ejendomsmæglerprisrådselvsalg

6 gode råd til selvsalg af andelsboliger

I nogle andelsboligforeninger er efterspørgslen på andele efterhånden så stor, at ventelisterne er begyndt at vende tilbage og ejendomsmæglere bliver overflødige, fordi at købere står i kø til at købe andelene inden de er sat til salg. Selvsalg af andelsboliger bliver af gode grunde derfor mere og mere populært. Men hvad skal man egentlig være opmærksom på, når man sælger sin bolig via selvsalg?

Artiklen er opdateret d. 29/4– 2019

Vælger man at sælge sin andelsbolig uden brug af ejendomsmægler kan der være penge at spare på mæglersalær. Kombineret med den nuværende efterspørgsel på andelsboliger er der derfor mange, der vælger at gå uden om ejendomsmæglerne, når de skal finde købere til deres andelsboliger.

LÆS OGSÅ: Det laveste udbud af andelsboliger i 10 år

1. Forarbejde

Det varierer fra andelsboligforening til andelsboligforening, hvordan proceduren for salg af en bolig er. Af de fleste vedtægter vil det fremgå hvilke retningslinjer, der gælder i den pågældende forening. Hvor længe skal en andel være udbudt til internt salg? Er der eksterne ventelister, der skal bruges osv. I nogle foreninger er det et krav, at der i forbindelse med salg bliver lavet et el-eftersyn eller VVS-tjek af autoriserede fagfolk. Der er også mange foreninger, som ønsker, at en vurderingsmand beser andelsboligen for at tage stilling til værdien af eventuelle forbedringer. Det er ikke et krav, at man anvender foreningens vurderingsmand – her kan man frit vælge, hvem man vil anvende.

Inden man går i gang med at sælge sin andelsbolig er det vigtigt, at man har en prisberegning af boligen klar. Her skal køber kunne se forbedringer. Er der inventar eller løsøre (møbler og andre genstande), der følger med, skal disse også fremgå af prisberegningen.

2. Nøgleoplysningsskema

Den 1. juli 2018 kom der nye regler ved salg af andelsboliger. Siden har et såkaldt „nøgleoplysningsskema om andelsbolig til salg“ været lovpligtigt. Nøgleoplysningsskemaet indeholder informationer om den aktuelle bolig, der er til salg, en opstilling af, hvordan prisen er beregnet (andelsværdi, forbedringer, inventar). Ønsker man at sælge boligen har bestyrelsen 10 dage til at udlevere skema til andelshaveren, når de har modtaget relevant dokumentation omkring forbedringer og løsøre. Mange foreninger vælger at have nøgleoplysninger, vedtægter og lignende liggende på foreningens hjemmeside, så køber selv kan tilgå og hente dem.

Driften af nøgleoplysningsskemaer for andelsboligforeninger er overgået til Erhvervsstyrelsen. Skemaet kan findes her.

3. Annoncering

Der findes rigtig mange steder online, hvor man på forskellig vis kan annoncere for andelsboliger til salg. Flere danske hjemmesider tilbyder, at man gratis kan opsætte salgsannoncer for andelsboliger. Andre hjemmesider tager et mindre beløb for, at man placerer sin annonce på deres hjemmeside. Ydermere kan det være fordelagtigt at annoncere for en andelsbolig til salg på eksempelvis Facebook. Her kan netværk hurtigt sprede budskabet om andelsboligen eller de kan dele salgsopslaget direkte med potentielle købere. Husk i det hele taget at gøre brug af eget netværk, når potentielle købere skal findes. Kollegaer, venner og famille kan meget vel kende nogle, der går og leder efter en ny bolig. Er der opslagstavler i supermarkeder i nærområderne, så vær ikke bleg for også at anvende dem. På opslagstavlerne kan der både hænge annoncer fra købere, der er på boligjagt, eller der er mulighed for at sælger kan hænge en salgsopstilling op.

42% sælger selv andelsboligen

  • Selvsalg
  • Ejendomsmægler

Kilde: Boliga 2014

Hvad angår selve annoncen, så er det meget vigtigt at du får taget gode og flotte billeder, der viser andelsboligens fordeling, rum og udtryk. Sørg for at alle rum og vinkler bliver vist frem. Lav en god beskrivelse af andelsboligen, hvor rumfordeling forklares og svar på relevante spørgsmål, som muligheder for husdyr, kælder eller parkering. Derudover er det også en god idé at beskrive alt det „omkring“ andelsboligen, såsom antallet af andele i foreningen, gård- og lokalmiljø, samt transportmuligheder i området.

