Hvad betyder de nye boligskatteregler for os, der bor i andelsbolig?
Selvom du bor i en andelsboligforening, er det en rigtig god ide, at du går op i de nye boligskatter, der træder i kraft den 1. januar 2024. For som andelshaver påvirkes du af de nye vurderinger og skatter i det omfang, din andelsboligforening berøres af eventuelle stigninger i grundskylden. Få en status her.
Den 1. januar 2024 træder nye boligskatteregler i kraft, og derfor har landets ejerboliger gennem de seneste par måneder fået nye ejendomsvurderinger. Men som andelsboligejer må man vente lidt endnu, for de nye vurderinger af andelsboliger er først klar engang i 2025. Men de nye boligskatteregler får alligevel betydning for dig, der bor i andelsbolig. Bliv klogere lige her.
Andelsboligforeninger betaler ikke ejendomsværdiskat, men betaler grundskyld (en beskatning af grunden i ubebygget stand). Grundskylden beregnes som en promille på baggrund af ejendommens grundværdi, men siden 2012 har Vurderingsstyrelsen ikke udstedt nye ejendomsvurderinger. Der skulle nemlig et nyt ejendomsvurderingssystem til, så mellem 2014-2020 har man taget udgangspunkt i grundværdien fra 2012. I 2021 begyndte man så at udrulle de nye vurderinger – men kun af ejerboliger. Vurderingerne af landets andelsboliger ventes først klar i 2025. Dog har ændringerne i skattereglerne alligevel betydning for dig som andelshaver, for som andelshaver påvirkes du af de nye vurderinger og skatter i det omfang, din andelsboligforening berøres af eventuelle stigninger i grundskylden.
Vidste du?
Andelsboligforeninger betragtes som erhvervsejendomme, og Vurderingsstyrelsen har først de offentlige vurderinger af erhvervsejendommene klar fra 2025 af. Vurderingsstyrelsen oplyser, at når erhvervsejendommenes grundværdier vurderes, vil de i stor udstrækning bygge på modeller, der svarer til dem, der benyttes i vurderingen af ejerboligers grundværdi.
En foreløbig vurdering kommer inden udgangen af 2023
Skønt vurderingerne af andelsboligerne ikke er klar, skal grundskylden stadig betales. Grundskylden betales som en promille af grundværdien (der baseres på den offentlige vurdering af grunden), og den såkaldte grundskyldspromille fastsættes af den kommune, som foreningen ligger i. Men som følge af de ændrede boligskatteregler sker der fra 1. januar 2024 store ændringer i grundskyldspromillerne. Generelt er grundskyldspromillerne sat ned, fordi det ikke er meningen, at kommunerne skal tjene skattekroner, selvom ejendomsvurderingerne stiger.
For at promille og vurdering passer sammen, når de nye promiller træder i kraft, får andelsboligforeningerne foreløbige vurderinger for 2023 inden udgangen af selvsamme år. Disse er endnu ikke offentliggjort. Men det er disse foreløbige vurderinger, som grundskylden beregnes på baggrund af.
Når vurderingerne for 2021 er klar – engang i 2025 – genberegnes og efterreguleres grundskylden. I 2022 og 2023 har foreningen i praksis skulle betale skat af en 2021-vurdering, men den var ikke klar, dengang skatterne blev beregnet. Foreningen har derfor betalt skat af en foreløbig grundskyld. Når den er klar, genberegnes og efterreguleres grundskylden for 2022 og 2023.
Når vurderingerne for 2023 er klar – engang i 2025/2026 – genberegnes og efterreguleres grundskylden igen, såfremt den foreløbige 2023-vurdering ikke er lig den endelige 2023-vurdering.
Læs også: Offentlige ejendomsvurderinger til andelsboligforeninger afskaffes
Grundskyldspromillerne 2024
Som sagt er grundskyldspromillerne generelt sat ned, fordi det ikke er meningen, at kommunerne skal tjene skattekroner på dem, selvom vurderingerne stiger. Grundskyldspromillen vil være mindst i Frederiksberg kommune med 3,1 promille, mens den vil være højest i Varde kommune med 17,7 promille.
Kigger man på det største procentvise fald, har Frederiksberg det største fald på 87 procent, efterfulgt af KBH med et fald på 85 procent. Kigger man på det mindste procentvise fald, har Struer et fald på 32 procent, efterfulgt af Morsø med et fald på 38 procent. I gennemsnit reduceres promillesatserne med 61 procent.
