andelsboligbestyrelseansvarkonflikervedligeholdelse

Andelshaver vs. Andelsboligforening: Hvem har ansvaret?

Hvem hæfter, hvis en renovering går galt? Og hvem skal stå for vedligeholdelsen af døre, vinduer og altaner? Dette er spørgsmål som advokat Erik Matthiesen ofte møder i sit arbejde med andelsboligforeninger. Vi guider dig igennem gråzonen for ansvarsdelingen mellem andelshaver og forening.

Hvornår er noget den enkelte andelshavers ansvar og hvornår er det andelsboligforeningens ansvar? Almindeligvis er regler om, hvem der bærer ansvaret i en andelsboligforening reguleret i foreningens vedtægter – men i flere tilfælde er, der stadig tvivl om, hvem der egentligt har ansvaret. Tvivlssituationer som disse har Advokat Erik Matthiesen fra Advodan mange års erfaring med, og her deler han ud af sine gode råd på området.

Andelshaveren har ansvar for:

  • Indvendig vedligeholdelse
  • Indvendige sider af altanen
  • Håndtaget på indersiden af døren
  • Vandrette vandrør
  • Toilet

Andelsboligforeningen har ansvar for:

  • Udvendig vedligeholdelse
  • Udvendige sider af altanen
  • Etageadskillelser
  • Håndtaget på ydersiden af døren
  • Lodrette stigstrenge/rør

Ansvaret for vedligeholdelse

I den daglige drift af en andelsboligforening kan der opstå usikkerhed om, hvornår pligten for vedligeholdelse er hos den enkelte andelshaver eller hos andelsboligforeningen. Dette kan føre til interne konflikter, som ender hos en administrator eller hos en advokat, som Erik Matthiesen.

”Ødelægger man noget på fællesejendommen hæfter man selvfølgelig selv for det. Der, hvor vi møder problemer er set i forhold til, hvem der skal vedligeholde hvilke dele af ejendommen. Altså spørgsmålet om, hvor grænsen mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse går,” fortæller Erik Matthiesen.

Her er hovedreglen at andelshaveren er ansvarlig for de elementer, der er placeret indenfor de indvendige vægge. Med undtagelse for vedligeholdelse af centralvarmeanlæg, fælles forsynings- og afløbsledninger er andelshaveren altså forpligtet til at vedligeholde alt det, der er inde i lejligheden.

Modsat har andelsboligforeningen pligten til udvendig vedligeholdelse af eksempelvis vinduer og døre. Dette betyder også at en andelshaver ikke selv kan bestemme, hvilken type hoveddør lejligheden skal have.


Andelshaverens vedligeholdelsespligt:
En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings og afløbsledninger og bortset fra udskiftning af hoved og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.

ABF Standardvedtægter, Paragraf 9 stykke 9.1

Husk at søg tilladelse inden du udskifter hoveddøren

Og udskiftning af hoveddør er en problematik, som advokat Erik Matthiesen ofte møder.

”Der, hvor vi typisk har haft problemstillingen er i de lejligheder, hvor folk har 70’er døre ud mod opgangen, som de gerne vil udskifte. Eller i de tilfælde, hvor andelshaverne gerne vil udskifte deres hoveddør til en mere tyveri- og brandsikret model eller en mere støjdæmpende dør,” forklarer Erik Matthiesen.

Et skift som andelshaverne ikke må foretage uden godkendelse fra andelsboligforeningen. Dette skyldes at hoved- og bagdørene vender ud mod fællesarealet og dermed befinder sig på det man kalder ’fællesejendommen’. For ifølge reglerne må andelshaveren ikke råde på fællesejendommen uden tilladelse fra bestyrelsen.

Får andelshaveren tilladelse til et dørudskift skal andelshaveren være opmærksom på, at udskiftningen vil ske på egen regning. Og skulle foreningen senere hen vælge at få udskiftet alle hoveddøre, er andelshaveren stadig forpligtet til at betale til dette via boligafgiften, som alle andre. Giver bestyrelsen tilladelse til et særskilt dørudskift anbefaler Erik Matthiesen, at bestyrelsen tænker på, hvilke farver og design, der gives tilladelse til. På den måde sikre bestyrelsen at andelshaveren ikke får etableret en dør, der slet ikke passer til ejendommen.

Når badeværelsesgulvet slår revner

I mange ældre andelsboliger er der typisk lagt terrazzogulv på badeværelset, som med tiden godt kan begynde at revne. Dette skyldes som oftest at gulvets bærende I-jern begynder at ruste. Da gulvet befinder sig inde i lejligheden kan, der i disse sager opstå uenighed om, hvem der skal betale for reparationen.

”Da I-jernet er placeret i etageadskillelsen i selve betonen, hører det til fællesområdet udenfor boligens afgrænsende vægge, og dermed er det foreningens ansvar,” fortæller Erik Matthiesen og fortsætter:

”Hvis skaden i badeværelsesgulvet derimod skyldes at andelshaveren ikke har tilset og vedligeholdt sine overflader kan andelshaveren godt stilles til ansvar overfor andelsboligforeningen”.

Hvem skal reparere altanen?

Når andelshaveren har ansvar for de indvendige dele og foreningen har ansvar for de udvendige dele – hvad så med altaner?


 » I ABF-standardvedtægterne fremgår det at andelshaveren skal vedligeholde de indvendige sider af altanen. Andelshaveren bærer derfor ikke ansvaret for de bærende dele og skal dermed ikke vedligeholde den udvendig side af altanerne, «
 
Erik Matthiesen

Man skal dog altid huske at tjekke vedtægterne i sin andelsboligforening. Nævnes altaner ikke som ’særejendom’ er det andelsboligforeningens ansvar at vedligeholde de bærende dele.

Spar penge på vandudgiften – gør toiletter til fællesejendom

I de fleste foreningsvedtægter hører toiletter under andelshaverens forpligtigelse, men dette kan i visse tilfælde koste andelsboligforeningen dyrt. For afregnes det kolde vand ikke efter individuelle målere, har andelsboligforeningen ikke kontrol over vandudgiften på samme måde, som hvis foreningen selv har ansvaret for toiletterne.

”I de tilfælde, hvor det kolde vand ikke afregnes efter individuelle målere bør andelsboligforeningen fortage vedtægtsændringer, således at toiletterne bliver fællesejendom. For derigennem at sikre, at foreningen, som afholder vandudgiften kan sørge for montering af lavtskylstoiletter,” fortæller Erik Matthiesen.

A/B Thomas Laubs Gade 25-29 i Landsretten

En konkret sag, der sætter spørgsmålet om ansvaret i andelsboligforeninger på spidsen er sagen om Andelsboligforeningen Thomas Laubs Gade 25-29 i København. Her havde en andelshaver fået tilladelse af foreningen til at inddrage og indrette loftrummet, som en del af lejligheden. Da lejligheden skulle sælges opdagede den nye køber, at udvidelsen ikke var helt lovlig. Ifølge syns- og skønserklæringen bestod manglerne af; isoleringen i manglende eller ukorrekt opsatte membraner på ydervægge i ejendommen, skillevægge til lejligheden og etageadskillelsen over lejlighed.

Derfor stævnede den nye køber den tidligere andelshaver, som havde udført arbejdet. Sagen endte i Landsretten, som fastslog at det ikke var andelshaveren, men andelsboligforeningen, der bar ansvaret for denne fejl.

”Dette er en god sag, da den viser konsekvensen af sondringen mellem andelshavers ansvar og foreningens ansvar. Da fejlen omhandlede isolering udenfor væggene blev det andelsboligforeningens ansvar – til trods for at foreningen ikke havde været en del af projektet. Foreningen stod pludseligt til ansvar selvom det var andelshaveren, som havde lavet et forkert stykke arbejde,” fortæller Erik Matthiesen, som understreger at alt indvendigt arbejde normalt er den fraflyttende andelsejers ansvar.

Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Kommentarer

Jeg har med stor interesse læst om ansvarsfordelingen ovenstående. Hvordan forholder det sig, hvis regelsættet ser ud som nedenstående:
Vedtægt:
Foreningen forestår vedligeholdelse af de arealer, som ikke er knyttet til den enkelte andelsbolig samt fælles forsynings- og afløbsledninger frem til den enkelte andelsboligs udeareals naturlige afgrænsning.
Andelshaver har pligt til at foretage den totale vedligeholdelse af andelsboligen med tilknyttet udeareal, herunder reparationer og udskiftninger, som er påkrævet på grund af slid og ælde, samt vedligeholdelse og udskiftning af køleskab, fryser og vaskemaskine ligesom andelshaver skal sørge for, at det til boligen knyttet haveareal opfylder bestemmelserne i foreningens husorden.
Husorden:
Andelshaver har pligt til, at holde sin have og øvrige til boligen knyttet område herunder:
Regelmæssig græsslåning og deponering af afklip samt fjernelse af ukrudt.
Hækken skal klippes mindst 2 gange årligt første gang lige før eller lige efter Sankt Hans og anden gang sidst på efteråret.
Hækken skal klippes på egen side og halvdelen af toppen. Forefindes ikke nabo, eller er naboen fællesområde, er man forpligtet til at klippe hækken på begge sider og hele toppen.

skriv et svar
Arne Hansen - 2 år siden

Hej.
Jeg havde et af mine vinduer stående på klem, et af dem som kan stå i spænd. Mit vindue blæser op og kan efterfølgende ikke lukkes helt, jeg kunne sætte den på den øverste krog, men ikke nederst hvor vinduet gabte, der var røget et lille stk plast af et sted fra. Vinduerne er ikke mere end et par år gamle. Administrator mener at jeg selv skal hæfte for det, da jeg bare kunne lade være med at have vinduet på klem i blæsevejr. Det mener jeg ikke kan være rigtigt, da jeg mener at vinduerne ikke har stået i godt spænd, siden det ikke kunne klare et vindpust. Kan det være rigtigt man skal være bekymret for at åbne sine vinduer. Jeg føler mig krænket på min retsfølelse. Håber du kan give mig et svar.
Mvh Fatiha

skriv et svar
Fatiha dohouch - 2 år siden

    Hej Fatiha,

    Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå, at du er fortvivlet i forhold til, hvem der har ansvaret, når sådan en hændelse sker. Jeg har ikke det endegyldige svar, men i standardvedtægterne står, at det er andelshaverens pligt at vedligeholde den indvendige del af vinduet samt låsemekanismen. Måske det er dette, som administratoren også henviser til? Dette står i paragraf 9 stk. 1: Vedligeholdelsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til andelsboligen, såsom udskiftning af gulve, køkkenborde, el- og vandmålere, HPFI-relæ, ruder, indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og lukkemekanismer på døre og vinduer. Du kan læse mere om reglerne her: http://www.abf-rep.dk/media/200946/standardvedt_gt_2014__oktober_2014.pdf

    Jeg håber, at I finder en løsning.
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 år siden

Hej,
Min andelsboligf. skriver ud, da den ønsker at få skiftet hoveddøre på trappen. De skriver, at det er mit valg, om jeg ønsker at skifte. Jeg vælger at beholde den oprindelige dør men totalrenovere den. De andre får nye fører, der ligner den originale, men i en kedelig kvalitet. Men nu skriver bestyrelsen, at de nu vil have, at jeg køber sen nye dør til kr 15.000,- Kan bestyrelsen pålægge mig at betale for (endnu) en ny dør, efter at de i første omgang skrev, at det “selvfølgelig er dit valg”?
Mvh KL

skriv et svar
Kristina - 2 år siden

    Hej Kristina,

    Tak for din henvendelse. Når foreningen beslutter at få udskiftet alle hoveddøre, er andelshaveren (dig) som udgangspunkt stadig forpligtet til at betale til dette via boligafgiften, som alle andre. Du skal altså have en særskilt tilladelse fra bestyrelsen, hvis du ikke skal købe den nye dør.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 år siden

Der står, at Andelsboligforeningen har ansvar for:

Udvendig vedligeholdelse
Udvendige sider af altanen
Etageadskillelser
Håndtaget på ydersiden af døren
Lodrette stigstrenge/rør
LÅSEN I DØREN

Men så står der også i standardvedtægterne, at andelshaver har ansvaret for: “indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og lukkemekanismer på døre og vinduer.”

