Afskrivninger i andelsboliger
I mange andelsboligforeninger diskuteres afskrivninger flittigt. Ofte er det en kilde til forvirring og misforståelser, fordi afskrivninger af individuelle forbedringer i andelsboliger, på mange måder er komplekst. Læs mere her om, hvad afskrivninger er, hvordan afskrivning foregår, og hvorfor det er yderst relevant for både den enkelte andelshaver og for foreningen samlet.
Hvad er afskrivninger?
Afskrivninger kan beskrives som ’forventet tab af værdi over tid’. Hvis man køber en ny vaskemaskine i dag, kan man være vis på, at den vil tabe værdi over tid – den er med andre ord mindre værd om 5 år, end den er i dag. Fordi man kan forudsige dette, er det også muligt at estimere, hvor meget den taber i værdi over tid. Hvis fx vaskemaskinen som ny vurderes til at være 5000 kroner værd, vil den efter nogle år have mistet en god portion af sin oprindelige værdi. Når man udregner afskrivninger tager man altid udgangspunkt i startværdien af det, der afskrives på. Der vil så typisk afskrives en fast procentdel af værdien hvert år. Hvis en vaskemaskine med en startværdi på 10.000 kroner afskrives med 10% årligt, vil den efter et år være kun 9000 kroner værd. Og året efter vil man skulle trække 10% af 9000 kroner, og sådan vil det fortsætte, indtil vaskemaskinen har afskrevet det meste af sin oprindelige værdi.
Afskrivning på individuelle forbedringer
I andelsboliger afskriver man på ’individuelle forbedringer’, der er foretaget i den enkelte andel. Hvis en andelshaver eksempelvis på egen hånd får lavet nyt køkken, vil det være at betragte som en ’individuel forbedring’ af lejligheden, og dermed afskrives der på forbedringen. Der afskrives imidlertid ikke på alment vedligehold, ligesom der heller ikke afskrives på beboelse og huse. Så hvis man blot vedligeholder boligen ved at male eller lignende betragtes det ikke som forbedringer, og der afskrives ikke på det. At ejendommen er af ældre dato spiller ligeledes ingen rolle, fordi der ikke afskrives på beboelse – det forventes så dog, at beboelsen vedligeholdes.
Afskrivninger – hvorfor er det vigtigt for andelsboliger?
Hvor meget afskriver man?
Forskellige forbedringer får afskrevet værdi på forskellige måder. Det skyldes, at det vurderes, at ikke alle forbedringer taber værdi lige hurtigt, og derfor vil nogle forbedringer miste en relativt stor procentdel værdi hvert år, hvor i mod andre forbedringer kun vil miste meget lidt i værdi årligt. Et eksempel på dette er, at både hårde hvidevarer og nyt køkken betragtes som forbedringer i andelsboligen. Men hvor de hårde hvidevarer taber værdi ’hurtigt’, vil en et nyt køkken tabe sin værdi over en meget længere periode. Derfor kan værdi afskrives på alt mellem 5 og 30 år, alt efter hvilken slags forbedring, der er tale om. Når en forbedring har afskrevet så meget værdi, at den kun er 10% værd i forhold til startværdien, afskriver man ikke mere værdi, så længe forbedringen stadigvæk er i andelsboligen. Der kan maksimalt afskrives 25% værdi hvert år – hvilket dog er sjældent på forbedringer i en bolig.
I andelsboligforeninger bør det være vedtægtsbestemt hvilken afskrivningskurve man følger, så der ikke opstår tvivl om dette. I bunden af denne guide kan du finde afskrivningstabeller, der kan benyttes ved afskrivningsspørgsmål. Det er dog nødvendigt at være opmærksom på, at der findes forskellige afskrivningsmetoder, og det er op til den enkelte forening at vedtage, hvilken måde man benytter. Derfor må man tage forbehold for, at afskrivningsmetoder kan variere fra forening til forening.
Afskrivninger påvirker andelsboligens pris
Andelsboliger har som bekendt en fastsat maksimalpris, som er baseret på den enkelte andels værdi af foreningens samlede ejendom. Altså, hvis foreningens ejendom sammenlagt er 10 mio. kroner værd, og den enkelte andel svarer til en tiendedel af den samlede ejendom, da vil den enkelte andels maksimalpris være 1 mio. kroner. I denne pris har man dog ikke medregnet eventuelle individuelle forbedringer, som kan lægges oven i maksimalprisen. Får man lavet en forbedring kan man nemlig lægge forbedringens værdi oven i maksimalprisen. Der er dog ikke altid en sammenhæng mellem forbedringens pris, og den værdi forbedringen tilfører. Eksempelvis er badeværelser og køkkener ofte dyre at lave, og medfører ikke ret ofte en værdistigning af lejligheden, der svarer til udgiften ved renoveringen.
Prissættelse af andelsboliger
En andelsboligs maksimale samlede pris kan udregnes således: Maksimalprisen plus eventuelle individuelle forbedringers værdi, hvor afskrevet værdi er trukket fra.Ved et salg af andelslejligheden til maksimalpris, kan man prissætte lejligheden således: Andelens maksimalpris plus værdien af de individuelle forbedringer minus afskrivninger. Hvis en andels maksimalpris er 1 mio. kroner, og der er tilført forbedringer, der er vurderet til at have 100.000 kroner i værdi, vil andelsboligens pris således være 1.100.000 kroner. Men alt efter hvor gamle disse forbedringer er vil noget af den tilførte værdi muligvis være blevet afskrevet. Er forbedringen således gammel, kan det betyde, at forbedringen er halveret i værdi, og andelsboligen højst kan udbydes til 1.050.000 kroner. Er man i tvivl om, hvordan man vurderer forbedringernes værdi, kan man enten få en vurderingsmand til at fastsætte det, eller forholde sig til de gældende afskrivningstabeller.
Lejlighedsvurdering betaler sig
Hold vedtægterne opdaterede
Afskrivningsspørgsmål er en af de store kilder til tvivl og uenigheder i andelsboligforeninger. Der kan opstå store uenigheder om, hvor meget man synes en forbedring er værd, ligesom det kan være vanskeligt at vurdere, hvor meget der skal afskrives. Set fra andelsboligforeningens vinkel, er det essentielt, at forbedringer ikke vurderes til at være mere værd end de reelt er – for ved et salg kan køber kræve erstatning, hvis retten giver medhold i, at en forbedring er vurderet for højt, og andelen dermed er solgt for dyrt. Ofte vil det være sælger, der skal betale køber tilbage, men såfremt sælger ikke kan det, er det foreningen der hænger på erstatningen.
Andelsboligforeninger bør derfor have bestemt i vedtægterne, hvem der skal afgøre uoverensstemmelser, eksempelvis en vurderingsmand, ligesom det er sund fornuft at have stående i vedtægterne hvilke afskrivningskurver foreningen følger. Dermed minimerer man risikoen for at uenigheder opstår i fremtiden.
Det er forskelligt hvilke afskrivningsregler og kurver, der anvendes i de forskellige andelsboligforeninger. Afskrivningerne nedenfor er blot et eksempel på, hvordan et afskrivningskatalog kan se ud.
Skal du have en vurderingsmand ud for at se på forbedringer i din andelsboligforening? Så kan du indsende din opgave til Andelsportal.dk og få gratis tilbud fra vores leverandørnetværk.
Afskrivningsregner
- Afskrivning af døre
- Oprindelig dør genopsat: forbedring, afskrives over 20 år.
- Oprindelig dør aftaget: ingen forbedring, kan eventuelt blive fradrag for forringelse, såfremt bestyrelsen kræver at døre skal være i lejligheden.
- Døre afsyret: ingen forbedring, ingen værdi, afskrives 100%.
- Døre afsyret + voks: forringelse kan ikke males senere og kan begrunde fradrag.
- Døre udskiftet til moderne glat type: forbedring, afskrives over 20 år.
- Døre blændet: forbedring, afskrives over 20 år. Byggetilladelse skal foreligge, hvis flugtvej er ændret.
- Blændet dør genåbnet: forbedring, afskrives over 20 år. Samme døre op og ned flere gange, tæller kun én gang.
- Dørgreb, ingen forbedring, tilpasset løsøre. Afskrives typisk over 5 år.
- Dørindfatninger og fodpaneler udskiftet: forbedring, afskrives over 20 år, dog kun 100% hvis ombygning, 50% hvis det er almindelig udskiftning, ligesom det forudsætter at hele rummet får nye dørindfatninger eller fodpaneler.
- Foldedøre, plast: ingen forbedring, tilpasset løsøre, afskrives over 5 år.
- Foldedøre, træ: ingen forbedring, tilpasset løsøre, Afskrives over 10 år. Bemærk, døren er aldrig en lovlig branddør.
- Knager i entré: ingen forbedring, tilpasset løsøre, afskrives over 5 år.
- Hoveddør brandsikret: forbedring, afskrives over 20 år, Byggetilladelse skal foreligge. Arbejdet bør være udført af boligforeningen.
- Køkkendør brandsikret: forbedring, afskrives over 20 år, Byggetilladelse skal foreligge. Arbejdet bør være udført af boligforeningen.
- Udvendig dør tyverisikret: forbedring, afskrives over 10 år.
- Låse: forbedring, afskrives over 10 år, hvis ekstra.
- Sikkerhedskæder, brevklap, dørspion: ingen forbedring, tilpasset løsøre, afskrives over 5 år.
- Afskrivning af el-installationer
Det er tilladt selv at udskifte elkontakter, tilslutte lamper til faste lampesteder. Det er ikke tilladt selv at udskifte fast elinstallation såsom kabler, måler målerramme, HFI-relæ, uden at arbejdet følges og vejledes, og til sidst skriftligt godkendes af aut. elinstallatør.
Såfremt dette forhold ikke er i orden, og man har mistanke om at der har været foretaget indgreb i elinstallationerne af en ikke autoriseret person, bør man kræve at der forevises en erklæring fra en aut. elinstallatør om installationens lovlighed. Sælger har pligt til at dokumentere installationernes lovlighed, ved erklæring fra en autoriseret person.- Installation omlagt: forbedring, afskrives over 20 år, skal være udført af autoriseret elinstallatør.
- Stik/afbrydere udskiftet: ekstraordinær genopretning, afskrivning5 år. 100% forbedring hvis det er udført autoriseret, 50% hvis det er eget arbejde.
- HFI-relæ: forbedring, afskrives over 20 år, skal være udført autoriseret.
- Nat-ur: forbedring, afskrives over 20 år, skal være udført autoriseret
- Ekstra stik: forbedring, afskrives over 20 år, skal være udført autoriseret
- Elinstallation i loft: forbedring, afskrives over 20 år, skal være udført autoriseret og bør være enten i
nedhængt loft eller sat på væg. - Elradiator monteret. Installation (stikprop): ingen forbedring, almindeligt løsøre, afskrives over 10 år.
