andelsboligbestyrelseansvarkonflikervedligeholdelse

Andelshaver vs. Andelsboligforening: Hvem har ansvaret?

Hvem hæfter, hvis en renovering går galt? Og hvem skal stå for vedligeholdelsen af døre, vinduer og altaner? Dette er spørgsmål som advokat Erik Matthiesen ofte møder i sit arbejde med andelsboligforeninger. Vi guider dig igennem gråzonen for ansvarsdelingen mellem andelshaver og forening.

Hvornår er noget den enkelte andelshavers ansvar og hvornår er det andelsboligforeningens ansvar? Almindeligvis er regler om, hvem der bærer ansvaret i en andelsboligforening reguleret i foreningens vedtægter – men i flere tilfælde er, der stadig tvivl om, hvem der egentligt har ansvaret. Tvivlssituationer som disse har Advokat Erik Matthiesen fra Advodan mange års erfaring med, og her deler han ud af sine gode råd på området.

Andelshaveren har ansvar for:

  • Indvendig vedligeholdelse
  • Indvendige sider af altanen
  • Håndtaget på indersiden af døren
  • Vandrette vandrør
  • Toilet

Andelsboligforeningen har ansvar for:

  • Udvendig vedligeholdelse
  • Udvendige sider af altanen
  • Etageadskillelser
  • Håndtaget på ydersiden af døren
  • Lodrette stigstrenge/rør

Ansvaret for vedligeholdelse

I den daglige drift af en andelsboligforening kan der opstå usikkerhed om, hvornår pligten for vedligeholdelse er hos den enkelte andelshaver eller hos andelsboligforeningen. Dette kan føre til interne konflikter, som ender hos en administrator eller hos en advokat, som Erik Matthiesen.

”Ødelægger man noget på fællesejendommen hæfter man selvfølgelig selv for det. Der, hvor vi møder problemer er set i forhold til, hvem der skal vedligeholde hvilke dele af ejendommen. Altså spørgsmålet om, hvor grænsen mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse går,” fortæller Erik Matthiesen.

Her er hovedreglen at andelshaveren er ansvarlig for de elementer, der er placeret indenfor de indvendige vægge. Med undtagelse for vedligeholdelse af centralvarmeanlæg, fælles forsynings- og afløbsledninger er andelshaveren altså forpligtet til at vedligeholde alt det, der er inde i lejligheden.

Modsat har andelsboligforeningen pligten til udvendig vedligeholdelse af eksempelvis vinduer og døre. Dette betyder også at en andelshaver ikke selv kan bestemme, hvilken type hoveddør lejligheden skal have.


Andelshaverens vedligeholdelsespligt:
En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings og afløbsledninger og bortset fra udskiftning af hoved og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.

ABF Standardvedtægter, Paragraf 9 stykke 9.1

Husk at søg tilladelse inden du udskifter hoveddøren

Og udskiftning af hoveddør er en problematik, som advokat Erik Matthiesen ofte møder.

”Der, hvor vi typisk har haft problemstillingen er i de lejligheder, hvor folk har 70’er døre ud mod opgangen, som de gerne vil udskifte. Eller i de tilfælde, hvor andelshaverne gerne vil udskifte deres hoveddør til en mere tyveri- og brandsikret model eller en mere støjdæmpende dør,” forklarer Erik Matthiesen.

Et skift som andelshaverne ikke må foretage uden godkendelse fra andelsboligforeningen. Dette skyldes at hoved- og bagdørene vender ud mod fællesarealet og dermed befinder sig på det man kalder ’fællesejendommen’. For ifølge reglerne må andelshaveren ikke råde på fællesejendommen uden tilladelse fra bestyrelsen.

Får andelshaveren tilladelse til et dørudskift skal andelshaveren være opmærksom på, at udskiftningen vil ske på egen regning. Og skulle foreningen senere hen vælge at få udskiftet alle hoveddøre, er andelshaveren stadig forpligtet til at betale til dette via boligafgiften, som alle andre. Giver bestyrelsen tilladelse til et særskilt dørudskift anbefaler Erik Matthiesen, at bestyrelsen tænker på, hvilke farver og design, der gives tilladelse til. På den måde sikre bestyrelsen at andelshaveren ikke får etableret en dør, der slet ikke passer til ejendommen.

