Vi tager her en status på andelsboligmarkedet 2024.
Kalenderen viser juni måned, og det betyder, at vi nu snart er halvvejs inde i 2024. Og man må sige, at der er sket meget på andelsboligmarkedet på dette halvår. Har du ikke helt kunne følge med i alt der er sket, så frygt ej: Vi tager nemlig en status lige her.
De nye grundvurderinger
I slutningen af december 2023 udrullede Vurderingsstyrelsen, omsider, nye (foreløbige) offentlige vurderinger af landets andelsboligforeninger. Det er første gang siden 2012, at landets andelsboligforeninger får nye vurderinger, og de har derfor været længe ventet. Men siden de blev udrullet, har de nye vurderinger affødt en hel del forundring og kritik:
De nye, foreløbige vurderinger er grundvurderinger og er selvsagt derfor kun vurderinger af foreningernes grunde. Det betyder, at vurderingerne ikke kan benyttes til at værdisætte foreningernes ejendomme, som mange foreninger ellers håbede på var muligt. Det var nemlig muligt førhen med de gamle offentlige vurderinger, der var ejendomsvurderinger. De blev i udskudt i 2013 på ubestemt tid og i 2021 helt afskaffet.
Skønt det var ventet, at de nye vurderinger ville stige (grundet den generelle udvikling på boligmarkedet), mener flere, at stigningerne er uhørt høje. Samtidig frygtes det, at mange foreninger og beboere i dem ikke ville kunne klare de økonomiske følger, der ville komme af stigningerne. Denne kritik har flere foreninger i fællesskab adresseret i en henvendelse til Skatteudvalget.
Flere foreninger har også i forbindelse med at de fik deres nye vurdering, erfaret, at den var langt højere end deres gamle offentlige vurdering eller valuarvurdering, der begge er vurderinger af både grund og ejendomme. Foreninger, såvel som forskellige aktører på andelsboligmarkedet, finder det yderst ulogisk, at en vurdering, der alene vurderer en grund, kan være højere end den samlede vurdering af både grunden og ejendommen på den.
Ydermere beretter flere aktører og foreninger om flere uforklarlige skævheder på vurderinger af stort set ens nabogrunde. Både aktører og foreninger finder det absurd, at foreninger, der huser i næsten identiske ejendomme, og ovenikøbet deler gård, kan få vidt forskellige vurderinger.
Endeligt kritiseres hele vurderingsmodellen, der anses for uigennemsigtig og fuld af vilkårligheder, herunder de føromtalte skævheder. Ifølge Vurderingsstyrelsen, der står bag vurderingsmodellen, er udgangspunktet for en vurdering foreningens grundværdi samt grundens ‘bedste økonomiske benyttelse’ (i ubebygget stand).
Vurderingsstyrelsen selv har flere gange udtalt, at de ikke mener, at kritikken er berettiget og maner til ro. Det har vi belyst i artiklen her, som ser nærmere på bekymrings- og kritikpunkterne af de nye, foreløbige grundvurderinger.
Ny lov om værdiansættelsesprincipperne er trådt i kraft
I 2024 er den længe ventede lov om værdiansættelsesprincipperne for en andelsbolig også kommet – af nogle kendt som L 111. L 111 ændrer i værdiansættelsesprincipperne af andelsboligforeninger. Den nye lov har ligeledes været længe ventet. Det var nemlig meningen, at en ny lov skulle erstatte de føromtalte offentlige ejendomsvurderinger, der blev udskudt i 2013 og afskaffet helt i 2021.
I sommeren 2022 blev der omsider fremsat et lovforslag, L 32, af den da siddende boligminister, Christian Rabjerg. L 32 blev fremsat den 5. oktober 2022, men bortfaldt som følge af, at der kom folketingsvalg.
Den 9. februar 2023 meldte den nye SMV-regering så, at den ville fremsætte L 32 i sin oprindelige form allerede den 11. februar – så to dage efter meldingen. Men L32 blev ikke fremsat og regeringen var i tiden efter fåmælt. I sommeren 2023 satte to regeringspartier ord på beslutningen om at udsætte det længe ventede lovforslag, men ordene gav ikke megen klarhed. Landets andelsboligforeninger måtte igen, igen vente på nyt.
Og nyt kom der så i år, mere præcist den 4. april 2024. Her vedtog Folketinget nemlig L 111, der ændrer i værdiansættelsesprincipperne af andelsboligforeninger. Lovændringen bestemmer, at landets andelsboligforeninger kan regulere deres offentlige vurdering efter nettoprisindeksering, så vurderingen følger inflationen. Desuden blev der ændret i gyldigheden af valuarvurderinger. Førhen var valuarvurderinger gyldige i 18 måneder (og et regnskabsår), og nu er de gyldige i 42 måneder (og tre regnskabsår).
L 111 trådte i kraft allerede den 15. april 2024 og muliggør, at andelsboligforeningerne kan benytte de ændrede vurderingsprincipper, så snart foreningerne har afholdt deres generalforsamlinger.
