Bliv klogere på, hvad det vil sige at sidde i bestyrelsen i andelsboligforeningen
Hvad indebærer det egentlig at sidde i bestyrelsen, og hvilke særlige forpligtelser har formanden? Bestyrelsen og formanden behandler meget mere end boligsalg og beboerklager. At være en del af bestyrelsen i en andelsboligforening er en måde at tage ansvar for driften og vedligeholdelsen af den andelsboligforening, man bor i. Bestyrelsen og formanden skal naturligvis træffe beslutninger på baggrund af vedtægterne, men har samtidig en mulighed for at sætte en dagsorden og et særligt præg på foreningen.
Opdateret september 2019
Vi starter artiklen med at tage udgangspunkt i formandens forpligtelser.
Alle kan blive formand
Først er det vigtigt at aflive myten om, at du som formand skal være i besiddelse af en særlig kunne. Boligadvokat Erik Matthiesen fra ADVODAN oplever tit, at andelshavere ikke vil melde sig til formandsposten, fordi de ikke mener, at de har kompetencerne til det.
Det kræver hverken en særlige teknisk viden eller økonomisk indsigt eller juridisk kompetence. Det handler derimod om at kende sine egne begrænsninger og kompetencer og få rådgivning og hjælp fra ens administration til de ting, du som formand ikke selv kan klare.
Erik Matthiesen, boligadvokat, ADVODAN
Alle kan altså blive formand. Det handler nemlig primært om at stå for den daglige ledelse i andelsboligforeningen. Det kan for eksempel være at ringe efter håndværkeren, når noget skal ordnes eller sætte en retning for, hvad der kunne være spændende at lave i andelsboligforeningen.
Bestyrelsens ansvar i en andelsboligforening og hvorfor forsikringer er et must →
Formandens særlige forpligtelser
Der er to ting, som formanden særligt har til opgave. Og det er faktisk det eneste som formanden alene skal tage sig af. Ellers er formanden og bestyrelsen fælles om alle andre ting.
Indkaldelse til bestyrelsesmøder
Det er formandens forpligtelse at indkalde til bestyrelsesmøder, og det skal formanden gøre så ofte, som der er brug for det. Og hvor tit der er brug for det – er op til den enkelte andelsboligforening. Nogle gør det en gang om måneden, mens andre holder det hvert halve år. I hvor lang tid, der skal indkaldes i forvejen til bestyrelsesmøder afhænger af vedtægterne.
Det er bestyrelsens ansvar at indkalde til generalforsamlingen, det kan du læse mere om længere nede.
Formanden er tegningsberettiget sammen med bestyrelsen
Når der skal skrives under på nye projekter i foreningen, som for eksempel et nyt tag eller en facaderenovering, så er det formanden – typisk sammen med en til to andre bestyrelsesmedlemmer, der skal skrive under.
Formanden er det, der hedder tegningsberettiget. Det vil sige, at formandens underskrift er forpligtende ved indgåelse af aftaler. Dog kan formanden ikke underskrive alene. Ifølge ABF’s standardvedtægter skal det være formanden og to bestyrelsesmedlemmer.
Alle kigger på formanden, når noget skal laves
Og sådan bør det ikke være. Ifølge Erik Matthiesen er det dog oftest sådan, at meget af foreningsarbejdet hviler på formandens skuldre.
”Bestyrelsen bør lave en forretningsorden, hvor de deler arbejdet imellem sig, og aftaler hvem der har ansvar for hvad. Det kan de for eksempel gøre efter, hvilke kompetencer eller interesser bestyrelsesmedlemmerne har. Det er en uskik, at formanden skal stå for det meste,” siger Erik Matthiesen.
Som en krølle på halen – inden artiklen begynder at handler om bestyrelsesarbejdet kan det tilføjes, at formandens beretning faktisk burde hedde bestyrelsens beretning. I langt de fleste tilfælde, er det dog formanden som skriver den, men det er på vegne af bestyrelsen. Der er dog heller ikke noget til hindre for, at det er et bestyrelsesmedlem, som afgiver beretningen.
I næste afsnit skal vi kigge på, hvad det vil sige at sidde i bestyrelsen i en andelsboligforening.
Sådan bliver du en del af bestyrelsen
Bestyrelsens grundlæggende opgave er at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger. Bestyrelsen består af en formand og to til fire bestyrelsesmedlemmer, som alle er valgt på generalforsamlingen. Både formanden og de øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges for to år ad gangen.
Internt besluttes det, hvem der skal agere næstformand i tilfælde af formandens fravær, mens der typisk også bliver valgt en sekretær og en kasserer. Desuden vælges der bestyrelsessuppleanter. Suppleanten indtræder kun, hvis et bestyrelsesmedlem fratræder, og vælges for et år ad gangen. Består bestyrelsen pludselig af mindre end tre medlemmer, indkaldes der til nyvalg.