Når badeværelsesgulvet slår revner

I mange ældre andelsboliger er der typisk lagt terrazzogulv på badeværelset, som med tiden godt kan begynde at revne. Dette skyldes som oftest at gulvets bærende I-jern begynder at ruste. Da gulvet befinder sig inde i lejligheden kan, der i disse sager opstå uenighed om, hvem der skal betale for reparationen.

”Da I-jernet er placeret i etageadskillelsen i selve betonen, hører det til fællesområdet udenfor boligens afgrænsende vægge, og dermed er det foreningens ansvar,” fortæller Erik Matthiesen og fortsætter:

”Hvis skaden i badeværelsesgulvet derimod skyldes at andelshaveren ikke har tilset og vedligeholdt sine overflader kan andelshaveren godt stilles til ansvar overfor andelsboligforeningen”.

Hvem skal reparere altanen?

Når andelshaveren har ansvar for de indvendige dele og foreningen har ansvar for de udvendige dele – hvad så med altaner?


 » I ABF-standardvedtægterne fremgår det at andelshaveren skal vedligeholde de indvendige sider af altanen. Andelshaveren bærer derfor ikke ansvaret for de bærende dele og skal dermed ikke vedligeholde den udvendig side af altanerne, «
 
Erik Matthiesen

Man skal dog altid huske at tjekke vedtægterne i sin andelsboligforening. Nævnes altaner ikke som ’særejendom’ er det andelsboligforeningens ansvar at vedligeholde de bærende dele.

Spar penge på vandudgiften – gør toiletter til fællesejendom

I de fleste foreningsvedtægter hører toiletter under andelshaverens forpligtigelse, men dette kan i visse tilfælde koste andelsboligforeningen dyrt. For afregnes det kolde vand ikke efter individuelle målere, har andelsboligforeningen ikke kontrol over vandudgiften på samme måde, som hvis foreningen selv har ansvaret for toiletterne.

”I de tilfælde, hvor det kolde vand ikke afregnes efter individuelle målere bør andelsboligforeningen fortage vedtægtsændringer, således at toiletterne bliver fællesejendom. For derigennem at sikre, at foreningen, som afholder vandudgiften kan sørge for montering af lavtskylstoiletter,” fortæller Erik Matthiesen.

A/B Thomas Laubs Gade 25-29 i Landsretten

En konkret sag, der sætter spørgsmålet om ansvaret i andelsboligforeninger på spidsen er sagen om Andelsboligforeningen Thomas Laubs Gade 25-29 i København. Her havde en andelshaver fået tilladelse af foreningen til at inddrage og indrette loftrummet, som en del af lejligheden. Da lejligheden skulle sælges opdagede den nye køber, at udvidelsen ikke var helt lovlig. Ifølge syns- og skønserklæringen bestod manglerne af; isoleringen i manglende eller ukorrekt opsatte membraner på ydervægge i ejendommen, skillevægge til lejligheden og etageadskillelsen over lejlighed.

Derfor stævnede den nye køber den tidligere andelshaver, som havde udført arbejdet. Sagen endte i Landsretten, som fastslog at det ikke var andelshaveren, men andelsboligforeningen, der bar ansvaret for denne fejl.

”Dette er en god sag, da den viser konsekvensen af sondringen mellem andelshavers ansvar og foreningens ansvar. Da fejlen omhandlede isolering udenfor væggene blev det andelsboligforeningens ansvar – til trods for at foreningen ikke havde været en del af projektet. Foreningen stod pludseligt til ansvar selvom det var andelshaveren, som havde lavet et forkert stykke arbejde,” fortæller Erik Matthiesen, som understreger at alt indvendigt arbejde normalt er den fraflyttende andelsejers ansvar.

Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Kommentarer

Jeg har med stor interesse læst om ansvarsfordelingen ovenstående. Hvordan forholder det sig, hvis regelsættet ser ud som nedenstående:
Vedtægt:
Foreningen forestår vedligeholdelse af de arealer, som ikke er knyttet til den enkelte andelsbolig samt fælles forsynings- og afløbsledninger frem til den enkelte andelsboligs udeareals naturlige afgrænsning.
Andelshaver har pligt til at foretage den totale vedligeholdelse af andelsboligen med tilknyttet udeareal, herunder reparationer og udskiftninger, som er påkrævet på grund af slid og ælde, samt vedligeholdelse og udskiftning af køleskab, fryser og vaskemaskine ligesom andelshaver skal sørge for, at det til boligen knyttet haveareal opfylder bestemmelserne i foreningens husorden.
Husorden:
Andelshaver har pligt til, at holde sin have og øvrige til boligen knyttet område herunder:
Regelmæssig græsslåning og deponering af afklip samt fjernelse af ukrudt.
Hækken skal klippes mindst 2 gange årligt første gang lige før eller lige efter Sankt Hans og anden gang sidst på efteråret.
Hækken skal klippes på egen side og halvdelen af toppen. Forefindes ikke nabo, eller er naboen fællesområde, er man forpligtet til at klippe hækken på begge sider og hele toppen.

skriv et svar
Arne Hansen - 11 måneder siden

Hej.
Jeg havde et af mine vinduer stående på klem, et af dem som kan stå i spænd. Mit vindue blæser op og kan efterfølgende ikke lukkes helt, jeg kunne sætte den på den øverste krog, men ikke nederst hvor vinduet gabte, der var røget et lille stk plast af et sted fra. Vinduerne er ikke mere end et par år gamle. Administrator mener at jeg selv skal hæfte for det, da jeg bare kunne lade være med at have vinduet på klem i blæsevejr. Det mener jeg ikke kan være rigtigt, da jeg mener at vinduerne ikke har stået i godt spænd, siden det ikke kunne klare et vindpust. Kan det være rigtigt man skal være bekymret for at åbne sine vinduer. Jeg føler mig krænket på min retsfølelse. Håber du kan give mig et svar.
Mvh Fatiha

skriv et svar
Fatiha dohouch - 9 måneder siden

    Hej Fatiha,

    Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå, at du er fortvivlet i forhold til, hvem der har ansvaret, når sådan en hændelse sker. Jeg har ikke det endegyldige svar, men i standardvedtægterne står, at det er andelshaverens pligt at vedligeholde den indvendige del af vinduet samt låsemekanismen. Måske det er dette, som administratoren også henviser til? Dette står i paragraf 9 stk. 1: Vedligeholdelsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til andelsboligen, såsom udskiftning af gulve, køkkenborde, el- og vandmålere, HPFI-relæ, ruder, indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og lukkemekanismer på døre og vinduer. Du kan læse mere om reglerne her: http://www.abf-rep.dk/media/200946/standardvedt_gt_2014__oktober_2014.pdf

    Jeg håber, at I finder en løsning.
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 9 måneder siden

Hej,
Min andelsboligf. skriver ud, da den ønsker at få skiftet hoveddøre på trappen. De skriver, at det er mit valg, om jeg ønsker at skifte. Jeg vælger at beholde den oprindelige dør men totalrenovere den. De andre får nye fører, der ligner den originale, men i en kedelig kvalitet. Men nu skriver bestyrelsen, at de nu vil have, at jeg køber sen nye dør til kr 15.000,- Kan bestyrelsen pålægge mig at betale for (endnu) en ny dør, efter at de i første omgang skrev, at det “selvfølgelig er dit valg”?
Mvh KL

skriv et svar
Kristina - 8 måneder siden

    Hej Kristina,

    Tak for din henvendelse. Når foreningen beslutter at få udskiftet alle hoveddøre, er andelshaveren (dig) som udgangspunkt stadig forpligtet til at betale til dette via boligafgiften, som alle andre. Du skal altså have en særskilt tilladelse fra bestyrelsen, hvis du ikke skal købe den nye dør.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 8 måneder siden

Der står, at Andelsboligforeningen har ansvar for:

Udvendig vedligeholdelse
Udvendige sider af altanen
Etageadskillelser
Håndtaget på ydersiden af døren
Lodrette stigstrenge/rør
LÅSEN I DØREN

Men så står der også i standardvedtægterne, at andelshaver har ansvaret for: “indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og lukkemekanismer på døre og vinduer.”

