ansvarbestyrelsenforsikringoplysningspligt

Bestyrelsens ansvar i en andelsboligforening

Det er oftest i forbindelse med køb og salg af andele, at der kan forekomme tvister om bestyrelsens ansvar, men også ved arbejder på ejendommen, kan bestyrelsen pådrage sig ansvar for korrekt udførelse.

Forsikringer

Her hos Andelsportal.dk anbefaler vi, at bestyrelsen tegner forsikringer, så den ikke pludselig står med et stort erstatningsansvar. En bestyrelsesansvarsforsikring beskytter det enkelte bestyrelsesmedlem mod erstatningsansvar. Forsikringen bliver normalt tegnet i forbindelse med ejendomsforsikringen. Også en underslæbsforsikring bør være en selvfølge – især for selvadministrerende foreninger.

Bestyrelsen og kassereren håndterer mange penge, både ved køb og salg af andele og ved udførelse af arbejder på ejendommen. For at en sådan forsikring dækker, skal foreningen sørge for et almindeligt sikkerhedsniveau i forhold til håndtering af penge. Det kan for eksempel være en konto, som der kun kan disponeres over med godkendelse af minimum to bestyrelsesmedlemmer.

Også foreningen kan have glæde af at tegne en forsikring, så den er dækket mod eventuelle fejl – også ved byggearbejder og renovering i foreningen. Send en forespørgsel ind, så sørger vi for, at I modtager et relevant tilbud om forsikring.

Ansvar ved byggeprojekter og vedligehold

Bestyrelsen pådrager sig ansvar for den korrekte udførelse af arbejder på ejendommen. Derfor anbefaler Andelsportal.dk, at bestyrelsen benytter ekstern rådgivning for at sikre, at arbejdet bliver korrekt udført.

Andelshavere kan forlange erstatning fra bestyrelsen, hvis for eksempel renovering af boligerne er blevet dyrere end budgetteret. Hvis det kan påvises, at bestyrelsen ikke har været gode nok til at styre processen, har bestyrelsesmedlemmer i nogle enkelte tilfælde personligt måtte betale erstatning.

Benyt ekstern rådgivning og sørg for en effektiv bestyrelsesansvarsforsikring for at beskytte de frivillige i bestyrelsen mod dette.

Meget kan gå galt ved køb og salg af andele

Bestyrelsen er aktivt involveret i køb og salg af andele og kan derfor komme til at begå fejl, når de mange opgaver skal løses. Der kan blandt andet opstå uenigheder, når bestyrelsen tager stilling til:

  • Købere gennem ventelisten
  • Udarbejdelse af købsaftale
  • Fastsættelse af købesum
  • Håndtering købesummen
  • Hvem må andelshaveren sælge til?
  • Er der fejl eller mangler ved lejligheden?
  • Hvor meget er eventuelle forbedringer værd?

Eksterne rådgivere tager ansvaret fra bestyrelsens skuldre

Det er selvfølgelig især selvadministrerende andelsboligforeninger, som selv står for alle faser i salget, der risikerer at begå fejl. Andelsboligforeninger, der benytter professionelle ejendomsadministratorer eller advokater til at håndtere handlerne, har overdraget en stor del af ansvaret til den eksterne rådgiver.

En bestyrelse er dog ikke fritaget for ansvar alene ved at overlade opgaven til en professionel rådgiver, hvis rådgiveren begår en fejl, der er så åbenlys, at enhver burde have opdaget den. Bestyrelsen må så efterfølgende rejse erstatningskrav mod rådgiveren.

Bestyrelsen har oplysningspligt overfor køber

Foreningens bestyrelse og administrator, samt eventuel vicevært har en loyal oplysningspligt over for kommende andelshavere. Overholder de ikke denne oplysningspligt, kan bestyrelse eller administrator gøres ansvarlige over for den nye andelshaver, hvis han kommer til at lide tab. Bestyrelsen/administrator skal give en kommende andelshaver de oplysninger, hun anmoder om, samt udlevere eller oplyse om:

  • Vedtægter
  • Budget
  • Regnskaber
  • Forsikringspolicer
  • Generalforsamlingsreferater
  • Husorden
  • Regler for husdyrhold
  • Omfanget af fællesarbejde
  • Forhold, der ikke fremgår af de ovenstående dokumenter
  • Forestående planer, som moderniseringer eller kommende sanering/ byfornyelse

Oplysning om andelens værdi

I en note til årsregnskabet skal bestyrelsen oplyse andelens værdi på statusdagen. Det vil sige den dag regnskabet er afsluttet, beregnet i overensstemmelse med paragraf 5 og eventuelt i supplerende vedtægtsbestemmelser.

Ifølge Andelsboliglovens §6 skal salgsaftalen forelægges bestyrelsen til godkendelse.

Bestyrelsen skal godkende handlen og prisen

Hvis der i forbindelse med overdragelse af en andel er indgået anden retshandel, skal denne aftale også forelægges bestyrelsen til godkendelse.