Så hvem har ansvaret for låsen i døren? (i dette tilfælde en altandør).

skriv et svar
Rasmus - 2 år siden

    Hej Rasmus,

    Tak for din henvendelse. Jeg har ikke det endegyldige svar, da det kan variere fra forening til forening, men du har ret i, at der i standardvedtægterne står, at det er andelshaverens pligt at vedligeholde indvendige låsemekanismer. Her vil jeg tro, at låsen til en altandør også skal vedligeholdes af andelshaveren selv. Jeg vil dog anbefale, at du tager kontakt til bestyrelsen i din forening, da spørgsmålet om, hvorvidt altaner er foreningens eller andelshaverens ansvar kommer an på foreningens definition af altaner, som enten udvendig eller indvendig vedligehold.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 år siden

Hej,

Et sted står der “En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.”
Betyder det at i en 80 år gammel lejlighed, hvor gulvet langsomt, men løbende forringes af slid og ælde, vil en enkelt uheldig andelshaver på et tidspunkt skulle betale for et nyt gulv selvom han ikke selv har slidt på det i 80 år, men måske kun 10 år? Hvem og hvordan vurderes det at et gulv ikke længere fungerer og skal udskiftes? Hvis man selv udskifter gulvet inden salg, kan det så afskrives som en forbedring? mvh

skriv et svar
Annika - 2 år siden

    Hej Annika,

    Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå, at du er i tvivl om, hvorvidt dit nævnte tilfælde hører ind under vedligehold eller kan ses som en mangel, da det kan være svært at skelne. Almindeligvis vil selve gulvbehandlingen og afslibning høre under almindelig vedligehold, hvilket betyder, at det hverken kan noteres som en mangel eller en forbedring ved salg.

    Vælger du derimod at udskifte gulvet i din andelsbolig vil det blive noteret som en forbedring, som vil blive lagt oveni andelsprisen ved salg. Det bør stå i vedtægterne, hvilken afskrivningskurve I følger, så derfor bør du spørge bestyrelsen om den konkrete afskrivningstabel i din forening. Men typisk vil nyt gulv afskrives over 30 år. Se afskrivningstabellen her: https://www.andelsportal.dk/guides/afskrivning-andelsboliger/#1440491763291-83de5f77-b369

    Håber det var svar på dit spørgsmål.
    God fredag!
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 år siden

Hej.

Jeg har lige købt en andelsbolig og har ved overtagelse konstateret, at der er råd i gulvet flere steder i lejligheden. Jeg har gjort sælger opmærksom på dette, men har fået beskeden om, at et af de udsatte områder, var de godt klar over (var ikke påtalt i overdragelsesaftalen ej mulighed for at besigtige før overtagelse af lejligheden), men at det var der også da de købt lejligheden.

Hvordan skal jeg forholde mig til ovenstående?

På forhånd tak.

skriv et svar
Annette - 1 år siden

    Hej Anette,
    Mange tak for din henvendelse. Jeg kan ikke helt læse af din kommentar om der er foretaget noget tjek af lejligheden i forbindelse med overdragelsen. Er det bestyrelsen, der har godkendt salget eller? I hvertfald vil jeg anbefale dig at kontakte dem hurtigst muligt.
    Når du opdager fejl, som ikke fremgik af overdragelsen skal du reklamere inden 14 dage. Man skal selvfølgelig rette henvendelse til sælgeren, men det er vigtigt, at man også informerer bestyrelsen og administratoren i foreningen. På den måde sikrer man sig, at alle er bevidste om reklamationen og pengene bliver tilbageholdt indtil fejlene er udbedret. Du kan læse mere her: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/
    / Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 1 år siden

Hej
Jeg er ved at sælge min andelsbolig. I vedtægterne står der at al vedligehold også slid er pålagt andelshaver. Der forefindes ingen vedligeholdelsesplaner og generalforsamling har ikke pålagt nogen/noget i forhold til vedligeholdelse. Der har været vurderingsmand som har noteret i vurderingsrapporten at varmebeholderens levetid er udløbet, uden at sætte beløb på. Formanden mener nu at jeg skal betale for en ny. Kan han det eller kan det stå som alle andre mangler/forbedring på vurderingsskemaet

skriv et svar
Lykke - 1 år siden

    Hej Lykke,
    Tak for din henvendelse.
    Det lyder mærkeligt. Jeg vil eventuelt anbefale dig at kontakte vurderingsmanden for at høre, hvorfor der ikke er noteret noget beløb på den pågældende varmebeholder. Er det fordi, at den tæller som “hårde hvidevarer”, der ofte er med som løsøre eller? Du kan blive meget klogere på reglerne for mangler her: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/

    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 1 år siden

Hej

Jeg skriver for at få afklaring om hvem der har ansvaret for vandrette skjulte ventilationsrør og rensning af samme? Jeg ved vi selv er ansvarlige for vandrette vandrør, men gælder det samme for ventilationsrør der er skjult over loft? Jeg har tidligere selv måtte påtage mig udgifter for ulovlige afløbs installationer udført af tidligere ejer der også var skjult og ikke mulige at se ved overtagelse af lejligheden, gør det sig også gældende i denne situation?

Mvh kasper

skriv et svar
Kasper - 1 år siden

    Hej Kasper

    Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå din tvivl. Jeg vil anbefale, at du tager kontakt til din bestyrelse, da vedligeholdelsespligten er bestemt i vedtægterne og derfor kan variere fra forening til forening. Hvis rørene er placeret i en eventuelt etageadskillelse vil det være foreningens ansvar, men det kommer an på, hvorvidt loftet er defineret som indvendige eller udvendige bolig. Hvis de er en del af den udvendige bolig er det foreningens pligt.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Hej,
vi er kommet i et dilemma med vores Bestyrelse pga. en vandutæthed, formentlig i et afløb i etageadskillelsen ned til underboen, som er et erhvervslejemål for foreningen. Der er ikke konstant vand, så det er ikke et vandret vandrør der er sprunget. Selvom det ikke er fastslået hvorfra der kommer vand, mener Bestyrelsen at vi er ansvarlige for fx et skjult afløb i etageadskillelsen, og at det hører ind under “Indvendig vedligeholdelse” og at vi skal igangsætte en udbedring, hvilket vi ikke kan forstå ud fra nedenstående uddrag af vores vedtægter. Vi har allerede ved brug af VVS’er og optagning af fliser på badeværelset slået fast at vådrumsmembranen er intakt, vores væghængte toilet er ligeledes afmonteret og kontrolleret og fuger er udskiftet i selve badedelen. Ingen misvedligehold.

Vores vedtægter ligner ABFs standardvedtægter til forveksling:
“Al indvendig vedligeholdelse påhviler andelshaveren. Andelshaverens vedligeholdelsespligt omfatter også udskiftning af sanitære installationer, og f.eks. gulve og køkkenborde. Andelshaverens vedligeholdelsespligt omfatter også forringelser, som skyldes slid og ælde. Andelshaver har således overtaget foreningens forpligtelse til indvendig vedligeholdelse i enhver henseende.
Foreningen er forpligtet til vedligeholdelsen af fælles forsyningsledninger. Gælder lodrette faldstammer (dog faldstammer indtil selve toilettet), lodrette stigstrenge (ved radiatorer er det inkl. forgreninger indtil ballofix; hvis der ikke er ballofix på forgreningen er det indtil termostat) samt ejendommens vinduer, bortset fra indvendig maling. Udskiftning af radiatorer, ventiler og evt. udluftning er for andelshaverens egen regning, og skal udføres af en autoriseret fagmand.”

Kan I se at vi kan gøres ansvarlige for en udbedring, og hører det under “Indvendig vedligeholdelse”, når det er et skjult rør i etageadskillelsen? Vores Bestyrelse vil sågar starte et forløb med udarbejdelse af et Skønstema til 80-100.000 kr. for at placere ansvar; men foreslår indledningsvis en Byggeteknisk Rådgiver til 5-10.000 kr. for at fastslå årsag, som de vil have at skal betale 50% af.

Kan I venligst hjælpe / kommentere?

skriv et svar
Nicolai - 1 år siden

    Hej Nicolai

    Tak for din henvendelse. Det lyder til at være en rigtig ærgerlig sag, som I er endt i. Som udgangspunkt (jf. standardvedtægter) har andelsboligforeningen ansvaret for etageadskillelser, som du også mener det. Det vil derfor være foreningens ansvar i pågældende sag. Jeg vil anbefale, at I kontakter foreningens administrator eller en anden rådgiver, hvis der fortsat er uenighed om vedligeholdelsespligten.

    I artiklen nævnes en sag, som endte for Landsretten, hvor andelsboligforeningen blev stillet til ansvar for isolering i etageadskillelsen. Selvfølgelig er hver sag individuel, men måske dette kan støtte op om dit argument.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Hej
Jeg er i min andelsforenings vedligeholdelsesudvalg, og står bl.a. for håndværker kontakt. I forbindelse med en vandskade, hos overboen i et skjult rør, som andelsforeningens forsikringselskab har betalt for udbedringen af, skal en maler spartle og male badeværelset hos underboen. Bestyrelsen mener at beboeren, der er invalidepensionist, selv skal flytte vaskemaskinen, så maleren kan komme til. Kan bestyrelsen kræve det? Mvh Michael

skriv et svar
Michael - 1 år siden

    Hej Michael

    Tak for din henvendelse. Ansvaret for, hvem der skal afinstallerer vaskemaskinen kommer an på, hvad der står i foreningens vedtægter. Men som oftest er installationer i lejligheden, som vaskemaskine, tørretumbler og opvasker, den enkelte andelshavers ansvar. Hvis du er i tvivl vil jeg anbefale, at du tager kontakt til foreningens administrator med dit spørgsmål.