Så hvem har ansvaret for låsen i døren? (i dette tilfælde en altandør).

skriv et svar

    Hej Rasmus,

    Tak for din henvendelse. Jeg har ikke det endegyldige svar, da det kan variere fra forening til forening, men du har ret i, at der i standardvedtægterne står, at det er andelshaverens pligt at vedligeholde indvendige låsemekanismer. Her vil jeg tro, at låsen til en altandør også skal vedligeholdes af andelshaveren selv. Jeg vil dog anbefale, at du tager kontakt til bestyrelsen i din forening, da spørgsmålet om, hvorvidt altaner er foreningens eller andelshaverens ansvar kommer an på foreningens definition af altaner, som enten udvendig eller indvendig vedligehold.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 6 måneder siden

Hej,

Et sted står der “En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.”
Betyder det at i en 80 år gammel lejlighed, hvor gulvet langsomt, men løbende forringes af slid og ælde, vil en enkelt uheldig andelshaver på et tidspunkt skulle betale for et nyt gulv selvom han ikke selv har slidt på det i 80 år, men måske kun 10 år? Hvem og hvordan vurderes det at et gulv ikke længere fungerer og skal udskiftes? Hvis man selv udskifter gulvet inden salg, kan det så afskrives som en forbedring? mvh

skriv et svar

    Hej Annika,

    Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå, at du er i tvivl om, hvorvidt dit nævnte tilfælde hører ind under vedligehold eller kan ses som en mangel, da det kan være svært at skelne. Almindeligvis vil selve gulvbehandlingen og afslibning høre under almindelig vedligehold, hvilket betyder, at det hverken kan noteres som en mangel eller en forbedring ved salg.

    Vælger du derimod at udskifte gulvet i din andelsbolig vil det blive noteret som en forbedring, som vil blive lagt oveni andelsprisen ved salg. Det bør stå i vedtægterne, hvilken afskrivningskurve I følger, så derfor bør du spørge bestyrelsen om den konkrete afskrivningstabel i din forening. Men typisk vil nyt gulv afskrives over 30 år. Se afskrivningstabellen her: https://www.andelsportal.dk/guides/afskrivning-andelsboliger/#1440491763291-83de5f77-b369

    Håber det var svar på dit spørgsmål.
    God fredag!
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 6 måneder siden

Hej.

Jeg har lige købt en andelsbolig og har ved overtagelse konstateret, at der er råd i gulvet flere steder i lejligheden. Jeg har gjort sælger opmærksom på dette, men har fået beskeden om, at et af de udsatte områder, var de godt klar over (var ikke påtalt i overdragelsesaftalen ej mulighed for at besigtige før overtagelse af lejligheden), men at det var der også da de købt lejligheden.

Hvordan skal jeg forholde mig til ovenstående?

På forhånd tak.

skriv et svar
Annette - 6 måneder siden

    Hej Anette,
    Mange tak for din henvendelse. Jeg kan ikke helt læse af din kommentar om der er foretaget noget tjek af lejligheden i forbindelse med overdragelsen. Er det bestyrelsen, der har godkendt salget eller? I hvertfald vil jeg anbefale dig at kontakte dem hurtigst muligt.
    Når du opdager fejl, som ikke fremgik af overdragelsen skal du reklamere inden 14 dage. Man skal selvfølgelig rette henvendelse til sælgeren, men det er vigtigt, at man også informerer bestyrelsen og administratoren i foreningen. På den måde sikrer man sig, at alle er bevidste om reklamationen og pengene bliver tilbageholdt indtil fejlene er udbedret. Du kan læse mere her: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/
    / Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 6 måneder siden

Hej
Jeg er ved at sælge min andelsbolig. I vedtægterne står der at al vedligehold også slid er pålagt andelshaver. Der forefindes ingen vedligeholdelsesplaner og generalforsamling har ikke pålagt nogen/noget i forhold til vedligeholdelse. Der har været vurderingsmand som har noteret i vurderingsrapporten at varmebeholderens levetid er udløbet, uden at sætte beløb på. Formanden mener nu at jeg skal betale for en ny. Kan han det eller kan det stå som alle andre mangler/forbedring på vurderingsskemaet

skriv et svar

    Hej Lykke,
    Tak for din henvendelse.
    Det lyder mærkeligt. Jeg vil eventuelt anbefale dig at kontakte vurderingsmanden for at høre, hvorfor der ikke er noteret noget beløb på den pågældende varmebeholder. Er det fordi, at den tæller som “hårde hvidevarer”, der ofte er med som løsøre eller? Du kan blive meget klogere på reglerne for mangler her: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/