Hvis den aftalte pris overstiger, hvad der er tilladt – maksimalprisen, kan bestyrelsen forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt. I nogle tilfælde kan penge under bordet i forbindelse med andelsbolighandler medføre op til 4 måneders fængselstraf.

Hvorfor skal bestyrelsen godkende andelens pris?

Beregning af prisen for en andel hviler på et skøn. Det handler for eksempel om en skønsmæssig vurdering af andelens tilstand, pris for forbedringer og pris for udbedring af mangler. Derfor skal bestyrelsen godkende prisen.

Hvis bestyrelsen sørger for at have nogle fornuftige procedurer for salg og skøn, sammen med hensigtsmæssige vedtægtsbestemmelser, vil det mindske risikoen for returkommission, penge under bordet, sorte penge og lignende.

Bestyrelsens ansvar ved køb og salg af andele

Det kan ikke udelukkes, at bestyrelsen ved en forkert værdiansættelse af en andel, kan stå med ansvaret overfor køberen. Det kan ske, hvis der er tale om en fejlbedømmelse, der må anses for at være ansvarspådragende. Så må bestyrelsens medlemmer personligt erstatte det tab, køberen lider, hvis det viser sig umuligt at få en overpris tilbagebetalt fra sælgeren.

Sørg for at få tegnet en bestyrelsesansvarsforsikring og kontakt et forsikringsselskab for rådgivning om andre typer af forsikringer for jeres andelsboligforeninger.

Andelsportal.dk
Om forfatteren: Andelsportal.dk har siden år 2000 formidlet nyheder, informationer og services til landets andelsboligforeninger. Forskellige forfattere har løbende skrevet artikler og bidraget med viden til andelsportal.dk’s arkiv af nyheder, guides og indlæg.
Kommentarer

Jeg bor i en Andelsforening(støttet byggeri) hvor vi også har en Ejerforening og en fælles Grundejer.Både Andelsforening og Ejerforening har egen El-måler.Disse dækker hver især total
den enkelte forenings fælles udgifter.Nu blander man el regnskabet sammen via grundejerf.
Hvor man tidligere ved forenings start,slet ikke optog elregnskab i grundejerf.
Jeg mener dette er ulovligt,uanset hvad div.bestyrelser har aftalt.Jeg vil, hvis min antagelse er
rigtig ,påtale dette,hvor skal man henvende sig.Hvor skal man henvende sig hvis dette ikke
virker.
Tak for man gode råd og oplysninger.
Hilsen John

skriv et svar
john mattig - 4 år siden

    Hej John
    Tak for din henvendelse. Jeg ville i første omgang anbefale, at du kontakter jeres ejendomsadministrator, hvis I har én i foreningen. Ellers ville jeg tage kontakt til en anden for bare at høre uforpligtende om jeres situation, og hvad deres erfaringer er med det. Du ville også kunne kontakte et el-selskab, som også gerne skulle kunne give dig den tekniske viden på området. Herefter ville du skulle tage det op på jeres næste generalforsamling eller søge opbakning i din sag blandt andelshaverne, så en ekstraordinær generalforsamling kan finde sted, hvis der er lang tid til den årlige generalforsamling. Jeg håber, at mit svar var til en hjælp.
    /Benjamin – Andelsportal.dk

    Benjamin Kabongo
    Benjamin Kabongo - 4 år siden

Hej.
Vi er i den situation, at vores andelsboligforening måske skal ophøre pga evt salg. Jeg har spurgt bestyrelsen om, hvad man i bestyrelsen har talt om i den sammenhæng, men får at vide at der aldrig er lavet referat af bestyrelses møderne, og derfor ikke kan oplyse meget fra tidligere møder.

Er bestyrelses ikke forpligtet til, som i enhver anden forening, at føre referat af møderne samt tidspunkt for møderne ? Ellers er man da på herrens mark mht beslutnings grundlaget, samt hvad der ligger bag bestyrelsens bevæggrunde.

Mvh Per T.

skriv et svar
Per Thrysøe - 4 år siden

    Hej Per,
    Mange tak for din henvendelse. Jo, en bestyrelse bør tage referat af deres møder, eller notere ned, hvad der er besluttet og hvornår. Bestyrelsens dokumenter er dog ikke offentlige dokumenter, og som udgangspunkt har hverken medlemmer eller andre krav på at se disse. Der er dog mange foreninger, der har vedtægtsbestemmelser, der beskriver om referater skal offentliggøres. Jeg vil derfor anbefale dig, at se efter hvilke regler I har for bestyrelsesreferater i jeres vedtægter.
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 4 år siden

Hej
Jeg er i den situation at der i nabolejeligheden, som er et erhvervslejemål, er åbnet en Cafe, førhen har der været liberalt erhverv indenfor alm kontortid.
Har bestyrelse pligt til at informere om dette?
Efter at Cafeen er etableret har jeg daglige støjgener, jeg har klaget til bestyrelsen om generne. Jeg mener ikke at bestyrelsen har levet op til deres oplysningspligt, da jeg vil mene at tilladelse til etablering af en cafe er væsentligt, både i forhold til andelsværdien og forringelse af mit livskvalitet. Kan jeg gøre noget eller henvise til en lov?