Samme ansvar som at lede en lille virksomhed
Bestyrelsens ansvar og opgaver afhænger af størrelsen på foreningen og administrationsformen. Derfor kan bestyrelsen være alt fra en lille håndfuld personer med en meget begrænset rolle til en bestyrelse med samme funktion som en ledelse i en lille virksomhed. Bestyrelsen er dog i sidste ende altid pålagt vedtægterne. Så ofte der er anledning til det indkalder formanden eller næstformanden til bestyrelsesmøde. Antallet af møder afhænger af foreningens størrelse. På møderne bliver både driften af foreningen og ansvarsområderne evalueret, men også nye punkter bliver behandlet.
Ekspertråd til bestyrelsesarbejdet
De praktiske opgaver
Bestyrelsens praktiske opgaver består af alt fra planlægning af ejendommens drift til at indhente tilbud og igangsætte småreparationer og andre vedligeholdelsesopgaver. Bestyrelsen behandler naturligvis også sager, som omhandler udlejning eller ændring af ejendommen, samt håndtering af klager og betalingsmisligeholdelse. Derudover står bestyrelsen også for ansættelser og afskedigelser af eksempelvis rådgivere eller viceværter.
Per Holm har mere end 30 års erfaring med bestyrelsesarbejde og er afdelingsdirektør for DEAS, der administrerer 900 andelsbolig- og ejer-
foreninger.
Han er i dialog med 30-40 bestyrelser på månedlig basis og må siges at have hænderne helt nede i bestyrelses-dejen. Ifølge ham er bestyrelsens arbejde meget sæsonpræget.
I foråret er regnskab og budgettering i fokus, mens man over sommeren følger op på generalforsamlingen og planlægger nye byggeprojekter og energioptimeringer.
Beslutningsprocessen i en andelsboligbestyrelse
Ved afstemninger om ændringsforslag er bestyrelsen kun beslutningsdygtig, hvis over halvdelen af medlemmerne, herunder formanden eller næstformanden, er til stede. Selve beslutningsprocessen er altid afgjort på demokratisk vis, hvor alle bestyrelsesmedlemmer har én stemme. I de fleste vedtægter er formandens stemme udslagsgivende i tilfælde af stemmelighed. Ved alle bestyrelsesmøder skal der tages referat, det er dog ikke et krav, at referatet fra bestyrelsesmøderneskal offentliggøres til andelshaverne.
Find den gyldne middelvej for foreningens drift
Den største udfordring er ifølge Per Holm at finde den gyldne middelvej for foreningens drift, som både tilgodeser beboere med kort- og langsigtede perspektiver. Nogle beboere vil gerne have en høj værdiansættelse, en lav husleje og vil ikke bruge penge på vedligehold- else, mens andre gerne vil betale en højere boligafgift for at optimere ejendommen.
Per Holm har dog ét godt råd til at komme denne problematik til livs:„Bestyrelsens medlemmer har ofte en personlig holdning til foreningens drift. Inddrag derfor eksterne fagpersoner med et objektivt syn på, hvad der er bedst for foreningen ud fra et faktuelt grundlag, eksempelvis rådgivere, administratorer og byggeteknikere,“ lyder det fra Per Holm.
Inhabilitet i bestyrelsen
Bestyrelsesmedlemmer må ikke tage sig af sager, hvor medlemmet har særlig interesse i sagens afgørelse eller særlig tilknytning til sagen. Det kunne eksempelvis være, hvis man som medlem har fået en klage. Det hører dog til sjældenhederne, at bestyrelsesmedlemmer er erklæret inhabile, da man antager, at de har en personlig interesse i andelsboligforeningens drift og derfor ønsker det bedste for foreningen.
Det uformelle arbejde
Selvom der i de fleste foreningers vedtægter er mange regler for, hvordan foreningsarbejdet skal afvikles, handler det i sidste ende blot om at få arbejdet gjort. Rollen som bestyrelsesmedlem er bygget på frivilligt engagement og giver samtidig en mulighed for få indflydelse. I en bestyrelse uddelegeres ansvarsområder ofte internt og uformelt. Det sker på baggrund af tillid og giver bestyrelsesmedlemmet en frihed til at beskæftige sig med et særligt interesseområde.
»Man lærer hinanden at kende, får snakket med folk man ikke nødvendigvis ellers ville tale med. Det er med til at skabe trivsel i foreningen og kommer rigtig mange konflikter til livs «
Per Holm, afdelingsdirektør for DEAS
Derfor skal du blive en del af bestyrelsen
Som bestyrelsesmedlem får man lov til at beskæftige sig med alt fra samarbejde, finansiering og opsætning af beslutningsforslag. Per Holms indtryk er, at man får udvidet sin kompetenceprofil ved at sidde i bestyrelsen. Ud fra et professionelt synspunkt har Per Holm erfaret, at man i erhvervslivet drager store fordele af at have siddet i en andelsboligbestyrelse.
