andelsboligbestyrelseansvarkonflikervedligeholdelse

Andelshaver vs. Andelsboligforening: Hvem har ansvaret?

Hvem hæfter, hvis en renovering går galt? Og hvem skal stå for vedligeholdelsen af døre, vinduer og altaner? Dette er spørgsmål som advokat Erik Matthiesen ofte møder i sit arbejde med andelsboligforeninger. Vi guider dig igennem gråzonen for ansvarsdelingen mellem andelshaver og forening.

Hvornår er noget den enkelte andelshavers ansvar og hvornår er det andelsboligforeningens ansvar? Almindeligvis er regler om, hvem der bærer ansvaret i en andelsboligforening reguleret i foreningens vedtægter – men i flere tilfælde er, der stadig tvivl om, hvem der egentligt har ansvaret. Tvivlssituationer som disse har Advokat Erik Matthiesen fra Advodan mange års erfaring med, og her deler han ud af sine gode råd på området.

Andelshaveren har ansvar for:

  • Indvendig vedligeholdelse
  • Indvendige sider af altanen
  • Håndtaget på indersiden af døren
  • Vandrette vandrør
  • Toilet

Andelsboligforeningen har ansvar for:

  • Udvendig vedligeholdelse
  • Udvendige sider af altanen
  • Etageadskillelser
  • Håndtaget på ydersiden af døren
  • Lodrette stigstrenge/rør
  • Låsen i døren

Ansvaret for vedligeholdelse

I den daglige drift af en andelsboligforening kan der opstå usikkerhed om, hvornår pligten for vedligeholdelse er hos den enkelte andelshaver eller hos andelsboligforeningen. Dette kan føre til interne konflikter, som ender hos en administrator eller hos en advokat, som Erik Matthiesen.

”Ødelægger man noget på fællesejendommen hæfter man selvfølgelig selv for det. Der, hvor vi møder problemer er set i forhold til, hvem der skal vedligeholde hvilke dele af ejendommen. Altså spørgsmålet om, hvor grænsen mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse går,” fortæller Erik Matthiesen.

Her er hovedreglen at andelshaveren er ansvarlig for de elementer, der er placeret indenfor de indvendige vægge. Med undtagelse for vedligeholdelse af centralvarmeanlæg, fælles forsynings- og afløbsledninger er andelshaveren altså forpligtet til at vedligeholde alt det, der er inde i lejligheden.

Modsat har andelsboligforeningen pligten til udvendig vedligeholdelse af eksempelvis vinduer og døre. Dette betyder også at en andelshaver ikke selv kan bestemme, hvilken type hoveddør lejligheden skal have.


Andelshaverens vedligeholdelsespligt:
En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings og afløbsledninger og bortset fra udskiftning af hoved og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.

ABF Standardvedtægter, Paragraf 9 stykke 9.1

Husk at søg tilladelse inden du udskifter hoveddøren

Og udskiftning af hoveddør er en problematik, som advokat Erik Matthiesen ofte møder.

”Der, hvor vi typisk har haft problemstillingen er i de lejligheder, hvor folk har 70’er døre ud mod opgangen, som de gerne vil udskifte. Eller i de tilfælde, hvor andelshaverne gerne vil udskifte deres hoveddør til en mere tyveri- og brandsikret model eller en mere støjdæmpende dør,” forklarer Erik Matthiesen.

Et skift som andelshaverne ikke må foretage uden godkendelse fra andelsboligforeningen. Dette skyldes at hoved- og bagdørene vender ud mod fællesarealet og dermed befinder sig på det man kalder ’fællesejendommen’. For ifølge reglerne må andelshaveren ikke råde på fællesejendommen uden tilladelse fra bestyrelsen.

Får andelshaveren tilladelse til et dørudskift skal andelshaveren være opmærksom på, at udskiftningen vil ske på egen regning. Og skulle foreningen senere hen vælge at få udskiftet alle hoveddøre, er andelshaveren stadig forpligtet til at betale til dette via boligafgiften, som alle andre. Giver bestyrelsen tilladelse til et særskilt dørudskift anbefaler Erik Matthiesen, at bestyrelsen tænker på, hvilke farver og design, der gives tilladelse til. På den måde sikre bestyrelsen at andelshaveren ikke får etableret en dør, der slet ikke passer til ejendommen.

Når badeværelsesgulvet slår revner

I mange ældre andelsboliger er der typisk lagt terrazzogulv på badeværelset, som med tiden godt kan begynde at revne. Dette skyldes som oftest at gulvets bærende I-jern begynder at ruste. Da gulvet befinder sig inde i lejligheden kan, der i disse sager opstå uenighed om, hvem der skal betale for reparationen.

”Da I-jernet er placeret i etageadskillelsen i selve betonen, hører det til fællesområdet udenfor boligens afgrænsende vægge, og dermed er det foreningens ansvar,” fortæller Erik Matthiesen og fortsætter:

”Hvis skaden i badeværelsesgulvet derimod skyldes at andelshaveren ikke har tilset og vedligeholdt sine overflader kan andelshaveren godt stilles til ansvar overfor andelsboligforeningen”.