- Gulvvarme i bad: forbedring, afskrives over 20 år, skal være udført autoriseret.
- Lysarmatur – hængende pendel: løsøre, afskrives over 5 år.
- Lysarmatur – indbygget i loft: tilpasset løsøre, afskrives over 5 år.
- Lysarmatur – under køkkenskabe: tilpasset løsøre, afskrives over 5 år, skal være udført autoriseret.
- KTAS-installation: ingen forbedring, afskrives 100%.
- Svagstrømsinstallation: ingen forbedring, afskrives 100%.
- Dørtelefon: ingen forbedring, eventuelt tilpasset løsøre, afskrives 100%, oftest udført af andelsboligforeningen via deres regnskab.
- Elinstallation i loftrum: ingen forbedring, ingen værdi, afskrives 100%.
- Hybridnet: forbedring, afskrives over 10 år.
- Afskrivning af gulve
- Afslibning: ingen forbedring, kun vedligeholdelse
- Afhøvling uden lak: ingen forbedring, eventuel forringelse med fradrag, ingen værdi.
- Afhøvling med lak: ingen forbedring, eventuel forringelse ingen værdi.
- Afretning af gulv med plader: forbedring afskrives over 20 år.
- Linoleum: forbedring skal være fuldklæbet, afskrives over 10 år.
- Vinyl, fuldklæbet: forbedring afskrives over 10 år.
- Vinyl, løslagt: ingen forbedring, ingen værdi, afskrives omgående.
- Skumvinyl, fuldklæbet: forbedring, afskrives over 5 år.
- Korkfliser: forbedring, afskrives over 10 år, skal være fuldklæbet.
- Vinylbelagt kork: forbedring, afskrives over 10 år, skal være fuldklæbet.
- Hårde gulve (Parketgulv, massivt): forbedring, afskrives over 30 år.
- Alm. Fyrgulv nye brædder: forbedring, afskrives over 30 år.
- Parketgulv, krydsfinér: forbedring, afskrives over 10 år.
- Enkelte gulvbrædder – udskiftet: ingen forbedring, ekstraordinær opretning, afskrives over 20 år.
- Terrazzo: forbedring, afskrives over 30 år. Der skal foreligge byggetilladelse, hvis gulvet er etableret i bad med gulvafløb.
- Klinker: forbedring, afskrives over 30 år. Der skal foreligge byggetilladelse, hvis gulvet er etableret i bad med gulvafløb.
- Nyt vådrumsgulv, i tidl. Tørrum: forbedring, afskrives over 30 år. skal være autoriseret udført.
- Gulve isoleret mod kælder: forbedring, afskrives over 30 år, evt.byggetilladelse skal foreligge.
- Tæpper af enhver art: tilpasset løsøre, afskrives over 5 år, skal være skåret i et stykke og tæt tilskåret til væg, fradrag normalt 50%.
- Tæpper – ikke tilskåret: almindelig løsøre, afskrives over 5 år.
- Afskrivninger af hårde hvidevarer
- Køle og fryseskabe: almindeligt løsøre, afskrives over 10 år, uanset om de er fritstående eller i skabsrække.
- El- og gaskomfur: almindeligt løsøre, afskrives over 10 år
- Indbygningskomfur eleller gas: tilpasset løsøre, afskrives over 10 år, skal være udført autoriseret.
- Indbyggede ovne: tilpasset løsøre, afskrives over 10 år, skal være udført autoriseret.
- Vaskemaskine: almindeligt løsøre, afskrives over 10 år, skal være udført autoriseret.
- Opvaskemaskine: almindeligt løsøre, afskrives over 10 år, skal være udført autoriseret.
- Tørretumbler: almindeligt løsøre, afskrives over 10 år, skal være udført autoriseret.
- Emhætte med aftræk: tilpasset løsøre, afskrives over 10 år, under forudsætning af, at de er indbygget i skabsrække ellers almindeligt løsøre.
- Recirkulerende, emhætte: almindeligt løsøre, afskrives over 5 år.
- Afskrivninger af køkken
Køkkeninstallationer skal altid være lovlige. Mange ombygger køkken med nye elementer, nyt gulv, nyt loft, skjult rørføring, køleskab, vaskemaskine, gas- el- komfur osv. Eventuel udvidelse af køkken, ved eksempel nedrivning af vægge, sænkning af lofter, kræver byggetilladelse. El og gas installationer må kun ændres af aut. Installatører, og herunder skal man være opmærksom på, at gasrør ikke må skjules i lofter. Der skal være mulighed for at kunne komme til at udskifte rør der er skjulte. Ved opsætning af emhætte, skal denne være tilsluttet aftræk til det fri, eller til godkendt aftrækskanal, for at kunne betragtes som forbedring, ellers er denne løsøre. Afløbsinstallationerne skal være tætte, haner må ikke dryppe. Se altid efter evt. råd under køkkenvasken. Udskiftning af køkken er generelt en forbedring der afskrives over 10-20 år, alt efter kvaliteten af køkkenet. Det er tilladt selv at fortage udskiftning af køkken, herunder nedrivning af vægge, og man er berettiget til at få dækket værdien af eget arbejde som en del af anskaffelsessummen for køkkenet.
- Skabe, total udskiftning: forbedring, afskrives over 20 år.
- Skabe, enkelte: forbedring, afskrives over 20 år.
- Bordplader: forbedring, afskrives over 20 år.
- Garderobeskabe, løse: almindeligt løsøre, afskrives over 10 år. Løse er også skabe, der blot er fastgjort for at de ikke skal vælte.
- Tilpassede garderobeskabe: tilpasset løsøre, afskrives over 10 år.
- Afskrivninger af lofter
Afskrivning på lofter:
- Håndværksmæssig opretning af pudsede lofter: ingen forbedring, men en ekstraordinær genopretning, afskrives over 10 år og kun med 50% af anskaffelsesprisen.
- Renovering af stuk: Forbedring, afskrives over 20 år.
- Gipsplader direkte på pudset loft: forbedring, afskrives over 30 år.
- Glasvæv /filt: Forbedring, afskrives over 20 år.
- Flamingoplader gamle: ingen forbedring, dette kan betyde forringelse, eventuelt fradrag og skal nedtages.
- Flamingoplader nye: ingen forbedring, afskrives 100%, skal være godkendte plader på lovligt underlag. Ingen værdi, men kan blive siddende under forudsætning af at sælger dokumenterer, at pladerne er godkendte.
Forsænkede lofter:
- Træ: ingen forbedring, eventuel forringelse med fradrag, afskrives 100% og skal nedtages.
- Træ med brandlak: forbedring, afskrives over 10 år, skal være udført autoriseret og byggetilladelse skal foreligge, ligesom det skal dokumenteres at det er behandlet med brandlak.
- Masonit: ingen forbedring, skal fjernes, eventuelt fradrag.
- Spån/finér: ingen forbedring, ingen værdi, skal fjernes, eventuelt fradrag.
- Gipslofter: forbedring, afskrives over 30 år. Byggetilladelse skal foreligge, hvis loftet er lavere end 250 cm. El skal være autoriseret udført.
- Mineraluld/metal: forbedring, afskrives over 20 år. Byggetilladelse skal foreligge, hvis loftet bliver lavere end 250 cm over gulv. El skal være autoriseret udført.
- Tremmelofter: ingen forbedring, tilpasset løsøre, afskrives over 10 år og må kun opsættes ved mindre arealer i mindre rum.
- Isolering over loft: forbedring, afskrives over 20 år.
- Afskrivninger af vinduer
- Opretning af vinduer håndværksmæssigt oprettet: Ekstraordinær opretning, afskrives over 5 år og kun 50% af anskaffelsesværdien.
- Opretning af vinduer, rammer udskiftet til 1-lag glas: Ingen forbedring, men ekstraordinær opretning, afskrives over 10 år.
- Vinduer udskiftet til thermo: Forbedring, afskrives over 30 år, hvis form eller funktion er ændret, kræves byggetilladelse.
- Tætningslister: Ingen forbedring, ekstraordinær opretning, afskrives over 5 år.
- Forsatsvinduer, træ/glas: Forbedringer afskrives over 20 år. bemærk, flugtvej skal være sikret håndværksmæssigt.
- Forsatsruder, plastkant og vridere: Forbedring, afskrives over 10 år. Bemærk, flugtvej skal være sikret.
- Forsats af akryl, dækkende hele vinduet: Ingen forbedring, ingen værdi, afskrives 100%, bør ændres, således at flugtvej er sikret.
- Vinduer/lysninger afsyret: Ingen værdi, hvis de er ubehandlede.
- Afsyring og voksbehandling: Ingen værdi, kan eventuelt fradrag, kan ikke males senere.
- Brystninger isoleret: Forbedring, afskrives over 20 år.
- Gardinstænger, kapper: Ingen forbedring, almindeligt løsøre, afskrives over 5 år.
- Gardiner: Ingen forbedring, almindeligt løsøre, afskrives over 5 år.
- Rullegardiner og persienner: Ingen forbedring, almindeligt løsøre, afskrives over 5 år.
- Diverse kroge m.m.: Ingen forbedring, ingen værdi, afskrives 100%.
- Afskrivninger af VVS
VVS-installationer skal være lovlige, dvs. at arbejder udført på vand og afløbsinstallationer, skal være udført af aut. vvs-installatør, herunder rørføring, udskiftning af haner, opsætning af maskiner direkte til forsyningsledningerne, brusekabiner, etablering af gulvafløb i badeværelse, samt alle former for gas-installationer, herunder nedtagning af disse. Såfremt der ikke foreligger regninger for udførte ændringer i gas og vandinstallationen, kan køber kræve skriftlig erklæring fra aut. VVS-installatør, for installationens lovlighed. Ved installation af maskiner i rum uden gulvafløb, skal disse opstilles på godkendt vandtæt underlag, såfremt de ikke er forsynet med vandafbryder. Tappehaner skal fjernes eller afproppes når maskininstallationer fjernes, såfremt der ikke er gulvafløb i rummet.
Petroleum/olieovn: forbedring, afskrives over 10 år, dette gælder kun hvis den er blevet større eller har fået ændret funktion.- Gasradiatorer: forbedring, afskrives over 10 år, skal være udført autoriseret.
- Gasovne: forbedring, afskrives over 10 år, skal være udført autoriseret.
- Gascentralvarme: forbedring, afskrives over 20 år, skal være udført autoriseret og byggetilladelse skal foreligge.
- Gasmåler flyttet: forbedring, afskrives over 5 år, skal være udført autoriseret, kun værdi, hvis den er en del af ombygningen.