    Med venlig hilsen
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Hej

I forbindelse med at vi i vores ejendom har fået installeret nye vand målere, er der sket skade på min køkken bordplade som gør at vand har trukket ind i træ bord pladen. Skaden er sket lige ved vasken, hvilket gør det umuligt dæmme op for. Vores varmemester har efterfølgende rerareret på det (har givet den en fuge), men man kan se at det er gået i stykker, en stor flig er slået løs, og flot ser det ikke ud. Jeg har så haft kontaktet Administrationen, som har fået at vide fra bestyrelsen at de ikke vil gøre mere ved sagen, da varmemesteren mener at det er en gammel skade, og altså ikke påført af foreningens håndværkere.

Hvad kan jeg gøre her?

MVH
Toni

skriv et svar
Toni Hugsted - 1 år siden

    Hej Toni,
    Mange tak for din henvendelse. Det virker som om, du er havnet i en rigtig uheldig situation. Det lyder til, at du bør gå i direkte dialog med jeres bestyrelse for at finde en løsning på problemstillingen.
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 1 år siden

Hej

Vi har i forbindelse med etablering af køkkenalrum fjernet en ikke bærende væg mellem gammelt køkken og soveværelse – med tilladelse fra bestyrelsen. Foreningens foretrukne VVSer var ude fordi vi skulle rykke håndvask – også med tilladelse, han gjorde os opmærksom på at han synes vi skulle fjerne den ene lille radiator der var ovenover vores køkkenvindue nu når vi allerede var i gang med arbejdet. Han sagde at de sagtens kunne fjerne den, og det ikke var noget problem da der kun er lovkrav om 1 radiator pr 25m2 eller tilsvarende 1 radiator pr værelse såfremt væreslet ikke overskrider 25m2.
Så vi fik den fjernet, og nu har jeg meldt det til bestyrelsen som siger vi ikke kunne fjerne radiatoren ligevel.
Jeg har svært ved at finde ud af denne 25m2-regel, og ville høre om i havde kendskab hertil?

Det er selvfølgelig vores fejl at vi ikke fik ansøgt om det, og det forekommer tydeligt af vedtægterne at man ikke må fjerne installationer.
Vi bor øverst op, og det var også derfor det nemt kunde lade sig gøre.

Jeg vil gerne vide hvad lovkrav der er omkring radiatorer, og henvise til disse i min ansøgning om at beholde mit nye køkken som det er.

mvh H

skriv et svar
henron - 1 år siden

    Hej Henron,
    Tak for din henvendelse. Jeg kender desværre ikke til denne 25m2-regel – hermed ikke sagt, at den ikke eksisterer. Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til den VVS’er, som har fjernet radiatoren og hjulpet jer med reglen.
    Jeg håber, at I finder en god løsning.
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 1 år siden

Hej Nynne og Marie,

Min underbo har konstateret at der er vand i loftet i hendes badeværelse og fremsendt et billede af løberust på hendes faldstamme helt oppe ved loftet. Dette meldte jeg med det samme videre til andelsforeningen da jeg var af den overbevisning at der var tale om tæring på faldstammen. Badet har ikke været i brug siden…

Efterfølgende har Andelsforeningens VVS’er været ude og kigge på loftet og konstateret at der er også er fugtpletter i resten af loftet. Han har derfor været oppe og inspicere mit badeværelse og konstateret at skaden formentligt skyldes revner i mit terasso gulv som jeg ikke selv har opdaget.

Hverken bygningsforsikringen eller min egen forsikring vil dække skaden og andelsforeningen har givet mig besked om at det er mig der skal dække alle omkostninger til at brække gulvet op, udbedre fugtskaderne og lægge et nyt gulv.

Mit spørgsmål går på om min sag kan sidestilles med Erik Matthiesen eksempel vedr. revner i gulvet forsaget af en tæret i-bjælke (hvis i bælken er tæret) da jeg har lidt svært ved at se hvordan jeg selv skulle have forsaget revnen i gulvet.

Bh,

Martin

skriv et svar
Martin Bresciani - 1 år siden

    Hej Martin

    Tak for din henvendelse. Det lyder til at være en ærgelig situation, som du er havnet i. Da sager som din er af juridisk karakter vil jeg anbefale, at du kontakter en boligadvokat eller administrator angående dit spørgsmål. Du skal nemlig kunne bevise, at revnen skyldes, at det bærende I-jern begynder at ruste, hvilket kræver en fagmands vurdering.

    Jeg håber, at du kommer godt videre med sagen.
    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Min kæreste solgte sidste år hendes andelslejlighed, hvor der efterfølgende blev konstateret skimmel i originalt lukket indbygget underskab under vinduet i soveværelset. Ydermuren er uisoleret og i skabet blot 1-stens mur med gammelt revnet puds. Radiatorerne i lejligheden er placeret i midten af lejligheden væk fra ydermuren. Alt dette er medvirkende til kuldebro, som giver skimmel. Sælger har på foreningens anbefaling fået lavet skimmelrapport, rengøring og fået forbedret muren for at minimere kommende skimmel, en regning på 17.000 kr. som det ønskes min kæreste betaler. Min kæreste har på intet tidspunkt godkendt at betale rapport eller forbedringer, men tilbudt at sørge for rengøring af skabet med disinficerende. Mine spørgsmål er:
1) hvem har vedligeholdelsespligten, jeg mener der er tale om ydermur, til trods for at det er på den indvendige side af muren, der er skimmel?
2) kan man som sælger pålægges at betale for rapport og forbedringer, uden at have godkendt dette, jeg mener kun der kan blive tale om rengøring af skabet?
3) kan skimmel defineres som skade, når det er skimmel på mur og murværk, der kan vaskes af?
På forhånd tak, vh. Nick.

skriv et svar
Nick Lautrup - 1 år siden

    Hej Nick

    Tak for din henvendelse. I disse sager er vedligeholdelsesspørgsmålet ofte svært at placere. Som udgangspunkt er indvendige skader, som skimmelsvamp, andelshaverens ansvar at udbedre. Hvis der står i salgsrapporten, at skimmelsvampen skal udbedres af sælger inden overdragelse til din kæreste, så er det sælgers ansvar at udbedre – og ikke din kærestes. I må nærlæse, hvad rapporten siger. Ofte vil der stå, at sælger skal udbedre skaden og hvis ikke, så får din kæreste et nedslag i prisen, så hun selv kan udbrede skaden.

    Jeg vil anbefale, at I tager kontakt til bestyrelsen, da de kan guide jer direkte til, hvad reglerne er på området i netop denne forening.

    Bedste hilser
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Hej,

I vores andelsboligforenings vedtægter står:
Ҥ 9.
Ting som det tilkommer andelshaveren selv at vedligeholde/udbedre:
9.1 Vandhaner, pakninger.
…..”

Vandrør m.m. nævnes ikke yderligere i vedtægterne.

Skal det så tolkes således, at det er foreningen, der betaler vedligeholdelse helt frem til og med balofix for tilslutning af vandhaner?

Mhv,
Kim

skriv et svar
Kim Nørskov - 1 år siden

    Hej Kim,
    Mange tak for din henvendelse.
    Jeg ved ikke helt, hvor specifikke jeres boligforenings vedtægter er, men i langt de fleste andelsboligforeninger plejer det at være sådan, at man skelner mellem vandrette rør og lodrette rør: De vandrette rør påhviler andelshaveren, mens de lodrette påhviler boligforeningen.
    Jeg vil anbefale dig at spørge jeres bestyrelse om de kan fortælle, hvordan ansvarsfordelingen er i jeres fordeling.

    bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 1 år siden

Jeg har de sidste par måneder haft problemer med meget lavt vandtryk samt intet varmt vand i min andelsbolig. Dette pointerede jeg overfor bestyrelsen men der er ikke gjort nogle initiativer for at udbedre dette. På samme tid har en del af de andre andelshavere haft løbene toiletter samt meget højt vandtryk hvilket betyder at foreningens vandregning er steget med 100 %. I og med at vandet i min lejlighed ikke har fungerer optimalt som følge af gamle slidte vandrør i foreningen mener jeg selvfølgelig ikke at jeg skal have en ekstra regning for andre lejligheders ekstra forbrug, men foreningen holder på at alle skal hæfte. Hvad er reglerne omkring dette? Kan de med rette opkræve ekstra penge fra lejligheder der ikke fungerer optimalt på baggrund af slitage på rør der er foreningens pligt at vedligeholde?
Håber i kan hjælpe
Vh.

skriv et svar
Stephanie - 1 år siden

    Hej Stephanie

    Tak for din henvendelse. Om vandregningen skal betales individuelt eller fælles er bestemt af foreningens vedtægter. Det er nemlig op til den enkelte andelsboligforening at bestemme, hvordan vandregningen skal betales. Derfor kan du godt blive opkrævet en ekstra udgift, hvis I hæfter fælles i din forening. Det er som tommelfingerregel foreningens ansvar at vedligeholde de lodrette vandrør, og det er derfor bestyrelsen i din forening, som du skal gå i dialog med, hvis der er noget galt med dem. Du har selvfølgelig krav på, at vandet i din bolig fungerer optimalt.

    Ekstra om individuelle vandmålere:
    Den 1. januar 2017 kom et nyt krav om, at alle andelsboligforeninger skulle have installeret en individuel varmtvandsmåler. Nogle foreninger kunne dog fritages for denne installation, hvis det ikke var teknisk muligt eller omkostningseffektivt. Jeg går ud fra, at dette har været tilfældet i din forening.
    Du kan læse mere her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/varmtvandsmaalere/

    Jeg håber, at det var til en hjælp.
    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Hej
I forbindelse med renoveringen af vores lejlighed besluttede vi os for at lægge et nyt planke gulv da det gamle var i dårlig stand.
Under det gamle gulv kunne vi konstatere at vores etageadskillelse var i ringe stand, lerindskud var sunket sammen og der var en smule fugt i bjælkerne nær ydermuren.
Nu er vores spørgsmål så; hvem skal stå for at renovere denne etageadskillelse..??
Udover det problem har vi også et andet og det er vores gamle originale vinduer, de er også i så ringe stand udvendig at kitten falder af.
De er ikke blevet renoveret i over 20 år.
Hvem skal renovere dem udvendigt..??
Med venlig hilsen
Christina Møller

skriv et svar
Christina - 1 år siden

    Hej Christina

    Tak for din henvendelse. Vedligeholdelsespligten kommer an på, hvor specifikke jeres boligforenings vedtægter er, men i langt de fleste andelsboligforeninger er det foreningen, som skal vedligeholde vinduerne udendørs. Etageadskillelser hører ligeledes under fællesområdet, hvilket betyder, at det også er foreningens ansvar at vedligeholde dem.

