lovændringerLovforslagoffentlig ejendomsvurderingValuarvuderingvurderingsmetode

Ændring af ejendomsvurderingslov vedtaget: Slut med offentlige vurderinger af andelsboligforeninger

Lov om ændring af ejendomsvurderingsloven er vedtaget og betyder en afskaffelse af offentlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger.

Mange andelsboligforeninger og andelshavere har i den senere tid afventet udfaldet af lovforslaget “L107: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love”. Loven indebærer nemlig, at de offentlige ejendomsvurderinger af erhvervsejendomme ikke vil blive udarbejdet fremadrettet. Andelsboligforeningernes ejendomme hører til i kategorien for erhvervsejendomme og med lovforslaget bliver andelsboligforeningernes offentlige ejendomvurderinger dermed afskaffet.

I dag d. 23.2.21 er loven endelig vedtaget og de andelsboligforeninger, der har ventet på en opdateret ejendomsvurdering har derfor ventet forgæves.

Resumé af L107
Der foreslås bl.a. en ny model for fastsættelse af grundværdier for erhvervsejendomme, således at disse ansættes med udgangspunkt i værdien ved en alternativ anvendelse som beboelse, der vil skulle nedskaleres. Som følge heraf foreslås det, at der ikke fremadrettet skal ansættes ejendomsværdier for erhvervsejendomme. Desuden foreslås det, at grundværdier for boligudlejningsejendomme fastsættes efter samme principper som for ejerlejligheder.

Kilde: Lovforslaget på ft.dk

Andelsboligforeninger mister en værdiansættelsesmetode

Det kom bag på mange, da regeringen i oktober 2020 pludseligt varslede, at de ville droppe de offentlige ejendomsvurderinger af erhvervsejendommene. Det betyder nemlig, at andelsboligforeningerne mister en af de tre værdiansættelsesmetoder, som andelsboligforeninger i dag kan benytte sig af, når andelskronen og dermed andelenes værdi skal sættes. Idag kan andelsboligforeninger sætte foreningens ejendomsværdi ud fra fra tre principper: anskaffelsesværdien, valuarvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering. Sidstnævnte har andelsboligforeningerne dog ventet på længe.

Tilbage i 2013 blev de offentlige ejendomsvurderinger nemlig fastfrosset, fordi systemet var fejlbehæftet. I mellemtiden har flere foreninger valgt at skifte over til en valuarvurdering for at få en opdateret værdi af deres foreningsejendom. Mange har dog tålmodigt ventet på at den offentlige ejendomsvurdering igen ville blive klar til deres ejendom, men de har nu ventet forgæves.

ABF: Andre løsninger skal findes

ABF – Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation – har tidligere kaldt lovforslaget ”stærkt bekymrende” i en pressemeddelelse. I et høringssvar fra december 2020 skriver de følgende:

“Vi (red. ABF) mener samtidig, at der skal findes andre løsninger på værdiansættelsen af andelsboligforeningers ejendomme, hvis den offentlige ejendomsvurdering afskaffes som forslået. Vi bakker derfor op om, at der skal nedsættes et udvalg.”
Høringssvar fra ABF, 3. december 2020

Det er oplyst, at regeringen vil nedsætte et udvalg, der skal belyse andelsboliglovens værdiansættelsesprincip i lyset af afskaffelsen af de offentlige ejendomsvurderinger. Udvalget skal i god tid inden de offentlige ejendomsvurderinger oprindeligt skulle være udsendt komme med løsninger og anbefalinger.

Hvorfor skulle den offentlige ejendomsvurdering afskaffes?

Bevæggrundende for ændringen af ejendomsvurderingsloven er klar: Opgaven har simpelthen været for vanskelig. I et skriftligt svar til Berlingske oplyser skatteminister Morten Bødskov, at der har været et behov for at “udvikle mere enkle og gennemskuelige modeller til vurdering af erhvervsejendomme, herunder for leje- og andelsboliger”.