Ps. jeg har klaget til teknik og miljø forvaltningen som vil sætte en støjmåler op når der bliver en ledig, det har dog lange udsigter pga. metrobyggeriet.

Mvh. THA.

skriv et svar
Tonni Holst Andersen - 3 år siden

    Hej Tonni,
    Tak for dit spørgsmål! Det lyder som en ret frustrerende situation.
    Vi anbefaler dig at indgå en dialog med din forenings bestyrelse – i andelstanken ligger jo netop princippet om, at du så at sige køber dig ind i et fællesskab, hvor du også selv er med til at kunne bestemme. Samtidigt bør du tjekke husordenen efter i sømmene – der er jo næsten altid regler for støjende adfærd.

    Vi håber, at du finder en løsning.

    /Louisa – andelsportal.dk

    Louisa Vinther
    Louisa Vinther - 3 år siden

Hej
Jeg bor i en andelsforening, hvor vi har en bestyrelsesformand som bestemmer alt. Hun bestemmer hvornår vi skal tage ukrudt inde i vores have, om vi må have egen cykel stående i haven, hvor længe vores vasketøj må hænge i kælderen. Har været ude for at hun roder i skraldespande for at finde ting som er smidt forkert ud, for derefter at ligge det på dørtappen foran ens dør. Hun har sågar samlet hele områdets cigaretter, og placeret dem i min vindueskarm i køkkenet (bor i stuen) fordi hun troede det var mig der smed cigaretter ud af vinduet? Er det okay hun render og gør det? – Mit toilet virker ikke længere og jeg har fået afvide at bestyrelsen SKAL godkende toilettet. Der er nu gået 20 dage uden jeg har fået en tilbagemeldning, og jeg har rykket for svar 2 gange. Mit spørgsmål er så, hvor meget må bestyrelse bestemme over ens andelsbolig? Og hvor længe skal jeg vente, uden de giver en tilbagemeldning?

Vh. M

skriv et svar

    Hej M

    Tak for din henvendelse. Det kommer helt an på, hvad jeres vedtægter siger om både bestyrelsens rolle og ved renoveringer i lejlighederne. Du skal formentlig bruge en godkendelse til renovering af dit toilet. I jeres vedtægter står der også om, hvordan man skal respektere foreningen fællesarealer og om husorden, men jeg kunne ikke forestille mig, at den påskriver, at bestyrelsen bestemmer over tider for eksempelvis ophæng af vasketøj eller at dobbelttjekke i skraldespande. Jeg vil i begge dine problemstillinger både med bestyrelsesformanden og omkring toilettet anbefale, at du tager kontakt til jeres ejendomsadministrator, hvis I har sådan én. De ville kunne give dig et endegyldigt svar på problemstillingerne. Ellers ville jeg tage kontakt til et andet bestyrelsesmedlem ved at opsøge personen eventuelt, som ville kunne gå videre med tingene, når nu de ikke svarer på dine henvendelser.

    Håber at dette var til en lille hjælp, og du får løst situationerne på bedst mulig vis.

    /Benjamin – Andelsportal.dk

    Benjamin Kabongo
    Benjamin Kabongo - 3 år siden

Hej jeg har købt en andelsbolig hvor bestyrelsen mener de bestemmer alting. 2 måneder før jeg underskrev, spurgte jeg formanden om jeg måtte etablere gipsvægge. Han spurgte ikke yderligere ind til det, men skrev at det måtte jeg gerne hvis blot jeg informerede bestyrelsen herom. Det har jeg gjort og nu må jeg ikke før jeg har kommunens tilladelse. Kommunen tager sig ikke af gipsvægge og siger at det må etableres som det passer den enkelte andelshaver. Administrator har intet at sige og sender blot mine mails videre til formanden.
I øvrigt mener bestyrelsen også at jeg skal bruge deres VVS til VVSarbejde i min lejlighed. Bestemmer de det? Så længe jeg bruger en autoriseret??

skriv et svar
Cindie - 3 år siden

    Hej Cindie,
    Det lyder ikke rart, at det er så svært at blive hørt i jeres andelsboligforening.
    I mange andelsboligforeninger har man en fast vvs’er, som kender bygningen og dens installationer. Skal du have lavet arbejde, som hører til individuel vedligeholdelse, så kan foreningen ikke benægte, at du anvender en anden vvs’er. Skal der lukkes for vandet i bygningen i forbindelse med arbejdet udføres i din andelsbolig bør du dog være opmærksom på, at du med stor sandsynlighed skal i kontakt med bestyrelsen for at få lukket for vandet. Derfor vil jeg anbefale dig at tage en dialog med bestyrelsen om, hvor stor behovet er for, at du anvender boligforeningens faste vvs’er.

    Jeg håber I finder en god løsning.

