Anbefaling: Gå jeres nye vurdering igennem og gør regnestykket op 

Sidst Vurderingsstyrelsen sendte offentlige vurderinger ud var tilbage i 2012. Ventetiden på nye vurderinger har testet manges tålmodighed, men i december 2023 kom der nye vurderinger. I modsætning til 2012-vurderingerne er de nye vurderinger af ejendommes grundværdier – og ikke af værdierne af ejendommene.

Vurderingerne har ført til forvirring og forundring hos en del af landets andelsboligforeninger. Og det har affødt kritik af Vurderingsstyrelsen og vurderingerne. Kritikken går særligt på, at det er galimatias, at naboejendomme, der er noget nær ens, kan få helt forskellige vurderinger, samt at mange af de nye vurderinger er langt højere end valuarvurderingerne, der vurderer både grund og ejendom – og ikke kun grunden.

Vurderingsstyrelsen selv har afvist kritikken af flere omgange og maner til ro – og det er de ikke ene om. For skønt kritikken af vurderingerne har fyldt i medierne, står det muligvis ikke så grelt til, som man går og tror.

De nye vurderinger

Da de nye grundværdier til andelsboligforeninger udkom i 2023 var det efter et nyt vurderingssystem, som kun tager udgangspunkt i grundværdien. Det hedder, at Vurderingsstyrelsen vurderer en grund efter bedste økonomiske benyttelse af grunden i ubebygget stand (eller: som var der tale om en grund med ejerboliger). Grundværdien kan som følge af det nye vurderingssystem godt være højere end for eksempel valuarvurderingen, i og med grunden i teorien kunne være brugt til et andet formål (ejerboliger).

De nye 2023-vurderinger er foreløbige, men skal danne udgangspunkt for udregningen af foreningernes betaling af grundskyld. Det nye vurderingssystem har til hensigt at sikre, at grundværdien, og som følge heraf grundskylden, er den samme for beboelsesejendomme, der har samme beliggenhed – uagtet, om der er tale om en ejer- eller andelsbeboelse.

Flere maner til ro

Vurderingsstyrelsen selv er blandt dem, der maner til ro. Styrelsen, der ellers har haft nogle turbulente måneder som følge af haglbyger af kritik (først af vurderingerne af privatboliger og nu vurderingerne af erhvervsejendomme), forklarer, at langt de fleste vurderinger er korrekte, og at man skal se på kun den skattemæssige betydning af ens vurdering. Men flere frygter den skattemæssige betydning – særligt dem med en ny vurdering, der er langt højere end den gamle.

Det er dog ikke sikkert, at de økonomiske følger er så slemme, som man ellers kunne tro, når man kigger på sin nye (høje) vurdering. De afhænger af flere faktorer, og en tårnhøj vurdering betyder ikke per automatik en tårnhøj stigning i huslejen. Men for at få afklaring på de økonomiske følger af jeres nye vurdering, skal I i gang med et større regnestykke.

David Bresemann Jakobsen, andelsboligchef hos Danske Bank, har siden vurderingerne blev offentliggjort, undersøgt flere foreningers regnskaber for at få indblik i de økonomiske følger.  Han har kigget på andelsboligforeninger, der har offentlige tilgængelige regnskaber, og regnet på de nye vurderinger ift. de gamle vurderinger:

“Jeg har undersøgt stigningen og derefter undersøgt foreningen. Undersøgt antal kvadratmeter og antal andele. Og så kigget på stigningen ift. Det. Og der er meget stor forskel fra forening til forening,” forklarer David Bresemann Jakobsen.

Skønt der stadig er mange regnskaber at gennemgå, tegner der sig et klart billede: Der er rigtig stor forskel forening til forening. Og man kan ikke antage på baggrund af procentmæssige stigninger. Foreninger med samme procentuelle stigning i deres respektive vurderinger, kan derfor ikke antage, at de får samme skattemæssige stigning.

Der er flere eksempler på vurderinger, der stiger flere 1000 procent, men som David Bresemann Jakobsen påpeger, er det vigtigt, at man ikke kun kigger på det nye tal, der står i vurderingen:

“Man skal huske på, at de nye vurderinger benytter sig af et forsigtighedsprincip, der tager toppen af stigningen. Hertil ændrer promillesatsen sig. Det kan godt være, at du har en vurdering, der stiger mere end 1000 procent, men dén faktor, du bruger til at udregne grundskylden, ændrer sig samtidig. Det glemmer mange”

Foruden den ændrede promillesats, gælder en stigningsbegrænsning. I 2024 er stigningsbegrænsningen på 2,4 procent. Fra 2025 er stigningsbegrænsningen på (maksimalt) 4,75 procent. Det betyder, at fra 2025 sker der en årlig stigning i grundskylden på 4,75 procent, indtil foreningen betaler fuld grundskyld.

Læs også –> “Dansk Ejendomsmæglerforening: Højere grundskyld kan betyde lavere valuarvurdering”.

