Bestyrelsens godkendelse af køber
Salg af en andel i en andelsboligforening sker ved oprettelse af en overdragelsesaftale, som skal godkendes af bestyrelsen. Aftalen indebærer, at boligen overdrages til køber. Bestyrelsen skal godkende en køber, før hun kan overtage en andelsbolig.
Andelsboligforeningen kan i sine vedtægter have bestemmelser om, hvem der har fortrinsret til ledige lejligheder og om ventelister. I så fald skal køber følge disse bestemmelser og for eksempel sælge til den person, der står øverst på ventelisten, frem for til en køber efter eget valg.
Hvornår må bestyrelsen afvise en køber?
Der skal være saglige grunde til, at bestyrelsen afviser en køber, for eksempel efter lejelovens eller vedtægternes bestemmelser.
Hvis bestyrelsen uberettiget nægter at godkende køberen, kan denne gøre erstatningsansvar gældende imod bestyrelsen, eller sælger kan forlange erstatning, hvis hun har lidt tab pga. bestyrelsens uberettigede afvisning.
Bestyrelsen skal begrunde sit eventuelle afslag
Hvis bestyrelsen ikke melder tilbage med en godkendelse af køber inden for den aftalte tid, kan det medføre en automatisk godkendelse af køberen, begrundet i bestyrelsens passivitet. Sørg for at få ekstern rådgivning, så I som bestyrelse ikke kommer til at begå fejl, som kan koste foreningen dyrt. Tag kontakt til ejendomsadministrator, advokat eller vurderingsmand for at være sikker på at træffe de rigtige beslutninger.
Berettigede grunde til afvisning
- Køber har et økonomisk udestående med foreningen – for eksempel hvis køberen tidligere har været en del af foreningen
- Køber har på forhånd afvist at følge vedtægterne
- Handlen er uigennemsigtig – for eksempel, hvis køber og sælger aftaler, at betalingen skal falde i rater
- Sælger har forlangt ulovlig overpris og overholder ikke maksimalprisen
Prisen skal overholde maksimalprisen
Hvis den aftalte pris overstiger maksimalprisen, kan bestyrelsen forlange prisen sat ned og en eventuel overpris betalt tilbage. Bestyrelsen har pligt til at udføre priskontrol og tjekke, at prisen overholder maksimalprisen. Dette for at forhindre penge under bordet, returkommission og lignende.
Bestyrelsen bør benytte en vurderingmand til priskontrol
Hvis bestyrelsen ikke overholder sin pligt til priskontrol, kan den risikere at skulle betale bøde til køberen. Bestyrelsen bør benytte en vurderingsmand, der er bekendt med Andelsboligloven og øvrige regler i andelsboligforeningen for at være på den sikre side. Det er ikke hensigtsmæssigt at benytte foreningens faste vurderingsmand, da denne næppe er uvildig, men kan lade sig lede af bestyrelsens holdninger.
Vedtægterne kan give plads til personlige grunde til afslag
Vedtægterne i andelsboligforeningen kan give plads til at sige nej til eventuelle købere af personlige og subjektive grunde, og altså fritage bestyrelsen for kravet om saglighed. Nogle vedtægter giver mulighed for, at andelshaverne frit kan vælge mellem de personer, som man ønsker at optage, og dem som man ikke gør. Det skal dog ikke medføre, at sælger ikke kan komme af med sin andel, hvis vedkommende ønsker at flytte – for eksempel pga. jobskifte eller familieforøgelse.
33 kommentarer
Må en andelsboligforening afvise folk med handicap, folk der har hund, eller folk over 70 år?
Vi har nemlig været ude for at min mormors, andelsboligforening, afviser pga af deres egen regler.
