Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Norca ApS

Andelshaver vs. Andelsboligforening: Hvem har ansvaret?

Hvem hæfter, hvis en renovering går galt? Og hvem skal stå for vedligeholdelsen af døre, vinduer og altaner? Dette er spørgsmål som advokat Erik Matthiesen ofte møder i sit arbejde med andelsboligforeninger. Vi guider dig igennem gråzonen for ansvarsdelingen mellem andelshaver og forening.

Hvornår er noget den enkelte andelshavers ansvar og hvornår er det andelsboligforeningens ansvar? Almindeligvis er regler om, hvem der bærer ansvaret i en andelsboligforening reguleret i foreningens vedtægter – men i flere tilfælde er, der stadig tvivl om, hvem der egentligt har ansvaret. Tvivlssituationer som disse har Advokat Erik Matthiesen fra Advodan mange års erfaring med, og her deler han ud af sine gode råd på området.

Andelshaveren ansvar:

  • Indvendig vedligeholdelse
  • Indvendige sider af altanen
  • Håndtaget på indersiden af døren
  • Vandrette vandrør
  • Toilet

Andelsboligforeningen ansvar:

  • Udvendig vedligeholdelse
  • Udvendige sider af altanen
  • Etageadskillelser
  • Håndtaget på ydersiden af døren
  • Lodrette stigstrenge/rør

Ansvaret for vedligeholdelse

I den daglige drift af en andelsboligforening kan der opstå usikkerhed om, hvornår pligten for vedligeholdelse er hos den enkelte andelshaver eller hos andelsboligforeningen. Dette kan føre til interne konflikter, som ender hos en administrator eller hos en advokat, som Erik Matthiesen.

”Ødelægger man noget på fællesejendommen hæfter man selvfølgelig selv for det. Der, hvor vi møder problemer er set i forhold til, hvem der skal vedligeholde hvilke dele af ejendommen. Altså spørgsmålet om, hvor grænsen mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse går,” fortæller Erik Matthiesen.

Her er hovedreglen at andelshaveren er ansvarlig for de elementer, der er placeret indenfor de indvendige vægge. Med undtagelse for vedligeholdelse af centralvarmeanlæg, fælles forsynings- og afløbsledninger er andelshaveren altså forpligtet til at vedligeholde alt det, der er inde i lejligheden.

Hvem hæfter for mangler i andelsboligen? →

Modsat har andelsboligforeningen pligten til udvendig vedligeholdelse af eksempelvis vinduer og døre. Dette betyder også at en andelshaver ikke selv kan bestemme, hvilken type hoveddør lejligheden skal have.

Andelshaverens vedligeholdelsespligt:

En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings og afløbsledninger og bortset fra udskiftning af hoved og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.

Husk at søg tilladelse inden du udskifter hoveddøren

Og udskiftning af hoveddør er en problematik, som advokat Erik Matthiesen ofte møder.

”Der, hvor vi typisk har haft problemstillingen er i de lejligheder, hvor folk har 70’er døre ud mod opgangen, som de gerne vil udskifte. Eller i de tilfælde, hvor andelshaverne gerne vil udskifte deres hoveddør til en mere tyveri- og brandsikret model eller en mere støjdæmpende dør,” forklarer Erik Matthiesen.

Et skift som andelshaverne ikke må foretage uden godkendelse fra andelsboligforeningen. Dette skyldes at hoved- og bagdørene vender ud mod fællesarealet og dermed befinder sig på det man kalder ’fællesejendommen’. For ifølge reglerne må andelshaveren ikke råde på fællesejendommen uden tilladelse fra bestyrelsen.

Får andelshaveren tilladelse til et dørudskift skal andelshaveren være opmærksom på, at udskiftningen vil ske på egen regning. Og skulle foreningen senere hen vælge at få udskiftet alle hoveddøre, er andelshaveren stadig forpligtet til at betale til dette via boligafgiften, som alle andre. Giver bestyrelsen tilladelse til et særskilt dørudskift anbefaler Erik Matthiesen, at bestyrelsen tænker på, hvilke farver og design, der gives tilladelse til. På den måde sikre bestyrelsen at andelshaveren ikke får etableret en dør, der slet ikke passer til ejendommen.

Når badeværelsesgulvet slår revner

I mange ældre andelsboliger er der typisk lagt terrazzogulv på badeværelset, som med tiden godt kan begynde at revne. Dette skyldes som oftest at gulvets bærende I-jern begynder at ruste. Da gulvet befinder sig inde i lejligheden kan, der i disse sager opstå uenighed om, hvem der skal betale for reparationen.

”Da I-jernet er placeret i etageadskillelsen i selve betonen, hører det til fællesområdet udenfor boligens afgrænsende vægge, og dermed er det foreningens ansvar,” fortæller Erik Matthiesen og fortsætter:

”Hvis skaden i badeværelsesgulvet derimod skyldes at andelshaveren ikke har tilset og vedligeholdt sine overflader kan andelshaveren godt stilles til ansvar overfor andelsboligforeningen”.

Hvem skal reparere altanen?

Når andelshaveren har ansvar for de indvendige dele og foreningen har ansvar for de udvendige dele – hvad så med altaner?

» I ABF-standardvedtægterne fremgår det at andelshaveren skal vedligeholde de indvendige sider af altanen. Andelshaveren bærer derfor ikke ansvaret for de bærende dele og skal dermed ikke vedligeholde den udvendig side af altanerne, «

Erik Matthiesen

Man skal dog altid huske at tjekke vedtægterne i sin andelsboligforening. Nævnes altaner ikke som ’særejendom’ er det andelsboligforeningens ansvar at vedligeholde de bærende dele.

Spar penge på vandudgiften – gør toiletter til fællesejendom

I de fleste foreningsvedtægter hører toiletter under andelshaverens forpligtigelse, men dette kan i visse tilfælde koste andelsboligforeningen dyrt. For afregnes det kolde vand ikke efter individuelle målere, har andelsboligforeningen ikke kontrol over vandudgiften på samme måde, som hvis foreningen selv har ansvaret for toiletterne.

”I de tilfælde, hvor det kolde vand ikke afregnes efter individuelle målere bør andelsboligforeningen fortage vedtægtsændringer, således at toiletterne bliver fællesejendom. For derigennem at sikre, at foreningen, som afholder vandudgiften kan sørge for montering af lavtskylstoiletter,” fortæller Erik Matthiesen.

A/B Thomas Laubs Gade 25-29 i Landsretten

En konkret sag, der sætter spørgsmålet om ansvaret i andelsboligforeninger på spidsen er sagen om Andelsboligforeningen Thomas Laubs Gade 25-29 i København. Her havde en andelshaver fået tilladelse af foreningen til at inddrage og indrette loftrummet, som en del af lejligheden. Da lejligheden skulle sælges opdagede den nye køber, at udvidelsen ikke var helt lovlig. Ifølge syns- og skønserklæringen bestod manglerne af; isoleringen i manglende eller ukorrekt opsatte membraner på ydervægge i ejendommen, skillevægge til lejligheden og etageadskillelsen over lejlighed.

Derfor stævnede den nye køber den tidligere andelshaver, som havde udført arbejdet. Sagen endte i Landsretten, som fastslog at det ikke var andelshaveren, men andelsboligforeningen, der bar ansvaret for denne fejl.

”Dette er en god sag, da den viser konsekvensen af sondringen mellem andelshavers ansvar og foreningens ansvar. Da fejlen omhandlede isolering udenfor væggene blev det andelsboligforeningens ansvar – til trods for at foreningen ikke havde været en del af projektet. Foreningen stod pludseligt til ansvar selvom det var andelshaveren, som havde lavet et forkert stykke arbejde,” fortæller Erik Matthiesen, som understreger at alt indvendigt arbejde normalt er den fraflyttende andelsejers ansvar.

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

207 kommentarer

AvatarMikkel Mørch

Hej

Mine naboers håndværkere lavedei forbindelse med en større renovering af nabolejligheden flere huller i væggen ind til min lejlighed ved indretning af et badeværelse. Efter noget tid og nogle rykkere udbedrede de hullerne. Da naboerne flyttede ind i den færdigrenoverede lejlighed kunne jeg dog konstatere, at jeg nu havde massive støjgener fra både vaskemaskine/Tørretumbler og barbermaskine (det lyder som om der står én inde i min lejlighed og barberer sig og jeg er flere gange blevet vækket af det). Den største af reparationerne er efter noget tid kollapset af sig selv og så blevet repareret igen. Det har dog ikke hjulpet på lydgenerne. Da hullet var åbent i forbindelse med anden reparation kunne jeg konstatere., at naboens håndværkere har indlejret installationer (blandingsbatteri eller lignende, en stor grå metalboks) i den fælles væg (den som VVS-manden som lavede hullerne sagde at de skar ud til da skaden skete). Min andelsforeningen har IKKE givet tilladelse til indgrebene i væggen mellem to lejligheder. Det er dog ikke lykkedes mig at få andelsforeningens bestyrelse (formand) til for alvor at blande sig i konflikten. Det gør sagen endnu mere frustrerende, at ejeren af nabolejligheden selv er medlem af bestyrelsen. Derfor sidder jeg tilbage med følgende spørgsmål:
1) Kræver det tilladelse fra andelsforeningen og/eller byggetillqadelse at indlejre installationer til eget badeværelse i en fælles væg mellem to lejligheder?
2) Er det lovligt indlejre sådanne installationer SÅ langt ind i en fælles væg (de slutter blot ca. 10 cm fra ydersiden af min væg).
3) Jeg mener ikke at reparationen er adækvat og håndværksmæssig forsvarlig både hvad angår holdbarhed og lydisolering, men den ansvarlige håndværker og min nabo afviser dette. Hvad kan jeg gøre og hvor kan jeg gå hen?

Den oprindelige skade skete i august 2022 og jeg opdagede at den største reparation var kollapset 10. januar 2023.

Mikkel

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Mikkel,

Det lyder som en kompleks sag, I er havnet i. Vi har desværre ikke nogle rådgivere herinde, der kan svare på sprøgsmål som dit. Det beklager jeg meget. Kunne det være en idé at forhøre sig hos en autoriseret VVS’er, der udfører VVS-tjek? Måske kan vedkommende oplyse dig om lovligheden ved installationerne?

Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk

Hej
Under renovering af min lejlighed har jeg opdaget en masse revner i loftet. Jeg kan se det tidligere har været forsøgt lappet, men det er blevet værre siden og jeg kan ikke sætte filt på uden en gennemgående reparation af loftet. Jeg kan ikke sige, hvordan revnerne opstået. Jeg bor på 4. sal med loftrum ovenover. Bygningen er en ældre ejendom fra 1930. Hvem er ansvarlig for udbedring?

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Anders,
Tak for din henvendelse. Det lyder umiddelbart som en opgave, der plejer at falde under den indvendige vedligeholdelse.
Tjek eventuelt i din forenings vedtægter.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk

Hej. Jeg har et andelsrækkehus (et tvillingehus), og i december 2022 opstod der en hyletone i fjernvarmeanlægget. Jeg har gulvvarme overalt i huset. Jeg kontaktede vores bestyrelsesformand, som sagde, at jeg skulle kontakte en vvs-mand. Regningen skulle jeg selv betale. Hyletonen kom flere dage i træk og ville ikke forsvinde..Min vvs-mand udskiftede en termostat, hvilket ikke hjalp og derefter en trykdifferens. Så var problemet løst. Pris 4.222kr. inkl. moms.
Kan det være rigtig, at andelsboligforeningen ikke skal betale for udskiftningen. Byggeriet er 20 år gammelt.
Venlig hilsen
Lis Wacker
Klarup

Michelle NielsenMichelle Nielsen

Hej Lis
Mange tak for din besked. Jeg vil anbefale dig, at du undersøger, hvem der har vedligeholdelsespligten i din andelsboligforening. Dette bør stå i foreningens vedtægter. Det er dog ofte sådan, at indvendig vedligeholdelse og reparationer er andelshaverens eget ansvar.
De bedste hilsner,
Michelle / Andelsportal.dk

AvatarLine Gregers Evald Hansen

Hej.

Jeg står og skal have lydisolerende væg ind mod naboen, fordi der er ikke-bærende vægge.
Da jeg havde flyttet mine møbler i soveværelset opdagede jeg, at min væg nogle steder var lidt “blød”. Jeg tog lidt af tapetet af, og indeunder var væggen smuldret helt væk.
Hvem bærer ansvaret for dette? Mig eller min andelsforening?
Jeg tænker, at det må være foreningen når de også har ansvaret for etageadskillelse. Der må vel gælde det samme med lejligheds-adskildelse?

PS: jeg får håndværkerne på besøg på mandag klokken 7, så jeg vil sætte stor pris på et svar på mandag.

De bedste hilsner
Line Gregers.

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Line,
Tak for din henvedelse. Jeg vil foreslå dig at læse i foreningens vedtægter, hvad der gælder i forhold til vedligeholdelsespligten. I de fleste foreninger har andelshaveren kun ansvar for indvndige del af vedligeholdelsen – ikke vægge til det fri eller nabolejligheder. Jeg vil derfor foreslå dig at kontakte bestyrelsen i din forening og fortælle dem om problematikken.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk

AvatarAlexander Kanto

Hej 🙂 vi er flyttet ind i en af foreningens sammenlagte stuelejligheder og har vores første vinter her. Vi kan tydeligt mærke forskel på temperaturen i den ene vs den anden halvdel af lejligheden. Den ene halvdel ligger nemlig over en tunnelgang mellem gaden og baggården. Så i den ene halvdel kan vi holde radiatoren på 1,5-2 og i den anden skal vi op på 3,5-4. Vi er noget bekymrede over, hvad det kan ende med at koste os i ekstra varmeregning. Samtidig er det ber træls at gulvet er SÅ koldt. Så vi vil gerne have isoleret gulvet bedre. Da foreningen er ansvarlig for etageadskillelsen, ligger udgiften så hos foreningen? Og hvad er vores chancer for at de vil sige OK til at isolere?

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Alexander,
Tak for din henvendelse. Det lyder ikke rart, at der er så (fod)koldt i den ene ende af boligen. Hvis der skal isoleres i etageadskillelsen er det ganske rigtigt foreningens opgave/udgift. Det er en opgave som I skal beslutte i fællesskab. Efterisolering kan måske også være en nødvendighed andre steder i foreningen og kan have en positiv effekt på jeres energimærkning. Jeg vil derfor foreslå dig, at du går til bestyrelsen / generalforsamlingen med disse argumenter og eventuelt også er behjælpelig med at finde en pris på opgaven. Det kan måske gøre de andre beboere mere modtagelige overfor en ny post på vedligeholdelses- og renoveringskontoen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk

AvatarSvend Jacobsen

Hej.
Vedrørende ejerskifte i andelsbolig.
Når fugerne ( især gummifugerne ) i brusenichen er blevet sorte af skjolder, (sikkert af manglende vedligehold). Hvem skal så betale for nye fuger, hvis de skal udskiftes?
MVH Svend.

Kære Andelsportal

Jeg havde fornylig en fagmand ude og undersøge for skimmel og fugt i min lejlighed, da min søn i perioder har haft problemer med hoste siden vi flyttede ind. Vi bor i stuen i etageejendom.
Fagmanden kunne konstatere der er megen fugt og mulig skimmelsvamp langs hele den ene ydervæg, hvilket skyldes opstigning af grundvand fra kælderen, og en generelt fugtig kælder.
Det betyder at der nu skal saneres for skimmelsvamp og fugt, samt sikres at der ikke fremover opstår ligende problemer. Det har på intet tidspunkt været synligt at der var skimmel, da plastikmaling og savsmuldstapet formentlig har “forseglet” det.
Mit spørgsmål går på hvem der står for at skulle udbedre disse skader?
Mvh Lasse

Nynne Groth HallanderNynne Groth Hallander

Hej Lasse

Tak for din kommentar. Udbedringen af skimmelsvamp afhænger af årsagen til dette. Skyldes det eksempelvis dårlig udluftning i boligen eller manglende vedligeholdelse, så påhviler ansvaret andelshaveren. Skyldes det derimod manglende vedligehold på ejendommen – ligesom du skriver med fugt i kælderen, så er det foreningen. Du kan læse mere om denne skildring i et brevkassesvar: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/hvem-daekker-skimmelsvamp/

Måske I kan få en fagmand på besøg, der kan vurdere omfanget og ansvaret.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Kære Andelsportal.
Min søn har købt en andelsbolig i Februar –
2022. Han er i gang med at renovere hele lejligheden. Han har søgt om at udvide badeværelset og opføre et nyt som andelsforeningen har godkendt. Da alt er revet ned på badeværelset incl. gulv, ligger der under badeværelse gulvet, rådne brædder og den bærende bjælke i ejendommen er der også råd i, det ses pga. gulvbrædderne er så rådne på badeværelse gulvet der bliver fjernet 2 brædder, så ingen går derud og falder igennem. Min søn har meldt det til Andels foreningen i håb om andels forsikringen dækker skaden, de sender en mand ud som tag nogle prøver konkluderer der er råd i træ gulvet på badeværelset og den bærende bjælke. Min søn har fået afslag fra andelsforeningens forsikring som blandt andet skriver,
De er klar over han lige har overtaget lejligheden, men som andelshaver overtager du ansvaret for forholdende i lejligheden i forbindelse med købet. Du skal selv derfor sørger for at rette kravet imod sælger, evt via advokat så frem du vælger dette. Billeder fra før renovering af badeværelset vil hjælpe, da jeg kan læse alt var taget op, så rapporten ikke kunne konstaterer forholdende / materialer før, da alt var revet op.

Egen forsikring vil ikke dække skaden, da de siger det er andelsforeningens forsikring som skal dække skaden.

Med venlig hilsen
Helle.

Maria CarlsenMaria Carlsen

Kære Helle,
Tak for din henvendelse. Det lyder som et bøvlet og ærgerligt forløb for din søn. Jeg vil foreslå din søn at gå i dialog med andelsboligforeningens bestyrelse. De kan heller ikke have interesse i, at der er råd i de bærende bjælker.
Alternativt skal I have fat i en boligadvokat eller en anden form for forsikringsrådgiver, hvis den er landet mellem to stole i forsikringsselskaberne.
Jeg håber, at I kan finde en løsning.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk

Kære Andelsportal.

Min andelslejlighed har altan, som man kan komme ud på via en altandør. Selve lukkemekanismen i altandøren er gået i stykker, så døren kan ikke lukkes. Håndtaget kan drejes, men selve låsemekanismen “skyder” ikke låsepalerne ud, og dermed kan døren ikke holde sig selv lukket. Altandøren er “i et stykke” – det er ikke muligt at skifte lukkemekanismen ud – hele døren skal dermed forventningsvis skiftes.

Hvem skal tage denne omkostning (ydre/indre)?

Tak

Nynne Groth HallanderNynne Groth Hallander

Hej Marcus

Tak for din henvendelse. Jeg har ikke det endegyldige svar, da det kan variere fra forening til forening, men i standardvedtægterne står, at det er andelshaverens pligt at vedligeholde indvendige låsemekanismer. Her vil jeg tro, at låsen til en altandør også skal vedligeholdes af andelshaveren selv. Jeg vil dog anbefale, at du tager kontakt til bestyrelsen i din forening, da spørgsmålet om, hvorvidt altaner er foreningens eller andelshaverens ansvar kommer an på foreningens definition af altaner, som enten udvendig eller indvendig vedligehold.

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarFrederikke Aastrup

Hej andelsportal

Min kæreste og jeg kom i lidt af en pine for et par måneder siden, da det begyndte at dryppe med vand ned til underboen, som var fra vores køkkenvask ovenpå. Vi talte med bestyrelsen om dette, og de mente ikke de kunne hjælpe os, da det var de lodrette rør, som det dryppede fra. Nu har vi så talt med en VVS’er som ikke mener, at det er de lodrette rør, fordi det sted som det drypper sidder efter vandlåsen. Han siger derimod at det er faldstammen som er problemet.

Vores nabo er nu generet igen af drypperiet på trods af, at vi skiftede pakningen via. en VVS’er og måtte betale dyrt for dette tilbage i Januar måned.

Det er svært at blive klog på. Kan foreningen hjælpe, og er det dem som skal betale?

Mh
Frederikke

AvatarDaniel Hinchely

Hej Frederikke
Det lyder ærgerligt for jer, men særligt også jeres underbo. Jeg undrer mig over, at jeres bestyrelse mener, I står for vedligeholdelse af de lodrette rør, da det typisk er andelsboligforeningen, der står for vedligeholdelse af dem – de forbinder trods alt de forskellige lejligheder. De vandrette derimod er jeres ansvar. Jeg ved ikke, om der skulle være andet defineret i jeres vedtægter. Som vi skriver i artiklen:

Andelsboligforeningen har ansvar for:
Udvendig vedligeholdelse
Udvendige sider af altanen
Etageadskillelser
Håndtaget på ydersiden af døren
Lodrette stigstrenge/rør

Hvis I har en administrator, vil jeg anbefale at tage fat i ham/hende.

Bedste hilsner
Daniel – Andelsportal.dk

AvatarHenriette Rensbro

Min kæreste har en uortodoks andelslejlighed i to etager, hvor der ikke er direkte adgang mellem etagerne. Det planlægges at søge tilladelse hos kommunen til indvendig trappe. Stueetagen (efter sigende et tidligere værksted) er købt til for mange år siden og er en del af lejligheden. Den består af ét rum med thekøkken og et 5 år gammelt badeværelse. Etagen har fungeret som kontor og periodevis ophold for den unge generation, når de har stået mellem boliger. Nu er den soveværelse for os.
Der lugter altid lidt af kemikalier og året rundt lufter vi ud i timevis. Med lange mellemrum er der akut en voldsom lugt af tjære/olie. Vi synes, det lader til at hænge sammen med lange perioder med regn.
På en generalforsamling er det besluttet at afsætte 80.000 kr til udlægning af membran under gulvet og nye strøer. Mens nedtagning af thekøkken, en let skillevæg og optagning af trægulv SAMT nyt gulv skal min kæreste selv betale. Han følte sig meget presset til at acceptere dette på generalforsamlingen. Jeg protesterer, da vi ikke kender årsagen til lugten og typen af evt. forurening og heller ikke typen af membran. Desuden mener jeg, at nyt trægulv er en følgevirkning af etablering af membran og bør dækkes af foreningens forsikring.
Foreningen nægter at melde det som en forureningssag til kommunen, da det vil forsinke planer om overgang til ejerforening. Foreningen har tilkaldt et konsulentfirma, som besigtigede i går (en ingeniør og en arkitekt). De sagde, at første skridt er jordprøver 7 stk boret gennem trægulv, klaplag og jorden under (således forventes det at være). Bestyrelsens repræsentant accepterede dette på mødet og dato for prøvetagning blev fastlagt. Men nu er der kommet besked fra bestyrelsen om, at de ikke har mandat fra generalforsamlingen til at få foretaget prøver og til gennembrydning af klaplaget. Og så er vi slået to år tilbage.
Hvad skal vi gøre ?

