ny vurderingsmetodeoffentlige ejendomsvurderingervaluarvurdering

Andelsboligforeninger kan komme i klemme med afskaffelse af offentlige vurderinger

Mange andelsboligforeninger og andelshavere har afventet udfaldet af lovforslaget “L107: Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love”. Loven indebærer nemlig, at de offentlige ejendomsvurderinger af erhvervsejendomme ikke vil blive udarbejdet fremadrettet. Andelsboligforeningernes ejendomme hører til i kategorien for erhvervsejendomme og med lovforslaget bliver andelsboligforeningernes offentlige ejendomsvurderinger dermed afskaffet.

Andelsboligforeninger mister en værdiansættelsesmetode

Det kom bag på mange, da regeringen i oktober 2020 pludseligt varslede, at de ville droppe de offentlige ejendomsvurderinger af erhvervsejendommene. Det betyder nemlig, at andelsboligforeningerne mister en af de tre værdiansættelsesmetoder, som andelsboligforeninger i dag kan benytte sig af, når andelskronen og dermed andelenes værdi skal sættes. Før lovændringen kunne andelsboligforeninger sætte foreningens ejendomsværdi ud fra tre principper: Anskaffelsesværdien, valuarvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering. Sidstnævnte har andelsboligforeningerne dog ventet på længe.

Tilbage i 2013 blev de offentlige ejendomsvurderinger nemlig fastfrosset, fordi systemet var fejlbehæftet. I mellemtiden har flere foreninger valgt at skifte over til en valuarvurdering for at få en opdateret værdi af deres foreningsejendom. Mange har dog tålmodigt ventet på at den offentlige ejendomsvurdering igen ville blive klar til deres ejendom, men de har nu ventet forgæves. I dag er det ca. to tredjedele af landets andelsboligforeninger, der benytter sig af en valuarvurderinger.

Hvorfor skulle den offentlige ejendomsvurdering afskaffes?

Bevæggrunden for ændringen af ejendomsvurderingsloven er klar: Opgaven har simpelthen været for vanskelig. I et skriftligt svar til Berlingske oplyser skatteminister Morten Bødskov (s), at der har været et behov for at “udvikle mere enkle og gennemskuelige modeller til vurdering af erhvervsejendomme, herunder for leje- og andelsboliger.”

 

Afskaffelsen af de offentlige ejendomsvurderinger skal dermed reducere de udfordringer der kunne komme i udviklingen af det nye ejendomsvurderingssystem.

Behov for alternative løsninger

ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation)  har tidligere kaldt lovforslaget “stærkt bekymrende”. Og da lovforslaget blev stemt igennem meddelte de, at det “for ABF er vigtigt, at et politisk flertal ikke bare fjerner en offentlig vurdering uden at forholde sig til balancen på boligmarkedet. Skal andelsboliger hægtes af boligmarkedet? Ønsker politikerne, at alle andelsboligforeninger skal valuarvurderes? De problemstillinger mangler der svar på.”

Blackstone og corona

Lovændringen kom i kølvandet på den såkaldte Blackstone-aftale. Aftalen er oprindeligt udformet for at komme problemer med den såkaldte Blackstone-finte til livs. I de senere år har mange lejere kæmpet med, at investeringsselskaber opkøber den udlejningsejendom, de bor i, for at modernisere den. Med afsæt i den daværende boliglovs paragraf 5.2 kan udlejerne hæve huslejen på baggrund af den netop gennemførte modernisering. Aftalen betød blandt andet, at andelsboligforeninger får mulighed for at fastfryse valuarvurderinger, der er blev indhentet og lå klar hos andelsboligforeningen, inden loven trådte i kraft den 1. juli 2020. Andelsboligforeninger, der ikke fik udarbejdet en valuarvurdering inden den 1. juli 2020 kan ikke længere nå at få udarbejdet en valuarvurdering, som kan fastfryses.

Det har været kompliceret for mange andelsboligforeninger at sætte sig ind i de nye regler der gjaldt på andelsboligmarkedet – og særligt i en periode med corona, hvor forsamlingsforbud har medført udfordring med afvikling af generalforsamlinger.

Mange andelsboligforeninger er kommet i klemme

På Andelsportal.dk har mange frustrerede andelsboligforeninger henvendt sig, da forudsætningerne for prissætningen af andelskronen har ændret sig, efter at regeringen har afskaffet ejendomsvurderingerne på området.