Kan det passe af vi skal blive ved med at betale huslejer, til vi finder en køber der passer dem? ( vi er ved af sælge min afdøde Mormor’s andelsbolig)
På forhånd tak
Hej Louise
Mange tak for din kommentar. Når det kommer til folk, der har kæledyr, så ja, det må foreningen godt, såfremt der står i foreningens vedtægter, at hunde ikke er tilladt. Vi kender ingen fortilfælde, når det kommer til foreninger, der afviser folk, der har et handicap, eller folk på + 70 år, så jeg tør ikke udtale mig om, om det er tilladt. Jeg vil anbefale, at I kigger i foreningens vedtægter, om der står noget om kriterier ift. køber. Det hedder, at det i sidste ende er bestyrelsen, der skal godkende køber – men der skal naturligvis være en saglig årsag til afvisningen af køber.
ABF skriver: “Andelsboligforeningsloven indeholder ikke retningslinjer for, hvornår bestyrelsen kan nægte at godkende en ny andelshaver. Det antages, at afslag kun kan gives, hvis der er en rimelig og saglig årsag til afslaget. Det beror på en konkret vurdering, om der er en saglig begrundelse… Hvis bestyrelsen nægter at godkende en ny andelshaver, kan køber og/eller sælger anlægge retssag for at få prøvet spørgsmålet om, hvorvidt nægtelsen er berettiget. Foreningen skal kunne føre bevis for, at der foreligger en saglig grund, ellers kan den blive pålagt et erstatningsansvar.”
Jeg håber, at det snart lykkedes med at få en køber godkendt og boligen solgt 🙂
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hejsa
Her i vores andel har vi 2 potentielle købere og de er blevet godkendt af bestyrelsen og bestyrelsen har lavet en række følge hven af de to der står nr 1 og nummer 2 men sælger har af ejendomsmægleren fået af vide at de må bestemme hvem de vil have ind så de er gået imod bestyrelsen og taget nummer to og jeg skal lige sige at der er ikke tale om bud krig for den er sat til maks beløb så er mit spørgsmål må sælger godt gå imod bestyrelsen og vælge hvem der skal ind nu når de ikke skal bo i andelen mere da de sælger den for de har valgt nummer 2 håber på at i kan hjælpe os med et juridisk svar
Hej Kim
Mange tak for din kommentar. Vi sidder som journalister her på Andelsportal.dk og kan og må derfor ikke yde juridisk rådgivning. I kan altid høre foreningens administrator ad – ellers vil jeg anbefale, at I kontakter en juridisk rådgiver.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Ved en venteliste:
Kan formand tillade sig at forhale at kontakte potentielle købere på ventelisten..?
Det oplever vi som sælgere lige nu!
Hej Inga
Mange tak for din henvendelse. Det lyder da underligt, og formanden, såvel som bestyrelsen, skal naturligvis opfylde deres pligter. Har I forsøgt at gå i dialog med vedkommende ang. den manglende kontakttagen til potentielle købere?
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
På baggrund af dette afsnit på nærværende hjemmeside om godkendelse/afvisning af køber:
Vedtægterne kan give plads til personlige grunde til afslag
Vedtægterne i andelsboligforeningen kan give plads til at sige nej til eventuelle købere af personlige og subjektive grunde, og altså fritage bestyrelsen for kravet om saglighed. Nogle vedtægter giver mulighed for, at andelshaverne frit kan vælge mellem de personer, som man ønsker at optage, og dem som man ikke gør. Det skal dog ikke medføre, at sælger ikke kan komme af med sin andel, hvis vedkommende ønsker at flytte – for eksempel pga. jobskifte eller familieforøgelse.
Og på baggrund af dette afsnit fra ABFs hjemmeside vedr. godkendelse/afvisning af køber:
Nægtelse af godkendelse på grund af en persons race, hudfarve, nationale eller etniske oprindelse, tro eller seksuelle orientering vil være strafbart efter lov om forbud mod forskelsbehandling.
SAMT:
”Optagelseskrav” skal vedtages på en generalforsamling
Særlige krav til nye andelshavere skal vedtages på generalforsamlingen og fremgå af foreningens vedtægter. Og husk, at de skal være saglige.
