Højesteret: Andelsboligforening har oplysningspligt ved ny valuarvurdering
Højesterets nylige afgørelse i en sag om salg af en andelsbolig understreger vigtigheden i, at bestyrelser respekterer deres oplysningspligt til at informere sælger og køber om, at prisen kan ændre sig på baggrund af en ny vurdering af foreningens ejendom.
I en sag om et salg af en andelsbolig, slår Højesteret fast, at en andelsboligforening har erstatningsansvar, hvis bestyrelsen ikke oplyser om en ny valuarvurdering til en sælger, da der er tale om “mangelfuld varetagelse af sælgers interesser”. Den konkrete dom, der blev afsagt den 8. februar 2024, understreger vigtigheden i, at bestyrelser respekterer deres oplysningspligt til at informere sælger og køber om, at prisen kan ændre sig på baggrund af en ny vurdering af foreningen.
Højesterets dom af 8. februar 2024
Højesteret har i en dom af den 8. februar 2024 ændret Østre Landsrets dom, hvor en andelsboligforening oprindeligt blev frifundet for erstatningsansvar. Sagen drejer sig om et salg af en andelsbolig, som blev solgt tilbage i 2020. Sælger af boligen solgte den til køber til en pris opgjort efter den offentlige ejendomsvurdering på 212 mio. kr. Begge parter underskrev overtagelsesaftalen den 1. juli 2020, mens bestyrelsen først underskrev aftalen den 7. juli 2020. Men allerede i maj 2020 indhentede bestyrelsen en valuarvurdering af ejendommen. Den 19. maj 2020 modtog foreningen en værdiindikation, der vurderede, at ejendommen ville vurderes til mellem 247-251 mio. kr. Den endelige valuarvurdering fik foreningen den 1. juli 2020, og den lå på 251,85 mio. kr.
Bestyrelsen var derfor bekendt med, at en værdistigning lå for døren, men informerede ikke sælger herom. Og nogle måneder senere, i oktober 2020, valgte foreningen på en generalforsamling at skifte til valuarvurderingen, som deres måde at værdiansætte foreningen på. Skiftet betød, at værdien af andelsboligen, som sælger solgte tilbage i juli samme år, steg med 146.001 kr.
Højesteret fandt i sagen, at bestyrelsen var bekendt med, at ejendommen i valuarvurderingen blev vurderet til et beløb meget højere end det i den offentlige vurdering, da den underskrev aftalen. Højesteret gav derfor sælger medhold i, at bestyrelsen ikke i tilstrækkelig grad varetog sælgers interesser – i og med, bestyrelsen jf. deres oplysningspligt ikke informerede sælger om værdistigningen.
Højesteret gjorde derfor foreningen erstatningsansvarlig for det tab, som sælger led, nemlig et tab på 146.001 kr. Hertil blev foreningen pålagt at betale renter af beløbet samt sagsomkostninger. Dette beløb løb op i omkring 132.000 kr.
Dommen understreger vigtigheden af oplysningspligten
Højesterets dom i sagen understreger vigtigheden af bestyrelsens oplysningspligt. Det er standard praksis, at bestyrelsen skal godkende prisen ved et salg samt sikre, at boligen ikke sælges til en ulovlig høj pris, der strider imod maksimalprisen.
Men nyt er, at bestyrelsen skal orientere sælger, såfremt der mellem parternes underskrifter og bestyrelsens godkendelse af aftalen, opstår ændringer, som betyder, at sælger kan få mere for sin bolig. Derfor er det særlig vigtigt, at bestyrelser er opmærksomme på deres oplysningspligt. Og kommer der, mens en handel er undervejs, ændringer i foreningens vurdering, skal bestyrelsen oplyse herom. På den måde kan sælger vælge, om handlen skal skubbes til efter en generalforsamling eller gøre brug af en prisreguleringsklausul i aftalen, der tager højde for en stigning. Det skal dog stå i vedtægterne, at man kan gøre brug af en reguleringsklausul, før man i praksis kan det.