Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Altan.dk

De nye grundvurderinger til andelsboligforeninger er kommet

De foreløbige 2023-vurderinger af grundværdier for ejendomme ejet af andelsboligforeninger er kommet. For de fleste vil vurderingen være højere end den tidligere vurdering. Vurderingerne er udgangspunktet for ejendomsskatterne i 2024, hvor nye skatteregler træder i kraft.

Vurderingsstyrelsen har udsendt de foreløbige 2023-vurderinger af grundværdier for ejendomme ejet af andelsboligforeninger, der hører under erhvervsejendomme. Det er første gang siden 2012, at landets erhvervsejendomme får en ny offentlig vurdering – og der er sket meget på boligmarkedet siden 2012. Derfor vil de nye vurderinger for de fleste være højere end den tidligere vurdering. De nye vurderinger er som sagt foreløbige.

Vurderingerne bygger på en ny model, som blev vedtaget i 2021. Vurderingsmodellen tager udgangspunkt i værdier for ejerboliger. Herefter nedskaleres grundværdien afhængigt af ejendommens anvendelse. Der tages udgangspunkt i værdier for ejerboliger, fordi der på ejerboligmarkedet sker flere handler. At der sker flere handler, gør, ifølge Vurderingsstyrelsen, ejerboligmarkedet til et bedre datagrundlag.

Langt de fleste vil som sagt få en højere vurdering. Derfor har man fra politisk side af aftalt tiltag, som afbøder virkningerne af de højere vurderinger. Skatterne stiger nemlig ikke i samme takt med vurderingerne.

Opfordring: Kig vurderingerne grundigt igennem

ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, opfordrer foreningerne til at kigge vurderingerne grundigt igennem. For allerede nu står det klart, at vurderingerne flere steder er voldsomme og ved siden af, særligt i København

Jan Hansen, direktør i ABF, fortæller: “Vi oplever helt uforklarlige forskelle på vurderinger af grundene for naboejendomme. Der er eksempler med foreninger, der deler gård, hvor der er op mod 50 procent forskel på grundvurderingerne – og andre, hvor grundvurderingerne er dobbelt så høje på den anden side af gaden. Det var jo netop skævheder og forskelle, som de nye vurderinger skulle gøre op med”.

Direktøren tilføjer, at det særligt er problematisk for dem, der står og skal sælge, samt problematisk, at det er ikke muligt at klage.

Foruden at opfordre til, at foreningerne kigger deres nye vurderinger godt igennem, opfordrer ABF ligeledes Vurderingsstyrelsen til at korrigere åbenlyse fejl allerede nu.

Stigningsbegrænsninger træder også i kraft i 2024

Andelsboligforeninger betaler grundskyld (men ikke ejendomsværdiskat, som boligejere for eksempel ligeledes betaler). Grundskylden beregnes på baggrund af foreningens grundværdi, der fastsættes af Vurderingsstyrelsen. Og nu er det den foreløbige 2023-vurdering, som grundskylden i 2024 beregnes på baggrund af.

Andelsboligforeninger og andelsboligejere beskattes ikke af værdierne for ejendomme, de bor i. Årsagen er, at andelsboligejerne ikke ejer ejendommen, men ‘blot’ har brugsret til dem. Derfor er jeres nye vurdering ligeledes af grundværdien (det vil sige, grunden, ejendommen ligger på) og ikke af ejendomsværdien.

Grundskyldspromillen, der afgør, hvor stor en promille af grundværdien, som foreningen skal betale grundskyld af, fastsættes af den kommune, som foreningen ligger i. Som følge af ændringer i boligskattereglerne sker der pr. 01.01.2024 store ændringer i grundskyldspromillerne, der sænkes markant. Men skønt de sænkes, stiger grundskylden for mange – og derfor er der indført en stigningsbegrænsning på grundskylden, så stigningen sker gennem flere år.

I 2024 hedder det, at grundskylden maksimalt kan stige 2,8 % ift. det, man har betalt i 2023. Derefter hedder det, at er der sket en stigning i grundskylden, kan den maksimalt stige med 4,75 procent årligt indtil den fulde grundskyld betales. Sagt på en anden måde, så modtager andelsboligforeninger en skatterabat, der reduceres årligt. Rabatten reduceres år for år, indtil foreningen betaler den fulde grundskyld – og i takt med at rabatten reduceres, stiger skatten.