Det er noget, virksomheder lægger stor vægt på, både i og udenfor bestyrelses- og boligbranchen. Men at sidde i en andelsboligbestyrelse er meget mere end det. Afslutningsvis understreger Per Holm fordelen ved det sociale aspekt i at sidde i bestyrelsen: „Man lærer hinanden at kende og får snakket med folk, man ikke nødvendigvis ellers ville tale med. Det er med til at skabe trivsel i foreningen og forhindrer mange interne konflikter,“ afslutter Per Holm.
Har I problemer med at sammensætte en bestyrelse i din andelsboligforening?
46 kommentarer
Hejsa jeg har et spørgsmål angående etablering af fjernvarme vi er en lille andelsboligforening på 8 boliger jeg vil gerne vide om to af boligerne kan sige de vil have fjernvarme når 6 boliger er enige om at bevare gassen kh johnny
Hej Johnny
Mange tak for din besked.
Som udgangspunkt og ifølge standardvedtægterne er varmekilden et område, som foreningen har ansvaret for. Derfor vil den fælles beslutning, som er truffet på generalforsamlingen og vedtaget af bestyrelsen være gældende for varmekilden, da man som andelshaver ikke er herre over den. Dog kan det selvfølgelig variere fra forening til forening – og det lyder til I er bosiddende i hver jeres bolig med hver sin tilhørerne varmekilde? Hvis dette er tilfældet kan der være andre regler gældende i jeres forening, som vil være beskrevet i foreningens vedtægter. Derfor vil jeg anbefale, at du undersøger vedtægterne nærmere og ser ind i, hvad de skriver.
Jeg ønsker dig en god påske.
Mange hilsener
Nicole/Andelsportal.dk
Hej
Har i viden om at Bestyrelses formand er den samme som er administrator
Som det er i vores …ca 90 andele ?
Hvad kan der blive af problemer ?
Hej Jimmy
Nej desværre, jeg har ikke før hørt om en forening, hvor formanden også er administrator. Jeg kan derfor heller ikke fortælle, hvorvidt og hvilke slags problemer, det kan afføde.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej
Hvem skal indkalde til ekstraordinær generalforsamling og hvornår når Formanden har solgt sin bolig?
Hej Søren
Mange tak for din kommentar. Det vil ofte være bestyrelsen, der står for at indkalde til ekstraordinær generalforsamling. Hvornår der skal indkaldes, afhænger af, hvad der står i jeres vedtægter. I ABF’s standardvedtægter hedder det: “Generalforsamlingen indkaldes skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for afholdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalforsamling skal bekendtgøres ved brev eller opslag senest 4 uger før.”
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
God morgen
Jeg søger viden om, hvorvidt man som afgående bestyrelsesmedlem kan være med til at beslutte, hvem efterfølgeren er?
Det gør man jo helle ikke på en arbejdsplads.
Jeg vil mene, at man skal forholde sig inhabil, da det ikke giver mening, hvem bestyrelsen skal arbejde sammen med fremover.
Håber, at I kan besvare mit spørgsmål.
1000 tak.
Hej Jeanett
Mange tak for din henvendelse. Typisk er det generalforsamlingen, der vælger bestyrelsesmedlemmerne, men det er vedtægterne, der regulerer, hvem der kan vælges. Jeg vil derfor råde dig til at kigge i foreningens vedtægter og se, hvad der står ift. valg af bestyrelsesmedlemmer.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej
Jeg er andelshaver igen forening med 52 andele.
Vores bestyrelse er meget lukket omkring vores økonomi…
Jeg har i foreningen flere gange bedt om at se indkomne tilbud som bestyrelsen siger at de har modtaget til større anlægsarbejder, kan de nægte at fremvise dette.
Da jeg har behov for en handikapplads på vores parkering, ville jeg gerne have et skilt op, Det siger de at de gerne ville, hvis de måtte for vores lokalplan.
Har igen kommentar til dette,
Mvh Bo Hjorth Olsen
Hej Bo
Mange tak for din kommentar. Som udgangspunkt har man som andelshaver ret til indsigt i foreningens dokumenter (såfremt de ikke indeholder personoplysninger eller er interne arbejdsdokumenter). Hvis bestyrelsen nægter at give adgang til dokumenter, kan man vælge at klage over bestyrelsens beslutning til generalforsamlingen, som er foreningens øverste myndighed.
Angående et skilt til parkeringspladsen, vil jeg anbefale, at du (igen) går i dialog med bestyrelsen herom.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Er der nogle bestemte ord eller.eller sætniger en indsigelse skal indeholde,Grunden til jeg spørger er at jeg har sendt et skrifteligt brev til min andelsbestyrelse om at jeg ønsker at lægge gulvvarme,og de har kvitteret med at de har modtaget brevet,og de vil tage det op til et møde her i 2023.Jeg kan som udgangspunkt ikke læse det som en indsigelse,selvom foreningens administrators advokat siger det er en indsigelse.I følge vores vedtægter har bestyrelsen 3 uger til at gøre indsigelse og det var i november måned sidste år i 2022.
Hej Allan,
Tak for din kommentar.