- Gasinstallation nedtaget: forbedring, afskrives over 20 år, skal være udført autoriseret.
- Brænde & combiovn: forbedring, afskrives over 20 år, skal være udført autoriseret.
- Termostatventiler: forbedring, afskrives over 20 år. Centralvarme.
- Afskrivninger af vægge
Vægge skal bestå af et fast og brandsikkert, uforgængeligt materiale, f.eks.: Skillevægge beklædt med gipsplader, eller pudset. Gipsvægge opsat, kræves normalt opsat med stålskellet, fyldt med isoleringsmateriale, enten rockwool, eller glasuld, derefter beklædt med gipsplader efter bygningsmyndighedernes anvisning. Beklædning af vægge kan f.eks. Være med glasvæv, fliser, hvilket er en forbedring. Flytning, opsætning eller fjernelse, af skillevægge kræver normalt tilladelse fra bygningsmyndighederne eller mindst anmeldelse af dette, husk at orientere dels bestyrelse og myndighederne inden igangsætning af arbejdet. Der er før set eksempler på store skader på ejendomme, fordi en ukyndig har fjernet en bærende skillevæg – søg derfor altid tilladelse til dette gennem en sagkyndig. Udføres et sådant uden de fornødne tilladelser, kan man blive pålagt erstatning.
- Vægge nedtaget: forbedring, afskrives over 30 år, byggetilladelse skal foreligge, når der er tale om en bærende væg.
- Vægge opsat: forbedring, afskrives over 20 år, byggetilladelse skal foreligge, når der er tale om en bærende væg. Samme væg op eller ned flere gange, tæller kun én gang.
- Beklædning m. krydsfiner u. hulrum bag: forbedring, eventuel en ekstraordinær genopretning, afskrives over 10 år, tykkelse max. 4 mm. vigtigt: Ingen luft bag plader.
- Krydsfinér med hulrum bag: ingen forbedring, der kan være fradrag for forringelse, disse skal nedtages (brandfare)
- Fyrpanel 16 mm. uden hulrum bag: forbedring, afskrives over 20 år. Der skal foreligge byggetilladelse, hvis arealet er mere end 1 m2.
- Fyrpanel 16 mm. med hulrum bag: forbedring, afskrives over 10 år. Der skal foreligge byggetilladelse, hvis arealet er mere end 1 m2.
- Klinker i bad: forbedring, afskrives over 30 år.
- Klinker i køkken: forbedring, afskrives over 20 år.
- Indvendig isolering med lovlig beklædning: forbedring, afskrives over 20 år. Der skal foreligge byggetilladelse, hvis arealet er mere end 1 m2.
- Flamingoplader: ingen forbedring, ingen værdi, kan betyde fradrag for forringelse og pladerne skal fjernes.
- Håndværksmæssig genopretning af pudsede vægge: ingen forbedring, genopretning, afskrives over 10 år, og kun 50 % af anskaffelsesprisen.
- Glasvæv /filt: Forbedring, afskrives over 20 år. Malerbehandling betragtes dog som almindelig vedligeholdelse.
- Korkfliser: ingen forbedring, ekstraordinær opretning, afskrives 100%, idet dette opfattes som tapet.
- Naturhessian m.v.: Ingen forbedring, afskrives 100% og opfattes som tapet.
Afskrivningskurver I forbindelse med afskrivninger skal man i øvrigt være opmærksom på, at de fleste forbedringer der afskrives over 10 år eller mere som regel altid har en restværdi på 10 % af anskaffelsessummen. Den fastholdes som regel så længe forbedringen er i boligen.
123 kommentarer
Hej. Jeg skal sælge min andelsbolig og skal til at lave afskrivninger. De forbedringer der er i min andelsbolig, er ting der afskrives over hhv. 10 og 20 år. Kan jeg godt vælge bare at afskrive det over 10 år, for at være sikker på ikke at snyde køber.
Jeg købte andelsboligen for 1 år siden, så jeg tænkte bare at trække 10% fra alle forbedringer, vil det være okay?
Hej Kirstine
Mange tak for din besked. Der skal foretages korrekt afskrivning på boligens forbedringer, så jeg vil råde dig til at følge afskrivningskurven, foreningen benytter sig af. Det er ikke sikkert at bestyrelsen, der skal godkende den endelige salgspris, herunder prisfastsatte forbedringer, vil godkende at du afskriver på anden vis. Dette særligt fordi, at såfremt der tidligere er sket en mangelfuld eller forkert afskrivning på en forbedring, kan der ikke
afskrives videre på en forkert værdi.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej. Går brandsikring af skur, ind under en forbedring/ løsøre i forbindelse med salg af andel?
Hej Mia
Mange tak for din kommentar. Nej, det vil jeg ikke mene, at det gør. Dog vil jeg anbefale, at du kigger i det forbedringskatalog, foreningen benytter sig af, eller hører bestyrelsen ad for et sikkert svar.
Rigtig god påske.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej
Hvis en forening har vedtaget at et nyt køkken eksempelvis nedskrives over 20 år, så vil det sige, at det nedskrives med 5 % om året. Kan en vurderingsmand så alligevel beslutte at køkkenet kun er faldet med 10 % på 5 år?
Mvh Simone
Hej Simone
Mange tak for din besked. Som udgangspunkt skal foreningen følge det forbedringskatalog og den afskrivningskurve, som foreningen har besluttet sig for at benytte. I sidste ende er det bestyrelsen som skal godkende prisen, og her kan den godt vælge at godkende en pris lidt over eller under afskrivningskurvens linje (såfremt forbedringen er bedre/ringere end normalt). 10 procent på 5 år lyder dog ikke som meget ift. de 25 procent, som det ifølge afskrivningskurven skulle være afskrevet. Jeg vil derfor anbefale dig at inddrager bestyrelsen og hører om de kan godkende vurderingsmandens vurdering.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Vi har købt nye hårde hvidevarer i år 2022. Andelsboligen var da vi købte den i 2018 incl. hårde hvidevarer.
Vi ville gerne afskrive på disse, men bestyrelsesformanden påstår at der ikke kan afskrives på disse
da lejligheden var incl. disse og ikke kan medtages ved salg.
Har han ret i dette?
Hej Hans,
Tak for din henvendelse. Jeg er ikke helt sikker på, hvad du mener her?
I forbindelse med salg, så afskrives hårde hvidevarer typisk som løsøre. Står der noget i salgsdokumenterne fra den gang?
Er det en forbedring, som I har betalt for og lagt til boligen, så burde være muligt at medtage denne værdi + forbedringer, men det kommer an på hvilken afskrivningspraksis, som I har i jeres andelsboligforening.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Er det lovbestemt hvilke afskrivningskurver der skal bruges? Kan en andelsboligforening selv vælge en anden afskrivningskurve, fx. 30 år og nedskrivning til 50%, hvis det vedtages på en generalforsamlingen.
Mvh
Hej Bjarne,
Det er ikke lovbestemt. Andelsboligforeningen vælger selv hvilken praksis, der benyttes.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hejsa
Jeg har et spørgsmål til salg af andelsbolig med tilhørende udestue.
Må man selv prissætte sin udestue ( ny.. uden faktura)
Sælge til andelskronen. Derefter selv lave en faktura på udestuen til ny køber?
Tak for jer.
De bedste hilsner
Tina
Hej Tina,
Mange tak for din kommentar.
Jeg er ikke helt sikker på, hvad du spørger om. Det er ikke muligt, at man selv udarbejder faktura på forbedringer man selv har lavet eller har fået lavet sort. Hvis du ikke har faktura på noget arbejde, fordi du har lavet det selv, så kan du bruge fakturaen på materialerne og lægge prisen på arbejdstimerne oven i. Du kan læse lidt mere om forbedringer og finde de vejledende timesatser for eget arbejde her: https://www.andelsportal.dk/emne/forbedringer/
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Jeg har et spørgsmål vedr en ikke bærende væg. Huset er fredet og sælger har revet en væg ned, foreningen har sagt at væggen skal retableres da væggen skal være der ved salg. Er den nye opsatte væg så en forbedring el er det en retablering ? Og skal køber betale for den opsatte væg?
Hej Maria
Mange tak for din kommentar. Eftersom der er tale om et fredet hus, vil jeg råde dig til at høre bestyrelsen eller foreningens administrator ad, om det betragtes som en mangel eller en forbedring. En mangel skal sælger typisk enten sørge for at rette op på eller betale for ved salg, mens man som køber betaler for de forbedringer, der er i boligen. Så det afhænger i høj grad om, om foreningen ser det som en forbedring eller en mangel.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Under afsnittet “Afskrivninger af vægge” skriver I:
Vægge opsat: forbedring, afskrives over 20 år, byggetilladelse skal foreligge, når der er tale om en bærende væg. Samme væg op eller ned flere gange, tæller kun én gang.
Jeg læser det altså som at skillevægge afskrives med 20 år.
Men i ABFs Forbedringskatalog (https://im.dk/Media/B/8/517_forbedringskatalog_2020_final-a.pdf) står to emner, som kunne omhandle det samme:
“Vægge opsat” med bemærkningen “ingen afskrivning”
“Opretning af vægge med lovlig beklædning” med en årskurve på 20 år
Kan I fortælle, hvorvidt en ikke-bærende skillevæg (med gipsplader) har 20 års afskrivning eller ingen afskrivning? Ingen af jeres eksempler har 0 års afskrivning.
Hej Jack
Mange tak for din henvendelse. Det afhænger af, hvilken forbedringskatalog og afskrivningskurve foreningen benytter. Jeg vil anbefale, at du kigger i foreningens vedtægter, eller hører bestyrelsen ad, for at finde ud af, hvorvidt der afskrives eller ej på en ikke-bærende skillevæg i din forening.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej, Jeg kan se at hoveddør afskrives med 20 år.
I forbindelse med salg af min andelsbolig har andelsforeningen sagt at jeg skal betale en ny hoveddør, fordi der var en flække i dørkarmmen(mellem dørbladet). Burde jeg ikke betale for udbedring af karm istedet for en ny dør?
Derudover er døren næsten udskrevet den er fra 2006. Den nye dør der er blevet installeret er det en forbedring? Kan kræve tilbage betaling af døren, da det nu er en forbedring til lejligheden?
Hej Joe,
Tak for din henvendelse.
Jeg vil foreslå dig, at du stiller din forening disse spørgsmål. Er det dig, der har lavet skaden? Har der været indbrud er det måske en sag dit forsikringsselskab dækker? Jeg vil foreslå dig at spørge din forening hvem der har vedligeholdelsespligten på hoveddøre. Om de er foreningens ejendom eller den enkelte andelshavers?