Til TV2 udtaler Curt Liliegren, direktør i Boligøkonomisk Videnscenter, at virkningerne af de nye vurderinger er “til at overse rent økonomisk”. Hertil forklarer han, at stigningen i vurderingerne er helt naturlige:

“Siden vi sidst havde en offentlig vurdering, er ejendomsværdierne steget, og derfor er det naturligt med en stigning. Etageejendomme har været vurderet kunstigt lavt, og inde i de store byer kommer der en voldsom stigning i grundværdier. Det er derfor, man har været nødt til at nedsætte grundskyldspromillerne”, siger Curt Liliegreen til TV2.

Vurderingsstyrelsen estimerer, at grundværdierne i for eksempel København er mere end tidoblet siden 2012.

Ikke muligt at klage

Er man uenig i sin vurdering, er der ikke så meget at gøre – det er nemlig ikke muligt at klage, da der er tale om foreløbige vurderinger. I visse, særlige tilfælde er det muligt at få ændret den foreløbige vurdering. Der sker dog uden om det normale klagesystem.

Vurderingsstyrelsen meddeler, at forventningen er, at de foreløbige vurderinger ikke vil afvige særligt fra de endelige vurderinger, der er klar engang i 2025-2026. Når man modtager sin endelige 2023-vurdering, genberegnes og efterreguleres ejendomsskatterne.

Læs mere –> Hvad betyder de nye boligskatteregler for os, der bor i andelsbolig?

Hvad betyder vurderingerne for priserne på andelsboliger?

Mange andelshavere vil gerne vide, hvilken betydning de nye vurderinger har for deres andelskrone. Med andre ord: hvad betyder en ny vurdering for, hvad foreningens ejendomsværdi er og dermed også for prisen på de individuelle andelsboliger.

Først og fremmest er det vigtigt at huske på, at de nye vurderinger er af grundværdier og ikke ejendomsværdier. Med den nye metode fastsætter Vurderingsstyrelsen kun en grundværdi for erhvervsejendomme og ikke længere en ejendomsværdi. Det skyldes, at både grundskylden og dækningsafgiften nu udelukkende beregnes på baggrund af grundværdien.

Det er dog stadig væsentligt at følge med i, hvordan de nye vurderinger af erhvervsejendomme kommer til at påvirke markedet. Mange andelsboligforeninger får ejendommens værdi vurderet efter en valuarvurdering. Valuarvurderinger tager udgangspunkt i handlen af udlejningsejendomme og hvis de nye vurderinger kommer til at påvirke handlen af udlejningsejendomme, så kan det muligvis påvirke markedet.

På Andelsportal.dk følger vi emnet og opdaterer, når der er nyt.

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

19 kommentarer

Meget høje grundvurderinger vil påvirke boligafgift/huslejen i andelsboliger efter de første 10 år. Det vil mærkes i storbyer med tårnhøje vurderinger. Før har andelsboliger været billigere boliger, og også for unge og ældre. Om 10 år tilnærmes huslejen ejerboliger. Enten stiger huslejen, og beboersammensætningen ændres, eller vedligehold mindskes, mens kliaændringer øges. Hvad kan der gøres ved det?

Hej,

Tak for en god artikel.

Hvordan kommer andelskronen påvirkes af inflationen som varet det sidste år?
I og med at hele verldensmarket blevet påvirket, så borde jo også priserne på andelsboliger blive det?

Tak
Anna

Michelle NielsenMichelle Nielsen

Hej Anna

Mange tak for din besked. Den højere inflation har ført til rentestigninger for mange, og stigende renter kan føre til fald i værdien af andelsboligforeningernes ejendomme, herunder de enkelte boliger. Det vil formentlig ske ifølge Dansk Ejendomsmæglerforening. I decembers 2023 sendte Vurderingsstyrelsen nemlig nye vurderinger ud af andelsboligforeningers grundværdier, samt er et nyt boligskattesystem trådt i kraft: https://www.andelsportal.dk/nyheder/de-grundskyld-lavere-vurdering/.

