Eksklusion
På trods af, at eksklusion af en andelshaver aldrig er positivt, er det sommetider en nødvendighed. I forbindelse med en eksklusion er det vigtigt, at man som både andelsboligforening og andelshavere har styr på, hvordan processen forløber sig, samt hvilke regler der er. En eksklusion fra andelsboligforeningen betyder, at man som andelshaver mister sit medlemskab af andelsboligforeningen og at ens andelsbolig bliver tvangssolgt.
Kan man nægte ansøgere godkendelse af et køb?
I nogle tilfælde kan man som andelsboligforeninger have en interesse i ikke at ville inkludere en person i foreningen. I sådanne tilfælde er det op til bestyrelsen i andelsboligforeningen at træffe et valg på vegne af hele andelsboligforeningen. Det skyldes, at det i mange andelsboligforeninger hedder sig, at bestyrelsen skal godkende køber af en andelsbolig. Vil andelsboligforeningen ikke have et særligt individ inkluderet i foreningen, kræver det dog en stærk saglig begrundelse fra bestyrelsen.
I nogle tilfælde fremgår det af vedtægterne, at bestyrelsen har mulighed for at vælge, hvem der får en given andel, der måtte være til salg. I disse tilfælde må det dog ikke have negativ indflydelse på sælgers mulighed for at kunne frasælge sin andel.
Saglige argumenter for at nægte inkludering af et medlem:
- Hvis køber på forhånd vælger at være afvisende overfor vedtægterne
- Er en beviseligt dårlig betaler
- Tidligere har overtrådt husordenen
- Ikke vil bo i boligen på trods af bopælspligt
- Forsømmelse af vedligeholdelsespligten i ejendommen
Kan man blive smidt ud af sin andel?
Har man kontroverser internt i en andelsboligforening, er det naturligvis lettest, hvis det er noget man kan løse gennem dialog – også grundet processens besværlighed. Har man gentagne gange haft en alvorlig problematik med et medlem, kan eksklusion dog være den eneste udvej. Der findes ingen generelle regler for hvornår en andelshaver kan blive ekskluderet. Derfor er det altid foreningens vedtægter, der afgør, hvornår en eksklusion skal ske. Vedtægterne varierer fra forening. Typisk vil det lyde, at en andelshaver kan ekskluderes, fordi vedkommende har misligholdt sine forpligtelser groft.
Tilfælde hvor en andelshaver misligholder sine forpligtelser groft i andelsboligforeningen er eksempelvis:
- Grov forsømmelse af vedligeholdelsespligter
- Andelshaver betaler ikke sin boligafgift
- Manglende udbedring af skader inden frist
- Andelshaver optræder til skade for andre medlemmer
- Andelshaver overtræder husordenen
- Andelshaver modtager ulovlig overpris eller overtræder andre bestemmelser
I tilfælde af eksklusion af et medlem er der stor nødvendighed af kvaliteten af bevismateriale. Det kan være en gråzone, og kan til tider være svært i retten at vurdere sager om ekskludering fra andelsboligforeninger.
Hvordan foregår en eksklusion?
Bliver man ekskluderet fra sin andelsboligforening, vil man andelshaveren typisk få besked via brev. Dette kan være fra foreningens advokat, administrator eller fra bestyrelsen i andelsboligforeningen. Dette brev vil indeholde information om ekskluderingen, samt en dato for krav om hvornår andelshaveren skal være flyttet fra andelsboligen.
Sker eksklusionen på baggrund af manglende betaling af boligafgift, skal dette dokumenteres i brevet. Foreningens vedtægter og lovgivningen på området skal fremgå, sammen med bevis for at andelshaveren har modtaget opkrævningen tidligere.
Højesterets afgørelse: Må man ekskludere på baggrund af Airbnb?
I 2016 havde en andelshaver udlejet værelser gennem en periode på fire måneder gennem udlejningsportalen Airbnb. I perioden havde han haft omtrent 220 forskellige gæster i alt. Dette medførte et påbud i maj måned og endnu et påbud i juni, hvorefter han til sidst blev ekskluderet fra andelsboligforeningen i september.