    Jeg vil anbefale, at du kigger nærmere ind i, hvad der er bestemt i jeres vedtægter og tager en dialog med bestyrelsen på denne baggrund.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Hej Nynne.
Vi ønsker at opdele et stort rum i vores andelslejlighed. Vi ønsker at opsætte en tynd gipsvæg, der er et fint skel hvor væggen vil stå.
Nyttig info: Foreningens formand/ bestyrelsesmedlemmer klager ofte over støj fra vores 2 børn (1 og 3 år gl).
Nu stiller bestyrelsen krav om at vi skal lydisolere og sænke loftet i det omtalte rum samt nedrive væggen ved et eventuelt fremtidigt salg. Kan bestyrelsen stille krav om loftssænkning/lydisolering samt at vi skal fjerne væggen igen ved salg?

På forhånd tak for dit svar.

Mvh Ane.

skriv et svar

    Hej Ane,
    Tak for din henvendelse.
    Ifølge normalvedtægten for private andelsboligforeninger er du som andelshaver berettiget til at foretage forandringer inde i boligen. Ombygningen skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 3 uger, inden du går i gang – Bestyrelsen kan gøre indsigelse inden 3 uger efter din anmeldelse, og i så fald skal du udskyde projektet, indtil der er enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at bestyrelsens indsigelse er uberettiget. Se her: https://erhvervsstyrelsen.dk/sites/default/files/normalvedtaegter.pdf
    Jeg må dog indrømme at jeg aldrig har hørt om krav til lydisolering i forbindelse med opsætning af skillevæg – jeg vil derfor foreslå dig at tage en dialog med bestyrelsen for at høre om det er en procedure, som alle i boligforeningen skal efterleve i forbindelse med ombygning. Se også efter, hvad der er nedfældet i jeres vedtægter og hvad, der står om ombygning. Måske I kan finde en løsning, hvis I tager en konstruktiv dialog om emnet.
    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 11 måneder siden

Vi har opdaget en revne i vores terassogulv i badeværelset og vil høre om renovering/udskiftning af gulv skal ske for vores regning eller andelsforeningen – evt. om der er en forsikring, der dækker sådan en skade. Det er en ældre bindingsværksejendom hvor revner i vægge jævnligt ses, og særligt efter installation af nyt ventilationssystem for et par år siden.

skriv et svar

    Hej Anna,
    Tak for din henvendelse. Jeg vil anbefale dig at se efter i jeres vedtægter for at få specificeret, hvad der står om vedligeholdelse. Hovedreglen er, at andelshaveren er ansvarlig for de elementer, der er placeret indenfor de indvendige vægge. Med undtagelse for vedligeholdelse af centralvarmeanlæg, fælles forsynings- og afløbsledninger er andelshaveren altså forpligtet til at vedligeholde alt det, der er inde i lejligheden. Det er desværre de færreste andelsboligforeninger, der har penge til at betale for indvendige skader i andelsboligerne.
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 10 måneder siden

Hej
Jeg har 1/7 købt en andelsbolig. Den har siden 1966 været en lejebolig, men da lejer flyttede, skulle den laves om til andel. Den skulle totalt renoveres (på min regning), da der ikke var lavet noget siden den tidligere lejer flyttede ind i 1966.
Der var flere vandskadet på gulvene, som er blevet skiftet. Jeg er blevet gjort opmærksom på, at jeg skal holde øje med radiatorerne, da gulvmanden mistænker at det er dem der er skyld i skaderne. Da jeg overtog lejligheden, var der lukket for varmen, og jeg har derfor ikke kunne tjekke op det. Efter der er blevet åbnet, drypper diverse radiatorer, og andelsforeningen mener, at det er mig selv der skal stå for reparation og udskiftning. Kan det virkelig være rigtigt? Der står i vedtægterne at der er andelshaveren der står for det, men gælder det også i denne situation. Jeg tænker de muligvis har kendt til problemet allerede ved den tidligere beboer.
Jeg håber i kan hjælpe, da jeg synes det virker uretfærdigt.
Mvh Nanna

skriv et svar

    Hej Nanna,
    Tak for din henvendelse. Det lyder som en ærgerlig situation, du er havnet i.
    Hvis det står sådan i jeres vedtægter, så lyder det desværre som om, at du selv står for at betale for denne udbedring.
    Jeg kender ikke til at reglerne er anderledes, når andelsboligen tidligere har været lejebolig. Du kan undersøge om der er tale om en “skjult mangel” – altså en fejl, der ikke var mulig for dig at konstatere, da du flyttede ind i boligen. Jeg vil eventuelt foreslå dig at få bistand fra en advokat eller måske foreningens administrator i den forbindelse.
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 10 måneder siden

Hej.
Vi er en andelsboligforening på 10 rækkehuse.
Vores vedtægter er ABF standardvedtægter.
En andelshaver har konstateret råd i sin hoveddør der vender mod tilhørende have.
Hvem mener i der skal betale evt. udskiftning af hoveddør for 1 andelshaver?
Hvis foreningen vil have skiftet alle hoveddøre i foreningen er det klart at foreningen betaler.
Med venlig hilsen
Vagner Nyebølle

skriv et svar
Vagner Nyebølle - 10 måneder siden

    Hej Vagner

    Tak for din henvendelse. Vedligeholdelsesansvaret i andelsboligforeninger kan være en svær grænse at gennemskue, så jeg kan godt forstå jeres tvivl. Ifølge ABF’s standardvedtægter skildres der mellem de udvendige og indvendige dele af døren. Det er foreningens pligt at vedligeholde den udvendige del af døren, som det står: “Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse end nævnt i stk. 1-4, herunder udskiftning af (…) hele vinduer samt hele døre, der fører ud af andelsboligen.” (§9 stk. 5). Omvendt er det andelshaveren pligt at vedligeholde den indvendige del af døren (§9 stk. 1).

    Det er altså foreningen ansvar, at vedligeholde den udvendige del af døre og vinduer hos den enkelte andelshaver. Brug denne skildring til at vurdere jeres sag og forhør jer eventuelt hos foreningens administrator, hvis I fortsat er i tvivl.

    God dag.
    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 10 måneder siden

Hej
Vi har i andelsforeningen fået lagt nyt tag og i den forbindelse blev der forsøgt indbrud i min lejlighed, via stilladset, gennem altandøren. Glasset i døren splintredes og den udvendige ramme blev ødelagt.
Sagen er meldt til foreningens forsikringen, men skal jeg selv eller skal foreningen betale selvrisikoen?
På forhånd tak.
Med venlig hilsen,
Mie

skriv et svar

    Hej Mie

    Tak for din henvendelse. Da dit spørgsmål er forsikringsteknisk vil jeg anbefale, at du henvender dig til dit forsikringsselskab med dette. I forhold til normal vedligeholdelse er det almindeligvis foreningen, som er forpligtet til at udbedre den udvendige del af vinduet, men det afhænger af, hvad der er bestemt i jeres vedtægter. Måske I har nedskrevet andre retningslinjer ved indbrud?

    Jeg håber, at forskringselskabet kan hjælpe dig godt videre.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 10 måneder siden

Hej!
Må en bestyrelse beslutte, samt udføre/ændre en indkørsel hos en andelshaver uden dennes vidende. På en generalforsamling var det besluttet, at vejen (fællesvejen) skulle have ny belægning. Men på intet tidspunkt er/bliver der nævnt noget om, at der så skal ændres på en enkelt andelshavers grund. Andelshaveren opdager (pludseligt efter sengeliggende sygdom) at andelshaverens grund/indkørsel er ændret og nu pludselig står med stor stigning, og ikke plan, som den altid har været siden andelshaver købte rækkehuset/andelsboligen i år 2001. Andelshaveren fik i den forbindelse selv et anlægsgartner firma til at lægge fliser på den i forvejen “flade”/”plane” indkørsel. Som indkørslen står nu, kan den ikke bruges til normalt brug, da intet kan stå plant der. Det er en meget stor stigning, der er lavet, og andelshaver har nu kun indkørslen ved sin carport. Det vil sige, at den ekstra parkeringsplads, så husstanden kan have 2 biler stående ved boligen ikke længere eksisterer! Grunden til at de har ændret inde på andelshavers grund er, at de nu har hævet vejen. Ingen andre andelshavere har været udsat for dette. Jeg mener ikke det burde være lovligt og samtidigt mener jeg, at der er sket en væsentlig forringelse af værdien af andelsboligen med grund, da der ikke længere er plads til 2 biler – uanset om det måtte være 2 biler i husstanden, gæster eller evt trailer/campingvogn, som alle andre i foreningen har plads til. Kan det være rigtigt, at en bestyrelse må gøre dette og i dette tilfælde helt uden andelsbolighaver var inddraget på nogen måde?! Håber på hurtigt svar. På forhånd tak!
Mvh en grædefærdig andelshaver

skriv et svar

    Hej,

    Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå, at det er en frustrerende og ærgelig situation for andelshaveren. Det bør fremgå af foreningens vedtægter, hvor grænsen for bestyrelsens beslutningsdygtighed uden om generalforsamlingen går. Almindeligvis er det gældende at: “(..) hvis det er et projekt, hvor foreningens medlemmer kan forventes at have forskellige holdninger til løsningen, skal bestyrelsen forelægge spørgsmålet for generalforsamlingen inden”. Det kan du læse mere om i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/bestyrelsens-beslutninger/.

    Jeg vil anbefale, at du tager kontakt til foreningens administrator eller en boligadvokat. De vil kunne hjælpe dig videre i forhold til det juridiske spørgsmål.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 10 måneder siden

Hvem står for vedligehold af isolering i taglejligheds skunk – andelshaver eller andelsforening?

skriv et svar

    Hej,

    Tak for din henvendelse. Almindeligvis skildres mellem indvendig (andelshaverens ansvar) og udvendig (foreningens ansvar) vedligholdelse. Isolering udenfor væggene bliver derfor andelsboligforeningens ansvar at vedligeholde, ligesom sagen fra artiklen med A/B Thomas Laubs Gade 25-29. Jeg vil derfor anbefale, at du undersøger vedtægterne i din foreningen, og hvordan vedligeholdelsesansvaret beskrives der. Du kan ligeledes forhøre dig hos bestyrelsen eller foreningens administrator, hvis du fortsat er i tvivl.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 9 måneder siden

Hej. Jeg er formand i en ældre andelsboligforening for 3 år siden flyttede en ny beboer ind, hun spurgte om hun måtte opstille brændeovn.
Da der i forvejen er 2 brændeovne i ejendommen svarede jeg naturligvis ja dersom skorstensfejeren siger det er ok.

