6 gode råd til selvsalg af andelsboliger
I nogle andelsboligforeninger er efterspørgslen på andele efterhånden så stor, at ventelisterne er begyndt at vende tilbage og ejendomsmæglere bliver overflødige, fordi at købere står i kø til at købe andelene inden de er sat til salg. Selvsalg af andelsboliger bliver af gode grunde derfor mere og mere populært. Men hvad skal man egentlig være opmærksom på, når man sælger sin bolig via selvsalg?
Artiklen er opdateret d. 29/4– 2019
Vælger man at sælge sin andelsbolig uden brug af ejendomsmægler kan der være penge at spare på mæglersalær. Kombineret med den nuværende efterspørgsel på andelsboliger er der derfor mange, der vælger at gå uden om ejendomsmæglerne, når de skal finde købere til deres andelsboliger.
1. Forarbejde
Det varierer fra andelsboligforening til andelsboligforening, hvordan proceduren for salg af en bolig er. Af de fleste vedtægter vil det fremgå hvilke retningslinjer, der gælder i den pågældende forening. Hvor længe skal en andel være udbudt til internt salg? Er der eksterne ventelister, der skal bruges osv. I nogle foreninger er det et krav, at der i forbindelse med salg bliver lavet et el-eftersyn eller VVS-tjek af autoriserede fagfolk. Der er også mange foreninger, som ønsker, at en vurderingsmand beser andelsboligen for at tage stilling til værdien af eventuelle forbedringer. Det er ikke et krav, at man anvender foreningens vurderingsmand – her kan man frit vælge, hvem man vil anvende.
Inden man går i gang med at sælge sin andelsbolig er det vigtigt, at man har en prisberegning af boligen klar. Her skal køber kunne se forbedringer. Er der inventar eller løsøre (møbler og andre genstande), der følger med, skal disse også fremgå af prisberegningen.
2. Nøgleoplysningsskema
Den 1. juli 2018 kom der nye regler ved salg af andelsboliger. Siden har et såkaldt „nøgleoplysningsskema om andelsbolig til salg“ været lovpligtigt. Nøgleoplysningsskemaet indeholder informationer om den aktuelle bolig, der er til salg, en opstilling af, hvordan prisen er beregnet (andelsværdi, forbedringer, inventar). Ønsker man at sælge boligen har bestyrelsen 10 dage til at udlevere skema til andelshaveren, når de har modtaget relevant dokumentation omkring forbedringer og løsøre. Mange foreninger vælger at have nøgleoplysninger, vedtægter og lignende liggende på foreningens hjemmeside, så køber selv kan tilgå og hente dem.
Driften af nøgleoplysningsskemaer for andelsboligforeninger er overgået til Erhvervsstyrelsen. Skemaet kan findes her.
3. Annoncering
Der findes rigtig mange steder online, hvor man på forskellig vis kan annoncere for andelsboliger til salg. Flere danske hjemmesider tilbyder, at man gratis kan opsætte salgsannoncer for andelsboliger. Andre hjemmesider tager et mindre beløb for, at man placerer sin annonce på deres hjemmeside. Ydermere kan det være fordelagtigt at annoncere for en andelsbolig til salg på eksempelvis Facebook. Her kan netværk hurtigt sprede budskabet om andelsboligen eller de kan dele salgsopslaget direkte med potentielle købere. Husk i det hele taget at gøre brug af eget netværk, når potentielle købere skal findes. Kollegaer, venner og famille kan meget vel kende nogle, der går og leder efter en ny bolig. Er der opslagstavler i supermarkeder i nærområderne, så vær ikke bleg for også at anvende dem. På opslagstavlerne kan der både hænge annoncer fra købere, der er på boligjagt, eller der er mulighed for at sælger kan hænge en salgsopstilling op.
4. Vigtige dokumenter
Når andelsboligen sælges, skal der laves en købsaftale, hvor prisen på andelen, dato for overdragelse, forbedringer og løsøre fremgår. Man skal være opmærksom på, at køber har nogle dage til at fortryde købet efter købsaftalen er underskrevet.
Ved overdragelsen skal man huske at give køber andelsbeviset, et eksemplar af foreningens seneste årsregnskab og budgetter, vedtægter, samt lister over prisberegning, løsøre og udførte forbedringer. Mange foreninger har ofte også en husorden, som man bør overdrage til købere.