De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk

AvatarJakob Lindhardt

Hvad betyder for andelskronen i en andelsforening når grundværdien er steget?
Jeg bor i en andelsforening med ca 80 andele hvor grundværdien er steget med ca 125.000.000 kr.

Mvh Jakob

Michelle NielsenMichelle Nielsen

Hej Jakob

Mange tak for din kommentar. Fordi de nye vurderinger er af grundværdier og ikke ejendomsværdier, kan man ikke bruge vurderingerne som metode til at beregne andelskronen.

De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk

Hej
Vores lille ABF er underlagt en meget stram og restriktiv lokalplan. Grunden er fuldt udnyttet. Der er ingen byggeret. Boligerne, som blev opført i 2006, repræsenterer en værdi af en eller anden størrelse som pt. ikke er defineret.
Vi anvender off EV til værdiansættelse af andelskronen. Grundlaget eksisterer som bekendt ikke længere. Så der udestår en intern drøftelse, og enighed på næste GF, om det fremtidige grundlag for værdiansættelse. De fleste andelshavere vil mig bekendt gerne undgå udgiften til en valuar. Kommer der snart et nyt udspil og lovforslag om ændring af andelsboligloven, som kommer vores ABF og mange andre til undsætning?
Vores ABF vil se kritisk på den nye foreløbige off GV, som er steget fra kr. 23,2 mio. til kr. 101,4 mio.
Samtidigt ser vi, at den ene nabo, en privat udlejningsejendom, steg fra off GV kr. 37,5 mio. til kr. 317,6 mio. og en anden meget nært liggende almen udlejningsejendom, steg fra off GV kr. 26,5 mio. til kr. 308,5 mio. Hvordan ser i vores mulighed for medhold i en påklage, når den mulighed åbnes?
Godt nytår!

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Knud,
Mange tak for din henvendelse. Vi ved desværre ikke, hvornår der er nyt om det lovforslag, der vedrører prissætning af andelsboliger. Du kan læse mere her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/lovforslag-andelsboliglovens-vaerdiansaettelsesprincipper/
Vi kan desværre ikke udtale os om muligheden for medhold i en påklage, men det lyder bestemt som om, at I skal gøre et forsøg. Vurderingsstyrelsen har selv skrevet i et notat at andelsboligforeninger kunne forvente en tidobling af deres grundværdi, så det er ikke usædvanligt med høje stigninger. Jeg har også læst om foreninger, der har fået deres grundværdier forhøjet med 20- og 30-doblinger.
Jeg håber, at I finder en god løsning.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk

Kan I uddybe det, I skriver om stigningerne: “Derefter hedder det, at er der sket en stigning i grundskylden, kan den maksimalt stige med 4,75 procent årligt indtil den fulde grundskyld betales.”

Et eksempel: En andelsboligforening i provinsen havde i 2022 en grundværdi på 725.000 kr. og betalte 28,5 promille årligt i grundskyld svarende til 20.662 kr.

Efter den nye vurdering og 20% skatterabat er grundværdien nu sat til 3.350.000 kr, men grundskylden er nu “kun” 9,6 promille. Det giver en grundskyld i 2024 på 32.160 kr, men der er, som I skriver, indført et stigningsloft på 2,8% i 2024, så grundskylden ender i 2024 derfor på ca. 21.200 kr.

Men hvad sker der så i årene derefter? I skriver, at grundskylden maksimalt kan stige med 4,75 procent (vel procentpoint?) årligt. Er det indtil den ender på de 28,5 promille? Hvis det er endestationen, vil det i eksemplet ovenfor jo betyder, at foreningen ender med at betale 28,5 promille af de 3.350.000 kr, hvilket er 94.500 kr. og dermed 4,5 gange mere, end de 20.662 kr. der blev betalt i 2023.

Er det korrekt? Forhåbentlig ikke.

AvatarKlara Mendoza

Kære Michelle

Tak for svar. Det er uanstændigt, hvis foreningerne ikke kan få lov at bruge de nye vurderinger. Det kan ikke være vores problem, at ikke de får talt det hele med i vurderingen, og at så må vi nøjes med den, som den er, med de mange fejl og mangler det indebærer. Men urimeligt at betale skat af en høj vurdering, hvis man ikke kan bruge den som vurdering til at sætte andelskronen.

