Andelskrone
En andelsboligs maksimale værdi fastsættes efter andelskronen. Andelskronen benyttes til at finde ud af, hvor meget den enkelte andelsbolig i en andelsboligforening må koste. På den årlige generalforsamling fastsættes andelskronen, hvor den skal vedtages af et flertal - ofte samtidig med at regnskab og budget skal godkendes. Andelskronen sættes ud fra faktorer som ejendommens værdi, foreningens gæld og aktiver.

Andelskroneberegning
Andelskronen beregnes ud fra, hvordan den enkelte andelsboligforenings økonomi er og hvor meget andelsboligforeningens ejendom er værd.
(ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld) / oprindelige indskud fra alle andelshavere = andelskronen
Vurderingsmetoderne
En af de faktorer, der har afgørende betydning for en andelsboligs værdi og andelskronen er ejendommens værdi. Der findes i dag tre metoder til at prisfastsætte ejendommen. På en generalforsamling beslutter foreningen, hvilken af de tre metoder der skal benyttes.
Fastsættes ejendommens værdi som anskaffelsesprisen, så ser man på den værdi, som ejendommen havde, da foreningen blev købt for. Her bliver eventuelle forbedringer tilskrevet.
Ejendommens værdi kan også fastsættes ud fra den offentlige ejendomsvurdering. Her er værdien fastsat ud fra udlejningsejendomme i områdets værdi og blev oprindeligt fastsat af SKAT. Den offentlige ejendomsvurdering er fra 2012. Man kan vælge at benytte vurderingen, som den er eller at regulere den efter nettoprisindekset.
Den mest udbredte måde at få værdiansat sin ejendoms værdi er ved at få udarbejdet en valuarvurdering. Her fastsættes ejendommens værdi som den kontante handelsværdi, hvis andelsboligforeningen blev opløst og solgt som udlejningsejendom. En valuarvurdering er gældende i 42 måneder (tre regnskabsår).
Hvilke værdiansættelsesprincipper benyttes?
Glem ikke forbedringer og mangler
En andelsbolig kan sælges for dens andelskrone tillagt eventuelle forbedringer og fratrukket mangler. Forbedringer er arbejder, der er udført i andelsboligen og deres værdi kan tillægges andelskronen, mens mangler er fejl eller mangler, som andelsboligens stand måtte have. Mangler skal fratrækkes det samlede beløb, som andelsboligen sælges for.
Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.
Penge under bordet er ulovligt
En andelsbolig må ikke sælges til mere end dens maksimalpris tillagt værdien af forbedringer. Sælges en andelsbolig til mere end dette er det strafbart for sælger, da en overpris betragtes som penge under bordet eller sorte penge. Det er ulovligt og i værste tilfælde strafbart for sælger. Køber kan også få problemer hvis en andelsbolig købes til mere end maksimalprisen. Her kan vedkommende ende med at miste pengene mellem overprisen og maksimalprisen.
FAQ
Andelsboliger følger den såkaldte maksimalprisbestemmelse, som blev besluttet i 1979 for at sikre en boligform, der er et økonomisk godt alternativ til ejer- og lejeboliger. Derfor er der et loft på, hvor meget man må sælge sin andelsbolig for. Omvendt er der ikke en nedre grænse for, hvad man må sætte sin andelsbolig til salg for.
- Hvorfor stiger min andelsbolig ikke i værdi, når ejerlejlighederne i nabolaget stiger?
Andelsboliger er også styret af udbud og efterspørgsel ligesom på ejerboligmarkedet – dog ikke i lige så stor grad. Alt afhængigt af, hvilket værdiansættelsesprincip foreningen benytter, vil der være prisfald og prisstigninger på andelsboligforeningens ejendom. Ofte er det dog i højere grad priserne på udlejningsejendomme i handel, der kan have indflydelse på andelsboligforeningernes ejendomme.
- Kan en andelsbolig sælges til en lavere værdi end maksimalprisen?
Det er ikke altid, at andelsboliger kan sælges til den pris, der er fastsat i regnskabet. Derfor må man som sælger afsøge markedet og finde frem til en salgspris, der svarer til den pris, som lignende andelsboliger sælges til. Der er intet lovmæssigt, der spænder ben for at en andelsbolig sælges til en lavere værdi end maksimalprisen.
Læs også