Der skulle gå 3år før beboeren opsatte brændeovn men alt var tilsyneladende i orden skorstensfejeren godkendte ovnen her i 2018.

Jeg mangler måske at fortælle at vor ejendom har flere skorstene men kun 2 er i brug til de allerede 2 brændeovne, yderligere er 1 i brug til vort gasanlæg.

Jeg blev tilkaldt en aften kl ca 2100 af en beboer på tredje sag hvor der var kraftig røg fra en skorsten, da vi ikke viste der i stuen var blevet opsat en ovn (den som havde fået vor tilladelse 3 år tidligere) var vor første tanke det var noget elektrisk, pga. den meget karakteristiske lugt. Lejligheden på tredje havde få måneder tidligere fået komplet ny elinstallation, vi tilkaldet installatøren der som os blev temmelig nervøs, om der måske havde været noget gammelt el der ikke var blevet fjernet.

Vi tilkaldte næste dag skorstensfejeren og fik her set der var direkte hul ind til skorstenens indre og flere dårlige fuger, vi fik ligeledes set i hans papirer at der var tilsluttet en brændeovn på skorstenen, fejeren gik ind til beboerren og ganske rigtig havde der været tændt op i noget affald. Skorstenen blev herefter lukket og der blev nedlagt forbud mod yderlige brug før der var blevet indsat isokern.

Så kommer spørgsmålet, på hvis skulder skal sådan en abe placeres ?

skriv et svar
Poul Petersen - 9 måneder siden

    Hej Poul

    Tak for din henvendelse. I denne sag (som i flere andre) er det svært at placere ansvaret for udbedringen uden en nærmere undersøgelse af både vedtægter og installationen. Det er nemlig i vedtægterne bestemt, hvornår det er andelshaverens ansvar at udbedre, og hvornår det er foreningens ansvar. Jeg vil derfor anbefale, at I kontakter foreningens administrator eller en juridisk rådgiver for deres vurdering.

    Jeg kan dog fortælle, at det som udgangspunkt (jf. standardvedtægter) er andelsboligforeningen ansvar at udbedre lodrette rør og etageadskillelser. Er brændeovnen installeret autoriseret og har I en gyldig faktura på installationen, bæres ansvaret af den autoriserede virksomhed, som har udført arbejdet. Igen vil jeg dog anbefale at I rådføre jer med én, som kan give sit juridiske besyv på sagen.

    Held og lykke med sagen.
    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 9 måneder siden

Hej,
For et par måneder siden opdagede vi, at gipsloftet i vores badeværelse var fugtigt og at der løb vand fra faldstammen ovenover gipsloftet. En VVS’er konstaterede, at der manglede en klemme på faldstammen, dette blev udbedret og der løb ikke længere vand. Siden har vi fået konstateret skimmelsvamp i gipspladen og på pudsloftet ovenover. Der er i den forbindelse mistanke om skimmelsvamp i etageadskillelsen, hvorfor der skal brydes op og foretages yderligere analyser samt sanering og efterfølgende renovering.
Overboen havde for et år tilbage en skade på samme faldstamme højere oppe i gulvet på hans badeværelse, altså i etageadskillelsen. Denne blev udbedret.
Vi har netop modtaget en rapport fra et entreprenørfirma, som konkluderer, at årsagen til skaden på faldstammen over vores gipsloft er en følgeskade af reparationen på faldstammen højere oppe.
Mit spørgsmål er, om jeg risikerer at skulle betale for skimmelsvampanalyser, sanering samt renovering, om det er foreningens ansvar eller om det er overboens?
Der står ikke noget særligt i vores vedtægter om vedligeholdelsesansvar, om skjulte installationer eller lign.

Vh Ida

skriv et svar

    Hej Ida

    Tak for din henvendelse. Jeg vil først og fremmest anbefale, at du kontakter bestyrelsen i din forening, så I kan tage dialogen om udbedringsansvaret sammen. Det er nemlig svært at sige noget konkret gældende, da ansvaret for udbedringer netop bestemmes i den enkelte boligforenings vedtægter, og derfor varierer fra forening til forening.

    Det er dog almindeligt, at foreningen har ansvaret for at udbedre skimmelsvampskaderne, der er opstået i etageadskillelsen, da etageadskillelsen er en del af fællesområdet udenfor boligens afgrænsende vægge. Med hensyn til faldstammerne, så er det i flere foreninger også andelsboligforeningen, der har ansvaret for “de lodrette rør”. Det vil sige alle stigstrenge og faldstammer frem til de individuelle forgreninger i de enkelte lejligheder. Er skaden sket her vil det altså være foreningens pligt at udbedre. Modsat vil det være din overbos ansvar at vedligeholde de “de vandrette rør”. Det er alle rør, der går ud fra de lodrette rør (stigstrenge), og de rør, der går fra afløb og toilet til faldstammen.

    Jeres vedtægter kan dog godt indeholde en anden bestemmelse om vedligeholdelsespligt.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 9 måneder siden

Jeg vil høre, om der kan siges noget generelt om aftrækket i et indvendigt badeværelse – altså ingen vinduer i bv.
Der er mistanke om skimmelsvamp i selve aftrækskanalen.
Kan der siges noget generelt om ansvarsforpligtelse her?
Lejligheden var et lejemål, men er for 1 år siden blevet andelsforening.
De samme beboere har boet der i ca. 6 år.
Mvh Ole

skriv et svar

    Hej Ole

    Tak for din henvendelse. Udbedringsansvaret er bestemt i andelsboligforeningens vedtægter, hvor du kan læse nærmere om, hvorvidt ventilationsanlæg/kanaler er foreningens eller andelshaverens ansvar. Jeg vil anbefale, at du kontakter bestyrelsen for at høre nærmere om vedtægtsbestemmelserne i jeres boligforening. Som hovedregel gælder, at det er andelshaverens ansvar at udbedre indvendige skader med undtagelse fra centralvarmeanlæg og fælles forsynings og afløbsledninger.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 9 måneder siden

Hej

Vi bor i en stor stuelejlighed der var blevet renoveret og slået sammen 2 år inden vi flyttede ind. Halvdelen af vores køkken/alrum er ovenpå affaldsrummet der har en gitterlåge som dør og derfor er hele rummet lige så koldt som udenfor, hvilket gør vores gulv mega koldt. Er der lovgivning der siger at andelsboligforeningen skal sikre loftisolering i et sådan rum når der er beboelse oven over?
Vh Dennis

skriv et svar

    Hej Dennis

    Tak for din henvendelse. Jeg vil anbefale, at du kontakter foreningens bestyrelse direkte, så I kan få afklaret, hvem der har ansvaret for isolering af hulrummet ifølge jeres vedtægter. Som udgangspunkt er det andelsboligforeningens ansvar at vedligeholde etageadskillelser, men måske andre regler er gældende ved sammenlagte andelsboliger.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 7 måneder siden

Hejsa.
Tilbage i sommers faldt mine overskabe ned i mit køkkenet.
Jeg har boet i min lejlighed i 3 år, og har ikke selv sat køkkenet op.

Jeg kontakter min eget forsikringsselskab, som siger at de kun dækker det indvendige af skabet, men at selve skabet skal dækkes af andelsselskabets forsikring.
Jeg kontakter herefter min Vicevært som sender mig videre til Administrator, hun kontakter herefter forsikringsselskabet.
Der bliver herefter sendt en mand ud som vurdere skaderne. Han vælger at de ikke vil dække skabene, men bordpladen som blev skadet under faldet.
Det bliver lavet- og tiden går.
Nu har bestyrelsen 6 mdr senere så valgt at jeg skal betale for deres selvrisiko efterfølgende- må de godt det?
Kan man bare sende “regningen” videre på den måde når man er en andelsforening?

skriv et svar
Patricia - 7 måneder siden

    Hej Patricia

    Tak for din henvendelse. Det lyder desværre som en rigtig ærgerlig sag. Vi har desværre ikke de juridiske kompetencer til at kunne svare på den slags henvendelser. Som du allerede har gjort det, så er det foreningens administrator, bestyrelsen og dit forsikringsselskab, der skal afgøre dette. Du kan overveje en boligadvokat, hvis du ønsker at gå videre med sagen.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 7 måneder siden

Hej,
I forbindelse med køb af min andelsbolig måtte vi fjerne det nedsænkede loft på badeværelset for at udføre el-synet. Badeværelset blev lavet tilbage i 2001 af den person der solgte lejligheden til ham, der solgte den til mig (han købte lejligheden i 2013 uden anmærkning vedr. el og vvs). Jeg købte den 1. januar 2019.

Da loftet blev fjernet kan vi se, at der går 4 ventilationsrør igennem mit badeværelse og op igennem mit loftsrum. To problemer bliver nu identificeret:
1. Det drypper fra ventilationsrørene (især når der er nedbør)
2. Der kommer noget brun/sort væske ned – jeg har kigget på loftsrummet og kan se, at denne væske også er på rørene her.

Da ventilationsrørene ikke er de originale formodes det, at den tidligere ejer (fra 2001) har udskiftet disse, men der forelægger inden dokumentation. Derfor er det jo usikkert, hvornår det er sket og under hvilke forudsætninger. Andelsforeningen mener, at det er mig/ejeren 2013, der skal betale for udbedring af dette. Kan dette være rigtigt når:
1. Ombygningen ligger tilbage i 2001 og lejligheden er solgt uden anmærkning og fulgt andelsforeningens proces ved salg.
2. Det er foreningens ansvar at vedligeholde ventilation og tre af de fire rør, kommer fra mine underboere.
3. Når der tydeligvis kommer nedbør ind fra åbningen i taget.

Med venlig hilsen,
Rebekka

skriv et svar
Rebekka - 6 måneder siden

    Hej Rebekka

    Tak for din henvendelse. Hvis der sort på hvidt i foreningens vedtægter står, at det er bestyrelsens ansvar at vedligeholde ventilationsrørene, så er dette ansvar gældende. Du bør derfor tage udgangspunkt i vedtægterne. Vær dog opmærksom på, at der i nogle vedtægter skildres mellem lodrette rør og vandrette rør, hvorfor andelshaveren godt kan være ansvarlig for ventilationsrørene også. Hvis det er foreningens ansvar at udbedre skaderne, er det sådan set ligegyldigt om du har boet i lejligheden i en uge eller i ti år. Når du laver din indsigelse er det bestyrelsens ansvar at udbedre skaderne.

    Hvis ikke det fremgår tydeligt af vedtægterne, hvorvidt det er dig eller dem, der skal udbedre skaderne, så er der tale om en ‘skjult mangel’. En skjult mangel er en mangel, som har været skjult ved gennemgangen af boligen. Det betyder, at du som køber med god grund, ikke har kunne vide, at manglen var til stede i boligen. Hvordan foreningerne håndterer disse sager er meget forskelligt. Nogle foreninger går selv ind og erstatter beløbet, mens andre lader det være en sag mellem køber og sælger. Derfor kan du altså godt blive pålagt, at du skal udbedre skaden.