Michelle NielsenMichelle Nielsen

Hej Klara

Tak for at dele dine inputs. Og du er bestemt ikke alene om at synes, at det er utilstrækkeligt, at mange vurderinger er uforklarlige. Som vi også berører i artiklen, kritiserer blandt andet ABF, at der er skævheder i manges vurderinger.

De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk

AvatarKlara Mendoza

https://vurdst.dk/nyheder/foreloebige-ejendomsvurderinger-paa-vej-til-ejere-af-erhvervsejendomme

De nye ejendomsvurderinger er kommet.

Jeg forstår ikke helt, hvorfor vurderingsstyrelsen kalder den den nye ejendomsvurdering siden 2012. Så er det vel den værdi, som andelsforeningerne kan bruge som off. ejendomsvurdering, uanset at de nye vurderrer grunden helt på månen og til gengæld murstene til negativ værdi.

Er der en lov imod, at vi bare kan bruge de nye vurderinger, for så kan vi spare valuar udgiften. Det må vel gælde som en offentlig vurdering, også selvom de sætter en pris, som var det en tom grund

Michelle NielsenMichelle Nielsen

Hej Klara

Mange tak for din besked. I andelsboligloven står der, at foreningens formue ansættes af én af følgende tre værdier: Anskaffelsesprisen, en valuarvurdering eller ‘den seneste ansatte ejendomsværdi’ – og de nye vurderinger er ikke af ejendomsværdierne, men grundværdierne). Du kan læse mere her: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2020/1281

De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk

Ok, jeg gider ikke at læse en masse som måske, måske ikke er relevant for mig, så det er måske min egen skyld, men jeg læser at det er ejendomsvurdering – ikke grund, men ejendom.
Og jeg spørger mig selv – og nu også dig – om hvorfor jeg har fået denne artikel, for i listen, ser jeg ikke min andelsboligforening, og jeg har da læst så meget, at jeg har læst at dette er erhvervs ejendomme….
Eller er jeg helt galt på den ?
Jaja, kommunikation er en svær en…………………
Mvh Morten

Michelle NielsenMichelle Nielsen

Hej Morten.

Tak for din kommentar. Vi har forsøgt at tydeliggøre, at der er tale om vurderinger af grundværdier og ikke ejendomsværdier. Mystisk at din adresse ikke fremgår af listen, for jo, andelsboliger vurderes som erhvervsejendomme. Måske Vurderingsstyrelsen kan afklare for dig, hvor du kan se vurderingen.

De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk

AvatarHannah Mia Hendriksen

Tak for alle de gode informationer. Jeg undrer mig imidlertid over, at man i (fx) det seneste nyt fra jer synes at kunne risikere at skabe forvirring i forholdet ml. ejendoms-og grundvurdering. Det er udmærket, at der senere i opslaget gøres tydeligt opmærksom på, at det det handler om hér, er GRUND- og ikke ejendomsvurdering, men ikke desto mindre lyder overskriften “De foreløbige 2023-vurderinger af andelboligforeningers ejendomme er kommet. …” og linket til jeres nyhed bærer også ordet ejendomsvurdering.

Det er ret uheldigt. Og ærgerligt.

Michelle NielsenMichelle Nielsen

Hej Hannah

Mange tak for din kommentar. Du har helt ret, og ret i, at det kan skabe forvirring. Jeg har derfor forsøgt at gøre det tydligere i artiklen, at der er tale om vurderinger af grundværdier og ikke ejendomsværdier.

De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk

Does this mean that if the building was values as “offentlig vurdering” now that value has increased? I have checked and the value of the building in the link you provided is 30% higher than the value of the building in 2021.
Should we then expect the price of the individual flats to increase by 30% then ?

Thanks

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Javier.
Nej, desværre.
De nye vurderinger er af grundværdier og ikke ejendomsværdier. Med den nye metode fastsætter Vurderingsstyrelsen kun en grundværdi for erhvervsejendomme og ikke længere en ejendomsværdi. Det skyldes, at både grundskylden og dækningsafgiften nu udelukkende beregnes på baggrund af grundværdien.
En andelsbolig er desuden sammensat via en andelskroneberegning. Læs mere om dette her: https://www.andelsportal.dk/emne/andelskrone/
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk

Viser 0 af 19 kommentarer