Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Rohde & Hansen Ejendomsservice ApS

Ny lov om værdiansættelsesprincipperne er her

Omsider skete det. Den 4. april 2024 vedtog Folketinget L 111, en ny lov, der ændrer i værdiansættelsesprincipperne af andelsboligforeninger. Landets andelsboligforeninger får nu en gratis måde at fastsætte værdien af deres ejendomme på. Den nye lov gør det nemlig muligt for foreningerne at regulere deres offentlige vurdering efter nettoprisindeks, så vurderingen følger inflationen.

Der er nyt på den politiske front. For i går, den 4. april 2024, vedtog Folketinget L 111, en ny lov, der ændrer i værdiansættelsesprincipperne af andelsboligforeninger. Og det betyder, at landets andelsboligforeninger, der har ventet på nyt i mere end 10 år, kan se frem til gratis at kunne værdisætte deres ejendomme. Lovændringen bestemmer nemlig, at landets andelsboligforeninger kan regulere deres offentlige vurdering efter nettoprisindeks, så vurderingen følger inflationen.

Landets andelsboligforeninger har i mange år ventet på nyt om værdiansættelsesprincipperne af foreningernes ejendomme. Førhen benyttede mange foreninger den offentlige vurdering til at fastsætte værdien af deres ejendomme, men siden 2012 har Vurderingsstyrelsen ikke udstedt nye offentlige vurderinger af andelsboligforeningers ejendomme – og kommer heller ikke til det. Det betyder, at foreningerne enten har måtte benytte en offentlig vurdering, der baserer sig på 2012’s boligmarked, benytte anskaffelsesværdien, der ej heller følger inflationen, eller benytte en årlig valuarvurdering.

Værdiansættelsesprincipperne i dag

Frem til april 2024 har landets andelsboligforeninger haft tre måder at fastsætte værdien af foreningens ejendomme på:

  1. Anskaffelsesværdien
  2. En valuarvurdering, der er gyldig i 18 måneder (og et regnskabsår)
  3. Den offentlige vurdering (der blev udstedt tilbage i 2012)

Ændringerne af værdiansættelsesprincipperne

Lovændringen har helt konkret betydning for to af de tre værdiansættelsesprincipper. Som omtalt vil ændringen gøre det muligt for andelsboligforeninger, der bruger den offentlige vurdering at regulere værdien i den efter nettoprisindeks. Det betyder, at vurderingen vil følge inflationen i samfundet og på den måde tage højde for priserne på dagens boligmarked (i modsætning til tidligere).

Ydermere sker der en ændring i gyldigheden af valuarvurderingen, som mange benytter i dag. Som sagt benytter mange andelsboligforeninger en valuarvurdering, fordi den tager højde for dagens boligmarked. Valuarvurderingen, der i dag er gyldig i et år, er en dyr post for mange af landets foreninger, især de små. Som en hjælp til de foreninger, der benytter en valuarvurdering, ændres gyldigheden heraf til tre år. Det betyder, at foreningerne ikke nødvendigvis skal købe en ny valuarvurdering hvert år, men kan nøjes med en hvert tredje år.

Hos ABF skaber det nye lovforslag glæde:

Med den nye lov er der endelig fundet en løsning for andelsboligforeningerne. Det er virkelig en glædens dag i rigtig mange foreninger

udtaler Hans Erik Lund, Landsformand i ABF, i en pressemeddelelse

Hans Erik Lund tilføjer: “En ordentlig løsning er noget, vi i ABF har kæmpet virkelig hårdt for gennem flere år, og vi er glade for, at man fra politisk side med vedtagelsen af loven, vil hjælpe de foreninger, der er i klemme.”

Værdiansættelsesprincipperne efter den 15. april:

Landets andelsboligforeninger har efter den 15. april 2024 disse måder at fastsætte værdien af foreningens ejendomme på:

  1. Anskaffelsesværdien
  2. En valuarvurdering, der er gyldig i op til 42 måneder (og tre regnskabsår)
  3. Den offentlige vurdering. Man kan enten vælge at benytte den offentlige vurdering, som den blev udstedt tilbage i 2012, eller vælge at regulere den efter nettoprisindekset.

Den forlængede gyldighedsperiode af valuarvurderingen træder ligeledes i kraft fra den 15. april af. Det vil sige, at en forening, der f.eks. har et regnskabsår, der følger kalenderåret, kan bruge en valuarvurdering, som blev udarbejdet slut 2023 til brug af foreningens 2023-regnskab, til fastsættelsen af værdien på andelsboligerne på 2024-, 2025-, og 2026-generalforsamlingerne.