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej,
Jeg har et spørgsmål ift afskrivning på døre, specifikt “dørgreb” som jf jeres regner afskrives 100% da de ikke har en værdi.
Betyder det virkelig at de 8 dørgreb vi har købt for omkring 300kr stykket er fuldkommen afskrevet ved salg?
Hvad er forklaringen på at dørgreb ingen værdi har?
Og kan man så tage dem med sig når man sælger, da de for os jo repræsenterer en værdi (efter 2 år og er helt som nye) og kan genbruges i vores nye sted, hvis køber ikke kan købe dem med i handlen?
Hilsen
Julie
Hej Julie,
Tak for din henvendelse.
Jeg ved ikke, om der er gået lidt kludder i vores oversigt, men dørgreb skulle meget gerne være en tilpasset løsøre, der afskrives over fem år.
Hvis du tager dørgrebene med dig, så skal du være opmærksom på, at du isætter de gamle eller nogle andre, da det ellers vil være en mangel, der fratrækkes i andelsboligens værdi.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej med jer,
Først og fremmest tak for listen over afskrivninger – det giver et godt overblik.
Ifm. Sammenlægning af 2 andelslejligheder – ville udgifter til evt. byggerådgivere, brandtekniskrapport og statiker være at betegne som forbedring ? og i så fald hvor lang afskrivnings tid ville det have ?
Lige umiddelbart ville man måske tænke at sådanne ”forbedringer” ikke forsvinder/slides og derfor er permanent forbedring uden afskrivning, men dette tror jeg ikke der er noget hedder.
På forhånd tak og ser frem til at høre fra jer.
Hilsen
Kenn
Hej Kenn
Mange tak for din kommentar.
Forbedringer defineres blandt andet som: “forbedringer hvis tilstedeværelse kan konstateres i boligen.” I og med byggerådgivere, brandtekniskrapporter og statiske beregninger ikke er fysiske forbedringer, tælles de ikke med, og derfor kan de heller ikke afskrives.
Jeg håber, at dette er svar på dit spørgsmål. Du kan læse om forbedringer her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/forbedringer-andelsboligen/.
Rigtig god dag og god påske til dig,
Nicole/Andelsportal.dk
Hej Igen,
Tak for svar, jeg er dog lidt uforstående overfor svaret – så jeg tillader mig at uddybe og være lidt mere konkret.
Lad os sige du gerne vil udvide dig badeværelse, da du ønsker et støbt gulv (som bliver mere end 5% tungere end det oprindelige) kræver dette en byggetilladelse og certificeret statiske beregninger.
Fakturaen fra mureren, der udføre arbejdet, kan afskrives da det er en “fysisk” ting, men de statiske beregninger, som er en forudsætning for at udføre arbejdet, kan ikke afskrives da det ikke er en forbedring ?
Som jeg ser det, må det da være alt arbejdet ifm. f.eks. af udvide et badeværelse, som tæller som en forbedring. Jeg mener det er jo en del af arbejdsprocessen at følge love og regler og dette skulle man da kunne tælle med i forbedringen.
På forhånd tak.
Med venlig hilsen
Kenn
Hej Kenn
Mange tak for kommentaren. Det er delvist rigtigt, at nogle beregninger kan indregnes i forbedringen, men det afhænger af flere faktorer. Først og fremmest afhænger det af foreningens vedtægter, hvordan foreningen betragter forbedringer og afskriver på forbedringer. Følger I for eksempel ABFs forbedringskatalog, står der at ” I større byggesager tilkøbes byggeteknisk bistand, herunder arkitekthonorar, ingeniørberegning m.v. Sådanne udgifter anses som værende en del af den pågældende forbedring. Værdien af ydelser lægges således til udgiften til selve arbejdet og afskrives i henhold til selve forbedringens afskrivning.” Det kræver naturligvis, at forbedringen er realiseret. Jeg vil anbefale dig, at du hører din bestyrelse ad ift. foreningens afskrivningsregler.
De bedste hilsner,
Michelle / Andelsportal.dk
Hej og tak for en god artikel. Under “Afskrivning af el-installationer” skriver i, at svagstrømsinstallation *ikke* er en forbedring. Jeg planlægger at få installeret en induktionskogeplade, hvilket kræver, at en elektriker fører stærkstrøm (400V, ekstra fase) ind i vores lejlighed, da det ikke er der i forvejen. Det koster ca. 13.000 kr.
Kan I svare på om installation af en ekstra fase og dermed stærkstrøm tæller som en forbedring (afskrivning over 20 år)?
Vh Søren
Hej Søren,
Tak for din henvendelse.
Afksrivningsregler varierer fra forening til forening. Jeg vil derfor foreslå dig at tjekke med din forening hvilke afskrivningsregler, I benytter jer af og hvor meget den forbedring du påtænker afskrives over. Umiddelbart lyder det til at være en mindre omlægning af installationerne og dermed noget der afskrives over 20-30 år, men det afhænger som sagt af foreningens afskrivningsregler.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
I et dødsbo vil er ved at sælge efter vores far, har vil i forberedelserne til det forestående salg fået foretaget vurdering af CAVE.
Der er af tidligere ejere udskiftet køkken, som nu er afskrevet 100%. I vurderingen har man fundet slitage lidt mærker, løse hængsler som er fratrukket det i øvrigt 100% nedskrevne køkken. Det svarer vel til en nedskrivning på 105% Er det i orden?
Mvh
Frank Mejeridrift
Hej Frank
Mange tak for din kommentar. Det lyder til, at vurderingspersonen betragter slidtagen og de løse hængsler som mangler. En mangel er noget, som burde være der eller burde virke, som ikke gør det. Er du uenig i vurderingen, vil jeg anbefale, at du kontakter vurderingspersonen hurtigst muligt og forhører dig om begrundelsen for vurderingen. Det kan være, at det kan afklare din undren.
De bedste hilsner,
Michelle / Andelsportal.dk
Hejsa,
Tak for en god artikel.
Spørgsmpl til hvis man har gået lavet en total-entreprise ifm. med total-renovering, som alt tæller som forbedringer:
Vi har jo betalt rigtig meget for håndværker/tømrer/VVS-timer – altså ikke materialet udelukkende.
Hvordan skelnes der mellem materiale og timerne fra håndværkere? Og afskrives timerne på lige fod med materialer, eller afskrives de slet ikke?
Vh
Nicklas
Hej Nicklas,
Tak for din henvendelse. Håndværkernes arbejdsløn til at udføre arbejdet er en del af forbedringen. Af din faktura bør det derfor fremgå tydeligt og gerne være så udspecificeret som muligt, hvad de forskellige beløb er gået til.
Bedste hilsner
Maria
Hej
Hvis man laver forbedringer i sin andelsbolig og heri bruger genbrug eller ubrugte vare købt på DBA – har de så stadig en værdig (hvis alderen ikke kendes)? Vil det i så fald være anskaffelsesværdien der gælder og skal man have sælger til at underskrive en slags faktura?
Mvh. Knut
Hej Knut,
Ja, det vil jeg mene at de har. Installerer du eksempelvis en vaskemaskine, som du har købt på tilbud, så er det anskaffeslsesprisen, som den nedskrives fra. Det skader ikke, at du får sælger til at underskrive en faktura eller på anden vis dokumenterer købet og tidspunktet for købet.
De bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej . Vi har købt andelsbolig. Jeg vil give en eksempel. Drivhus eller udestue er vurderet til afskrivning i 20 år. Udestuen er 5 år gammel. Ny pris var 39000. Nu det er afskrivet kun 4 tusind for 5 år. Vi synes det er forkert. Vh Regina
Hej.
Hvis man får instaleret en ladestander fra Clever betaler man 7995 kr
Hvis man så sælger sin andelsbolig et halvt år efter, og framelder sit Clever abb, kommer Clever og henter ladestanderen. kabel og stik sidder tilbage.
Betragtes det som en forbedring – altså kan man lægge 7995 kr til andelsprisen. ?
Den nye ejer får jo “ikke noget for pengene” ud over 3 meter kabel og et grimt stik midt i væggen. (prisen for en sådan installation koster jo maksimalt 2-3000 kr.
mvh
Hej Finn
Tak for din kommentar. Det burde meget gerne være defineret i foreningens vedtægter i forhold til afskrivningsværdier. Ellers vil jeg anbefale at gå i dialog med bestyrelsen eller en administrator.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
[…] Afskrivninger i andelsboliger […]
Sker afskrivning pr. kalenderår eller pr. år startende fra anskaffelsestidspunktet.
På forhånd mange tak
Rikke
Hej Rikke
Tak for dit spørgsmål.
Typisk vil det være fra anskaffelsestidspunktet – det er det også i den andelsboligforening, jeg selv bor i. Der er dog ikke én fast afskrivningsmetode, foreningerne følger, så jeg kan ikke afvise, at nogle foreninger kører per kalenderår. Jeg ville evt. høre bestyrelsen i jeres forening, hvis I er i tvivl.
Bedste hilsner,
Daniel – Andelsportal.dk
Hej,
Vi bor i andelsforening, i en mindre bolig.
Et par af boligerne har etableret en udestue, som vi også har stor interesse i også, at etablere. Ingen af boligerne med udestue har været i salg.
Vi har taget kontakt til bestyrelsen, men indtil videre har afklaringen været undervejs siden december.
Vores helt store interesse er, at kende til afskrivningen – og om der er en sådan, fordi posten vil blive ret stor.
Vi har naturligvis fundet info om en afskrivning på 30 år, hvis der er tale om udestue på støbt fundament – men gælder dette også, hvis udestuen er opført med sadeltag?
Der skal naturligvis ændres i tagkonstruktionen, og en udestue af denne type er ikke til at fjerne uden, at det vil blive en bekostelig post. Derfor er vi også en anelse skeptiske overfor, at en sådan udestue evt. skulle afskrives over 30 år.
Der er naturligvis gulv, vinduer mv. at afskrive på, men kan man i en forening selv bestemme, om der skal være afskrivning på selve grundbygningen, når der er tale om en sådan type, og ikke blot en ‘klassisk kasse’ som bliver sat på huset.
Mvh
Hej Karen
Tak for din kommentar. Da reglerne kan variere fra forening til forening vil jeg anbefale, at I får bestyrelsen til at afklare dette.
Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende herinde.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
[…] Du kan her se et katalog over afskrivningsregler Du kan her se en infografik, der giver dig et overblik over hvilke faktorer, der afgør prisen på en andelsbolig […]
Hej. Hvis sælger har fået vurdering af forbedring i nov. 2020, og køber skal overtage andelen juli 2021. Skal man så bruge afskrivningskurven frem til 2020 eller 2021.
Eksempel/Løsøre:
Alder 2017
Levetid 10 år
Er restværdien så ca. 80% eller 70%?