Jeg vil foreslå dig at spørge henholdsvis betsyrelse og foreningens administrator om dit spørgsmål. De er mere kvalificerede til at svare på, om de har lavet en indsigelse eller ej.
Jeg håber, I finder en god løsning.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Må en bestyrelse egenhændigt bestille en entreprenør til udførelse af et stykke arbejde ( i dette tilfælde ny belægning og indhegning af skraldespande ) pris 26.000, uden at andelshaverne er taget med på råd?
Hej Margit
Mange tak for din kommentar. Det kommer an på foreningens vedtægter – i dem vil der stå, hvad bestyrelsen har og ikke har råderum til. Som det står i artiklen, står bestyrelsen for at sikre den almindelige drift af andelsboligforeningen, men præcist hvad dette indebærer er ofte op til fortolkning. Det er muligt, at bestyrelsen har vurderet, at de har kunne agere på egen hånd. Jeg vil anbefale dig at kigge i foreningens vedtægter. Mener du, at bestyrelsen har handlet uden for sine beføjelser, kan du anmode om at drøfte beslutningen på en generalforsamling.
De bedste hilsner,
Michelle / Andelsportal.dk
Tak for en fin artikel.
Må man som bestyrelsesmedlem skrive til lejere og erhvervslejere uden afsender, men blot anonymt ‘på bestyrelsens vejne’?
Mvh Laurits
Hej Laurits
Mange tak for din besked. Ja, vi ser ikke nogen grund til, at I ikke må skrive ud til lejere og erhvervslejere underskrevet ‘på bestyrelsens vegne’.
De bedste hilsner,
Michelle / Andelsportal.dk
Vedr. forældre (køb) i bestyrelser
Er der erfaringer med forældre som ikke selv bor i foreningen men ønsker at sidder i andelsforeningens bestyrelse.
Hvordan skal vedtægterne ændres og vil det være vigtig hvad rolle formanden skal have i en blandet bestyrelse ?
Hej Hans,
Vi har faktisk ikke hørt om denne konstellation før – ofte hører vi om forældrekøb, hvor forældre ønsker at deltage til generalforsamlingerne. I nogle foreninger er der et ønske om, at de som sidder i bestyrelsen også bor andelsboligforeningen. Men omvendt er det ofte svært at finde nok medlemmer til bestyrelsen og er der en med et brændende ønske om at sidde i bestyrelsen, som ikke sidder i bestyrelsen kan det være at foretrække.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej, vi har i udleveret regnskab fået udregnet en ny andelsværdi, som er lavere end sidste år. Til generalforsamling d. 18.5. skal vi godkende regnskab og fastsættelse af andelenes værdi. Vi skal også vedtage budget for 2021.
Vi ønsker, at andelsforeningen får lavet en valuarvurdering i stedet for at tage udgangspunkt i ejendomsvurderingen fra 2012, og som der ikke kommer en ny af, da vi gerne vil sælge og andelenes værdi er latterligt lave, når man skal ud og finde en ny bolig.
Vi har stillet forslag om valuarvurdering. Skal vi så ikke godkende regnskab eller værdifastsættelse eller skal vi godkende OG vedtage at indhente valuarvurdering og derefter godkende den på en ekstraordinær generalforsamling, eller er vi nødt til at vente til næste års generalforsamling.
Hej Stine,
Tak for din besked.
Hvis I ønsker at benytte en anden værdiansættelse i indeværende år, så skal I ikke stemme den forslåede værdiansættelse igennem. Hvis flertallet på generalforsamlingen ønsker at I benytter jer af en valuarvurdering, så bør I indhente denne og stemme om andelskronen ud fra valuarvurderingen i stedet.
Alternativt skal I vente til næste år.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej!
I vores andelsboligforening har hele bestyrelsen valgt at stoppe på én gang. Formanden er fraflyttet d. 30.4.21, og 2 andre ønsker ikke genvalg. Den 3. udtræder af bestyrelsen, står der i indkaldelsen til GF, som skal foregå d. 17.5. Det hedder sig at bestyrelsen fratræder, da de mener vi ikke har tillid til den. Herudover er den eneste suppleant på valg. Der har i længere tid været planer og undersøgelser i gang med udskiftning af stigestrenge og faldstammer. Dette er dog besluttet på en GF, trods modstand og usikkerhed. COVID-19 har udsat projektet og er samtidig blevet noget dyrere. Nogle andelshavere vil have strømpeforing af faldstammer i stedet for total udskiftning. Bestyrelsen stiller forslag om forhøjelse af beløbet til renovering på 2.500.000 oveni det lån de allerede har vores fuldmagt til, hvor lånet er hjemtaget for længst, og står og koster os mange renter. Den gruppe der stiller forslag om strømpeforing i stedet, mener ikke vi skal låne de 2.500.000 ekstra. Vi har 70 beboelsesandele og 6 erhvervsandele. Vi har også administrator og revisionsfirma på.
Må hele bestyrelsen gå af på én gang? Der er jo en grund til de er på valg skiftevis. Jeg imødeser jeres svar, gerne hurtigt pga. den planlagte GF.