Hvem skal reparere altanen?

Når andelshaveren har ansvar for de indvendige dele og foreningen har ansvar for de udvendige dele – hvad så med altaner?


 » I ABF-standardvedtægterne fremgår det at andelshaveren skal vedligeholde de indvendige sider af altanen. Andelshaveren bærer derfor ikke ansvaret for de bærende dele og skal dermed ikke vedligeholde den udvendig side af altanerne, «
 
Erik Matthiesen

Man skal dog altid huske at tjekke vedtægterne i sin andelsboligforening. Nævnes altaner ikke som ’særejendom’ er det andelsboligforeningens ansvar at vedligeholde de bærende dele.

Spar penge på vandudgiften – gør toiletter til fællesejendom

I de fleste foreningsvedtægter hører toiletter under andelshaverens forpligtigelse, men dette kan i visse tilfælde koste andelsboligforeningen dyrt. For afregnes det kolde vand ikke efter individuelle målere, har andelsboligforeningen ikke kontrol over vandudgiften på samme måde, som hvis foreningen selv har ansvaret for toiletterne.

”I de tilfælde, hvor det kolde vand ikke afregnes efter individuelle målere bør andelsboligforeningen fortage vedtægtsændringer, således at toiletterne bliver fællesejendom. For derigennem at sikre, at foreningen, som afholder vandudgiften kan sørge for montering af lavtskylstoiletter,” fortæller Erik Matthiesen.

A/B Thomas Laubs Gade 25-29 i Landsretten

En konkret sag, der sætter spørgsmålet om ansvaret i andelsboligforeninger på spidsen er sagen om Andelsboligforeningen Thomas Laubs Gade 25-29 i København. Her havde en andelshaver fået tilladelse af foreningen til at inddrage og indrette loftrummet, som en del af lejligheden. Da lejligheden skulle sælges opdagede den nye køber, at udvidelsen ikke var helt lovlig. Ifølge syns- og skønserklæringen bestod manglerne af; isoleringen i manglende eller ukorrekt opsatte membraner på ydervægge i ejendommen, skillevægge til lejligheden og etageadskillelsen over lejlighed.

Derfor stævnede den nye køber den tidligere andelshaver, som havde udført arbejdet. Sagen endte i Landsretten, som fastslog at det ikke var andelshaveren, men andelsboligforeningen, der bar ansvaret for denne fejl.

”Dette er en god sag, da den viser konsekvensen af sondringen mellem andelshavers ansvar og foreningens ansvar. Da fejlen omhandlede isolering udenfor væggene blev det andelsboligforeningens ansvar – til trods for at foreningen ikke havde været en del af projektet. Foreningen stod pludseligt til ansvar selvom det var andelshaveren, som havde lavet et forkert stykke arbejde,” fortæller Erik Matthiesen, som understreger at alt indvendigt arbejde normalt er den fraflyttende andelsejers ansvar.

Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og vejledning om andelsboligmarkedet. Nynne brænder for kommunikation og er netop i gang med en kandidat i virksomhedskommunikation fra Copenhagen Business School. I øvrigt er hun selv for nyligt blevet andelshaver og har glædeligt fået andelstanken på tæt hånd.
Kommentarer

Jeg har med stor interesse læst om ansvarsfordelingen ovenstående. Hvordan forholder det sig, hvis regelsættet ser ud som nedenstående:
Vedtægt:
Foreningen forestår vedligeholdelse af de arealer, som ikke er knyttet til den enkelte andelsbolig samt fælles forsynings- og afløbsledninger frem til den enkelte andelsboligs udeareals naturlige afgrænsning.
Andelshaver har pligt til at foretage den totale vedligeholdelse af andelsboligen med tilknyttet udeareal, herunder reparationer og udskiftninger, som er påkrævet på grund af slid og ælde, samt vedligeholdelse og udskiftning af køleskab, fryser og vaskemaskine ligesom andelshaver skal sørge for, at det til boligen knyttet haveareal opfylder bestemmelserne i foreningens husorden.
Husorden:
Andelshaver har pligt til, at holde sin have og øvrige til boligen knyttet område herunder:
Regelmæssig græsslåning og deponering af afklip samt fjernelse af ukrudt.
Hækken skal klippes mindst 2 gange årligt første gang lige før eller lige efter Sankt Hans og anden gang sidst på efteråret.
Hækken skal klippes på egen side og halvdelen af toppen. Forefindes ikke nabo, eller er naboen fællesområde, er man forpligtet til at klippe hækken på begge sider og hele toppen.