Afskaffelsen af de offentlige ejendomsvurderinger skal dermed reducere de udfordringer der kunne komme i udviklingen af det nye ejendomsvurderingssystem.

Hvad gør de foreninger, der har ventet på en offentlig ejendomsvurdering?

Det fremgår ikke af lovforslaget, at reglerne i andelsboligloven bliver ændret. Derfor kan foreninger, der har benyttet den fastfrosne offentlige ejendomsvurdering fra 2012 forsat benytte sig af den til andelskroneværdiberegningen. Vil foreningerne have en opdateret ejendomsvurdering skal de derimod kontakte en valuar.

Hvad betyder lovændringen for dig?
Hos Andelsportal.dk er vi i fuld gang med at indhente reaktioner fra andelsboligmarkedets parter. Bliver din forening påvirket af lovforslaget eller har du en mening om loven, så tøv ikke med at smide en kommentar nedenfor eller skriv til os på [email protected].

Opdateres….

Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.
Kommentarer

Er det godt eller dårligt nyt for nuværende andelshavere? Forventes ændringen f.eks. at medføre en stigning eller et fald i maksimalprisen på andelsboliger i København som er vurderet efter offentlig ejendomsvurdering?

skriv et svar

    Hej JB

    Tak for dit gode og relevante spørgsmål. Ligesom du søger vi og andre relevante aktører fortsat dybdegående svar på netop dette. Vi har endnu ikke hørt hvad konsekvenserne vil være, men vi ved nu, at andelsboligforeninger, der benytter en offentlig ejendomsvurdering vil blive nødt til at skifte til en valuarvurdering, hvis de ønsker en opdateret vurdering.

    Vi opdaterer artiklen løbende.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 2 måneder siden

Hej.
Så alle andelsboliger, der stadigvæk har stadigvæk bruger den offentlige ejendomsvurdering vil blive nødt til at bruge anskaffelsesværdien eller en valuar vurdering – er det ikke korrekt forstået?

Hvornår træder dette i kraft fra?

skriv et svar
Andreas - 2 måneder siden

    Hej Andreas,
    Mange tak for din henvendelse.
    Som jeg læser det, så kan foreninger stadig benytte den offentlige ejendomsvurdering, som de har brugt hidtil. Den bliver bare ikke opdateret, så hvis de vil have en opdateret værdi af ejendommen skal de skifte til en valuarvurdering.
    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 2 måneder siden

Vides der noget om, hvilke ændringer der er foreslået til andelsboligloven i den anledning ?

skriv et svar
Annelise Ersgaard - 2 måneder siden

    Hej Annelise

    Tak for din kommentar. Som det er nu er der ingen ændringer sket i andelsboligloven. Man kan altså sagtens bruge den offentlige ejendomsvurdering man har i dag. Det er en ny vurdering, som man ikke kan få. Der er nedsat et udvalg, der skal se på mulige udfordringer ved forslaget.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 2 måneder siden

Hej igen,

Jeg faldt over denne præsentation:
L 107a – 2020-21 – Endeligt svar på spørgsmål 21_ Spm. om at oversende præsentationen fra den tekniske gennemgang af lovforslaget den 20. januar 2021, til skatteministeren
Link: https://www.ft.dk/samling/20201/lovforslag/l107a/spm/21/svar/1739104/2323356/index.htm

Meld gerne tilbage, hvis I kan afkode hvad side 13 og 14 betyder for andelshavere i København.

I tabellen på side 13 ser det ud til at grundvurderingen for erhvervsejendomme med lejeboliger forventes at stige ca. +20% (95/79) uden nogen skaleringsfaktor. Der står også noget på side 14 om andelsboliger som jeg ikke helt forstår.

skriv et svar

    Hej JB

    Tak for din kommentar og link til præsentationen. Vi har desværre ikke nogle juridiske rådgivere siddende herinde – og jeg vil anbefale, at du tager en ekspert med på råd. Måske I har en administrator i foreningen der kan se nærmere på det?

