Afskrivninger – Hvorfor er det vigtigt for andelsboliger?

Afskrivninger diskuteres ofte, da de for mange kan virke komplicerede. Hvordan bruges afskrivninger i forbindelse med andelsboliger, og hvad bør man være opmærksom på? Fordi reglerne for afskrivninger på forbedringer i andelsboliger fungerer lidt anderledes på boliger end den gør på fx biler, kan den forvirre yderligere. Det er dog en rigtig god ide at have en ide om hvad afskrivninger er, da de kan have stor indflydelse for både andelshaver og andelsboligforening.

Afskrivning er kort fortalt lig med tabt værdi. Afskrivning sker når ting mister værdi over tid. Hvis man køber noget, der er 100 kroner værd i dag, er den samme ting måske kun 75 kroner værd året efter. For at forklare grundlæggende hvordan afskrivninger virker, kan man bruge et oplagt eksempel: En bil. Køber man en bil i dag, kan man være sikker på, at bilen ikke har lige så stor værdi om 5 år. Fordi man allerede på købstidspunktet kan forudsige dette, kan det estimeres, hvor meget værdi, der skal afskrives på bilen over tid. Hvis en bil har kostet 100.000 kroner, og der skal afskrives 25% hvert år, vil bilen et år efter køb have en værdi på 75.000 kroner. Året efter skal der så afskrives 25% af 75.000 kroner – og så fremdeles. Over tid vil bilen således tabe værdi, da en procentdel af bilens værdi hvert år afskrives.

Hvad angår andelsboliger fungerer reglerne om afskrivninger på en lidt anden måde. Andelsboliger adskiller sig fra biler, på et væsentligt punkt: Der er ingen afskrivning på huse anvendt til beboelse. Til fastsættelse af boligens og grundens pris anvendes et andet system. Køber du en andel i dag, vil der derfor ikke være afskrivning på hverken boligen eller grunden. Derimod skal der afskrives på eventuelle individuelle forbedringer, du som andelshaver har foretaget i boligen.

Forbedringer eller vedligeholdelse?

Når man får udført arbejde på sin andelsbolig, skelnes der mellem om arbejdet er vedligeholdelse, eller om det er en forbedring. Der er en afgørende forskel, fordi du som andelshaver skal afskrive på forbedringer, men ikke på vedligehold af boligen. Dette kan medføre en del udfordringer, fordi det til tider kan være svært at afgøre, om det udførte arbejde i boligen er vedligeholdelse eller forbedring. Advokat hos ADVODAN Hans Christian Færch forklarer det således: ”Inden for retspraksis er der intet klart svar på, hvad der er forbedring, og hvad der er vedligeholdelse – dog anses det som en forbedring, hvis der er tilført nye funktioner på boligen, hvorimod almen vedligeholdelse ikke kan betragtes som forbedringer.”

Juridisk set er det altså afgørende, om der tilføres funktioner. Generelt set kan det forklares således: Maler du din andelsboligs gamle slidte vægge med ny maling, der er tilsvarende det oprindelige maling, anses det som almen vedligeholdelse. Installerer du derimod en altan i din andelsbolig for egen regning, får boligen tilført en ny funktion, hvilket betragtes som en forbedring. Forbedringen vil dermed forhøje andelens værdi, og der skal afskrives på den.

Fakta om afskrivninger:

– Afskrivning foretages når ting mister værdi over tid.
– Der er ingen afskrivning på grunde og huse brugt til beboelse
– Der afskrives på forbedringer foretaget på boligen, men ikke almen vedligeholdelse
– Afskrivningen tager udgangspunkt i forbedringens værdi
– Der kan maksimalt afskrives 25% hvert år, men så store årlige afskrivninger sker dog sjældent på forbedringer i boliger.
– Andelsboligforeningens bestyrelse er ansvarlige for vurderinger af forbedringer
– Når forbedringen kun har 10% af den oprindelige værdi tilbage, afskrives der ikke yderligere, så længe forbedringen stadig er i boligen.
– For at få en ide om afskrivningsprocenter på forskellige forbedringer se vores artikel med afskrivningsprocenter

Vurdering af individuelle forbedringer

Startvurderingen af forbedringen er essentiel, fordi alle fremtidige afskrivninger er lavet med udgangspunkt i den oprindelige værdisættelse. Derfor er det vigtigt, at man som andelshaver er realistisk i sin vurdering af den installerede forbedring. Hvis andelsboligen på et senere tidspunkt skal sælges, fastsættes prisen ud fra to elementer: Boligens andel af foreningens formue, samt den værdi eventuelle individuelle forbedringer tilfører, minus afskrivninger. Den samlede pris skal godkendes af foreningen, der ofte vil hyre en vurderingsmand, for at være sikker på at få en saglig værdisættelse. Hans Christian Færch forklarer, hvorfor værdisættelsen er så vigtig ved salg:

”I sidste ende skal både sælger og bestyrelsen stå til ansvar for den værdisættelse og afskrivning, der er foretaget – Og da der i disse år bliver solgt mange andele til maksimal pris, er det endnu vigtigere at sikre, at andelene ikke sælges til overpris – en for høj værdisættelse af en forbedring kan koste andelsboligforeningen dyrt senere hen.”