Venlig hilsen Pia
Hej Pia
Tak for din kommentar og sikke en ærgerlig situation. Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende herinde, så derfor vil jeg klart anbefale, at du kontakter en administrator eller boligadvokat for konkret rådgivning. I kan med fordel også kontakte en økonomisk rådgiver i forhold til at gennemgå regnskabet for renoveringerne. Vi har her et samarbejde med Danske Bank: https://www.andelsportal.dk/laan-andelsboligforening/
Vi har skrevet denne guide: “Hjælp, vi kan ikke sammensætte en bestyrelse” som jeg håber kan hjælpe dig lidt på vej: https://www.andelsportal.dk/nyheder/mangler-bestyrelse/
De bedste hilsner
Nynne – Andelsportal.dk
Hvor ofte mødes en bestyrelse typisk. Vi bor 16 andelshavere sammen?
Hej Lotte
Mange tak for din kommentar. Da bestyrelsesposterne er frivillige kan det variere meget fra forening til forening, hvor ofte man mødes. Nogle bestyrelser mødes samme dag i hver måned, så andelshaverne ved, at de skal fremsende eventuelle kommentarer eller diskussionpunkter inden den dag, mens andre mødes mere eller mindre. I skal derfor finde et niveau, der passer til jeres medlemmer.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Må formanden forblive siddende, hvis formanden er fraflyttet ejendommen som beboer, men stadig LEJER sig ind i et kælderlokale som erhverv? Interessen er ikke længere hos andelshaverne men istedet på det billige erhvervslokale. Dog mener formanden at det er ok, da han i loven bliver sidestillet som andelshaver, da han har en brugsret i foreningen. Er det korrekt?
Hej Charlotte,
Tak for din henvendelse. Jeg har aldrig hørt om en lejer, der kan være formand i foreningen. Ej heller have mulighed for at stemme på generalforsamlingen. Jeg vil foreslå dig at du ser efter i jeres andelsboligforenings vedtægt og ser på, hvad der står om bestyrelsens sammensætning og ligeledes om retten til deltagelse på jeres gf.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Afgående bestyrelsesmedlemmers ansvar når de går i utide..
Jeg har før skrevet til Andelsportalen om vores bestyrelse. Nu er det gået helt galt. Siden mit køb for 3 år siden har jeg alene kæmpet imod en bestyrelsen som ikke overholder vedtægter og husorden. Det har nu udviklet sig til, at jeg til andelshaverne har sendt en skrivelse om forholdene og vores rettigheder. som jo er, at vi er den højeste myndighed. Nu har vi fået en ny administrator, (og også ny revisor) men det er faktisk blevet værre. For administrator forstår ikke, at det er bestyrelsens tilsidesættelse af generalforsamlingens beslutninger og vore vedtægter og husorden jeg kritiserer – og at jeg har ret til at gøre opmærksom på dette. For han er nu i gang med skriftligt at beskylde mig for at være ondskabsfuld og syg. Jeg ved ikke om det er formanden der har igangsat administrator. Der er 2 bestyrelsesmedlemmer ud af 5 der kører med “klatten” og efter at jeg har skrevet til bestyrelsen om dens samlede ansvar for beslutninger m.v. har 3 bestyrelsesmedlemmer, 2 dage efter min mail, forladt bestyrelsen. Men når man spørger disse 3 nærmere ud om forholdene i bestyrelsen, får man kun det svar, at det vil man ikke svare på, men “du skulle bare vide”. Og så er det jeg vil vide: Hvor ligger disse afgåede bestyrelsesmedlemmers loyalitet? Kan de f.eks. på en generalforsamling nægte at svare? Og hvem har det overordnede ansvar for administrators breve til mig og andelshaverne? MVH Britta
Kære Britta,
Først og fremmest mange tak for din kommentar.
Jeg forstår, det er en svær situation, du står i.
Du har helt ret i, at generalforsamlingen er den højeste myndighed, så det er også her, at man skal afskedige eller irettesætte bestyrelsen. Vi har skrevet en artikel tidligere om, hvor grænsen går for bestyrelsens beslutninger uden om generalforsamlingen, den kan du læse her: https://www.andelsportal.dk/guides/bestyrelsens-beslutninger/.
Normaltvist vil man i sådan en situation gå til administratoren, men da det er her, problemet ligger, kan du altid kontakte en uvildig administrator for juridisk afklaring og råd, desværre kan vi ikke tilbyde det hos os.
Rigtig god dag til dig,
De bedste hilsner
Mette – Andelsportal.dk
Hej. hvad er rimligt at en bestyrelse får i vederlag om året, er der nogen retnings linier for dette?
Hej Bjarne
Tak for din kommentar. Det er op til den enkelte forening at beslutte, hvorvidt man ønsker at give honorar til bestyrelsesmedlemmer for den tid, de lægger i bestyrelsesarbejdet. En beslutning om honorar skal dog træffes på generalforsamlingen. Skatterådet har i 2019 sat taksterne til:
– Maksimum 2.400,- årligt (telefon og internet)
– Maksimum 1.450,- årligt (porto, møder, kontorartikler m.v.)