    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 5 måneder siden

Hej

Jeg skriver for at få afklaring om hvem der har ansvaret for vandrette skjulte ventilationsrør og rensning af samme? Jeg ved vi selv er ansvarlige for vandrette vandrør, men gælder det samme for ventilationsrør der er skjult over loft? Jeg har tidligere selv måtte påtage mig udgifter for ulovlige afløbs installationer udført af tidligere ejer der også var skjult og ikke mulige at se ved overtagelse af lejligheden, gør det sig også gældende i denne situation?

Mvh kasper

skriv et svar

    Hej Kasper

    Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå din tvivl. Jeg vil anbefale, at du tager kontakt til din bestyrelse, da vedligeholdelsespligten er bestemt i vedtægterne og derfor kan variere fra forening til forening. Hvis rørene er placeret i en eventuelt etageadskillelse vil det være foreningens ansvar, men det kommer an på, hvorvidt loftet er defineret som indvendige eller udvendige bolig. Hvis de er en del af den udvendige bolig er det foreningens pligt.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 4 måneder siden

Hej,
vi er kommet i et dilemma med vores Bestyrelse pga. en vandutæthed, formentlig i et afløb i etageadskillelsen ned til underboen, som er et erhvervslejemål for foreningen. Der er ikke konstant vand, så det er ikke et vandret vandrør der er sprunget. Selvom det ikke er fastslået hvorfra der kommer vand, mener Bestyrelsen at vi er ansvarlige for fx et skjult afløb i etageadskillelsen, og at det hører ind under “Indvendig vedligeholdelse” og at vi skal igangsætte en udbedring, hvilket vi ikke kan forstå ud fra nedenstående uddrag af vores vedtægter. Vi har allerede ved brug af VVS’er og optagning af fliser på badeværelset slået fast at vådrumsmembranen er intakt, vores væghængte toilet er ligeledes afmonteret og kontrolleret og fuger er udskiftet i selve badedelen. Ingen misvedligehold.

Vores vedtægter ligner ABFs standardvedtægter til forveksling:
“Al indvendig vedligeholdelse påhviler andelshaveren. Andelshaverens vedligeholdelsespligt omfatter også udskiftning af sanitære installationer, og f.eks. gulve og køkkenborde. Andelshaverens vedligeholdelsespligt omfatter også forringelser, som skyldes slid og ælde. Andelshaver har således overtaget foreningens forpligtelse til indvendig vedligeholdelse i enhver henseende.
Foreningen er forpligtet til vedligeholdelsen af fælles forsyningsledninger. Gælder lodrette faldstammer (dog faldstammer indtil selve toilettet), lodrette stigstrenge (ved radiatorer er det inkl. forgreninger indtil ballofix; hvis der ikke er ballofix på forgreningen er det indtil termostat) samt ejendommens vinduer, bortset fra indvendig maling. Udskiftning af radiatorer, ventiler og evt. udluftning er for andelshaverens egen regning, og skal udføres af en autoriseret fagmand.”

Kan I se at vi kan gøres ansvarlige for en udbedring, og hører det under “Indvendig vedligeholdelse”, når det er et skjult rør i etageadskillelsen? Vores Bestyrelse vil sågar starte et forløb med udarbejdelse af et Skønstema til 80-100.000 kr. for at placere ansvar; men foreslår indledningsvis en Byggeteknisk Rådgiver til 5-10.000 kr. for at fastslå årsag, som de vil have at skal betale 50% af.

Kan I venligst hjælpe / kommentere?

skriv et svar
Nicolai - 3 måneder siden

    Hej Nicolai

    Tak for din henvendelse. Det lyder til at være en rigtig ærgerlig sag, som I er endt i. Som udgangspunkt (jf. standardvedtægter) har andelsboligforeningen ansvaret for etageadskillelser, som du også mener det. Det vil derfor være foreningens ansvar i pågældende sag. Jeg vil anbefale, at I kontakter foreningens administrator eller en anden rådgiver, hvis der fortsat er uenighed om vedligeholdelsespligten.