Så er mine spørgsmål:
1) Når man lovgivningsmæssigt ikke må diskriminere pga. race, etnisk oprindelse, tro og seksuel orientering, og når alder IKKE er nævnt, betyder det så, at andelsboligforening gerne må beslutte en vedtægt, der diskriminerer pga. alder og dermed afvise en potentiel køber som for ung eller for gammel?
2) Kan personlige og subjektive grunde for en andelsforening, hvor de fleste for eksempel er folkepensionister, regnes som personlige grunde og berettige til at afvise en yngre køber?
3) Eller hvad menes med personlige og subjektive grunde, der ikke kræver saglighed?
4) Efterlysning af, hvad saglige (lovlige) optagelseskrav er. Er det alder? Indkomst? Familieforhold? Helbred/handicap? Eller noget helt andet?
Hej Anna,
Tak for din kommentar.
Jeg kan godt forstå din forvirring. Det er lidt specielt, at man i andelsboligforeninger har mulighed for at vælge hvem der må købe andele i andelsboligforeningen. I nogle foreninger lader man sælger stå 100 procent for udvælgelsen af køber. I andre har man ventelister, der afgør hvem der flytter ind – og så er der også i de senere år kommet flere og flere seniorbofællesskaber til, hvor alder er en afgørende faktor for, hvem der må flytte ind i andelsboligforeningen. I nogle foreninger går man meget op i, om de der flytter ind har interesse i at bidrage til fællesskabet, som andelsboligforeningen er. Det er derfor ganske udbredt, at netop alder kan være et kriterie for, hvem der kan flytte ind i andelsboligforeningen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Jeg har købt en andelsbolig eller rettere, det tror jeg. Køber og sælger har skrevet under, men godkendelsen mangler fra bestyrelsen. Jeg kan læse længere oppe, at de har tre uger til at svarer, men nu er det sådan at jeg skulle have overført penge ifølge aftale med ejendomsmægler, det har jeg dog ikke gjord, da godkendelsen mangler. Er jeg tvunget til at være fortsat tålmodig nu efter 2 1/2 uge eller kan jeg på nogen måde komme ud af aftalen.
Mvh. Anja
Hej Anja,
Det lyder som en langsommelig proces. Hvis du ikke længere ønsker at købe andelsboligen, så bør du kontakte sælger / mægler og orientere dem om dette. Når du ikke har overført pengene, så lyder det som om, at der stadig er en vej ud.
Jeg kan dog ikke svare på, om der er noget juridisk gældende i forhold til det, som du har skrevet under på.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej,
Min farfar på 90 år er lige afgået ved døden, dette efterlader min farmor på 88 år med en andelsbolig som har en vurderingspris på ca 950.000,- men belånt med ca 700.000,- hvilket gør hun ikke kan blive boende med kun en folkepension grundet renterne osv..
Jeg har påtænkt mig at købe denne, så hun kan blive boede, men betale leje til mig. Hun har boet i boligen i 25 år.
I vedtægterne står der man desværre ikke må sidde til leje i boligerne, hvad kan en mulighed være for at kunne komme udenom dette? Har påtænkt mig noget dispensationsansøgning, eller er der andre muligheder hvor dette er set, evt en form for skabelon til dette?
De bedste hilsner
Nicolaj
Hej Nicolaj
Jeg kondolerer angående din farfar. Du lyder til at være et barnebarn med hjertet på det rette sted!
Det er almindeligvis bestemt i andelsboligforeningens vedtægter. Eksempelvis kan man i den forening, jeg bor i, fremleje i 1-2 år, efter man selv har boet der et stykke tid.
I netop din sag vil jeg anbefale at gå i dialog med bestyrelsen, da den er ret unik – mon ikke, de er til at tale med angående en dispensationordning?
Bedste hilsner
Daniel – Andelsportal.dk
Hej jeg står og skal salge min andelsbolig.
Hvis der kommer en køber som godt ville købe den men hvis de bliver afvist af bestyrelsen så ville jeg høre om så foreningen skal købe den?
Hvad skal jeg så gøre og hvor står jeg henne?
