Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Østjysk Tagbyg ApS

Tvivl: Bliver lovforslag for prissætning af andelsboliger fremsat?

Flere og flere undrer sig over, hvad der sker med lovforslag om prissætning af andelsboliger. Det blev fremsat i oktober sidste år men bortfaldt på grund af folketingsvalget. Den nye SMV-regering meldte ud, at lovforslaget ville blive fremsat igen tidligere på året, men det er endnu ikke sket. Hvorfor?

Landets andelshavere får trænet deres tålmodighed. Værdiansættelsesprincipper for andelsboligforeningers ejendomme har nemlig i mere end ti år været genstand for usikkerhed og under “lovmæssig fornyelse”.

Det startede tilbage i 2013, da de offentlige ejendomsvurderinger blev udskudt på ubestemt tid, fordi de var fejlbehæftede. I februar 2021 blev de offentlige vurderinger af andelsboligforeningers ejendomme afskaffet helt.

En ny lov skulle træde ind som erstatning for de offentlige ejendomsvurderinger, men først i sommeren 2022 kunne daværende boligminister Christian Rabjerg fremsætte et lovforslag (også kendt som L32) med nye forslag til andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper. Lovforslaget blev fremsat 5. oktober 2022 – men efterfølgende skudt til hjørne, da der kort efter blev udskrevet folketingsvalg.

I februar 2023 blev det meldt ud, at den nye SMV-regering ville fremsætte lovforslaget i sin oprindelige form allerede 11. februar. Det fremgik af lovkataloget “Forventede fremsættelser i den resterende del af folketingsåret 2022-23“, som Statsministeriet udsendte 9. februar 2023.

Både Altinget, Berlingske, ABF og vi her på Andelsportal.dk skrev, at lovforslaget, L32, var på vej i folketinget.

Men noget har sat en kæp i hjulet for L32.

Hvor bliver lovforslaget af?

L32 har betydning for, hvordan landets mere end 200.000 andelshavere kan prissætte deres andelsboliger. Hvordan vender vi tilbage til.

Som tidligere beskrevet er der mange andelshavere, der har ventet længe på at få afklaring, og flere har henvendt sig til Social-, Bolig og Ældreministeriet for at høre, hvornår lovforslaget bliver fremsat.

Men ministeriet er uklare i deres udmeldinger om, hvorvidt lovforslaget bliver fremlagt.

I et skriftligt svar til Andelsportal.dk skriver ministeriets pressetjeneste:

“Lovforslaget vedr. andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper blev fremsat 5. oktober 2022, men bortfaldt som følge af udskrivelsen af folketingsvalget. Social-, Bolig- og Ældreministeriet har ikke mulighed for at oplyse nærmere om, hvornår en eventuel fremsættelse af lovforslaget vil finde sted.”

Social- Bolig og Ældreministeriet

Redaktionen på Andelsportal.dk har set yderligere to andre skriftlige svar med samme formulering, som er sendt til andelshavere, når de har henvendt sig og spurgt ind til L32.

Særligt brugen af ordet “eventuelt” og det faktum, at lovforslaget endnu ikke er blevet fremlagt, får flere til at sætte spørgsmålstegn ved, hvad der sker.

Valuarvurderinger med tre års gyldighed

Helt centralt i L32 var en forlængelse af valuarvurderingernes gyldighed. De skal forlænges fra at kunne gælde i 42 måneder fremfor 18 måneder. Årsagen hertil er, at man vil skåne foreninger, der vil overgå til en valuarvurdering, for udgifter til en opdateret vurdering hvert år, da en valuarvurdering kan være en stor udgift for de små foreninger.

I tillæg til forlængelsen af valuarvurderingers gyldighed skulle de offentlige ejendomsvurderinger for andelsboliger, der typisk ikke er opdateret siden 2012, nettoprisindekseres én gang årligt, så den seneste offentlige vurdering ikke udhules af inflationen.

Særligt den del, der omhandler en forlængelse af valuarvurderingerne, har været genstand for kritik, fordi markedsværdien kan ændre sig en del over tre år.

Stiller køber i vanskelig situation

Peter Ryaa, der er DiplomValuar og står bag firmaet Valuaren har beskæftiget sig med vurdering af andelsboligforeningers ejendomme i mange år. Han finder lovforslaget meget problematisk, fordi boligmarkedet kan ændre sig meget over en treårig periode:

“Det problematiske ved det lovforslag, der blev fremlagt er, at der er sket en del ændringer på boligmarkedet det seneste år. Renten er steget og boligpriserne kan være faldet. Derfor kan du som andelshaver stå i en uheldig situation, hvor du køber en andelsbolig til en værdiansættelse, der er forældet, fordi den er baseret på en vurdering, der blev lavet for flere år siden,” siger han.

“Iværste fald kan køber blive teknisk insolvent kort tid efter købet. Vi kan slet ikke forstå lovforslaget, det er helt uden sund fornuft. Ingen har sat sig ind i hvad det kan betyde for køberne af andelsboligerne,”

DiplomValuar Peter Ryaa.