På forhånd tak.
Hej Rasmus
Tak for din kommentar. Jeg vil anbefale dig, at du kontakter bestyrelsen eller vurderingsmanden, da vi ikke har nogle juridiske rådgivere siddende herinde. Jeg vil dog mene, at datoen for, hvornår vurderingsmanden gennemgår lejligheden er datoen for, hvordan afskrivningerne udregnes.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Spørgsmål angående nedrivning af ikke bærende vægge samt opsætning af gips vægge.
Bliver lidt forvirret over jeres skriv omkring afskrivning af vægge. Her skriver I “at forbedring, afskrives over 20 år, byggetilladelse skal foreligge, uanset om det er en let eller tung væg”.
Jeg har fjernet en ikke-bærende væg (slået to rum sammen) og opsat en gipsvæg (let væg) (skabt to værelser, hvor der tidligere var et stort rum med spær /øverste etage.)
Jeg har informeret bestyrelsen om ombygningen, som vores vedtægter forskriver. Jeg adspurgte en jurist, som arbejder med byggetilladelser og den entreprenøren som udførte arbejdet, som begge fortalte mig, at jeg ikke behøvede at ansøge om en byggetilladelse.
Hvordan forholder jeg mig nu – er der forskelligt hvordan man ser på det med byggetilladelser?
Mange tak for din kommentar. Byggetilladelser er som regel et krav, når det kommer til bærende konstruktioner. Du har dog gjort det helt rette ved at rette henvendelse til bestyrelsen for at høre, hvorvidt du skulle have en tilladelse fra dem til renoveringsprojektet. Vores afskrivningsartikel er et eksempel på, hvordan man i foreningen kan definere afskrivninger – du skal naturligvis følge jeres vedtægter, så dyk endelig ned i dem.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Vi følger i vores forening af rækkehuse standardvedtægterne.
Jeg er i tvivl om, hvordan en ny hæk og nye fliser i indkørslen gøres op. Er disse forbedringer, der afskrives over en bestemt årrække? Eller skal etablerings-omkostningerne blot tillægges husets pris ved salg, uanset hvor gamle hæk og fliser er nu?
Hej Bente
Tak for din kommentar. Jeg kan godt forstå, at du ud fra standardvedtægterne har svært ved at aflæse dette. Det eneste jeg kan finde om det er “Værdien af forbedringer og anlæg m.v. af det til andelsboligen hørende haveareal fastsættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse.”
Almindeligvis er man som andelshaver forpligtet til at vedligeholde vægt og egne udearealer – uden det er en forbedring. Jeg vil dog klart anbefale dig at spørge foreningen bestyrelse som kan give et præcist spørgsmål i forhold til jeres forening.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
[…] 2. Afskrivninger i andelsboliger […]
Hej
Der står følgende i min forenings vedtægter:
B) Værdien af forbedringer, jfr. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af værdiforringelse med 10 % årligt på grund af alder og slidtage.
C) Værdien af inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret i boligen, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slidtage.
D) Såfremt boligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig mangelfuld, beregnes prisnedslag under hensyn hertil.
(14.2) Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1 litra B-D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende.
Jeg forstår ikke, hvad der er gældende, når der står to forskellige metoder. Her mener jeg, følger vi en årlig nedskrivning på 10 % eller følger vi ABF’s kurver?
Jeg har netop købt en lejlighed, og har henvendt mig til den vurderingsmand, der har vurderet lejligheden, idet jeg kan se på den vurderingsrapport, jeg har modtaget, at han ikke anvendt nogen af de to metoder, som jeg ser nævnt i foreningens vedtægter. Han siger, det ikke har noget med ham at gøre, hvad der står i vores vedtægter. Han har fx. sat vægge som for 11 år siden blev afrenset og spartlet op til en anskaffelsespris til 41670 kroner til at have 20 års afskrivning og sat værdien i dag – 11 år senere – til at have en restværdi % på 0,79. Dvs. at sælger betaler 8.751 kroner for de første 11 år og jeg skal betale 32.919 kroner (som det står til i dag) for de sidste 9 år, før forbedringen er afskrevet.
Alle forbedringer i lejligheden er vurderet ud fra meget høje restværdier.
Kan I bekræfte, at der er et eller andet helt galt? – og i så fald – hvad gør jeg?
Hej Helga,
Jeg kan godt forstå, at du er forvirret. Jeg vil anbefale dig at kontakte bestyrelsen i andelsboligforeningen og høre dem ad i forhold til vedtægterne og den vurdering du har. Alternativt kan du bede administrationen om hjælp – administrationen tilbageholder typisk et beløb fra salget de første 14 dage – i tilfælde af, at køber gør indsigelser.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej.
Et spørgsmål vedr. fradrag for vedligeholdelse. Skal/kan der inden beregningen af andelsboligens maksimalpris fradrages et beløb for dårlig vedligeholdelse, hvis lofter er gule pga. røg/nikotin og/eller gulvene står med næsten 90 år gammel brun fernis? Køkken og badeværelse er fine, men i resten af lejligheden trænger gulve, vægge og lofter til en kærlig hånd i forhold til, hvad der er alm. standard.
Hej Mette
Tak for din kommentar. Inden overdragelse af andelsboligen er det almindelig praksis at en vurderingsmand eller bestyrelsen gennemgår boligen for fejl og mangler. Disse kan sælger vælge at udbedre ellers fratrækkes de prisen. Når du køber en andelsbolig har du som tommelfingerregel 14 dage til at reklamere for fejl og mangler, som hvis de godkendes, skal udbedres eller betales for. Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/
Hvis du er i tvivl om praksis for overdragelse i din forening, så vil jeg anbefale dig at se nærmere i vedtægterne for svar eller kontakte bestyrelsen.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg bor i en lille andelsforening på 14 boliger. Jeg har netop modtaget referat fra seneste bestyrelsesmøde, og her undrer jeg mig meget over bestyrelsens beslutninger, som jeg ikke mener de har beføjelser til uden om generelforsamlingen. Det drejer sig især om afskrivninger i forhold til andelsværdien (ikke afskrivninger af forbedringer) Men inden jeg går i konflikt med bestyrelsen, vil jeg gerne høre jeres mening. Bestyrrelsen har konkret besluttet følgende:
1: Det er særligt § 9 om vedligehold af bolig og hvordan slid og ælde kan tolkes.
Det besluttes at bestyrelsen ved salg vurderer boligen ud fra et gradueringssystem.
Det inddeles således:
-Ved pæn stand kan man få/sælge til andelsværdien
-Alm. Slidtage gives der afslag på 25.000 kr
-Meget slidt gives der afslag på 50.000 kr
2: Ved køb/salg vedtages det at køber betaler 3000 kr for andelsbevis og
sælger 1000 kr.
3: Det vedtages at man som andelshaver skal deltage i 2 ud af 3 havedage årligt ellers får man bøde på 500 kr ved manglende deltagelse. Det noteres hver gang hvem der deltager.
Intet af dette har været drøftet på generalforsamlingen. Jeg tænker jo umiddelbart at der er tale om en vedtægtsændring. Dertil har ingen i bestyrelsen faglige kompentencer til at vurdere en bolig, hvorfor jeg jo tænker, at det må være generalforsmalingen der sammen skal blive enige om, hvad vi mener med slid, ælde og manglende vedligeholdelse (ordlyden fra vedtægterne, ikke nærmere defineret). Jeg mener jo, at de på forhånd devaluerer værdien af min bolig. Ligesom det til enhver tid vil være subjektivt hvad pæn stand, alm. slid og meget slid er, og derfor vil vurdering af bolig afhænge af hvilket bestyrelsesmedlem der kigger på den. Og er det i det hele taget bestyrelsen der har kompetencer og beføjelser til at vurdere den enkeltes andelsbolig?
Må bestyrelsen uden om generalforsamlingen træffe afgørelse om pris for køb/salg af andelsbolig?
Og må de uden om generalforsamlingen træffe afgørelse om pris på “bøde” for ikke at deltage ved havedag (antallet af havedage og hvornår havedage ligger d. enkelte år besluttes på generalforsamlingen).
Hvis muligt, vil jeg meget gerne have henvisning til lov og § 🙂
på forhånd tak for hjælpen
vh. Anabella
Hej Anabella
Tak for din kommentar. Hvis du kan se, at nogle af følgende bestemmelser er en vedtægtsændring, så har du helt ret i, at det kræver en generalforsamlingsbeslutning. Faktisk vil jeg anbefale dig at læse denne artikel: https://www.andelsportal.dk/guides/bestyrelsens-beslutninger/
Her kan du blive klogere på, hvor grænsen går for bestyrelsens beføjelser uden om generalforsamlingen. Ønsker du juridisk vejledning i forhold til jeres vedtægter, så vil jeg anbefale, at du kontakter foreningens administrator.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hvad er et nat-ur? Jeg kan simpelthen ikke finde noget “nat-ur” på google der skal opsættes af en autoriseret elektriker. Det lyder interessant.
Hej,
Jeg bor i en andelsbolig, hvor det eksisterende trægulv (plankegulv) gulvet er meget dårligt og man får splinter af at gå på det. Jeg er derfor ved at undersøge, hvad jeg har af muligheder. Gulvet er for dårligt til at blive slebet, og jeg kan derfor enten 1) male gulvet eller 2) lægge nyt gulv. Mit spørgsmål går på om maling af trægulv vil blive set som en forbedring eller en forringelse af lejlighedens værdi? For så kan jeg jo lige så godt investere i nyt trægulv, som er en forbedring der afskrives over 30 år.
Hej Christina
Mange tak for din kommentar. Hvordan forbedringer afskrives kommer an på, hvordan de er opgjort i vedtægterne i den enkelte forening. Jeg vil derfor anbefale, at du kigger der først. Som andelshaver er dit ansvar at vedligeholde gulvene og derfor er gulvafhøvling oftest ikke en forbedring. Det varierer med maling af gulve, så derfor vil jeg anbefale, at du spørger bestyrelsen.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hvordan regner man år i ABF’s afskrivningkurve?
Er år 1 først når der er gået 1 år, eller er år 1 det først brugsår.
eksempel:
Plastlaminat gulvplader (Pergo) afskrives over 10 år. Hvis lejligheden sælges samme år afskrives der så 0% eller 5%?
Det betyder måske ikke så meget det første år men på 10 års afskrivninger er der jo 10 pct. point ændringer efter år 2.
Der udover renes år så i kalender år eller per 12 måneder? fx hvor gammel er en forbedring fra 2. december 2017, hvis lejligheden sælges d. 1. januar 2019… 2 år eller 1,08 år (afrundet til 1 år)?