På forhånd tak
Hilsen allan
Hej Allan,
Tak fordi du skriver ind til os.
Hvis bestyrelsen afviser den sælger, som du har på hånden, så skal de gøre det med en saglig grund. Gør de det uberettiget, kan du som sælger forlange erstatning af bestyrelsen, hvis du har lidt tab. Køber kan gøre det samme. Men foreningen er ikke forpligtet til at købe din andel.
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Jeg står med en andelsbolig som åbenbart er svær at sælge, hvad kan jeg gøre for at komme af med den da jeg står med to boligudgifter som er hårdt. Venlig hilsen Bjarne.
Hej Bjarne
Tak for din henvendelse. Vi har lavet denne guide med seks gode råd til selvsalg: https://www.andelsportal.dk/guides/6-gode-raad-til-selvsalg-af-andelsboliger/ – den vil jeg anbefale, at du læser nærmere. Et af rådene går på annoncering, da der findes mange steder online, hvor man på forskellig vis kan annoncere for andelsboliger til salg. Flere danske hjemmesider tilbyder denne service gratis.
En anden vigtig overvejelse, du skal gøre dig er i forhold til prissætningen. Det er nemlig langt fra alle andelsboliger, der kan sælges til maksimalprisen. Her kan det være en god idé, at du får en ejendomsmægler til at lave en vurdering af andelsboligen. Det kan du ofte få gjort gratis og uforpligtende. Ligeledes kan du rådføre dig med bestyrelsen i foreningen eller undersøge, hvad andre andelsboliger i området bliver solgt til.
Held og lykke med salget.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Vi er en andelsboligforening bestående af 12 lejligheder. Den ene andel er nu blevet solgt, og i den forbindelse skal vi i bestyrelsen godkende køberen. Det synes vi er meget svært, da det er vanskeligt at tolke, hvad en saglig begrundelse er, for ikke at godkende. Vi har fået oplyst, at køberen sidder til leje i et parcelhus. Samtidig kunne både sælger og ejendomsmægler oplyse, at manden havde penge nok. Men vi kan se på tinglysningen, at han og konen ejer hver en halvdel af ejendommen de bor i. De købte huset for kr. 1.050.000 i december 2016, men der er tinglyst udlæg lån m.m. for ca. kr. 1.8 mill. i dag. Han har 3 firmaer, som er gået konkurs eller tvangsopløst og konen et konkurslukket firma, alle indenfor de seneste 4 år. Det senest tvangsopløste firma er lukket i april 2018 (privatejet). Flere andelsboliger har været til salg i ejendommen uden at have haft en eneste interesseret køber. Denne her bliver solgt indenfor ca. 3 måneder til kr. 50.000. Vi synes, der er noget, som ikke virker helt reelt. Købers 6 dages frist udløb i går, men mægleren har rykket foreningens formand for svar 3 gange siden i går. Han har sagt til hende at vi kan få et par dage mere, men han forventer svar i morgen. Overtagelsen er sat til den 15. december 2018. Det er hovedsageligt gamle mennesker eller os arvinger, som har lejlighederne, og det virker lidt underligt, hvad en mand på 40 år, vil deroppe med mindst 5 børn, når han købte hus i 2016. Vi har fået oplyst, at ægteparret skal skilles, men det ved vi jo heller ikke, om det er korrekt. Det er jo ikke muligt at søge boligydelse i en andelslejlighed, så hvorfor køber han sådan en? Det skal nævnes, at vores gæld allerede en gang er steget voldsomt, da en lejlighed blev solgt til en andelshaver, som kun indbetalte boligydelse en gang, og hun betalte vist kun 1 kr. for andelsbeviset, så vi vil så nødig ud i det samme en gang til. Vi skal også tænke på, at vi er så få til at deltage i bestyrelsesarbejdet, så vi skal kunne arbejde sammen med en ny andelshaver og selvfølgelig have tillid til denne. Vil i anbefale, at vi tager kontakt til en advokat?
Er det muligt at få et hurtigt svar, da vi er presset på tid?