    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 3 år siden

Hej
Mine forældre har i november solgt deres lejlighed. Inden de solgte den spurgte de formanden og bestyrelsen om vurderingen ville overgå til valuarvurdering i nærmeste fremtid, da de så ville vente med at sælge deres lejlighed. De blev forsikret om at det ikke ville ske og hvis det skulle komme på tale ville det først være i 2019 eller deromkring. Knap en uge efter blev det vedtaget at ejendommen skulle overgå til valuarvurdering, hvilket betyder en større prisstigning. Mine forældre har derved mistet mange penge for en lejlighed de har boet i 42 år i. Kan de klage over at være blevet vildledt og har formanden og bestyrelsen et ansvar for at forsikre mine forældre om at det ikke ville ske? Mange hilsner Alexandra

skriv et svar
Alexandra - 3 år siden

Når bestyrelsen i min forening henvender sig til beboerne via email, skriver de ikke hvem afsenderen er, mailen er fra bestyrelsen kollektivt. Er det normal praksis? Er det lovligt?

skriv et svar
Klaus - 3 år siden

Vi er en andelsforening med velafstemte normale vedtægter, der har normale anvisninger for salg af boliger.
Bestyrelsen har egenrådigt udøvet nepotisme til fordel for en andelshaver, der ulovligt ikke har beboet sin bolig i 5 år, men indsat en fremmed person som “tovholder” med løfte om at denne kunne købe boligen, når prisen bliver høj nok – der foreligger en “aftale om køb af andelsbolig”, som bestyrelsen har tiltrådt – en aftale som er udløbet for 3 år siden.
Bestyrelsen har nu erklæret aftalen forlænget og uden slutdato.

Hvad og hvorledes kan et sådant overgreb imod foreningens vedtægter straffes?
Mvh.
LP

skriv et svar
Lund Poulsen - 3 år siden

Hej,
vi har en andelslejlighed vi udlejer indtil 1 maj 2018. Nu står vi i den situation at vi gerne vil sælge den da vi vil købe et hus. Vi kan ikke sælge den med overtagelsesdato før 1.maj 2018 da den nye ejer i følge vedtægterne skal flytte ind i lejligheden umiddelbart efter overtagelse.

I stedet påtænker vi at lave en handel med lang overtagelse dvs. at vi laver en købeaftale nu (som vi kan bruge overfor banken i forbindelse med køb af ny bolig) men at den nye køber først overtager boligen pr 1 Maj 2018. Dvs. at juridisk er lejligheden stadig vores.

Det har vi så forlagt for bestyrelsen som nu prøver at modsætte sig det med denne begrundelsen:

“Bestyrelsen er af den opfattelse, at en meget lang overtagelse ikke er i overensstemmelse med principperne i vedtægterne om mulighed for intern lejlighedsrokade. Vedtægterne opererer således alene med en frist på to uger fra fraflyttende andelshaver (§13.2B). Der er i vedtægterne ikke angivelse af, hvornår denne frist indtræder, men efter bestyrelsens opfattelse kan det ikke være måneder eller år ude i fremtiden. En nærmere afklaring af dette spørgsmål vil kræve en konkret stillingtagen, der i givet fald vil kunne ankes til Generalforsamlingen.”

I paragraf 13.2B står der at man ved salg skal lave et internt opslag, hvor interesserede har 14 dage til at melde deres interesse. Derefter må man sælge til eksterne.

Jeg har så fået det uddybet af formanden som siger, at de ikke mener at man kan bede en andelshaver om at tage stilling til om de vil flytte så lang tid ude i fremtiden. Men så kan man jo argumentere, at man ved alle salg skal tage hensyn til eventuelle interesseredes livssituation i forhold til økonomi, jobsituation og andre personlige forhold der gør at timmingen ikke lige er perfekt for alle andelshaver.

Der er ikke andre paragraffer i vedtægterne der handler om, hvor lang tid før den egentlige overtagelsesdato må lave en købsaftale.
Det var en lang smøre men mit spørgsmål er om bestyrelsen kan gå ind og bestemme dette? Og kan man kræve at være til stede når de diskutere det for det virker ikke som om de diskutere det objektivt (Det er en meget attraktiv forening med kun 20 boliger) Og jeg frygter at de lige pludselig kan sige, at de har taget en beslutning som vi kan anke til generalforsamlingen som belejligt er om 1 år.

skriv et svar
Helene - 2 år siden

    Hej Helene,

    Tak for din henvendelse. Først og fremmest lyder det til at være en rigtig ærgerlig situation for jer.

    Jeg forstår jeres bekymring i forhold til generalforsamlingen om et år, men jeg kan desværre ikke besvare jeres spørgsmål, da det er af juridisk karakter. Jeg vil derfor anbefale, at du tager kontakt til jeres ejendomsadministrator, da personen vil kunne give et mere korrekt og endegyldigt svar på jeres problemstilling.

    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 år siden

Jeg har lige solgt min andelsbolig med overtagelse den 1. okt. Iflg vedtægten kan foreningen tilbageholde et beløb, i mit tilfælde kr10.000 i 3uger. De er nu overskredet m ca 2 uger, og jeg har stadig ikke fået beløbet. Formanden forklarer, at der skulle en ny vandhane sættes op, og at han stadig ikke har fået en faktura. Vandhanen ikke koste 10.000! Hvad gør jeg nu?

Venlig hilsen, Vibeke Budolfsen

skriv et svar
Vibeke budolfsen - 2 år siden

Hej andelsportal.