Det er svært at være forbruger i et sådant marked og det kan også forringe potentielle andelskøberes muligheder for at få et andelsboliglån. Bankerne risikovurderer nemlig de enkelte foreninger i forbindelse med oprettelse af andelsboliglån og det bliver sværere at gennemskue, hvilken ejendomsvurdering andelskronen er baseret på, når foreningen risikovurderes.

Valuarvurderingen er ikke længere markedskonform

Per-Henrik Schultz-Jensen, der ligeledes er valuar og står bag PH-Erhverv, gør også opmærksom på problemstillingen ved at fastlåse valuarvurderingen i op til tre år:

“Det betyder, at hvis ejendomsmarkedet ændrer sig inden for den treårige periode, som valuarvurderingen vil være gældende, vil andelsboligforeningen ikke få en markedskonform og retvisende værdiansættelse af deres ejendom. Er der stigende priser på det aktuelle ejendomsmarked kan det medføre, at sælger ikke kan være sikker på at få den rigtige pris for sin andelsbolig. Og hvis ejendomsmarkedet er faldende, kan køber ikke være sikker på om der betales for meget for andelen,” siger han.

Usikkerhed om andelsboligforeningens værdi kan medføre, at der opstår tvivl om værdien af en andelsbolig:

“I værste fald kan en potentiel køber/sælger vælge at sige, at når værdien af en andelsbolig er baseret på en valuarvurdering, der eksempelvis er to år gammel, ønsker vedkommende ikke at købe andelsboligen, før der foreligger en opdateret valuarvurdering, der afspejler den aktuelle markedsværdi for foreningens ejendom, og dermed værdien af andelsboligen,” udtaler Per-Henrik Schultz-Jensen.

Regnskabsmæssig udfordring

Per-Henrik Schultz-Jensen mener ligeledes, at flere aspekter gør lovforslaget, som det blev fremstillet, problematisk. Først og fremmest påpeger han, at lovforslaget kan komme i konflikt med den gældende regnskabsvejledning:

“Der er ikke umiddelbart overensstemmelse mellem lovforslaget som det oprindeligt var udformet og den regnskabsvejledning for andelsboligforeninger, der gælder i dag. Udfordringen har jeg drøftet med flere revisorer,”

Per-Henrik Schultz-Jensen

I det oprindelige udkast til L32 står der i afsnit 3.1.3: “Det er ydermere Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at der regnskabsmæssigt ikke er noget til hinder for, at en valuarvurdering anvendes henover tre år, eftersom andelsboligloven allerede efter eksisterende regler bl.a. giver mulighed for at anvende en fastfrosset valuarvurdering (og offentlig vurdering) på ubestemt tid…”

Men ifølge Per-Henrik Schultz-Jensen består problematikken i, at der i henhold til regnskabsvejledningen for andelsboligforeninger skal forelægge en dagsværdi til brug for foreningens årsregnskab én gang om året. Derfor er formuleringen, som er benyttet i lovforslaget ovenfor, ikke umiddelbart i overensstemmelse med regnskabsvejledningen for andelsboligforeninger.

“Regnskabslovgivningen, som den er i dag, vil ikke passe til en valuarvurdering, der kun fornyes hvert tredje år – og det er en udfordring,” siger han.

Andelsportal.dk har forsøgt at få en kommentar fra Venstres boligordfører Heidi Bank, som også er valuar, men hun er ikke vendt tilbage inden deadline.

Hvad mener du? Er din tålmodighed ved at slippe op? Skal valuarvurderingen forlænges, så den er gyldig i tre år? Del gerne dine kommentarer i kommentarfeltet nedenfor.

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

14 kommentarer

AvatarHenrik Hafstrøm

Hej,
Jeg har i dag ( 4. oktober 2023) set om L32 er med i regeringens lovkatalog for 2023/24, men kan ikke se det. Kan I kaste yderligere lys over det.
Mvh. Henrik Hafstrøm

Er der noget nyt ift. de nye ejendomsvurderinger for andelsboliger? Vil de træde i kraft per 1.1.2024?

Det er et stort problem. Måske særligt i små andelsforeninger, hvor nogle (meget dominerende) bestyrelsesmedlemmer gerne vil opkøbe lejligheder til en lav pris og derfor gør alt for at holde andelskronen så lav som mulig.

Det er fuldstændigt håbløst, at politikkerne fastholder, at der skal være en boligmasse, hvor prisen holdes kunstigt lav. I en by som KBH, hvor cirka 1/3 af alle boliger er andelsboligerne gør det:

1. at andelsboligejerne aldrig kan få mulighed for at skifte til ejerbolig, da markederne ikke følger hinanden. Og det er ens naboer der tilfældigvis bestemmer, hvor meget andelskronen skal være på, samt hvilken valuar der skal vælges.
Beslutningen bliver altså truffet i samme fora (generalforsamlingen i andelsboligforeningen), som dem der bestemmer, om taget skal skiftes eller om hastigheden på internettet skal sættes op. Et fora hvor der i øvrigt kan være meget forskellige interesser alt efter om du har i sinde at blive boende eller sælge din andel i nærmeste fremtid.