Det skal nævnes at formanden i morgen tager kontakt til ABF, da vi er medlem af denne.
På forhånd takt for hjælpen.
Med venlig hilsen Iben Nielsen
Hej Iben,
Mange tak for din henvendelse.
Det lyder som om at det er en vanskelig situation I sidder i. Jeg vil anbefale jer at benytte jeres medlemsskab hos ABF, hvor I betaler penge for at få juridisk vejledning. Vi har ikke nogle jurister eller advokater herinde.
Jeg håber, I finder en god løsning på problematikken.
/Maria – Andelsportal.dk
Hej
Jeg sidder i bestyrelsen i en andelsboligforening og påtænker salg. Nu er det kommet mig for øre, at man som bestyrelsesmedlem/-formand ikke må sælge samtidig med man besidder en sådan post – har det noget på sig?
På forhånd mange tak
Med venlige sommerhilsner
Jan, Århus
Hej Jan
Jeg kan ikke finde noget der bekræfter, at du som bestyrelsesmedlem ikke må sælge din bolig. Men du kan naturligvis ikke forblive bestyrelsesmedlem, når boligen er solgt. Vilkårene for salg og overdragelse reguleres af den enkelte forenings vedtægter, hvorfor jeg vil anbefale, at du forhører dig blandt de andre bestyrelsesmedlemmer, hvis du fortsat er i tvivl.
God sommer!
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej med jer!
Min kæreste og jeg fremlejer pt en andelsbolig, hvor vi hele tiden har fået at vide, at vi har forkøbsret til den efter 2 års uafbrudt leje. Dog er bestyrelsen pludselig uenige i dette grundet en venteliste. Hvordan ved jeg, hvem man kan stole på her? Vores udlejer, dvs andelshaver, er helt sikker på, at vi skal have budet om at købe før man overhovedet tager ventelisten i betragtning, men bestyrelsesformanden mener noget andet. Er det generelle regler for sådan noget, eller er det vedtægterne der skal nærlæses?
Hej Pernilla,
Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå, at du er i tvivl om jeres leje-situation. Regler for fremleje af en andelsbolig reguleres af foreningens vedtægter. Så hvis der i foreningens vedtægter er bestemt en ventelisteordning gælder denne.
Mange har den opfattelse, at en lejer af en andelsbolig efter en 2-årig lejeperiode får retten til at blive i den pågældende bolig. Dette er forkert. En person, der lejer boligen kan derfor ikke bare springe køen over og få retten til andelsboligen – heller ikke efter to år. Det er derfor en undtagelse, fremfor en regel, hvis I som lejere kan blive boende i en andelsbolig efter lejeperiodens udløb.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Vi har problemer med kriminelle romaer der har købt en andel fra en anden bestyrelse en vi har nå. De sviner med skrald over det hele,og ikke kun på deres egen matrikel. Der er et rend af politi , en masse biler på udløbet prøveplader, en af dem er udvist af landet grundet kriminalitet, men befinder sig ofte i boligen. Der kan bo op til 20 mennesker om gangen der inde. Har vi ikke hjemme i til at smide dem ud og tage boligen tilbage før de raserer den helt? Vi har alle malet bæres huse her i sommer. Ikke de. Malingen har vi købt til alle så der var kun arbejde de skulle udføre. De har fåed utallige advarsler, men de reagerer aldrig. Dens have er fyldt med skrald, hækken aldrig klippet, og græsset slået et par gange så det er knæhøjt. Kan I give nogle gode råd? De er for øvrigt ikke registreret i landet.
Hej Elisabeth,
Tak for henvendelsen. Det lyder som en uheldig situation.
Jeg vil anbefale, at jeres bestyrelse tager kontakt til jeres tilknyttede administrationsselskab og efterfølgende undersøger, hvilke sanktionsmuligheder I har. Det fremgår højst sandsynligt af jeres vedtægter.
Jeg håber, I finder en løsning.