5. God oplevelse til købere
Ved selvsalg skal man være opmærksom på, at man står for en masse af arbejdet selv. Derfor skal man huske at have en god dialog med alle potentielle købere. Sørg for at svare på alle e-mails og telefonopkald. Er der nogle købere, som springer fra, så spørg ind til hvorfor de ikke ønsker at købe boligen. Vær også opmærksom på, at fremvisninger af boligen er vigtige. Man skal naturligvis huske at rydde op og gøre rent. Er der mindre vedligeholdelsesarbejde, der skal udføres på boligen, så kan det være en god idé at ordne det inden potentielle købere kommer på besøg.
6. Prissættelse
I disse tider bliver mange andelsboliger i storbyerne solgt hurtigt og til maksimalprisen. Det er derfor ikke så svært at finde en pris til andelsboligen, hvis den skal sælges til maksimalprisen. Som selvsælger er det vigtigt, at man er opmærksom på, at det er ulovligt at modtage penge under bordet for en andelsbolig. Selvom køber selv foreslår at betale flere penge end maksimalprisen, så er det strafbart at tage mere end maksimalprisen for en andelsbolig og kan resultere i eksklusion fra foreningen.
Er andelsboligen placeret i en forening, hvor der er historie for lange liggetider, kan det være lidt svære at prissætte boligen. Her kan det være en god idé, at man får en ejendomsmægler til at lave en vurdering af andelsboligen. Det kan man ofte få dem til at gøre gratis og uforpligtende. Ligeledes kan man rådføre sig med bestyrelsen i foreningen eller undersøge, hvad andre andelsboliger i området bliver solgt til.
Få et samlet overblik over de faktorer, der er med til at fastsætte prisen på din andelsbolig i denne infografik.
Er selvsalg bedre end salg med mægler?
Har man i andelsboligforeningen en venteliste med købere, der står klar til at købe andelsboligerne, så virker det næsten fjollet at betale en ejendomsmægler for salg af andelsboligen. Bor man derimod i et område, hvor boligsalg kan være svære, eller vil man gerne have mæglers sikkerhed i form af ansvarsforsikring i tilfælde af fejl, så kan penge til en ejendomsmægler måske være godt givet ud.
Om man skal vælge en ejendomsmægler eller sælge sin andelsbolig via selvsalg, bør afgøres ud fra flere faktorer. Har man tid og overskud til selv at besvare på spørgsmål fra interesserede købere? Har man lyst til at fremvise boligen? Vil man gerne spare penge på mæglersalæret?
20 kommentarer
Hey
Jeg har lige solgt min andel og nu har køber fundet skimmelsvamp under tapetet i 2 ydervægge og da vi sidste år fik udskiftet fuger i væggene, tænker jeg at andelen godt ved de fuger var slidte, men de påstår at deres forsikring ikke vil hjælpe mig!! hvor kan jeg finde rådgivning omkrin dette?
Hej Alex,
Tak for din kommentar. Øv – det lyder som en bøvlet situation. Vi har desværre ikke nogle rådgivere herinde. Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat for at få viden om dine muligheder.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hvor længe (dage/uger) må andelsforeningen være om at godkende forbedringer mm, så der kan sættes en pris og lejligheden kan sættes til salg?
Mvh Anni
Hej Anni
Tak for din kommentar. Det burde meget gerne være defineret i foreningens vedtægter. Ellers kan du altid spørge bestyrelsen, så du ved, hvor længe du skal afvente.
Bh Nynne – Andelsportal.dk
Hej. Jeg skal sælge min andelsbolig, men lige pt er der henholdt 1,6 mio for hele ejendommen, som til januar muligvis bliver delt ud på hver lejlighed. Kan man sælge nu, men i overdragelsesaftalen skrive, at det er prisen til januar, der gælder? Dette mener, min bankrådgiver godt, man kan. Altså vi snakker måske 50.000 kr. mere, så hvis købers bank blot siger god for det ekstra beløb?
På forhånd tak.
Hilsen Monica.
Hej Monica
Tak for dit spørgsmål.
Jeg må desværre være dig et svar skyldigt. Det er ikke en sitation, jeg har hørt om før. Der er din bankrådgiver nok mere inde i sagen og kan give dig bedre rådgivning. Ellers skal du nok have fat i en anden ekspert – fx jeres administrator, hvis I har sådan en. Jeg ville nok også selv høre bestyrelsen ad.