skriv et svar
Arne Hansen - 4 måneder siden

Hej.
Jeg havde et af mine vinduer stående på klem, et af dem som kan stå i spænd. Mit vindue blæser op og kan efterfølgende ikke lukkes helt, jeg kunne sætte den på den øverste krog, men ikke nederst hvor vinduet gabte, der var røget et lille stk plast af et sted fra. Vinduerne er ikke mere end et par år gamle. Administrator mener at jeg selv skal hæfte for det, da jeg bare kunne lade være med at have vinduet på klem i blæsevejr. Det mener jeg ikke kan være rigtigt, da jeg mener at vinduerne ikke har stået i godt spænd, siden det ikke kunne klare et vindpust. Kan det være rigtigt man skal være bekymret for at åbne sine vinduer. Jeg føler mig krænket på min retsfølelse. Håber du kan give mig et svar.
Mvh Fatiha

skriv et svar
Fatiha dohouch - 3 måneder siden

    Hej Fatiha,

    Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå, at du er fortvivlet i forhold til, hvem der har ansvaret, når sådan en hændelse sker. Jeg har ikke det endegyldige svar, men i standardvedtægterne står, at det er andelshaverens pligt at vedligeholde den indvendige del af vinduet samt låsemekanismen. Måske det er dette, som administratoren også henviser til? Dette står i paragraf 9 stk. 1: Vedligeholdelsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til andelsboligen, såsom udskiftning af gulve, køkkenborde, el- og vandmålere, HPFI-relæ, ruder, indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og lukkemekanismer på døre og vinduer. Du kan læse mere om reglerne her: http://www.abf-rep.dk/media/200946/standardvedt_gt_2014__oktober_2014.pdf

    Jeg håber, at I finder en løsning.
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 3 måneder siden

Hej,
Min andelsboligf. skriver ud, da den ønsker at få skiftet hoveddøre på trappen. De skriver, at det er mit valg, om jeg ønsker at skifte. Jeg vælger at beholde den oprindelige dør men totalrenovere den. De andre får nye fører, der ligner den originale, men i en kedelig kvalitet. Men nu skriver bestyrelsen, at de nu vil have, at jeg køber sen nye dør til kr 15.000,- Kan bestyrelsen pålægge mig at betale for (endnu) en ny dør, efter at de i første omgang skrev, at det “selvfølgelig er dit valg”?
Mvh KL

skriv et svar
Kristina - 2 måneder siden

    Hej Kristina,

    Tak for din henvendelse. Når foreningen beslutter at få udskiftet alle hoveddøre, er andelshaveren (dig) som udgangspunkt stadig forpligtet til at betale til dette via boligafgiften, som alle andre. Du skal altså have en særskilt tilladelse fra bestyrelsen, hvis du ikke skal købe den nye dør.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden

Der står, at Andelsboligforeningen har ansvar for:

Udvendig vedligeholdelse
Udvendige sider af altanen
Etageadskillelser
Håndtaget på ydersiden af døren
Lodrette stigstrenge/rør
LÅSEN I DØREN

Men så står der også i standardvedtægterne, at andelshaver har ansvaret for: “indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og lukkemekanismer på døre og vinduer.”

Så hvem har ansvaret for låsen i døren? (i dette tilfælde en altandør).

skriv et svar
Rasmus - 6 dage siden

    Hej Rasmus,

    Tak for din henvendelse. Jeg har ikke det endegyldige svar, da det kan variere fra forening til forening, men du har ret i, at der i standardvedtægterne står, at det er andelshaverens pligt at vedligeholde indvendige låsemekanismer. Her vil jeg tro, at låsen til en altandør også skal vedligeholdes af andelshaveren selv. Jeg vil dog anbefale, at du tager kontakt til bestyrelsen i din forening, da spørgsmålet om, hvorvidt altaner er foreningens eller andelshaverens ansvar kommer an på foreningens definition af altaner, som enten udvendig eller indvendig vedligehold.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 5 dage siden

Hej,

Et sted står der “En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.”
Betyder det at i en 80 år gammel lejlighed, hvor gulvet langsomt, men løbende forringes af slid og ælde, vil en enkelt uheldig andelshaver på et tidspunkt skulle betale for et nyt gulv selvom han ikke selv har slidt på det i 80 år, men måske kun 10 år? Hvem og hvordan vurderes det at et gulv ikke længere fungerer og skal udskiftes? Hvis man selv udskifter gulvet inden salg, kan det så afskrives som en forbedring? mvh

skriv et svar
Annika - 4 dage siden

    Hej Annika,

    Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå, at du er i tvivl om, hvorvidt dit nævnte tilfælde hører ind under vedligehold eller kan ses som en mangel, da det kan være svært at skelne. Almindeligvis vil selve gulvbehandlingen og afslibning høre under almindelig vedligehold, hvilket betyder, at det hverken kan noteres som en mangel eller en forbedring ved salg.

    Vælger du derimod at udskifte gulvet i din andelsbolig vil det blive noteret som en forbedring, som vil blive lagt oveni andelsprisen ved salg. Det bør stå i vedtægterne, hvilken afskrivningskurve I følger, så derfor bør du spørge bestyrelsen om den konkrete afskrivningstabel i din forening. Men typisk vil nyt gulv afskrives over 30 år. Se afskrivningstabellen her: https://www.andelsportal.dk/guides/afskrivning-andelsboliger/#1440491763291-83de5f77-b369

    Håber det var svar på dit spørgsmål.
    God fredag!
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 4 dage siden