Eksklusion
På trods af, at eksklusion af en andelshaver aldrig er positivt, er det sommetider en nødvendighed. I forbindelse med en eksklusion er det vigtigt, at man som både andelsboligforening og andelshavere har styr på, hvordan processen forløber sig, samt hvilke regler der er. En eksklusion fra andelsboligforeningen betyder, at man som andelshaver mister sit medlemskab af andelsboligforeningen og at ens andelsbolig bliver tvangssolgt.
Kan man nægte ansøgere godkendelse af et køb?
I nogle tilfælde kan man som andelsboligforeninger have en interesse i ikke at ville inkludere en person i foreningen. I sådanne tilfælde er det op til bestyrelsen i andelsboligforeningen at træffe et valg på vegne af hele andelsboligforeningen. Det skyldes, at det i mange andelsboligforeninger hedder sig, at bestyrelsen skal godkende køber af en andelsbolig. Vil andelsboligforeningen ikke have et særligt individ inkluderet i foreningen, kræver det dog en stærk saglig begrundelse fra bestyrelsen.
I nogle tilfælde fremgår det af vedtægterne, at bestyrelsen har mulighed for at vælge, hvem der får en given andel, der måtte være til salg. I disse tilfælde må det dog ikke have negativ indflydelse på sælgers mulighed for at kunne frasælge sin andel.
Saglige argumenter for at nægte inkludering af et medlem:
- Hvis køber på forhånd vælger at være afvisende overfor vedtægterne
- Er en beviseligt dårlig betaler
- Tidligere har overtrådt husordenen
- Ikke vil bo i boligen på trods af bopælspligt
- Forsømmelse af vedligeholdelsespligten i ejendommen
Kan man blive smidt ud af sin andel?
Har man kontroverser internt i en andelsboligforening, er det naturligvis lettest, hvis det er noget man kan løse gennem dialog – også grundet processens besværlighed. Har man gentagne gange haft en alvorlig problematik med et medlem, kan eksklusion dog være den eneste udvej. Der findes ingen generelle regler for hvornår en andelshaver kan blive ekskluderet. Derfor er det altid foreningens vedtægter, der afgør, hvornår en eksklusion skal ske. Vedtægterne varierer fra forening. Typisk vil det lyde, at en andelshaver kan ekskluderes, fordi vedkommende har misligholdt sine forpligtelser groft.
Tilfælde hvor en andelshaver misligholder sine forpligtelser groft i andelsboligforeningen er eksempelvis:
- Grov forsømmelse af vedligeholdelsespligter
- Andelshaver betaler ikke sin boligafgift
- Manglende udbedring af skader inden frist
- Andelshaver optræder til skade for andre medlemmer
- Andelshaver overtræder husordenen
- Andelshaver modtager ulovlig overpris eller overtræder andre bestemmelser
I tilfælde af eksklusion af et medlem er der stor nødvendighed af kvaliteten af bevismateriale. Det kan være en gråzone, og kan til tider være svært i retten at vurdere sager om ekskludering fra andelsboligforeninger.
Hvordan foregår en eksklusion?
Bliver man ekskluderet fra sin andelsboligforening, vil man andelshaveren typisk få besked via brev. Dette kan være fra foreningens advokat, administrator eller fra bestyrelsen i andelsboligforeningen. Dette brev vil indeholde information om ekskluderingen, samt en dato for krav om hvornår andelshaveren skal være flyttet fra andelsboligen.
Sker eksklusionen på baggrund af manglende betaling af boligafgift, skal dette dokumenteres i brevet. Foreningens vedtægter og lovgivningen på området skal fremgå, sammen med bevis for at andelshaveren har modtaget opkrævningen tidligere.
Højesterets afgørelse: Må man ekskludere på baggrund af Airbnb?
I 2016 havde en andelshaver udlejet værelser gennem en periode på fire måneder gennem udlejningsportalen Airbnb. I perioden havde han haft omtrent 220 forskellige gæster i alt. Dette medførte et påbud i maj måned og endnu et påbud i juni, hvorefter han til sidst blev ekskluderet fra andelsboligforeningen i september.
Sagen blev senere taget i højesteret – her blev andelsboligforeningens vedtægter betragtet for at kunne afgøre sagen. Det fremgik således at andelshaverne skulle bebo ejendommen. Dette blev forstået som at andelshaveren skulle bruge lejligheden som helårsbolig. Samtidig kunne andelshaveren have en anden person boende og havde tilmed rettighed til at fremleje sin andel – fremlejetageren skulle dog godkendes af bestyrelsen.
Derfor fandt højesteret eksklusionen af andelshaveren for gyldig og personen måtte fraflytte ejendommen inden udgangen af juni i 2021.
Hvad kan man gøre, hvis man bliver ekskluderet fra sin andelsbolig?
Bliver man ekskluderet fra sin andelsboligforening, har man som medlem også ret til at klage over beslutningen. Da det er bestyrelsen, der har muligheden for at kunne ekskludere et medlem, kan man som medlem anmode om at få sin sag diskuteret på en generalforsamling. Kan man ikke afgøre sagen til tilfredshed for begge parter internt, er der mulighed for at tage sagen i retten og få det afgjort på den måde.
Det sker ofte, at en eksklusion er uberettiget. Er du derfor blevet ekskluderet fra din andelsboligforening rådes du til at kontakte en boligadvokat hurtigst muligt.
Læs også