Nynne Groth HallanderNynne Groth Hallander

Hej Henriette

Sikke en ærgerlig sag. Vi har ikke nogen juridiske rådgivere siddende herinde – og da det kræver juridisk ekspertise – vil jeg anbefale, at du rådfører dig med en boligadvokat eller administrator.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarJørgen Andersen

Vi er for kort tid siden blevet andelshavere, i en ejendom med 10 enheder (rækkehus).
Jeg gjorde ret hurtigt opmærksom på at de to eneste tilbageværende hække, mellem enhederne, står i vores have. Alle andre har fået erstattet hækkene med plankeværk.
Vores haveandel er 6 meter bred, og hækkene fylder samlet 1,5 meter, mens de stort set ingen plads får hos begge naboer.
Den ene nabo holder stædigt på at hækken skal blive stående, og at jeg bare kan klippe den tilbage. Men vi vil hellere ha’ glæde af hele havens bredde, på samme måde som denne nabo.
Vores bestyrelse giver mig ret i at hækken fylder alt for meget hos os, og at det bliver svært at få den pæn og tæt hvis den beskæres kraftigt.
Hækken kan vel ikke betegnes som en fælles hæk, når den ikke har fået plads hos naboen. Og andre har sagt at det må væres vores hæk, og at vi derfor kan gøre med den hvad vi vil. Men vi kan jo ikke se rimeligheden i at vi skal bekoste fjernelse af hækkene, og opførelse af plankeværk mod begge naboer.
Venlig Hilsen
Jørgen Andersen

AvatarLars Spliid

I min andelsejendom skal vi have renset emhætte rørene i køkkenet og udsugningen på toilettet. Jeg fik for 30 år siden lavet toilet, hvor de også lavede forsænket loft (gips plader) med lys i og elektrisk ventilation hvor der går en slange op til udtaget. Hvem skal pille det forsænkede loft ned, når rørene skal renses? Jeg selv piller ikke ved sådan noget med strøm.

Nynne Groth HallanderNynne Groth Hallander

Hej Lars

Tak for din kommentar. Hvis I har en godkendelse fra bestyrelsen til, at loftet gerne må renoveres, så vil jeg mene, at I er godt stillet. Har I ikke en godkendelse på dette, så vil jeg mene, at I selv skal betale. Grunden til, at jeg skriver “mene” er, at vi ikke har nogle juridiske rådgivere siddende herinde. Derfor er en administrator en god idé at kontakte for konkret vejledning.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarJørgen Lang Jørgensen

Vi skal have udskiftet vandrørene i i vores andelsboligforening og vi har to muligheder enten udskiftning af de fælles vandinstallationer eller udskiftning af fælles vandinstallationer plus vandeinstallationer, som også omfatter vandinstallationer i alle lejlighederne.
Der er opstået tvivl om man kan gå ind i boligerne uden andelshaverens samtykke og udskifte vandinstallationerne, som kan medføre store udgifter i forbindelse med nedbrydning af f. eks badeværelser og hvem skal bekoste en genopretning af badeværelset. Der er ingen af rørene der er utætte.
I vores vedtægter står der blandt andet:

“Al invendig vedligeholdelse af medlemmernes lejligheder påhviler andelshaveren, dog skal foreningen af holde udgifter, ved større indvendige reparationer i anledning af hændelige skader såsom svamp, vand og regnskade eller llignende”.

Jeg mener det er vigtigt, at der sondres imellem, hvad der påhviler den enkelte andelshaver og hvad der påhviler fællesskabet.
Derfor mener jeg, det må være i strid med vores vedtægter, at gå ind i de enkelte lejligheder nedbyde bedeværelser o.a. uden andelshaverens samtykke.
Det kunne være rart, at få jeres vurdering.
Med venlig hiilsen
Jørgen Lang Jørgensen

Nynne Groth HallanderNynne Groth Hallander

Hej Jørgen

Tak for din kommentar. Det er en meget kompleks situation, og da vi sidder som journalister vil jeg anbefale, at du går i dialog med en boligadvokat eller administrator, der kan hjælpe med den juridiske del.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarK.Jørgensen

Hej
Jeg har et spørgsmål vedr.rensning af kloak i vores andelsbolig. Vores kloakker er gamle og stopper tit og ofte til så når vi står i vores badekar og får et brusebad så står vi i vand til knæene. Det vil vi selvfølgelig gerne have renset. Jeg har læst at bl.a afløbs/kloakledninger ikke står for andelshaverens regning men for andelsboligforeningens regning er dette korrekt ?
På forhånd tak.
Venligst K.Jørgensen.

Nynne Groth HallanderNynne Groth Hallander

Hej K.Jørgensen

Tak for dit spørgsmål. Du kan altid søge rådgivning hos en administrator eller boligadvokat, hvis du ønsker juridisk bistand – da vi sidder som journalister herinde. Vedligeholdelsesansvaret er dog skildret i den enkelte forenings vedtægter, så det er her, at du skal kigge nærmere. Det kan nemlig variere fra forening til forening, hvem der står for vedligeholdelse af hvilke bygningsdele.

I ABF’s standardsvedtægter står:

“Andelsboligforeningen er desuden ansvarlig for vedligeholdelse af varmeanlæg, herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne, udskiftning af etageadskillelsen medmindre udskiftningen er nødvendiggjort af andelshaverens manglende vedligeholdelse af gulvbelægningen (…)”

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej.
Jeg har et spørgsmål.
Jeg har lige solgt en fritliggende andelsbolig, og køber overtager om 1,5 mdr.
Nu vil formanden og bestyrelsen at jeg står for renovering/udskiftning af sternbrædder og udhæng, pga manglende vedligehold.
Jeg har altid været af den overbevisning at det udvendig tilfalder foreningen, og det indvendige os som andelshaver.
Hvordan forholder jeg mig?
Jeg tjekker selvfølgelig vedtægter for hvad der står, men hvad er det generelle?
Mvh

Hej Anja

Tak for dit spørgsmål. Du har helt ret i, at det er vedtægterne du skal se ned i. I de fleste foreninger står foreningen for den udvendige vedligeholdelse, men ved fritliggende huse kan det godt forekomme anderledes, hvis vedtægterne skriver det. Find derfor listen over vedligeholdelsesansvarspunkter og tag dialogen ud fra dette. Du kan overveje at inddrage en administrator eller boligadvokat, hvis du ønsker juridisk rådgivning.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej

Udvendig vedligeholdelse af vinduer: Det ansvar har foreningen (det er vi alle klar over også her), men hvad kan man med rimelighed kræve som andelshaver. Altså i hvilken kvalitet kan man med rimelighed forvente. At vinduer males hvert 5. år? At de slet ikke males til de rådner væk, er det også lovligt? Kan jeg som som andelshaver gøre krav på noget her og i så fald hvad? Da jeg overtog min andel var min lejlighed med ældre vinduer end resten af ejendommen, altså de kræver ikke samme vedligeholdelse som resten af ejendommens vinduer (ikke noget jeg har pårvirket). Jeg har siden kæmpet for at de skal vedligeholdes så godt det nu er muligt – det er de orginale vinduer og gamle og stadigvæk fine. Men bestyrelse lytter ikke til mig. Det slider på mig at jeg skal bruge tid på noget som jeg virkelig håber kunne være en helt simpel vedligelseholdelsesopgave og så videre, til fælles tilfredshed for alle. Hvad siger “lovgivningen”. Det at have et ansvar kan jo gradbøjes. Jeg gav dem som en desperat løsning en tidfrist på 8 måneder (efter de ikke har været malet i 8 år) og derefter ville jeg indhente tilbud på opgaven og udvælge bedste tilbud og sende dem regningen. Hvis de ikke blev malet.
Resultat blev at bestyrelsen fik maler ud inden tidsfrist : Det blev total 10 timers malerarbejde og alene overmalede maler alle vinduer, hvorefter de begyndte at skalle af med det samme, da ingen grunning var sket og maling binder nu i alle vinduer. Det skjal nævnes at det er store vinduer og 8 stk med 4 fag i hver. Jeg blev utrolig ked af det da jeg så hvad de havde gjordt og fik aldrig lov at se males præmis inden han kom.
jeg har selv vedligeholdt vinduerne på indersiden til punkt og prikke. Hvad kan jeg gøre?

Hej Claus

Tak for din kommentar – og sikke en ærgerlig situation. Faktisk har vi ingen juridiske rådgivere siddende herinde, da vi formidler journalistisk indhold om andelsboligmarkedet. Du bør derfor tage fat i en administrator eller boligadvokat, hvis vedligeholdesesspørgsmålet skal have et teknisk svar. På den årlige generalforsamling kan man naturligvis altid tage debatten op som et forslag – ligesom, at en vedligeholdelsesplan med stor fordel kan vedtages.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej igen.

Har et spørgsmål, som jeg ikke lige syntes, jeg kan finde svar på i ABF standartvedtægterne.

Er det foreningens bestyrelse eller sælger af en andel, der skal indkalde til “salgsgennemgange” af andelen og hvordan skal det varsles?
Mvh
Marianne

Hej Marianne

Tak for din kommentar. Faktisk har vi ingen juridiske rådgivere siddende herinde, da vi formidler journalistisk indhold om andelsboligmarkedet. Du bør derfor tage fat i en administrator eller boligadvokat, hvis vedtægterne ikke siger noget mere specifikt om salgsprocessen i foreningen. Varslingen er nemlig noget, som vedtægterne også skriver.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej jeg har et spørgsmål vedr. udskiftning af stigestrenge, der er besluttet at der skal udskiftes stigestrenge der er sat til at vare 1-2 uger pr lejlighed, og der er derfor ikke noget vand imens.
1. skal der ikke være adgang til vand og at de derfor må nøjes med at skifte en streng a gangen?
2. skal der opsættes badevogn imens og hvem har pligt til at sørge for det og betale?

Hej Nick

Tak for dit spørgsmål. Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende herinde, så jeg vil anbefale at kontakte en boligadvokat eller ejendomsadministrator med dette spørgsmål. 2 uger virker som lang tid uden vand.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarLotte Graversen

Jeg bor i en lav stuelejlighed i baghuset. Lejligheden lå i hjørnet af en baggård og var stort set uforstyrret, da jeg købte den.
Efter nogle år besluttede foreningen at lægge gårdene sammen. De plankeværk, der havde sikret mit privatliv, forsvandt. Der blev meget mere trafik. Jeg måtte tildække vinduerne på den ene side, så der ikke var indkig.
For nylig fik mange i foreningen altaner. Min nabo fik en trappe ud mod vores smalle baggård, der ellers havde været uforstyrret. (Jeg ville ikke have en trappe, da det indbefattede store vinduer med frit indkig til lejligheden.)
Min nabo benytter selvfølgelig arealet foran sin trappe og nyder sit nye uderum. Men mit privatliv er blevet endnu mere indskrænket.
Mellem altanerne er der diskretions-værn, men det er der ikke ved min nabos trappe.
Min nabo siger, hun har ret til at opholde sig lige udenfor vinduerne – også mine – sammen med sine gæster og familie, fordi det er fælleareal. Det svarer til, at hun tager ophold på min altan, hvis jeg havde sådan en.
Jeg har ikke lyst til at tildække alle vinduer. det føles indespærret. Jeg købte lejligheden under helt andre vilkår.
Udover det, er der kommet nye og flere vaskemaskiner, der gør at møbler og genstande i min lejlighed ryster. Forskellige løsninger er forsøgt uden held.
Hvad er mine rettigheder her?
Almindelig dialog om hensyn har ikke virket.
Kan jeg forlange diskretions-værn, ligesom det er påbudt at have på altanerne?
Kan jeg forlange, at vaskekælderen bringes tilbage i samme stand som inden de nye maskiner, hvor der ikke var problemer?
Har jeg nogle rettigheder i forhold til at min lave stuelejlighed bliver mere og mere udsat, og at min boligsituation har ændret sig drastisk til de værre?
På forhånd tak.
Mvh Lotte

AvatarDaniel Hinchely

Hej Lotte
Det lyder som en ærgerlig situation. Jeg vil anbefale dig at tage det op til en Generalforsamling – for der skal helst være plads til alle. Her kan du foreslå, at I genbesøger jeres husorden og bliver enige om nogle regler om benyttelse af området udenfor dine vinduer. Dertil kan I også se på reglerne om benyttelsen af vaskerum – eventuelt bestemte tidsrum, hvor der ikke må vaskes.
Jeg er usikker på, hvorvidt du kan forlange diskretionsværn og ændring af jeres vaskerum til tidligere indretning.
Indkigsgener er ofte til debat i boligforeninger. Læs eventuelt denne artikel, hvor problemstillingen er behandlet: https://www.andelsportal.dk/nyheder/vindueslurer/.
Jeg håber, I finder en god løsning for jer alle.

Bedste hilsner,
Daniel – Andelsportal.dk

Avatarerik carlsen

hvem skal betale for reparation af varmeveksler der er indvendig i huset andelshus?

Hej Erik

Tak for dit spørgsmål. Ansvaret for vedligehold varierer fra forening til forening alt efter, hvad der er bestemt i vedtægterne. Du skal derfor finde svaret i vedtægterne.

Som udgangspunkt er det ifølge standardvedtægterne andelsboligforeningens pligt at vedligeholde “varmeanlæg, herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne”.

Jeg vil derfor anbefale, at du kontakter din bestyrelse og forhører dig om, hvem der er ansvarlig for at vedligeholde varmevekslere i din forening.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej igen og tak for svar

Blev en lidt brat slutning på sidste indlæg. Det var ikke meningen.

Vi er af retshjælpen blevet opfordret til at sende en klage – brev om de oplevelser – chikaner vi har oplevet.
Tænker det er en god ide, så der ikke kun er noget fra bestyrelsens side mod os?
For de kan vel ikke nægte at modtage post fra om, hverken på mail eller som brev?
Jeg kan sende en kopi af det vi har skrevet, hvis det er.

Vi har en husorden i foreningen, noget om der ikke må stå noget på den smalle gang ind til boligerne. Dog er der ingen andelshaver der overholder dette. Vores nabo har et cafesæt og lidt kunst stående. Mit spørgsmål går på om hvis de ikke selv flytter det, når vi skal flytte. Må vi så flytte det? Vi vil selvfølge bede dem om at flytte det først, men hvis dette ikke sker, hvad har vi så af mulighede?

Skal et referat fra en generalforsamling ikke være underskrevet af bestyrelsen og den der har skrevet referatet, for at være gyldigt, når det bliver uddelt til andelshaverne?
Vi har blot modtaget en mail fra naboen og er meget i triviel om, om det også er det endelige referat. Altså om de andre andelshaver få en anden kopi.

Vi er blevet enige om der skal en advokat med til husgennemgang og overdragelse.
Skal vi selv være til stede, ved disse handlinger?
Mvh
Marianne

Hej igen Marianne

Det lyder som en rigtig god beslutning med advokat til husgennemgang. Jeg ville ønske jeg kunne hjælpe dig mere konkret videre, men vi har desværre ikke nogen juridiske rådgivere siddende, der kan rådgive mere konkret og retvisende. Jeg vil nemlig anbefale, at du tager fat i en ekspert i de juridiske aspekter.

Jeg kan dog også informere om, at Center for Konfliktløsning tilbyder gratis rådgivning. Læs mere her:

http://www.konfliktloesning.dk/faellesskaber/gratis-raadgivning og her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/konflikthaandtering-andelsbolig/

Held og lykke!
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej
Vi bor i en lille andelsforening på 7 andele. Har boet her i knap 1 1/2 år og har allerede solgt igen, til 1 okt. 2021. Vi fandt ret hurtigt ud af at her var mange problemer, beboerne imellem og altid har været de. Foreningen er 17 år. Der er åbenbart, specielt de sidste 3 år, altid været en andelshaver der skulle “chikaneres, moppes og allerhelst flytte”. Og det er så os der nu står for tur.
Andelsforeningen ligger på en lille blind vej. Vi bor for enden og deler en dobbelt carport med naboen og det er dobbelthuse. Vi bor i det bagerste hus og skal gå forbi naboen for at komme ud.

Dette et lille udsnit af hvad vi bliver udsat for:

Da vi tideliger i dag skulle ud at køre, er der igen parkeret en bil bag ved naboens (bestyrelsesmedlem) bil, så vi ikke kan komme ud fra vores del af carporten.

Dette er blevet påtalt mange gange over for beboeren. Vi har altid fået det svar at:” alle deres gæster er dårligt gående”. Dette både børn, unge og voksne.

Hans kone kommer ud, min mand beder hende om at bilen bliver flyttet, til dette siger hun at bilen bliver flyttet. Dernæst siger hun at: ”I skal holde op med at sende mail til bestyrelsen, det vil vi ikke have at i gør mere”. Hvortil min mand svare hende, at hun ikke er en del af bestyrelsen. Dertil svare: ”At hun taler på bestyrelsens vejen, så det kan hun godt”.

Vi sætter os i bilen og venter på at den bliver flyttet. Der sker intet. Min mand henvender sig igen til naboen. og beder om at bilen bliver flyttet. Der får han at vide af manden: ”At i er kræft og dumme idioter”. Dette bliver gentaget flere gange. Min mand får også at vide: ”at han er nazist”.
Vi får også, af naboen, at vide at vi undergraver virksomheden. Tænker at han mener Andelsboligforeningen Krohaven. Dette sikkert blot, fordi vi har stillede undrende spørgsmål til dagsordenen til generalforsamlingen. Som vi blev udelukket fra.

Vi kan ikke acceptere det udsendte referat fra generalforsamlingen, da der er fejl og mangler ved det.

Vi har nu mange gange oplevet at vi ikke kan komme ind i vores skue, da gæster til naboen holder med deres cykler og scooter holder, så vi ikke kan komme hen til vores del af skuret eller vores trailer. De har også holdt i vores del af carporten. Uden vores tilladelse. Da de blev bedt om at flytte bilen, fik min mand at vide at de lige skulle ordne nogle ting ved bilen. Min mand turdet men politiet.
Vi er flere gange blevet overfuset af naboen og deres gæster, når vi har bedt om at der blev gjort fri vej til vores skur og vi har mulighed for at få vores bil ud.

Vi har også flere gange påtalt at der bliver larmet meget og smækket med døre og vinduer ved naboen. Dette bliver ignoreret. Dette er et problem, der er tiltaget, efter vi har solgt vores andel.

Vi er også flere gange blevet overfuset af formanden og hans kone. Når vi har forsøgt at tale med naboen, angående div. Problemstillinger og parkeringsforhold ved foreningen.

Dette har nu ført til at vi, følger os meget utrygge ved at bo og færdes i og omkring vores andelsbolig. Da vi hele tiden er bange for at blive overfuset og svinet til af både de andre beboere og deres gæster. Vi har fået det dårligt både fysisk og psykisk.

Vi har talt med retshjælpen, der fortæller os at der ikke er nogle hjælp at hente. Så vi kan ikke forvente nogle hjælp hverken fra ABF, LLO eller andre.
Vi skal bare afvente at kunne flytte og være glade for vi har fået solgt. Advokatens ord: Private andelsboligforeninger er noget fanden har skabt.

Vi er meget bekymret over de vedtægts ændringer, der er blevet vedtaget på den generalforsamling, der blev afholdt i lørdags, som vi var udelukket fra. Tror også bestyrelsen har valgt ikke at inviter en anden andelshaver, som de også ønsker bliver ekskluderet. Der er vist en sag med advokat ind over. Men vi bliver ikke informeret om sagen.

Mest ændringer omkring vedligeholdelse og slid i boligerne. Vi har bedt om at få ændringerne at vide, men for det svar at det må vi selv finde ud af. Vi kan jo bare gennemgå AFB standartvedtægter og så sammenholde dem med det bestyrelsen har sendt ud.

1.
Er dette lovligt? Skal andelshaverne ikke oplyses om de konkrete ændringer?
2.
Vi har overvejet at bede en boligadvokat om at være til stede ved husgennemsyn og overdragelsen til den nye andelshaver.
Er dette en god ide eller spild af penge?
Vi er bekymret for at naboen, der også er kasser vil gøre meget for at tilbageholde vores udbetaling.
3.
Kan det virkelig være rigtigt at man som andelshaver ingen rettigheder har, hvis en bestyrelse ser sig sur og gal på en?

Hej Marianne

Sikke en ærgerlig og frustrerende situation, du beskriver. Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende herinde, så jeg vil klart anbefale, at du inddrager en boligadvokat, så du kan få den rette juridiske rådgivning og komme videre uden at føle jer overrumplet og snydt.

En bestyrelse må aldrig gå ud over de beføjelser bestemt i vedtægterne. Samtidig skal beslutninger bero på habilitet. Det har vi skrevet mere om her: https://www.andelsportal.dk/guides/bestyrelsens-beslutninger/

Held og lykke med det videreforløb.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarPer Normann

Hej Andelsportalen

Vi har haft en håndværker forbi vores andelsbolig og han har konkluderer følgende:

Der er ikke brugt gratbånd ved rygningen på taget. Dvs. at der er direkte adgang til undertaget hvis/når det blæser og regner. Dvs. hvis der er huller i undertaget, afvandes der på loftet. Manglende rygningsbånd er konstateret ved alle husene. Løsningsforslag: Rygninger af og genmonteres efter montering af gratbånd. Stillads påkrævet. Det formodes at vandet fra undertaget løber ud i tagrenden.