Sagen blev senere taget i højesteret – her blev andelsboligforeningens vedtægter betragtet for at kunne afgøre sagen. Det fremgik således at andelshaverne skulle bebo ejendommen. Dette blev forstået som at andelshaveren skulle bruge lejligheden som helårsbolig. Samtidig kunne andelshaveren have en anden person boende og havde tilmed rettighed til at fremleje sin andel – fremlejetageren skulle dog godkendes af bestyrelsen.
Derfor fandt højesteret eksklusionen af andelshaveren for gyldig og personen måtte fraflytte ejendommen inden udgangen af juni i 2021.
Hvad kan man gøre, hvis man bliver ekskluderet fra sin andelsbolig?
Bliver man ekskluderet fra sin andelsboligforening, har man som medlem også ret til at klage over beslutningen. Da det er bestyrelsen, der har muligheden for at kunne ekskludere et medlem, kan man som medlem anmode om at få sin sag diskuteret på en generalforsamling. Kan man ikke afgøre sagen til tilfredshed for begge parter internt, er der mulighed for at tage sagen i retten og få det afgjort på den måde.
Det sker ofte, at en eksklusion er uberettiget. Er du derfor blevet ekskluderet fra din andelsboligforening rådes du til at kontakte en boligadvokat hurtigst muligt.
Læs også
6 kommentarer
Hvad kan man juridisk gøre hvis en beboer aktivt vælger at underminere rottebekæmpelse? I vores forening har vi en andelshaver der har sin andel til salg. Foreningen består af dobbelthuse og en række med tre sammenbyggede huse. Det er her andelshaver bor. Vi er pt igang med en aktiv rotte bekæmpelse (der har dog ikke været aktivitet i nogle måneder). Nu har andelshaver besluttet at fjerne de opsatte rottefælder, fordi hun mener det skader hendes salg. Vi har gentagende gange fortalt hende – på skrift – at hun ikke må røre dem, men hun er ligeglad og gør det alligevel. Kan vi som bestyrelse gøre noget ud over at blive ved med at fortælle hende hun ikke må fjerne fælderne? Vi har ikke noget i vores vedtægter omkring det og vi har ikke en husorden. Vi har et samarbejde med Rentokil, da kommunen ikke reagerede hurtigt nok, hvilket også har været en problem for andelshaveren.
Hej Pia
Mange tak for din besked. Uha, rotter er ikke at spøge med, så det lyder rigtig fornuftigt, at I er i gang med aktiv rottebekæmpelse. Vi sidder som journalister her på Andelsportal.dk, og jeg kan derfor ikke afklare for jer, hvordan I juridisk er stillet. Jeg vil derfor anbefale, at I rådfører jer hos en advokat, der helt sikkert ville kunne hjælpe.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hvis en andelshave holder hund, på trods af man ikke må grundet husorden. Kan man så bliver ekskluderet fra sin andelsbolig?
Og hvor meget skal der evt. til for at blive ekskluderet?
Hej Lene
Mange tak for din kommentar.
Hvis en andelshaver ikke overholder husordenen gentagne gange, er dette en begrundelse for, at man kan ekskludere andelshaveren. Der findes ingen fælles regel for, hvornår man kan ekskludere en andelshaver – det vil i stedet være formuleret i andelsboligforeningens vedtægter. Eksklusioner kan dog være svære at få ført igennem. I sager hvor andelshaveren ikke betaler sine regninger, er retspraksissen tydeligt med andelsboligforeningen, og en eksklusion kan foretages. Dog kan det være vanskeligt at dokumentere, hvornår en andelshaver har brudt husordenen nok til, at der er tale om en eksklusionssag.
Når man begynder en eksklusion, er det vigtigt at man har dokumentation for sin sag og videregiver dette til bestyrelsen. Er bestyrelsen enig i eksklusionssagen, så skal sagen til domstolene og prøves ved fogedretten. Der er altså en længere proces forbundet med eksklusionssagen. Dog er det ikke umuligt.
Jeg ønsker dig en god dag
Mange hilsner
Nicole/Andelsportal.dk
Må man være formand i en andels forening når man har adresse et andet sted mvh pia larsen
Hej Pia
De fleste andelsboligforeninger har bopælspligt, så i mange tilfælde vil det ikke være muligt.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Viser 0 af 6 kommentarer