Jeg bor i en andelslejlighed inde på nørrebro. Jeg bor aller øverst på 4. sal. Ovenover mig er der loftrum. Det startede med at regne ned i mit køkken for ca 3 år siden. Hvor alle mine ting oppe på loftet gik i stykker. Her var det eneste som skete var at de repareret loftet så det ikke regnede ned mere. Et år efter vågner jeg op i mit soveværelse med at det regner ned i mit hoved. Så nu er der et nyt hus i loftet hvor det regner ned. De siger de har lavet det, indtil det igen regner ned i mit soveværelse. De fixer det igen, men nu er der en stor revne og en kæmpe plamage som er brun, og den vokser. Mit værelse er blevet helt fugtigt og her lugter ret muggent nu. Jeg vil bare gerne ha det fixet men viseværten som har været her oppe et par gange siger at han ikke husker der var nogen revne plus at jeg har sendt billeder af den 3 gange til bestyrelsen. der sker ikke noget. hvad kan jeg gøre i denne situation? jeg vil jo gerne ha det lavet og jeg tænkte om jeg kan få en ud og fikse det og sende regningen til bestyrelsen?

Mvh Sara

skriv et svar
sara ruff - 2 år siden

    Hej Sara,

    Tak for din henvendelse. Først og fremmest kan jeg godt forstå, at du er fortvivlet i forhold til udbedringen af skaderne. Da loftrummet er en del af fællesarealet i foreningen – er det bestyrelsens ansvar at vedligeholde dette. Hertil også de eventuelle skader, som loftrummets utætheder påfører i din bolig. Jeg vil derfor anbefale, at du igen tager kontakt til bestyrelsen og gør dem opmærksom på deres vedligeholdelsesansvar.

    Du kan læse mere om reglerne for vedligeholdelsespligt i denne artikel: https://www.andelsportal.dk/guides/ansvar-vedligeholdelse-udskift/.

    Hvis der stadig er uenighed om ansvaret for udbedring kan du kontakte foreningens administrator eller en boligadvokat. Da en advokat kan være omkostelig anbefales det dog, at du tager den med bestyrelsen først. Jeg håber det var til en hjælp.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 år siden

Hej

Jeg bor i en andelsforeningen på Amager. Vi har lige haft den årlige generalforsamling her 25 April 2018.

Jeg har en korrospondance imellem 2 parter i andelsforeningen hvor der har været personlige stridigheder. Tilfældigvis er stridighederne mellem en en bodega i bygningen og et medlem af bestyrelsen.

Situationen er den at det pågældene bestyrelsesmedlem, som besøgte erhvervsmålet i privat regi, er blevet bortvist fra baren grundet dårlig eller ubehagelig opførsel. Bestyrrelsesmedlemmet har benyttet sig af andelsforeningens advokat til at køre sag imod bodegaens ejer, fordi hun blev smidt ud, og vil endvidere melde bodegaens ejer til politiet hvis det ikke ophører. Alt dette har jeg på skrift.

Ved generalforsamlingen spurgte jeg, hvorfor bestyrrelsen havde brugt foreningens penge på et privatanliggende mellem en privatperson, som tilfældigvis sidder i bestyrrelsen, og bodeagen. De nægtede at svarer på spørgsmålet og gik videre i programmet.
Det skal her nævnes at jeg selv er bestyre på en bar, og har været det i ca 1 år. Jeg kender til de regler der følger med.

Kan jeg melde bestyrelsen til en eller anden instans eller hvordan gør jeg her? For jeg vil ikke finde mig i at de bruge foreningens midler i private anliggender.

Mvh Jan

skriv et svar
Jan Bang Madsen - 2 år siden

    Hej Jan

    Tak for din henvendelse. Det lyder til at være en rigtig ærgerlig sag. Hvis man er utilfreds med et bestyrelsesmedlem kan generalforsamlingen vedtage et mistillidsvotum, hvilket betyder, at medlemmet skal gå af med det samme. Da mistillidsvotummet skal sættes til afstemning vil jeg anbefale, at du tager en dialog med andre andelshavere, så I sammen kan lægge pres på bestyrelsen, hvis også de er utilfredse.

    I andelsboligforeninger er generalforsamlingen den øverste instans, og det er derfor her, at sådan en beslutning skal tages. Hvis 1/4 af andelshaverne ønsker det, kan en ekstraordinære generalforsamlinger afholdes.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 år siden