Fra 2024 vil Skatteforvaltningen tage over for kommunerne med hensyn til opkrævning. I det nye skattesystem ændres praksis for opkrævning af grundskyld for andelsboligforeninger. Fra 2024 vil grundskylden blive opkrævet i to årlige rater gennem Skatteforvaltningens opkrævningssystem, Skattekontoen. Opkrævningen foregår ikke længere via kommunens ejendomsskattebillet. Andelsboligforeninger vil modtage et digitalt brev og skal foretage betalingen via skat.dk/tastselverhverv.
Også en stigningsbegrænsning træder i kraft
Fra 2024 træder en stigningsbegrænsning i kraft, der betyder, at sker der en stigning i grundskylden, kan den maksimalt stige med 4,75 procent årligt indtil den fulde grundskyld betales. Sagt på en anden måde, så modtager andelsboligforeninger en skatterabat, der reduceres årligt. Rabatten reduceres år for år, indtil foreningen betaler den fulde grundskyld – og i takt med at rabatten reduceres, stiger skatten. Stigningsbegrænsningen indføres, fordi grundskylden for mange vil stige til trods for de reducerede grundskyldspromiller. Det skyldes, at mange får fastsat en væsentligt højere grundværdi med de nye ejendomsvurderinger.
Hertil gælder det i 2024, at grundskylden ikke kan stige mere, end den ville med de aktuelle regler. I 2024 kan din grundskyld derfor maksimalt stige 2,8 procent i forhold til det, du har betalt her i 2023.
18 kommentarer
Kære
Tak for muligheden at stille spørgsmål.
Jeg bor i en andelsbolig forening i København. jeg kan se af min forskudsopgørelse at den er justeret i forhol til grundskyld og ejendomsværdiskat. Jeg får 4000kr. mindre udbetalt hver måned.
Jeg kan ikke finden ogen steder hvor det bremgår hvilket beløb SKAT er kommet frem til? kun at jeg får mindre udbetalt.
I artiklen står der at man som hadnelsbolig havere ikke skal betal ejendomsværdigskat, men det skriver skat jeg gør.
Hej Tina
Mange tak for din kommentar. Det er korrekt, at man som andelsboligejer ikke skal betale ejendomsværdiskat. Jeg vil råde dig til at kontakte SKAT og høre dem ad.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Jeg bor i Farum og har en andelsbolig i en forening der nu stiger fra 15 mill til 58 mill. Dette gør at vi alle stiger ca 1000-1500 i boligafgift. Kan det virkelig passe.
Hej Esther
Mange tak for din besked. Nu kender jeg ikke regnestykket, men det er sandsynligt. Husk dog på, at der er en stigningsbegrænsning i 2024 og en udfasningsperiode, der løber frem til 2040. Det vil derfor ikke være allerede nu, at boligafgiften stiger med ca. 1000-1500 kr., men noget der sker gradvist.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Jeg har købt en andelslejlighed 15 januar 2024.
Får jeg så ikke skatterabat? Eller gælder den nye boligskat for alle uanset tidspunkt for deres køb?
På forhånd tak
Hej Lise,
Tak for din henvendelse, som du kan læse i denne artikel er skattereglerne anderledes for dig, der bor i andelsbolig.
Skatterabatten, som du kender den fra private boligejere er derfor ikke aktuel for dig.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Det som alle spørger om, og alle artikler i dagbladene lægger op til, er der ingen som svarer på:
Hvad betyder de nye vurderinger for andelsværdierne (andelskronen)?
De tidligere stigninger på ejerboligmarkedet har ikke spillet så meget ind på andelsboligerne, da de jo hører under “erhvervsejendomme”.
Men nu er der kommet nye (foreløbige) vurderinger på erhvervsejendomme (og herunder udleje og andelsforeninger). Så hvad kan man forvente at det får af indflydelse på andelskronen?
Der er nogen som bruger de gamle ejendomsvurderinger til at fastsætte deres andelskrone, men mange bruger valuarvurderinger. Og valuarvurderinger lægger sig jo netop op af prisen på erhvervsejendomme.
Hej Jesper.
Mange tak for din kommentar.
Vi har skrevet lidt mere om emnet her:
https://www.andelsportal.dk/nyheder/nye-ejendomsvurderinger-er-kommet/
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Som sagt er grundskyldspromillerne generelt sat ned, fordi det ikke er meningen, at kommunerne skal tjene skattekroner på dem, selvom vurderingerne stiger. Grundskyldspromillen vil være mindst i Frederiksberg kommune med 3,1 promille, mens den vil være højest i Varde kommune med 17,7 promille.