Det anbefales, blandt andre af ABF, at man som forening drøfter sine muligheder, gerne i samråd med revisor, på generalforsamlingen. Har I afholdt jeres årlige generalforsamling, må I vente til næste år eller kalde ind til en ekstraordinær generalforsamling.

Ønsker jeres forening at fortsætte med den praksis, foreningen benytter i dag, kan den naturligvis også dette.

Hvad siger valuarerne om en tre-årig valuarvurdering? Læs her –>.

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

20 kommentarer

Interessant at det er netto prisindekset man kan regulere med og ikke boligpris indekset, som er noget helt andet:
Nettoprisindeks de sidste 10år: ca. 20%
Boligprisindeks (m2 pris) de sidste 10år her på Nørrebro: ca.90%

I de større byer, hvor boligpriserne stiger mest, vil loven betyde at de foreninger der fortsætter med en indeksregulereret off.vurdering (anno 2012), vil komme længere og længere fra priserne på det øvrige boligmarked.
Det tænker jeg vil stavnsbinde folk til andelsforeningerne i endnu højere grad end i dag, men også at andelsmarkedet reelt vil være et separat boligmarked ift. ejermarkedet, fordi priserne er så ulige.

Er det korrekt at man ikke kan regulere prissætningen mellem valuarvurderinger ved at opskrive med netto prisindekset?
Hvis der er tre år mellem valurvurderinger vil andelsværdien jo stige i hop, fremfor mere løbende, som ejerboliger gør, hvilket kan føre til at en forening får en stor runde salg hvert tredje år, men at folk derimellem venter på næste valuarvurdering, hvilket allerede sker hos os i dag.

Hvad så med folk, som har solgt deres bolig lige inden denne nye lov – de går glip af hele stigningen, og den nye ejer får så i princippet inflationsstigningen helt tilbage fra 2012, selvom de ikke har boet i boligen i den periode?

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Morten,
Tak for din kommentar. For god ordens skyld vil jeg lige gøre dig opmærksom på, at det kun er den offentlige ejendomsvurdering fra 2012, der kan indeksprisreguleres.
I en andelsboligforening vil det altid være sådan, at det er flertallet på en generalforsamling, der vedtager foreningens andelskrone. Det er derfor flertallet, der afgør, hvordan andelskronen sættes og også generalforsamlingen, der afgør om en forening eksempelvis skal begynde at benytte en valuarvurdering, hvis de ikke længere mener, at deres nuværende ejendomsvurdering er retvisende.
Bor man i en forening, der ikke har ønsket at indhente en valuarvurdering, men derimod har beholdt den oprindelige ejendomsvurdering fra 2012 kan jeg godt forstå, at det er frustrerende, at loven har ladet vente på sig så længe. Det har været mulighed for at benytte sig af en reguleringsklausul, når andelsboligen sælges. Er det tilfældet ved dit salg? Og en nylig højesteretsdom har også netop afgjort, at foreningen havde oplysningspligt overfor sælger om en kommende prisstigning i forbindelse med andelsboligsalg. Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/hoejesteret-andelsboligforening-oplysningspligt-ved-ny-valuarvurdering/
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk

Hej Maria

Tak for svar.

Jeg solgte min andelslejlighed, som var vurderet efter den offentlige ejendomsvurdering fra 2012, i slutningen af 2023, og det er nu netop blev vedtaget, at værdien skal indeksprisreguleres. På den måde virker det til, at køber får en gevinst for en regulering baseret på en tidsperiode de ikke har ejet andelen, og sælger/jeg står med inflationstabet.

Jeg vidste desværre ikke, at det var muligt at udarbejde en reguleringsklausul, ellers havde jeg helt sikkert gjort det, da det på salgstidpunktet virkede til, at der ville komme ændringer i priserne på offentligt vurderede andelsboligforeninger inden for en begrænset tidsperiode.

AvatarGitte Sandal

Hvor finder man den offentlige vurdering reguleret med netto-prisindekset?

Michelle NielsenMichelle Nielsen

Hej Gitte

Mange tak for din besked. Her skal der en beregning til, der tager udgangspunkt i foreningens seneste ansatte ejendomsværdi samt udviklingen i nettoprisindekset fra oktober 2012 og frem til og med nettoprisindekset for oktober 2023. Jeg vil anbefale, at jeres forening tager fat i revisor, der kan hjælpe hermed.