Gå jeres nye vurdering igennem sammen

Har I ikke styr på de økonomiske følger af foreningens nye vurdering, bør I få det. David Bresemann Jakobsen anbefaler, at man tager fat i bestyrelsen, der bør kalde til samling, enten en generalsamling eller et møde. Bestyrelsen bør tage fat i administrator og bede administrator om at deltage på samlingen:

“Man er nødt til at tage sin egen forening og kigge i sin egen forenings regnskaber. For det første vil jeg anbefale, at man tager fat i bestyrelsen og opfordrer bestyrelsen til, at man får yderligere information på den næste generalforsamling eller at der afholdes et særskilt informationsmøde. Og som bestyrelse kan det være en fordel, at man beder administrator og om muligt revisor om at komme til mødet for at skabe tryghed og vished om den skattemæssige betydning for foreningen”.

Det er som sagt først om omkring 20 år, at du mærker til den fulde skattemæssige effekt, for det er først her, at du betaler fuld grundskyld af de nye vurderinger. Dette er vigtigt at understrege, for det har stor betydning for din skattebetaling.

De føromtalte skattebegrænsninger skal sikre, at de yderligere skatteomkostninger er nemmere at sluge. Og ifølge lejerorganisationen LLO vil det for langt de fleste være det. LLO forventer nemlig, at det ikke drejer sig om mange penge:

“…vi regner ikke med stigninger på mere end 20-50 kroner om måneden, og det er måske endda højt sat,” forklarer chefjurist i LLO Anders Svendsen til TV2.

Eksempel: Tager man udgangspunkt i Anders Svendsens estimat og siger, at man som beboer i en forening skal betale 50 kroner mere om måneden, skal man betale 600 kroner mere årligt. En stigning på 600 kroner årligt i en periode på 20 år betyder, at man som beboer skal betale 12.000 kroner mere årligt i husleje – eller 1.000 kroner mere i måneden. Men først om omkring 20 år ud i fremtiden. Bid hertil mærke i, at Anders Svendsen tilføjer, at de 50 kroner måske er højt sat.

Ifølge David Bresemann Jakobsen indikerer regnskaberne, at de skattemæssige følger er forskellige fra forening til forening. For eksempel kan man intet generelt sige om vurderinger, der har samme procentmæssige stigning. Han anbefaler derfor, at man kigger på kun sin egen forening. Der er rigtig stor forskel forening til forening, fordi der er forskel på foreningerne: forskel i antallet af andele, forskel i antal m2 på de forskellige andele m.m. Alle forskelle, der har betydning for de skattemæssige følger af jeres nye grundvurdering.

Kritikken af grundvurderinger, der er højere end valuarvurderingerne

Og kritikken kommer ligeledes fra Revisionsselskabet BDO, hvor chefkonsulent Henning Boye udtaler til DR:

“Vi tror ikke, at de nye vurderinger kan være rigtige, når der er så stor afstand til valuarvurderingerne. Det er jo professionelle ejendomsmæglere, som har vurderet den samlede ejendom”. Chefkonsulenten knytter hertil:

“De når frem til, at selvom man tager bygningen med, så er vurderingen mindre end det, som Vurderingsstyrelsen mener, at selve grunden er værd”.

BDO har undersøgt 271 andelsboligforeninger i KBH og er kommet frem til, at de nye grundvurderinger hos tre ud af fire foreninger er højere ift. valuarvurderingen.

Men egentlig er det ikke meningen, at man som forening skal sammenligne ens nye vurdering med valuarvurderingen. Underdirektør hos Vurderingsstyrelsen, Claus F. Houmann forklarer, at de to vurderinger har forskellige formål, og at det derfor vil være en fejl at sammenligne dem.

Den nye vurdering skal foreningen kun bruge til at regne grundskylden ud – og den har derfor intet at gøre med prissætningen af foreningens ejendom, som valuarvurderingen gør. Det er et nyt vurderingssystem, og ifølge Vurderingsstyrelsen er det noget, folk lige skal forstå og vænne sig til.

Når vurderingen af naboejendommen er en helt anden

Hertil har skævheder ift. vurderinger af naboejendomme affødt kritik. Blandt andre har Politiken bragt en historie om en forenings vurdering, der er markant højere ift. naboejendommens, der øjensynligt er magen til foreningens ejendom. Vurderingerne “sætter grundværdien for den ene ejendom til 68 millioner, den anden til 89;” lyder det i historien.  

Direktør i ABF, Jan Hansen, udtalte kort efter, at vurderinger blev offentliggjort, at der er flere eksempler på skævheder, der er uforklarlige:

” Vi oplever helt uforklarlige forskelle på vurderinger af grundene for naboejendomme. Der er eksempler med foreninger, der deler gård, hvor der er op mod 50 procent forskel på grundvurderingerne – og andre, hvor grundvurderingerne er dobbelt så høje på den anden side af gaden. Det var jo netop skævheder og forskelle, som de nye vurderinger skulle gøre op med.”

Men ifølge Vurderingsstyrelsen er det ikke forkert, når nogle vurderinger er forskellig ift. dem, naboejendommene har. I en mail til Politiken forklarer Vurderingsstyrelsen:

“Da ejendomme sjældent er helt ens, vil to naboandelsboligforeninger godt kunne få forskellig grundværdi og dermed beskatningsgrundlag. Hvis ikke plangrundlaget og BBR-registreringen er den sammen, ender foreningerne formentlig med forskellig grundværdi og dermed beskatningsgrundlag”.