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Til alle jer med småkorrupte eller magtsyge bestyrelser: Disse skal bekæmpes med foreningens egne regler.
I langt de fleeste tilfælde har andelshavere ret til at medtage en personlig rådgiver til en GF – gør brug af det, det stiver ryggen af. Rådgiveren kan som regel ikke få tildelt ordet, men kan evt. fortælle hvad du skal sige højt.
Som udgangspunkt skal en bestyrelse have alt godkendt af GF: Stem nej hvis du mener nej.
En bestyrelse må under ingen omstændigheder bruge store midler uden at GF har sagt ja til det. Dette er ansvarspådragende og bestyrelsen kan dømmes til at tilbagebetale pengene til foreningen. Bestyrelsesmedlemmer hæfter med HELE deres personlige formue for deres udskejelser.
Nægt evt. at godkende årsrapporten på GF, hvis der er poster som bestyrelsen ikke vil redegøre for. Inddrag revisor i debatten.
Ved at nægte godkendelse bliver banken og kreditforeningen ret nysgerrig, og det kan hverken bestyrelse eller revisor leve med.
Chikane fra bestyrelsen betyder ikke så meget, det er relativt svært at smide en andelshaver for porten. Du kan ikke smides ud af din forening bare fordi du er kritisk overfor bestyrelsen.
En bestyrelse skal vælges/genvælges: Kvitter med en mistillidsdagsorden !.
Der er åbenhed i foreningen, du har ret til indsigt i foreningens papirer sålænge det ikke drejer sig om personsager.
Der er indsneget sig en ny lille regel i andelsboligloven, som siger at der på en GF ikke kan vedtages beslutninger som kommer et mindretal til gode eller til skade. En glimrende måde at stoppe nepotisme. (P7I)
Til alle der indleder med “Må bestyrelsen det” læs hvad advodan skriver om den ting, kort fortalt: Så godt som ingenting uden GF tilladelse, eller vedtægterne.
Advodans nuhedsbreve kan varmt anbefales.
Hverken ABF standardvedtægter eller erhvervsstyrelsens standard giver mulighed for særlig meget bestyrelsesautonomi.
Problemet i nogle AB’er kan også være at der opstår en lidt “afslappet” holdning til hvad en bestyrelse må gøre uden at spørge om lov. Sådanne gamle vaner kan være lidt tunge at komme af med igen, men det burde kunne klares ved åben dialog på en GF.
I min forening f.eks. bliver der ikke set skævt til bestyrelsen, hvis vi reparerer/genopretter uden at spørge først. Principielt er det ikke tilladt.
Det kan nok tage lidt tid at komme af med en uduelig bestyrelse, men det kan lade sig gøre.
I et læserbrev stod noget om hvorfor der var flere vedligeholdelseskonti i årsrapporten.
Min holdning er: Gerne mange, så er det muligt at følge med i hvor pengene forsvinder hen.
M.v.h.
Erik Martinussen
Formand, AB. Nørreport, 6200
Hej
Vi er en lille andelsforening på 15 huse.
Jeg har et spørgsmål ang. overskud i årsregnskabet.
Hvis vi laver et overskud på årsregnskab, er det så muligt at dele eller give pengene tilbage til andelshaverne uden der skal betales skat.?
Jeg ved man kan lave en huslejenedsættelse og på den måde dele overskuddet uden at andelshaveren skal betale skat af penge vi har betalt skat af en gang.
Alle pengene der kommer ind i vores andelsforening kommer fra alle os andelshaver, men sted for lave en huslejeregulering hver år så ville det være nemmer at give tilbage via overskuddet.
Sårn lidt ligesom et aconto beløb man betaler til eksempel. fjernvarme,el,vand hvor hvis man betaler formeget får man pengene retur uden at skulle betale skat af dem.
Mvh
Mads
Kære Mads,
Som udgangspunkt betragtes det som skattepligtigt, hvad enten I nedsætter huslejen eller udbetaler overskuddet i kontanter til de enkelte andelshavere. Jeres overskud bliver nemlig betragtet som tilhørende andelsboligforeningen og ikke de enkelte andelshavere.
Men I kan overveje at benytte tilbagebetalingen til fx afdrag på andelsboligforeningens gæld, og måske derefter sætte huslejen ned. Eller at benytte tilbagebetalingen til fx større vedligeholdelses- eller renoveringsprojekter på bygningerne.
Da jeg ikke er juridisk rådgiver., vil jeg foreslå, at du kontakter SKAT for et 100% fyldestgørende svar.
Du kan læse om en lignede sag inde på SKATS side her: https://skat.dk/skat.aspx?oid=2161662
Jeg håber, at du finder mit svar brugbart.
Mvh
Ida – Andelsportal.dk
Svaret fra andelsportal halter lidt, selvom konklusionen godt kan være den samme. Ekstemplet fra SKAT går ud på at refundere en foreningsomkostning, til andelshaverne. Det er klart at det går ikke uden at betale skat.