    I artiklen nævnes en sag, som endte for Landsretten, hvor andelsboligforeningen blev stillet til ansvar for isolering i etageadskillelsen. Selvfølgelig er hver sag individuel, men måske dette kan støtte op om dit argument.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 3 måneder siden

Hej
Jeg er i min andelsforenings vedligeholdelsesudvalg, og står bl.a. for håndværker kontakt. I forbindelse med en vandskade, hos overboen i et skjult rør, som andelsforeningens forsikringselskab har betalt for udbedringen af, skal en maler spartle og male badeværelset hos underboen. Bestyrelsen mener at beboeren, der er invalidepensionist, selv skal flytte vaskemaskinen, så maleren kan komme til. Kan bestyrelsen kræve det? Mvh Michael

skriv et svar
Michael - 2 måneder siden

    Hej Michael

    Tak for din henvendelse. Ansvaret for, hvem der skal afinstallerer vaskemaskinen kommer an på, hvad der står i foreningens vedtægter. Men som oftest er installationer i lejligheden, som vaskemaskine, tørretumbler og opvasker, den enkelte andelshavers ansvar. Hvis du er i tvivl vil jeg anbefale, at du tager kontakt til foreningens administrator med dit spørgsmål.

    Med venlig hilsen
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden

Hej

I forbindelse med at vi i vores ejendom har fået installeret nye vand målere, er der sket skade på min køkken bordplade som gør at vand har trukket ind i træ bord pladen. Skaden er sket lige ved vasken, hvilket gør det umuligt dæmme op for. Vores varmemester har efterfølgende rerareret på det (har givet den en fuge), men man kan se at det er gået i stykker, en stor flig er slået løs, og flot ser det ikke ud. Jeg har så haft kontaktet Administrationen, som har fået at vide fra bestyrelsen at de ikke vil gøre mere ved sagen, da varmemesteren mener at det er en gammel skade, og altså ikke påført af foreningens håndværkere.

Hvad kan jeg gøre her?

MVH
Toni

skriv et svar
Toni Hugsted - 2 måneder siden

    Hej Toni,
    Mange tak for din henvendelse. Det virker som om, du er havnet i en rigtig uheldig situation. Det lyder til, at du bør gå i direkte dialog med jeres bestyrelse for at finde en løsning på problemstillingen.
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 2 måneder siden

Hej

Vi har i forbindelse med etablering af køkkenalrum fjernet en ikke bærende væg mellem gammelt køkken og soveværelse – med tilladelse fra bestyrelsen. Foreningens foretrukne VVSer var ude fordi vi skulle rykke håndvask – også med tilladelse, han gjorde os opmærksom på at han synes vi skulle fjerne den ene lille radiator der var ovenover vores køkkenvindue nu når vi allerede var i gang med arbejdet. Han sagde at de sagtens kunne fjerne den, og det ikke var noget problem da der kun er lovkrav om 1 radiator pr 25m2 eller tilsvarende 1 radiator pr værelse såfremt væreslet ikke overskrider 25m2.
Så vi fik den fjernet, og nu har jeg meldt det til bestyrelsen som siger vi ikke kunne fjerne radiatoren ligevel.
Jeg har svært ved at finde ud af denne 25m2-regel, og ville høre om i havde kendskab hertil?

Det er selvfølgelig vores fejl at vi ikke fik ansøgt om det, og det forekommer tydeligt af vedtægterne at man ikke må fjerne installationer.
Vi bor øverst op, og det var også derfor det nemt kunde lade sig gøre.