Da foreningen har ansvaret for udvendig vedligehold kan den vel ikke nægte at udbedre ovennævnte skade, ved blot at sige at man først vil udbedre skaden når undertaget bliver utæt? Vi kan risikerer at få ødelagt vores private ejendele hvis vandet kommer ind i selve huset.

Hilsen
Per

Hej Per

Tak for din kommentar. Først og fremmest skal I kigge nærmere i vedtægterne, da vedligeholdelsesansvaret kan variere fra forening til forening. Jeg vil dog klart anbefale, at I med afsæt i håndværkerens anbefaling går i dialog med bestyrelsen og får fastsat tidsramme på, hvornår projektet kan igangsættes.

Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende herinde, så jeg vil klart anbefale, at I inddrager en administrator, hvis I ønsker juridisk vejledning.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej Andelsportal,

Jeg står i klemme mellem en bestyrelse og et projekt der aldrig er blevet færdiggjort. Lang historie kort, har min bestyrelse set sig surt på mig fordi jeg udtrykte bekymringer omkring et forestående VVS-Projekt for hele foreningen og projektstyringen af dette, da jeg selv arbejder i byggebranchen og ved hvor meget der at holde styr på i den forbindelse. Vi skulle have skiftet alle faldstammer, radiatorer m.m. og det var selvfølgelig et indgribende projekt, og trods en modvilje til at give os “almene andelsbolighavere” indsigt i projektets omfang i andet end Powerpoint præsentationer, lykkedes projektet dog til sidst. Dog havde bestyrelsen og interne projektleder valgt et uerfarent firma, der ikke lavede tingene helt op til god håndværksmæssig standard.

Jeg har i løbet af de sidste par år, med bestyrelsen godkendelse selvfølgelig, fuldkommen renoveret min andelsbolig (EL, VVS, køkken, etc.) og har derfor “krævet” en højere standard end mange af de andre andelsbolighavere, da de udbedringer jeg påbeder er mere tydelige i min ny-istandsatte bolig, end hos nogle der fx ikke har fået deres toilet/bad fikset siden 1990’erne.

Nu er jeg så løbet ind i en kæmpe mur – jeg har påbedt nogle udbedringer fra arbejdet der er lavet (fx fugen skal laves bedre, skæve gipsvægge skal laves bedre m.m.), men da jeg ikke kan få indblik i projektets omfang kan jeg ikke vide hvad præcis tilbuddet har indholdt. Jeg fastholder dog, at nogle af mine krav for udbedringer er fordi det ikke lever op til almen god håndværksmæssig standard.

Problemet er så, at hverken min bestyrelse, vores interne projektleder eller de ansatta byggerådgivere svarer på nogle af mine henvendelser. Da jeg blev forbigået ved afleveringsforretning fik jeg dem ind til en afleveringsforretning flere måneder efter jeg skrev til dem om udbedringer, men har nu ventet næsten 2 måneder på svar efter afleveringsforretning.

Hvem er normalt økonomisk ansvarlige for udbedringer der er sket i forbindelse med et projekt der er styret af andelsboligforeningen? Hvor lang tid er fristen for bestyrelsen at udbedre fejl og mangler der er sket i forbindelse med sådanne projekter?

Håber I kan hjælpe lidt, det er en noget kompliceret sag, men jeg vil bare gerne snart have fikset mine fuger og vægge!

Tak på forhånd.

Hej Christina

Tak for din kommentar. Sikke en ærgerlig situation. Vi har desværre ikke nogen juridiske rådgivere siddende herinde – og da dit spørgsmål kræver en teknisk vurdering – så jeg vil anbefale, at du kontakter foreningens administrator for juridisk vejledning.

Almindeligvis er det foreningens ansvar at udbedre skader på fællesarealerne eller skab af renovering heraf. Det burde også gerne fremgå af vedtægterne. Her skal bestyrelsen melde ud, hvornår de forventer, at skaderne senest er udbedret. Jeg vil derfor klart mene, at du godt kan kræve en klar melding. Igen vil jeg dog anbefale, at du allierer dig med en administrator.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej
Jeg skal til at have renoveret køkkenet. For at lave det nødvendige arbejde kræver det selvfølgelig at der bliver lukket for vandet. Min andelsboligforening skriver at for at lukke og tænde for vandet skal jeg anvende en vvs firma som de har valgt. Og endvidere kræver de betaling for dette. Kan boligforeningen kræve at jeg bruger deres valgte VVS firma til at llukke for vandet. Eller kan jeg kræve at de viser mig hvor vandet kan lukkes sådan så jeg frit selv kan vælge det firma som jeg ønsker skal arbejde, og dermed bede dem lukke for vandet?

Hilsen Haisam

Hej Haisam

Tak for din kommentar. Vi har desværre ikke nogen juridiske rådgivere siddende herinde, så du kan altid kontakte foreningens administrator for juridisk vejledning. Vi har dog fået et svar fra en ekspert i vores brevkasse:

https://www.andelsportal.dk/brevkasse/erhvervelse-af-handvaerkere/

Her kan de godt kræve det, hvis det står i vedtægterne.
Bedste hilsner
Nynne – Andelsportal.dk

AvatarAnne-Mette Lund

Kære jer hos Andelsportal
Jeg håber I kan svare mig, så jeg bliver klogere omkring nedenstående spørgsmål.
Det drejer sig om hvorvidt en bestyrelse skal varsle at fakturering for en VVS-undersøgelse vil skulle betales af andelshaver, hvis der er noget galt med vandhane hos andelshaver.

I min forening havde der over en periode været nogle brummelyde i vandrørene i køkkenerne i en af opgangene, og nogen gange kunne man også høre lydene, når man stod i vaskekælderen, som befinder sig under en anden opgang. Bestyrelsen bestilte VVS til at undersøge problemet, og bad om adgang til 5 lejligheder, så VVS kunne se på det også inden i lejlighederne. VVS skulle også kigge i kælderen.
Det viser sig efter længere tids undersøgelse – ved første besøg kunne VVS ikke finde fejlen, og måtte så hjem og snakke med chefen om hvad det kunne være – og kom så anden gang ud. Tidsforbrug i alt 3 1/2 time.
Det viste sig, at det var i min vandhane, at fejlen var. Jeg kunne ikke selv se, at der var noget galt med vandhanen – en vandhane af god kvalitet, den dryppede ikke, og fungerede som den plejede. Blot var der disse brummelyde, som alle i den side af opgangen havde problemer med.
Der skulle skiftes en ventil i min vandhane.
Da jeg blev klar over at der skulle skiftes ventil i min vandhane fik jeg VVS ud til at skifte denne og jeg fik ham til at skifte begge ventiler for en sikkerheds skyld. Jeg betalte for dette og også for gebyr for udkald, som vedrører opstart af VVS-undersøgelsen. Derved synes jeg, at jeg har overholdt min vedligeholdelses-forpligtigelse.
Bestyrelsen mener dog, at jeg skal betale for ovennævnte undersøgelse, som de har fået udført af VVS. Jeg synes det er mærkeligt, at man som bestyrelse kan pålægge mig som andelshaver at betale for noget, som de selv har bestilt, og som vedrører undersøgelse i 4 andre lejligheder samt i kælderen. Og når jeg ikke kunne se på min vandhane, at der var noget galt med den – jeg var i god tro.
Burde bestyrelsen ikke på forhånd have varslet at de igangsatte en undersøgelse, som en andelshaver i sidste ende ville skulle betale, såfremt fejlen vedrører indvendig vedligeholdelse?
Så ville jeg jo have haft mulighed for at tilkalde VVS til min egen lejlighed, og få undersøgt om det var hos mig, der var fejl. Og dette ville have været mindre dyrt end den store undersøgelse.

Med venlig hilsen
Mette

AvatarThomas Clausen

Min andelsforening påstod at der løb rust ned fra min etage til underboen. De bad mig at hyre en mand til at undersøge mit badeværelse for årsagen. Synsmanden fandt et beskidt afløb, flækket gulv og nævnte at rusten kunne skyldes armeringsbeton, men han havde ikke adgang til underbo. Foreningen forlangte, at jeg ordnede mit afløb. Jeg hyrede murer og blikkenslager til at udskifte mit afløb og ordne problemet. Det viste sig at årsagen til rusten var at pakning mellem faldstamme og afløb var utæt. Som andelshaver er jeg ansvarlig for mit afløb, men ikke faldstamme. Jeg har heller ikke adgang til underbo. Foreningen påstår stadig at rusten kom fra min lejlighed og at jeg selv skal betale for udskiftning at mit afløb og synsmanden. Jeg mener, at jeg aldrig burde være kontaktet da skaden var hos underbo og foreningen bærer 100 % af ansvaret. Jeg har før og efter billeder som viser hvor rusten primært var opstået, jeg har en forklaring fra min håndværker. Jeg forventer også min underbo vil bekræfte min forklaring på at rusten løb ud mellem sammenføjning mellem faldstamme og afløb p.g.a utæt pakning. Sammenføjning af afløb og faldstamme er placeret ca. 30 cm under loft hos underbo.

Jeg udskiftede mit gulv og fik lagt nyt armeringsbeton. Foreningen skal ifølge vedtægterne betale for reparation af gulv, men ikke nyt gulv. Jeg fik kun lagt nyt gulv fordi foreningen havde påstået at rusten kom fra min lejlighed. Normalt skal foreningen betale for reparation af gulv og andelshaver for udskiftning af gulv. Jeg havde ingen intentioner om udskiftning, men jeg finder det umuligt at udskifte armeringsbeton uden at rive gulvet op og få lagt nyt gulv.

Min andelsforening nægter at rusten er opstået i sammenføjning til trods for billederne og beskrivelsen fra min håndværker, min forening har så vidt jeg forstår aldrig inspiceret skaden.

Jeg havde oprindeligt kun bedt om at få betalt synsmand og afløb. Men da min forening ikke vil betale, så vil jeg naturligvis have alt jeg har ret til.

Hvem skal betale
1) Synsmand
2) Afløb
3) Gulv
4) Armeringsbeton

Hvordan kommer jeg videre i processen og sagsøger min forening ?

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Thomas,
Tak, for din besked. Det lyder som en meget bøvlet sag. Jeg vil råde dig til at tage kontakt til en boligadvokat, som kan hjælpe dig videre. Vi har desværre ikke jurister ansat herinde.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk

AvatarClaus Jensen

Hej.
,
I en andelsboligforening, hvor andelen prisfastsættes efter off. vurdering, og dermed ingen reel prisudviling i snart 10 år, blev der i 2020 vedtaget valuarvurdering. Vurderingen blev dermed forhøjet fra ca. 19 til 30 mio. På ekstraordinær generalforsamling blev det vedtaget, at anvende valuarvurderingen ved fremtidige prisfastsættelser.
Nu skal den ordinære generalforsamling så fastsætte den nye pris. Det viser sig så, at bestyrelsen foreslår at 8,5 mio. ud af forhøjelsen i valuarvurderingen bruges til hensættelse til alt mulig herunder fremtidige prisfald. De sidste 2,5 mio. foreslåes så anvendt til forhøjelse af andelene.
Hensættelserne forhøjes dermed fra ca. 1 mio til ca. 9,5 mio. Selvom der ikke synes behov for nævneværdige opdateringer af ejendommen med 14 lejligheder. (Tag, murværk og vinduer ok).
Kan en bestyrelse på denne måde forvalte andelshavernes øknomi, såfrem de opnår flertal ? eller skal der være en eller anden form for kontinuitet for hensættelserne ?

Hej Claus

Tak for din kommentar. Det er flertallet på generalforsamlingen der fastsætter andelskronen og dermed lejlighedernes værdi. Det er meget almindeligt, at værdien fastsættes under maksimum, så der er en økonomisk buffer. Læs mere om dette her: https://www.andelsportal.dk/guides/andelsbolig-pris/

I skal altså tage dialogen på generalforsamlingen.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej!

Jeg købte min andelslejlighed for halvandet år siden og er nu i gang med at få renoveret gulv på badeværelset (grundet revne i fuge). Da min murer fjerner klinkerne, kommer der et nyt lag klinker frem under, hvilket vidst ikke er helt lovligt. Da det andet lag er fjernet, er det tydeligt at en I-bjælke er mere eller mindre rustet væk (vurderes som årtiers korrosion af vicevært) og at betondækket mellem I-bjælkerne kan smuldres med fingrerne. Det er altså den bærende konstruktion under mit badeværelse, der er ved at falde sammen, formentlig grundet meget lang tids fugt.

Både I-bjælker og betondæk skal selvfølgelig rives ned og nyt skal op. Under mit badeværelse er fælles kælder.

Men hvem står med ansvaret, når skaden har udviklet sig over så lang tid og når der er tale om den bærende konstruktion?

Mvh.

Jacob

Hej Jacob

Tak for din kommentar. I standardvedtægterne er fællesarealer andelsboligforeningens ansvar at vedligeholde – altså I bjælken. Jeg vil derfor anbefale, at du går i dialog med bestyrelsen inden du påbegynder renoveringen.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej.
Vi har købt en andelsbolig, hvor det i foreningen var vedtaget at de 15 lejligheder der ikke havde bad, skulle få lavet toilet og bad.
Dette har kostet 350 tkr rundt regnet. Jeg ved at hele opgangen har fået skiftet faldstamme og jeg ved at de andre andelshavere ikke har betalt en krone for dette. Jeg tror vi 15 andelshavere har betalt for udskiftning af de faldstammer, men er det overhovedet lovligt, da det er et lodret rør?
Da vi skulle købe lejligheden og jeg bad om dokumentation for dette, var det eneste jeg fik følgende:
Kr. ekskl. moms
Licitation ingeniørprojekt
146.200
Licitation arkitektprojekt
42.218
Tilbudssum i alt
188.418

Byggepladsomkostninger for badeværelsesprojektet
36.647,00
Afsatte rådighedsbeløb (skøn)
60.000

Hvad gør jeg her, jeg er bange for at vi har betalt for ting, som vi ikke har skullet betale for.

Hej Sofie

Mange tak for din kommentar. Hvis du er bange for, at du har betalt overpris for andelsboligen, så vil jeg klart anbefale dig at gå i dialog med administrator, som kan rådgive i forhold til vedtægter og eventuelle afstemninger på generalforsamlingen. Det kan variere fra forening til forening, hvordan vedligeholdelseskravet opgøres.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej
Jeg bor i et 2-families rækkehus med tilhørende have. Mit spørgsmål går på, hvordan jeg kan vide hvor skellet går ift naboer, veje mv? Hvad har jeg ansvaret for at vedligeholde?
Er det lovpligtigt at foreningen kan redegøre for dette?
På forhånd tak.

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Louise,
Tak, for din henvendelse. Jeg vil anbefale dig at se efter i andelsboligforeningens vedtægter. Her burde det være defineret, hvad der er fælles arealer og hvad, der hører til den individuelle bolig – ligesom at vedligeholdelsespligten også bør være beskrevet her. Alternativt kan du se om jeres andelsboligforening har en husorden, hvor nogle af disse regler er nedskrevet.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk

AvatarAnne Ø Lohsé

Hejsa

Jeg har fået afslag af bestyrelsen til opsætning af overdækning/markise over køkkendøren på havesiden i neutrale farve og plexiglas tag 120×100 cm. Men i alle årene har det godkendt stof markiser 320x200cm til andre andelshavere. Og kan ikke få en ordentlig begrundelse om hvorfor.

Vi har standart vedtægter.

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Anne.
Tak for din henvendelse. Det lyder som en ærgerlig sag. Måske du kan se i jeres husorden, om der er noget defineret omkring jeres markiser der? Alternativt kan du høre nogle af de andre beboere, der har markiser om de ved noget om processen, som du ikke kender til?
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk

AvatarBritta Vordingborg

Hej Nynne.
Vi skal afholde generalforsamling i næste måned. Og formanden og endnu en andelshaver har fået renoveret deres badeværelsesgulve med påstand om byggesjusk. Bygherren gik konkurs men der har været tilsyn 1. og 5. år. Ejendommene er bygget i 2008. Så badeværelserne er 11-12 år gamle. I oktober 2016 køber formanden sin andel. I oktober 2018 vælges han til formand. I juli 2019 udskifter han sit badeværelsesgulv som først “kommer tilsyne” i budgettet den 5.12.2020. I januar 2020 kommer det næste gulv. Påstand om byggesjusk begrundes med at gulvfliserne har sluppet fliseklæbet og derfor lå løse. Men er det byggesjusk som fællesskabet skal betale? Jeg synes også der er problemer med gratis værdiforøgelsen i de pågældende lejligheder hvor vi andre har betalt renoveringen. Og der må vel også være et spørgsmål om fradrag for slid og ælde. I vedtægterne står at al indvendig vedligeholdelse betales af andelshaver herunder gulve og køkkenborde – og slid og ælde. hunder gulve og

Hej Britta

Tak for din kommentar. Jeg kan godt forstå, at det er en svær grænse at definere. Da vi ikke har nogle juridiske rådgivere siddende herinde – vil jeg dog anbefale dig, at du kontanter en administrator, der kan rådgive i forhold til jeres vedtægter. Det er altid vedtægterne, der gælder. Om man er formand eller ej. Hvis ikke bestyrelsen har godkendt renoveringen i forhold til, hvad vedtægterne foreskriver, så skal formanden altså selv betale.

Jeg vil anbefale, at du læser dette brevkasse-spørgsmål der uddyber, hvor grænsen for vedligeholdelse går, hvis foreningen følger normalvedtægterne: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/fugt-gulv/

Jeg håber, at I kan få præciseret reglerne på generalforsamlingen.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej

Da vi i sin tid købte vores andelsbolig var der 2 sætningsskader i fliserne i gulvet samt en i væggen. Vi har ikke gjort hverken fra eller til og de har ikke ændret sig i de år vi har boet der.

Vi står nu og vil gerne sælge vores andelsbolig med de potentielle købere en bekymret over disse. Er det vores ansvar at få udbedret disse eller er det foreningens ansvar?

Hej Nina

Mange tak for din henvendelse. Jeg vil faktisk anbefale dig at læse dette brevkassesvar fra en andelsbolig-ekspert: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/12298/

Det er også altid en god idé at inddrage bestyrelsen og en eventuelt administrator i “fejl og mangel-sager” i forbindelse med salg af en andelsbolig.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Jeg har i november sidste år gjort formanden i vores andelsforening opmærksom på at der var trukket vand op i en af pladerne under mine vinduer i min karnap i stuen. Jeg har siden da rykket for at få skiftet pladerne x 4, og gjort opmærksom på at der trækker vand ind i boligen fra den ene plade når det regner meget. Der er endnu intet gjort og der er nu trukket vand op i 3 af 4 plader. Der har været en håndværker og kigge alle karnapperne igennem i andelsforeningen i foråret hvor samme håndværker skiftede lister udvendigt på karnapperne. Mine lister falder ud og hænger konstant. Dette har jeg også gjort formanden opmærksom på, men alligevel er intet af de her ting fikset. Han bliver ved med at sige at de bliver skiftet på er tidspunkt, og at jeg bare på skubbe listerne på plads igen. Men hvor længe må han blive ved med at trække det?
Jeg tænker at det skal laves inden vi går ind i efteråret og det begynder at regne meget igen. Samtidig er det ikke ret pænt at se på. Men hvad stiller jeg op når der intet sker selvom jeg råber op omkring det?

Hej Lis

Tak for din kommentar. Hvis ikke yderligere er bestemt i vedtægterne, så er der ikke en fastsat tidsramme på, hvornår sådan et udskift senest skal ske. Jeg vil dog klart anbefale, at du prøver at få fastlagt en deadline sammen med bestyrelsen. Måske du selv kan koordinere med håndværkeren, hvis bestyrelsens tillader det og deres kalender er for fuld? Grundet corona oplever vi, at nogle bestyrelser er ekstra travle.

Hvis du ønsker juridisk vejledning vil jeg anbefale dig, at du kontakter foreningens administrator.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej,
Jeg har netop haft vandskade i min lejlighed (og hos min underbo + underboens underbo). VVS’erne der var ude sagde, at pga. et tæret afløbsrør var afløbet næsten lukket og derfor løb vandet over hos mig og ind under terazzogulvet, videre under mit køkkengulv og derfra videre ned til min underbo. VVS’eren nævnte også at jeg ikke selv havde haft mulighed for at rense røret, da det var helt indsnævret. Min vicevært sagde i den forbindelse, at foreningen selvfølgelig nok skulle betale for rensningen.
Sidenhen har både jeg og min underbo kontaktet foreningen for at få startet skadesanmeldelse op, så vi kan få udbedret skaderne. Vores formand mener, at da der er tale om mit gulvafløb der løb over (pga. det tærede afløbsrør), så er det noget jeg selv skal dække, men i vores vedtægter står der; ‘En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings- og afløbsledninger….’. Men da der jo er tale om et tæret rør, som er årsagen til denne skade, bør det så ikke dækkes af boligforeningen? Jeg har selv talt med min egen forsikring, som siger at jeg ingen skyld har i dette, hvilket jo også er bekræftet af både vicevært og VVS’er.
Dog nævner formanden at min underbos skader nok skal blive dækket af ejendommens forsikring. Jeg er helt med på, at hvis der er en revne i mit gulv, så er det noget jeg skal udbedre, men da der er tale om at vandet stod op pga. et tæret og næsten lukket rør, så mener jeg ikke at jeg skal dække det hele? Håber, at I kan hjælpe mig. Pfh. tak.

Hej Line

Tak for din kommentar og sikke en ærgerlig sag. Det er altid svært i disse sager at vurdere, hvor udbedringsansvaret skal placeres, men da fagmanden i form af VVS’eren har givet sit besyv med i forhold til, at du ikke selv har kunne vedligeholde rørene har du har en god sag. Hvis du ønsker juridisk rådgivning vil jeg anbefale dig, at du kontakter foreningens administrator, som kan rådgive i forhold til jeres konkrete vedtægter.