Hej Christian
Tak for dit gode spørgsmål. Som jeg læser ABF’s afskrivningskurve er det efter et år, at værdien afskrives. ABF har lavet denne guide til aflæsning: https://www.abf-rep.dk/media/405390/abfs_afskrivningskurve.pdf af kurven, men jeg vil anbefale, at du kontakter dem direkte, hvis du fortsat er i tvivl.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Er et nyt laminatgulv en forbredring? Hvis jeg, hvordan afskrives det?
På forhånd tak!
Mvh
Stefania
Hej Stefania,
Tak for din henvendelse.
Som udgangspunkt burde et nyt laminatgulv at være betragte som en forbedring af boligen.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej
Skal den håndværksmæssige værdi af de forbedringer man selv har foretaget også afskrives? F.eks. hvis man har opsat nyt køkken, afskriver man så kun værdien på køkkenet eller afskriver man også den tid man selv har forbrugt tror prisen i dag hedder 188 pr. time?
Venlig hilsen
Sophus
Hej Sophus
Tak for din henvendelse. Laver du selv arbejdet, kan du kun skrive det antal timer på, som det ville tage en professionel håndværker at udføre arbejdet, som forbedring. Har du brugt 200 timer på et stykke tømrerarbejde, som en uddannet tømrer kan klare på 40 timer, kan du altså kun få 40 timer med som forbedring. Læs mere her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/forbedringer-andelsboligen/
Og ja, timesatsen for 2019 er 188 kr. for Københavnsområde og 166 kr. for resten af landet.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej,
Jeg kan se man får noget for at have spartlet sine lofter op igen. Men kan man også hente noget på at have fjernet et sænket loft for at få den fulde lofthøjde igen (herefter har vi så fået fuldspartlet lofterne) – der havde været en gammel vandskad og derfor var de sænket men det er helt udbedret efter vi har ført lofterne tilbage til den gamle højde.
Hej Jonas
Tak for din henvendelse. Jeg vil anbefale, at du kigger nærmere ned i vedtægterne i din andelsboligforening eller hører bestyrelsen i din forening til dette. Det varierer nemlig fra forening til forening, hvilken afskrivningskurve og værdier, der er gældende. Vores oversigt er blot en af flere mulige måder at opgøre afskrivninger på.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Nynne
Jeg er ved at sælge min andel, som har brus over toilettet.
I forbindelse med salget har jeg haft VVS-tjek, hvor det blev påpeget, at løsningen med brus over toilettet ikke kommer til at være holdbar for evigt, da der ikke er fliser i badeværelset, men en slags linoleum, som er ved at blive slidt. Derfor anbefalede vvs’eren mig at fjerne brusehovedet og blot kalde rummet for et toilet, så jeg ikke kommer til at hæfte for eventuelle vandskader for fremtiden.
Men: vil værdien af min andel blive sænket på grund af den manglende bademulighed?
Vh Ulla
Kære Ulla,
Tak for din henvendelse.
Du kan risikere, at din andel vil falde i værdi, hvis du vælger at kalde rummet for et toilet. Du kan dog overveje følgende: At kontakte det vurderingsfirma, som skal foretage vurderingen af din lejlighed. De kan eventuelt fortælle dig, hvor meget din andelsbolig vil falde i værdi. Når du nogenlunde kender den nye værdi på din andelsbolig, kan du veje det op mod, hvad det koster at skifte det gamle linoleums gulv ud. Hvis det kan betale sig at skifte det gamle gulv, kan du stadig få ‘fuld’ pris for din andelsbolig – og har ‘kun’ lagt ud for nyt linoleumsgulv.
Ida – andelsportal.dk
Hej!
Står og er ved at købe en andelslejlighed. Der er skrevet i vurderingsrapporten, at der er forbedring på trægulve der er malet hvide for 4500 kroner. Men kan ikke rigtig finde noget om malede gulve, kun hvis de er slebet eller andet. Kan i hjælpe?
Hej Ditte
Tak for din henvendelse. Denne afskrivningsguide er blot et alternativ til, hvordan afskrivninger kan opgøres i andelsboligforeningen. Den er derfor ikke komplet. Hvis trægulvene er vurderet til 4.5000 kroner i din andelsboligforening, så er det foreningens afskrivningstabel, som du skal se nærmere på. Afskrivningstabeller kan sagtens variere fra forening til forening. Er du i tvivl om beløbet, så vil jeg anbefale, at du tager en dialog med bestyrelsen eller den vurderingsmand, der har beset andelsboligen.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej,
Kan emner udendørs medtages som forbedringer ved køb/salg?:
* en mur, som erstatter en hæk?
* et plankeværk ind til nabogrunden? Det gamle plankeværk eksisterer stadig.
* et cykelskur?
Foreningen benytter jeres afskrivningsregler.
Mvh
Grete
Hej Grete
Tak for din henvendelse. Vores konkrete afskrivningstabel blev udarbejdet eksternt for flere år tilbage, som et gratis alternativ til andelsboligforeningerne. Jeg kan derfor ikke komme med en konkret vurdering af de nævnte forbedringer. Jeg vil anbefale, at du tager en dialog om forbedringsværdien med bestyrelsen og får afstemt dette på en generalforsamlingen.
Hvis der fortsat er tvivl, kan du få en vurderingsmand til at fastsætte det.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
I skriver for 3 år siden, at afskrivnings listen vedr. nye gulvbrædder, er rettet til fordi det tæller som en forbedring. Jeg har lige gennemgået listen og der står fortsat, at det ikke tæller som en forbedring.
Jeg er totalt forvirret…………
Hej Christian
Tak for din kommentar. Jeg kan godt forstå forvirringen, men nye gulvbrædder er naturligvis en forbedring.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hejsa.
Bor i en andelsforening på Nørrebro og vi skal igang med en større renovering af ejendommen. Sådan som jeg har forstået det er vi blevet bedt om at få en valuar ud, da den sidste vurdering ligger tilbage til år 2001. Kan en andel vurderes af en valuar UDEN at lejlighederne stiger i pris? Det er det jeg hat forstået man vil forsøge at gøre, men det syntes jeg lyser meget mærkeligt. Kan i forklare mig hvorledes en vurdering hænger sammen og hvad det har af betydning for andelshaverenes lejligheder.
På forhånd mange tak.
Hej,
Tak for din henvendelse. Da den offentlige ejendomsvurdering blev fastfrosset tilbage i 2012 vælger flere andelsboligforeninger en valuarvurdering, fordi de ikke mener, at de offentlige vurderinger giver et retvisende billede af foreningens nuværende værdi. En valuarvurdering er en godkendt metode til at sætte andelskronen efter i en forening, og kan derfor være med til at bestemme andelenes maksimalpriser. En valuarvurdering betyder dog ikke automatisk en højere andelskrone. Foreningen skal nemlig forvente en reel, nøjagtig vurdering af ejendommens værdi, hvad enten man ender ud med en højere, lavere eller tilsvarende vurdering af ejendommen.
Du kan læse uddybende om valuarvurderinger i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/valuarvurdering-hvad-skal-man-vaere-opmaerksom-paa/
Med den nye andelsboliglov 2018 kom også nye regler for valuarvurderinger. Dem kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/ny-vurderingsnorm-valuarvurderinger-2018/
I er selvfølgelig velkommen til at benytte vores netværk af dygtige valuarer, og få gratis og uforpligtende tilbud på jeres forespørgsel. Det er via denne formular: https://www.andelsportal.dk/indsendopgave/
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej jeg er ved at sælge min andelsbolig. jeg har fået monteret LED-spots i loftet, men hvordan skal disse afskrives ? de har en levetid/brændetid på 30.000 timer.
mvh Brian
Hej Brian,
Tak for din kommentar. Afskrivningspraksis varierer fra forening til forening. Du bør derfor undersøge hvilken praksis, I anvender i jeres forening. I de afskrivninger vi har angivet her på siden afskrives de over 5 år (se under fanen “Afskrivning af el-installationer”).
/Maria – Andelsportal.dk
Hej,
Jeg er intr i en andel, men efter min bedste vurdering skal der nyt køkken og bad.
Bygningerne blev opført i 2004,
Nuværende ejer har ikke tilført nogle forbedringer, så det faste inventer er fra 2004.
Bortset fra, at han er ryger og det er to brødre som har delt lejligheden, så vil jeg mene de ikke har vedligeholdt lejligheden optimalt. Køkken og bad er synlig slidt, meget beskidt og med fugtskader på lågerne under håndvask på badeværelset og store mørke kalkbelægninger i toilettet osv.
Jeg har ikke kunnet se i vedtægterne ang foreningens afskrivningspraksis, men det er vel også kun relevant, hvis det var det oprindelige køkken el badeværelse som var blevet renoveret siden 2004.
Når nu det er det oprindelige, er der så en mulighed for at få kompensation for den synlige nedslidning?
På forhånd mange tak
Kh Monika
Hej Monika,
Mange tak for din henvendelse.
En vurderingsmand ser både på forbedringer og mangler. Mangler defineres som “En genstand (køkken, badeværelse, dør m.fl.), der mangler en egenskab, som man vil forvente den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet” – hvis dette er tilfældet, så bør der være en kompensation herfor. Jeg vil derfor anbefale dig at få en vurderingsmand ud til at se på lejlighedens stand – en god vurderingsmand kan også hjælpe dig med at se efter om der er skjulte mangler.
Du kan læse mere om mangler her: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/
Jeg håber, at I finder en god løsning.
/Maria – Andelsportal.dk
Jeg har 1/12-17solgt en andelsbolig
Har i december modtaget en mail om efterfølge at der var et utæt rør og en skinne i køkkenet som bestyrelsen har skiftet. Pt. Jeg har ikke modtaget noget opgørelse og de har stadig ikke udbetalt de sidste penge, er det lovligt?
Hej Lene,
Tak for din henvendelse. Jeg vil anbefale, at du tager kontakt til bestyrelsen og får afklaret, hvornår du kan regne med en opgørelse. Det lyder til, at der er tale om en mangel-sag, hvor det er en indvendig mangel, som du som sælger hæfter for. Her har foreningen retten til at tilbageholde penge indtil sagen er afklaret og manglen er udbedret. Du kan læse mere om mangel-sager i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/.
Jeg håber på, at det hele løser sig.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej,
Hvordan afskrives etabling af badeværelse?
(Opførelse af badeværelse, med pris på ca.200.000 i en lejlighed som før ikke har haft reelt badeværelse, men toiletrum og brusekabine i et af værelserne).
