Hvor bliver lovforslag om ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper af?

Den politiske sæson blev skudt i gang i starten af oktober 2023, men i regeringens lovkatalog for folketingsåret 2023-2024 står der intet nyt om værdiansættelsesprincipperne af andelsboligforeningers ejendomme. Derfor må landets andelsboligforeninger endnu afvente regeringens beslutning.

Værdiansættelsesprincipperne for ejendomme tilhørende andelsboligforeninger har været præget af usikkerhed i mere end ti år på grund af “lovmæssig fornyelse”. Vurderingsstyrelsen har siden 2012 ikke udarbejdet nye offentlige ejendomsvurderinger for andelsboligforeninger, fordi styrelsen fandt vurderingssystemet fejlfuldt. I 2013 blev den offentlige ejendomsvurdering derfor fastfrosset – med forventninger om, at den offentlige vurdering ville genindføres. Men i februar 2021 bortfaldt de offentlige vurderinger af andelsboligforeningers ejendomme helt: Vurderingsstyrelsen ville ikke udarbejde flere offentlige vurderinger.

En ny lov skulle indtræde som erstatning for de offentlige vurderinger af andelsboliger, men det var først i sommeren 2022, at den dengang siddende boligminister, Christian Rabjerg, kunne fremsætte et lovforslag, kendt som L32, med nye forslag til andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper. Med L32 foreslog man at forlænge gyldighedsperioden for valuarvurderinger fra 18 til 42 måneder. Hertil inkluderede L32 også en årlig nettoprisindeksering af de offentlige ejendomsvurderinger fra 2012 for andelsboliger. De vurderinger, der ikke har været opdateret siden 2012, skulle justeres årligt fra 2012 og fremadrettet for at tage højde for inflationen og sikre, at den seneste offentlige vurdering ikke mister sin værdi med tiden.

Forslaget blev fremsat den 5. oktober 2022, men bortfaldt som følge af, at der blev udskrevet folketingsvalg.

Erstatningsloven, der udeblev

I februar 2023 blev det meddelt, at den nye SMV-regering ville genfremsætte lovforslag L32 i sin oprindelige form allerede den 11. februar. Dette blev bekræftet i lovkataloget ’Forventede fremsættelser i den resterende del af folketingsåret 2022-23’, som Statsministeriet udsendte den 9. februar 2023.

Men lovforslaget kom ikke og i et skriftligt svar til Andelsportal.dk meddelte Social-, Bolig- og Ældreministeriets presseafdeling følgende:

“Lovforslaget vedr. andelsboliglovens værdiansættelses-principper blev fremsat 5. oktober 2022, men bortfaldt som følge af udskrivelsen af folketingsvalget. Social-, Bolig- og Ældreministeriet har ikke mulighed for at oplyse nærmere om, hvornår en eventuel fremsættelse af lovforslaget vil finde sted.”

Valuarvurderinger med tre års gyldighed

L32s centrale punkt var som sagt en forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger – fra 18 måneder til 42 måneder. Baggrunden for denne ændring var bl.a. at skåne de mindre andelsboligforeninger, der havde behov for en valuarvurdering fra årlige omkostninger til fornyelse af valuarvurderingen.

Især det aspekt, der vedrørte forlængelsen af varigheden af en valuarvurdering, er der sidenhen rejst kritik af, da markedsværdien af andelsboligforeningers ejendomme kan ændre sig betydeligt over en treårig periode. Blandt andre kan Per-Henrik Schultz-Jensen, valuar hos PH Erhverv, ikke se logikken i at benytte en tre år gammel valuarvurdering til at fastsætte andelskronen, da værdiansættelsen ikke er markedskonform.

“Jeg forstår ikke, at man ikke ønsker et retvisende billede. Og en valuarvurdering, der er tre år gammel, udviser ikke et retvisende billede,” udtaler Per-Henrik Schultz-Jensen.

Vi vender tilbage til valuarens syn på værdiansættelsen af andelsboliger, men forinden ser vi nærmere på den politiske stilhed.

Planen om at genoptage drøftelserne her i efteråret droppet

Lovforslaget blev udskudt fra februar til juni, og i juni lød meldingen, at man fra politisk side af ville genoptage debatten her til efteråret. Dette er ikke sket – og i regeringens lovkatalog for 2023-2024, som blev publiceret i tilbage i oktober, da folketingsåret 23-24 startede, stod der intet om ændringen af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper.

Både Moderaternes boligordfører Nanna W. Gotfredsen og Socialdemokratiets boligordfører Thomas Monberg, bekræftede i juni beslutningen om at udsætte det længe ventede lovforslag, dog uden at komme med en konkret dato for genfremsættelsen.

Nanna W. Gotfredsen forklarede udsættelsen med, at mange faktorer stadig er under afklaring. Til Berlingske har hun udtalt:

“Der er mange hensyn og interessenter, og der er stadig flere, der skal inddrages og høres i den kommende tid.”

Thomas Monberg udtalte sig ligeledes til Berlingske:

“Vi har haft det til diskussion, men det er blevet udskudt igen, fordi vi arbejder med den lille boligaftale, som vi lige har præsenteret, før vi kaster os over den store boligaftale”

Her tilføjede han, at planen var at genoptage diskussionen til efteråret. Her skulle man ligeledes drøfte en model for ‘spekulationsfrie andelsboliger’, en variation af almene boliger. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) har mange gange været ude at kritisere udsættelsen.

En tre år gammel valuarvurdering er ikke retvisende

Som mange af landets andelsboligforeninger undrer det Per-Henrik Schultz-Jensen, at der intet står i regeringens lovkatalog om ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper.

“Det er et kompliceret emne, og det er det allerede inden man begyndte med fastfrysninger, anskaffelsessum osv.”

Han tilføjer, at fastfrysningerne bidrager til et usikkert marked for handel med andelsboliger:

“Der er nogle foreninger, der har valgt at fastfryse deres vurdering i 2020, men markedet har ændret sig markant siden. Og jo længere man kommer fra 2020, jo mindre retvisende er billedet. Og det gør det svært for potentielle andelskøbere og sælgere af andele at gennemskue, hvad en andel reelt er værd. Var jeg i en forening, og skulle jeg sælge min lejlighed til en fastfrosset værdi fra 2020, ville jeg ikke synes, at det var rimeligt, fordi der sker så meget og er sket så meget på markedet siden andelskronen blev fastfrosset i 2020.”

Ifølge eksperten er en årlig valuarvurdering god, fordi den er markedskonform.

“Den fortæller, hvad de reelle værdier er. Og det mener jeg, er det eneste rigtige. På samme måde som ejerboliger handles til markedspris – hvorfor skal andelsboliger så ikke også handles til markedspris?” runder Per-Henrik Schultz-Jensen af.