Konsekvenserne af en for høj værdisættelse kan være store, da både sælger og andelsboligforening kan slæbes i retten, hvis en køber føler sig snydt: ”Hvis en køber får medhold i at have købt en andel til overpris, kan vedkommende kræve erstatning af bestyrelsen og foreningen hvis der er begået fejl under vurderingen. Det er normalt sælger der skal betale overprisen tilbage til køber, men kan han eller hun ikke det, kan foreningen godt ende med at skulle bære tabet.”

For at undgå dette råder Hans Christian Færch derfor bestyrelser i foreninger til at gøre brug af en vurderingsmand, fremfor selv at lave vurderingen: ”Mit råd til bestyrelser vil være at få en sagkyndig vurderingsmand til at foretage værdisættelse og afskrivningsspørgsmål. Bestyrelser i andelsforeninger har ofte ikke den nødvendige indsigt i byggetekniske aspekter, som en saglig vurdering kræver – samtidig har vurderingsmænd en ansvarsforsikring, der sikrer alle parter ved forkert værdisættelse.”

Yderligere kan vurderingen af en andelsbolig blive endnu mere vanskelig, for ikke-byggesagkyndige, da der ikke nødvendigvis er sammenhæng mellem prisen på forbedringen og den værdi den tilfører boligen. Et nyt køkken, der har kostet 100.000 kroner, medfører altså ikke automatisk, at boligen bliver 100.000 kroner mere værd.

Hvor meget værdi skal der afskrives hvert år?

Skal andelen sælges, er det foreningen, der bestemmer, hvor meget der skal afskrives på de individuelle forbedringer hvert år. I en del foreningers vedtægter vil der desuden stå, hvilke afskrivningskurver foreningen følger.
Et badeværelse afskrives over flere år end eksempelvis en opvaskemaskine
Som andelshaver kan du forvente, at forskellige individuelle forbedringer afskrives ret forskelligt. Der er eksempelvis en lavere årlig afskrivningsprocent på et nybygget badeværelse end på en ny opvaskemaskine. Grunden er, at den forventede levetid på et nyt badeværelse er væsentlig længere end den forventede levetid på en ny opvaskemaskine. Derfor afskrives badeværelsets værdi over længere tid end opvaskemaskinens, da badeværelset taber sin værdi langsommere end opvaskemaskinen. Den maksimale årlige afskrivning, der kan foretages, er 25% af forbedringens værdi. Så store årlige afskrivninger er dog sjældent set på forbedringer i en bolig.

Noter forbedringer

For bestyrelser er det en god ide, at have godt styr på, hvilke forbedringer eller ændringer, der er foretaget i foreningen. I en bestyrelse, hvor der er en jævnlig udskiftning, kan det godt være en udfordring. Her er det en god ide at notere alle de forskellige andelsboligers individuelle forbedringer, samt hvornår de er foretaget. Det hjælper bestyrelsen til at få overblik. Ved en senere overdragelse af andelen, har bestyrelsen dermed et bedre grundlag, for at lave en korrekt værdisættelse af andelen.

Uenighed mellem andelshaver og foreningen

Et af de hyppige problemer, der forekommer i mellem andelshaver og foreninger, er uenighed om forbedringers værdi og afskrivningen af dem, ved overdragelse af andelsboligen. I nogle tilfælde indeholder vedtægten allerede en bestemmelse om, at tvister skal afgøres ved en form for voldgift, hvor der udmeldes en uafhængig vurderingsmand til at træffe afgørelse. Opstår der uenighed kan bestyrelsen derfor starte med at kigge i foreningens vedtægter for at kontrollere, hvad vedtægterne siger. Desværre er mange foreningers vedtægter meget gamle, og ude af trit med tiden. Hvis det er tilfældet i jeres forening, kan det anbefales, at bestyrelsen overvejer at opdatere dem, og sørge for, at de holdes tidssvarende. Dette er både til gavn for den enkelte andelshaver og foreningen, da der ikke opstår lige så mange tvivlsspørgsmål.

Forslag til afskrivninger
Om forfatteren: Toke Joensen arbejder med kommunikation hos Andelsportal.dk, og vil løbende skrive nyheder og blogindlæg, om hvad der rører sig indenfor branchen. Toke Joensen er sideløbende i gang med at tage en kandidat i Corporate Communication (Cand.comm) på Aarhus Universitet.