Jeg vil gerne vide hvad lovkrav der er omkring radiatorer, og henvise til disse i min ansøgning om at beholde mit nye køkken som det er.

mvh H

skriv et svar

    Hej Henron,
    Tak for din henvendelse. Jeg kender desværre ikke til denne 25m2-regel – hermed ikke sagt, at den ikke eksisterer. Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til den VVS’er, som har fjernet radiatoren og hjulpet jer med reglen.
    Jeg håber, at I finder en god løsning.
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 2 måneder siden

Hej Nynne og Marie,

Min underbo har konstateret at der er vand i loftet i hendes badeværelse og fremsendt et billede af løberust på hendes faldstamme helt oppe ved loftet. Dette meldte jeg med det samme videre til andelsforeningen da jeg var af den overbevisning at der var tale om tæring på faldstammen. Badet har ikke været i brug siden…

Efterfølgende har Andelsforeningens VVS’er været ude og kigge på loftet og konstateret at der er også er fugtpletter i resten af loftet. Han har derfor været oppe og inspicere mit badeværelse og konstateret at skaden formentligt skyldes revner i mit terasso gulv som jeg ikke selv har opdaget.

Hverken bygningsforsikringen eller min egen forsikring vil dække skaden og andelsforeningen har givet mig besked om at det er mig der skal dække alle omkostninger til at brække gulvet op, udbedre fugtskaderne og lægge et nyt gulv.

Mit spørgsmål går på om min sag kan sidestilles med Erik Matthiesen eksempel vedr. revner i gulvet forsaget af en tæret i-bjælke (hvis i bælken er tæret) da jeg har lidt svært ved at se hvordan jeg selv skulle have forsaget revnen i gulvet.

Bh,

Martin

skriv et svar
Martin Bresciani - 2 måneder siden

    Hej Martin

    Tak for din henvendelse. Det lyder til at være en ærgelig situation, som du er havnet i. Da sager som din er af juridisk karakter vil jeg anbefale, at du kontakter en boligadvokat eller administrator angående dit spørgsmål. Du skal nemlig kunne bevise, at revnen skyldes, at det bærende I-jern begynder at ruste, hvilket kræver en fagmands vurdering.

    Jeg håber, at du kommer godt videre med sagen.
    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden

Min kæreste solgte sidste år hendes andelslejlighed, hvor der efterfølgende blev konstateret skimmel i originalt lukket indbygget underskab under vinduet i soveværelset. Ydermuren er uisoleret og i skabet blot 1-stens mur med gammelt revnet puds. Radiatorerne i lejligheden er placeret i midten af lejligheden væk fra ydermuren. Alt dette er medvirkende til kuldebro, som giver skimmel. Sælger har på foreningens anbefaling fået lavet skimmelrapport, rengøring og fået forbedret muren for at minimere kommende skimmel, en regning på 17.000 kr. som det ønskes min kæreste betaler. Min kæreste har på intet tidspunkt godkendt at betale rapport eller forbedringer, men tilbudt at sørge for rengøring af skabet med disinficerende. Mine spørgsmål er:
1) hvem har vedligeholdelsespligten, jeg mener der er tale om ydermur, til trods for at det er på den indvendige side af muren, der er skimmel?
2) kan man som sælger pålægges at betale for rapport og forbedringer, uden at have godkendt dette, jeg mener kun der kan blive tale om rengøring af skabet?
3) kan skimmel defineres som skade, når det er skimmel på mur og murværk, der kan vaskes af?
På forhånd tak, vh. Nick.

skriv et svar
Nick Lautrup - 1 måned siden

    Hej Nick

    Tak for din henvendelse. I disse sager er vedligeholdelsesspørgsmålet ofte svært at placere. Som udgangspunkt er indvendige skader, som skimmelsvamp, andelshaverens ansvar at udbedre. Hvis der står i salgsrapporten, at skimmelsvampen skal udbedres af sælger inden overdragelse til din kæreste, så er det sælgers ansvar at udbedre – og ikke din kærestes. I må nærlæse, hvad rapporten siger. Ofte vil der stå, at sælger skal udbedre skaden og hvis ikke, så får din kæreste et nedslag i prisen, så hun selv kan udbrede skaden.

    Jeg vil anbefale, at I tager kontakt til bestyrelsen, da de kan guide jer direkte til, hvad reglerne er på området i netop denne forening.

    Bedste hilser
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 måned siden

Hej,

I vores andelsboligforenings vedtægter står:
Ҥ 9.
Ting som det tilkommer andelshaveren selv at vedligeholde/udbedre:
9.1 Vandhaner, pakninger.
…..”

Vandrør m.m. nævnes ikke yderligere i vedtægterne.