4. Vigtige dokumenter

Når andelsboligen sælges, skal der laves en købsaftale, hvor prisen på andelen, dato for overdragelse, forbedringer og løsøre fremgår. Man skal være opmærksom på, at køber har nogle dage til at fortryde købet efter købsaftalen er underskrevet.

Ved overdragelsen skal man huske at give køber andelsbeviset, et eksemplar af foreningens seneste årsregnskab og budgetter, vedtægter, samt lister over prisberegning, løsøre og udførte forbedringer. Mange foreninger har ofte også en husorden, som man bør overdrage til købere.

5. God oplevelse til købere

Ved selvsalg skal man være opmærksom på, at man står for en masse af arbejdet selv. Derfor skal man huske at have en god dialog med alle potentielle købere. Sørg for at svare på alle e-mails og telefonopkald. Er der nogle købere, som springer fra, så spørg ind til hvorfor de ikke ønsker at købe boligen. Vær også opmærksom på, at fremvisninger af boligen er vigtige. Man skal naturligvis huske at rydde op og gøre rent. Er der mindre vedligeholdelsesarbejde, der skal udføres på boligen, så kan det være en god idé at ordne det inden potentielle købere kommer på besøg.

6. Prissættelse

I disse tider bliver mange andelsboliger i storbyerne solgt hurtigt og til maksimalprisen. Det er derfor ikke så svært at finde en pris til andelsboligen, hvis den skal sælges til maksimalprisen. Som selvsælger er det vigtigt, at man er opmærksom på, at det er ulovligt at modtage penge under bordet for en andelsbolig. Selvom køber selv foreslår at betale flere penge end maksimalprisen, så er det strafbart at tage mere end maksimalprisen for en andelsbolig og kan resultere i eksklusion fra foreningen.

Er andelsboligen placeret i en forening, hvor der er historie for lange liggetider, kan det være lidt svære at prissætte boligen. Her kan det være en god idé, at man får en ejendomsmægler til at lave en vurdering af andelsboligen. Det kan man ofte få dem til at gøre gratis og uforpligtende. Ligeledes kan man rådføre sig med bestyrelsen i foreningen eller undersøge, hvad andre andelsboliger i området bliver solgt til.

Få et samlet overblik over de faktorer, der er med til at fastsætte prisen på din andelsbolig i denne infografik.

Er selvsalg bedre end salg med mægler?

Har man i andelsboligforeningen en venteliste med købere, der står klar til at købe andelsboligerne, så virker det næsten fjollet at betale en ejendomsmægler for salg af andelsboligen. Bor man derimod i et område, hvor boligsalg kan være svære, eller vil man gerne have mæglers sikkerhed i form af ansvarsforsikring i tilfælde af fejl, så kan penge til en ejendomsmægler måske være godt givet ud.

Om man skal vælge en ejendomsmægler eller sælge sin andelsbolig via selvsalg, bør afgøres ud fra flere faktorer. Har man tid og overskud til selv at besvare på spørgsmål fra interesserede købere? Har man lyst til at fremvise boligen? Vil man gerne spare penge på mæglersalæret?

Andelsportal.dk
Om forfatteren: Andelsportal.dk har siden år 2000 formidlet nyheder, informationer og services til landets andelsboligforeninger. Forskellige forfattere har løbende skrevet artikler og bidraget med viden til andelsportal.dk’s arkiv af nyheder, guides og indlæg.
Kommentarer

En af vores andelshavere er i gang med at sælge sin andel via ejendomsmægler, og det er da efterhånden ret omfattende, hvad der skal til af besvarelser, skemaer, dokumenter osv. og det tager sin tid. Vi har ingen administrator, så det er oftest kassereren, som udfører dette job.
Kan man tillade sig at tage et gebyr fra ejendomsmægleren for dette arbejde, og i så fald hvor meget?
VH Hanne Sørensen, kasserer for ABF Væbnerhatten, Odense

skriv et svar
ABF Væbnerhatten - 2 år siden

    Hej Hanne

    Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå, at det er besværligt, hvis kassereren skal stå til rådighed tit. Jeg har undersøgt dit spørgsmål og kunne finde dette svar på ABF’s hjemmeside: Det er sælger, som indgår aftale med ejendomsmægleren om at sælge boligen, ikke andelsboligforeningen. Dog sender ejendomsmægleren et ejendomsmæglerskema, som bestyrelsen er forpligtet til at udfylde og underskrive. Skemaet indeholder en række spørgsmål om foreningen, herunder dens økonomi.