Du kan læse mere om lignende sager i vores brevkasse: https://www.andelsportal.dk/?s=vandskade

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej
Min søn har solgt en andelsbolig, hvor køber gjorde indsigelser bl.a. vedr. en punkteret rude og råd i udvendig karm ved hoveddør.
Der blev tilbageholdt en del afsalgsprovenuet. Nu er der midlertidig tvist om, hvem skal afholde udgiften.
En rude er en del af klimaskærmen, som igen er udvendig vedligeholdelse. Og da udvendig vedligeholdelse påhviler andelboligforeningen, vil jeg mene at udgift til en punkteret rude påhviler foreningen – medmindre årsag til punktering er manglende vedligeholdelse.
Ligeledes er en udvendig karm også en del af fællesareal – så her mener jeg også at udgiften påhviler andelsboligforeningen.
Andelsboligforeningen vil ikke anerkende at de har udgiften – så hvad gør vi?
Skal vi have en advokat ind over, eller hvor kan vi hente hjælp?
Det drejer sig om tilbageholdelse af kr. 20.000, så udgiften til hjælp skal ikke overgå dette beløb.
Mvh. Helle K

Hej Helle

Tak for din kommentar. Jeg kan godt forstå, at I er fortvivlet i forhold til vedligeholdelsesansvaret. Jeg har ikke det endegyldige svar, da det varierer fra forening til forening, hvad der står i vedtægterne, men i standardvedtægterne står, at det er andelshaverens pligt at vedligeholde den indvendige del af vinduet samt låsemekanismen. Dette står i paragraf 9 stk. 1: Vedligeholdelsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til andelsboligen, såsom udskiftning af gulve, køkkenborde, el- og vandmålere, HPFI-relæ, ruder, indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og lukkemekanismer på døre og vinduer. Du kan læse mere om reglerne her: http://www.abf-rep.dk/media/200946/standardvedt_gt_2014__oktober_2014.pdf

Hvis karme ikke er defineret i jeres vedtægter, som en indvendig del af vinduet, vil jeg også mene, at vedligeholdelsesansvaret påhviler foreningen. Jeg vil anbefale jer, at I kontakter foreningens administrator for juridisk vejledning i forhold til jeres vedtægter.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hejsa
Jeg står i den situation at jeg nu ad to omgange indenfor en måned, har haft en slamsuger ud da min kloak bliver tilstoppet. Jeg har selv betalt for dette, da formanden i foreningen mener at det påkalder mig, da afløbet går ind til min bolig.
I vedtægterne står der følgende:
En andelsbolighaver er forpligtet til at forestå al indvendig vedligeholdelse inde i boligen. Bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings- og afløbsledninger….

Jeg mener derfor at det bør tilfalde andelsforeningen at betale for det ovenstående. Kan du vejlede mig heri?

Mvh Bente

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hejsa Bente,
Mange tak for din henvendelse.
Det lyder godt nok som en irriterende situation. Hvis det af vedtægterne fremgår, at det er forneingen, der skal vedligeholde de fælles forsynings- og afløbsledninger, så bør du ikke betale for dette. Det er dog en bøvlet situation, hvis du til at starte med selv bestiller og betaler for den vedligeholdelse, som du mener er nødvendig i stedet for at få foreningens bestyrelse til at godkende eller selv forestå vedligeholdelsen. Jeg vil foreslå dig, at du kontakter jeres administrator eller foreligger problemstillingen for hele bestyrelsen og ikke kun foreningens formand for at høre om I sammen kan finde en løsning på problematikken.

Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk

Hej Nynne,

Tak for nogle gode svar!
Nu har jeg et spørgsmål. Vi har solgt vores andel pr 1/5-2020 og afventer nu den sidste betaling her 22/05-2020. Køber af vores andel ringer så 17/05-2020 og siger at nu kan de ikke få opvaskemaskinen til at fungere selvom de har brugt den indtil dato og her hare den fungere fint. Vi har rådet dem til at ringe til Skousen hvor den er købt for at finde en løsning. Så kommer spørgsmålet – kan vi på nogen måde hæfte for at opvaskemaskinen nu her måske ikke virker – og risikere at skulle betale for reperation eller anden erstatningsmaskine? Maskinen er ca 3 år gammel og dette er køber af andelen bekendt med.

Hej Camilla

Almindeligvis har køber 14 dage til at reklamere for fejl og mangler i andelsboligen efter overtagelse. Det er vigtigt, at man også informerer bestyrelsen og administratoren i foreningen, når der sker en reklamation som denne. På den måde sikrer man sig, at alle er bevidste om reklamationen. Jeg vil derfor anbefale, at I indrager bestyrelsen i denne dialog.

Når det kommer til en vaskemaskine, så vil jeg også mene, at I skal sende forespørgslen videre til Skousen, da de måske gerne udbedrer maskinen i første omgang.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarPeter Vinding

Hej,

Min dørtelefon virker ikke længere og foreningen har haft elektriker ude men fejlen er ikke udbedret og bestyrelsen siger at der kan gå år før vi får et nyt system. Jeg må heller ikke sætte min egen ringeklokke op da det skæmmer bygningen men må gerne sætte mit eget skilt op, råbe ud af vinduet fra 2. sal hver gang, eller skrive mit telefon nummer på gaden så alle kan se det. Kan det virkelig være rigtig at jeg ikke har krav på at sætte mit eget system op midlertidigt når foreningen ikke kan udbedre det eller for godtgørelse på en eller anden måde?

mvh
Peter

Hej Peter

Tak for din kommentar. Jeg kan se, at du også har sendt os en mail, som jeg er vendt retur på 🙂

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarSigne Lunding Møller

Hej,
Vi har netop overtaget en andelslejlighed, hvis tidligere ejer har boet i, siden 1995.
Den har derfor haft brug for en kærlig hånd.
I den forbindelse har vi haft en vvs’er ude og kigge på vores badeværelse, samt køkken.
Han kunne hurtigt konstatere, at vandmåleren der hænger (vandret) over vores bagdør (på synlige vandrør) trænger til at blive skiftet, da han var bange for at den ikke holder længe endnu, da den er enormt slidt, samt rusten og i værste tilfælde vil begynde at lække. Jeg vil høre dig om det er andelsforeningen der har ansvaret for at få skiftet den, eller om det er på egen regning?
Mvh Signe

Anton EgholmAnton Egholm

Hej Signe,
Mange tak for din henvendelse. Andelsbolighaver har som udgangspunkt ansvar for alle vandrette vandrør inde i boligen. Dertil vil jeg anbefale dig at læse mere på vores guide ‘Andelshaver vs Andelsboligforening: Hvem har ansvaret?’ den kan findes på følgende link: https://www.andelsportal.dk/guides/ansvar-vedligeholdelse-udskift/
Alternativt kan du spørge din bestyrelse, om hvad foreningens politik er omkring vandmålere.
Mange hilsner
Anton – Andelsportal.dk

Hej
Vi står overfor at skulle lave nyt køkken i vores andelslejlighed. Vi skal lave køkkenet i et nyt rum og skal derfor have videreført vandrør fra vores toilet, til det nye køkken. De skal blot forlænges ca 1 meter til rummet lige op af. Desuden skal der sættes et t stykke på faldstammen så køkkenafløbet kan kobles på.
Vi har forhørt os hos en vvs, som også ville skulle udfører det.
Vores forening har i denne proces krævet vi tegner en entrepriseforsikring på vores ombygning og at vi får tilkoblet en rådgiver.
Som andelshaver kan vi ikke tegne en entrepriseforsikring, så hvordan kan vi som andelshaver sikre os at vi ikke selv skal betale, hvis noget går galt. F.eks et utæt vandrør?

Hilsen Mia

Hej Mia

Tak for kommentar. Når man skal trække og forlænge installationer, som I jeres tilfælde, kan foreningen godt have nedskrevet i vedtægterne, at der påkræves en entreprisedækning eller en efterfølgende og uvildig gennemgang af installationerne. Jeg vil derfor anbefale dig at se nærmere på, hvad vedtægterne foreskriver om denne slags renovering. Jeg vil dertil anbefale, at du anvender en autoriseret håndværker, der er dækket af en garantiordning, der lever op til bestyrelsens ønske.

Gå eventuelt i dialog med bestyrelsen om, hvad de helt konkret forventer, da de garanteret har stået overfor lignende renoveringsprojekter i foreningen før. De vil nok meddele, at I skal betale for, at der kommer en uvildig rådgiver ud og laver en rapport på, at installationerne er sket korrekt. En rapport, der også giver jer en sikkerhed for, at der ikke pludselig opstår skader.

Er du i tvivl i forhold til det juridiske, så er det foreningens administrator, som du skal have fat i.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej

Vi har faaet lov til at skifte vores hovedoer af bestyrelsen i vores andelsforening. De har godkendt doer, farve og udforming. De skrev at vi kan risikere, at denne muligvis skal udskiftes igen, hvis foreningen en dag vaelger at skifte alle doere, men at den gaelder som forbedring indtil da. Da et doerprojekt ikke er aktuelt (nogensinde som det ser ud i forhold til vedligeholdelseplanen), koebte vi en ny doer til 18000 kr. Nu et halvt aar efter, er der blevet malet opgange og doere. Vores helt nye doer er blevet malet over! Vi har klaget over det til bestyrelsen, da vi mener det er vores ejendom, og de ikke bare kan male den over uden vores samtykke. Isaer fordi de lige har godkendt farve og stil et halvt aar forinden, hvor de intet naevnte om, at de maa bestemme om vores doer, som vi har betalt, skal males. Vi mener at foreningen maa “koebe” doeren af os, da vores ejendom nu har mistet vaerdi, og de har handlet, som om det er foreningens ejendom. Hvis foreningen en dag vaelger at skifte alle doere, ville man jo kunne tage denne ud og saelge den privat, men nu er gensalgsvaerdien jo en helt anden. Har de virkelig medhold i den handling?

Mvh Thomas

Hej Thomas

Tak for din kommentar – og sikke en ærgerlig situation.

Det lyder til, at I har fulgt alle procedurer i forhold til dørudskiftet og fået de rette godkendelser. Desværre er døren fællesejendom, og derfor må foreningen gerne beslutte, at døren skal udskiftes eller males efterfølgende. Det er naturligvis bare surt, at bestyrelsen ikke meddelte dig dette i første omgang og at der ikke står noget om det i vedligeholdelsesplanen.

Er beslutningen truffet på en generalforsamling? Det kræver nemlig et flertal på generalforsamlingen at renovere trappeopgangene i en forening. Det kan du læse mere om i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/bestyrelsens-beslutninger/

Er flertallet bag renoveringen, så har bestyrelsen rettighederne til at male din dør, desværre.

Ønsker du en mere juridisk forklaring, så vil jeg anbefale dig at kontakte foreningens administrator.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarAndelshaver

Hvem vil skulle dække en fugtskade i et gulv, som er opstået som følge af en udvendig utæthed fra et dør/vinduesparti, som ikke er retmæssigt vedligeholdt af foreningen, ifg vedligeholdelsesplanen?
Foreningens forsikring dækker ikke fugtskader, og bestyrelsen har derfor besluttet det er andelshavers problem.

Bestyrelsen holder på det er andelshavers vedligeholdelsespligt at reparere følgeskaden, men andelshaver har ikke haft mulighed for at forebygge skaden, den den ikke har været synlig, og desuden er opstået udvendig fra – altså foreningens vedligeholdelsespligt.

Hvad vil man gøre i en sådan situation, hvor man ikke kan komme til enighed?

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Andelshaver.
Mange tak for din henvendelse. Det lyder som en meget uheldig situation. Umiddelbart vil jeg foreslå dig, at du ser efter i jeres forenings vedtægter, hvad der står om vedligeholdelse.
I situationer som din ville jeg kontakte en boligadvokat hvis I ikke kan nå til enighed. Det er nemlig meget atypisk at fejl, der hører under foreningens vedligeholdelsepligt ikke også skal finansieres af foreningen. Du kan læse et tidligere brevkassespørgsmål, hvor problemstillingen er lig din her: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/fugt-gulv/
Jeg håber, at I finder en løsning på problemstillingen.
/Maria – Andelsportal.dk

Hej.

Jeg har nogle termostater på min radiatorer, som er gamle og hvor der er begyndt at dryppe lidt pus ud af. Jeg er informeret om, at min lejlighed er den eneste med gamle termostater. Bestyrelsen kender ikke til at der skulle være lavet en fælles udskiftning og informerer mig om, at udskiftning af radiatorer og termostater er på egen regning. I vores vedtægter står der følgende:

§ 9.
Vedligeholdelse m.v.
Al vedligeholdelse inde i boligen påhviler andelshaveren, bortset fra vedligeholdelse af fælles forsyningsledninger, udskiftning af udvendige døre samt vinduer. Andelshaverens vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, så som f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde. Andelshaverens vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.
Generalforsamlingen fastsætter nærmere regler om udførelse af den udvendige vedligeholdelse, herunder vedligeholdelse af gård- og havearealer.
Forsømmer en andelshaver groft sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve nødvendig vedligeholdelse foretaget inden for en nærmere fastsat frist. Bestyrelsen har ret til at få eller skaffe sigadgang til boligen for at konstatere, at vedligeholdelsesarbejderne er foretaget. Foretages vedligeholdelsen ikke inden for den fastsatte trist, kan vedligeholdelsesarbejderne udføres af foreningen forandelshaverens regning eller andelshaveren kan ekskluderes efter reglerne i § 21, dog kan brugsretten først bringes til ophør med 3 måneders varsel.

Jeg kan se i standardvedtægterne for ABF der er et specifikt punkt hvor der står:

Stk. 5 Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse end
nævnt i stk. 1-4, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg.
Andelsboligforeningen er desuden ansvarlig for vedligeholdelse af varmeanlæg, herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne, udskiftning af etageadskillelsen
medmindre udskiftningen er nødvendiggjort af andelshaverens manglende
vedligeholdelse af gulvbelægningen og udvendig vedligeholdelse samt udskiftning af hele vinduer samt hele døre, der fører ud af andelsboligen. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan.

Når dette ikke er udspecificeret i vedtægterne, dækker den første del “Al vedligeholdelse inde i boligen påhviler andelshaveren…” så også radiatorer eller termostater? Eller er det ABF standardvedtægter der er “gældende” når de ikke har indført et punkt der omhandler termostater og radiatorer, så man kan henvise tilbage til ovenstående stk 5?

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Stine,
Mange tak for din henvendelse. Det lyder som en rigtig irriterende affære med dine radiatorer og termostater.
Det er altid foreningens egne vedtægter, der er gældende. Også selvom de ikke er særligt specifikke. Når det ikke er nævnt i jeres vedtægter, at foreningen finansierer radiatorer og termostater, så er det ganske rigtigt dig som andelshaver, der hæfter for udskiftning af disse.
Med venlig hilsen
Maria – Andelsportal.dk

Hej

Hvem hæfter for isolering af etageadskillelsen mellem lejlighed og loftsrummet.
Loftsrummet, har alle andelshavere et rum – og må derfor være fællesareal.

Dermed er der også etageadskillelse fra lejlighed til loftsrummet.
Ergo, vil jeg mene andelsforeningen hæfter og har pligt for isolering i etageadskillelsen?

Hej Ronni

Som udgangspunkt er det foreningen, der skal stå for isolering af etageadskillelsen. Hvis du er blevet pålagt at isolere af foreningen ville jeg nærlæse jeres vedtægter for at sikre mig, at det er korrekt – altså at I som andelshavere selv skal stå får isolering mellem etagerne. Derudover, hvis du ønsker at det er foreningen som skal stå for isoleringen mellem etageadskillelsen og loftet skal det op på en generalforsamling, hvor I alle skal stemme om det. Du kan derfor ikke tvinge foreningen til at stå for isoleringen.

Jeg håber, at mit svar giver mening. Ellers skriver du bare ind igen.

Med venlig hilsen

Ida – Andelsportal.dk

Hej Nynne.
Ja, så er jeg her igen. I følge dagsorden ved valg i oktober 2018 var ét bestyrelsesmedlem på valg og to ønskede ikke at fortsætte. Da valget var i gang, trådte de to sidste ud af bestyrelsen. Dirigenten/administrator fortsatte det uskønne valg, men det lykkedes at samle en bestyrelse på 4 nye medlemmer og ingen suppleanter. Snart efter beslutter bestyrelsen, at vi alle skal have mulighed for at udskifte vore vinduer til solglas og selv skal betale. Man skal bare henvende sig til bestyrelsen. Den 13.12.2018 står der i et bestyrelsesreferat, at priser på solglas hjemtages. Den 8.1.2019 tilbud på solglas modtaget, formand kontaktes hvis interesse. Den 11.1.2019 skriver jeg til alle andelshavernes postkasser: “I vedtægternes § 10 stk. 2 står: Generalforsamlingen fastsætter nærmere regler om udførelse af udvendig vedligeholdelse, herunder vedligeholdelse af gård og havearealer.
Bestyrelsen kan ikke uden videre igangsætte en udskiftning til solglas/tonede ruder lige meget, hvem der skal betale. For under alle omstændigheder er det en ændring af bebyggelsens udseende med forskelligt farvede vinduesruder, og det skal godkendes på en generalforsamling. I det hele taget bør der kommunikeres om projektet. I vedlagte udskrift fra Internettet nærmere oplysning om fordele og ulemper”. Den 12.2.2019 oplyses, at solglas er monteret i formandens lejlighed og kan besigtiges.
Så generalforsamlingen kommer først på banen, da jeg i oktober 2019 foreslår, at der kan udskiftes til solglas, men at en boligadvokat på nettet fraråder montering af forskellige kvalitet ruder. Forslaget faldt med 16 stemmer for og 19 imod. På generalforsamlingen har jeg ikke på noget tidspunkt omtalt formandens solglas, da det ikke drejede sig om hans solglas, men solglas i vores bebyggelse i almindelighed.
I vores husorden står, at man ikke må foretage ændringer af de af andelsboligforeningen fastsatte normer f.s.v.a. materialer, form , farver og lignende. Nu har vi solglas i formandens lejlighed. Formanden er inden montering af solglas blevet gjort opmærksom på, at det ikke er bestyrelsen, men generalforsamlingen der bestemmer. Men der indkaldes ikke til en ekstraordinær generalforsamling. Han har ikke været i god tro, da han monterede solglas og de skal derfor demonteres. For jeg havde nok fået påbud om demontering, hvis det var mig. I det mindste skal de demonteres ved fraflytning. Jeg har skrevet til bestyrelsen om problemer, men får ikke svar. Og så er der jo kun en generalforsamling tilbage.

Hej Britta

Som på din tidligere kommentar vil jeg – som du selv skriver det – bestemt tage bestyrelsens fremgangsmåde op på næste generalforsamling. Og du kan med fordel sende den tidligere artikel til bestyrelsen, hvis de er i tvivl om, hvor grænserne for deres beslutningskompetencer går: https://www.andelsportal.dk/guides/bestyrelsens-beslutninger/

Alt held og lykke med det hele.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej. Vi er en andelsboligforening på 53 lejligheder som er opført i 2008. Bestyrelsen råder efter devisen, at bestyrelsen tager alle overordnede beslutninger som derefter kan drøftes på generalforsamlingen.
Utallige er de mails som jeg har skrevet til bestyrelse/administrator om ting der ikke overholdes efter vedtægter og husorden. Det er nu lykkedes mig efter 2 år at få udskiftet administrator, selvom jeg først skulle nedgøres i bestyrelsesreferaterne muligvis med hjælp fra administrator. Men administrators fejlbehæftede årsrapport, budget og vedtægtsændringer skulle behandles på en ekstraordinær generalforsamling, før bestyrelsen tog affære. Man havde tidligere fyret revisor, men jeg mente, det var administrator der skulle fyres. Jeg tog ordet og synes ikke vi kunne have tillid til administrators arbejde.
Vores vedtægter er som alle andre: “At generalforsamlingen vælger en bestyrelse som varetager den daglige drift og udfører generalforsamlingsbeslutninger. Andelshaverne betaler den indvendige vedligeholdelse og foreningen betaler den udvendige samt fælles installationer. Generalforsamlingen fastsætter nærmere regler om udførelse af den udvendige vedligeholdelse m.v.
Sidste år blev kassen tømt til indfrielse af gæld ved omlægning af lån med 2 mil., udvendig maling af ejendommene, afslibning af søjler, udskiftning af anoder, som viste sig at være unødvendige. Der var et mindre likviditetsunderskud pr. 30.6.2019. Vi har fået nedsat boligydelsen med 176.000 kr. årligt pr. 1.1.2020 og bestyrelsen søger nu om etablering af en kassekredit på 250.000 kr. til buffer for en tagrenovation der er dukket op. I budgettet står udgiften til 218.897 kr. til reparation, men nu foreligger et tilbud på 800.000 kr. til udskiftning af tag og jeg havde svært ved at se hvordan vi pludselig kunne fremskaffe 800.000 kr., for der har ikke været tid til at spare ikviditet op. Og der er andre vedligeholdelsesarbejder i gang. Så jeg bad bestyrelsen om at det blev godkendt på en generalforsamling, hvilket også skete. Men den nye administrator og bestyrelsen oplyste, at det slet ikke havde været nødvendig, da beløbet er under 1 mill kroner. Jeg har svært ved at forestille mig at bestyrelsen kan underskrive et bindende tilbud på 800.000 kr. uden generalforsamlingens viden og accept.
Samtidig udtaler formanden, at bestyrelsen ikke behøver at spørge generalforsamlingen om tilladelse til at udføre større vedligeholdelsesarbejder og jeg synes, at advokat Erik Matthiesen, her øverst på siden med sit eksempel om et utæt tag, har tydeliggjort hvad der er daglig drift, og hvad generalforsamlingen skal godkende, men det ændrer ikke på formandens holdning.
Der vil i fremtiden komme flere større vedligeholdelsesarbejder. Det er bare noget der skal laves, og når man spørger hvor pengene skal komme fra, får man ikke svar. Nu vil jeg gerne vide, hvad der rigtigt og hvad der er forkert. Så behøver jeg ikke, at bruge mere tid på det, hvis jeg ikke har ret.