    Du kan læse mere om skjulte mangler samt indsigelser i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/

    Har foreningen en administrator tilknyttet, så vil jeg anbefale, at du tager kontakt til ham eller hende. Administratoren kan hjælpe med juridisk rådgivning i forhold til den enkelte andelsboligforenings vedtægter.

    Held og lykke med din sag.
    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 6 måneder siden

Hej,

En forening beslutter at skifte alle entredøre/hoveddøre til lejlighederne i andelsboligforeningen. Hvem skal betale for ny cylinder/lås til døren, hvis den gamle cylinder/lås ikke kan bruges, er det andelshaveren eller andelsboligforeningen?

På forhånd tak.

Venlig hilsen

Pia

skriv et svar
Pia Seemholt - 6 måneder siden

    Hej Pia,
    Mange tak for din henvendelse. Hvis en forening vælger at udskifte hoveddørene, så vil jeg mene at cylinderen/låsen er en del af døren og den nye dør naturligvis bør være funktionsdygtig og dermed have en lås, som virker.
    /Maria- Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 6 måneder siden

Hej!

Vi har lige købt en andelslejlighed med en tilhørende kælder. Vi har 2 spørgsmål relateret til denne artikel, som jeg håber I kan hjælpe med.

1. For nogle år siden skiftede foreningen alle døre fra lejligheder til fællesarealer (både til bagtrappe og opgang). De valgte nogle ståldøre af høj kvalitet. De glemte dog døren fra vores kælder til fællesområdet. Den tidligere ejer var dement og kunne nok ikke følge med i dette projekt nok, til at gøre indsigelser mod denne forglemmelse.

Vi har snakket med bestyrelsesformanden, som mente foreningen burde stå for udskiftningen af den gamle, og ikke brandhæmmende eller tyverisikrende, dør der sidder i nu. Men efter det første bestyrelsesmøde, blev konklusionen at lejligheden var købt som beset og at vi selv skulle stå for udskiftningen. Det drejer sig altså ikke om vedligholdelse, som mange af de andre spørgsmål går på.

Hvad mener I? Burde foreningen rette op på denne forglemmelse? Det er jo i foreningens interesse at opretholde den indre sikring (både mod tyve og brand), hvilket jo var grunden til det oprindelige dørprojekt.

2. Kælderen havde 2 gulvafløb som var “døde”/ikke i brug. Disse skal lukkes – både ved afløbet og ude i den forgrening der er i kloaken, så de ikke bliver til rottereder.

Kloakmesteren mener at vi skal stå for at lukke dem i vores lejlighed, men at foreningen skal stå for at lukke det i forgreningen, da det jo er vandrette og fælles kloakrør. Dette mener foreningen ikke.

Hvad mener I?

PS: vi har en rigtig god dialog med foreningen. Jeg vil bare sikre mig at ret bliver ret.

På forhånd mange tak for jeres hjælp!

skriv et svar

    Hej Lasse,

    Tak for din henvendelse. Jeg forstår godt din frustration. Det er en ærgerlig situation, men det er dejligt at høre, at dialogen med bestyrelsen er god.

    Jeg har i nedenstående forsøgt at besvare dit spørgsmål, men vil gøre opmærksom på, at jeg ikke er juridisk rådgiver.

    Som udgangspunkt er det foreningens ansvar ifølge standardvedtægterne (§9 stk. 5) at udskifte døre i foreningen. Dog gør nogle bestyrelser et dørudskift valgfrit, hvorfor jeg ikke kan vide, hvad der går forud for jeres manglende udskift. Samtidig vil jeg gøre opmærksom på, at vedtægterne godt kan variere fra forening til forening, så har du tvivlsspørgsmål, vil jeg anbefale at du kontakter foreningens administrator.

    Du skriver, at du aftalte med bestyrelsesformanden, at denne oprindeligt ville sørge for, at det var foreningen, som skulle betale for udskiftningen, har du fået det på skrift? Hvis du har det på skrift, så står du i så fald stærkere, hvis du ønsker at gå videre med din sag. Husk, at hvis du skal købe en ny dør selv, skal du også have godkendelsen fra bestyrelsen først.

    Til dit spørgsmål nummer 2. Er det som udgangspunkt, og som du selv skriver, andelsboligforeningen som har ansvar for lodrette stigstrenge/rør samt fælles forsynings- og afløbsledninger. Igen gælder det samme svar som ved spørgsmål et, hvor du skal finde en løsning med bestyrelsen og eventuelt inddrage foreningens administrator.

    /Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida L. Ipsen - 5 måneder siden

Kære Andelsportal

Vi står i en situation hvor min mor og jeg ikke er enig med bestyrelsen af den andelsboligforening min mor er bosat i, og vi har derfor brug for noget hjælp til og forstå hvem der har hvilket ansvar.

Min mor er bosat i et område hvor andelsboligerne er opført som dobbelt huse med forhave og baghave. Ifølge byggeansøgningen som jeg har fundet via Kommunens byggesagsarkiv fremgår det at pga den store terræn forskel der er i området svarende til ca 8-9 meter har gjort at der har skulle laves en større terrænregulere, Hvert dobbelthusene ligger i samme niveau som baghaven og forhaven ved min mors andelsbolig er skrående. Adgangen til andelsboligerne er via gang arealer med trapper, som servicere en eller flere boliger alt efter placering.

Da området ligger i et større område med omkring liggende veje og sti systemer er der mellem dobbelthuset som min mor bor i og nabo huset lavet en fælles gang sti som forbinder andelsboligforeningen med disse.

Spørgsmålene går på vedligeholdelse i forbindelse med det og ligge op mod et fælles areal.
1. Det fælles gang areal mellem de to dobbelthuse er indrettet med trapper og værn grundet terræn forskellen. Det fælles gang areal er lavet således at den forløber sig langs forhaven på min mors andelsbolig og i den forbindelse er der lavet en støttemur. Denne støttemur er gennem årene begyndt og bevæg sig længere og længere ud imod trappe og værn hvilket bl.a. gør at det nu er nær umuligt og bruge værnet. Det har bl.a. også medført at fliser m.m. i forhaven er begyndt og skride med. 
Bestyrelsen har fået et tilbud fra en entreprenør på nedtagelse af støttemuren og genopretning af en ny iht. Gældende regler samt omlægge fliser mm. i forhaven som måtte være nødvendigt for og udføre arbejdet. Bestyrelsen er af den opfattelse at min mor skal tage del i den regning da de mener at det er hendes støtte mur og at hun derved er ansvarlig for denne.

2. Det har været en uskrevet regel at de to tilstødende andelshaver har ansvar for snerydning af fælles gangareal og klipning af hæk mod det fælles gangareal.

Vedtægterne for andelsboligforeningen ser ud til og være lavet på baggrund af ABF – standardvedtægter for andelsboligforeninger.
Vedligholdelse m.v i vedtægterne står følgende.
– stk. 1 Andelshaverne har pligt til at vedligeholde lejligheden med maling, hvidtning og tapetsering samt til at fortage andre vedligeholdelsesarbejder, som efter lejeloven påhviler en lejer, eller som efter særlig generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaveren. Det påhviler endvidere andelshaverne at vedligeholde de til de enkelte boligenheder tilhørende havearealer, samt til at vedligeholde boligens ydre med bl.a. træbeskyttende imprægneringsmiddel i de farver, som disse har ved aflevering til andelsboligforeningen. Det påhviler endvidere den enkelte andelshaver for egen regning at udskifte fast inventar, når dette går i stykker (køleskab, vaskemaskine, komfur, emhætte og badeværelsesventilator) samt at følge den til enhver tid gældende driftplan.
– stk. 2 Vedtages det på en generalforsamling at iværksætte forbedringer i ejendommen, kan et medlem ikke modsætte sig forbedringens gennemførelse.

Iflg. driftplanens bygningsdelskort (42)01 Flisebelægninger og gangstier står følgende.
Specifikation:
– 50x50x5 cm fliser nedlagt i komprimeret sandlag.
– Vedligehold af terrasser påhviler de enkelte andelshavere
Vedligeholdelse: (kun det som omhandler snerydning)
– Snerydning bør ske ved fejning, efterfulgt af grusning med skarpt grus

I forbindelse med driftsplanen er der udarbejdet et tillæg hvor der er stemt om hvem der har ansvar for de forskellig punkter.
(42)01 Flisebelægninger og gangstier – Der er stemt for at forpligtelsen påhviler Andelsboligforeningen, ydermere er der håndskrevet at dette også gælder for det fælles gang areal.

Vi er ikke bekendt med at der på nogen general forsamling er blevet pålagt nogen krav om vedligeholdelse af nogen art udover ovenstående.

Når vi læser standardvedtægter for andelsboligforeninger, oktober 2014 og jeres ovenstående guide er vi af den opfattelse at min mor jf. §9 stk. 2 forpligter sig at vedligeholde terrasse og for/baghave som der er særskilt brugsret til, og at jf. §9 stk. 5 Forpligter andelsboligforeningen sig til foretage al anden vedligeholdelse herunder fælles anlæg Dvs klipning af hæk mm på fælles arealet, samt at støttemuren må opfattes som værende en bygningsdel som f.eks en ydermur da denne er opført sammen med byggeriet og er nødvendig for det fælles gang areal og derved også er andelsboligforeningens ansvar og vedligeholde.

Jeg håber I kan være behjælpelig med og skabe noget klarhed ovenstående.

På forhånd tak.

Jesper

skriv et svar

    Hej Jesper

    Tak for din henvendelse. Da vi ikke har nogle jurister eller juridiske rådgivere siddende herinde, så kan vi desværre ikke besvare et så komplekst spørgsmål som dit. Jeg vil anbefale, at du kontakter en administrator eller boligadvokat, som vil kunne se nærmere ind i bestemmelserne for vedligeholdelsesansvar i foreningen.