Hej Lone,
Tak for din henvendelse. Det bør fremgå af foreningens vedtægtsbestemmelser hvilken afskrivningskurve foreningen følger. Det er nemlig op til den enkelte forening at vedtage, hvilken afskrivningsmetode de benytter. Derfor vil jeg anbefale, at du tager kontakt til bestyrelsen for at høre nærmere. Ser man på ABF’s standard vurderingskriterier vil nyt badeværelsesinventar (toilet, håndvask osv.) afskrives over 20 år, men som sagt kommer det helt an på, hvilken afskrivningskurve din forening følger.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportalen,
Her er et spørgsmål ang. forbedringer af en andelslejlighed.
Jeg står og skal købe en andelslejlighed, hvor forbedringerne er vurderet af tredje part til ca. 170.000 kr.
Vurderingen er lavet i december 2017 og salget af lejligheden skal finde sted 1. marts 2018.
Afskrivningen af forbedringerne er lavet frem til 2017 og ikke til 2018, hvor lejligheden skal overtages.
Er dette normal kutyme? Jeg mister reelt set et års værdi af forbedringerne.
Oven i købet skal jeg flytte internet i andelsboligforeningen, hvilket betyder at mine egne forbedringer skal vurderes i 2018 og dermed nedskrives til 2018, som også er året hvor lejligheden sælges.
På forhånd tak.
Mvh David
Hej David,
Mange tak for din kommentar.
Det er et rigtigt godt spørgsmål, som jeg ikke helt kender svaret på. Umiddelbart vil jeg mene, at du skal betale den pris, som forbedringerne har, når du overtager lejligheden. Et årsskifte burde ikke gøre en stor forskel idet at det er forbedringens alder (antal år den har eksisteret), der er afgørende for hvor meget forbedringen afskrives med. Afskrivningspraksis kan dog variere fra forening til forening. Derfor vil jeg anbefale dig at kontakte den vurderingsmand, der har udført forbedringen og ligeledes vil jeg anbefale dig at rådføre dig med din bestyrelse for at få afklaret hvilken praksis I benytter i jeres forening.
Jeg håber, at du finder svar på din forespørgsel.
/Maria – Andelsportal.dk
Hej
jeg har overtaget en andelsbolig hvor sælger mener at lyddør og terasse er en forbedring af andelen. jeg mener ikke lyddøren er en forbedring da hun har fjernet den originale smukke trædør og udskiftet den med en af plastik der ser frygtelig grim ud. Men er de 2 ting en forbedring og hvor meget skal de evt afskrives med, de er feks ikke opført i jeres tabel
hilsen
Peter
Hej Peter,
Tak for din henvendelse. Det kommer an på, hvilke afskrivningskurve der anvendes i din andelsboligforening. Det bør være vedtægtsbestemt hvilken afskrivningskurve man følger i forening, men du må lige høre bestyrelsen nærmere, hvilken kurve der bruges i din forening. Hvis der fortsat er tvivl, kan du få en vurderingsmand til at fastsætte det.
God fredag.
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Vi står og skal sælge en 10 år gammel andelsbolig, som vi købte på projektstadie.
Vi betalte dengang 21.625kr ekstra for etablering af hemse i begge børneværelser. Afskrives der også på hemse, som jo er en fast del af boligen, der ikke falder i værdi?
På forhånd tak.
Mvh. Anja
Hej Anja,
Tak for din henvendelse. Det er op til den enkelte forening at vedtage, hvilke afskrivningsmetode de benytter. Derfor vil jeg anbefale at du tager kontakt til din forening og hører, hvilken afskrivning der gælder på etablering af hems hos jer.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej,
Vi står og skal sælge vores andelslejlighed. Den gamle ejer renoverede badeværelset lige inden vi overtog lejligheden og havde en merværdi af ca. 90.000kr. Nu står vi og skal til at sælge 2 år efter og er pludselig blevet i tvivil om forbedringen af badeværelset stadigvæk er en forbedring i vores salg nu hvor de 90.000kr umuligt kan være afskrevet over 2 år.
Vi vil blot have bekræftet af værdien af badeværelset stadig har en værdi i vores salg?
Mvh. Martin
Hej Martin,
Tak for din henvendelse. Der findes forskellige afskrivningsmetoder, og det er op til den enkelte forening at vedtage, hvilke afskrivningsmetode man benytter. Derfor vil jeg anbefale at I spørger jeres forening, hvilke afskrivningsmetode, der anvendes i netop jeres forening. Typisk vil en afskrivning løbe over alt mellem 5-30 år, så jeg tror bestemt at badeværelsesrenoveringen stadig kan afskrives – men hør lige jeres forening nærmere om den konkrete afskrivningskurve.
Et eksempel fra artiklen er, at nye klinker i bad afskrives over 30 år.
Håber det var til en hjælp.
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej,
jeg er i gang med at købe en andelsbolig på Frederiksberg. Lejligheden har kun toilet, ingen badeværelse. I køkkenet mangler desuden komfuret (også plads til selve-sælgeren er gammel og fik mad leveret). Kan det passe at vurderingsrapporten ikke tager hensyn til disse ting?
Lejligheden bliver solgt til maksimalpris gennem en advokat.
På forhånd tak for svar.
Alexander
Hej Alexander,
Tak for din henvendelse. En andelsbolig kan godt sælges til maksimalpris selvom der intet badeværelse er. Forbedringerne, såsom et nyt komfur eller etablering af et badeværelse, bliver nemlig lagt oven i maksimalprisen. Det vil sige, at etablere du et badeværelse i andelsboligen vil dette være en forbedring, som vil betyde at du kan få en højere pris for boligen. Der er dog ikke altid en sammenhæng mellem forbedringens pris, og den værdi forbedringen tilfører. Badeværelser og køkkener er ofte dyre at lave, men medfører sjældent en værdistigning, der svarer til udgiften af renoveringen.
Jeg håber det var til en hjælp.
/Nynne – Andelsportal.dk
Vi er en andelsforening af 20 rækkehuse. I 1999 har daværende formand trumfet et carportprojekt igennem på foreningens fællesareal, dvs. Der hvor der i forvejen var anlagt holdepladser til hver bolig. Der blev bygget 2 carporte med hver plads til 4 biler, med dobbelt sadeltag. Det blev lovet, at der på sigt skulle være carporte til alle. Dette er ikke muligt med det eksisterende byggeri, da der ikke er plads til 12 mere. Det blev også af formanden bekræftet overfor ABF at vi fulgte de gældende afskrivningsregler og at de ikke var bygget på fællesareal.
Opførelsesprisen var ca. 88.000 kr. Og hver carportejer betalte 11.000,- kr. For carporten på det tidspunkt. Samtidig fik formanden oprettet 8 stk. Allonger pålydende 22.000,-, således at ejer fremover kunne sælge dem til denne pris.
Der er aldrig nedskrevet på carportene, carportene befinder sig på fællesareal og senest i 2015 er der solgt en carport til kr. 22.000,-.
I 2016 har man besluttet at følge en venteliste, så carportene ikke automatisk sælges til en ny andelshaver, men til en venteliste.
Flere i foreningen vil gerne have el leje en carport og det bliver nærmest aldrig sandsynligt, da flere af disse carportene vil være optaget af ejeren i mange år endnu.
Vi har nu i går haft beboermøde og delt synspunkter og flertallet ønsker afskrivning, således at priserne bliver mere fair for alle og på længere sigt, måske bygge carporte (nyt projekt) til alle.
Der blev også talt om at få dem vurderet og lade afskrivningen starte nu.
Hvad vil være det mest reelle at gøre og er der decideret en gældende regel for dette.
På forhånd tak for svar.
Cate Thorsgaard
Hej Cate,
Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå at du søger rådgivning i forhold til jeres situation. Desværre kan jeg ikke besvare dit spørgsmål, da det er af mere juridisk karakter. Reglerne for afskrivninger er også meget forskellige fra forening til forening, og måske har I allerede i jeres vedtægter oplyst, hvem der skal afgøre uoverensstemmelser, og hvilke afskrivningskurver foreningen skal følge? Jeg vil anbefale, at du tager kontakt til jeres ejendomsadministrator eller en vurderingsmand, da personen vil kunne give et mere korrekt og endegyldigt svar på jeres problemstilling.
I er velkomne til at indsende jeres opgave til Andelsportal.dk og få gratis tilbud på en vurderingsmand. Det sker ved at udfylde denne formular: https://www.andelsportal.dk/indsendopgave/
Håber jeres forening kommer godt videre med jeres carporte-sag.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej.
Hvilke regler gælder for afskrivning af badeværelse? Samme som køkken? Over 20 år?
Hej Andreas,
Mange tak for din besked. Afskrivningsregler kan sagtens variere fra forening til forening, men i mange foreninger afskrives de fleste installationer på badeværelset over 20 år – såsom WC, håndvask og blandingsbatteri. Andre forbedringer som væg- og gulvfliser i vådrum med vådrumsmembran afskrives ofte over 30 år. Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til din andelsboligforening og høre dem nærmere om, hvilken afskrivningspraksis, der anvendes i jeres forening.
Beste hilsner
Maria
Hejsa, Hvordan er typiske afskrivningstegler for badeværelser? Jeg er ved at købe en andelslejlighed og her er badeværelset blevet totalt renoveret i 2006. Kan det virkelig passe at i dag 11 år senere er det kun nedskrevet til 88% anskaffelsesprisen?
Mvh
Lulu
I jeres afskrivningsmetoder angiver i at der er forskellige metoder, jeg kan kun finde forskellige løbetider ? ikke metoder. Jeg er blevet præsenteret for en “S” afskrivningsmetode, på større udbedringer som køkken og bad. som giver væsentlige andre tale en liniær afskrivning. Hvordan fungere dette?
Hvordan er reglerne, hvis man flytter fra en lejlighed f.eks. i februar eller marts. Skal sælger så afskrive for et helt år, afskrives der forholdsmæssigt eller det køber der bære denne afskrivning?
Hej
Vi har i vores andelsforening igangsat indsættelse af forbedringer i salgsvurderingen. Derfor er vi ved at lave en oversigt over de lavede forbedringer og tilhørende afskrivninger. Vi er dog kommet i tvivl om, hvordan vi skal forholde os overfor afskrivninger af forbedringer af elementer, der allerede er afskrivning tilbage på.
Eks. hvis et køkken efter salg renoveres selvom det “gamle” køkken kun er 3 år gammelt? Skal prisen for det nye køkken kun medtages eller skal det gamle køkken stadig medregnes?
Mvh
Henrik
Hej Henrik,
Forbedringer, som andelshaveren har købt skal – hvis de stadig består – nedskrives efter forbedringens alder/oprindelige anskaffelsesår.
Det er vigtigt at forbedringen stadig består (helt eller delvist).