Hej Britta

Tak for din kommentar. Først og fremmest er jeg ked af at læse om din oplevelse med at blive hængt ud i referaterne. Jeg kan godt forstå, at du kæmper for en ordentlig drift af din andelsboligforening. Jeg vil anbefale, at du læser denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/bestyrelsens-beslutninger/

Her uddyber den samme Erik Matthiesen, hvor grænsen for bestyrelsens beslutninger uden om generalforsamlingen går. Her siger han blandt andet at:
“Ud over økonomi hedder det sig, at hvis det er et projekt, hvor foreningens medlemmer kan forventes at have forskellige holdninger til løsningen, skal bestyrelsen forelægge spørgsmålet for generalforsamlingen. Nogle bestyrelser tænker, at de godt må træffe beslutninger om malermæssig istandsættelse af en opgang, hvis forening har råd, men det må de altså ikke.”

Det betyder altså, at bestyrelsen ikke må igangsætte projekter som maling af facade eller maling af trappeopgange uden om generalforsamlingen. Bestyrelsen må dog altid udbedre funktionelle skader uden om generalforsamlingen. Er skaderne af meget omkostningsfuld karakter må bestyrelsen kun igangsætte begrænsende foranstaltninger og indkalde til en ekstraordinær generalforsamling. Et nyt tag kræver godkendelse fra generalforsamlingen, men bestyrelsen må gerne lappe på taget uden godkendelse, hvis det er utæt.

Jeg vil anbefale, at du læser guiden og allierer dig med den nye administrator, så reglerne tydeligt bliver talt igennem på næste generalforsamling. Vælger bestyrelsen alligevel at træffe en selvstændig beslutning om en omkostningsfuld renovering, kan det i yderste konsekvens få alvorlige retslige konsekvenser. Det kan du også læse mere om i guiden.

Held og lykke med sagen.
Bedste hilsner
Nynne – Andelsportal.dk

Hej
Vi er en lille andel med 6 andelshavere. En af andelshaverne, der bor på første sal (øverste sal) nægter at tænde for radiatorerne, og har derfor ikke varme i lejligheden (uanset hvor kold det er. vedkommende har ikke haft tændt radiatorerne i over 5 år. vedkommende er sjældent hjemme). VJeg er bekymret for hvilke konsekvenser det kan få for tagkonstruktionen og i det hele taget ejendommen. Kan det anses for misvedligeholdelse at nægte ar tænde for radiatorerne og kan man indskrive i vedtægterne at der skal være varme på fx fra november – april måned? Hilsen Lisbeth

Hej Lisbeth

Det har vi ikke hørt ikke om før. Men I kan overveje at undersøge bopælspligten, den burde I kunne læse om i jeres vedtægter. Alternativt kan I overveje at sætte en radiator op på loftet.

Jeg håber, at du kan bruge mit svar.

Med venlig hilsen

Ida – Andelsportal.dk

Hej,
Jeg har netop købt en andelslejlighed og har efterfølgende funder en stor sort plamage på trægulver under køleskabet som jeg vil tro er en vandskade. Jeg har indgivet dette som en indsigelse indenfor 14-dags fristen, men sælger mener at skaden er en del af almindelig brug og slitage. Da pletten har været dækket af køleskabet har vurderingsmanden ikke haft nulgihedhed for at inddrage skaden i vurderingsrapporten. Hvad er mine muligheder i sådan en sag?

Mvh

Hej Marie

Tak for din kommentar. Du har gjort det helt rigtige i forhold til at lave en indsigelse inden for 14 dage, da det er en skjult mangel. Det vigtige er, at du også informerer bestyrelsen og eventuelt administrator om denne mangel. Bestyrelsen kan nemlig tilbageholde pengene og rådgive i denne sag. Jeg vil anbefale, at du læser denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej,

Jeg har fået renoveret min lejlighed og har i den forbindelse opdaget tæring i faldstammen og i den kolde vandstreng. Min forening er gået med til at betale for udskiftning idet det drejer sig om de lodrette rør.
Nu står jeg med en regning for at få koblet mit køkken til de udskiftet rør og skal høre om det er en udgift jeg skal betale, eller om det skal tages med under foreningens vinge, idet det er i forbindelse med udskiftning af de lodrette rør?

på forhånd tak for svar.

Hej Cadi

Tak for din kommentar. Angående hvem, der har ansvaret for tilkobling af køkkenet kommer det an på, hvordan vedtægterne i din forening definerer vedligeholdelsesansvaret. Jeg vil anbefale, at du kontakter foreningens administrator for en juridisk uddybning af disse. Det er ikke unormalt, at man som andelshaver selv skal stå for dele af vedligeholdelsen, selvom det kan virke uhensigtsmæssigt i forhold til, hvordan skaden er opstået. Men jeg vil anbefale at gå i dialog med administrator eller bestyrelsen for en uddybning af dette ansvar inden arbejdet udføres.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej.
Jeg har overtaget en andelslejlighed 1. september i år. Jeg har fået en håndværker til at udskifte køkkenet. I den forbindelse stødte han på en plade på gulvet, der var boltet fast. Da han fjernede den viste det sig, at underboens overskabe var monteret i denne plade (de hænger kun i loftet, ikke opad en væg). Heldigvis skete der ingen større skade, men underboens overskabe kan ikke længere sidde fast og det sænkede loft i underboens lejlighed er faldet ca 10 cm ned. Min håndværker siger, at mit nye køkken ikke kan være der hvis pladen skal reetableres. Og at underboens skabe ikke kan monteres på andre måder.
Køkkenerne i ejendommen blev alle sat op samtidig i forbinde med byfornyelsen i 1998, så det er altså ikke underboen der har stået for monteringen. Der har ikke stået noget om dette i de papirer jeg har modtaget.
Har I noget bud på hvem der skal betale for denne skade? Hverken foreningens, min eller håndværkerens forsikring vil umiddelbart dække det. På forhånd tak for svar.

Med venlig hilsen
Mette

Kære Mette,

Sikken en redelighed. Da du allerede har kontaktet foreningens, håndværkerens og din egen forsikring, vil jeg foreslå, at du kontakter jeres administrator. Hvis det ikke virker, så vil jeg tage kontakt til en boligadvokat.

Jeg håber, at det hele løser sig.

Med venlig hilsen

Ida – Andelsportal.dk

Hej
Min søn har leget med en lampe i naboforeningens gårdkompleks. Desværre gik lampen i stykker. Er det min forsikring der skal dække eller er det naboandelsforeningens forsikring?
Mvh
Louis

Hej Louis,

Tak fordi du skriver til os. Som udgangspunkt er det din forsikring der skal dække skaden.

Med venlig hilsen

Ida – Andelsportal.dk

AvatarRene Stougaard

Hej

I mit badeværelsesgulv (terrazzo) sidder en gammel støbt afløbsskål som er konstateret i meget dårlig stand. Dette er konstateret ved overtagelse fra dødsbo. Vores vedtægter nævner som helt standard vedligeholdelsespligt som ABF Standardvedtægter, Paragraf 9 stykke 9.1.

Mit spørgsmål er, hvem skal bringe dette forhold i orden ?

Umiddelbart mener foreningen, at det ikke har noget med fælles system at gøre, fordi afløbet kun “servicerer” mig og derfor ikke kan være fælles.

Jeg tænker at afløbsskålen er en del af (toppen) af lodret gående afløbsledning og i øvrigt er det støbet sammen med/i etageadskillelsen.

Hej Rene

Tak for din kommentar. Jeg vil anbefale, at du kontakter foreningens administrator med dette spørgsmål. En administrator kan nemlig give den korrekte og juridiske vurdering af vedligeholdelsesansvaret i forhold til vedtægterne. Som hovedregel er afløbet i boligen dit ansvar, mens foreningen er ansvarlig for installationerne, der er i etageadskillelserne, men du kan med fordel undersøge det hos en administrator.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej
Vi har i foreningen fået nye døre telefoner, og det er også helt okay. Vi er alle blevet lovet at der ville måske være et lille hul i væggen, efter som den nye telefon er lidt mindre. Men det vil være noget man bare kunne måle over næste gang man skulle male. Jeg har 2 år før, brugt mange penge på at få nye flotte, glatte, hvide vægge. En dag kommer jeg hjem hvor de har hængt den nye telefon op, for at finde ud af,at de har hængt den op 10 cm ved siden af den gamle. Og nu har jeg et stort hul i væggen med gammel tæppet( hvor den gamle dør telefon var)
Bestyrelsen mener at jeg har flyttet den gamle telefon fra ” sin plads”
Det mener at jeg har flyttet telefonen 10 cm fra sin plads, uden at lave væggen under den.
Jeg har selv sagt til maleren den gang at han ikke skulle piller ved den, fordi jeg ved at man ikke må flytte på dem.
De mener at jeg skal betale selv.
På forhånd tak

Hej Jana,

Tak for din henvendelse.

Som jeg forstår dit spørgsmål, så er der kommet et hul i væggen, der hvor den gamle telefon hang. Du skriver også, at bestyrelsen havde oplyst jer om, at der kunne komme et hul. Har du været inde og kigge hos nogle af dine naboer? Hænger din telefon samme sted som din? Hvis den gør det, bliver du desværre nok nødt til at lukke hullet i væggen selv.

Med venlig hilsen

Ida – Andelsportal.dk

AvatarMarie Nielsen

Hej.

I forbindelse med et renoveringsprojekt af min andelslejlighed påbegynder jeg nedtagning af fodlister, gerækter og tapet (efter aftale med bestyrelsen) og opdager her en vand/fugtskade på endevæggen i stuen – den væg der vender mod badeværelset. Skaden sidder i den side/ende af væggen, der befinder sig på modsatte side af håndvask og afløb inde på badeværelset. I den anden ende af badeværelset og den anden ende af væggen sidder et badekar, men her er væggen fin og tør på modsatte side i stuen.
Ved første henvendelse til bestyrelsen og administratorer angiver de at det omhandler min vedligeholdelsespligt fordi det kan være utætte fuger omkring badekaret. Ydermere stiller de tvivls spørgsmål om skaden er våd eller blot en gammel indtørret fugtplet – hvilket det på ingen måde er når tapetet nærmest drypper af. Kan det virkelig passe??? Skaden er ikke i nærheden af badekaret og der er skiftet gummifuger for 5 år siden omkring badekaret..

Jeg har anmodet om at få en taksator til at bese skaden, men foreningen og administratorer mener derimod at jeg selv skal stå for at undersøge om det kommer fra badekar eller håndvask?

Hvordan forholder man sig i sådanne sager?
Skal man kontakte egen forsikring?

Mvh Marie

Hej Marie

Tak for din henvendelse. Sikke en ærgerlig situation. Ved fugtskader laves som udgangspunkt en skildring mellem om fugten skyldes beboeradfærd eller bygningskonstruktionen. Skyldes fugten forkerte fuger eller mangler på indvendig inventar, vil det altså være dit ansvar at vedligeholde. Jeg vil dog anbefale, at du kigger nærmere ind i foreningens vedtægter og jeg synes bestemt, at det er en god idé, at du tager kontakt til dit forsikringsselskab.

Du kan læse om et lignende dilemma i vores brevkasse: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/fugt-i-min-lejlighed/

Ønsker du en fagmands besyv på fugtskaden, så er du velkommen til at bruge vores gratis service til at finde en fugtspecialist: https://www.andelsportal.dk/branche/fugtskader/

For en anden juridisk vurdering kan du alternativt prøve at kontakte en ekstern administrator. Jeg tror dog desværre, at de vil give dig samme melding.
Held og lykke.
/Nynne – Andelsportal.dk

Hei!
Jeg bor i en andelsforening som har besluttet seg for å utskifte noen kaldtvannsrør. Disse går loddrett igjennom mitt badeværelse inni veggen. I den forbindelse er det blitt forespeilet at de skal bryte ned en del av veggen i min bruse-del. De sier jeg selv skal stå for reperasjon av dette da rør skal være tilgjengelige. Men det er en gammel andel, det er ikke meg som har laget badeværelse. Og jeg undrer meg over et sådan krav da det jo ikke er sådan i en leilighet at alle rør og fallstammer ligger utenpå veggene? Kan det være riktig de kan ødelegge mitt bad og ha meg til å reparere? Mvh Kasia.

Hej Kasia,

Tak for din henvendelse. Hvis det er blevet vedtaget på generalforsamlingen, at hver andelshaver selv er ansvarlig for at lukke hullet efter jeres nye koldtvandsrør er blevet skiftet ud, så kan det godt passe. Du kan også prøve at gå jeres vedtægter igennem. Det vil også skulle stå her, hvis I selv er ansvarlige for at lulle eventuelle huller i vægge efter udskiftning af rør.

Mvh

Ida – Andelsportal.dk

AvatarCharlotte

Hej.
Jeg bor i en andelsforening med 39 boligere, her er en del uenighed.
Lige pt går det på betaling, når her har været slamsuger, udskiftning af dørstoppere, der er sat på havedøren og en vvs-regning. Det er dog ikke ved samme andelshaver alle tre problemer er.
Der er ueninghed i bestyrelsen og blandt andelshavere samt administrator.
Vores vedtægter siger:
“En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings- og afløbsledninger, radiatorer og termostater og fra udskiftning af hoved- og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.
9.2 En andelshaver er endvidere forpligtet til at vedligeholde andre lokaler eller område, som er knyttet til boligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, altaner, og lign. For så vidt angår rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsepligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder”
Hvem skal betale for slamsugning?
Hvem skal betale for defekte dørstoppere?
Hvem skal betale en vvs-regning, hvor “montør fylder mere vand på, trods vandstanden er i grønt område (der overfyldes dog ikke). Fremløbstemperaturen ligger for lavt, montøren drejer på det håndtag, som andelshaver/beboer ikke skal røre. Varmen virker igen” ?
Der er desværre store uenigheder og en ikke særlig harmonisk forening eller samarbejdsvillig administrator, så jeg håber meget, du kan komme med rette svar.
Hilsen Charlotte

Hej Charlotte

Tak for din henvendelse. Da vi ikke har nogen juridiske rådgivere vil jeg anbefale, at du kontakter et andet administrationsselskab eller en boligadvokat, hvis du ønsker en juridisk vurdering af din sag.

Vi har fået et lignende spørgsmål omkring slamsugning i vores brevkasse. Svaret fra en ekspert, finder du her: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/betaling-af-slamsuger/

Jeg kan også informere om, at det ifølge standardvedtægterne er andelshaverens pligt at vedligeholde “… indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og lukkemekanismer på døre og vinduer.” Her kan det argumenteres, at det også gælder en dørstopper.

Som udgangspunkt er det ifølge standardvedtægterne andelsboligforeningens pligt at vedligeholde “… varmeanlæg, herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne”. Andre indendørs VVS-udskift hviler på andelshaveren. Måske denne skildring kan bruges til at afgøre vedligeholdelsesansvaret.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej Andelsportal.

For noget tid siden begyndte der at løbe vand ned til underboens badeværelse fra mit badeværelse. Det har side vist sig der ikke er noget vådrum på mit badeværelse. Det mener foreningen at jeg skal betale for. Det mener jeg til gengæld ikke kan være rigtigt. Jeg har jo ikke kunne vide at der ikke var noget vådrum bag fliser og gulv.
Hvem bærer ansvaret?

Mvh. Troels

Ida LandtIda Landt

Kære Troels,

Tak for henvendelsen.

Hvis det er under 3 år siden du købte lejligheden, så kan du stadig nå at reklamere for mangler. Men forældelsesfristen på skjulte fejl og mangler er på op til 10 år for mangler som køberen hverken vidste eller er bekendt med.
I dette tilfælde skal du altså have fat i den tidligere ejere, og det kan også godt være en god ide, at få kontakt til en boligadvokat med speciale i andelsboliger.

Mvh

Ida – Andelsportal.dk

AvatarPeter Bjerg

Kære Andelsportal.

Min kæreste bor i en stor andelsforening, og hun har desværre skimmelsvamp i badeværelset, hvor der ikke er vinduer og heller ikker er et særligt effektivt udsug. Udsuget er nu blot en skakt med passivt træk. Hun er god til at aftørre vægge og gulve efter bad, men åbenlyst kan udtrækket ikke fjerne fugt nok fra rummet.

Mit spørgsmål er, om ikke det er andelsforenings ansvar, at der er etableret/etableres et fungerende udsugningssystem. Der hvor jeg bor til leje, er der blevet lavet et motoriseret centralsug for oven, sat på de eksisterende skakter, og også boret lufthuller i vindueskarme.

Mvh Peter

Hej Peter

Er der tale om decideret vandindtrængning som følge af skade på ejendommens tag og eller muren vil det være andelsboligforeningen, som har vedligeholdelsespligten. I andre sager, hvis badeværelset ikke har været vedligeholdt optimalt, manglende udluftning eller fejl på fliser vil det være andelshaveren selv, der skal udbedre skaderne.

Jeg vil anbefale, at din kæreste går i dialog med bestyrelsen, da reglerne for vedligeholdelse kan variere fra forening til forening. Måske hendes forening har en fast procedure i disse sager. Ønsker hun juridisk rådgivning er det foreningens administrator, der skal kontaktes.

Held og lykke.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej
Det drejer sig om at jeg bor i en andelslejlighed og foreningen har besluttet at der skal skiftes faldstammer. Vi blev oplyst at foreningen ville betale for selve skiftningen af faldstammerne, men at vi selv stod for at åbne væggen/loftet til faldstammerne, fjernelse af køkkenborde, toiletskabe samt selv reparere det hele og lukke væggen og loftet efter de har været og skiftet det hele. Mit spørgsmål er så, kan det virkelig passe vi selv skal betale og fikse det? Når det ikke er os selv der ønsker at få skiftet faldstammerne

Ida LandtIda Landt

Kære Angelina,

Tak for din henvendelse.

Hvis det er blevet vedtaget på generalforsamlingen, så er der desværre ikke så meget I kan gøre. Det betyder, at I skal efterkomme kravet om selv at fjerne køkkenbordet, toiletskabe og lukke det hele op igen bagefter. Hvis det ikke er blevet vedtaget på generalforsamlingen, vil det med stor sandsynlig står i jeres vedtægter. Det betyder, at bestyrelsen vil have beføjelsen til at beslutte udskiftning af faldstammer, og få de enkelte andelshavere til at betale for det du nævner. Prøv at læse jeres vedtægter igennem samt referatet fra jeres generalforsamling.

Jeg vil også foreslå, at du læse denne artikel: https://www.andelsportal.dk/guides/bestyrelsens-beslutninger/

Mvh

Ida

AvatarKatrine P

Hej Nynne,

Jeg er ved at købe en andelslejlighed, hvor fliserne i køkken og bad er overmalet ad flere omgange. Det ser grimt ud og virker ulækkert i kanterne.

Jeg har forsøgt at fjerne og afrense malingen på fliserne men det er et kæmpe arbejde og det bliver ikke pænt, fliserne fremstår ridsede og matte, når malingen er taget af. Problemet er bare nævnt i vurderingsrapporten som udbedring af defekte fliser og der er givet 1000 kroner i nedslag på salgsprisen.

Kan vi med nogen rimelighed sige, at det er en skjult fejl og mangel, og kræve, at sælger betaler for at fliserne tages ned og der sættes nye op? Jeg har stadig et par dage før 14-dages fristen er overskredet.

Mange tak.

Mvh Katrine

Hej Katrine

Tak for din henvendelse. Det er ofte en vurderingsmand, der tager stilling til, hvad der kan kategoriseres som fejl og mangler – og dermed de 1000 kroner, som typisk vil være afslaget.

Som udgangspunk defineres en mangel som: “En genstand (køkken, badeværelse, dør m.fl.), der mangler en egenskab, som man vil forvente den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet.”

Hvis fliserne er i stykker vil det derfor være en mangel, men er det ‘blot’ udseende som ikke er godt vil det sandsynligvis ikke være en fejl. I kan læse mere om fejl og mangler i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/

Jeg anbefaler, at I tager en dialog med bestyrelsen også.

De bedste hilsner
Nynne – Andelsportal.dk

AvatarAnne Nielsen

Jeg har pt. ingen varmt vand og trykket på “den varme” hane er meget lav.
Hvem har ansvaret – og hvem skal betale – for en evt. ny varmeveksler? Er det andelshaveren eller andelsforeningen?

Hej Anne

Tak for din henvendelse. Jeg vil anbefale dig at se efter i jeres vedtægter for at få specificeret, hvad der står om vedligeholdelse. Som udgangspunkt er det ifølge standardvedtægterne andelsboligforeningens pligt at vedligeholde “varmeanlæg, herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne”.

Jeg vil derfor anbefale, at du kontakter din bestyrelse og forhører dig om, hvem der er ansvarlig for at vedligeholde varmevekslere i din forening.