Du kan godt nedsætte boligafgiften, det er ikke skattepligtigt. Det du ikke skal gøre er at nedsætte boligafgiften således at næste-års resultat bliver negativt, det går nok ikke.
Overskuddet går jo direkte på andelsværdigen hvis I ikke gør noget, så noget gavn har I da af pengene. Du må ikke stirre dig blind på likviditetsoverskudet alene. Alternativt kan overskuddet hensættes til forskellige sociale projekter, og her er det kun fantasien der sætter grænser.
Kunsten er at lave et pålideligt budget og ud fra det beregne en passende boligafgift. Nu kender jeg ikke din forening, men det er ingen naturlov at foreningen skal give et gigant likviditetsoverskud. Det bør den egentlig kun når budgettet ikke er brugt op, og der er hensat hvad der skal hensættes.
Mit råd vil være at tale et par borgerlige ord med revisoren/administratoren, han har sovet lidt i timen og ikke leveret hvad de bliver betalt for.
M.v.h.
Erik Martinussen AB. Nørreport, 6200
Vi er 14 andele. 13 med tilkøb af udestue fra husene blev bygget i 2008. 1 hus uden. Kan/skal foreningen stå for vedligehold af udestuer, når een ikke har udestue? Kan det ene hus uden udestue kræve at forening ikke står for vedligehold? Skaber utryghed omkring mulig udgift af rep på udestuer, når husene er købt som andele. Alle har kun indboforsikring. Forening står for al udvendig vedligehold pt. Hvad er rigtigt og forkert her? Vh LH, bestyrelsesmedlem i Herning
Kære Lis,
Tak for din henvendelse.
Som udgangspunkt er det noget I i foreningen selv skal beslutte på en generalforsamling og nedskrive i vedtægterne. Det ene hus uden udestue, kan derfor godt risikere at stå for den økonomiske vedligeholdelse af jeres udestuer, hvis I vedtager med et flertal, at andelsboligforeningen skal stå for vedligeholdelsen.
Her kan I tage op til afstemning om I ønsker, om det er foreningens økonomi som skal finansiere vedligeholdelsen af jeres udestuer. Flere foreninger vælger at skildre sådan: Har foreningen betalt etableringen, så står den også for vedligeholdelsen. Har andelshaveren selv betalt udestuen, så er det andelshaverens ansvar at vedligeholde. Igen varierer det fra forening til forening alt efter vedtægterne.
Jeg vil anbefale dig at læse denne artikel. Det er den samme problemstilling. Blot med altaner og vedligeholdelse: https://www.andelsportal.dk/nyheder/altansag-landsretsdom/
Ida – Andelsportal.dk
Hej
i vores andelsforening har vi fået et overskud på 80000kr på driften for 2018. dem ønsker man at flytte over til vedligehold. (vi havde næsten samme overskud i 2017)
som jeg umiddelbart ser det er det blot en anden måde at få flere penge ind i vedligehold.
1. er det lovligt at gøre dette? det er trods alt andelshaverne der har betalt for meget husleje.
2. Hvis ja. kræver det så en flertalsafstemning eller skal alle sige ja.
3. eller skal pengene betales tilbage til andelshaverne.?
mvh. A.F
Hej Allan
Tak for din henvendelse. Hvordan andelsboligforeninger vælger at bruge et overskud kan variere meget fra forening til forening. Jeg vil derfor anbefale, at du ser nærmere ned i jeres vedtægtsbestemmelser, hvor der muligvis står skrevet, hvad et eventuelt overskud kan bruges til i andelsboligforeningen og hvordan dette besluttes. Jeg vil mene, at det er meget almindeligt, at et overskud bruges på vedligehold, men du kan med fordel foreslå, at ‘overskuddets fordeling’ kan være et punkt, som I tager op til diskussion på en kommende generalforsamling.
Ønsker du yderligere juridisk vejledning omkring dit spørgsmål, så vil jeg anbefale, at du kontakter foreningens administrator.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Maria. Det er nu 8 måneder siden jeg skrev om den andelsforening på 8 andelshavere jeg bor i. 2 er nu flyttet, administrator er død. Bestyrelsen har ansat ny administrator. Det er nu blevet meget værre! De har erobret den fulde magt!
Vi har gennem 5 år jeg har boet her ingen beboermøder haft. Det vil bestyrelsen ikke bruge tid på!
Jeg må stadig ikke få tilladelse til at gå i banken og se vores konti! Det har jeg ikke ret til som andelshaver, siger de. Jeg må som andelshaver nøjedes med regnskabet, lyder det. Da jeg gemmer alle papirer, kan jeg se der gennem årene er lavet flere vedligeholds konto. De er bare ikke at se i regnskabet? Ved hver GF laves der en ny konto? Hvor er pengene fra de andre ?