    ABF skriver: “Det skal udtrykkeligt fremgå af vedtægterne eller af en særskilt boligaftale, som kun gælder for den pågældende andelsbolig, at andelshaveren har vedligeholdelsen af hækken/hegnet ud mod fællesarealet. Gør det ikke det, så påhviler vedligeholdelsespligten foreningen.” – måske denne skildring kan bruges I jeres sag om støttemur og vedligeholdelse også. Læs mere her: https://www.abf-rep.dk/lov-og-fakta/oevrige-emner/hegn,-haek-og-faellesarealer/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 5 måneder siden

Endnu et spørgsmål ang vandskade i badeværelsesgulv. Der løber vand ned hos underboen, som har forsænket loft. En VVS siger, at der umiddelbart ikke er noget galt med gulv eller rør set fra overboen. Han gætter på hul i et rør i etageadskillelsen eller over det forsænkede loft. Begge andelshaveres forsikringsselskaber udtaler, at da det ikke er noget, som kan tages med når de flytter, kan det ikke dækkes af deres indbosforsikring og at man som andelshaver ikke har mulighed for at tegne en bygningsforsikring, og at det er foreningen, der tegner den. Ejendomsadminstrationen siger at de vandrette rør eller de rør, hvor der kun løber andelshavers vand er hendes ansvar. Kan det være rigtigt at man ikke kan forsikre sig mod dette ansvar? Og hvis ansvar er det hvis tæringen ligger mellem etageadskillelsen og underboen forsænkede loft?

skriv et svar

    Kære Sophie,

    Tak for din henvendelse.

    Jeg vil foreslår, at du til en start kontakter foreningens egen bygningsforsikring, og beretter sagen for dem. Det er ofte svært at give et konkret svar, da vedligeholdelsesansvaret varierer fra forening til forening alt efter, hvad der er bestemt i vedtægterne. Dog er etageadskillelser ifølge standardvedtægterne andelsboligforeningens ansvar

    Derudover kan jeg henvise til dette brevkassesprøgsmål: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/vandskade-i-etage-adskillelse/
    Sagen minder om din, og besvarer også dit spørgsmål i forhold til tæringen mellem etageadskillelsen.

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida L. Ipsen - 5 måneder siden

Kære Andelsportal

Jeg kan læse mange gode anbefalinger og løsninger på jeres hjemmeside. Jeg kan dog ikke finde et punkt der hedder (aktuelt) – det drypper under vandhanen hos een af beboerne. Muligvis utæt vandlås. Hvem bærer udgiften på udbedring af denne? Andelshaver eller Andelsboligforeningen. Der er ikke i vores vedtægter tydeliggjort hvem og i hvilke situationer der har ansvaret for vedligeholdelsen, dog har generalforsamling mulighed for at fastsætte nærmere regler om udførelse af vedligeholdelse af andelsboligerne, herunder indvendig vedligeholdelse m.v. Hvem har ansvaret for vedligeholdelse og udbedring af utæt vandlås/vandrør?
Mvbh
Knud

skriv et svar
Knud Lund Olsen - 5 måneder siden

    Hej Knud

    Tak for din henvendelse. Det er svært at besvare dit spørgsmål, da det netop afhænger af, hvad der er bestemt i vedtægterne i din forening. Jeg vil derfor anbefale, at I på en kommende generalforsamling får konkretiseret vedligeholdelsesansvaret, så lignende tvivlsspørgsmål undgås. Min besvarelse giver jeg med afsæt i standardvedtægterne.

    Ifølge standardvedtægterne er foreningens ansvar at vedligeholde de lodrette vandrør, mens det er andelshaverens ansvar at vedligeholde de vandrette rør. Vandlåsen skal andelshaverne almindeligvis selv rense for hår og skylle igennem i ny og næ. Er den utætte vandlås placeret inde i andelsboligen, så er det altså andelshaverens ansvar.

    Jeg vil anbefale, at du kontakter en administrator, som vil kunne give en juridisk vurdering i forhold til de manglende vedtægtsbestemmelser.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 5 måneder siden

Hej med jer.

Vi står i den situation hvor vi har købt nyt køkken og skal have sat det op om 3 ugers tid.
Vi har for tredje gang fundet skimmelsvamp denne gang i hjørnet af stuen hvor noget af køkkenet skal slutte.
Vi har haft en omgang bag et skab inde i soveværelset og på gæsteværelset.
Alle gangene har vi informeret foreningen om det som mener at det er mangel på udluftning.
Vi har sat varmen op til 25 grader i hele huset, vi bader for lukket dør og lufter ud nå vi er færdige. Vi har vand i vinduerne fra sep. Til Mar. hverdag som vi tørre væk.
Flere vi kender snakker om at det er for isoleret og derfor kan huset ikke komme af med fugten.
Mit spørgsmål er om hvad vi gør her fra inden vi sætter vores nye køkken op så vi ikke møder svamp om et par år bag ved vores nyopsatte køkken?

skriv et svar

    Hej Tina

    Tak for din kommentar. Ansvaret for at udbedre skimmelsvamp i boligen kan være svær at placere. Vi har fået et lignede spørgsmål i vores brevkasse, som du kan se svaret på her: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/hvem-daekker-skimmelsvamp/. Er I i tvivl om, hvor og hvorfor skimmelsvampen opstår, så kan i eventuelt alliere jer med en fugtspecialist eller byggesagkyndig, der kan identificere dette. På den måde kan det også undersøges om skimmelsvampen skyldes forhold inde i boligen eller skader på den fælles ejendom, som vil være andelsboligforeningens ansvar.

    Her kan du læse 5 råd til, hvordan du kan få bugt med skimmelsvamp i boligen: https://www.andelsportal.dk/nyheder/faa-bugt-med-skimmelsvamp/

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 4 måneder siden

Kære Nynne,

Vi er i tvivl om hvad definitionen “forsyning” dækker over. Er det vand og el? Og hvad i en lejlighed er foreningens ansvar ift. el? HFI-relæet?

Venlig hilsen
Christina Boje Johannsen

skriv et svar
Christina Johannsen - 3 måneder siden

    Hej Christina

    Tak for din henvendelse. Jeg vil mene, at betegnelsen dækker over varme-, vand- og elforsyninger. HFI-anlæg er ifølge standardvedtægterne andelshaverens ansvar at udbedre. Dette står i paragraf 9 stk. 1: Vedligeholdelsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til andelsboligen, såsom udskiftning af gulve, køkkenborde, el- og vandmålere, HPFI-relæ, ruder, indvendige dele af vinduer og døre …

    Du kan læse mere om reglerne her: http://www.abf-rep.dk/media/200946/standardvedt_gt_2014__oktober_2014.pdf

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 3 måneder siden

Hej.

Jeg står i en rigtig mærkelig situation.
Vi fik konstateret skimmelsvamp bag en forsatsvæg sat op i et værelse, der er op af en ydervæg. Vi får fjernet forsatsvæggen og saneret væggen for egen regning, og skal derfor til at have genetableret væggen. Da vores håndværker kommer opdager vi at der bag pudset, mangler mursten og der er flere der er løse. Der er desuden en ca 80 cm lang revne ned igennem pudset.
Vi kontakter bestyrelse der besigtiger og beder os indhente et tilbud. Vores håndværker anbefaler en murer, der kommer ud og giver et tilbud.
Hans tilbud gælder nedbankning af puds, gennemgang af mørtel og mursten, genetablering af manglende mursten/løse mursten og oppudsning af væg.
Da vi præsenterer tilbuddet til bestyrelsen, beslutter de at de kun vil betale for det område hvor der er synlige manglende/løse mursten. Hvilket vi ikke helt forstår.
Vi argumenterer at der i vedtægterne står at foreningen står for vedligeholdelse af ydermure, og at vi jo ikke ved hvad der sker bag resten af pudset. Og at hvis vi kun “pletfikser” kan vi risikere at vi får genetableret væg med puds, filt osv, slår et søm i væggen og en ny mursten falder ud og så skal vi starte forfra, og regningen havner IGEN på foreningens bord.

Mine spørgsmål er derfor:
Hvad er definitionen på vedligeholdelse af ydermurer?
Og kan bestyrelsen tvinge os til at betale for resten af muren, når der står i vedtægterne at det hører under foreningen?

Jeg ser frem til at høre fra jer.

skriv et svar

    Hej Betina

    Tak for din henvendelse. Grænsen for, hvornår forbedringer inde i boligen overgår til udvendige forbedringer kan være svær. Særligt fordi, at det kan variere fra forening til forening, hvor vedligeholdelsesgrænsen går. Som hovedregel er det dog foreningens ansvar at udbedre facaden og etageadskillelser. Jeg vil dog anbefale, at du tager dialogen med bestyrelsen i forhold til, hvordan vedtægterne skal tolkes på dette område. Har foreningen en administrator, så vil jeg anbefale, at du kontakter ham eller hende, da en administrator vil kunne give en juridisk vurdering af sagen.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 3 måneder siden

Jeg står i en situation hvor jeg har en hoveddør der er utæt – eller det vil sige at området mellem selve gulvet og bunden af hoveddøren er utæt. Det er noget der er sket langsomt gennem årene (nok i takt med at bygningen har givet sig), men det betyder nu at det rent faktisk suser ind med (om vinteren kold) luft – og da vi bor i stuen, hvor vores hoveddør ligger ud til en direkte gennemgang mellem opgangsdøren og trappen, er det til stor gene. Genen bliver endnu større af at vores lejlighed er sådan indrettet, at vi ikke har nogen entré, men at man går direkte ind i vores dagligstue.

Jeg har selvfølgelig læst selve artiklen, samt delen omkring hoveddøre. Men jeg tænker at dette er mere end bare en gammel dør?
Vil det stadigvæk være de samme regler der gælder – eller hvad?

Mvh Mia

skriv et svar
Mia Olsen - 2 måneder siden

    Kære Mia,

    Som udgangspunkt vil det være de samme regler der gælder – selvom døren er gammel. Alternativt kan du jo prøve at stille et foreslag til næste generalforsamling om, at alle i foreningen skal have nye hoveddøre. Hvis døren er gammel, som du beskriver, kan det jo være, at det er på tide, at alle får ny hoveddør.

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Ipsen - 2 måneder siden

Der er i dag myldrer et par enorme hære af myre ind i min andelsbolig. Myrerne ser ud til at komme fra ydersiden af dørtrinet og ind under gulvet derefter op og rundt i lejligheden ,der er myre over alt ,tænker det er en opgave for professionelle, hvem skal betale for det?.
Venlig hilsen Lis kuby

skriv et svar
Lis Rosenqvist Kuby - 2 måneder siden

    Kære Lis,

    Tak for din henvendelse. Som udgangspunkt, er det andelsboligforeningen der har ansvaret for at sikre de udvendige arealer. Hvis myrerne kommer ind igennem et hul udefra, vil jeg skønne, at det er andelsboligforeningen, som bør kigge huller og revner efter på ydresiden af ejendommen. Jeg vil foreslå, at du tager kontakt til bestyrelsen og tager dialogen med dem. Det kan jo være, at andre i opgangen også oplever problemer med myrer.