I forhold til udbedringen, så er er det en autoriseret VVS’er, som arbejder med varmevekslere. Skal du søge tilbud på udskiftningen er du altid velkommen til at bruge vores gratis service til at indhente tilbud på opgaven: https://www.andelsportal.dk/indsendopgave/

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarSonny Krag

Hej!
Jeg skal i retten på fredag da jeg har sagsøgt min tidligere andelsforening.
Sagen er:
Ved udflytnings-syn blev der konstateret at et hængsel i et vindue i et stort velux-vindue var defekt. Vinduet er en del af et inddraget tørloft en gang i starten af 80’erne.
Efter et yderligere syn af andelsboligforeningens egen håndværker, hvor jeg ikke selv var til stede, blev der vurderet, at vinduet skulle skiftes ud, da det var så gammelt (fra da tørloftet blev inddraget) at reparation ikke kunne svare sig.
Boligforeningen sagde jeg skulle betale, da inddragelsen af tørloftet var noget en tidligere andelshaver havde fået lov til, men at vinduer derfor var andelshavers ansvar.
Alle forbedringer lavet i forbindelse med inddragelsen af tørloftet er uden afskrivninger. De påstår at vinduerne er en del af forbedringerne.
Problemet for andelsforeningen er at de ikke har noget som helst på skrift!
I dokumentet for forbedringerne står der ikke noget om at vinduer er en del af det.
Med sagen om “A/B Thomas Laubs Gade 25-29 i Landsretten” i baghovedet, kan andelsforeningen frasige sig ansvaret for udskiftning af vinduer i et inddraget tørloft, med mindre det har det på skrift som en undtagelse til vedtægterne (hvilket de ikke har).
Som bonus-info kan jeg fortælle at 2 år forinden blev alle vinduer i andelsforeningen udskiftet, med undtagelse af vinduerne i tørlofterne, igen pga samme påstand om at andelsforeningen ikke skulle betale, da det er inddragede tørlofter.
Jeg skulle desuden betale for 3 andre vinduer i samme tørloft som var ‘punkterede’ (der var dug mellem de to lag vinduer).
Sonny Krag
PS håber på et hurtigt svar, da jeg skal i retten på fredag d. 7. juni

Ida IpsenIda Ipsen

Kære Sonny,

Tak fordi du skriver til os. Jeg vil anbefale, at du tager kontakt til en boligadvokat, da Andelsportal.dk ikke er en juridisk instans. En boligadvokat vil kunne hjælpe dig med dine spørgsmål i denne sag.

Med venlig hilsen
Ida Landt Ipsen

AvatarLis Rosenqvist Kuby

Der er i dag myldrer et par enorme hære af myre ind i min andelsbolig. Myrerne ser ud til at komme fra ydersiden af dørtrinet og ind under gulvet derefter op og rundt i lejligheden ,der er myre over alt ,tænker det er en opgave for professionelle, hvem skal betale for det?.
Venlig hilsen Lis kuby

Ida IpsenIda Ipsen

Kære Lis,

Tak for din henvendelse. Som udgangspunkt, er det andelsboligforeningen der har ansvaret for at sikre de udvendige arealer. Hvis myrerne kommer ind igennem et hul udefra, vil jeg skønne, at det er andelsboligforeningen, som bør kigge huller og revner efter på ydresiden af ejendommen. Jeg vil foreslå, at du tager kontakt til bestyrelsen og tager dialogen med dem. Det kan jo være, at andre i opgangen også oplever problemer med myrer.

Mvh

Ida – Andelsportal.dk

AvatarMia Olsen

Jeg står i en situation hvor jeg har en hoveddør der er utæt – eller det vil sige at området mellem selve gulvet og bunden af hoveddøren er utæt. Det er noget der er sket langsomt gennem årene (nok i takt med at bygningen har givet sig), men det betyder nu at det rent faktisk suser ind med (om vinteren kold) luft – og da vi bor i stuen, hvor vores hoveddør ligger ud til en direkte gennemgang mellem opgangsdøren og trappen, er det til stor gene. Genen bliver endnu større af at vores lejlighed er sådan indrettet, at vi ikke har nogen entré, men at man går direkte ind i vores dagligstue.

Jeg har selvfølgelig læst selve artiklen, samt delen omkring hoveddøre. Men jeg tænker at dette er mere end bare en gammel dør?
Vil det stadigvæk være de samme regler der gælder – eller hvad?

Mvh Mia

Ida IpsenIda Ipsen

Kære Mia,

Som udgangspunkt vil det være de samme regler der gælder – selvom døren er gammel. Alternativt kan du jo prøve at stille et foreslag til næste generalforsamling om, at alle i foreningen skal have nye hoveddøre. Hvis døren er gammel, som du beskriver, kan det jo være, at det er på tide, at alle får ny hoveddør.

Ida – Andelsportal.dk

Hej.

Jeg står i en rigtig mærkelig situation.
Vi fik konstateret skimmelsvamp bag en forsatsvæg sat op i et værelse, der er op af en ydervæg. Vi får fjernet forsatsvæggen og saneret væggen for egen regning, og skal derfor til at have genetableret væggen. Da vores håndværker kommer opdager vi at der bag pudset, mangler mursten og der er flere der er løse. Der er desuden en ca 80 cm lang revne ned igennem pudset.
Vi kontakter bestyrelse der besigtiger og beder os indhente et tilbud. Vores håndværker anbefaler en murer, der kommer ud og giver et tilbud.
Hans tilbud gælder nedbankning af puds, gennemgang af mørtel og mursten, genetablering af manglende mursten/løse mursten og oppudsning af væg.
Da vi præsenterer tilbuddet til bestyrelsen, beslutter de at de kun vil betale for det område hvor der er synlige manglende/løse mursten. Hvilket vi ikke helt forstår.
Vi argumenterer at der i vedtægterne står at foreningen står for vedligeholdelse af ydermure, og at vi jo ikke ved hvad der sker bag resten af pudset. Og at hvis vi kun “pletfikser” kan vi risikere at vi får genetableret væg med puds, filt osv, slår et søm i væggen og en ny mursten falder ud og så skal vi starte forfra, og regningen havner IGEN på foreningens bord.

Mine spørgsmål er derfor:
Hvad er definitionen på vedligeholdelse af ydermurer?
Og kan bestyrelsen tvinge os til at betale for resten af muren, når der står i vedtægterne at det hører under foreningen?

Jeg ser frem til at høre fra jer.

Nynne PGNynne PG

Hej Betina

Tak for din henvendelse. Grænsen for, hvornår forbedringer inde i boligen overgår til udvendige forbedringer kan være svær. Særligt fordi, at det kan variere fra forening til forening, hvor vedligeholdelsesgrænsen går. Som hovedregel er det dog foreningens ansvar at udbedre facaden og etageadskillelser. Jeg vil dog anbefale, at du tager dialogen med bestyrelsen i forhold til, hvordan vedtægterne skal tolkes på dette område. Har foreningen en administrator, så vil jeg anbefale, at du kontakter ham eller hende, da en administrator vil kunne give en juridisk vurdering af sagen.

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarChristina Johannsen

Kære Nynne,

Vi er i tvivl om hvad definitionen “forsyning” dækker over. Er det vand og el? Og hvad i en lejlighed er foreningens ansvar ift. el? HFI-relæet?

Venlig hilsen
Christina Boje Johannsen

Nynne PGNynne PG

Hej Christina

Tak for din henvendelse. Jeg vil mene, at betegnelsen dækker over varme-, vand- og elforsyninger. HFI-anlæg er ifølge standardvedtægterne andelshaverens ansvar at udbedre. Dette står i paragraf 9 stk. 1: Vedligeholdelsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til andelsboligen, såsom udskiftning af gulve, køkkenborde, el- og vandmålere, HPFI-relæ, ruder, indvendige dele af vinduer og døre …

Du kan læse mere om reglerne her: http://www.abf-rep.dk/media/200946/standardvedt_gt_2014__oktober_2014.pdf

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej med jer.

Vi står i den situation hvor vi har købt nyt køkken og skal have sat det op om 3 ugers tid.
Vi har for tredje gang fundet skimmelsvamp denne gang i hjørnet af stuen hvor noget af køkkenet skal slutte.
Vi har haft en omgang bag et skab inde i soveværelset og på gæsteværelset.
Alle gangene har vi informeret foreningen om det som mener at det er mangel på udluftning.
Vi har sat varmen op til 25 grader i hele huset, vi bader for lukket dør og lufter ud nå vi er færdige. Vi har vand i vinduerne fra sep. Til Mar. hverdag som vi tørre væk.
Flere vi kender snakker om at det er for isoleret og derfor kan huset ikke komme af med fugten.
Mit spørgsmål er om hvad vi gør her fra inden vi sætter vores nye køkken op så vi ikke møder svamp om et par år bag ved vores nyopsatte køkken?

Hej Tina

Tak for din kommentar. Ansvaret for at udbedre skimmelsvamp i boligen kan være svær at placere. Vi har fået et lignede spørgsmål i vores brevkasse, som du kan se svaret på her: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/hvem-daekker-skimmelsvamp/. Er I i tvivl om, hvor og hvorfor skimmelsvampen opstår, så kan i eventuelt alliere jer med en fugtspecialist eller byggesagkyndig, der kan identificere dette. På den måde kan det også undersøges om skimmelsvampen skyldes forhold inde i boligen eller skader på den fælles ejendom, som vil være andelsboligforeningens ansvar.

Her kan du læse 5 råd til, hvordan du kan få bugt med skimmelsvamp i boligen: https://www.andelsportal.dk/nyheder/faa-bugt-med-skimmelsvamp/

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarKnud Lund Olsen

Kære Andelsportal

Jeg kan læse mange gode anbefalinger og løsninger på jeres hjemmeside. Jeg kan dog ikke finde et punkt der hedder (aktuelt) – det drypper under vandhanen hos een af beboerne. Muligvis utæt vandlås. Hvem bærer udgiften på udbedring af denne? Andelshaver eller Andelsboligforeningen. Der er ikke i vores vedtægter tydeliggjort hvem og i hvilke situationer der har ansvaret for vedligeholdelsen, dog har generalforsamling mulighed for at fastsætte nærmere regler om udførelse af vedligeholdelse af andelsboligerne, herunder indvendig vedligeholdelse m.v. Hvem har ansvaret for vedligeholdelse og udbedring af utæt vandlås/vandrør?
Mvbh
Knud

Hej Knud

Tak for din henvendelse. Det er svært at besvare dit spørgsmål, da det netop afhænger af, hvad der er bestemt i vedtægterne i din forening. Jeg vil derfor anbefale, at I på en kommende generalforsamling får konkretiseret vedligeholdelsesansvaret, så lignende tvivlsspørgsmål undgås. Min besvarelse giver jeg med afsæt i standardvedtægterne.

Ifølge standardvedtægterne er foreningens ansvar at vedligeholde de lodrette vandrør, mens det er andelshaverens ansvar at vedligeholde de vandrette rør. Vandlåsen skal andelshaverne almindeligvis selv rense for hår og skylle igennem i ny og næ. Er den utætte vandlås placeret inde i andelsboligen, så er det altså andelshaverens ansvar.

Jeg vil anbefale, at du kontakter en administrator, som vil kunne give en juridisk vurdering i forhold til de manglende vedtægtsbestemmelser.

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Endnu et spørgsmål ang vandskade i badeværelsesgulv. Der løber vand ned hos underboen, som har forsænket loft. En VVS siger, at der umiddelbart ikke er noget galt med gulv eller rør set fra overboen. Han gætter på hul i et rør i etageadskillelsen eller over det forsænkede loft. Begge andelshaveres forsikringsselskaber udtaler, at da det ikke er noget, som kan tages med når de flytter, kan det ikke dækkes af deres indbosforsikring og at man som andelshaver ikke har mulighed for at tegne en bygningsforsikring, og at det er foreningen, der tegner den. Ejendomsadminstrationen siger at de vandrette rør eller de rør, hvor der kun løber andelshavers vand er hendes ansvar. Kan det være rigtigt at man ikke kan forsikre sig mod dette ansvar? Og hvis ansvar er det hvis tæringen ligger mellem etageadskillelsen og underboen forsænkede loft?

Ida L. IpsenIda L. Ipsen

Kære Sophie,

Tak for din henvendelse.

Jeg vil foreslår, at du til en start kontakter foreningens egen bygningsforsikring, og beretter sagen for dem. Det er ofte svært at give et konkret svar, da vedligeholdelsesansvaret varierer fra forening til forening alt efter, hvad der er bestemt i vedtægterne. Dog er etageadskillelser ifølge standardvedtægterne andelsboligforeningens ansvar

Derudover kan jeg henvise til dette brevkassesprøgsmål: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/vandskade-i-etage-adskillelse/
Sagen minder om din, og besvarer også dit spørgsmål i forhold til tæringen mellem etageadskillelsen.

Ida – Andelsportal.dk

Kære Andelsportal

Vi står i en situation hvor min mor og jeg ikke er enig med bestyrelsen af den andelsboligforening min mor er bosat i, og vi har derfor brug for noget hjælp til og forstå hvem der har hvilket ansvar.

Min mor er bosat i et område hvor andelsboligerne er opført som dobbelt huse med forhave og baghave. Ifølge byggeansøgningen som jeg har fundet via Kommunens byggesagsarkiv fremgår det at pga den store terræn forskel der er i området svarende til ca 8-9 meter har gjort at der har skulle laves en større terrænregulere, Hvert dobbelthusene ligger i samme niveau som baghaven og forhaven ved min mors andelsbolig er skrående. Adgangen til andelsboligerne er via gang arealer med trapper, som servicere en eller flere boliger alt efter placering.

Da området ligger i et større område med omkring liggende veje og sti systemer er der mellem dobbelthuset som min mor bor i og nabo huset lavet en fælles gang sti som forbinder andelsboligforeningen med disse.

Spørgsmålene går på vedligeholdelse i forbindelse med det og ligge op mod et fælles areal.
1. Det fælles gang areal mellem de to dobbelthuse er indrettet med trapper og værn grundet terræn forskellen. Det fælles gang areal er lavet således at den forløber sig langs forhaven på min mors andelsbolig og i den forbindelse er der lavet en støttemur. Denne støttemur er gennem årene begyndt og bevæg sig længere og længere ud imod trappe og værn hvilket bl.a. gør at det nu er nær umuligt og bruge værnet. Det har bl.a. også medført at fliser m.m. i forhaven er begyndt og skride med. 
Bestyrelsen har fået et tilbud fra en entreprenør på nedtagelse af støttemuren og genopretning af en ny iht. Gældende regler samt omlægge fliser mm. i forhaven som måtte være nødvendigt for og udføre arbejdet. Bestyrelsen er af den opfattelse at min mor skal tage del i den regning da de mener at det er hendes støtte mur og at hun derved er ansvarlig for denne.

2. Det har været en uskrevet regel at de to tilstødende andelshaver har ansvar for snerydning af fælles gangareal og klipning af hæk mod det fælles gangareal.

Vedtægterne for andelsboligforeningen ser ud til og være lavet på baggrund af ABF – standardvedtægter for andelsboligforeninger.
Vedligholdelse m.v i vedtægterne står følgende.
– stk. 1 Andelshaverne har pligt til at vedligeholde lejligheden med maling, hvidtning og tapetsering samt til at fortage andre vedligeholdelsesarbejder, som efter lejeloven påhviler en lejer, eller som efter særlig generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaveren. Det påhviler endvidere andelshaverne at vedligeholde de til de enkelte boligenheder tilhørende havearealer, samt til at vedligeholde boligens ydre med bl.a. træbeskyttende imprægneringsmiddel i de farver, som disse har ved aflevering til andelsboligforeningen. Det påhviler endvidere den enkelte andelshaver for egen regning at udskifte fast inventar, når dette går i stykker (køleskab, vaskemaskine, komfur, emhætte og badeværelsesventilator) samt at følge den til enhver tid gældende driftplan.
– stk. 2 Vedtages det på en generalforsamling at iværksætte forbedringer i ejendommen, kan et medlem ikke modsætte sig forbedringens gennemførelse.

Iflg. driftplanens bygningsdelskort (42)01 Flisebelægninger og gangstier står følgende.
Specifikation:
– 50x50x5 cm fliser nedlagt i komprimeret sandlag.
– Vedligehold af terrasser påhviler de enkelte andelshavere
Vedligeholdelse: (kun det som omhandler snerydning)
– Snerydning bør ske ved fejning, efterfulgt af grusning med skarpt grus

I forbindelse med driftsplanen er der udarbejdet et tillæg hvor der er stemt om hvem der har ansvar for de forskellig punkter.
(42)01 Flisebelægninger og gangstier – Der er stemt for at forpligtelsen påhviler Andelsboligforeningen, ydermere er der håndskrevet at dette også gælder for det fælles gang areal.

Vi er ikke bekendt med at der på nogen general forsamling er blevet pålagt nogen krav om vedligeholdelse af nogen art udover ovenstående.

Når vi læser standardvedtægter for andelsboligforeninger, oktober 2014 og jeres ovenstående guide er vi af den opfattelse at min mor jf. §9 stk. 2 forpligter sig at vedligeholde terrasse og for/baghave som der er særskilt brugsret til, og at jf. §9 stk. 5 Forpligter andelsboligforeningen sig til foretage al anden vedligeholdelse herunder fælles anlæg Dvs klipning af hæk mm på fælles arealet, samt at støttemuren må opfattes som værende en bygningsdel som f.eks en ydermur da denne er opført sammen med byggeriet og er nødvendig for det fælles gang areal og derved også er andelsboligforeningens ansvar og vedligeholde.

Jeg håber I kan være behjælpelig med og skabe noget klarhed ovenstående.

På forhånd tak.

Jesper

Hej Jesper

Tak for din henvendelse. Da vi ikke har nogle jurister eller juridiske rådgivere siddende herinde, så kan vi desværre ikke besvare et så komplekst spørgsmål som dit. Jeg vil anbefale, at du kontakter en administrator eller boligadvokat, som vil kunne se nærmere ind i bestemmelserne for vedligeholdelsesansvar i foreningen.

ABF skriver: “Det skal udtrykkeligt fremgå af vedtægterne eller af en særskilt boligaftale, som kun gælder for den pågældende andelsbolig, at andelshaveren har vedligeholdelsen af hækken/hegnet ud mod fællesarealet. Gør det ikke det, så påhviler vedligeholdelsespligten foreningen.” – måske denne skildring kan bruges I jeres sag om støttemur og vedligeholdelse også. Læs mere her: https://www.abf-rep.dk/lov-og-fakta/oevrige-emner/hegn,-haek-og-faellesarealer/

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej!

Vi har lige købt en andelslejlighed med en tilhørende kælder. Vi har 2 spørgsmål relateret til denne artikel, som jeg håber I kan hjælpe med.

1. For nogle år siden skiftede foreningen alle døre fra lejligheder til fællesarealer (både til bagtrappe og opgang). De valgte nogle ståldøre af høj kvalitet. De glemte dog døren fra vores kælder til fællesområdet. Den tidligere ejer var dement og kunne nok ikke følge med i dette projekt nok, til at gøre indsigelser mod denne forglemmelse.

Vi har snakket med bestyrelsesformanden, som mente foreningen burde stå for udskiftningen af den gamle, og ikke brandhæmmende eller tyverisikrende, dør der sidder i nu. Men efter det første bestyrelsesmøde, blev konklusionen at lejligheden var købt som beset og at vi selv skulle stå for udskiftningen. Det drejer sig altså ikke om vedligholdelse, som mange af de andre spørgsmål går på.

Hvad mener I? Burde foreningen rette op på denne forglemmelse? Det er jo i foreningens interesse at opretholde den indre sikring (både mod tyve og brand), hvilket jo var grunden til det oprindelige dørprojekt.

2. Kælderen havde 2 gulvafløb som var “døde”/ikke i brug. Disse skal lukkes – både ved afløbet og ude i den forgrening der er i kloaken, så de ikke bliver til rottereder.

Kloakmesteren mener at vi skal stå for at lukke dem i vores lejlighed, men at foreningen skal stå for at lukke det i forgreningen, da det jo er vandrette og fælles kloakrør. Dette mener foreningen ikke.

Hvad mener I?

PS: vi har en rigtig god dialog med foreningen. Jeg vil bare sikre mig at ret bliver ret.

På forhånd mange tak for jeres hjælp!

Ida L. IpsenIda L. Ipsen

Hej Lasse,

Tak for din henvendelse. Jeg forstår godt din frustration. Det er en ærgerlig situation, men det er dejligt at høre, at dialogen med bestyrelsen er god.

Jeg har i nedenstående forsøgt at besvare dit spørgsmål, men vil gøre opmærksom på, at jeg ikke er juridisk rådgiver.

Som udgangspunkt er det foreningens ansvar ifølge standardvedtægterne (§9 stk. 5) at udskifte døre i foreningen. Dog gør nogle bestyrelser et dørudskift valgfrit, hvorfor jeg ikke kan vide, hvad der går forud for jeres manglende udskift. Samtidig vil jeg gøre opmærksom på, at vedtægterne godt kan variere fra forening til forening, så har du tvivlsspørgsmål, vil jeg anbefale at du kontakter foreningens administrator.

Du skriver, at du aftalte med bestyrelsesformanden, at denne oprindeligt ville sørge for, at det var foreningen, som skulle betale for udskiftningen, har du fået det på skrift? Hvis du har det på skrift, så står du i så fald stærkere, hvis du ønsker at gå videre med din sag. Husk, at hvis du skal købe en ny dør selv, skal du også have godkendelsen fra bestyrelsen først.

Til dit spørgsmål nummer 2. Er det som udgangspunkt, og som du selv skriver, andelsboligforeningen som har ansvar for lodrette stigstrenge/rør samt fælles forsynings- og afløbsledninger. Igen gælder det samme svar som ved spørgsmål et, hvor du skal finde en løsning med bestyrelsen og eventuelt inddrage foreningens administrator.

/Ida – Andelsportal.dk

AvatarPia Seemholt

Hej,

En forening beslutter at skifte alle entredøre/hoveddøre til lejlighederne i andelsboligforeningen. Hvem skal betale for ny cylinder/lås til døren, hvis den gamle cylinder/lås ikke kan bruges, er det andelshaveren eller andelsboligforeningen?

På forhånd tak.

Venlig hilsen

Pia

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Pia,
Mange tak for din henvendelse. Hvis en forening vælger at udskifte hoveddørene, så vil jeg mene at cylinderen/låsen er en del af døren og den nye dør naturligvis bør være funktionsdygtig og dermed have en lås, som virker.
/Maria- Andelsportal.dk

Hej,
I forbindelse med køb af min andelsbolig måtte vi fjerne det nedsænkede loft på badeværelset for at udføre el-synet. Badeværelset blev lavet tilbage i 2001 af den person der solgte lejligheden til ham, der solgte den til mig (han købte lejligheden i 2013 uden anmærkning vedr. el og vvs). Jeg købte den 1. januar 2019.

Da loftet blev fjernet kan vi se, at der går 4 ventilationsrør igennem mit badeværelse og op igennem mit loftsrum. To problemer bliver nu identificeret:
1. Det drypper fra ventilationsrørene (især når der er nedbør)
2. Der kommer noget brun/sort væske ned – jeg har kigget på loftsrummet og kan se, at denne væske også er på rørene her.