    Du kan læse mere her: http://www.abf-rep.dk/lov-og-fakta/koeb-og-salg-af-andelsbolig/salg-via-maegler/

    Jeg vil derfor anbefale, at du tager en dialog med ejendomsmægleren, så kassereren kun én gang skal udfylde det nødvendige ejendomsmæglerskema.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 år siden

Jeg et principielt spørgsmål: Hvem er det der formelt sælger en andelsbolig? Boligen tilhører jo andelsforeningen, men det andelshaveren der sælger sin andel. Der er vel forskel på at sælge en ejerlejlighed og andelsbolig! Så hvem er den egentlige sælger i en andelsboligforening? Vh Lar Kjær

skriv et svar
Lars Kjær - 6 måneder siden

    Hej Lars

    Tak for din kommentar. Som andelshaver køber man en andel af foreningens formue, og dermed sin ret til at bo i en af boligerne. Det er altså andelsboligforeninger, som ejer selve ejendommen, mens andelshaveren køber sig til et medlemskab i foreningen. Det betyder også, at det er andelsboligforeningen, som skal betale ejendomsværdiskat og ikke den enkelte andelshaver.

    Køber du en ejerbolig, så køber du en selvstændig del af ejendommen, og bliver selv den juridiske ejer af boligen, og skal også selv betale ejendomsværdiskat.

    Når du sælger en andelsbolig er du underlagt loven om maksimalpriser og samtidig fastsættes andelskronen på generalforsamlingen. Du kan altså ikke blot sælge den til den pris, du ønsker. Alt det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/guides/andelsbolig-pris/

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 6 måneder siden

Hvordan skal jeg forholde mig ?

For ca. 12 år siden købte jeg en andel i en nystiftet forening.
Pga. en tvist jeg havde med bygherren, så blev min bolig aldrig bygget helt færdig.
Jeg brugte dengang store kræfter på, at få foreningen til at færdigbygge min bolig. Men foreningen havde aftalt med bygherren, at det bare skulle hedde sig, at jeg nægtede, at lukke håndværkerne ind.
Efter 10 år fortæller formanden mig, at han har en god nyhed, nemlig at jeg nu selv skal betale hvad det koster at få færdigbygget boligen.
At formanden kalder det “en god nyhed” fortæller alt om mit problem !
Jeg ønsker nu at sælge, men frygter, at formanden vil gøre et kæmpe indhug i de ca. 500000 som min andel skal koste. Penge som bliver brugt til den færdiggørelse, som foreningen har undladt i alle disse år !

Men hvordan kommer jeg videre ?
Skal jeg bekoste en dyr advokat ?
Hvad er dit råd ?

Vh. Susan

skriv et svar

    Hej Susan

    Tak for din besked. Sikke en ærgelig situation du er havnet i. Det er jeg ked af at læse. Jeg vil klart anbefale dig at få juridisk rådgivning i din situation. Har foreningen en administrator vil jeg anbefale, at du rettet henvendelse til vedkommende først og ellers er det en boligadvokat med erfaring inden for andelsboliger, du skal alliere dig med.

    Held og lykke.
    Bh Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 måned siden

Hej
Min datter har underskrevet en overdragelses erklæring pr. 1/7-2020 på en andelsbolig. Handlen er betinget af, at hendes andelsbolig bliver solgt inden og dette er meddelt sælger og administrator mundtlig og administrator skriftligt men efter fristen for fortrydelse er udløbet. Hendes bank har godkendt handlen med den betingelse, at hendes bolig bliver solgt inden.
Det er ikke skrevet ind i overdragelses erklæringen og jeg har i dag rådet hende til at skrive en mail til administrator, hvor hun er helt præcis på, at handlen er betinget af hendes salg inden.
Hun er meget nervøs og ked af det, fordi det i disse tider er helt umuligt at sælge en andelslejlighed. Hvordan står hun hvis betingelsen ikke opfyldes, at hun får solgt inden ? og hvordan står hun hvis hun gerne vil ud af handlen nu, fordi hun ikke kan overskue det ?
MVH
Helle
Ser frem til svar, så jeg kan berolige hende og tak for god portal.

skriv et svar
Helle - 2 uger siden

    Hej Helle

    Mange tak for din kommentar og dejligt, at du synes om portalen. Da vi ikke har nogle juridiske rådgivere siddende herinde – og dit spørgsmål kræver en juridisk vurdering – vil jeg anbefale, at du kontakter en rådgiver i jeres bank omkring dette. Banken samarbejder ofte med mæglere med speciale i netop dette.

    Vi har lavet denne guide, der generelt handler om overdragelse, som I måske finder relevant at læse: https://www.andelsportal.dk/guides/overdragelse-andelsboligen/

    Held og lykke med overdragelsen.
    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 uger siden