Værdiansættelsesprincipperne efter den 15. april:
Landets andelsboligforeninger har efter den 15. april 2024 disse måder at fastsætte værdien af foreningens ejendomme på:
- Anskaffelsesværdien
- En valuarvurdering, der er gyldig i op til 42 måneder (og tre regnskabsår)
- Den offentlige vurdering. Man kan enten vælge at benytte den offentlige vurdering, som den blev udstedt tilbage i 2012, eller vælge at regulere den efter nettoprisindekset.
Højesteretsdomme har betydning fremadrettet
Højesteret har haft sit at se til her i 2024 med flere andelsboligdomme. Afgørelserne har betydning for landets andelsboligforeninger, fordi afgørelserne vil være retningslinjer for behandlingen af lignende sager i fremtiden.
Ansvar ved renovering i privat andelsbolig
På baggrund af en dom fra 2023, fæstet af Højesteret, har ABF valgt at ændre i standardvedtægterne. Sagen angik, at håndværker under en renovering af en andelshavers badeværelse borede hul i et vandrør. Hullet resulterede i, at der kom vand ned til underboen og i andelsboligforeningens kælder og medførte skade på ejendommen. Det endte med, at både andelsboligforeningen og underboen skulle betale for skaderne, som opstod ifm. andelshaverens renovering. Jf. vedtægterne kunne andelshaver ikke stilles til ansvar for skaderne, der under renoveringsprocessen indtræf på fællesarealerne og hos underboen.
På baggrund af sagen ændrede ABF i standardvedtægterne, så andelsboligforeninger er sikrede i tilfælde af fejl under private renoveringer i andelsboligen. Tilføjelserne kan findes i §10 og §20 i ABF’s standardvedtægter. Både ABF samt flere ejendomsadministratorer anbefaler, at ændringerne tilføjes i foreningers egne vedtægter for at være bedst sikret ved renoveringssituationer i fremtiden.
Læs mere om sagen her: “Højesteretsdom får ABF til at ændre standardvedtægterne”
Bestyrelsens oplysningspligt i forbindelse med salg
I februar 2024 blev der afsagt dom i en sag om et salg af en andelsbolig – og dommen understreger vigtigheden i, at bestyrelser respekterer deres oplysningspligt til at informere sælger og køber om, at prisen kan ændre sig på baggrund af en ny vurdering af foreningens ejendom. Sagens kerne var, at en bestyrelse, mens et salg blev gennemført, var bekendt med, at en værdistigning af foreningen lå for døren, men informerede ikke sælger herom. Højesteret fandt, at bestyrelsen ikke i tilstrækkelig grad varetog sælgers interesser, fordi bestyrelsen jf. deres oplysningspligt ikke informerede sælger om værdistigningen.
Det er almindelig praksis, at en bestyrelse skal godkende prisen ved et salg samt sikre, at boligen ikke sælges til en ulovlig høj pris. Men nyt er, at bestyrelsen ved et salg skal orientere sælger, såfremt der mellem parternes underskrifter og bestyrelsens godkendelse af aftalen, opstår ændringer, som betyder, at sælger kan få mere for sin bolig. Derfor er det særlig vigtigt, at bestyrelser er opmærksomme på deres oplysningspligt.
Læs mere om sagen her: “Højesteret: Andelsboligforening har oplysningspligt ved ny valuarvurdering”
Køber af andelsbolig har ret til erstatning af fuldt tab
Ligeledes i februar 2024 afsagde Højesteret dom i en sag om sælgers erstatningsansvar ved selvbyg. Sagen drejede sig om en købsaftale mellem en køber og sælger, hvor der i købesummen indgik forbedringer, herunder forbedringer på et badeværelse, som var selvbygget. Men køber kunne senere konstatere mangler ved badeværelset, herunder flere ulovligheder. Højesteret fandt, at sælger var erstatningsansvarlig, fordi manglerne ved badeværelset skyldtes renovering, der ikke var udført håndværksmæssigt korrekt. Højesteret fastslog, at erstatningsbeløbet ikke begrænsede sig til kun de 21.904 kr., køber betalte for forbedringerne, men omfattede derimod det fulde tab, det vil sige alle udbedringsomkostningerne, som en skønsmand vurderede til 47.140 kr.
Dommen slår fast, at køber har ret til erstatning for fuldt tab, såfremt det vurderes, at sælgeren har handlet ansvarspådragende.
Læs hele dommen her.
Hvad kan vi forvente af 2. halvår af 2024?
Det forventes, at Regeringen vil præsentere deres boligudspil engang her i 2024. Det beretter flere, herunder Altinget og ABF. Boligudspillet forventes at indbefatte landets andelsboliger, men pt. har vi ikke megen information om udspillet.
Ifølge ABF taler fakta imidlertid ikke for at ændre meget ved andelsboligerne, der ifølge Danmarks Statistik har været sikre og stabile i deres prisudvikling. Desuden Dertil viser undersøgelser, at andelsboligen har en vigtig rolle for fællesskaberne, og at man risikerer at rokke ved balancen på boligmarkedet ved at pille ved boligformen.
Vi følger naturligvis med her på Andelsportal.dk og opdaterer løbende i takt med, at der kommer nyt.