Da ventilationsrørene ikke er de originale formodes det, at den tidligere ejer (fra 2001) har udskiftet disse, men der forelægger inden dokumentation. Derfor er det jo usikkert, hvornår det er sket og under hvilke forudsætninger. Andelsforeningen mener, at det er mig/ejeren 2013, der skal betale for udbedring af dette. Kan dette være rigtigt når:
1. Ombygningen ligger tilbage i 2001 og lejligheden er solgt uden anmærkning og fulgt andelsforeningens proces ved salg.
2. Det er foreningens ansvar at vedligeholde ventilation og tre af de fire rør, kommer fra mine underboere.
3. Når der tydeligvis kommer nedbør ind fra åbningen i taget.

Med venlig hilsen,
Rebekka

Hej Rebekka

Tak for din henvendelse. Hvis der sort på hvidt i foreningens vedtægter står, at det er bestyrelsens ansvar at vedligeholde ventilationsrørene, så er dette ansvar gældende. Du bør derfor tage udgangspunkt i vedtægterne. Vær dog opmærksom på, at der i nogle vedtægter skildres mellem lodrette rør og vandrette rør, hvorfor andelshaveren godt kan være ansvarlig for ventilationsrørene også. Hvis det er foreningens ansvar at udbedre skaderne, er det sådan set ligegyldigt om du har boet i lejligheden i en uge eller i ti år. Når du laver din indsigelse er det bestyrelsens ansvar at udbedre skaderne.

Hvis ikke det fremgår tydeligt af vedtægterne, hvorvidt det er dig eller dem, der skal udbedre skaderne, så er der tale om en ‘skjult mangel’. En skjult mangel er en mangel, som har været skjult ved gennemgangen af boligen. Det betyder, at du som køber med god grund, ikke har kunne vide, at manglen var til stede i boligen. Hvordan foreningerne håndterer disse sager er meget forskelligt. Nogle foreninger går selv ind og erstatter beløbet, mens andre lader det være en sag mellem køber og sælger. Derfor kan du altså godt blive pålagt, at du skal udbedre skaden.

Du kan læse mere om skjulte mangler samt indsigelser i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/

Har foreningen en administrator tilknyttet, så vil jeg anbefale, at du tager kontakt til ham eller hende. Administratoren kan hjælpe med juridisk rådgivning i forhold til den enkelte andelsboligforenings vedtægter.

Held og lykke med din sag.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hejsa.
Tilbage i sommers faldt mine overskabe ned i mit køkkenet.
Jeg har boet i min lejlighed i 3 år, og har ikke selv sat køkkenet op.

Jeg kontakter min eget forsikringsselskab, som siger at de kun dækker det indvendige af skabet, men at selve skabet skal dækkes af andelsselskabets forsikring.
Jeg kontakter herefter min Vicevært som sender mig videre til Administrator, hun kontakter herefter forsikringsselskabet.
Der bliver herefter sendt en mand ud som vurdere skaderne. Han vælger at de ikke vil dække skabene, men bordpladen som blev skadet under faldet.
Det bliver lavet- og tiden går.
Nu har bestyrelsen 6 mdr senere så valgt at jeg skal betale for deres selvrisiko efterfølgende- må de godt det?
Kan man bare sende “regningen” videre på den måde når man er en andelsforening?

Hej Patricia

Tak for din henvendelse. Det lyder desværre som en rigtig ærgerlig sag. Vi har desværre ikke de juridiske kompetencer til at kunne svare på den slags henvendelser. Som du allerede har gjort det, så er det foreningens administrator, bestyrelsen og dit forsikringsselskab, der skal afgøre dette. Du kan overveje en boligadvokat, hvis du ønsker at gå videre med sagen.

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej

Vi bor i en stor stuelejlighed der var blevet renoveret og slået sammen 2 år inden vi flyttede ind. Halvdelen af vores køkken/alrum er ovenpå affaldsrummet der har en gitterlåge som dør og derfor er hele rummet lige så koldt som udenfor, hvilket gør vores gulv mega koldt. Er der lovgivning der siger at andelsboligforeningen skal sikre loftisolering i et sådan rum når der er beboelse oven over?
Vh Dennis

Hej Dennis

Tak for din henvendelse. Jeg vil anbefale, at du kontakter foreningens bestyrelse direkte, så I kan få afklaret, hvem der har ansvaret for isolering af hulrummet ifølge jeres vedtægter. Som udgangspunkt er det andelsboligforeningens ansvar at vedligeholde etageadskillelser, men måske andre regler er gældende ved sammenlagte andelsboliger.

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Jeg vil høre, om der kan siges noget generelt om aftrækket i et indvendigt badeværelse – altså ingen vinduer i bv.
Der er mistanke om skimmelsvamp i selve aftrækskanalen.
Kan der siges noget generelt om ansvarsforpligtelse her?
Lejligheden var et lejemål, men er for 1 år siden blevet andelsforening.
De samme beboere har boet der i ca. 6 år.
Mvh Ole

Hej Ole

Tak for din henvendelse. Udbedringsansvaret er bestemt i andelsboligforeningens vedtægter, hvor du kan læse nærmere om, hvorvidt ventilationsanlæg/kanaler er foreningens eller andelshaverens ansvar. Jeg vil anbefale, at du kontakter bestyrelsen for at høre nærmere om vedtægtsbestemmelserne i jeres boligforening. Som hovedregel gælder, at det er andelshaverens ansvar at udbedre indvendige skader med undtagelse fra centralvarmeanlæg og fælles forsynings og afløbsledninger.

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej,
For et par måneder siden opdagede vi, at gipsloftet i vores badeværelse var fugtigt og at der løb vand fra faldstammen ovenover gipsloftet. En VVS’er konstaterede, at der manglede en klemme på faldstammen, dette blev udbedret og der løb ikke længere vand. Siden har vi fået konstateret skimmelsvamp i gipspladen og på pudsloftet ovenover. Der er i den forbindelse mistanke om skimmelsvamp i etageadskillelsen, hvorfor der skal brydes op og foretages yderligere analyser samt sanering og efterfølgende renovering.
Overboen havde for et år tilbage en skade på samme faldstamme højere oppe i gulvet på hans badeværelse, altså i etageadskillelsen. Denne blev udbedret.
Vi har netop modtaget en rapport fra et entreprenørfirma, som konkluderer, at årsagen til skaden på faldstammen over vores gipsloft er en følgeskade af reparationen på faldstammen højere oppe.
Mit spørgsmål er, om jeg risikerer at skulle betale for skimmelsvampanalyser, sanering samt renovering, om det er foreningens ansvar eller om det er overboens?
Der står ikke noget særligt i vores vedtægter om vedligeholdelsesansvar, om skjulte installationer eller lign.

Vh Ida

Hej Ida

Tak for din henvendelse. Jeg vil først og fremmest anbefale, at du kontakter bestyrelsen i din forening, så I kan tage dialogen om udbedringsansvaret sammen. Det er nemlig svært at sige noget konkret gældende, da ansvaret for udbedringer netop bestemmes i den enkelte boligforenings vedtægter, og derfor varierer fra forening til forening.

Det er dog almindeligt, at foreningen har ansvaret for at udbedre skimmelsvampskaderne, der er opstået i etageadskillelsen, da etageadskillelsen er en del af fællesområdet udenfor boligens afgrænsende vægge. Med hensyn til faldstammerne, så er det i flere foreninger også andelsboligforeningen, der har ansvaret for “de lodrette rør”. Det vil sige alle stigstrenge og faldstammer frem til de individuelle forgreninger i de enkelte lejligheder. Er skaden sket her vil det altså være foreningens pligt at udbedre. Modsat vil det være din overbos ansvar at vedligeholde de “de vandrette rør”. Det er alle rør, der går ud fra de lodrette rør (stigstrenge), og de rør, der går fra afløb og toilet til faldstammen.

Jeres vedtægter kan dog godt indeholde en anden bestemmelse om vedligeholdelsespligt.

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarPoul Petersen

Hej. Jeg er formand i en ældre andelsboligforening for 3 år siden flyttede en ny beboer ind, hun spurgte om hun måtte opstille brændeovn.
Da der i forvejen er 2 brændeovne i ejendommen svarede jeg naturligvis ja dersom skorstensfejeren siger det er ok.

Der skulle gå 3år før beboeren opsatte brændeovn men alt var tilsyneladende i orden skorstensfejeren godkendte ovnen her i 2018.

Jeg mangler måske at fortælle at vor ejendom har flere skorstene men kun 2 er i brug til de allerede 2 brændeovne, yderligere er 1 i brug til vort gasanlæg.

Jeg blev tilkaldt en aften kl ca 2100 af en beboer på tredje sag hvor der var kraftig røg fra en skorsten, da vi ikke viste der i stuen var blevet opsat en ovn (den som havde fået vor tilladelse 3 år tidligere) var vor første tanke det var noget elektrisk, pga. den meget karakteristiske lugt. Lejligheden på tredje havde få måneder tidligere fået komplet ny elinstallation, vi tilkaldet installatøren der som os blev temmelig nervøs, om der måske havde været noget gammelt el der ikke var blevet fjernet.

Vi tilkaldte næste dag skorstensfejeren og fik her set der var direkte hul ind til skorstenens indre og flere dårlige fuger, vi fik ligeledes set i hans papirer at der var tilsluttet en brændeovn på skorstenen, fejeren gik ind til beboerren og ganske rigtig havde der været tændt op i noget affald. Skorstenen blev herefter lukket og der blev nedlagt forbud mod yderlige brug før der var blevet indsat isokern.

Så kommer spørgsmålet, på hvis skulder skal sådan en abe placeres ?

Hej Poul

Tak for din henvendelse. I denne sag (som i flere andre) er det svært at placere ansvaret for udbedringen uden en nærmere undersøgelse af både vedtægter og installationen. Det er nemlig i vedtægterne bestemt, hvornår det er andelshaverens ansvar at udbedre, og hvornår det er foreningens ansvar. Jeg vil derfor anbefale, at I kontakter foreningens administrator eller en juridisk rådgiver for deres vurdering.

Jeg kan dog fortælle, at det som udgangspunkt (jf. standardvedtægter) er andelsboligforeningen ansvar at udbedre lodrette rør og etageadskillelser. Er brændeovnen installeret autoriseret og har I en gyldig faktura på installationen, bæres ansvaret af den autoriserede virksomhed, som har udført arbejdet. Igen vil jeg dog anbefale at I rådføre jer med én, som kan give sit juridiske besyv på sagen.

Held og lykke med sagen.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hvem står for vedligehold af isolering i taglejligheds skunk – andelshaver eller andelsforening?

Hej,

Tak for din henvendelse. Almindeligvis skildres mellem indvendig (andelshaverens ansvar) og udvendig (foreningens ansvar) vedligholdelse. Isolering udenfor væggene bliver derfor andelsboligforeningens ansvar at vedligeholde, ligesom sagen fra artiklen med A/B Thomas Laubs Gade 25-29. Jeg vil derfor anbefale, at du undersøger vedtægterne i din foreningen, og hvordan vedligeholdelsesansvaret beskrives der. Du kan ligeledes forhøre dig hos bestyrelsen eller foreningens administrator, hvis du fortsat er i tvivl.

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej!
Må en bestyrelse beslutte, samt udføre/ændre en indkørsel hos en andelshaver uden dennes vidende. På en generalforsamling var det besluttet, at vejen (fællesvejen) skulle have ny belægning. Men på intet tidspunkt er/bliver der nævnt noget om, at der så skal ændres på en enkelt andelshavers grund. Andelshaveren opdager (pludseligt efter sengeliggende sygdom) at andelshaverens grund/indkørsel er ændret og nu pludselig står med stor stigning, og ikke plan, som den altid har været siden andelshaver købte rækkehuset/andelsboligen i år 2001. Andelshaveren fik i den forbindelse selv et anlægsgartner firma til at lægge fliser på den i forvejen “flade”/”plane” indkørsel. Som indkørslen står nu, kan den ikke bruges til normalt brug, da intet kan stå plant der. Det er en meget stor stigning, der er lavet, og andelshaver har nu kun indkørslen ved sin carport. Det vil sige, at den ekstra parkeringsplads, så husstanden kan have 2 biler stående ved boligen ikke længere eksisterer! Grunden til at de har ændret inde på andelshavers grund er, at de nu har hævet vejen. Ingen andre andelshavere har været udsat for dette. Jeg mener ikke det burde være lovligt og samtidigt mener jeg, at der er sket en væsentlig forringelse af værdien af andelsboligen med grund, da der ikke længere er plads til 2 biler – uanset om det måtte være 2 biler i husstanden, gæster eller evt trailer/campingvogn, som alle andre i foreningen har plads til. Kan det være rigtigt, at en bestyrelse må gøre dette og i dette tilfælde helt uden andelsbolighaver var inddraget på nogen måde?! Håber på hurtigt svar. På forhånd tak!
Mvh en grædefærdig andelshaver

Hej,

Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå, at det er en frustrerende og ærgelig situation for andelshaveren. Det bør fremgå af foreningens vedtægter, hvor grænsen for bestyrelsens beslutningsdygtighed uden om generalforsamlingen går. Almindeligvis er det gældende at: “(..) hvis det er et projekt, hvor foreningens medlemmer kan forventes at have forskellige holdninger til løsningen, skal bestyrelsen forelægge spørgsmålet for generalforsamlingen inden”. Det kan du læse mere om i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/bestyrelsens-beslutninger/.

Jeg vil anbefale, at du tager kontakt til foreningens administrator eller en boligadvokat. De vil kunne hjælpe dig videre i forhold til det juridiske spørgsmål.

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej
Vi har i andelsforeningen fået lagt nyt tag og i den forbindelse blev der forsøgt indbrud i min lejlighed, via stilladset, gennem altandøren. Glasset i døren splintredes og den udvendige ramme blev ødelagt.
Sagen er meldt til foreningens forsikringen, men skal jeg selv eller skal foreningen betale selvrisikoen?
På forhånd tak.
Med venlig hilsen,
Mie

Hej Mie

Tak for din henvendelse. Da dit spørgsmål er forsikringsteknisk vil jeg anbefale, at du henvender dig til dit forsikringsselskab med dette. I forhold til normal vedligeholdelse er det almindeligvis foreningen, som er forpligtet til at udbedre den udvendige del af vinduet, men det afhænger af, hvad der er bestemt i jeres vedtægter. Måske I har nedskrevet andre retningslinjer ved indbrud?

Jeg håber, at forskringselskabet kan hjælpe dig godt videre.

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarVagner Nyebølle

Hej.
Vi er en andelsboligforening på 10 rækkehuse.
Vores vedtægter er ABF standardvedtægter.
En andelshaver har konstateret råd i sin hoveddør der vender mod tilhørende have.
Hvem mener i der skal betale evt. udskiftning af hoveddør for 1 andelshaver?
Hvis foreningen vil have skiftet alle hoveddøre i foreningen er det klart at foreningen betaler.
Med venlig hilsen
Vagner Nyebølle

Hej Vagner

Tak for din henvendelse. Vedligeholdelsesansvaret i andelsboligforeninger kan være en svær grænse at gennemskue, så jeg kan godt forstå jeres tvivl. Ifølge ABF’s standardvedtægter skildres der mellem de udvendige og indvendige dele af døren. Det er foreningens pligt at vedligeholde den udvendige del af døren, som det står: “Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse end nævnt i stk. 1-4, herunder udskiftning af (…) hele vinduer samt hele døre, der fører ud af andelsboligen.” (§9 stk. 5). Omvendt er det andelshaveren pligt at vedligeholde den indvendige del af døren (§9 stk. 1).

Det er altså foreningen ansvar, at vedligeholde den udvendige del af døre og vinduer hos den enkelte andelshaver. Brug denne skildring til at vurdere jeres sag og forhør jer eventuelt hos foreningens administrator, hvis I fortsat er i tvivl.

God dag.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej
Jeg har 1/7 købt en andelsbolig. Den har siden 1966 været en lejebolig, men da lejer flyttede, skulle den laves om til andel. Den skulle totalt renoveres (på min regning), da der ikke var lavet noget siden den tidligere lejer flyttede ind i 1966.
Der var flere vandskadet på gulvene, som er blevet skiftet. Jeg er blevet gjort opmærksom på, at jeg skal holde øje med radiatorerne, da gulvmanden mistænker at det er dem der er skyld i skaderne. Da jeg overtog lejligheden, var der lukket for varmen, og jeg har derfor ikke kunne tjekke op det. Efter der er blevet åbnet, drypper diverse radiatorer, og andelsforeningen mener, at det er mig selv der skal stå for reparation og udskiftning. Kan det virkelig være rigtigt? Der står i vedtægterne at der er andelshaveren der står for det, men gælder det også i denne situation. Jeg tænker de muligvis har kendt til problemet allerede ved den tidligere beboer.
Jeg håber i kan hjælpe, da jeg synes det virker uretfærdigt.
Mvh Nanna

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Nanna,
Tak for din henvendelse. Det lyder som en ærgerlig situation, du er havnet i.
Hvis det står sådan i jeres vedtægter, så lyder det desværre som om, at du selv står for at betale for denne udbedring.
Jeg kender ikke til at reglerne er anderledes, når andelsboligen tidligere har været lejebolig. Du kan undersøge om der er tale om en “skjult mangel” – altså en fejl, der ikke var mulig for dig at konstatere, da du flyttede ind i boligen. Jeg vil eventuelt foreslå dig at få bistand fra en advokat eller måske foreningens administrator i den forbindelse.
/Maria – Andelsportal.dk

Vi har opdaget en revne i vores terassogulv i badeværelset og vil høre om renovering/udskiftning af gulv skal ske for vores regning eller andelsforeningen – evt. om der er en forsikring, der dækker sådan en skade. Det er en ældre bindingsværksejendom hvor revner i vægge jævnligt ses, og særligt efter installation af nyt ventilationssystem for et par år siden.

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Anna,
Tak for din henvendelse. Jeg vil anbefale dig at se efter i jeres vedtægter for at få specificeret, hvad der står om vedligeholdelse. Hovedreglen er, at andelshaveren er ansvarlig for de elementer, der er placeret indenfor de indvendige vægge. Med undtagelse for vedligeholdelse af centralvarmeanlæg, fælles forsynings- og afløbsledninger er andelshaveren altså forpligtet til at vedligeholde alt det, der er inde i lejligheden. Det er desværre de færreste andelsboligforeninger, der har penge til at betale for indvendige skader i andelsboligerne.
/Maria – Andelsportal.dk

Hej Nynne.
Vi ønsker at opdele et stort rum i vores andelslejlighed. Vi ønsker at opsætte en tynd gipsvæg, der er et fint skel hvor væggen vil stå.
Nyttig info: Foreningens formand/ bestyrelsesmedlemmer klager ofte over støj fra vores 2 børn (1 og 3 år gl).
Nu stiller bestyrelsen krav om at vi skal lydisolere og sænke loftet i det omtalte rum samt nedrive væggen ved et eventuelt fremtidigt salg. Kan bestyrelsen stille krav om loftssænkning/lydisolering samt at vi skal fjerne væggen igen ved salg?

På forhånd tak for dit svar.

Mvh Ane.

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Ane,
Tak for din henvendelse.
Ifølge normalvedtægten for private andelsboligforeninger er du som andelshaver berettiget til at foretage forandringer inde i boligen. Ombygningen skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 3 uger, inden du går i gang – Bestyrelsen kan gøre indsigelse inden 3 uger efter din anmeldelse, og i så fald skal du udskyde projektet, indtil der er enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at bestyrelsens indsigelse er uberettiget. Se her: https://erhvervsstyrelsen.dk/sites/default/files/normalvedtaegter.pdf
Jeg må dog indrømme at jeg aldrig har hørt om krav til lydisolering i forbindelse med opsætning af skillevæg – jeg vil derfor foreslå dig at tage en dialog med bestyrelsen for at høre om det er en procedure, som alle i boligforeningen skal efterleve i forbindelse med ombygning. Se også efter, hvad der er nedfældet i jeres vedtægter og hvad, der står om ombygning. Måske I kan finde en løsning, hvis I tager en konstruktiv dialog om emnet.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk

AvatarChristina

Hej
I forbindelse med renoveringen af vores lejlighed besluttede vi os for at lægge et nyt planke gulv da det gamle var i dårlig stand.
Under det gamle gulv kunne vi konstatere at vores etageadskillelse var i ringe stand, lerindskud var sunket sammen og der var en smule fugt i bjælkerne nær ydermuren.
Nu er vores spørgsmål så; hvem skal stå for at renovere denne etageadskillelse..??
Udover det problem har vi også et andet og det er vores gamle originale vinduer, de er også i så ringe stand udvendig at kitten falder af.
De er ikke blevet renoveret i over 20 år.
Hvem skal renovere dem udvendigt..??
Med venlig hilsen
Christina Møller

Hej Christina

Tak for din henvendelse. Vedligeholdelsespligten kommer an på, hvor specifikke jeres boligforenings vedtægter er, men i langt de fleste andelsboligforeninger er det foreningen, som skal vedligeholde vinduerne udendørs. Etageadskillelser hører ligeledes under fællesområdet, hvilket betyder, at det også er foreningens ansvar at vedligeholde dem.

Jeg vil anbefale, at du kigger nærmere ind i, hvad der er bestemt i jeres vedtægter og tager en dialog med bestyrelsen på denne baggrund.

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarStephanie

Jeg har de sidste par måneder haft problemer med meget lavt vandtryk samt intet varmt vand i min andelsbolig. Dette pointerede jeg overfor bestyrelsen men der er ikke gjort nogle initiativer for at udbedre dette. På samme tid har en del af de andre andelshavere haft løbene toiletter samt meget højt vandtryk hvilket betyder at foreningens vandregning er steget med 100 %. I og med at vandet i min lejlighed ikke har fungerer optimalt som følge af gamle slidte vandrør i foreningen mener jeg selvfølgelig ikke at jeg skal have en ekstra regning for andre lejligheders ekstra forbrug, men foreningen holder på at alle skal hæfte. Hvad er reglerne omkring dette? Kan de med rette opkræve ekstra penge fra lejligheder der ikke fungerer optimalt på baggrund af slitage på rør der er foreningens pligt at vedligeholde?
Håber i kan hjælpe
Vh.