Bedste hilsner,
Daniel – Andelsportal.dk
Hej. For ca 15 år siden blev der dannet en andelsboligforening der hvor min svigermor boede. Hun ville ikke have andelen men stadig gerne bo til leje, så vi blev tilbudt at overtage andelen mod at hun kunne blive boende så længe hun ville mod at betale den gældende husleje til os.
Det gjorde vi så.
Vi har så vedligeholdt diverse ting såsom vvs og el opgaver.
Nu er hun flyttet på plejehjem og vi har overtaget lejligheden.
Men vi har boet ca. 50km væk, i en villa siden 1976, og ønsker at blive i dette område hvor vi har vores netværk. Status på lejligheden er, at den er fremlejet i 2 år fra januar 2020 til 2022.
Vi vil måske gerne sælge den uden at skulle bo i den !
Vi tænker at lade den være som den er, dvs at den trænger til en god gang renovering og her tænkes på gulvslibning, maling og sikkert også noget el arbejde.
Hvilke muligheder har vi hvis vi vil sælge den ?
vh Stig F.
Hej Stig
Tak for din kommentar. Vi har ikke nogen juridiske rådgivere siddende herinde, så jeg vil klart anbefale, at du alliere dig med en administrator eller bestyrelsen. Det vigtigste er nemlig, at I overholder vedtægterne i forhold til salget. Det er nemlig vedtægterne der bestemmer om I eksempelvis skal uddybe boligen til en intern venteliste først.
Bedste hilsner
Nynne – Andelsportal.dk
Skal sælge en andelslejlighed for et dødsbo.
Har en køber, som tilbyder maksimalprisen (andelskronen) og er indstillet på at overtage andelen som beset.
På trods af dette hævder formanden, at der skal betales for vurdering og at eleftersyn er obligatorisk. Det fremgår ikke af vedtægterne, men er Iflg formanden lovbestemt.
Er det rigtigt?
Er der evt andre attester, jeg skal skaffe?
Hej Christian,
Tak for din henvendelse.
Jeg har ikke hørt om, at det er indskrevet i andelsboligloven, at der skal foretages en vurdering og eleftersyn. I mange foreninger er det bestyrelsen, der skal godkende salget og køber af en andelsbolig – det kan være det er det, som formanden henviser til. Det kan også være, at det er jeres administrationsselskab, der beder om at der bliver foretaget el-tjek og vurdering af forbedringer og mangler i lejligheden.
Det er som regel altid en rigtig god idé at få lavet vurderingsrapport og el-tjek af boligen, så undgår I tvivlspørgsmål senere hen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Kan man sælge retten at købe din andel som en ekstra ydelse for potentielle købere? Er det lovligt? Hvis ja, hvor stor summa kan man sælge denne ret før?
Hilsen.
José
Hej Jose
Jeg er lidt i tvivl om dit spørgsmål, men du må ikke sælge din andelsbolig for mere end maksimalprisen. Kræver du overpris er det ulovligt. Læs mere om prissætningen her: https://www.andelsportal.dk/guides/andelsbolig-pris/
I flere andelsboligforeninger er der bestemt en rækkefølge for, hvem du skal sælge din andelsbolig til. Det kan du læse mere om i vedtægterne. Jeg vil anbefale dig at kontakte foreningen, hvis er i tvivl om reglerne for salget.
De bedste hilser
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Min datter har underskrevet en overdragelses erklæring pr. 1/7-2020 på en andelsbolig. Handlen er betinget af, at hendes andelsbolig bliver solgt inden og dette er meddelt sælger og administrator mundtlig og administrator skriftligt men efter fristen for fortrydelse er udløbet. Hendes bank har godkendt handlen med den betingelse, at hendes bolig bliver solgt inden.
Det er ikke skrevet ind i overdragelses erklæringen og jeg har i dag rådet hende til at skrive en mail til administrator, hvor hun er helt præcis på, at handlen er betinget af hendes salg inden.
Hun er meget nervøs og ked af det, fordi det i disse tider er helt umuligt at sælge en andelslejlighed. Hvordan står hun hvis betingelsen ikke opfyldes, at hun får solgt inden ? og hvordan står hun hvis hun gerne vil ud af handlen nu, fordi hun ikke kan overskue det ?
MVH
Helle
Ser frem til svar, så jeg kan berolige hende og tak for god portal.
Hej Helle
Mange tak for din kommentar og dejligt, at du synes om portalen. Da vi ikke har nogle juridiske rådgivere siddende herinde – og dit spørgsmål kræver en juridisk vurdering – vil jeg anbefale, at du kontakter en rådgiver i jeres bank omkring dette. Banken samarbejder ofte med mæglere med speciale i netop dette.