    Mvh

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Ipsen - 2 måneder siden

Hej!
Jeg skal i retten på fredag da jeg har sagsøgt min tidligere andelsforening.
Sagen er:
Ved udflytnings-syn blev der konstateret at et hængsel i et vindue i et stort velux-vindue var defekt. Vinduet er en del af et inddraget tørloft en gang i starten af 80’erne.
Efter et yderligere syn af andelsboligforeningens egen håndværker, hvor jeg ikke selv var til stede, blev der vurderet, at vinduet skulle skiftes ud, da det var så gammelt (fra da tørloftet blev inddraget) at reparation ikke kunne svare sig.
Boligforeningen sagde jeg skulle betale, da inddragelsen af tørloftet var noget en tidligere andelshaver havde fået lov til, men at vinduer derfor var andelshavers ansvar.
Alle forbedringer lavet i forbindelse med inddragelsen af tørloftet er uden afskrivninger. De påstår at vinduerne er en del af forbedringerne.
Problemet for andelsforeningen er at de ikke har noget som helst på skrift!
I dokumentet for forbedringerne står der ikke noget om at vinduer er en del af det.
Med sagen om “A/B Thomas Laubs Gade 25-29 i Landsretten” i baghovedet, kan andelsforeningen frasige sig ansvaret for udskiftning af vinduer i et inddraget tørloft, med mindre det har det på skrift som en undtagelse til vedtægterne (hvilket de ikke har).
Som bonus-info kan jeg fortælle at 2 år forinden blev alle vinduer i andelsforeningen udskiftet, med undtagelse af vinduerne i tørlofterne, igen pga samme påstand om at andelsforeningen ikke skulle betale, da det er inddragede tørlofter.
Jeg skulle desuden betale for 3 andre vinduer i samme tørloft som var ‘punkterede’ (der var dug mellem de to lag vinduer).
Sonny Krag
PS håber på et hurtigt svar, da jeg skal i retten på fredag d. 7. juni

skriv et svar
Sonny Krag - 2 måneder siden

    Kære Sonny,

    Tak fordi du skriver til os. Jeg vil anbefale, at du tager kontakt til en boligadvokat, da Andelsportal.dk ikke er en juridisk instans. En boligadvokat vil kunne hjælpe dig med dine spørgsmål i denne sag.

    Med venlig hilsen
    Ida Landt Ipsen

    Ida Landt
    Ida Ipsen - 2 måneder siden

Jeg har pt. ingen varmt vand og trykket på “den varme” hane er meget lav.
Hvem har ansvaret – og hvem skal betale – for en evt. ny varmeveksler? Er det andelshaveren eller andelsforeningen?

skriv et svar
Anne Nielsen - 1 måned siden

    Hej Anne

    Tak for din henvendelse. Jeg vil anbefale dig at se efter i jeres vedtægter for at få specificeret, hvad der står om vedligeholdelse. Som udgangspunkt er det ifølge standardvedtægterne andelsboligforeningens pligt at vedligeholde “varmeanlæg, herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne”.

    Jeg vil derfor anbefale, at du kontakter din bestyrelse og forhører dig om, hvem der er ansvarlig for at vedligeholde varmevekslere i din forening.

    I forhold til udbedringen, så er er det en autoriseret VVS’er, som arbejder med varmevekslere. Skal du søge tilbud på udskiftningen er du altid velkommen til at bruge vores gratis service til at indhente tilbud på opgaven: https://www.andelsportal.dk/indsendopgave/

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 måned siden

Hej Nynne,

Jeg er ved at købe en andelslejlighed, hvor fliserne i køkken og bad er overmalet ad flere omgange. Det ser grimt ud og virker ulækkert i kanterne.

Jeg har forsøgt at fjerne og afrense malingen på fliserne men det er et kæmpe arbejde og det bliver ikke pænt, fliserne fremstår ridsede og matte, når malingen er taget af. Problemet er bare nævnt i vurderingsrapporten som udbedring af defekte fliser og der er givet 1000 kroner i nedslag på salgsprisen.

Kan vi med nogen rimelighed sige, at det er en skjult fejl og mangel, og kræve, at sælger betaler for at fliserne tages ned og der sættes nye op? Jeg har stadig et par dage før 14-dages fristen er overskredet.

Mange tak.

Mvh Katrine

skriv et svar
Katrine P - 4 uger siden

    Hej Katrine

    Tak for din henvendelse. Det er ofte en vurderingsmand, der tager stilling til, hvad der kan kategoriseres som fejl og mangler – og dermed de 1000 kroner, som typisk vil være afslaget.

    Som udgangspunk defineres en mangel som: “En genstand (køkken, badeværelse, dør m.fl.), der mangler en egenskab, som man vil forvente den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet.”

    Hvis fliserne er i stykker vil det derfor være en mangel, men er det ‘blot’ udseende som ikke er godt vil det sandsynligvis ikke være en fejl. I kan læse mere om fejl og mangler i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/

    Jeg anbefaler, at I tager en dialog med bestyrelsen også.

    De bedste hilsner
    Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 4 uger siden

Hej
Det drejer sig om at jeg bor i en andelslejlighed og foreningen har besluttet at der skal skiftes faldstammer. Vi blev oplyst at foreningen ville betale for selve skiftningen af faldstammerne, men at vi selv stod for at åbne væggen/loftet til faldstammerne, fjernelse af køkkenborde, toiletskabe samt selv reparere det hele og lukke væggen og loftet efter de har været og skiftet det hele. Mit spørgsmål er så, kan det virkelig passe vi selv skal betale og fikse det? Når det ikke er os selv der ønsker at få skiftet faldstammerne

skriv et svar
Angelina - 3 uger siden

    Kære Angelina,

    Tak for din henvendelse.

    Hvis det er blevet vedtaget på generalforsamlingen, så er der desværre ikke så meget I kan gøre. Det betyder, at I skal efterkomme kravet om selv at fjerne køkkenbordet, toiletskabe og lukke det hele op igen bagefter. Hvis det ikke er blevet vedtaget på generalforsamlingen, vil det med stor sandsynlig står i jeres vedtægter. Det betyder, at bestyrelsen vil have beføjelsen til at beslutte udskiftning af faldstammer, og få de enkelte andelshavere til at betale for det du nævner. Prøv at læse jeres vedtægter igennem samt referatet fra jeres generalforsamling.

    Jeg vil også foreslå, at du læse denne artikel: https://www.andelsportal.dk/guides/bestyrelsens-beslutninger/

    Mvh

    Ida

    Ida Landt
    Ida Landt - 3 uger siden

Kære Andelsportal.

Min kæreste bor i en stor andelsforening, og hun har desværre skimmelsvamp i badeværelset, hvor der ikke er vinduer og heller ikker er et særligt effektivt udsug. Udsuget er nu blot en skakt med passivt træk. Hun er god til at aftørre vægge og gulve efter bad, men åbenlyst kan udtrækket ikke fjerne fugt nok fra rummet.

Mit spørgsmål er, om ikke det er andelsforenings ansvar, at der er etableret/etableres et fungerende udsugningssystem. Der hvor jeg bor til leje, er der blevet lavet et motoriseret centralsug for oven, sat på de eksisterende skakter, og også boret lufthuller i vindueskarme.

Mvh Peter

skriv et svar
Peter Bjerg - 7 dage siden

    Hej Peter

    Er der tale om decideret vandindtrængning som følge af skade på ejendommens tag og eller muren vil det være andelsboligforeningen, som har vedligeholdelsespligten. I andre sager, hvis badeværelset ikke har været vedligeholdt optimalt, manglende udluftning eller fejl på fliser vil det være andelshaveren selv, der skal udbedre skaderne.

    Jeg vil anbefale, at din kæreste går i dialog med bestyrelsen, da reglerne for vedligeholdelse kan variere fra forening til forening. Måske hendes forening har en fast procedure i disse sager. Ønsker hun juridisk rådgivning er det foreningens administrator, der skal kontaktes.

    Held og lykke.
    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 6 dage siden

Hej Andelsportal.

For noget tid siden begyndte der at løbe vand ned til underboens badeværelse fra mit badeværelse. Det har side vist sig der ikke er noget vådrum på mit badeværelse. Det mener foreningen at jeg skal betale for. Det mener jeg til gengæld ikke kan være rigtigt. Jeg har jo ikke kunne vide at der ikke var noget vådrum bag fliser og gulv.
Hvem bærer ansvaret?

Mvh. Troels

skriv et svar
Trolels - 6 dage siden

    Kære Troels,

    Tak for henvendelsen.

    Hvis det er under 3 år siden du købte lejligheden, så kan du stadig nå at reklamere for mangler. Men forældelsesfristen på skjulte fejl og mangler er på op til 10 år for mangler som køberen hverken vidste eller er bekendt med.
    I dette tilfælde skal du altså have fat i den tidligere ejere, og det kan også godt være en god ide, at få kontakt til en boligadvokat med speciale i andelsboliger.

    Mvh

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Landt - 6 dage siden

Hej.
Jeg bor i en andelsforening med 39 boligere, her er en del uenighed.
Lige pt går det på betaling, når her har været slamsuger, udskiftning af dørstoppere, der er sat på havedøren og en vvs-regning. Det er dog ikke ved samme andelshaver alle tre problemer er.
Der er ueninghed i bestyrelsen og blandt andelshavere samt administrator.
Vores vedtægter siger:
“En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings- og afløbsledninger, radiatorer og termostater og fra udskiftning af hoved- og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.
9.2 En andelshaver er endvidere forpligtet til at vedligeholde andre lokaler eller område, som er knyttet til boligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, altaner, og lign. For så vidt angår rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsepligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder”
Hvem skal betale for slamsugning?
Hvem skal betale for defekte dørstoppere?
Hvem skal betale en vvs-regning, hvor “montør fylder mere vand på, trods vandstanden er i grønt område (der overfyldes dog ikke). Fremløbstemperaturen ligger for lavt, montøren drejer på det håndtag, som andelshaver/beboer ikke skal røre. Varmen virker igen” ?
Der er desværre store uenigheder og en ikke særlig harmonisk forening eller samarbejdsvillig administrator, så jeg håber meget, du kan komme med rette svar.
Hilsen Charlotte

skriv et svar
Charlotte - 2 dage siden

    Hej Charlotte

    Tak for din henvendelse. Da vi ikke har nogen juridiske rådgivere vil jeg anbefale, at du kontakter et andet administrationsselskab eller en boligadvokat, hvis du ønsker en juridisk vurdering af din sag.

    Vi har fået et lignende spørgsmål omkring slamsugning i vores brevkasse. Svaret fra en ekspert, finder du her: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/betaling-af-slamsuger/

    Jeg kan også informere om, at det ifølge standardvedtægterne er andelshaverens pligt at vedligeholde “… indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og lukkemekanismer på døre og vinduer.” Her kan det argumenteres, at det også gælder en dørstopper.

    Som udgangspunkt er det ifølge standardvedtægterne andelsboligforeningens pligt at vedligeholde “… varmeanlæg, herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne”. Andre indendørs VVS-udskift hviler på andelshaveren. Måske denne skildring kan bruges til at afgøre vedligeholdelsesansvaret.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 dage siden