Nye vedtægter har de nu også fået lavet, selv om de ikke forstod de gamle gode, som vi havde. Vi skal nu til at leje ud! Lave forældrekøb, selv vedligeholde/ renovere alt udendørs som tag, træværk og vej som vi hver især selv skal belægge med fliser. Kloakken skal vi også selv ordne, selv en gammel kone på 90 skal nu ud og løfte dækslet og rengøre hendes kloak. En vedligeholds rapport vi har betalt dyrt for, kommer kun bestyrelsens medlemmer tilgodehavende, samt de der stemmer på dem. Der er overhovedet ingen andelside her hos os! Det er mere et regime!
Jeg har været ved advokat vagter, som er chokeret, men siger der intet er at gøre, da vi er som et lukket samfund med egne regler. En af jeres egne fra ABF har set mine papirer og rystede på hovedet. – I kører jo slet ikke som en andelsforening, var hans ord.
Jeg skælder ud og generes, da jeg ikke må rende rundt og tale ned om vores forening.
Så er det jeg igen spørger. – Hvad skal alle de regler til for, når bestyrelser kan opføre sig som de vil. Vi mangler stadig en øvre instans, der kunne gribe ind og sætte sådanne bestyrelser på plads, så de skal følge reglerne og dermed ikke ødelægge den gode andel ide, som jo netop går ud på socialt fællesskab, dele udgifter osv. så alle har råd til at bo godt.mEn trist hilsen fra Helle, som er den eneste her i foreningen, der ikke har solgt en gård og derfor har masser af penge. Havde jeg råd flyttede jeg, men bestemt ikke i en andelsforening igen!
Helle
Hej Helle
Først og fremmest er jeg trist over, at du ikke føler dig tilpas i din andelsboligforening. Da generalforsamlingen er den øverste myndighed, så er det netop her, at man skal foreslå og stemme om ændringsforslag. Det lyder til, at du allerede har prøvet en masse. ABF er en anden organisation end os. De hjælper medlemmer med juridisk rådgivning, som du har fået, mens vi skriver nyheder om andelsboligmarkedet. Jeg vil derfor anbefale, at du kontakter ABF igen, hvis du senere hen søger rådgivning igen.
Ellers vil jeg sige tak for din kommentar og held og lykke til dig.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Når en slutseddel er underskrevet så kan der vel ikke pilles ved prisen og kræves betaling for senere opdagede evt mangler/vedligehold, og gøres indhug i den aftalte betaling. Når undeskriften er på slut seddel er købet god kendt af køber og sælger, Ik?
mvh KJ
Hej Kjeld,
Tak for din henvendelse. Det kommer an på hvilken form for mangel, det drejer sig om og hvornår køber reklamerer for manglen. I de fleste andelsbolighandler bliver hele beløbet eller en del af beløbet ofte tilbageholdt de første 14 dage efter overdragelse for at køber kan nå at finde mangler og gøre indsigelse.
Du kan læse mere om mangler i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/
/Maria – Andelsportal.dk
Jeg undrer mig meget over ABF, Andelsportals gode råd og vejledninger og Bogen A/B, skrevet af tre advokater. Hvad skal alle disse gode råd, regler osv. være godt for? Vi har f.eks. en bestyrelse, der tror de alene har hele magten alene. Penge bruges på to lejligheder, nye køkkener, nye badeværelser, nye gulve osv. osv. mens vi andre selv skal betale. De chikanerer dem der prøver at få orden på tingene. Sådan har det været i de 5 år jeg har boet her.
ABF kan kun råde bestyrelser, men hvad nytter det, når de magtsyge bestyrelser ikke vil ind i ABF. Vores bestyrelse truer de andelshavere, der går imod dem. Vi mangler et øvre organ i stedet for flere regler som alligevel ikke overholdes rundt om i landet! Et organ der holder øje med om alle de fine og gode regler overholdes. Ellers er reglerne jo kun helt til grin!
Venlig hilsen Helle
Hej Helle,
Mange tak for din henvendelse.
Det lyder som en ubehagelig situation I er havnet i. Har I en administration med jurister, som kan hjælpe jer? Ellers så skal I huske, at generalforsamlingen er den øverste myndighed i foreningen. Bestyrelsen kan ikke lovligt benytte foreningens midler medmindre at generalforsamlingen bakker op omkring dette – godkender budgetter, årsregnskab osv. Andelsboligforeninger ligger under andelsboligloven, men hvis du har problemer med strafbare forhold, som eksempelvis chikane, så skal det anmeldes i den politikreds I hører under.
Jeg håber at I finder en løsning.
/Maria – Andelsportal.dk
Kære Andelsportal.dk!
Fremgår det af lovgivning, at referater fra bestyrelser SKAL være tilgængelige for beboere i foreningen?
Har bestyrelser ikke tavshedspligt i personager?
Mvh. Gerda Bredvig
Kære Gerda,
Mange tak for din henvendelse.
Som det også fremgår af teksten, så kan bestyrelsen vælge at punkter, der omhandler person sager kan dokumenteres særskilt, og det vil derfor ikke indgå i referatet.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Viser 0 af 46 kommentarer