Jeg bor i en andelsforening, hvor formanden gerne selv vil stå for salg af ledige lejligheder. Dog går det lidt langsom, idet hun gerne vil samle flere sammen og sælge samtidigt.
Første lejligehed – andelshaver flyttede på plejehjem 17. januar 2018 – denne er stadig ikke solgt. Andelshaver betaler stadig husleje i andelsforening.
Anden lejlighed – beboer er afgået ved døden for 6 måneder siden – denne er stadig ikke solgt.
Tredje lejlighed – beboer er afgået ved døden for 6 måneder siden – denne er stadig ikke solgt.
Fjerde lejlighed – beboer er afgået ved døden for 2 måneder sider – her pågår stadig bobehandling – så ikke klar til salg. Dog vil formanden gerne vente med at sælge, til den 4. lejlighed er klar til salg.
Kan det virkeligt være lovligt. Jeg sad selv tidligere i bestyrelsen, men har trukket mig, idet jeg ikke kan stå inde for denne fremgangsmåde. Bestyrelsen må da have et ansvar for hurtigst muligt at få solgt ledige lejligheder. Det koster jo både andelshaver og dødsboerne penge hver måned. Jeg har god ikke kunnet finde noget på nettet herom.
Venlig hilsen
Anita

skriv et svar
Anita - 1 år siden

    Hej Anita

    Tak for din henvendelse. Jeg vil anbefale, at du ser nærmere på, hvad jeres vedtægter siger om salg af andelsboliger. Ifølge standardvedtægterne (§ 17) er det i forbindelse med dødsfald først og fremmest den afdødes nære slægtninge, som skal stå for salget. Efter 6 måneder kan bestyrelsen dog godt gå ind i salget. Der står følgende:”Er boligen ikke enten overtaget af en af de i stk. 2, litra A-C nævnte personer eller fraflyttet inden 6 måneder efter dødsfaldet, kan bestyrelsen efter en konkret vurdering bestemme, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, som overtagelsen skal ske på (…)”

    Jeg vil anbefale, at du tager salgsproceduren op på en generalforsamling, så foreningen kan fastsætte konkrete regler for overdragelse. En mulighed kan lyde, at I opretter ventelister til andelsboligforeningens boliger. Læs mere om fordelene ved ventelister her: https://www.andelsportal.dk/guides/ventelister/. Du kan også forhøre dig hos foreningens administrator, hvis du søger juridisk rådgivning.

    Jeg håber, at det var til en hjælp.
    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

I vores andelsboligforening har vi en lønnet viceværter, der samtidig er andelshaver og suppleant.
I flere år har han deltaget i bestyrelsesmøderne sammen med foreningens tre bestyrelsesmedlemmer. Det står ikke i vedtægterne, at han skal deltage.
Han har i længere tid også været den person, der pr. definition indhenter tilbud på de opgaver, der skal udføres, fordi “det er han bedst til”, samtidig med det også er ham, der går sammen med håndværkerne, og følger op på deres arbejde, så han ligesom solidariserer sig med dem, hvis han da ikke gør arbejdet selv, uden at gøre det særlig omhyggeligt eller pænt.
Men “det sparer foreningen for penge”, hvilket jeg er stærkt utilfreds med, da vi har en god økonomi, og jeg ikke går ind for sort arbejde.
Formanden har svært ved at trænge igennem, fordi de to menige bestyrelsesmedlemmer ser det som en personlig fordel:
De slipper for opgaver selv, og er samtidig tre mod en, når det kommer til meningsudvekslinger. Hvilket efterhånden har givet problemer på flere fronter – bla har viceværten fået så meget magt, at han mere eller mindre kan styre slagets gang.
Jeg mener, det er bestyrelsen der skal påtage sig opgaverne. Det er det, de har ladet sig vælge til.
Hvordan vurderer I det faktum, at en og samme person er andelshaver, suppleant, vicevært, tilbudshenter og “kontrollant” og kan I give mig nogle løsningsmodeller.
Tak og hilsen
Ulla

skriv et svar

    Hej Ulla

    Tak for din henvendelse. Jeg synes, at du skal læse denne artikel: https://www.andelsportal.dk/guides/bestyrelsens-beslutninger/.

    Den handler om, hvor grænsen går for bestyrelsens beslutning uden om generalforsamlingen. Her står skrevet, at bestyrelsen altid bør bero deres beslutninger på habilitet – altså evnen til at behandle en sag uvildigt. Det vil sige, at beslutningen om håndværksarbejde, ikke må være båret af andre interesser end andelsboligforeningens. Derfor bør et bestyrelsesmedlem som udgangspunkt ikke vælge familiemedlemmer eller venner som håndværkere eller entreprenører på en foreningsopgave.

    Som andelshaver kan du bruge din politisk magt og stille forslag, om at der vælges andre medlemmer til bestyrelsen med den begrundelse, at du ikke mener, at de varetager opgaven på betryggende måde. Har du nok opbakning kan dette ske på en ekstraordinær generalforsamling og ellers kan du stille et lignede forslag til jeres ordinære generalforsamling. Det handler altså om, at du bruger din stemme på generalforsamlingen, hvis du ønsker strukturen ændret.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 10 måneder siden

Hej
Har man automatisk 2 stemmer til en generalforsamling , hvis man er både andelshaver og erhvervsandelshaver?
Hilsen Lisbeth

skriv et svar
Lisbeth - 6 måneder siden

    Hej Lisbeth

    Tak for din henvendelse. Det fremgår af foreningens vedtægter, hvem der kan deltage og stemme på generalforsamlingen. Herunder om du som erhvervsandelshaver har stemmeret. Står dette ikke tydeligt nedskrevet, så vil jeg anbefale, at du kontakter bestyrelsen i foreningen.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 6 måneder siden

Hejsa.