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 1 måned siden

Hej.
Når man skal låne penge til at købe andelsboligen, så er eller kan være et stort problem for bl.a. førstegangskøbere. Problemet er at kreditforeningerne vurderer ejendommene/andelsboligerne for pengeinstitutterne. Denne er som regel en del lavere end den som valuaren har sat. Dette betyder at en køber kan være nødt til at skulle lægge mange flere penge end den reelle udbetaling for at kunne købe andelen.
Så jeg syntes at en kreditforening, skulle inddrages som værdiansætter også.

skriv et svar
Lene Pedersen - 1 måned siden

Giv mig bare en god grund til, at man fortsat skal have andelsboliger.

skriv et svar
Flemming Larsen - 1 måned siden

Tak for jeres altid gode gennemgang af dette og hint, der vedrører landets ca. 200 andelsboligforeninger.
Så beklageligt, er det lykkedes for Christiansborg politikerne, vel sagtens med assistance fra embedsværket i Skatteministeriet, at total fjerne den offentlige ejendomsvurdering, der til dato har været det væsentlige element i beregning af andelskronens værdi, hos mange af landets andelsboligforeninger. Andelsboligforeninger der over en 10 års periode, med tålmodighed, afventede politisk lovede nye offentlige ejendomsvurderinger, til afløsning af seneste offentlige ejendomsvurderinger af andelsboliger helt tilbage fra 2011/2012. Altså pr. dato, næsten 10 år gamle vurderinger. Ad anførte minder dette politiske krumspring, som rent ”bondefangeri”!
Især må de mange andelsboligforeninger, der tålmodigt har afventet de politisk lovede ændring af de offentlige ejendomsvurderinger af andelsboliger, sidde tilbage med en følelse af politiker svigt! Samme andelsboligforeninger, der muligvis fravalgte muligheden for foretagelse af valuarvurdering, samt eventuel fastfrysning af do, inden den mulighed lukkede ned den 30. juni 2020?
De andelsboligforeninger, der ikke i tide fik eller valgte foretaget fastfrysning af valuarvurdering, idet man i politisk tiltro afventede lovede kommende nye vurderinger, kan nu tvinges ud i årlig valuarvurdering, med dertil tilhørende økonomiske konsekvenser.
Anførte må da takseres, som rent ”BONDEFANGERI”!
Som jeg læser er det oplyst, at regeringen vil nedsætte et udvalg, der skal belyse andelsboliglovens værdiansættelsesprincip i lyset af afskaffelsen af de offentlige ejendomsvurderinger. Så går der nok yderligere 10 år med det!

Til orientering kan oplyses, at vores forening fik fortaget en fastfrysning af valuarvurdering inden datoen 30. juni 2020. En fastfrysning, som foreningens generalforsamling efterfølgende har godkendt vedtaget, som væsentligt element i beregning af andelskronens værdi.

skriv et svar
Ole Vinsten - 1 måned siden

Det var da en god nyhed. Men det bedste havde været hvis der kun havde været én vurderingsmodel. Det kunne gøre andelsmarkedet mere gennemsigtigt.
Langt de fleste foreninger, der ikke allerede har gjort det, vil nok gå over til valuarvurdering nu – de er trods alt ikke så dyre at få foretaget.
Et springende punkt er måske at der er meget store forskelle i de hensættelser forskellige foreninger foretager, nogle gange med begrundelsen om at andelsværdien nødigt skulle falde, hvilket er lidt noget pjat, da det jo er sådan på det øvrige boligmarked. Så fx et regnskab for en københavnsk forening med en valuarvurdering på 330 mio hvor næsten halvdelen var afsat som buffer. Jeg ville være rasende som andelshaver.
Reelt har brugen af den off.vurdering jo stavnsbundet os i foreninger der har brugt den metode, fordi lejlighederne er urealistisk billige og det er umuligt at købe noget andet for det vi kan få for vores lejligheder, medmindre vi drømmen om et lille hus på Lolland.

skriv et svar
John - 4 uger siden
Skriv en kommentar