Hej Stephanie

Tak for din henvendelse. Om vandregningen skal betales individuelt eller fælles er bestemt af foreningens vedtægter. Det er nemlig op til den enkelte andelsboligforening at bestemme, hvordan vandregningen skal betales. Derfor kan du godt blive opkrævet en ekstra udgift, hvis I hæfter fælles i din forening. Det er som tommelfingerregel foreningens ansvar at vedligeholde de lodrette vandrør, og det er derfor bestyrelsen i din forening, som du skal gå i dialog med, hvis der er noget galt med dem. Du har selvfølgelig krav på, at vandet i din bolig fungerer optimalt.

Ekstra om individuelle vandmålere:
Den 1. januar 2017 kom et nyt krav om, at alle andelsboligforeninger skulle have installeret en individuel varmtvandsmåler. Nogle foreninger kunne dog fritages for denne installation, hvis det ikke var teknisk muligt eller omkostningseffektivt. Jeg går ud fra, at dette har været tilfældet i din forening.
Du kan læse mere her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/varmtvandsmaalere/

Jeg håber, at det var til en hjælp.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarKim Nørskov

Hej,

I vores andelsboligforenings vedtægter står:
Ҥ 9.
Ting som det tilkommer andelshaveren selv at vedligeholde/udbedre:
9.1 Vandhaner, pakninger.
…..”

Vandrør m.m. nævnes ikke yderligere i vedtægterne.

Skal det så tolkes således, at det er foreningen, der betaler vedligeholdelse helt frem til og med balofix for tilslutning af vandhaner?

Mhv,
Kim

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Kim,
Mange tak for din henvendelse.
Jeg ved ikke helt, hvor specifikke jeres boligforenings vedtægter er, men i langt de fleste andelsboligforeninger plejer det at være sådan, at man skelner mellem vandrette rør og lodrette rør: De vandrette rør påhviler andelshaveren, mens de lodrette påhviler boligforeningen.
Jeg vil anbefale dig at spørge jeres bestyrelse om de kan fortælle, hvordan ansvarsfordelingen er i jeres fordeling.

bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk

AvatarNick Lautrup

Min kæreste solgte sidste år hendes andelslejlighed, hvor der efterfølgende blev konstateret skimmel i originalt lukket indbygget underskab under vinduet i soveværelset. Ydermuren er uisoleret og i skabet blot 1-stens mur med gammelt revnet puds. Radiatorerne i lejligheden er placeret i midten af lejligheden væk fra ydermuren. Alt dette er medvirkende til kuldebro, som giver skimmel. Sælger har på foreningens anbefaling fået lavet skimmelrapport, rengøring og fået forbedret muren for at minimere kommende skimmel, en regning på 17.000 kr. som det ønskes min kæreste betaler. Min kæreste har på intet tidspunkt godkendt at betale rapport eller forbedringer, men tilbudt at sørge for rengøring af skabet med disinficerende. Mine spørgsmål er:
1) hvem har vedligeholdelsespligten, jeg mener der er tale om ydermur, til trods for at det er på den indvendige side af muren, der er skimmel?
2) kan man som sælger pålægges at betale for rapport og forbedringer, uden at have godkendt dette, jeg mener kun der kan blive tale om rengøring af skabet?
3) kan skimmel defineres som skade, når det er skimmel på mur og murværk, der kan vaskes af?
På forhånd tak, vh. Nick.

Hej Nick

Tak for din henvendelse. I disse sager er vedligeholdelsesspørgsmålet ofte svært at placere. Som udgangspunkt er indvendige skader, som skimmelsvamp, andelshaverens ansvar at udbedre. Hvis der står i salgsrapporten, at skimmelsvampen skal udbedres af sælger inden overdragelse til din kæreste, så er det sælgers ansvar at udbedre – og ikke din kærestes. I må nærlæse, hvad rapporten siger. Ofte vil der stå, at sælger skal udbedre skaden og hvis ikke, så får din kæreste et nedslag i prisen, så hun selv kan udbrede skaden.

Jeg vil anbefale, at I tager kontakt til bestyrelsen, da de kan guide jer direkte til, hvad reglerne er på området i netop denne forening.

Bedste hilser
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarMartin Bresciani

Hej Nynne og Marie,

Min underbo har konstateret at der er vand i loftet i hendes badeværelse og fremsendt et billede af løberust på hendes faldstamme helt oppe ved loftet. Dette meldte jeg med det samme videre til andelsforeningen da jeg var af den overbevisning at der var tale om tæring på faldstammen. Badet har ikke været i brug siden…

Efterfølgende har Andelsforeningens VVS’er været ude og kigge på loftet og konstateret at der er også er fugtpletter i resten af loftet. Han har derfor været oppe og inspicere mit badeværelse og konstateret at skaden formentligt skyldes revner i mit terasso gulv som jeg ikke selv har opdaget.

Hverken bygningsforsikringen eller min egen forsikring vil dække skaden og andelsforeningen har givet mig besked om at det er mig der skal dække alle omkostninger til at brække gulvet op, udbedre fugtskaderne og lægge et nyt gulv.

Mit spørgsmål går på om min sag kan sidestilles med Erik Matthiesen eksempel vedr. revner i gulvet forsaget af en tæret i-bjælke (hvis i bælken er tæret) da jeg har lidt svært ved at se hvordan jeg selv skulle have forsaget revnen i gulvet.

Bh,

Martin

Hej Martin

Tak for din henvendelse. Det lyder til at være en ærgelig situation, som du er havnet i. Da sager som din er af juridisk karakter vil jeg anbefale, at du kontakter en boligadvokat eller administrator angående dit spørgsmål. Du skal nemlig kunne bevise, at revnen skyldes, at det bærende I-jern begynder at ruste, hvilket kræver en fagmands vurdering.

Jeg håber, at du kommer godt videre med sagen.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej

Vi har i forbindelse med etablering af køkkenalrum fjernet en ikke bærende væg mellem gammelt køkken og soveværelse – med tilladelse fra bestyrelsen. Foreningens foretrukne VVSer var ude fordi vi skulle rykke håndvask – også med tilladelse, han gjorde os opmærksom på at han synes vi skulle fjerne den ene lille radiator der var ovenover vores køkkenvindue nu når vi allerede var i gang med arbejdet. Han sagde at de sagtens kunne fjerne den, og det ikke var noget problem da der kun er lovkrav om 1 radiator pr 25m2 eller tilsvarende 1 radiator pr værelse såfremt væreslet ikke overskrider 25m2.
Så vi fik den fjernet, og nu har jeg meldt det til bestyrelsen som siger vi ikke kunne fjerne radiatoren ligevel.
Jeg har svært ved at finde ud af denne 25m2-regel, og ville høre om i havde kendskab hertil?

Det er selvfølgelig vores fejl at vi ikke fik ansøgt om det, og det forekommer tydeligt af vedtægterne at man ikke må fjerne installationer.
Vi bor øverst op, og det var også derfor det nemt kunde lade sig gøre.

Jeg vil gerne vide hvad lovkrav der er omkring radiatorer, og henvise til disse i min ansøgning om at beholde mit nye køkken som det er.

mvh H

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Henron,
Tak for din henvendelse. Jeg kender desværre ikke til denne 25m2-regel – hermed ikke sagt, at den ikke eksisterer. Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til den VVS’er, som har fjernet radiatoren og hjulpet jer med reglen.
Jeg håber, at I finder en god løsning.
/Maria – Andelsportal.dk

AvatarToni Hugsted

Hej

I forbindelse med at vi i vores ejendom har fået installeret nye vand målere, er der sket skade på min køkken bordplade som gør at vand har trukket ind i træ bord pladen. Skaden er sket lige ved vasken, hvilket gør det umuligt dæmme op for. Vores varmemester har efterfølgende rerareret på det (har givet den en fuge), men man kan se at det er gået i stykker, en stor flig er slået løs, og flot ser det ikke ud. Jeg har så haft kontaktet Administrationen, som har fået at vide fra bestyrelsen at de ikke vil gøre mere ved sagen, da varmemesteren mener at det er en gammel skade, og altså ikke påført af foreningens håndværkere.

Hvad kan jeg gøre her?

MVH
Toni

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Toni,
Mange tak for din henvendelse. Det virker som om, du er havnet i en rigtig uheldig situation. Det lyder til, at du bør gå i direkte dialog med jeres bestyrelse for at finde en løsning på problemstillingen.
/Maria – Andelsportal.dk

Hej
Jeg er i min andelsforenings vedligeholdelsesudvalg, og står bl.a. for håndværker kontakt. I forbindelse med en vandskade, hos overboen i et skjult rør, som andelsforeningens forsikringselskab har betalt for udbedringen af, skal en maler spartle og male badeværelset hos underboen. Bestyrelsen mener at beboeren, der er invalidepensionist, selv skal flytte vaskemaskinen, så maleren kan komme til. Kan bestyrelsen kræve det? Mvh Michael

Hej Michael

Tak for din henvendelse. Ansvaret for, hvem der skal afinstallerer vaskemaskinen kommer an på, hvad der står i foreningens vedtægter. Men som oftest er installationer i lejligheden, som vaskemaskine, tørretumbler og opvasker, den enkelte andelshavers ansvar. Hvis du er i tvivl vil jeg anbefale, at du tager kontakt til foreningens administrator med dit spørgsmål.

Med venlig hilsen
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej,
vi er kommet i et dilemma med vores Bestyrelse pga. en vandutæthed, formentlig i et afløb i etageadskillelsen ned til underboen, som er et erhvervslejemål for foreningen. Der er ikke konstant vand, så det er ikke et vandret vandrør der er sprunget. Selvom det ikke er fastslået hvorfra der kommer vand, mener Bestyrelsen at vi er ansvarlige for fx et skjult afløb i etageadskillelsen, og at det hører ind under “Indvendig vedligeholdelse” og at vi skal igangsætte en udbedring, hvilket vi ikke kan forstå ud fra nedenstående uddrag af vores vedtægter. Vi har allerede ved brug af VVS’er og optagning af fliser på badeværelset slået fast at vådrumsmembranen er intakt, vores væghængte toilet er ligeledes afmonteret og kontrolleret og fuger er udskiftet i selve badedelen. Ingen misvedligehold.

Vores vedtægter ligner ABFs standardvedtægter til forveksling:
“Al indvendig vedligeholdelse påhviler andelshaveren. Andelshaverens vedligeholdelsespligt omfatter også udskiftning af sanitære installationer, og f.eks. gulve og køkkenborde. Andelshaverens vedligeholdelsespligt omfatter også forringelser, som skyldes slid og ælde. Andelshaver har således overtaget foreningens forpligtelse til indvendig vedligeholdelse i enhver henseende.
Foreningen er forpligtet til vedligeholdelsen af fælles forsyningsledninger. Gælder lodrette faldstammer (dog faldstammer indtil selve toilettet), lodrette stigstrenge (ved radiatorer er det inkl. forgreninger indtil ballofix; hvis der ikke er ballofix på forgreningen er det indtil termostat) samt ejendommens vinduer, bortset fra indvendig maling. Udskiftning af radiatorer, ventiler og evt. udluftning er for andelshaverens egen regning, og skal udføres af en autoriseret fagmand.”

Kan I se at vi kan gøres ansvarlige for en udbedring, og hører det under “Indvendig vedligeholdelse”, når det er et skjult rør i etageadskillelsen? Vores Bestyrelse vil sågar starte et forløb med udarbejdelse af et Skønstema til 80-100.000 kr. for at placere ansvar; men foreslår indledningsvis en Byggeteknisk Rådgiver til 5-10.000 kr. for at fastslå årsag, som de vil have at skal betale 50% af.

Kan I venligst hjælpe / kommentere?

Hej Nicolai

Tak for din henvendelse. Det lyder til at være en rigtig ærgerlig sag, som I er endt i. Som udgangspunkt (jf. standardvedtægter) har andelsboligforeningen ansvaret for etageadskillelser, som du også mener det. Det vil derfor være foreningens ansvar i pågældende sag. Jeg vil anbefale, at I kontakter foreningens administrator eller en anden rådgiver, hvis der fortsat er uenighed om vedligeholdelsespligten.

I artiklen nævnes en sag, som endte for Landsretten, hvor andelsboligforeningen blev stillet til ansvar for isolering i etageadskillelsen. Selvfølgelig er hver sag individuel, men måske dette kan støtte op om dit argument.

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej

Jeg skriver for at få afklaring om hvem der har ansvaret for vandrette skjulte ventilationsrør og rensning af samme? Jeg ved vi selv er ansvarlige for vandrette vandrør, men gælder det samme for ventilationsrør der er skjult over loft? Jeg har tidligere selv måtte påtage mig udgifter for ulovlige afløbs installationer udført af tidligere ejer der også var skjult og ikke mulige at se ved overtagelse af lejligheden, gør det sig også gældende i denne situation?

Mvh kasper

Hej Kasper

Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå din tvivl. Jeg vil anbefale, at du tager kontakt til din bestyrelse, da vedligeholdelsespligten er bestemt i vedtægterne og derfor kan variere fra forening til forening. Hvis rørene er placeret i en eventuelt etageadskillelse vil det være foreningens ansvar, men det kommer an på, hvorvidt loftet er defineret som indvendige eller udvendige bolig. Hvis de er en del af den udvendige bolig er det foreningens pligt.

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej
Jeg er ved at sælge min andelsbolig. I vedtægterne står der at al vedligehold også slid er pålagt andelshaver. Der forefindes ingen vedligeholdelsesplaner og generalforsamling har ikke pålagt nogen/noget i forhold til vedligeholdelse. Der har været vurderingsmand som har noteret i vurderingsrapporten at varmebeholderens levetid er udløbet, uden at sætte beløb på. Formanden mener nu at jeg skal betale for en ny. Kan han det eller kan det stå som alle andre mangler/forbedring på vurderingsskemaet

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Lykke,
Tak for din henvendelse.
Det lyder mærkeligt. Jeg vil eventuelt anbefale dig at kontakte vurderingsmanden for at høre, hvorfor der ikke er noteret noget beløb på den pågældende varmebeholder. Er det fordi, at den tæller som “hårde hvidevarer”, der ofte er med som løsøre eller? Du kan blive meget klogere på reglerne for mangler her: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/

/Maria – Andelsportal.dk

Hej.

Jeg har lige købt en andelsbolig og har ved overtagelse konstateret, at der er råd i gulvet flere steder i lejligheden. Jeg har gjort sælger opmærksom på dette, men har fået beskeden om, at et af de udsatte områder, var de godt klar over (var ikke påtalt i overdragelsesaftalen ej mulighed for at besigtige før overtagelse af lejligheden), men at det var der også da de købt lejligheden.

Hvordan skal jeg forholde mig til ovenstående?

På forhånd tak.

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Anette,
Mange tak for din henvendelse. Jeg kan ikke helt læse af din kommentar om der er foretaget noget tjek af lejligheden i forbindelse med overdragelsen. Er det bestyrelsen, der har godkendt salget eller? I hvertfald vil jeg anbefale dig at kontakte dem hurtigst muligt.
Når du opdager fejl, som ikke fremgik af overdragelsen skal du reklamere inden 14 dage. Man skal selvfølgelig rette henvendelse til sælgeren, men det er vigtigt, at man også informerer bestyrelsen og administratoren i foreningen. På den måde sikrer man sig, at alle er bevidste om reklamationen og pengene bliver tilbageholdt indtil fejlene er udbedret. Du kan læse mere her: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/
/ Maria – Andelsportal.dk

Hej,

Et sted står der “En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.”
Betyder det at i en 80 år gammel lejlighed, hvor gulvet langsomt, men løbende forringes af slid og ælde, vil en enkelt uheldig andelshaver på et tidspunkt skulle betale for et nyt gulv selvom han ikke selv har slidt på det i 80 år, men måske kun 10 år? Hvem og hvordan vurderes det at et gulv ikke længere fungerer og skal udskiftes? Hvis man selv udskifter gulvet inden salg, kan det så afskrives som en forbedring? mvh

Hej Annika,

Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå, at du er i tvivl om, hvorvidt dit nævnte tilfælde hører ind under vedligehold eller kan ses som en mangel, da det kan være svært at skelne. Almindeligvis vil selve gulvbehandlingen og afslibning høre under almindelig vedligehold, hvilket betyder, at det hverken kan noteres som en mangel eller en forbedring ved salg.

Vælger du derimod at udskifte gulvet i din andelsbolig vil det blive noteret som en forbedring, som vil blive lagt oveni andelsprisen ved salg. Det bør stå i vedtægterne, hvilken afskrivningskurve I følger, så derfor bør du spørge bestyrelsen om den konkrete afskrivningstabel i din forening. Men typisk vil nyt gulv afskrives over 30 år. Se afskrivningstabellen her: https://www.andelsportal.dk/guides/afskrivning-andelsboliger/#1440491763291-83de5f77-b369

Håber det var svar på dit spørgsmål.
God fredag!
/Nynne – Andelsportal.dk

Der står, at Andelsboligforeningen har ansvar for:

Udvendig vedligeholdelse
Udvendige sider af altanen
Etageadskillelser
Håndtaget på ydersiden af døren
Lodrette stigstrenge/rør
LÅSEN I DØREN

Men så står der også i standardvedtægterne, at andelshaver har ansvaret for: “indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og lukkemekanismer på døre og vinduer.”

Så hvem har ansvaret for låsen i døren? (i dette tilfælde en altandør).

Hej Rasmus,

Tak for din henvendelse. Jeg har ikke det endegyldige svar, da det kan variere fra forening til forening, men du har ret i, at der i standardvedtægterne står, at det er andelshaverens pligt at vedligeholde indvendige låsemekanismer. Her vil jeg tro, at låsen til en altandør også skal vedligeholdes af andelshaveren selv. Jeg vil dog anbefale, at du tager kontakt til bestyrelsen i din forening, da spørgsmålet om, hvorvidt altaner er foreningens eller andelshaverens ansvar kommer an på foreningens definition af altaner, som enten udvendig eller indvendig vedligehold.

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej,
Min andelsboligf. skriver ud, da den ønsker at få skiftet hoveddøre på trappen. De skriver, at det er mit valg, om jeg ønsker at skifte. Jeg vælger at beholde den oprindelige dør men totalrenovere den. De andre får nye fører, der ligner den originale, men i en kedelig kvalitet. Men nu skriver bestyrelsen, at de nu vil have, at jeg køber sen nye dør til kr 15.000,- Kan bestyrelsen pålægge mig at betale for (endnu) en ny dør, efter at de i første omgang skrev, at det “selvfølgelig er dit valg”?
Mvh KL

Hej Kristina,

Tak for din henvendelse. Når foreningen beslutter at få udskiftet alle hoveddøre, er andelshaveren (dig) som udgangspunkt stadig forpligtet til at betale til dette via boligafgiften, som alle andre. Du skal altså have en særskilt tilladelse fra bestyrelsen, hvis du ikke skal købe den nye dør.

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarFatiha dohouch

Hej.
Jeg havde et af mine vinduer stående på klem, et af dem som kan stå i spænd. Mit vindue blæser op og kan efterfølgende ikke lukkes helt, jeg kunne sætte den på den øverste krog, men ikke nederst hvor vinduet gabte, der var røget et lille stk plast af et sted fra. Vinduerne er ikke mere end et par år gamle. Administrator mener at jeg selv skal hæfte for det, da jeg bare kunne lade være med at have vinduet på klem i blæsevejr. Det mener jeg ikke kan være rigtigt, da jeg mener at vinduerne ikke har stået i godt spænd, siden det ikke kunne klare et vindpust. Kan det være rigtigt man skal være bekymret for at åbne sine vinduer. Jeg føler mig krænket på min retsfølelse. Håber du kan give mig et svar.
Mvh Fatiha

Hej Fatiha,

Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå, at du er fortvivlet i forhold til, hvem der har ansvaret, når sådan en hændelse sker. Jeg har ikke det endegyldige svar, men i standardvedtægterne står, at det er andelshaverens pligt at vedligeholde den indvendige del af vinduet samt låsemekanismen. Måske det er dette, som administratoren også henviser til? Dette står i paragraf 9 stk. 1: Vedligeholdelsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til andelsboligen, såsom udskiftning af gulve, køkkenborde, el- og vandmålere, HPFI-relæ, ruder, indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og lukkemekanismer på døre og vinduer. Du kan læse mere om reglerne her: http://www.abf-rep.dk/media/200946/standardvedt_gt_2014__oktober_2014.pdf

Jeg håber, at I finder en løsning.
/Nynne – Andelsportal.dk

Jeg har med stor interesse læst om ansvarsfordelingen ovenstående. Hvordan forholder det sig, hvis regelsættet ser ud som nedenstående:
Vedtægt:
Foreningen forestår vedligeholdelse af de arealer, som ikke er knyttet til den enkelte andelsbolig samt fælles forsynings- og afløbsledninger frem til den enkelte andelsboligs udeareals naturlige afgrænsning.
Andelshaver har pligt til at foretage den totale vedligeholdelse af andelsboligen med tilknyttet udeareal, herunder reparationer og udskiftninger, som er påkrævet på grund af slid og ælde, samt vedligeholdelse og udskiftning af køleskab, fryser og vaskemaskine ligesom andelshaver skal sørge for, at det til boligen knyttet haveareal opfylder bestemmelserne i foreningens husorden.
Husorden:
Andelshaver har pligt til, at holde sin have og øvrige til boligen knyttet område herunder:
Regelmæssig græsslåning og deponering af afklip samt fjernelse af ukrudt.
Hækken skal klippes mindst 2 gange årligt første gang lige før eller lige efter Sankt Hans og anden gang sidst på efteråret.
Hækken skal klippes på egen side og halvdelen af toppen. Forefindes ikke nabo, eller er naboen fællesområde, er man forpligtet til at klippe hækken på begge sider og hele toppen.

Viser 0 af 207 kommentarer