2. at priserne på ejerboliger presses kunstigt højt op, da man giver flere adgang til at kunne købe bolig på det københavnske boligmarked, når 1/3 af byens boligmasse er kunstigt lavt prissat. Dette resulterer i, at kun dem med de gode netværk kan få fat i andelsboliger, og for ejerboligmarkedet betyder det, at priserne presses i vejret, da der er mange flere om buddet til at købe disse boliger.

Eneste holdbare løsning er at sætte markedet for andelsboliger frit, så prisen følger markedsudviklingen. Dette vil være sundt for både andelsboligmarkedet og ejerboligmarkedet.

I forhold til at der skal være boliger til en fair pris i KBH, så mener jeg ikke, at det skal være andelsboligejerne, der skal lide under dette. I stedet burde kommunen bygge en tilpas mængde boliger, der udbydes til priser, så der også kan være plads til rengøringsmedhjælperen, sosu-medarbejderen og sygeplejerskerne i KBH.

Eventuelt kunne finansieringen af disse boliger ske ved at indføre beskatning på gevinst ved salg af boliger. Det er alt andet lige mere fair, at folk bliver millionærer ved at have et job, fremfor som nu, hvor det kan ske ved, at du tilfældigvis ejer en bolig i den rigtige kommune.

Selvfølgelig kommer der et lovforslag – det er blot hvordan det bliver udfærdiget. Det lovforslag der bortfald da valget blev udskrevet var jo kun en lappeløsning og baseret på ABF og deres anbefalinger. Så jeg håber på at politikerne er i gang med at omformulere forslaget, så det bliver et forslag hvor ALLE andelshavere gives lige vilkår og muligheder – og også går så vidt at lovbestemme at andelsforeningerne skal fastsætte en retvisende andelskrone, Som det er nu er der ca 20% af andelsforeningerne der endnu ikke har en valuarvurdering og som også fastholder en kunstig lav andelskrone, som gør mange andelshavere stavnsbundne til deres bolig. Det er på ingen måde rimeligt at det er vores naboer der på en generalforsamling således bliver herre over om jeg f.eks. har råd til at flytte andre steder hen end internt i foreningen. Det skal der laves om på.

AvatarFlemming Larsen

Andelskronen (hvadenten den bygger på valuarvurdering eller en offentlig vurdering) er jo blot et låg der lægges på salgsprisen. Det er altid køber, der afgør, hvad han vi betale. Hvilken interesse skulle andelsforeningen have i at lægge yderligere låg på i form af forskelige buffere, for at sikre kommende købere mod et fald i andelsværdien?

Avatarjan asmussen

Andelsboligforeningerne har jo altid mulighed for at få en ny aktuel valuarvurdering, hvis de ønsker at være opdateret i markedets prisudvikling.
Med venlig hilsen
Jan Asmussen, andelshaver i andelsboligforeningen Baldersgade 61 – 63, 2200 København N

Naturligvis vil en Valuar være imod at en valuarvurdering skal gælde i 3 år. Det er jo det, de tjener penge på. Som der så rigtig skrives i i artiklen, så er det en stor udgift hvert år for en lille forening, så mon ikke de fleste Andelsforeninger ser frem til et lovforslag med forlængelse på 3 år for valuarvurdering vil blive vedtaget.

AvatarOle Bjarrum

Per-Henrik Schultz-Jensen Har ret og peger på en væsentlig pointe vedr dagsværdi og 3- årig valuarvurdering.

Værdiansættelsen af andelsboliger er et kæmpeproblem. Uanset om man vælger anskaffelsespris, den +10 år gamle offentlige vurdering eller en 3 år gammel fastfrossen valuarvurdering (jvf. Blackstone indgrebet) undertrykkes den reelle “markedspris”.
Derudover kan foreningen beslutte at afsætte betydelige reserver til værdiregulering, kurssikring, fremtidig vedligeholdelse eller “uspecificeret” regulering.
Dette betyder, at mange er stavnsbundne i en andelslejlighed, som de ikke har råd til at sælge, fordi resten af markedet er steget. I praksis åbner dette døren på vid gab for sorte penge, nepotisme og andre unoder – alene fordi den utidssvarende lovgivning tillader at værdiansættelesmetode og beregning af andelskronens værdi manipuleres.

AvatarOle Vinsten

Er fuldstændig enig i udmeldingen fra Gert! Et pulserende boligmarked, der delvis styres af markedskræfterne (udbud & efterspørgsel). Hvorfor skal betingelserne være anderledes, når der tales køb/salg af andelsboliger? Kan en andelsbolig omsættes til den maksimale andelsværdi, så vel lig med tilfredshed hos såvel køber som sælger! Kan andelsboligen ikke omsættes til den maksimale andelsværdi? Jamen så træder markedskræfterne vel i spil? Her ikke anderledes end ved alle andre former for handel! Må vel konstateres et andelsboligmarked, hvor det politiske system har mistet totalt fodfæste! DESVÆRRE!

Jeg kunne ikke være mere enig med dig – tak for konstruktivt indspark i debatten.

Viser 0 af 14 kommentarer