Bedste hilsner,
/Stefan – Andelsportal.dk
Min datter har først boet sammen med sin far og siden lejet sin fars lejlighed, lovligt og med andelsforeningens accept, tilsammen i nu godt 3 år. Kontrakten bliver ikke fornyet og hendes far har fået påbud om at flytte tilbage eller sælge. Det er helt ok, men vi vil gerne vide om hun, med baggrund i sin lange beboelse, har førsteret til at købe? Eller kan hun tilsidesættes iht. eventuelle ventelister? Er der nogen lovgivning på dette område, evt ift. lejeloven?
Hej Lise,
Tak for din henvendelse. Man får ikke retten til boligen eller en bedre placering på ventelisten, selvom man har lejet en andelsbolig i mere end 2 år. Toårsreglen i lejeloven handler nemlig om, hvornår en lejer har ret til at fremleje boligen, mens en andelshavers ret til fremleje reguleres af vedtægterne. Foreningens vedtægter går altså forud for lejeloven. Derfor kan en person, der lejer en andelsbolig ikke bare springe køen over og få retten til andelsboligen – heller ikke efter tre år.
Jeg vil anbefale dig at undersøge de konkrete venteliste-regler i den pågældende forening.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Er i gang med at sælge min andelsbolig.
Køber og jeg har underskrevet overdragelseskontrakten, som er afleveret til Bestyrelsen.
De skal godkende og evt. vil de indkalde de køberne for et lille aftenmøde inden god-
kendelsen.
Hvor lang tid har bestyrelsen til at godkende eller afvise køberne?
De fik papirerne tirsdag den 30. maj og i dag har vi lørdag den 3. juni??
De bedste hilsener
Annette Boel
Hej Annette,
Ifølge andelsboligloven, så har bestyrelsen tre uger til at godkende eller afvise køberen.
Hvis du ikke har hørt noget efter tre uger, kan du betragte køber som godkendt.
God vind med salget.
Venlig hilsen,
/Stefan – Andelsportal.dk
Hjælp, min ekskæreste, som er flyttet fra min andelslejlighed på min opfordring, og efter meget drama, han har købt en andelslejlighed i min opgang. Bestyrelsen godkendte ham som ny andelshaver, da sælger slørede overfor dem, hvem det var. Det fandt de først ud af bagefter. Nu er de bange for at annullere deres godkendelse, da de er bange for at sælger skal sagsøge dem. Hvad er mine muligheder? Overdragelsesaftalen blev underskrevet 31. Oktober. Vh Jeannette
Hej Jeanette,
Mange tak for din henvendelse. Det lyder som en rigtig ubehagelig situation, som I er havnet i. Jeg synes du skal kontakte en boligadvokat for at høre, hvilke muligheder du har i denne sag. Vi kan desværre ikke hjælpe herinde fra.
/Maria – Andelsportal.dk
Såfremt generalforsamlingen ikke inden 2 mdr. efter modtagelsen af varslet om fraflytning har anvist
en ny andelshaver, har den udtrædende andelshaver ret til selv at anvise den nye andelshaver. Den nye
andelshaver skal dog godkendes af generalforsamlingen,
Kan enandelshaver nægtes at sælge i 2 mdr, fordi foreningen selv vil vælge køber ?
Hej Svend,
Tak for din henvendelse. Hvis den øverste del er et uddrag fra din andelsboligforenings vedtægter, så lyder det som om at foreningen har to måneder til at finde en køber, og at det er reglen hos jer. Det varierer fra andelsboligforening til andelboligforening, hvad der står i vedtægterne omkring køb og salg – og regler, som den der henvises til her er langt fra unormale.
/Maria – Andelsportal.dk
Hvordan er reglerne , jeg køber en andelslejlighed , denne bliver gennemgået af andelsforeningens vurderingsmand. Hvordan kan jeg vide at alle fejl og mangler er noteret? Jeg er jo ikke udlært i bygninger installation mv. Tænker når jeg så skal sælge, og foreningens vurderingsmand så finder fejl på f.eks. faldstammen – Hvem hæfter så for det?
Viser 0 af 33 kommentarer