Skal det så tolkes således, at det er foreningen, der betaler vedligeholdelse helt frem til og med balofix for tilslutning af vandhaner?

Mhv,
Kim

skriv et svar
Kim Nørskov - 2 uger siden

    Hej Kim,
    Mange tak for din henvendelse.
    Jeg ved ikke helt, hvor specifikke jeres boligforenings vedtægter er, men i langt de fleste andelsboligforeninger plejer det at være sådan, at man skelner mellem vandrette rør og lodrette rør: De vandrette rør påhviler andelshaveren, mens de lodrette påhviler boligforeningen.
    Jeg vil anbefale dig at spørge jeres bestyrelse om de kan fortælle, hvordan ansvarsfordelingen er i jeres fordeling.

    bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 2 uger siden

Jeg har de sidste par måneder haft problemer med meget lavt vandtryk samt intet varmt vand i min andelsbolig. Dette pointerede jeg overfor bestyrelsen men der er ikke gjort nogle initiativer for at udbedre dette. På samme tid har en del af de andre andelshavere haft løbene toiletter samt meget højt vandtryk hvilket betyder at foreningens vandregning er steget med 100 %. I og med at vandet i min lejlighed ikke har fungerer optimalt som følge af gamle slidte vandrør i foreningen mener jeg selvfølgelig ikke at jeg skal have en ekstra regning for andre lejligheders ekstra forbrug, men foreningen holder på at alle skal hæfte. Hvad er reglerne omkring dette? Kan de med rette opkræve ekstra penge fra lejligheder der ikke fungerer optimalt på baggrund af slitage på rør der er foreningens pligt at vedligeholde?
Håber i kan hjælpe
Vh.

skriv et svar
Stephanie - 2 uger siden

    Hej Stephanie

    Tak for din henvendelse. Om vandregningen skal betales individuelt eller fælles er bestemt af foreningens vedtægter. Det er nemlig op til den enkelte andelsboligforening at bestemme, hvordan vandregningen skal betales. Derfor kan du godt blive opkrævet en ekstra udgift, hvis I hæfter fælles i din forening. Det er som tommelfingerregel foreningens ansvar at vedligeholde de lodrette vandrør, og det er derfor bestyrelsen i din forening, som du skal gå i dialog med, hvis der er noget galt med dem. Du har selvfølgelig krav på, at vandet i din bolig fungerer optimalt.

    Ekstra om individuelle vandmålere:
    Den 1. januar 2017 kom et nyt krav om, at alle andelsboligforeninger skulle have installeret en individuel varmtvandsmåler. Nogle foreninger kunne dog fritages for denne installation, hvis det ikke var teknisk muligt eller omkostningseffektivt. Jeg går ud fra, at dette har været tilfældet i din forening.
    Du kan læse mere her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/varmtvandsmaalere/

    Jeg håber, at det var til en hjælp.
    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 uger siden

Hej
I forbindelse med renoveringen af vores lejlighed besluttede vi os for at lægge et nyt planke gulv da det gamle var i dårlig stand.
Under det gamle gulv kunne vi konstatere at vores etageadskillelse var i ringe stand, lerindskud var sunket sammen og der var en smule fugt i bjælkerne nær ydermuren.
Nu er vores spørgsmål så; hvem skal stå for at renovere denne etageadskillelse..??
Udover det problem har vi også et andet og det er vores gamle originale vinduer, de er også i så ringe stand udvendig at kitten falder af.
De er ikke blevet renoveret i over 20 år.
Hvem skal renovere dem udvendigt..??
Med venlig hilsen
Christina Møller

skriv et svar
Christina - 2 uger siden

    Hej Christina

    Tak for din henvendelse. Vedligeholdelsespligten kommer an på, hvor specifikke jeres boligforenings vedtægter er, men i langt de fleste andelsboligforeninger er det foreningen, som skal vedligeholde vinduerne udendørs. Etageadskillelser hører ligeledes under fællesområdet, hvilket betyder, at det også er foreningens ansvar at vedligeholde dem.

    Jeg vil anbefale, at du kigger nærmere ind i, hvad der er bestemt i jeres vedtægter og tager en dialog med bestyrelsen på denne baggrund.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 uger siden