Jeg har købt en lejlighed hvor der, da jeg så den mange måneder før overtagelse, hang 3 hylder på toilettet.
Hylderne er nu nedtaget af sælger og der er boret 6 huller i fliserne hvilket gør at rummet ikke længere er vådrumssikret.
Sælger fortæller at hylderne er blevet nedtaget før bestyrelsen var til gennemgang af lejligheden og godkendte den til salg.
Hvem står så med ansvaret?

Tak på forhånd. 🙂

skriv et svar

    Hej Zandra

    Jeg vil anbefale, at du tager dialogen med bestyrelsen. De kan vurdere, hvorvidt salget er blevet godkendt med eller uden hylder på toilettet. Reglerne for mangler og forbedringer kan nemlig variere fra forening til forening. Vi har skrevet denne guide om mangler, som du måske vil have gavn af at læse: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 6 måneder siden

Hejsa

Min veninde købte en andelsbolig i 2012 som skal sælges nu. Det viser sig nu at der er tinglyst et pantebrev fra den tidligere ejer (dødsbo) og det er ikke aflyst.
Jeg mener at det er bestyrelsens ansvar at pantebrevet ikke blev aflyst da jeg betalte købesummen til foreningen. De kan jo ikke have undersøgt det da de udbetalte til sælger.
Sælger oplyser at gælden jo blev trukket inden han fik pengene og at han ingen papirer har.
Hvordan kommer hun videre – pantebrevet er således betalt men ikke aflyst og ingen ved tilsyneladende hvor det er ?
Bedste hilsner
Allan W

skriv et svar

    Hej Allan

    Tak for din henvendelse. Sikke en ærgelig situation med pantebrevet. Da dit spørgsmål kræver en juridisk vurdering vil jeg anbefale, at du kontakter en administrator eller boligadvokat. De vil kunne hjælpe dig godt videre med din sag.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 5 måneder siden

Hej.

Vi står i den situation, at vi i min andelsforening har holdt generelforsamling. På forsamlingen bliver foreningens administrator både dirigent og referent. Da administratoren efterfølgende fremsender referatet er det i midlertidigt ikke en loyal gengivelse og vedkommende har valgt at indføje sine egne betragtninger så de fremstår som noget der er besluttet af generelforsamlingen.

Jeg skriver selvfølgelig, at jeg som bestyrelsesmedlem selvfølgelig ikke kan medvirke til at godkende et referat der ikke afspejler det faktuelle hændelsesforløb/beslutningsforløb. Til dette mener administrator, at det jeg nødt til og vedhæfter en FAQ som hans selvskab har udarbejdet til en anden andelsforening. I denne står der, at hvis der er uoverensstemmelser mellem referenten og bestyrelsen så er det dirigenten der afgører hvad der skal stå. Men da referent og diregent er den sammen person, er dirigenten vel alt andet lige inhabil? Det skal nævnes at der intet sted i foreningens vedtægter står noget omkring dirigenten ret til at træffe afgørelser.

skriv et svar
Karsten - 5 måneder siden

    Hej Karsten,

    Tak for din henvendelse. Jeg vil foreslå, at du kontakter de andre bestyrelsesmedlemmer, og hører dem ad. Har de samme opfattelse af referatet som dig? Har de det, kan I netop med baggrund i habiliteten tage det op til diskussion internt i bestyrelse eller til en ekstra generalforsamling.

    Med venlig hilsen

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Landt - 5 måneder siden

Hej.
Hvilke muligheder har man som andelshaver for at fremskaffe lovpligtige oplysninger ved salg af andelen, når foreningens formand ikke kan levere oplysningerne?
Sagsforløb: Der er ingen venteliste i foreningen, derfor henvendte vi os til en ejendomsmægler om salg. Vi fik udleveret et nøgleoplysningsskema, som blev afleveret til formanden den 16.08.2019. Efter flere forgæves henvendelser lykkedes det at få det udfyldte skema retur den 31.08., men desværre uden de i skemaet stjernemarkerede lovpligtige nøgleoplysningsskemaer.
Ejendomsmægleren har pr. mail bedt formanden om at få tilsendt skemaerne, men stadig (den 30.09.) uden resultat. Det har heller ikke været muligt at fremskaffe forsikringspolicen for foreningen, men kun oplysning om policenummer. Energimærkning for ejendommen havde vi selv og videregav til mægleren. Ved indgåelse af formidlingsaftalen udleverede vi seneste årsregnskab, generalforsamlingsreferat samt vedtægter til mægleren.
Ejendomsmægleren har slået sig til tåls med, at vi nok får de manglende oplysninger, når der er en køber. Det er der nu (den 23.09.). Det skal bemærkes, at vi selv har udleveret regnskaber, referater og vedtægter til køberen, da hun ellers ikke ville have haft mulighed for at vurdere foreningens og boligens økonomi.
Hvad kan vi gøre for at skaffe de nødvendige oplysninger, så der kan udarbejdes en købsaftale?

skriv et svar
Aase Bezzelt - 2 måneder siden

    Hej Aase,

    Tak for din kommentar. Det lyder til at være en rigtig langtrukken og ærgerlig situation. Rent praktisk indberettes nøgleoplysningsskemaer digitalt på andelsboliginfo.dk, som drives af Erhvervsstyrelsen. Det er bestyrelsen i andelsboligforeningen, der er ansvarlig for at indtaste oplysningerne. Måske du kan få adgang til informationerne denne vej igennem? Ellers burde din andelsboligforening også have fremlagt nøgletallene på sidste generalforsamling jf. de nye regler. Du kan måske finde informationerne ved at grave tilbage til dokumenterne her fra?