Vi har lavet denne guide, der generelt handler om overdragelse, som I måske finder relevant at læse: https://www.andelsportal.dk/guides/overdragelse-andelsboligen/
Held og lykke med overdragelsen.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hvordan skal jeg forholde mig ?
For ca. 12 år siden købte jeg en andel i en nystiftet forening.
Pga. en tvist jeg havde med bygherren, så blev min bolig aldrig bygget helt færdig.
Jeg brugte dengang store kræfter på, at få foreningen til at færdigbygge min bolig. Men foreningen havde aftalt med bygherren, at det bare skulle hedde sig, at jeg nægtede, at lukke håndværkerne ind.
Efter 10 år fortæller formanden mig, at han har en god nyhed, nemlig at jeg nu selv skal betale hvad det koster at få færdigbygget boligen.
At formanden kalder det “en god nyhed” fortæller alt om mit problem !
Jeg ønsker nu at sælge, men frygter, at formanden vil gøre et kæmpe indhug i de ca. 500000 som min andel skal koste. Penge som bliver brugt til den færdiggørelse, som foreningen har undladt i alle disse år !
Men hvordan kommer jeg videre ?
Skal jeg bekoste en dyr advokat ?
Hvad er dit råd ?
Vh. Susan
Hej Susan
Tak for din besked. Sikke en ærgelig situation du er havnet i. Det er jeg ked af at læse. Jeg vil klart anbefale dig at få juridisk rådgivning i din situation. Har foreningen en administrator vil jeg anbefale, at du rettet henvendelse til vedkommende først og ellers er det en boligadvokat med erfaring inden for andelsboliger, du skal alliere dig med.
Held og lykke.
Bh Nynne – Andelsportal.dk
Jeg et principielt spørgsmål: Hvem er det der formelt sælger en andelsbolig? Boligen tilhører jo andelsforeningen, men det andelshaveren der sælger sin andel. Der er vel forskel på at sælge en ejerlejlighed og andelsbolig! Så hvem er den egentlige sælger i en andelsboligforening? Vh Lar Kjær
Hej Lars
Tak for din kommentar. Som andelshaver køber man en andel af foreningens formue, og dermed sin ret til at bo i en af boligerne. Det er altså andelsboligforeninger, som ejer selve ejendommen, mens andelshaveren køber sig til et medlemskab i foreningen. Det betyder også, at det er andelsboligforeningen, som skal betale ejendomsværdiskat og ikke den enkelte andelshaver.
Køber du en ejerbolig, så køber du en selvstændig del af ejendommen, og bliver selv den juridiske ejer af boligen, og skal også selv betale ejendomsværdiskat.
Når du sælger en andelsbolig er du underlagt loven om maksimalpriser og samtidig fastsættes andelskronen på generalforsamlingen. Du kan altså ikke blot sælge den til den pris, du ønsker. Alt det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/guides/andelsbolig-pris/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
En af vores andelshavere er i gang med at sælge sin andel via ejendomsmægler, og det er da efterhånden ret omfattende, hvad der skal til af besvarelser, skemaer, dokumenter osv. og det tager sin tid. Vi har ingen administrator, så det er oftest kassereren, som udfører dette job.
Kan man tillade sig at tage et gebyr fra ejendomsmægleren for dette arbejde, og i så fald hvor meget?
VH Hanne Sørensen, kasserer for ABF Væbnerhatten, Odense
Hej Hanne
Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå, at det er besværligt, hvis kassereren skal stå til rådighed tit. Jeg har undersøgt dit spørgsmål og kunne finde dette svar på ABF’s hjemmeside: Det er sælger, som indgår aftale med ejendomsmægleren om at sælge boligen, ikke andelsboligforeningen. Dog sender ejendomsmægleren et ejendomsmæglerskema, som bestyrelsen er forpligtet til at udfylde og underskrive. Skemaet indeholder en række spørgsmål om foreningen, herunder dens økonomi.
Du kan læse mere her: http://www.abf-rep.dk/lov-og-fakta/koeb-og-salg-af-andelsbolig/salg-via-maegler/
Jeg vil derfor anbefale, at du tager en dialog med ejendomsmægleren, så kassereren kun én gang skal udfylde det nødvendige ejendomsmæglerskema.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Viser 0 af 20 kommentarer