De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk

AvatarKim Vindbjerg

Hej
Vi er en lille andelsforening, der har valgt at fastfryse valuarvurderingen fra før 1. juli 2020. Det har sparet os for en en række nye valuarvurderinger (i praksis årligt siden 2020), hvilket er en stor besparelse på vores budget. Vi har lige haft generalforsamling, og der besluttede vi at fastholde fastfrysningen. I dagens marked, tænker jeg, vi kan fortsætte med dette en del år endnu. Fordelen er jo, at vores andelsværdi ikke kan falde (men selvfølgelig heller ikke stige).

Påvirker den nye lovgivning ovenstående?

Nicole MikkelsenNicole Mikkelsen

Hej Kim
Mange tak for din besked.
I den nye lov om værdiansættelsesprincipperne skrives følgende:
Herudover indeholder § 5, stk. 3 en bestemmelse om, at vurderinger iht. § 5, stk. 2, litra b og c, som er foretaget inden den 1. juli 2020 kan fastholdes på ubestemt tid, dog kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdien. Bestemmelsen, der blev indsat i andelsboligloven ved lov nr. 819 af 9. juni 2020 om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Øgede energikrav ved anvendelse af § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene og fastfrysning af vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme), har til formål at imødegå fald i andelsværdien som følge af den samtidigt indført ændring af reglerne om lejefastsættelse ved gennemgribende moderniseringer efter boligreguleringsloven § 5, stk. 2 (nuværende lejelov § 19, stk. 2).
Altså kan I fortsat anvende jeres fastfrosne valuarvurdering fra før 1. juli 2020.
Mange hilsner
Nicole/Andelsportal.dk

AvatarJane Kristensen

Hvordan finder man ud af, hvad nettoprisindekset er? Og kan man også her bruge en del af den forøgede værdi som en buffer i andelsforeningens ‘fælleskasse’ som man kan ved en valuarvurdering?

AvatarUffe Møller

Det er ikke korrekt, der er 4 muligheder:
3. Den senest ansatte ejendomsværdi (litra c i loven)
4. Den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter nettoprisindekset (litra d i loven)

Michelle NielsenMichelle Nielsen

Hej Uffe

Mange tak for din besked. Det er helt korrekt, at det er muligt at benytte den senest ansatte ejendomsværdi. Jeg kan godt se, at det lyder som om, at man kun har mulighed for at benytte den senest ansatte ejendomsværdi såfremt den nettoprisindekseres. Jeg har nu tydeliggjort i artiklen, at foreningen selv kan vælge, om den ønsker at prisindeksere den senest ansatte ejendomsværdi.

De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk

Vil man fortsat kunne fastholde og anvende en valuarvurdering udarbejdet før 31. maj 2020 uændret værdiansættelse af ejendommen?

Nicole MikkelsenNicole Mikkelsen

Hej Mads
Mange tak for din kommentar.
Med den nye lov er en valuarvurdering gyldig i op til 42 måneder. Derfor vil en valuarvurdering fra 2020 være forældet og ikke mulig at anvende, såfremt jeres forening ikke har fastfrosset jeres valuarvurdering fra før 1. juli 2020.
Rigtig god dag til dig.
Mange hilsner
Nicole/Andelsportal.dk

AvatarHelle Ebsen

Hvis foreningen anvender den offentlige vurdering. Betyder det så, at de med et snuptag kan opskrive deres andelsværdi med ca. 20% (ændringen i pristallet fra 2012 til 2023)

Michelle NielsenMichelle Nielsen

Hej Helle

Mange tak for din kommentar. Det skal tages op på en generalforsamling og stemmes igennem, men vælger man at indeksere den med nettoprisindekset, vil man kunne opskrive andelsværdien ift. Danmarks Statistiks årlige indeks.

De bedste hilsner,
Michelle / Andelsportal.dk

Hejsa,
Er det rigtigt forstået at det også gælder med tilbagevirkende kraft, så en forening kan fortsætte med at bruge en vurdering, der allerede er lavet i 2022 eller 2023?

Nicole MikkelsenNicole Mikkelsen

Hej Anders
Mange tak for din kommentar. Ja, det er rigtigt forstået, at andelsboligforeningen kan anvende en valuarvurdering fra 2023 eller 2022 til dette årsregnskab. Faktisk kan valuarvurderingen være udarbejdet ultimo 2021 til brug for foreningens årsregnskab frem på en generalforsamling i april 2024. Denne valuarvurdering kan dog kun danne grundlag for fastsættelse af andelsværdien på denne ene generalforsamling, idet gyldighedsperioden for valuarvurderingen vil være udløbet medio 2025.
Mange hilsner
Nicole/Andelsportal.dk

Viser 0 af 20 kommentarer