    Læs om de nye regler for nøgletalsoplysninger her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/nye-regler-noegleoplysninger/

    Jeg vil anbefale, at du kontakter foreningens administrator. Administratoren vil ofte kunne hjælpe i disse sager og forklare, hvordan du juridisk kan forholde dig til dette.

    Held og lykke.
    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden

Hej Andelsportal.
I vores andelsforening har vi netop afholdt en ekstraordinær generalforsamling. Tema ændring af vores vedtægter, så vi er frit stillet i forhold til beregningsmetoden for fastsættelse af andelsprisen.
Samtidig foretages en generel opdatering af vores vedtægter, så de tager udgangs punkt i ABF’s nyeste standardvedtæger af 2014.

Spørgsmål 1. Bestyrelsen har ikke villet indkalde til møde vedr. de nye vedtægter, men ønskede at drøfte “udkast til vedtægter” på generalforsamlingen. Eventuelle ændringer ville blive indføjet undervejs. Til sidst i generalforsamlingen kom de “nye vedtægter” til afstemning. Det vil sige at vedtægterne ændredes undervejs i generalforsamlingen i forhold til det fremsendte materiale til andelshaverne. Er denne fremgangsmåde legal?

Spørgsmål 2. Andelsforeningen er en forening for seniorer. Dette fremgår dog ikke af vedtægterne.
I de nye vedtægters § 3 stk. står der:”Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år og er myndig, og som betaler den til enhver tid fastsatte andelsværdi bestående af indskud med tillæg.” Bestyrelsen hævder nu at den nye passus ‘er fyldt 18 år’ ikke har nogen betydning, da bestyrelsen jo skal godkende kommende andelshavere. Kan dette være korrekt?

Spørgsmål 3. I § 17 om dødsfald Stk.2 B står at “afdødes børn og børnebørn” er berettiget til at forsætte medlemskab af foreningen og beboelse af andelsforeningen. Bestyrelsen hævder nu, at denne nye passus “og børnebørn” ikke betyder at helt unge mennesker kan komme i betragtning, da bestyrelsen jo skal godkende kommende andelshavere.

Spørgsmål 4. Hvad kan begrunde, at bestyrelsen nægter at godkende optagelse af en ny andelshaver efter ABF’s standardvedtægter?

Spørgsmål 5. Kan bestyrelsen gennem en kommende folder om vores andelsforening bruge denne folder til legimentering af deres mulighed for at nægte godkendelse af unge mennesker, som beskrevet oven for.

Med venlig hilsen
Jens

skriv et svar
Jens Kjellow - 2 uger siden

    Hej Jens

    Tak for din kommentar. Til dit første spørgsmål vil jeg henvise til denne guide om vedtægtsændringer: https://www.andelsportal.dk/guides/vedtaegtsaendringer/
    Hvis der står I jeres vedtægter, at I skal have modtaget forslagene X dage før generalforsamlingen er dette en nødvendighed før den kan erklæres gyldig. Samtidig er der skarpe regler for, hvordan en vedtægtsændring kan stemmes igennem. Alt det står der meget mere om i guiden.

    Angående spørgsmål 2, så lyder det til, at jeres andelsboligforening bør være mere præcise i forhold til alderen. I de fleste seniorbofællesskaber defineres at “én af beboerne i husstanden skal være fyldt 55 år, og så må man ikke have hjemmeboende børn.” Jeres definition er lidt misvisende i forhold til kommende andelshavere, som måske ikke ved, at I er et seniorbofællesskab. Læs mere om dette her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/venteliste-seniorbofaellesskab/

    Angående spørgsmål 3, så giver I netop børn og børnebørn fortrinsret til boligen – og I vil derfor godt kunne ende i sager, hvor børnebørn kræver at flytte ind i boligen. Det er nemlig fortrinsretten til boligen, der er defineret i vedtægterne, der er gældende. Jeg vil derfor anbefale, at I får ændret denne vedtægt, hvis ikke I ønsker ikke-seniorer i andelsboligforeningen.

    Spørgsmål 4 og 5 finder du svar på i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/godkendelse-af-koeber/. Det er dog korrekt, at der er plads til subjektivitet i forhold til afvisning, men jeg vil anbefale, at I gør jeres vedtægter mere konkrete, så I ikke ender i sager, hvor en juridisk instans skal inddrages.

    Jeg vil anbefale, at du kontakter en administrator eller juridisk rådgiver, hvis du ønsker yderligere detaljer i forhold til loven.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 uger siden