AB Marsvej skilt
AB Marsvej er en af de andelsboligforeninger, der afventede de offentlige ejendomsvurderinger.

En af dem er AB Marsvej, en veldrevet andelsboligforening ved Silkeborg, som i 2018 blev kåret til årets andelsboligforening af ABF. Mogens Hansen, som er bestyrelsesmedlem i foreningen, fortæller:

 

“Vores bestyrelse valgte sidste år ikke at indhente en valuarvurdering inden 1. juli 2020, da vi hidtil havde værdiansat andelskronen efter anskaffelsesprisen. Når ejendomsvurderingerne så ville komme i 2021/22 kunne vi vælge mellem de 2 principper. Så vi var i god tro, og ville afvente ejendomsvurderingerne.”

 

AB Marsvej består af 26 rækkehuse og har siden de blev stiftet i 2007 benyttet sig af anskaffelsessummen som vurderingsprincip for foreningens andelskrone.


Da vi så regeringen med et pennestrøg sløjfede ejendomsvurderingerne, er vi nu i den situation, at hvis vi ønsker at ændre værdisætningen af andelskronen, er vi tvunget til at have en valuarvurdering, som vil påføre andelsboligforeningen en yderlig omkostning,forklarer Mogens Hansen

Han uddyber: “Inden 1. juli var der mange usikkerheder. Vi stod selv overfor en refinansiering af vor låneportefølje, der var usikkerhed omkring ‘Blackstone-indgrebet’, og en corona-pandemi som accelererede. Disse scenarier affødte stor usikkerhed for andelsboligmarkedet og eksperter udtrykte dystre forudsigelser med fald på mellem 15 procent og 25 procent, så derfor fravalgte vi også valuarvurderingen.”

I dag er valuarvurderinger gældende i 18 måneder. Reelt set betyder det, at de skal fornyes hvert år, så de kan benyttes til årsregnskabet og andelskronen på generalforsamlingen. Som mange andre andelshavere, mener Mogens Hansen, at det er uhensigtsmæssigt, at regeringen har afskaffet de offentlige ejendomsvurderinger for andelsboliger, og dermed også et regnskabsprincip:

“Med de bristede forudsætninger bør valuarvurderingerne gælde i 5 til 7 år, med nogle favorable afskrivningsregler eller en delvis betaling af staten,” påpeger Mogens Hansen.

Tabel 1. Andelsboligernes skønnede fordeling på værdiprincip, primo 2020

Værdiansættelsesprincip Antal Procent
Valuarvurdering 124.000 8.000 kr.
Offentlig vurdering 53.000 26
Anskaffelsesprisen 26.000 13
I alt 203.000 100
Anm.: Antallet af andelsboliger er afrundet til nærmeste 1.000 boliger
Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens boligstatistiske database og udtræk fra andelsboliginfo.dk

Hvad gør de foreninger, der har ventet på en offentlig ejendomsvurdering?

Det fremgår ikke af lovforslaget, at reglerne i andelsboligloven bliver ændret. Derfor kan foreninger, der har benyttet den fastfrosne offentlige ejendomsvurdering fra 2012 forsat benytte sig af den til andelskroneværdiberegningen. Vil foreningerne have en opdateret ejendomsvurdering skal de derimod kontakte en valuar. Det er oplyst, at regeringen vil nedsætte et udvalg, der skal belyse andelsboliglovens værdiansættelsesprincip i lyset af afskaffelsen af de offentlige ejendomsvurderinger. Udvalget skal i god tid inden de offentlige ejendomsvurderinger oprindeligt skulle være udsendt komme med løsninger og anbefalinger.

I foråret 2021 har Boligminister Kaare Dybvad Beck løftet sløret for, hvordan den nye vurderingsmodel kan komme til at se ud. Bliv klogere her: Ny metode til vurdering af andelsboligforeninger på tegnebrættet

Resumé af L107

Der foreslås bl.a. en ny model for fastsættelse af grundværdier for erhvervsejendomme, således at disse ansættes med udgangspunkt i værdien ved en alternativ anvendelse som beboelse, der vil skulle nedskaleres. Som følge heraf foreslås det, at der ikke fremadrettet skal ansættes ejendomsværdier for erhvervsejendomme. Desuden foreslås det, at grundværdier for boligudlejningsejendomme fastsættes efter samme principper som for ejerlejligheder.

Kilde: Lovforslaget på ft.dk

Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.
Skriv en kommentar