Består forbedringen kun delvist, fx et gammelt køkken, der efterfølgende får udskiftet køkkenbordpladen, så skal det oprindelige forbedringsbeløb for køkkenet fratrækkes værdien af den oprindelige køkkenbordplade (som ikke længere består). Kendes den oprindelige værdi ikke, må værdien skønnes.
Herefter vil forbedringsværdien af køkkenet bestå af to dele:
· Værdien af det oprindelige køkken minus værdien af den gamle køkkenbordplade.
Denne forbedringsværdi nedskrives efter dets oprindelige anskaffelsesår/alder.
· Værdien af den nye køkkenbordplade. Denne forbedringsværdi nedskrives efter dets anskaffelses år/alder (og vil derfor have en lavere nedskrivningsprocent end det oprindelige køkken).
Forbedringen skal altså bestå for, at man kan medtage forbedringsværdien.
Er der tale om, at andelshaveren har betalt for et køkken ved overtagelse af andelsboligen og dette nedrives og erstattes med et nyt køkken,
så skal der i fastsættelse af forbedringsværdien kun medregnes værdien af det nye køkken.
Bedste hilsner
Lars S. Olsen
Erhvervsmægler, HA, HD
Diplom i vurdering
Hej,
Kan man konstatere fejl/mangler på ting der bliver afskrevet? Fx en køkkenbordplade med ridser? Hvor køkkenet er blevet afskrevet, men køber mener at det er en fejl/mangel at bordet er ridset. Eller en altan der er afskrevet, men hvor køber mener at nogle trægulvet har løftet sig.
Er det ikke meningen med afskrivninger at der er taget højde for slitage?
MvH
Tobias
Hej Tobias.
Tak for din henvendelse. Jo det er, hvad der er meningen med at afskrive ting i andelsboligen. Det tager højde for, at renoveringerne (i dette tilfælde bordpladen og altanen) er blevet brugt i en årrække og derfor har mistet noget af sin oprindelige værdi. Du kunne eventuelt tage kontakt til bestyrelsen omkring, hvad man gør efter købers holdninger, når tingene er blevet afskrevet.
/Benjamin – Andelsportal.dk
Hej
Jeg har i sommers købt en andelsbolig, men er efterfølgende blevet i tvivl om hvordan forbedringerne kan være vurderet så højt. Er der nogen mulighed for at gå vurderingsrapporten efter, efter et køb/salg. Og hvad er mulighederne i så fald at der er noget der ikke stemmer?
mvh
EA
Hej EA,
Hvis du er i tvivl om, hvordan vurderinger er blevet foretaget og hvad de er baseret på, så bør du tage kontakt til den, som har udarbejdet vurderingsrapporten for at få en uddybning – typisk er det en vurderingsmand og ellers er det bestyrelsen. De vil kunne fortælle dig hvilke forbedringer og afskrivningsregler, der er medtaget i vurderingen.
Mener du, at du er blevet snydt, så vil jeg anbefale dig at tage fat på en boligadvokat for at høre om dine muligheder i forbindelse med indsigelse.
/Maria – Andelsportal.dk
Hej.
Ved udskiftning af alle for- og bagdøre til sikkerhedsdøre i en forening, hvor foreningen betaler for udskiftningen (dvs. vi betaler kun selv indirekte for dem via fællesudgifterne), kan jeg da som andelshaver tilskrive min andel værdien af dørene som en forbedring af lejligheden, selvom jeg ikke direkte har betalt dem af egen lomme?
Det er jo en forbedring af lejligheden, både sikkerheds-, brand-, lyd- og forsikringsmæssigt, foruden den æstetiske forbedring.
Mvh Rasmus
Hej Rasmus,
Mange tak for din henvendelse. Forbedring af foreningens ejendom, som er betalt af foreningen er en tilskrivelse til den samlede værdi af ejendommen, og ikke af de enkelte andelsboliger.
/Maria – Andelsportal.dk
Hej,
Hvordan afskrives brusehoved og termostat?
Mvh. Sofie
Hej Sofie,
I vores vejledning til afskrivninger afskrives termostatventiler over 20 år. Brusehoved har jeg ikke hørt om afskrivning på før. Det er din andelsboligforenings afskrvningsregler, der bestemmer, hvordan der afskrives i din andelsbolig. Jeg vil derfor anbefale dig at se nærmere på dem.
/Maria – Andelsportal.dk
Hej, vi bor i en andelsboligforening bestående af 26 rækkehuse. Andelsforeningen er nu 10 år gammel.
De andelsboliger som er solgt i de 10 år der er gået har kun haft afskrivninger på hårde hvidevarer og ikke på eksempelvis køkken.
Nu har en evt. køber henvendt sig til en advokat med henblik på at købe et af husene og advokaten siger at et 10 år gammelt køkken skal afskrives efter hvilken regel foreningen har valgt. Samtidig siger han at hvis en køber går videre med sagen kan foreningen og dvs. ejerne af andelsboligerne hæfte for eventuelle tab. Jeg vil gerne vide om der iflg. loven om andelsboliger SKAL være valgt en afskrivningsregel.
Mvh.
ALO
Hej Anne Lise,
Advokaten har helt ret i, at der afskrives efter foreningens regler. Som udgangspunkt skelnes der mellem vedligeholdelse og forbedringer i andelsboligforeninger – og det er kun forbedringer – altså en reel ny funktion tilføjet til boligen. Så vidt jeg forstår er der dog ikke tilføjet et nyt i jeres tilfælde. Inden for retspraksis er der intet klart svar på, hvad der er forbedring, og hvad der er vedligeholdelse – dog anses det som en forbedring, hvis der er tilført nye funktioner på boligen, hvorimod almen vedligeholdelse ikke kan betragtes som forbedringer. Jeg forstår derfor ikke, hvordan ejerne kan hæfte for tab? I kan eventuelt kontakte jeres administrator for at høre om der er behov for at I diskuterer om I skal have afskrivningsregler indført til en kommende generalforsamling.
/Maria – Andelsportal.dk
Hej
Jeg har sat nyt tapet/glasfilt op i hele min andel( samt lofter, da de slog revner. Dette skyldes at el installationerne var i meget dårlig stand. Flere installationer virkede ikke, samt det var gamle stofledninger fra da der blev installeret el i hele andelen. Da der gik ild i en stik kontakt, tog jeg beslutningen at få skiftet alt el. Da alt el blev lagt ind i væggen, blev det nødvendigt at skiftet alt tapet.
Bestyrelsen siger at jeg ikke kan få dækket mine udgifter til glasfilt og tapet samt maling af dette, da dette er alm. vedligeholdelse.
Tapetet der sad der, var nok mindst 20 år gammelt, samt meget slidt, med huller og revner. Hvordan kan et nyt tapet have samme værdi som noget tapet der er afskrevet og i meget dårlig tilstand, samt udskiftning af tapet der skyldes p.g.a af renovering af el, vel høre under en del af udgifterne for at få skiftet el?
Mine døre var er gamle fyldnings døre, dem har jeg rettet op, spartlet og sprøjtemalet ( oprendligt i ren træ)…. kan jeg heller ikke får dækket min udgifter til dette? Der er vel forskel på istandsættelse/renovering og vedligeholdelse.
Mvh.
K
Hej
Hvis ansvar, er det, at indhente byggetilladelse i forbindelse med div. håndværksmæssigt arbejde? Den udførende håndværker eller jeg som andelshaver?
Hilsen
Claus
Hej Claus
Det er dit ansvar som bygherre, at de nødvendige byggetilladelser er på plads. Der kan dog være tilfælde hvor byggefirmaet indhenter tilladelsen, fx er det ofte sådan det foregår, hvis man skal have opsat altan. Ligeledes er det ved nogle mindre renoveringer kun nødvendigt at anmelde byggeriet, og ikke som sådan søge om tilladelse. Jeg sender dig lige et link til en guide til, hvordan man søger byggetilladelser. Det kan være den kan være til nytte for dig. http://www.3byggetilbud.dk/tips/byggetilladelser/
/Toke – Andelsportal.dk
Hej.
Tak for en rigtig fin oversigt og beskrivelse. Hvilke andre metoder kan bruges? Står og er ved at købe en andel, hvor der bl.a. i 2006 blev lavet nye lofter til 25.000. i december 2015 er disse nedskrevet til 22.000, men samtidig står der, at de har en nedskrivningstid på 30 år i vurderingen. Det giver umiddelbart ingen mening, at de ikke er nedskrevet med mere end 3000 kr. på næsten 10 år, hvis nedskrivningstiden er 30. Med deres regnestykke er nedskrivningstiden på 83 år jo. Der står intet i vedtægter om metoden, men virker umiddelbart som den i skriver om, men som om ham, der har vurderet så ikke kan regne? 🙂
Håber I kan svare på mit spørgsmål. God weekend.
Hej Emilie,
Mange tak for din henvendelse. Det lyder umiddelbart som om, at der er sket en fejl med den vurdering, som du henviser til. Jeg vil anbefale dig at spørge sælger og også høre bestyrelsen hvilke afskrivningsprocedurer, der anvendes i den pågældende andelsboligforening.
/ Maria – Energihjem.dk
Hej I jeres afskrivningsoversigt i PDF formay på denne side står der :
“Gulvbrædder – udskiftet: Ingen forbedring: Ekstraordinær opretning, afskrives over 20 år.”
Er dette ikke en fejl – tæller det ikke som en forbedring ?
Hej Marianne,
Mange tak for din henvendelse. Du har helt ret, der var en fejl i vores afskrivningsliste. Den er rettet til nu. Udskiftning af gulvbrædder tæller naturligvis som en forbedring.
/Maria – andelsportal.dk
Hvordan vurderer du en ca 20 år gammel altan, der i sin blev etableret for 38.500 kr
Hej Hans,
Afskrivning på altaner afhænger af afskrivningspraksis i jeres andelsboligforening. Jeg vil derfor anbefale dig at kontakte din bestyrelse for at få svar om altaner tæller som en indviduel forbedring og hvor mange år de afskrives over.
/Maria – andelsportal.dk
De regler du beskriver her på siden for afskrivninger i andelsboligforeninger. Hvordan stemmer de over ens med reglerne i ABF. Jeg har fået at vide at de ikke afskriver f.eks. nedtagning af vægge. Det skal man gøre jvf. afskrivningsregler her på siden?
Hilsen Henrik
Hej Henrik
Afskrivningsmetoderne kan variere fra forening til forening, og der er derfor ingen endegyldig facitliste på, hvordan forbedringer afskrives, og hvad der betragtes som forbedringer. Men rigtig mange foreninger har vedtægter om, at de benytter sig af ABF’s afskrivningsmetoder. I disse foreninger følger man derfor ABF’s regler i afskrivningsspørgsmål.
/Toke – Andelsportal.dk
Viser 0 af 123 kommentarer