Kommentar: Grundskyld på andelsboliger opkræves vel også af Staten fra 2024 og ikke kommunerne?
Hej Eivind,
Mange tak for din henvendelse.
Ja, det er helt korrekt. Fra 2024 vil andelsboligforeninger fra blive opkrævet grundskyld i to årlige rater via Skatteforvaltningens opkrævningssystem, Skattekontoen. Opkrævningen sker altså ikke længere via kommunens ejendomsskattebillet. Vi sørger for at tilføje det i artiklen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Jeg har købt en andelslejlighed 15 januar 2024.
Får jeg så ikke skattefradrag?
På forhånd tak
Indviklet men godt, tydeligt og forståeligt forklaret 👍
Hej Helle
Mange tak for din kommentar. Jeg er rigtig glad for at høre, at du synes om artiklen.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hvor kan man som andelsejer se, hvor meget grundskylden er i ens andelsforening?
I vores andelsforening er der ca 20 andelsboliger og 10 ældreboliger (leje) som kommunen står for og derudover er der 1 ejerbolig som lejes ud.
For ca 1 år siden blev bygninger og udearealer til en ejerforening. Ejerforeningen består af (så vidt jeg har forstået det, kan nemlig ikke få lov at se regnskaber m.m.) andelsforeningen, ejeren af ejerboligen og kommunen. Jeg kender ikke fordelingstallet.
Måske mit spørgsmål ikke hører til her, men mangler simpelthen oplysninger, som det ikke har lykkedes mig at komme i besiddelse af og kan ikke finde ejerforeningen offentligt.
Har henvendt mig til vores administrator i andelsforeningen, men hun siger hun ikke har regnskabet eller andre dokumenter, da hun ikke er administrator for ejerforeningen. Men administrator var med til at stifte ejerforeningen, så det stiller jeg mig tvivlende omkring. Har bedt vores nye bestyrelse om at få lov til at kigge regnskaberne igennem, men dette er ikke lykkedes endnu.
Tilbage til mit spørgsmål. Hvor finder man oplysningerne om grundskyld? Står det i årsrapporten eller er det kommunen man skal spørge/søge online?
Hej Joan
Mange tak for din henvendelse. Jeg er faktisk ikke sikker på, men jeg kunne forestille mig, at det er via foreningens skattekonto (på skat.dk), at man finder oplysningerne. Du kan læse mere her: https://skat.dk/erhverv/betaling-og-skattekonto/skattekontoen. Man har som udgangspunkt ret til indsigt i foreningens dokumenter, så jeg vil råde dig til at høre bestyrelsen ad igen, om det ikke er muligt at få lov til at kigge i regnskaberne.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Tak for fin artikel, der beskriver boligskatteregler pr. 1. januar 2024. Nye Boligskatteregler der også berører andelsboliger. Umiddelbart virker de nye regler ikke til fremme af forståelsen, set i relation til de nuværende eksisterende kringlede beregninger af ejendomsskatten, også for andelsboligforeninger. I nutiden udgør grundværdien skattegrundlaget for de kommunale ejendomsskatter. Har jeg ret i det?
Den kommunale ejendomsskat blanket består for nok de fleste andelsboligforeninger af følgende værdier: Ejendomsværdi, Grundværdi, Skattegrundlag (baseret på kommunal grundskyldspromille), samt fradrag i grundværdien for forbedringer. I sidstnævnte gøres opmærksom på, at fradrag for forbedringer bortfalder efter 30 år, hvilket jeg har erfaret, har overrasket foreningers bestyrelser. En overraskelse, der naturligvis vil kunne medføre store stigninger i ejendomsskatten. Har jeg også ret i den formulering?
Mange tak for denne artikel og tak fordi I fulgte op på min anmodning om at beskrive reglerne. Det er meget nyttigt – og nemmere at forstå nu pba. artiklen.
Man skal virkelig holde tungen lige i munden med de skatteregler…
Hej Mathias
Mange tak for din kommentar. Vi værdsætter at få både inputs og forslag, så mange tak 🙂 Jeg er glad for, at du synes om artiklen, og ja, du har helt ret – skattereglerne er et kringlet emne. Jeg håber, at flere finder den nyttig ligesom du.
Rigtig god weekend.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Viser 0 af 18 kommentarer